戴德梁行-宁波市商会国贸中心项目附楼市场调研及产品定位建议-

宁波市商会·国贸中心项目附楼市场调研及产品定位建议DTZ戴德梁行2008年6月谨呈:宁波市商会大厦建设有限公司前言

先前我司已对宁波市.商会国贸中心项目附楼提出初步产品定位建议，在原有基础上，我司通过对宁波宏观市场、宁波房地产市场、宁波酒店式公寓供需市场进行全面市场调研和分析，结合市场调研结果，再次深化、验证本项目之定位建议，并提出产品细化建议，为项目最终定性建设提供建设性意见。前言目录一、市场研究宁波宏观市场状况宁波房地产市场概况宁波酒店式公寓市场分析项目地块判沿二、产品定位客群定位形象定位产品定位三、产品建议户型配比建议装修建议一、宁波宏观市场状况宁波城市概况鄞州区概况宁波宏观经济概况宏观市场小结宁波宏观市场状况宁波城市概况优越的地理位置地理位置:宁波位于我国海岸线中段，长江三角洲南翼经济中心，为长三角地区重要港口城市，是构筑上海国际航运中心的重要组成部分。区位条件:紧邻上海、杭州、温州等经济发达城市，东面临海，具有良好的深水港口资源，杭州湾跨海大桥为建成进一步提升宁波城市竞争力。行政辖域:全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。宁波的行政区域包括余姚市、慈溪市、奉化市、宁海县、象山县、鄞州区、海曙区、江东区、江北区、镇海区和北仑区长三角经济圈宁波城市概况城市规划城市性质:我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城;主要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。空间结构：未来宁波中心城市将形成“一心二带三片多点”组团式格局。三江片区镇海北仑东扩发展方向：三江片近期主要向东发展，中远期向北部发展，适当向西，有限制地发展南部。镇海片、北仑片沿海岸线发展。对外交通：将形成”123”交通圈，市域内形成1小时交通圈；到达上海、杭州等周边城市形成2小时交通圈；都市区以内形成30分钟交通圈。外向型城市定位，港口经济职能定位，完善的交通规划宁波宏观市场状况鄞州区概况宁波中心城区鄞州区鄞州中心区地理位置：鄞州区地处浙江东部沿海，宁波中心城南部，东、南、西面包围宁波主城区。辖域人口：全区总面积1346平方公里，户籍总人口79万。综合实力经济社会综合发展水平:全国第12位、浙江省第3位、宁波市第1位；鄞州被认定为国家级生产基地，拥有国家驰名商标和国家级名牌；拥有众多行业领先企业,如雅戈尔、奥克斯；发达的民营经济，数量庞大的民营企业；鄞州区作为宁波市主城区组成部分，其经济实力占据宁波各区之首，近年鄞州中心城区建设加快，其人口聚集效应和以万达广场为核心的消费市场崛起，雄厚的民营经济为城市建设及房地产发展提供坚实的基础，更为南部商务区发展创造良好商务环境。宁波宏观市场状况宁波宏观经济概况固定资产投资：受2004年宏观调控影响，投资额的回落，房地产投资下降，相对平稳的投资趋势，为宁波经济创造可持续发展环境。GDP：2007年3433亿元的生产总值，使宁波城市综合实力已跻身全国第一方阵；约14％的GDP增幅，表明宁波经济处于高速发展阶段。依据惯例，大于8％的GDP增幅，反应宁波当前房地产处于高速发展状态，但随着固定资产投资回落，可预见宁波房地产也将进入相对平稳发展阶段。宁波宏观市场状况宁波宏观经济概况财政收入：稳保障定增长的财政收入为经济又好又快发展提供坚实的财力。存贷款余额：2004年存贷款余额增幅回落，反应出宏观调控的影响，间接反应房地产发展状况。总体平稳向上的趋势反应出理性投资、消费。良好的财力保障，是稳健的经济发展基础，另一方面也为房地产投资提供充裕的资金保障。宁波宏观市场状况城市城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费支出累计（元）±%累计（元）±%上海市2362314.31725516.9宁波市2230713.4139219.9台州市2224511.5156661.3绍兴市2171713.2130776.3杭州市2168914.0148962.9苏州市2126014.71395911.9无锡市2089814.9122577.8宁波宏观经济概况长三角各城市城镇居民可支配收入对比居民可支配收入：较高可支配收入，位于长三角区域城市前列，而较低的消费性支出，反应出较大的消费潜力空间。同时，财产性收入的增加，增强了居民对房产性投资的信心。人口状况：户籍人口相对稳定，但外来流动人口的大幅增加（约36万人/年），预测将向东部新城，鄞州区，江北区，有利于区域房地产发展。根据国际标准，恩格尔系数在30－40％，而宁波2007年为37％，说明宁波居民生活水平富裕，有很大消费潜力。宁波宏观市场状况宏观市场小小结宁波地理位位置优越，，杭州湾跨跨海大桥的的建成，将将进一步融融入长三角角经济发展展圈，提升升城市综合合竞争力；；近年宁波经经济处于快快速发展期期，年均14.1%的GDP增幅，带带动房地产产行业高速速发展；同时鉴于相相对放缓的的固定资产产投资，预预示今后宁宁波经济、、房地产发发展有所降降温，有利利于长期建建康发展；；鄞州作为主主城区最大大区，雄厚厚的民营经经济，快速速的城市化化进程，为为房地产发发展创造良良好的环境境；宁波良好的的经济运行行环境，富富裕的居民民生活水平平，反应较较大的消费费潜力。宁波宏观市市场状况二、宁波房地产市场概况宁波土地市场分析宁波房地产市场分析宁波房地产市场总结宁波土地市市场分析鄞州区成为为07年土土地供应集集中区域,占总成交交量70%,预计08年仍是是供应主力力鄞州区东,西,南区区域地块出出让增多,发展加速速随着东部新新城,南部部商务区的的开发建设设,07年年商务/办办公土地供供应比重逐逐渐增长未来商务楼楼供应大增增,“商改改住”现象象普遍07年新出出让土地,住宅地块块90/70限制指指标执行,08年小小户型供应应逐步放量量小户型集中中放量,同同质化竞争争加剧分析宁波房地产产市场状况况宁波房地产产市场状况况宁波房地产产市场分析析房地产投资资：受2004年宏观调调控影响，，投资增幅幅有所回落落，进入平平稳发展阶阶段。各物业投资资状况：东部新城，，南部商务务区的投资资建设，近近年办公物物业投资比比重有所增增长。房地产投资资回落，一一方面反应应发展商相相对谨慎的的投资态度度，同时有有利于市场场长期建康康发展；办公楼物业业投资显著著增长，预预示宁波未未来写字楼楼市场竞争争加剧。宁波房地产产市场分析析商品房开发发状况受2007年房地产产市场复苏苏影响，其其竣工面积积少于销售售面积，市市区住宅出出现供不应应求状况，，反应出前前2年压抑抑性需求得得到一定释释放，也反反应出一定定的投资性性过热，宁宁波房地产产不确定增增强。可预见未来来2年内，，随着竣工工面积的增增加，存量量房体量大大增，市场场供应量大大幅增长，，对未来市市场去化形形成较大压压力。因此为避免免同质化竞竞争，对产产品特色化化、差异化化提出较高高要求，如如何找准市市场需求，，精确定位位客群，定定位产品，，成为发展展商项目开开发成功之之关键。宁波房地产产市场状况况宁波房地产产市场分析析商品房价格格涨幅原因因复苏期活跃期平稳期观望期城市化进程程供需矛盾良好经济成本转移投资过热宏观调控滞滞后影响，，进入2008年房房价涨幅趋趋于回落，，反应出投投资性需求求降温，观观望氛围渐渐融，为后后期房地产产走势增加加诸多不确确定因素。宁波房地产产市场状况况宁波房地产产供需状况况－－住宅宅市场85％67％84％67％2007年年房地产市市场火爆，，直接拉动动去化率，，而鄞州区区作为宁波波房地产市市场绝对供供应主力，，随着万达达广场商业业氛围日渐渐成熟，入入驻人口增增加，其区区域市场认认可度在价价格不断的的拉升和较较高的去化化率中体现现。宁波房地产产市场状况况区域预估供应量(万㎡)东部新城200南部商务区100总计300万未来5年宁宁波写字楼楼供应宁波房地产产市场状况况宁波房地产产供需状况况－－写字字楼市场58％63％61％快速发展的的经济环境境，提升宁宁波商务氛氛围，东部部新城、南南部商务区区的投资建建设，增大大写字楼市市场供应量量，但去化化率保持相相对较低、、平稳态势势。加之未未来供应量量大幅增加加，写字楼楼在未来3年内“供供过于求””现象仍将将维持。为更好更快快去化，““商改住””物业将增增多（类似似SOHO、酒店式式公寓产品品），可预预见，该类类产品在今今后市场中中同质化竞竞争将日趋趋严重宏观政策分分析宁波房地产产市场状况况金融税收政策连续的加息调高准备金率第二套放贷新政土地政策征收土地增值税,调整土地税费扩大土地招投标范围完善土地监督制度行业管理政策物权法出台限外令的执行住房保障政策出台抑制房地产需求市场控制供需状况加大开发风险国家政策助助楼市“软软着陆”发展商投资资开发风险险增大宁波房地产产市场整体体运行良好好,处在上上升发展中中2007年年宁波楼市市复苏，再再现“供不不应求”现现象新区规划商商务楼短期期集中放量量,将形成成激烈竞争争酒店式公寓寓类似产品品供应增多多,产品品定位同质质化宏观调控影影响需求观观望,未来来楼市存在在不确定性性外来知名发发展商进驻驻,提升宁宁波房地产产开发水平平鄞州区作为为供应主力力,主导宁宁波房地产产市场发展展高端需求市市场逐步凸凸显,对应应高品质物物业受追捧捧宁波房地产产市场状况况房地产市场场小结三、酒店式公寓市场分析宁波酒店式公寓的发展现状当前宁波酒店式公寓市场分析未来宁波酒店式公寓分析类比个案分析酒店式公寓市场小结宁波酒店式式公寓发展展现状商务房地产上升90/70限制指标投资性需求增加商改住现象增多致使酒店式公寓服务式公寓SOHO单身公寓类似产品增多统称“酒店店式公寓””酒店式公寓寓市场分析析已售和在售售主要酒店店式公寓概概况项目名称区域物业类型房型面积套数目前售价（元/M2）开盘/交房日期好阳光江东区精装修酒店式公寓面积48-138㎡，主力48-60㎡210套11700-120002004-6（交房）波特曼中心江东区精装修酒店式公寓面积50-107㎡，主力面积70-80㎡约421套14000-170002006-1（交房）南苑国际鄞州区精装修酒店式公寓45-60㎡450套11000-150002007/2009环球中心（在售）海曙区精装修酒店式公寓主力40-60㎡。部分面积90-111㎡；约587套25000-300002008.2/2009.12万达48克拉（在售）鄞州区精装修酒店式公寓面积40-80㎡，主力面积40-65㎡1148套14000-150002007-11/2009-12春天彼岸（在售）鄞州区精装修单身公寓主力面积40~60㎡，40㎡占80%。90002007-12-18/2009.1风格城事（在售）鄞州区精装修单身公寓45-60㎡，主力面积52㎡280套13000-150002007-7-15/2009-5雅戈尔·e公馆（在售）鄞州区精装修单身公寓主力面积90㎡420套130002007-11/2009-6-20凯德汇豪天下（未售）江北区精装修单身公寓主力面积40-60㎡，40占80%。150套20000下半年开盘/2010嘉华SOHO（未售）鄞州区毛坯单身公寓面积30-70㎡，主力面积40㎡约360套预计8000-9000下半年开盘迪赛明天广场（未售）鄞州区精装修酒店式公寓一幢25㎡，一幢60㎡约800套未定一期下半年联盛国际广场（未售）鄞州区精装修酒店式公寓未定约650套未定未定通和英郡（未售）鄞州区精装修SOHO公寓面积30-60㎡，主力面积45㎡360套9000-13000下半年开盘江南一品（在售）东部高新区精装公寓其中两幢36-40㎡，毛坯80复式。600套预计13000下半年或者明年学府一号（已售）鄞州区精装修SOHO公寓23-58㎡，主力面积23-45㎡约1000套开盘价7000-80002007-4/2009酒店式公寓寓市场分析析序号项目⑴好阳光⑵波特曼中心⑶南苑国际⑷环球中心（在售）⑸万达48克拉（在售）⑹春天彼岸（在售）⑺风格城事（在售）⑻雅戈尔·e公馆（在售）⑼学府一号（已售）⑽嘉华SOHO（未售）⑾迪赛明天广场（未售）⑿联盛国际广场（未售）⒀通和英郡（未售）⒁江南一品（未售）⒂凯德汇豪天下（未售）⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒂当前宁波酒酒店式公寓寓分布图酒店式公寓寓市场分析析当前现状分分析小结当前小户型型公寓主要要集中在三三江口核心心片区、江江东区、科科技园、鄞鄞州中心城城区；当前宁波高高档酒店式式公寓依托托于成熟的的商业商务务环境，并并配套高档档次星级酒酒店；小户型公寓寓均采取精精装修方式式交房，迎迎合投资性性需求，并并取得良好好的去化速速度；受人民币升升值及低总总价、增值值保值功能能，小户型型公寓需求求仍以投资资性需求为为主；多个已交付付酒店式公公寓成功运运营及不错错的口碑，，为类似产产品推出提提供参考依依据；宁波小户型型公寓产品品户型面积积以40－－60㎡为为主力，销销售均价略略高于周边边住宅价；；鄞州作为宁宁波房地产产主力供应应区，小户户型公寓产产品同质化化严重，求求新不可避避免；类似产品低低、中、高高档次产品品均有市场场未来同质化化竞争不可可避免酒店式公寓寓市场分析析宁波主要酒酒店式公寓寓户型面积积配比房型楼盘名面积户数比单房迪赛明天广场2550%学府一号22-2550%一房南苑国际45-6080%好阳光48-6085%波特曼中心70-8080%迪赛明天广场6050%学府一号29-3740%环球中心45-6082%万达48克拉40-5030%春天彼岸40-60100%风格城事45-60100%凯德汇豪天下40-60100%通和英郡4572%二房环球中心96-12218%好阳光90-13815%雅戈尔·e公馆90（复式）100%波特曼中心90-11820%学府一号5810%通和英郡80-102（复式）38%南苑国际6020%好阳光63－9315%目前宁波酒酒店式公寓寓市场分析析单房25㎡㎡一房主力面面积40－60㎡二房主力面面积80－90㎡当前酒店式式公寓市场场主力面积40－60㎡（同质化严严重）高端产品不不乏80－－90㎡且热销（相对稀缺缺）酒店式公寓寓市场分析析目前宁波酒酒店式公寓寓市场分析析楼盘名称目前价格（元/平方米）体量去化率类型好阳光11700-12000210套售罄酒店式公寓波特曼中心14000-17000421套售罄酒店式公寓南苑国际11000-15000450套售罄酒店式公寓环球中心28000约587套40％酒店式公寓万达48克拉14000-150001148套90％酒店式公寓春天彼岸9000约380套90%精装SOHO风格城事14000-15000约150套50%精装单身公寓雅戈尔·e公馆13000420套98%精装单身公寓凯德汇豪天下预计20000150套预约精装单身公寓嘉华SOHO为定360套未售精装SOHO联盛国际广场未定约650套未售酒店式公寓通和英郡预计9000-13000350套未售精装SOHO学府一号95001448套售罄精装SOHO江南一品未定710套未售酒店式公寓，SOHO迪赛明天广场未定800套未售酒店式公寓售价、去化化好的配套能能提升品质质，提高售售价投资性需求求旺盛，去去化速度较较快高端酒店式式公寓受到到客户认可可类型类型定位较较为模糊更多以投资资性需求定定位为主高档次定位位明显拉开开价格区间间高端产品拥拥有需求市市场，并能能较快去化化宁波主要酒酒店式公寓寓售价、去化率、、类型酒店式公寓寓市场分析析项目名称物管费用酒店管理经营方式好阳光3元/㎡/月好阳光酒店分统一回租和自行租赁波特曼中心8.8元/㎡/月喜来登国际物业委托酒店进行售后代租或自行租赁环球中心9.8元/㎡/月高力国际委托物业公司代为酒店式管理租赁南苑国际6元/㎡/月南苑物业委托物业管理公司代为管理和租赁万达48克拉4.3元/㎡/月万达物管委托物业公司酒店式管理，自行租赁学府一号1.8元/㎡/月永成物业业主购买产权后自行租赁凯德汇豪天下1.8元/㎡/月凯德物业业主购买产权后自行租赁雅戈尔·e公馆1.8元/㎡/月建国物业业主购买产权后自行租赁风格城事1.8元/㎡/月珠江物业业主购买产权后自行租赁春天彼岸3.2元/㎡/月中建物业业主购买产权后自行租赁宁波在售的的酒店式公公寓以及类类似产品的的经营方式式目前宁波酒酒店式公寓寓市场分析析经营方式小小结当前高端酒酒店式公寓寓均采取：：出售产权权、酒店式式服务、酒酒店代为租租赁；高端产品物物业管理均均聘请国际际知名管理理公司担当当物业顾问问，物业费费在6－10元/㎡㎡/月，通通过去化率率，可以看看出，对高高物业费抗抗性相对较较小；一般单身公公寓产品均均采取统一一出售，自自行租赁模模式，市场场接受度较较高。国际知名名物业公公司参与与物业管管理是高高端酒店店式公寓寓必备软软件条件件。酒店式公公寓市场场分析目前宁波波酒店式式公寓市市场分析析项目名称区域产权层高装修标准元/㎡单价元/㎡波特曼中心江东商业3.2米200014000－17000好阳光江东商业3.1米250011700－12000雅戈尔·e公馆鄞州住宅3.2米150013000风格城事(壹爵)鄞州住宅4.1－4.3米150013000春天彼岸鄞州商业3.2米15009000万达48克拉鄞州商业3.2米150013500环球中心海曙商业3米500028000凯德汇豪天下江北住宅3.2米150020000嘉华SOHO鄞州商业位知未知8000通和英郡鄞州商业3.6米复式5.2米——9000（单）13000（复）迪赛明天广场鄞州商业3米预计2000——江南一品(3幢)科技园商业复式6米3米毛坯精装修15000(送阳台)13000(预估)酒店式公公寓装修修标准、、层高、、产权产权：市场上上酒店式公寓寓产权均为““商业”用地地，“商改住住”产品增多多；市场对类似产产品用地性质质抗性低层高以平层较较为普遍，3.2为主；；部分产品以以LOFT形形式推出，受受到市场追捧捧；相对低总价，，投资性产品品，需求对层层高抗性小装修标准普遍遍在1500－2000元/㎡;个别豪装装达5000元/㎡，以以迎合定位档档次和高价格格；高档装修更受受自住性需求求青睐高端酒店式公公寓产品更注注重装修档次次，提升自身身品质。酒店式公寓市市场分析楼盘名称装修标准元/m2指标公共部位厨房卫生间好阳光2500双回路供电系统、管道天然气、自动报警系统、消防栓、灭火器欧琳橱具、管道天然气西班牙乐家洁具波特曼中心1500可送新风的中央空调系统，楼道高级大理石，大堂高级大理石、花岗石电冰箱、电磁炉、微波炉和电水壶的，完善的厨房以及洗衣/干衣机

洁具：坐便器，组合柜，面盆，淋浴房，面盆龙头，淋浴龙头，环球中心5000乳胶漆（立邦）、地板实木、中央空调（大金），瑞士迅达电梯3.5米/秒高级品牌：油烟机、电冰箱、消毒柜、整体厨柜、微波炉等按摩浴缸、防水液晶电视、卫生间三件套目前宁波酒店店式公寓市场场分析装修配置：酒店式公寓的的装修需要配配置全面的家家居用品和主主要办公条件件，装修品牌牌的选择偏向向品牌化高档档化和环保化化方向。品牌牌产品在装修修中等到了广广泛运用，厨厨房：欧琳、、科勒等；卫卫浴：汉斯格格雅、TOTO、史密斯斯等；公共部部分：大金、、迅达等；各案例装修配配置装修配置小结结通过品牌合作作提升品质个性化品牌点点缀突出个性性化需求酒店式公寓市市场分析楼盘配比率配套好阳光1：1咖啡厅、休闲室、餐厅、小型超市、美容美发厅、商务中心等设施波特曼中心1：1.6咖啡厅，休闲室，餐厅，小型超市，美容美发厅，商务中心南苑国际咖啡吧、中西餐厅、健身中心、美容SPA、桑拿环球中心1：1.2豪华大堂、超级商场、运动会馆、商务中心、会议中心、休闲酒吧、餐饮餐厅、便利超市、健身中心、桑拿中心等一应俱全万达48克拉1：0.610部高速电梯、600平米的挑空大堂、咖啡吧、万达广场春天彼岸1：0.4挑高大堂、主题咖啡吧、特色中西餐厅、健身房风格城事1：0.7社区内部打造泛会所概念、社区外部万达广场凯德汇豪天下1：0.7购物中心、酒店、剧院等外部配套各案配套设施施目前宁波酒店店式公寓市场场分析健身中心、咖咖啡吧、餐厅厅、商务中心心是配套比例例最高的设施施，基本上每每个项目都具具有这样的配配套服务；高端酒店式公公寓充裕的车车位配比是其其基本需求，，专用车库，，出入口设置置体现尊贵配套设施小结结高档次酒店式式公寓在满足足基本需求配配套外，更应应迎合客群个个性需求，配配套相应会所所酒店式公寓市市场分析目前宁波酒店店式公寓市场场分析项目客群环球中心有一定实力的投资者或者高端企业主，辐射面为大宁波区域，也有为数极少的杭州上海客群慕威斯汀名而往波特曼中心以投资性购买为主，客群几乎全都是宁波本地人万达48克拉外销房，以宁波本地投资者为主，也有部分外籍人士好阳光酒店式公寓为投资者，客群为宁波本地人雅戈尔e公馆风格城事凯德汇豪天下春天彼岸大宁波投资者，大宁波客群所占比重90%以上各案酒店式公公寓客群分析析客群分析小结结当前宁波酒店店式公寓市场场以投资性需需求为主，占占有绝对主导导地位高端酒店式公公寓自住型需需求比重相对对一般产品有有所提高客群以本地私私营业主为主主酒店式公寓市市场分析未来宁波酒店店式公寓分析析项目名称区域定位类型房型面积建筑面积配套开盘/交房日期凯德汇豪天下江北区精装修单身公寓40-60㎡，40占80%。400套商业，社区下半年开盘/2010嘉华SOHO鄞州区精装修SOHO30-70㎡，主力40㎡约360套办公，商业08年9月迪赛明天广场鄞州区精装修酒店式公寓25㎡，60㎡约800套商业广场，酒店08年底联盛国际广场鄞州区CEO酒店式公寓未定约5万㎡商业广场，酒店08年底通和英郡鄞州区精装修SOHO公寓30-60㎡，主力45㎡360套社区配套08年底江南一品东部高新区精装公寓，毛坯复式单层36-40㎡，毛坯80复式。710套商业，社区，商务08年底风格城事鄞州区精装单身公寓40－50㎡约150套社区配套08年年底未来供应小结结可见未来市场场酒店式公寓寓产品集中供供应，时间点点在08年底底09年初鄞州区作为宁宁波楼市供应应主力，酒店店式公寓产品品同质化竞争争加剧相对高端的酒酒店式公寓在在鄞州市场试试水，有待市市场需求认可可酒店式公寓市市场分析宁波酒店式公公寓个案分析析－－环球中中心地理位置：三江口，毗邻邻天一广场开发商：银亿开发建设设占地面积：1.7万平方方米总建筑面积：：17万平方米米容积率：10绿化率：20%户型面积：高级行政公寓寓（酒店式公公寓）40㎡㎡—122㎡㎡不等，主力力面积为40㎡—60㎡左右，约约占总量的82%。物业形态：3幢分别为A栋20层（（86.4m）、B栋25层（100.2m））、C栋40层的高层和和超高层组成成。销售价格及销销售情况：行政公寓2008-5-16日开盘盘，精装修价价格25000-30000元/平平米，目前销销售率约40%左右。客群：自住型比重相相对较高酒店式公寓市市场分析建筑及外形世界建筑设计十强——德国GMP国际设计有限公司担纲建筑主设计。建筑群由3幢高层建筑联合组成，分别为甲级写字楼、高级行政商务楼、超五星级威斯汀酒店以及裙楼部分大型开放式商业广场。建筑体量商场为1~5层；A幢商务公寓为20层；B幢写字楼25层；C幢商务公寓为36层，五星级酒店为40层。装修标准规划设计超前，设施配备顶级高档，全球定制一线高端名牌建材，配备有大型中央空调、VRV空调以及众多品牌电梯、自动扶梯、观光电梯，立面采用双层中空LOW-E玻璃幕墙，其中公共部位与室内均采用五星级标准精装修。服务措施高力国际担纲物业顾问,免费设备维修、房间清扫、更换棉织品。洗衣享受酒店折扣等。配套设施小区内部配套:空中屋顶花园、地下室停车库、超级商场、运动会馆、商务中心、会议中心、休闲酒吧、餐饮餐厅、便利超市、桑拿中心等一应俱全

周边配套：:坤和中心周边教育、医疗、保险、金融、购物、餐饮、酒店、文化娱乐齐全完备，商业、办公、生活、休闲、娱乐都极其便利裙楼商业配套底层商铺配套市区核心绝版版地段，具备备酒店式公寓寓优越的地理理条件。超五星级酒店店配套，提供供周到全面的的酒店服务，，更提升项目目品质。多业态组合，，全方位完善善商业商务环环境。高端定位，提提升整体项目目形象。当然高价位给给投资者带来来一定回报压压力。行政公寓定位位宣传存在一一定认知偏差差。个案点评酒店式公寓市市场分析宁波酒店式公公寓个案分析析－－48克克拉地理位置：鄞州区天童北北路与四明中中路交叉开发商：大连万达占地面积：4万平方米总建筑面积：：约9万多平方方米容积率：约2.25户型面积：酒店式公寓面面积40㎡——80平米，，主力面积40-60平平米物业形态：高层公寓、酒酒店式公寓销售价格及销销售情况：已已经销售90%，精装装修价格13000-14000元元/平米，其其中精装修价价格约1500元/平米米。客群：以投资客为主主酒店式公寓市市场分析建筑及外形澳大利亚PCAL设计公司担纲。整体设计简洁俊朗。建筑群由一幢40F酒店（索菲特）加写字楼、一幢28FSOHO、4幢32F点式、2幢32F板式构成。建筑构件采用了现代的金属、玻璃材料，构筑出经典的三段式：顶部丰富，中段处理大气，而底部却细腻感性，满足人尺度构件转换。建筑体量总建筑面积约9万方，其中一座48层近160米高层公寓。装修标准具有个性化的装修风格，全方位品质设计，超五星级标准装修。物业管理大连万达物业管理公司管理，物管费2.5元/平方米/月。配套设施周那配套有万达广场、鄞州第二医院、高教园区、新华书店、银泰百货、沃尔玛、百安居、苏宁电器、特力屋、喜百度、万达影院、神采飞扬、680米室内步行街及水岸风情街。裙楼商业配套由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成。销售价位起价12000元/平方米，均价14000元/平方米，最高价17500元/平方米。区域核心商圈圈，位置优越越；新兴商圈，发发展潜力大，，具备一定投投资潜力；大型商业广场场配套，提供供便利生活，，时尚生活方方式；知名酒店入驻驻，提供配套套酒店服务；；精装修交付，，迎合投资性性需求。个案点评酒店式公寓市市场分析宁波酒店式公公寓个案分析析－－波特曼曼区域域：江东东区开发商：：宁波宝业房房地产开发有有限公司地址址：宁波波彩虹北路50号启用日期：2004年4月开盘，2006年1月试营业装修风格：欧欧美式豪华精精装规模模：：总建面16万m2，公寓30442m2，421套主力户型：50/72/107平方方米三种户型型，层高3.18米价格格：：2-2.5万元/m2销售情况：已已投入使用，，出租60%-75%。。在空间的布置置上比较的奢奢华，追求豪豪华、气派、、宽敞，洗手手间均布置的的大而功能齐齐全。酒店式公寓市市场分析建筑及外形酒店由美国筑名建筑设计师约翰·波特曼设计。建筑群由四幢建筑构成，分别为波特曼大酒店、东港大酒店，写字楼及酒店公寓。建筑外墙以红、白二色为主，线条简洁，强调建筑的整体性，无裸露于外墙的管道。酒店公寓与酒店建筑连为一体。建筑体量32层高，每层的建筑面积约为1200平方米。装修标准五梯，过道为地毯铺设。房间统一豪华欧美式装修，厨卫电器设施齐全，且为品牌配置。服务措施免费设备维修、房间清扫、更换棉织品。洗衣享受酒店折扣，提供儿童接送看管等家庭日常生活服务。物业管理世邦魏理仕提供顾问服务，波特曼物业管理，物管费9.8元/平方米/月。配套设施周边生活配套成熟，享波特曼酒店提供的相应设施及服务，如健身房、SPA馆、餐厅、商务服务、会议服务等。裙楼商业配套波特曼国际名品街、喜来登国际大酒店、豪华甲级写字楼租售价位租金为7000~13000元/月，租金含水电，物管费另计。物业售价约20000元/平米（欧美豪华精装）。地下车库停车费600元/月，24小时任意停车。五星酒店配套套，装修豪华华，设施及配配套齐全（提升本案定定位档次）；商务秘书服务务，舒适且人人性化，提供供酒店式服务务（本案高附加加增值服务））；公寓售价和租租金较高，出出租率尚可，，在60%-75%左右右（宁波不缺乏乏高端市场））；6-11层是是产权式酒店店，提供税后后6.6%的的回报率，12-32层层出售，其中中有80套提提供返租，其其他部分酒店店可帮助出租租，但不提供供固定的回报报率。（统一的返租租有利于项目目整体风格定定位及管理，，提升项目形形象、档次））酒店，餐饮、商务、娱乐等等多业态配套套（为时尚商务务的生活方式式提供可能，，满足住客对对生活品质的的需求）。个案点评酒店式公寓市市场分析酒店式公寓市市场小结投资性需求，，及产品细化化发展，酒店店式公寓产品品在宁波需求求市场被接受受，熟悉；商务氛围日趋趋繁荣，楼市市投资性需求求旺盛，使得得酒店式公寓寓产品得到较较快去化；用地性质限制制、商改住现现象增多，短短期内酒店式式公寓供应大大增，同质化化竞争加剧；；宏观政策影响响、产品趋于于饱和，投资资性需求观望望，未来去化化不能仅依靠靠投资性需求求；鄞州作为酒店店式公寓供应应大区，竞争争激烈，产品品特色化、差差异化是其成成败之关键；；高端酒店式公公寓产品在宁宁波市场一直直受到客群关关注，特别是是自住型客群群比重较高；；星级酒店配套套、知名物业业管理、品牌牌装饰合作，，是宁波高端端酒店式公寓寓档次体现；；酒店式公寓市市场分析四、地块判研概况阐述SWOT分析总结分析天童南路泰康路中南部商务区商业水街总建筑面积(㎡)写字楼建筑面积(㎡)酒店式公寓建筑面积(㎡)商业裙房建筑面积(㎡)主楼高(m)停车位(个)约11000064500(46层)20000(20层)12000(3层)208581地块概述区政府鄞州公园地块判研优势政府重点支持项目标志性建筑,核心区项目定位宽限区域规模较大发展商关系资源劣势商业地块,40年产权建筑总体规划定型区块尚处在建设期机会未来区域规划完善多家会员企业入驻房地产发展上升期未来区域客群高端威协宏观政策调整同类型产品竞争多点幅射竞争区域功能定位单一(商务)SWOTSWOT分析析小结项目处在宁波南部商务区核心区域项目规划设计属鄞州区标志性建筑项目属宁波商会整体形象定位高端区域处在开发建设期商圈尚未成熟企业总部基地,知名企业入驻潜力大地块判研三、项目定位项目思考客群定位形象定位项目思考基于整体项目目高端定位形形象，并对附附楼定位高端端酒店式服务务公寓潜在客群在哪哪？客群特征，心心理，购买动动机？宁波需求市场场能否支撑本本项目？客群定位分析析如前调研所述述，当前宁波波酒店式公寓寓购买客群可可分如下几类类：投资客主力自住型为辅有闲余资金，，看好房地产产市场，对小小户型，低总总价产品青睐睐白领，年轻人人，过渡性需需求，注重性性价比的小户户型产品私营业主、企企业CEO，，临时居住或或休息，对高端酒店式公公寓青睐本项目作为高高端定位锁定的客群是是宁波金字塔塔顶尖人群－－－企业总裁、CEO客群特征？项目客群环球中心有一定实力的投资者或者高端企业主，辐射面为大宁波区域，也有为数极少的杭州上海客群慕威斯汀名而往波特曼中心以投资性购买为主，客群几乎全都是宁波本地人万达48克拉外销房，以宁波本地投资者为主，也有部分外籍人士好阳光酒店式公寓为投资者，客群为宁波本地人雅戈尔e公馆，风格城事，凯德汇豪天下，春天彼岸大宁波投资者，大宁波客群所占比重90%以上客群描述客群定位客群特征消费心理？客群定位因为，从本项目来来看，高端定定位决定了高高售价，购买买本产品的客客群必须具有有相当的经济济实力，而对对于追求投资资回报率的投投资客来说，，总价高、无无固定回报等等因素限制了了他们的购买买行为。所以以，我我们们的的目目标标客客群群则则应应具具有有以以下下的的特特点点：：目标标客客群群特特性性客群群多多为为CEO、、高高层层管管理理者者、、私私营营企企业业主主，，他他们们有有相相当当的的经经济济基基础础，，收收入入水水平平属属于于高高塔塔尖尖人人士士。。客群群年年龄龄定定位位在在35-55岁岁之之间间，，以以40-45岁岁左左右右为为主主。。事业业有有成成，，社社会会交交际际关关系系较较广广，，工工作作繁繁忙忙。。注重重生生活活品品质质，，讲讲究究舒舒适适度度，，对对日日常常生生活活服服务务有有较较高高要要求求。。对本本区区域域有有较较强强的的地地缘缘认认同同感感。。消费费心心理理客群群消消费费心心理理方便便性性：：他们们或或在在附附近近工工作作，，可可以以随随时时有有一一个个休休息息的的地地方方，，可可以以在在应应酬酬到到很很晚晚的的时时候候有有一一个个方方便便入入住住的的地地方方；；他他们们或或是是周周边边县县市市私私营营业业主主，，在在宁宁波波办办事事的的时时候候可可以以有有一一个个想想住住就就住住且且方方便便到到达达的的地地方方。。尊贵贵感感：：这部部分分人人事事业业有有成成，，他他们们希希望望通通过过他他们们的的物物业业来来体体现现他他们们的的身身份份。。同同时时，，他他们们希希望望居居住住来来里里面面的的时时候候有有一一种种绝绝对对主主人人的的感感觉觉。。私密密性性：：他们们大大都都事事务务繁繁忙忙，，但但在在这这个个空空间间里里他他们们不不被被打打扰扰，，没没有有了了烦烦人人的的电电话话铃铃声声和和敲敲门门声声，，摆摆脱脱了了繁繁忙忙的的应应酬酬，，他他们们思思考考自自己己想想思思考考的的东东西西，，做做自自己己想想做做的的事事情情，，见见自自己己想想见见的的人人，，这这里里给给他他们们一一个个自自我我的的个个人人空空间间。。购买买动动机机？？客群群定定位位客群群购购买买动动机机身份份的的象象征征在宁宁波波南南部部CBD拥拥有有私私属属行行宫宫，，则则无无声声地地表表明明了了一一种种身身份份、、一一种种财财富富和和一一种种品品味味。。稀缺缺的的物物业业真正正的的高高端端酒酒店店式式公公寓寓定定位位在在宁宁波波市市场场相相对对稀稀缺缺，，而而作作为为在在南南部部商商务务区区办办公公的的企企业业高高级级管管理理者者（（如如：：CEO、、总总经经理理等等）），，此此处处物物业业对对他他们们来来说说有有着着独独一一无无二二的的便便利利性性；；同同时时本本案案体体量量相相对对有有限限；；难解解的的地地域域情情缘缘鄞州州区区的的私私营营企企业业主主（（本本地地创创业业或或外外地地创创业业）），，相相对对于于其其他他区区域域来来说说，，对对鄞鄞州州有有着着很很高高的的认认同同度度。。独自自思思考考、、会会见见朋朋友友的的私私人人空空间间有烦烦心心的的事事情情想想脱脱离离同同事事、、家家人人，，给给自自己己一一个个安安静静空空间间思思考考；；有有重重要要的的朋朋友友来来了了，，想想避避免免嘈嘈杂杂的的环环境境，，让让两两个个人人可可以以舒舒心心得得畅畅谈谈；；工工作作累累了了，，哪哪怕怕只只有有一一小小会会的的时时间间，，想想给给自自己己一一个个放放松松的的环环境境…………有有自自己己的的一一处处私私人人空空间间，，可可以以让让自自己己随随心心所所欲欲地地安安排排自自己己的的生生活活。。购买买动动机机能否否支支撑撑？？客群群定定位位城市市：：宁波波作作为为长长三三江江南南翼翼贸易易、、物物流流中中心心区域域：：鄞州州被被认认定定为为国家家级级生生产产基基地地，，拥拥有有国国家家驰驰名名商商标标和和国国家家级级名名牌牌经济济社社会会综综合合发发展展水水平平位位:全全国国第第12位位、、浙浙江江省省第第3位位、、宁宁波波市市第第1位位拥有有众众多多行行业业领领先先企企业业,如如雅雅戈戈尔尔,杉杉杉杉,奥奥克克斯斯等等民营营经经济济发发达达,企企业业13318家家，，其其中中民民营营企企业业10462家家,销销售售上上亿亿元元企企业业168家家南部商商务区区:宁波南部商商务中中心,总部部基地地,百万万方商商务楼楼,4万人人入驻驻宁波商商会:作为地地区性性企业业协会会,拥拥有众众多企业资资源良好的的经济济环境境升级的的商务务氛围围集中的的企业业总部部丰富的的企业业资源源客群定定位能否支支撑本案锁锁定的的主力力目标标客群群宁波各各县市市企业业主，，特别是是鄞州州区总总裁、、CEO需求特特点？？需求特特点描描述自用与商务是最主要的购买动机弱化厨房功能需要细致入微的服务身份的象征较高商务配套的要求本项目目锁定定了这这部分分主力力目标标客群群，他们对对于酒酒店式式公寓寓的使使用有有其特特殊的的要求求，那么，，我们们的产产品可可以提提供给给他们们什么么？客群定定位功能产品主题定位这些人需要什么？作为企业的高级管理者，他们有强大的经济能力，显然，他们已拥有居住空间、度假空间、商务空间……那么，他们还缺少什么？他们缺少一个完全属于他们自己的空间！有独立的思考、判断的空间；有和朋友分享成功喜悦的空间有突然袭来的想法，且能实现想法的空间；就好似今天不想见客、不想开会，就回去休息休息；是成功人士享受自我、犒劳自我、放纵自我的专属空间；这个地方须方便到达，须不受到外界干扰，须得到心理满足！这些人对价值的理解？关注对自己的投资……一个关系的投资……不在乎短期内物业的升值,在乎一种心理满足……成功需要体现、诠释……拥有它……是代表身份、地位的象征和彰显……价值形象定定位产品主主题定定位本项目目可以以提供供给企企业高高官们们这个个私人人甚至至私密密的空空间，，那么么我们们又该该如何何打造造本产产品，，使其其更具具有诱诱惑性性？可以满满足成成功人人士追求生生活境境界的的功能能和体现成成功的的价值值相结合合总裁专专属行行政公公馆形象定定位四、产品具体建议户型配比建议户型结构设计建议外立面建议公共部分装修建议室内装修建议会所设置建议物业服务内容建议新科技材料运用建议产品具具体建建议户型配配比建建议房型楼盘名面积户数比单房迪赛明天广场2550%学府一号22-2550%一房南苑国际45-6080%好阳光48-6085%波特曼中心70-8080%迪赛明天广场6050%学府一号29-3740%环球中心45-6082%万达48克拉40-5030%春天彼岸40-60100%风格城事45-60100%凯德汇豪天下40-60100%通和英郡4572%二房环球中心96-12218%好阳光90-13815%雅戈尔·e公馆90（复式）100%波特曼中心90-11820%学府一号5810%通和英郡80-102（复式）38%南苑国际6020%好阳光63－9315%鉴于当当前市市场1房、、40－60户户型同同质化化竞争争激烈烈，更更为迎迎合主主力目目标客客群对对产品品要求求：注注重舒舒适、、体现现尊贵贵感。。豪华享享受的的主卧卧(25㎡)+大气的的客厅厅(30㎡)+体面尊尊贵的的客卧卧(18㎡)+舒适的的敞开开式厨厨房餐餐厅(18㎡)＋惬意意的卫卫浴空空间(15㎡)+▪▪▪▪▪户型建筑面积（㎡）建筑面积（㎡）套数(套)面积比%备注户型配比3/2/2180-200100055%顶层跃层2/2/2125-138120009260%10-19层1/2/290-10070007035%4-9层合计--20000167100%-户型结结构设设计提高空空间舒舒适感感，层层高设设计3.3米；；主卧室室与客客厅配配备卫卫生间间；鉴于客客群对对厨房房要求求弱化化，以以开放放型厨厨房、、餐厅厅设计计；在居室室的朝朝向问问题上上多做做考虑虑，尽尽量做做到采采光良良好；；从使用用人群群的特特点出出发，，厨卫卫设计计相对对注重重其居居住的的舒适适度，，实用用性稍稍弱；；客厅与与餐厅厅的设设计基基本采采用模模糊双双厅的的概念念，以以体现现使用用者的的人性性化，，将酒酒店的的概念念在此此彻底底的消消除，，使每每位使使用者者在这这里都都能找找到一一种““家””的感感觉产品具具体建建议外立面面建议议酒店式式服务务公寓寓的外外立面面是物物业本本身的的象征征符号号，它它的诉诉求应应与其其周边边环境境要相相得益益彰，，与其其产品品本身身要相相辅相相成。。主楼整体体建筑风风格采用用庄重、厚重的几何体体外形设设计，展展示了一一种现代代韵味。。我行建议议本项目目采用现现代风格格，凸出出一种时时代感和和时尚感感，在外外观的设设计上与与主楼和和谐统一一。在外外立面装装修上整整体采用用高档石石材，能能够很好好的凸现现建筑的的厚重感感，以期期提升产产品外观观上的品品质与大大气度。。产品具体体建议公共部分分装修建建议部位装修建议大堂高级大理石或花岗岩地面、艺术吊顶、高级灯饰电梯厅地面铺设大理石、墙面贴艺术画、优质浮雕公共走道优质地毯、高级大理石电梯使用西子奥的斯OTIS、三菱、日立HITACHI、通力KONE等品牌电梯公共部位位包括大大堂、电电梯、电电梯轿箱箱及公共共走道等等部位。。大堂、地地面：大堂高度度挑高，，面积在在200平方米米左右，，并在入入口处设设置落地地门窗，，将室外外光线引引入，使使大堂气气派明亮亮。地面面墙面都都大量采采用花岗岗岩等天天然的石石材铺设设，配以以高档的的水晶吊吊灯、画画、绿色色植物等等装饰，，增添豪豪华气势势。与酒酒店的大大堂一味味追求高高贵、豪豪华的感感觉不同同，本项项目为高高端酒店店式服务务公寓，，建议采采用暖色色调，增增添居家家的温馨馨氛围。。电梯：使用品牌牌电梯，，在电梯梯厅、电电梯轿箱箱内部及及公共走走道等部部位细部部都采用用大理石石等高档档装饰材材料进行行精致的的装修，，以体现现入住客客户的尊尊贵。波特曼中心1500元/㎡可送新风的中央空调系统，楼道高级大理石，大堂高级大理石、花岗石环球中心5000元/㎡乳胶漆（立邦）、地板实木、中央空调（大金），瑞士迅达电梯3.5米/秒产品具体体建议室内装修修建议通过对宁宁波高端端酒店式式公寓调调研了解解到国际际知名厨厨卫用具具品牌已已运用在在波特曼曼、环球球中心项项目，提提升了项项目品质质，符合合高端定定位。部位品牌建议龙头科勒KOHLER、东陶TOTO、汉斯格尔Hansgrohe洁具科勒KOHLER、东陶TOTO橱柜电器施迈格SMEG、三星Samsung、伊莱克斯Electrolux、松下Panasonic，德国米勒、西门子Siemens开关松下National、西门子Siemens位置建材建议配置建议建议品牌厨房进口地、进口墙面瓷砖进口高档整体厨柜、进口高档电器意大利道格拉斯瓷砖、德国米勒厨柜、德国西门子冰箱卫生间进口地、进口墙面瓷砖进口高档卫浴意大利道格拉斯瓷砖或蜜蜂瓷砖、德国汉斯格雅或高仪卫浴、德国西门子洗衣机卧室进口高档环保前面漆、进口高档地板进口家具、进口电器瑞典柏丽地板、SONY、三星等进口电器各部位建建议使用用品牌本项目为为高端的的酒店式式公寓，，在室内内装修上上更应该该讲究。。聘请知知名设计计师提供供个性化化设计方方案，满满足不同同客户的的喜好，，在各单单元的装装修则应应趋于精精致化，，充分诠诠释高尚尚的舒适适性生活活理念。。装修标准准，当前前市场一一般在1500－2000元元/㎡，，高端酒酒店是公公寓5000元元/㎡，，本案建建议5000元元/㎡各房间装装修建议议产品具体体建议4000平米会所，规划设计了休闲、养生为主题的私家会所。面积室内恒温游泳池600㎡室内高尔夫练习场200㎡健身房500㎡美容、SPA、桑拿中心500㎡娱乐室、棋牌室、阅览室250㎡小型中餐厅、西餐厅、咖啡吧、红酒房800㎡高尚俱乐部商务中心500㎡家政服务中心、小型超市、精品店300㎡会所设置置建议当前宁波波高端酒酒店式公公寓服务务配套或或会所都都依附于于酒店内内相关服服务，缺缺乏尊贵贵感、私私密性根据客群群定位（（企业总总裁），，分析客客群需求求，充分分体现其其私密性性，尊贵贵感，迎迎合高端端人群消消费需求求，设置置私人会会馆，我我行给出出如下会会所设置置建议：：产品具体体建议物业服务务内容建建议波特曼中心8.8元/㎡/月喜来登国际物业环球中心9.8元/㎡/月高力国际南苑国际6元/㎡/月南苑物业未来高档档服务式式服务公公寓将更更加注重重服务，，注重增增加服务务的文化化内涵，，着重致致力增强强客户的的熟悉和和认同感感，将向向属地化化、国际际化和人人性化的的方向发发展。服服务竞争争将成为为各大酒酒店式服服务公寓寓争夺市市场的竞竞争焦点点。大众服务务：房间清洁洁服务24小小时维修修服务24小时时热水24小小时保安安卫星电视视门房服务务洗衣服务务洗车服务务擦鞋服务务商务会议议筹备协协办商务宴请请筹办订单式服服务除了大众众型的服服务外，，我们更更注重服服务过程程中的细细节，通通过服务务细微之之处，体体现整个个酒店式式公寓的的物业管管理水平平，以此此提升物物业档次次。类似似楼层管管家服务务、秘书书服务的的细节折折射出酒酒店式服服务公寓寓“以客户为中中心”的服务品质。。本项目可以以根据入住客客群的特殊需需求增设特定定的服务。产品具体建议议新科技新材料料应用建议本项目定位高高端，必须在在产品设计各各个方面体现现“高端标准准”，并要在在设备、材料料、功能等诸诸多方面体现现生态、环保和节能的特点，在新新材料新技术术方面实现突突破，成为杭杭州酒店式服服务公寓的典典范。“差异化”、、“特色化化”给排水系统给水经过紫外线消毒器消毒处理，确保水质不受污染生活热水，由位于地下二层的燃气直燃机提供热媒完整的排水、通气系统，有效的排放生活污、废水变频水泵供水分为四个区。确保每一个层段的水压都均匀保持稳定空调通风系统提供集中制冷和采暖还有生活热水中央新风系统新风经过中高效消毒过滤、蒸汽加湿后由风管送至户内。并首次在新风系统里采用消毒技术，空气过滤的有效率60－85％厨卫的排烟排气排风孔是单向的百叶孔，外界的气味不会反串进厨房，卫生间的地漏形式采用比通常水封弯曲更强的S型水封，不会将地漏里的气味散发到卫生间家居智能系统智能照明、家庭安防、家庭门禁等一系列智能功能产品具体建议议模板技术应用120系列夹具式空腹钢框组合墙体模板墙体外保温技术美式标准加厚外保温技术，内填充墙为GRC板玻璃高强度的钢化玻璃，玻璃的厚度6mm，中间的空气层12mm防水工程技术地下室防水子工程：采用复合防水，以结构防水混凝土作刚性防水，外包高分子或SBS防水卷材屋面防水子工程：采用SBS防水卷材，采用架空板铺地砖面层。屋面排水均采用有组织内排式，屋顶挑檐线条等小面积屋面构筑物，采用有组织外排卫生间防水子工程：采用聚氨酯涂膜防水做法防结构应力工程技术地下室设置一定的覆土厚度、地上结构采用建筑外