成都锦绣项目商业定位营销策略方案M

锦绣工场项目商业定位预判暨营销策略沟通本案研判核心命题——

如何运营，方可风险最小，利益最大？提出项目运营结构——现有规划之下，各物业关系梳理项目商业运营矛盾点梳理？如何解决矛盾，盘活全局？商业定位策略定位之下，仍待解决的问题点？品牌附加值注入？营销核心概念体系锦绣工场商业街坊区住宅区蜀锦文化产业区现有规划之下，

各物业关系梳理

商业规划，是整盘运营的核心。商业运营问题得以解决，方可真正实现住宅/工场的产业联动，方可实现预期的盈利模式。在建筑设计层面，锦绣工场，为依托蜀锦文化资源、加以后期规划打造的旅游复合产业街区。那么，在商业地产运营层面，物业应如何划分？营销过程中，分别实现什么角色？项目产业关系梳理产业街区现金流控制产业街区品牌价值控制住宅区蜀锦文化工场区产业街区运营核心版块可持续经营联接产业链赢利联接项目产业关系梳理商业区电影院/综合商业区/街坊区／客栈纵观产品规划，

商业矛盾点梳理？业态规划与主题经营之矛盾现金流要求与开发模式之矛盾招商租赁与全部销售之矛盾统一经营与产权分散之矛盾如何解决？就政府府意愿愿而言言，本本案应应成为为代言言千年年古蜀蜀织锦锦文明明的形形象＼＼展览览窗口口，从从而增增加城城市文文脉气气质———市政意意义大大于商商业利利益就投资资商而而言，，本案案更需需研究究的是是产业业街区区如何何规划划业态态体系系，如如何达达成有有效的的回款款模式式、盈盈利模模式，，进而而实现现低风风险的的收益益———商业利利益大大于市市政意意义矛盾点点1业态规规划VS主主题经经营以蜀织织锦博博物馆馆展览览功能能为主主导的的产业业街区区开发发模式式现金流流回收收周期期漫长长，开开发风风险加加大以商业业街区区之实实，以以蜀织织锦博博物馆馆为品品牌拔拔高的的商业业街区区开发发模式式在满足足政府府公益益需求求同时时，通通过可可控开开发模模式控控制风风现金金流风风险矛盾点点2现金流流要求求VS开发发模式式项目商商业部部分总总体量量不大大，但但规划划为３３－４４层主主题式式综合合商业业、客客栈、、沿河河商业业、影影城，，势必必决决定定有有相相当当体体量量的的物物业业需需要要前前期期定定制制式式招招商商、、中中期期租租赁赁培培育育市市场场，，而而后后方方可可实实现现销销售售；；而开开发发行行为为更更强强物物业业的的快快速速销销售售回回款款，，尽尽可可能能缩缩短短开开发发周周期期，，将将风风险险控控在在最最低低；；矛盾盾点点3招商商租租赁赁VS全全部部销销售售为实实现现后后期期经经营营的的可可控控性性、、持持继继性性，，理理论论方方法法是是将将物物业业统统一经经营营管管理理，，产产权权分分割割出出售售，，业业主主获获得得固固定定回回报报————大量量的的失失败败案案例例证证实实产产权权商商铺铺是是美美丽丽的的肥肥皂皂泡泡难点点单单位位通通过过招招商商实实现现带带租租约约出出售售，，优优势势单单位位通通过过物物业业自自身价价值值出出售售为为可可行行之之道道，，但但————业态态控控制制与与统统一一管管理理无无法法做做到到，，后后期期经经营营无无法法保保证证矛盾盾点点４４统一一经经营营VS产产权权分分散散以上上矛矛盾盾，，是是中中国国商商业业地地产产现现阶阶段段普普遍遍存存在在的的结结构构性性问问题题。。我我们们无无法法全全部部解解决决，，但但可可以以通通过过规规划划定定位位，，实实现现有有效效控控制制。。如何何控控制制？？商商业业定定位位体体系系建建立立项目目功功能能定定位位依托托古古蜀蜀织织锦锦文文脉脉核核心心资资源源，，城城市市平平台台，，通过过后后期期可可控控规规划划，，打造造代代言言成成都都古古蜀蜀织织锦锦文文明明的的旅游游复复合合型型、、商商业业主主导导型型的的产产业业街街区区。。商业业功功能能定定位位要要素素古蜀蜀织织锦锦文文明明之之附附加加值值挖挖掘掘最最大大化化与城市即即有街区区无缝链链接，达达成城市市商脉、、人脉资资源利用用最大化化商业定位位研究体体系业态规划划动线规划划经营管理理模式招商／发发售策略略盈利模式式古蜀织锦锦文明之之附加值值产业链链挖掘业态规划划分区布布局业态规划划策略古蜀织锦锦文明之之附加值值产业链链挖掘…旅游服务务业／旅旅行社／／接待中中心配套餐饮饮业/老老成都小小吃、西西餐厅、、高档中中餐厅休闲业/酒吧、、老茶馆馆、户外外主题吧吧配套礼品品及工艺艺品业/蜀锦工工艺品、、相关礼品品等老成都民民俗文化化业/特特色小店店古蜀织锦锦文明商业产业业链体系系业态规划划分区布布局沿河商业业及广场场区1-2F:配套套休闲区区，小酒酒吧/咖咖吧／西西餐厅／／户外主主题吧／／书吧等等一楼门面面面积控控制30-50㎡，控控制总价价；层高高４米５５以上，，可做夹夹层经营营二楼面积积控制200-500㎡,考考虑局部部退台，，与河景景合二为为一业态可部部分考虑虑一楼门门面与二二楼大面面积联动动发售业态规划划分区布布局沿河商业业及广场场区3-4F:配套套餐饮区区/玩乐乐区，古古法健身身/瑜加加馆/户户外拓展展基地/西餐厅厅/中餐餐厅等面积控制制500㎡以上上,考虑虑局部退退台，与与河景合合二为一一业态考虑虑三、四四楼大面面积联动动发售业态规划划分区布布局内街坊区区1-2F:旅游游服务业业/工艺艺品业，，旅行社社、青年年户外馆馆、蜀锦锦特色工工艺品馆馆、古董董馆、情情景体验验演示馆馆（销售售目的））老成都都民俗特特色小店店等一楼门面面面积控控制30-50㎡，控控制总价价；二楼面积积控制200-500㎡,考考虑局部部退台，，强调街街坊观景景效果业态可部部分考虑虑一、二二楼联动动经营，，整体发发售业态规划划分区布布局内街坊区区3-4F:特色色老茶馆馆、户外外训练基基地、西西餐厅等等面积控制制500㎡以上上,考虑虑局部退退台，与与河景合合二为一一业态考虑虑三、四四楼大面面积联动动发售业态规划划分区布布局客栈面积划小小，建筑筑面积控控制在50㎡套套一、高高楼层少少量70㎡大套套房。高楼层设设花园退退台，增增加参与与性、情情景性；；客栈采用用酒店式式公寓打打造，卫卫浴、地地板精装装；业态规划划分区布布局沿道路商商业1-2F:旅游游服务业业/城市市功能配配套区/旅行社社、特色色小吃、、超市等等城市功功能配套套业态一楼门面面面积控控制30-50㎡，控控制总价价；二楼面积积控制200-500㎡,考考虑局部部退台，，强调街街坊观景景效果业态可部部分考虑虑一、二二楼联动动经营，，整体发发售业态规划划分区布布局沿道路商商业3-4F:特色色中餐厅厅、西餐餐厅等面积控制制500㎡以上上,考虑虑局部退退台，与与城市景景观合二二为一业态考虑虑三、四四楼大面面积联动动发售人流动线线联动交通动线线联动动线规划划策略人流动线线联动出入体系系——多口进出出/联动动内院（（街）大循环+小循环环客栈联动动商业街街区；留人体系系院落情景景业态特色民俗俗业态退台景观观体系动线规划划要点———不仅仅有利人人进出，更更需要使使人留住住。交通动线线联动水平交通通体系回廊/联联廊回线线业态联联动2、3层层入口处处增加商商业广场场式平台台，解决决人进入入高楼层层问题竖向交通通体系1层与2层，3层与四四层，可可设置观观光电梯梯/扶梯梯，使竖竖向商业业价值最最大化。。电影院／／西餐／／酒吧／／户外基基地／瑜瑜珈馆等等次主力力店先期期招商引引入，定定制式打打造；一楼／二二楼沿街街铺依托托地段价价值／品品牌价值值产权发发售；考考虑一／／二楼竖竖向整端端式销售售；三楼／四四楼/电电影院可可考虑两两种方式式：１、带租租约发售售，产权权分割不不宜过多多；２、只租租不售，，时间成成熟，再再行入市市；客栈部分分：面积划小小，专业业团队打打理，以以特色酒酒店式公公寓出售售。招商／发发售策略略项目整个个商区采采用统一一管理，，保证项项目档次次、竞争争力；客栈部分分引入专专业酒店店管理公公司，打打造特色色酒店式式公寓，，可代租租，但不不承诺租租金回报报。经营模式式第一层次次，强调调复合性性产业街街区/物物业互动动盈利第二层次次，到达达式业态态为核心心/旅游游产业链链盈利第三层次次，特色色文化内内核街区区／品牌牌整合盈盈利盈利模式式住宅/客客栈现金流一二层商商业发售售三四层/租赁收收入电影院门门票收入入中长期博博物馆门票收入入品牌整合合盈利商业旅游游产业互互动盈利利住宅开发发盈利此定位体体系特征征文脉品牌牌注入商商业地产产，无论论政／企企，价值值最大化化控制现金金流与开开发模式式问题控制经营营模式与与产权分分散问题题此定位体体系难点点先期定制制式招商商问题后期经营营问题三＼四楼楼租赁＼＼发售问问题．上述问题题，若双双方确定定合作，，全心公公司愿以以强大的的商家资源源人脉及及招商实实力，专专项解决决。营销核心心概念加加码一个汇集集中西、、横贯古古今文化化的时尚尚场，是是本案在在文化上上的定位位，也是是全案定定位基调调。在营销层层面，如如何表答答？十里成都都府花花花锦绣绣场——编织织成都式式时髦项目营销销形象髦髦主概念念概念诠注注：1、借势势成都休休闲文化化，“十十里成都都府，古古蜀文化化氛围十十足。2、”花花花锦绣绣场“花花花世界界，暗寓寓街区商商业繁华华，灯红红酒绿。。编织成都都式时髦———编织，，与项目目核心文文化———蜀锦织织绣暗合合，同时时暗指特特色文化化的现代代传承。。浣花上河河图——编织织成都式式时髦项目营销销形象髦髦主概念念（备选选）概念诠注注：1、借势势‘’清清明上河河图”之之寓义，，暗寓街街区商业业繁华，，灯红酒酒绿。2、“浣浣花”，，点明地地段，成成都最后后的珍罕罕地段，，价值无无二。编织成都都式时髦———编织，，与项目目核心文文化———蜀锦织织绣暗合合，同时时暗指特特色文化化的现代代传承。。以上为全全心公司司对项目目商业运运营思考考。商商业地产产运营，，有大量量的细节节、不可可控因素素与变数数存在。。全心愿愿意与贵贵方一道道，深入入探究，，锦里之之后，又又一个成成都作品品！END9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。11:48:1811:48:1811:4812/31/202211:48:18AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2211:48:1811:48Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。11:48:1811:48:1811:48Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2211:48:1811:48:18December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月202211:48:18上午午11:48:1812月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:48上上午午12月月-2211:48December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/3111:48:1911:48:1931December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:48:19上上午午11:48上上午午11:48:1912月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。11:48:1911:48:1911:4812/31/202211:48:19AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2211:48:1911:48Dec-2231-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。11:48:1911:48:1911:48Saturday,December31,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2211:48:1911:48:19December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十十二二月月202211:48:19上上午午11:48:1912月月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月2211:48上上午12月-2211:48December31,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/3111:48:1911:48:1931December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。11:48:19上上午11:48上午11:48:1912月-229、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。11:48:1911:48:1911:4812/31/202211:48:19AM11、越越是