房地产市场调研2

房地产市场调研研究房地产市场调研流程房地产调研报告撰写目录知己知彼，百战不贻；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败。——《孙子兵法》房地产市场调研流程城市调研流程专项调研流程实地调研阶段调研准备阶段报告写作阶段城市调研流程城市调研又称为普查调研，是对某个城市的宏观经济、产业结构、房地产发展水平等方面，分析房地产现状及预测发展趋势，直观了解该城市的发展潜力。对企业的进驻与否提供依据，且可为后期专项调研提供基础数据。成立市场调研小组根据工作量，设立市场调研小组并确定小组人数，选出调研组长。调研准备阶段---为本次调研定向了解本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。注：计划应包括预计调研时间、个人职责（区域、专项）等明确划分、调研方法、调研预期效果等。调研准备阶段---相关物料准备由专人准备市调所需的地图、调查表格（包括项目简介表、问卷等）、照相机、名片等。调研准备阶段---基础信息收集在售房地产项目。大型已成社区。城市基础信息调研准备阶段（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济水平、房地产发展等）。纸上得来终觉浅，绝知此事须躬行准备做足，开始实地调研阶段。---按计划开展展工作注：此期间由调调研组长根根据实际情情况安排工工作，要求求每天向部部门经理汇汇报当天工工作进度。。需着重调查查的方向有有：政府机关（包括统计计局、规划划局、建设设局等）、、在售楼盘、已成小区、商业中心等。实地调研阶阶段具体工作包括在售楼盘盘调查大型厂矿矿企业调查查商业中心心调查行政机关关调查已成社区区调查实地调研阶阶段---及时、详尽尽记录信息息要求调研人人员在进行行调研时尽尽可能详细细纪录楼盘盘或相关信信息，建议议与被调研研者建立良良好的人际际关系，为为今后数据据、信息支支持作铺垫垫。实地调研阶阶段---初步确定报报告框架当天工作结结束后小组组全体成员员应立即整整理各自掌掌握的调研研信息，总总结调研中中存在的问问题并找到到解决方法法，并初步步讨论报告告写作思路路。实地调研阶阶段---服务内部调研过程中中应留意地地块信息和和发展商信信息，为市市场拓展人人员提供相相关资料。。实地调研阶阶段---周期性工作作对于普查调调研，应进进行周期性性工作。具具体周期根根据城市不不同而定（（如半个月月、一个月月、一个季季度等），，调研所获获得信息应应及时输入入数据库，，予以信息息更新。实地调研阶阶段无声之处听听惊雷——耳听为虚，，眼见为实实。报告写写作阶段。。1、确立报告告写作思路路、模式及及框架。3、初稿完成成后由部门门全体人员员进行审阅阅，并提出出修改建议议。2、根据职责责分工，由由专人主笔笔报告写作作，其余人人员进行资资料整理、、录入，并并辅助写作作。4、完成报告告并向领导导提案。报告写作阶阶段专项调研是是通过对项项目及周边边信息的收集、统计计并进行分析，为策略部门门或发展商商提供真实实市场情况、、项目可操操作性、风风险性，使项目能能更准确的的定位、操作作。专项调研流流程实地调研阶阶段调研准备阶阶段报告写作阶阶段根据工作量量及紧迫性性，设立市市场调研小小组，选出出调研组长长，并确定定小组人数数。---成立市场调调研小组调研准备阶阶段认识本次调调研的目的的、需取得得的成果，，确定调研研方法及明明确分工。。并拟定调调研计划，，报部门经经理审批。。---为本次调研研定向调研准备阶阶段根据出差人人数及外出出天数进行行经费预算算，报领导导审批。---相关物料准准备由专人准备备市调所需需的地图、、调查表格格、照相机机、名片等等。调研准备阶阶段项目发展商商基础信息息（包括公公司规模、、实力、曾曾运作过的的项目等））。---基础信息收收集有关项目的的基础信息息（项目位位置、发展展商前期定定位）项目所在城城市基础信信息（包括括人口结构构、产业结结构、城市市规划、经经济发展水水平、房地地产发展水水平等）。。调研准备阶阶段---项目地块调调研注：此期间由调调研组长根根据实际情情况安排工工作，要求求每天向部部门经理汇汇报当天工工作进度。。通过对项目目地块的了了解，可以以增强对本本调研的认认识，并有有目的性的的开展工作作。抵达目的城城市后，所所有成员必必须立即前前往项目所所在地进行行实地调研研。（途中需观观察沿路交交通、经济济、在售楼楼盘、地块块等情况，，为开展调调研提供准准备）对地块的调调研包括地块形状、、土质、目前地上上建筑物、坡坡度等。实地调研阶阶段---按计划开展展工作。需着重调查查的方向有有：政府机机关（包括括统计局、、规划局、、建设局等等）、在售售楼盘、已已成小区、、商业中心心等。1地块附近调调查2地块所在区区域调查3整体城市调调查具体工作包包括：实地调研阶阶段此区域的调调查为项目目调查重点点，主要包包括地块周周边道路交交通、商业业氛围、常常住人口结结构、区域域在城区的的位置、周周边厂矿企企业状况、、在售项目目、已成小小区等，生生活配套包包括医院、、学校、超超市、商场场等。---地块附近调调查注：地块附近是是专项调研研的重点，，通过对周周边信息的的收集、分分析，更有有助于认识识项目，做做产品建议议时更有针针对性。实地调研阶阶段---地块所在区区域调查区域政府部部门（主要要是所在区区域居委会会、村委委会等），，了解区域域人口、收收入、从业业、经济发发展等基础础情况。区域域商商业业中中心心，，大大型型生生活活配配套套。。在售售楼楼盘盘，，大大型型已已成成社社区区。。此区区域域一一般般按按经经济济发发展展状状况况或或区区级级行行政政划划分分，，需要要调调查查方方向向包包括括：：注：：此阶阶段段调调查查可可通通过过对对基基础础信信息息的的分分析析，，了了解解该该区区域域的的定定位位、、档档次次，，为为项项目目定定位位提提供供依依据据。。实地地调调研研阶阶段段城区区商商业业中中心心，，调调查查商商业业中中心心的的消消费费水水平平、、消消费费人人群群、、地地理理位位置置等等情情况况。。城区区大大型型在在售售项项目目及及大大型型已已成成熟熟社社区区。。---整体体城城市市调调查查主要要方方向向包包括括：：政府府部部门门（（包包括括规规划划局局、、统统计计局局、、建建设设局局等等）），，了了解解整整个个城城市市的的经经济济状状况况及及项项目目周周边边经经济济发发展展、、未未来来规规划划。。城市市大大型型企企事事业业单单位位，，了了解解各各单单位位从从业业人人员员结结构构（（人人口口、、性性别别、、教教育育、、收收入入水水平平等等））。。注：对整个城城市的调调查需从从多角度度进行了了解，通通过城市市结构划划分、规规划、经经济指标标等了解解项目发发展方向向并更能能准确定定位。实地调研研阶段要求调研研人员在在进行调调研时尽尽可能详详细纪录录楼盘或或相关信信息，建建议与被被调研者者建立良良好的人人际关系系，方便便为后期期数据、、信息取取得支持持。---及时、详详尽记录录信息注：通常在调调研中有有部分信信息调查查不全，，或后期期需要更更新，通通过建立立的人际际关系可可以方便便对今后后工作的的支持。。实地调研研阶段当天工作作结束后后小组全全体成员员应立即即整理各各自掌握握的调研研信息，，总结调调研中存存在的问问题并找找到解决决方法，，并初步步讨论报报告写作作思路。。---总结每日日工作实地调研研阶段1、确立报报告写作作思路、、模式及及框架。。2、根据职职责分工工，由专专人主笔笔报告写写作，其其余人员员进行资资料整理理、录入入，并辅辅助写作作。3、初稿完完成后由由部门全全体人员员进行审审阅，并并提出修修改建议议。4、完成报报告并向向领导或或发展商商提案并并为策略略部门提提供相关关数据。。报告写作作阶段市场调研研的结果果一般都都是通过过报告形形式表现现出来，，报告应应由整个个小组共共同完成成。形式式包括：：调研小小组进行行讨论，，确定报报告主线线，由主主笔人员员完成；；小组成成员根据据分工，，每人负负责某一一专项写写作，再再由主笔笔人员进进行贯穿穿、融合合。信息查询询可通过过网络、、报纸、、年鉴、、档案等等多种途途径。已成社区区的调查查在市场场调研中中有很重重要的作作用，通通过二手手房价格格、入住住率、入入住人口口结构等等方面更更能真实实反映当当地房地地产市场场现状。。小结结在市场调调研阶段段，需注注意：房地产调调研报告告撰写一切经济济行为都都是建立立在市场场之上，，房地产产也不例例外。我我们可以以了解一一下，房房地产开开发的流流程为：：地块的的招排挂挂——开发商拿拿地——产品规划划设计——项目开工工建设——项目销（（预）售售——房屋交付付——物业管理理。任何一个个环节都都无法脱脱离市场场，因为为市场信信息能对对我们的的决策指指引方向向。从市市场现状状分析市市场目前前的供求求关系、、客户偏偏好了解解产品的的发展方方向、再再通过综综合分析析判断市市场走向向。由此可以以看出市市场信息息的重要要性，可可以说市市场调研研是房地地产业的的先行兵兵。目前前，我们们的市场场调研报报告主要要为以下下几个环环节服务务公司通过过调研报报告所提提供的信信息，判判断该城城市的成成熟程度度，决定定是否进进驻。开发公司司往往拥拥有政府府部门提提供的宏宏观信息息，但对对于微观观方面则则需要策策划公司司进行市市场调研研。此外外，策划划公司有有比较系系统的评评估系统统，可对对甲方项项目进行行风险评评估。房地产的的销售环环节同样样需要市市场调研研报告的的支持，，通过对对市场信信息的分分析判断断，制定定出更加加准确的的营销策策略。xx公司开发企业业策划部门门服务环节节市场调研研报告并并非是简简单的数数据罗列列，应在在报告写写作前甚甚至调研研开始前前明确本本次报告告的写作作目的，，对方对对信息的的要求是是什么，，有针对对性的进进行写作作明确调研研报告写写作目的的后，我我们将对对市场调调研所采采样的信信息进行行整理、、加工，，进行报报告写作作。需要重点点说明的的是：写作须知知第一章**城市概概况第二章**城市经经济第三章**城市规规划第四章房房地地产发展展第五章区区域域住宅市市场基本本特点第六章区区域域市场专专向分析析（有针对对性选择择本章））第七章客客户户问卷调调查分析析第八章本本项项目分析析第九章项项目目建议序言基本框架架主要起到到开篇引引入的作作用。用用大家比比较感兴兴趣或最最为关心心的话题题，引出出全篇报报告，一一般都要要与房产产、与本本项目有有直接关关系。如如果没有有找到此此类话题题，不能能够很好好的切入入报告，，则此序序言部分分可以省省略。内容包括括：调查的目的，调查的的组织及具体实施方案案。序言人文主要内容容**城市市概况小结交通架构构（附主主要路线线图）教育行政划分分（附区划划图）概况概述述人口数量量、外来来人口数数量、人人口密度度……位置、、面积、、环境、、气候、、地形、、地貌特特点等要要素，描描述城市市的显著著特点。。尽可能要要包括各各行政区区域的基基本情况况。教育系统统构成；；大、中中、小学学校数量量及分布布；整体体或人均均教育水水平等。。1、概况概概述**城市市概况2、行政划划分（附区划划图）3、人文4、教育5、交通架架构（附主要要交通线线路图））公交系统统（线路、、车辆、、日运旅旅客数量量、出租租车运营营公司及及车辆等等数值说说明）铁路系统统（线路、、年运旅旅客数量量、城市交通通作用等等方面））高速公路路（公路构构架、公公路通车车里程、、公路密度度、城市市交通作作用等））港口（航线、、吞吐量量……）机场（机场建建设标准准、承载载量…）**城市市概况要起到承承上启下下的作用用，因此此，要用用尽量简简单的话话语将以以上各点点穿线，，但要准准确的描描述出城城市的显显著特点点，最好好能引出出第二章章的经济济状况。。6、小结结**城城市概概况企业名称公司主营项目名称公司主营项目综述城城市经经济发发展情情况，，包括括GDP总值，，突出出产业业等。。[附图]——近几年年城市市GDP的图[例举]——重点创创收企企业**城城市经经济3、人均均生活活水平平区域市市场购购买力力的主主要支支撑点点。1、产业业结构构[附图]——近几年年产业业结构构的变变化图图，就就图给给予分分析2、特色色产业业描述述主要辅辅证三三产结结构的的变化化发展展情况况，主主要描描写项项目所所在区区域的的经济济支撑撑产业业，有有助于于房地地产开开发性性质以以及定定位等等方面面的分分析。。**城城市经经济某市的的恩格格尔系系数为为%，属于于富裕/贫困地区，，其房房地产产方面面……4、城市市居民民的消消费结结构[附图]——如：**城城市经经济主要分分析该该城市市的经经济发发展水水平、、经济济结构构、购购买力力水平平等，，根据据城市市经济济判断断房地地产业业的发发展环环境及及前景景。5、小结结**城城市经经济以下是是分析析未来来城市市发展展方向向的宏宏观参参考，，更有有助于于本项项目的的市场场定位位。具具体写写作时时仍然然要图图文并并茂，，同时时注意意筛选选与本本项目目有关关的规规划。。1、城市总体体规划4、市政规划房产规划2、经济规划5、本项目所在在区域的规规划3、市政规划6、小结**城市规规划城市规规划包包括通过上述规规划了解本本城市的定定位、发展展方向，结结合城市整整体规划及及项目所在在区域规划划，判断项项目预期发发展潜力。。6、小结**城市规规划1、发展历程程主要描写本本项目所在在城市的房房地产发展展史，以及及未来的房房地产发展展预期。3、本年度以以来市场分分析2、上年度市市场分析房产市场发发展2、上年度市市场分析2.1价格2.2房地产投资资情况2.3新开工结构构2.4房产供求2.5安居工程2.6二手房市场场包括城市和和项目所在在区域的商商品房市场场的均价、、增幅以及及原因分析析等此部分内容容直接反映映市场供求求关系，是是分析中的的重点。包括城市和和项目所在在区域的二二手房成交交情况，如如；价格、、成交面积积、成交数数量等方面面，以及对对商品房市市场的影响响。安居工程的的总体规划划，完成时时间及规模模等，分析析其对商品品房市场的的冲击。房产市场发发展1、城区总述述总述城区地地产开发状状况3、在售楼盘盘情况3.1项目简介3.2楼盘户型价价格分析3.3楼盘配套分分析3.4楼盘定位分分析3.5楼盘营销策策略分析3.6楼盘广告投投放分析4、小结2、成熟小区区情况统计计分析2.1部分成熟小小区建筑形形式及入住住情况采样样2.2部分成熟小小区价格及及户型采样样住宅市场基基本特点名称规模建筑形式建成年代居住群体入住率名称面积主力户型售价租金2、成熟小区区情况统计计分析2.1部分成熟小小区建筑形形式及入住住情况采样样2.2部分成熟小小区价格及及户型采样样住宅市场基基本特点名称开发商占地面积规划面积容积率绿化率建筑形式3.1项目简介名称面积范围主力户型装修单价范围总价范围3.2楼盘户型价价格分析名称内部配套外部配套3.3楼盘配套分分析3、在售楼盘盘情况住宅市场基基本特点3、在售楼盘盘情况名称定位客源名称项目分期阶段性策略名称广告投放途径策略及效果分析3.4楼盘定位分分析3.5楼盘营销策策略分析3.6楼盘广告投投放分析住宅市场基基本特点1.1总体商业市市场动量变变化以及需需求趋势商业消费及及需求市场场特点分析析1、城市商业业市场专向向分析1.3城区整体商商业环境分分析城区域商业业环境分析析商业氛围商业设施的的规模和档档次商业设施的的规划设计计商品的种类类和档次消费群的构构成1.2上年度商业业地产市场场年度供应应量及市场场状况盘点点商业供给量量状况分析析各城区城销销售比较住宅市场专专项分析位置

路建筑面积开业时间售价主力户型商业经营规划物业管理相关收费卖点优惠政策其它备注个案分析住宅市场专专项分析名称规模容积率绿化率建筑形式面积范围价格2.3市场机会点点2.1现有在售别别墅项目汇汇总统计2.2区域别墅项项目特点分分析建筑形式户型面积小区建筑筑参数价格小区景观观分析小区内部部配套别墅建筑筑特点户型特点点别墅定位位2、别墅专专项分析析住宅市场场专项分分析会根据项项目不同同情况设设计问卷卷调查内内容，访访问完成成后对各各项进行行统计，，并根据据统计结结果说明明问题。。分析时时要根据据问卷的的内容对对提出问问题进行行分类，，部分相相关联项项要进行行分类总总结。客户问卷卷调查分分析1、项目地地理位置置及物理理环境分分析位置

区位总用地面积总建筑面积规划性质容积率建筑覆盖率绿地率室外停车位别墅总栋数1.3地块环境境总体特特点的描描述1.1地理位置置及经济济指标1.2地块物理理条件地块形状状地块角度度地块高度度地基状况况“地块”地理位置置及经济济指标本项目分分析距离衡量内容理想状态现状评分权重得分15分钟步行活动范围公交车7辆，可达市内主要功能区便民购物场所超市、市场距离千米以上银行、邮局必要的银行、邮政设施医疗机构小区周围，中等规模值得信赖学校中、小学齐备。

幼儿园正规、大型双语幼儿园餐厅一定规模的中高档餐饮群广场休闲场所距离适中15分钟车程活动范围大型购物、休闲区大型休闲、购物中心场所

功能服务区高档酒店（4星）、美食街、电信大厅银行、邮政多家银行业务办公厅、邮局大型医院大型医院，值得信赖学校有重点中小学校书城大型书城、图书馆体育活动中心大型体育活动中心主要市政职能部门主要市政职能部门基本齐全2、项目配配套分析析注：权重及评评分标准准根据常常规的消消费者抽抽样调查查统计所所得；需需要时会会根据项项目不同同情况，，确定目目标消费费群后，，做针对对性调查查。结合表格格和打分分情况进进行分析析评分标准准：5＝达到理理想状态态;4＝高于正正常水平平；3＝正常水水平;2＝低于正正常水平平；1＝远低于于正常水水平本项目分分析3、项目SWOT分析S、优势W、劣势O、机会T、威胁本项目分分析定位目标客户户人群小区规划划景观规划划产品设计计配套设施施销售策略略广告投放放1、整体建建议内容包括括：根据据机会点点，总述述小区整整体规划划、产品品、总价价款、目目标客户户群体等等的综述述。2、具体建建议本项目建建议ThanksForWatchingCrow·Strom专业研究究献给房房地产行行业谢谢谢12月-2211:59:5211:5911:5912月-2212月-2211:5911:5911:59:5212月月-2212月月-2211:59:522022/12/3111:59:529、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。11:59:5211:59:5211:5912/31/202211:59:52AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2211:59:5211:59Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。11:59:5211:59:5211:59Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2211:59:5211:59:52December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月202211:59:52上午午11:59:5212月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:59上午12月-2211:59December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/3111:59:5211:59:5231December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。11:59:52上午午11:59上上午11:59:5212月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。11:59:5211:59:5211:5912/31/202211:59:52AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2211:59:5211:59Dec-2231-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。11:59:5311:59:5311:59Saturday,December31,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2211:59:5311:59:53December31,202214、意志坚