成都南延线区域商业市场XXXX

南延线商业市场调研2011-12-15目录一、成都商业环境概况1、发展格局2、建设规划3、前景预测二、南延线商业环境调研1、发展现状2、商圈分布3、个案研究【成都商业环境概况】1、成都商业发展格局成都商业环境概况中心商业、区域型商业、社区型商业和地铁商业已形成目前成都商业发展的新格局。中心商业；市中心商业中心CBD如：春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈区域型商业：城市商业副中心社区型商业：成熟社区商业中心地铁商业：地铁沿线商业中心如：红牌楼商圈、新南天地商圈、建设路商圈、锦华万达商圈等如：紫荆商圈、神仙树商圈、桐梓林商圈等如：世纪城商圈、新会展商圈、远大商圈等四大商业格局商圈分布示意图成都商业环境概况地铁一号线的率先开通，代表城市向南发展的战略格局已经拉开序幕！中心商业区域型商业地铁商业成都商业环境概况2、城市发展建设规划项目所在区域南部新城定位：科技城南、商务城南、国际城南、宜居城南

国际城南定位：城市新中心，现代化新城区被定为城市新中心的国际城南，将成为成都另一新兴商业集中区，引领城市向南发展。3、成都商业未来发展前景预测成都商业环境概况人南延线成都商业定位

——西部经济高地西部金融中心到2012年成都将初步建设成为西部金融机构中心、西部金融市场和交易中心、西部金融服务中心。并将科学规划金融总部商务区、金融产业集聚区、金融后台服务业集聚区，这些区域集中分布在城南片区。由此可以预计，未来人南延线片区商业类型仍将以商务、金融、休闲娱乐等为主。天府新区规划的落实，加大了区域发展的脚步，城市商业发展的重心将向南大步跨越人口增多、基础工业、全球企业涌入经济总量及增长率位居西部之首、招商引资、交通快速发展总路径：打造ICC国际商业中心、商业多元化发展格局美国知名财经杂志《福布斯》发布全球未来10年发展最快城市研究报告，成都位列榜首。成都商业环境概况【南延线区域商业环境分析】区域商业环境分析1、区域发展现状A、区域已成为天府新区发展的中心起步点天府新区新规划的落实，确定了以南延线为中心起步点的发展方向；成都80多个综合体将有一半集中在该区域，成都后商业时代即将在这里崛起；未来几年，区域商业将成几何速度递增发展，成都的国际商业中心已初显雏形。B、成都的高端商务聚集区域已逐渐形成目前看来，成都已形成中心城区和城南新区两大高端商务聚集区，预计在未来的几年内城南新区会逐渐完善和成熟，将进一步吸引外资企业的大量入驻，成为高端服务业和金融业的聚集地；同时，高端人群的入住也将引领整个区域商业走向高品质、高消费。区域商业业环境分分析D、地铁铁1号线线的开通通将带来来新的机机遇和挑挑战成都地铁铁1号线线的通车车运营，，大大提提高人们们出行的的便利性性，同时时也将带带动地铁铁周边物物业的发发展。对对于商业业物业而而言，地地铁的建建设将在在一定程程度上改改变现有有的商业业格局，，可以预预见，地地铁周边边商业物物业将极极大受益益于人流流量的增增长。同时，与与地铁相相连的物物业的商商业价值值将得以以体现，，从而改改变居民民的购物物及消费费习惯。。C、区域域商业品品牌规模模化、国国际高端端化已逐逐渐呈现现区域商业业已呈现现出高端端化、规规模化的的发展态态势，西西南最大大规模的的20万万平米的的伊藤旗旗舰店、、高端奢奢侈品消消费的美美美百货货、富森森家居及及苏宁广广场精品品旗舰店店等分分分落户该该区域，，区域商业发发展走向国国际化已经经迈出了坚坚实的步伐伐。区域商业环环境分析E、面向全全国的成都都会展经济济圈已成熟熟区域以新会会展为中心心的商业辐辐射圈已经经成熟，每每年的西博博会、糖酒酒会、汽车车展销会等等全国类的的大型展会会都在新会会展中心举举行，且每每年的吸纳纳人流量近近1000万左右；；加之大魔魔方、新世世纪环球中中心等大型型项目的启启动，未来区域的的高端配套套商业集群群发展前景景大好。总体来说：：区域商业价价值潜力已已逐步呈现现！未来升值空空间优势明明显区域商业环环境分析2、区域商商圈分布目前南延线线区域大致致划分为4大商圈：：大源商圈：：以伊藤洋华华堂为中心心的综合型型购物商圈圈世纪城及新新会展商圈圈：以会展、商商务、演艺艺、休闲娱娱乐类商业业为主远大商圈：：情景式商业业街、特色色餐饮、休休闲娱乐类类商业为主主区域商业环环境分析由此可以看看出，项目目核心区域域（会展经经济圈）未未来通过会会展、演艺艺及商务的的人流吸纳纳量将大幅幅度上升，，加之区域域高端住宅宅人群的不不断入住，，将促进区区域商业配配套的高端端化、规模模化、特色色化逐步完完善并走向向成熟。大源商圈（综合体聚聚集区）会展经济圈圈（会展、演演艺及商务务聚集区））远大商圈（高端居住住聚集区））形成南延线线商业“铁铁三角带””3、区域个个案研究区域商业环环境分析对区域市场场项目商业业现状的思思考2011年年年底，成成都商业总总体供应量量已超过500万平平米，如按按目前的销销售情况推推算，需要要近30个个月的消化化期，未来来成都商业业将进入白白热化的价价格大战期期。对于南延线线区域已占占据成都一一半以上综综合体的份份额量来看看，未来区区域商业竞竞争将十分分残酷；从目前区域域在售项目目的商业情情况来看，，90%以以上的项目目销售情况况欠佳，除除写字楼以以外，商业业部分的销销售均价普普遍虚高；；影响价格格虚高的主主要因素分分以下两种种情况：A：以较高高回报率的的实际返租租模式提高高了商业的的销售价格格B：以持有有部分商业业主力店进进驻的名头头抬高了销销售部分商商业的价格格因此，区域域众多项目目的商业部部分基本以以预期2-3年的租租金回报返返推制定销销售价格并并予销售，，大大忽略略了区域未未来商业竞竞争将带来来的幅面效效应；所以以，区域内内的商业发发展必须结结合市场行行情，合理理的制定有有效的价格格体系，才才能在区域域市场中占占据先机。。区域商业环环境分析区域调查项项目数量及及位置分布布本次纳入数数据统计楼楼盘共计23个，以以本项目所所在地为中中心，分为为绕城以内内和绕城以以外2个部部分，以天天府大道、、益州大道道、剑南大大道两侧物物业为主。。绕城内项目目：12个个绕城外项目目：11个个区域商业环环境分析绕城内楼盘盘：华宇·蓉国国府、保利利中心、康康普雷斯、、大鼎世纪纪广场、曙曙光国际、、天府长城城、世豪广广场、布鲁鲁明顿广场场、东方希希望中心、、仁和春天天国际、奥奥克斯财富富广场、新新世纪环球球中心区域商业环环境分析绕城外楼盘盘：凯旋南城、、ICON尚郡、蜀蜀都中心、、花样年··香年广场场、花样年年·福年广广场、复地地·雍湖湾湾、复地··复城国际际、建发··天府鹭洲洲、新希望望国际、保保利心语花花园、峰汇汇中心区域商业环环境分析典型个案分分析以本案所在在地为中心心，选择绕绕城内与绕绕城外具有有代表性的的典型项目目商业部分分进行研究究，并按商商圈及商业业类型的不不同进行划划分：区域商业环环境分析【复城国际际】根据优惠幅幅度及租金金回报率计计算，项目目商业的实实际成交均均价为：1F：约5.3万/平米2F：约约2.2万万/平米3F：：约1.3万/平米米4F：约1万万/平米区域商业环环境分析【布鲁明顿广广场】根据优惠幅幅度及租金金回报率计计算，项目目商业的实实际成交均均价为：1F：4.4万/平平米2F：约2.2万/平平米3F：约1.6万/平平米区域商业环环境分析【世豪瑞丽】根据优惠幅幅度及租金金回报率计计算，项目目商业的实实际成交均均价为：1F：约4.7万/平米2F：约约2.8万万/平米区域商业环环境分析【凯旋南城城】根据优惠幅幅度及租金金回报率计计算，项目目商业的实实际成交均均价为：1F：约4.2万/平米2F：约约2.0万万/平米3F：：约1.6万/平米米区域商业环环境分析【保利心语语花园】由于优惠措措施未定，，只能根据据预期租金金进行初步步计算：预预计项目商商业的实际际成交均价价为：住宅底商：：约3.7万/平米米区域商业环环境分析【新世纪环环球中心】】根据优惠幅幅度及租金金回报率计计算，项目目商业的实实际成交均均价为：1F：约6万/平米米2F：约4.2万/平平米3F：约3.3万/平米4F：约约2.4万万/平米区域商业环环境分析【西蜀廊桥桥】本商业街为为洲际酒店店自身配套套商业，主主要针对酒酒店下榻客客人及会展展片区的消消费人群，，辐射面及及影响力有有限，目前前的租金水水平在区域域内相对合合理。区域商业环环境分析【荷兰水街街】由于该项目目商业街位位于南延线线尾端，商商业的消费费人群主要要以项目区区域内为主主，辐射面面较小，加加之项目区区域目前成成熟度不够够，因此商商业租金偏偏低。典型项目商商业实际情情况统计区域典型楼楼盘商业实实际销售均均价对比区域商业环环境分析从图表统计计可以看出出，区域典典型楼盘商商业分层销销售综合均均价为：1F：5万/平米米左右2F：2.5-3万/平米米左右3F：2万/平米米左右区域典型楼楼盘商业实实际及返租租租金对比比从图表统计计可以看出出，区域典典型楼盘商商业分层实实际综合租租金为：1F：150-200/平平米/月左左右2F：80-120/平米米/月左右右3F：60/平米米/月左右右区域商业环环境分析返租租金实际租金30-4080-90区域商业环环境分析典型个案小小结从区域典型型个案分析析来看，目目前区域众众多项目商商业销售情情况普遍欠欠佳，其中中销售价格格较高且销销售情况较较为良好的的有2个项项目：复城城国际和新新世纪环球球中心，其其主要影响响因素有几几点：复城国际：：1、返租销销售（承诺诺较好且稳稳定的回报报率）2、区域位位置较好，，紧邻伊藤藤旗舰店3、自身商商业运营的的优势打造造（自持商商业引进大大型知名主主力店）新世纪环球球中心：1、开发商商强大的实实力背景2、区域位位置较好，，紧邻新会会展3、整体商商业规划受受政府大力力支持（打打造全国最最顶级演艺艺中心）4、自身商商业运营的的优势打造造（自持商商业引进国国外高端主主力大卖场场）区域商业环环境分析区域项目主主要以综合合体为主，，从资金需需求方面来来看，综合合体项目获获取资金的的渠道方式式并不是单单一化的；；由于很多多综合体项项目的商业业并不是开开发商获取取资金的唯唯一方面，，因此对项项目商铺定定价偏高，，可以慢慢慢消化，等等愿者上钩钩。综合体项目目获取资金金的渠道：：1、以住宅宅销售来获获取2、以写字字楼销售来来获取3、以商务务公寓销售售来获取4、以商铺铺销售来获获取住宅写字楼商务公寓快速回笼投投资成本商铺以实现利润润最大化区域商业环环境分析特别关注铁像寺水街街铁像寺水街街整体建筑筑采用新中中式古典风风格，并融融合老成都都元素。分分为“国际际天府”、、“品质天天府”、““时尚天府府”三个主主题街区，，集美食、、精品、娱娱乐、时尚尚、文化等等消费格局局为一体。。特色文化商商业水街，，建筑形态态为独立2层商业，，只租不售售；主力店店招商免租租2年，辅辅助店招商商免租半年年，起始租租金为20元/平米米/月起。。结论：通过对区域域典型楼盘盘商业的初初步研究分分析，由于于项目区位位、规模及及商业形态态的不同，，加之商业业运营模式式的优劣势势，项销售售价格和租租金水平均均有一定差差异；但根根据一般商商业销售价价格来看，，区域商业业初步的销销售均价和和租金水平平折中如下下：结论论高端集群式式特色商业业街将填补补区域商业业的空白：：从整个南延延线区域的的商业大致致情况来看看，主要以以综合体形形态的商业业形式为主主，包括写写字楼、住住宅的底商商和裙楼商商业及部分分独立商业业；集群式式的特色商商业街形态态目前仅有有呈现的西西蜀廊桥和和荷兰水街街，及已经经规划的铁铁像式水街街，且规划划业态缺乏乏高端性；；因此，结合合区域目前前的发展及及未来远大大规划，高高端集群式式商业街将将能填补区区域高端商商业配套的的空白，成成为引领区区域高端集集群式商业业发展的核核心。未来区域商商业发展形形态仍已综综合体商业业为主力模模式，而高高端集群式式特色商业业街将以一一种崭新的的商业模式式成为区域域未来商业业发展的另另一个亮点点！结论论9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。11:47:2511:47:2511:4712/31/202211:47:25AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2211:47:2511:47Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。11:47:2511:47:2511:47Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2211:47:2511:47:25December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月202211:47:25上上午午11:47:2512月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:47上上午12月-2211:47December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/3111:47:2511:47:2531December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:47:25上上午午11:47上上午11:47:2512月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。11:47:2511:47:2511:4712/31/202211:47:25AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2211:47:2511:47Dec-2231-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。11:47:2511:47:2511:47Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2211:47:2511:47:25December31,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。31十十二二月202211:47:25上上午午11:47:2512月月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月2211:47上上午12月-2211:47December31,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/3111:47:2511:47:2531December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。11:47:25上午午11:47上上午11:47:2512月-229、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。12月月-2212月月-22Saturday,Dec