房地产价格的形成过程与影响因素

第二章房地产价格的影响因素房地产价格的形成过程本章主要内容影响房地产价格的内部因素影响房地产价格的外部因素§2.1房地产价格的形成过程一般商品的价格形成过程现代经济学不讨论什么是商品，似乎这个“简单概念”不说而自明。但事实上，人类社会曾经在没有商品，也不知道商品为何物的蒙昩期行走了几十万年甚至更长。不说明商品从无到有的历史，就不能真正理解商品的本质。－－荣兆梓§2.1房地产价格的形成过程一般商品的价格形成过程商品是用于交换的劳动产品。商品的二因素（一）使用价值：能满足人们某种需要的属性。（二）价值：凝结在商品中的一般人类劳动。§2.1房地产价格的形成过程一般商品的价格形成过程交换价值：表现为一种使用价值与另一种使用价值相交换的量的关系和比例。一只绵羊

＝两把斧子？＝§2.1房地产价格的形成过程不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？§2.1房地产价格的形成过程劳动的二重性（一）具体劳动（二）抽象劳动指在特定的具体形式下进行的劳动，又称为有用劳动。具体劳动创造使用价值。指抽去了具体形式的劳动，是一般人类的体力和脑力耗费或支出。抽象劳动形成商品的价值。§2.1房地产价格的形成过程不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？价值价值量的多少怎么确定？商品的价值量§2.1房地产价格的形成过程商品价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定。

社会必要劳动时间是在现有社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，制造某种使用价值所需要的劳动时间。商品的价值尺度§2.1房地产价格的形成过程商品品的的价价值值尺尺度度§2.1房地地产产价价格格的的形形成成过过程程一般般等等价价物物商品品的的价价值值尺尺度度§2.1房地地产产价价格格的的形形成成过过程程货币币以货货币币为为尺尺度度来来衡衡量量和和表表现现其其他他一一切切商商品品的的价价值值。。价格格：商商品品价价值值的的货货币币表表现现。。价格格构构成成§2.1房地地产产价价格格的的形形成成过过程程商品品的的价价值值构构成成形形式式W=c+v+mW：商商品品的的价价值值c：商商品品的的不不变变资资本本v：商商品品的的可可变变资资本本m：剩剩余余价价值值商品品的的价价格格构构成成形形式式W=k+mk：商商品品的的成成本本价价格格m：利利润润W：商品的的价格生产成本本+税金商品的价价值尺度度商品的价价值尺度度§2.1房地产价价格的形形成过程程价格标准准：为使货币币更好地地执行价价值尺度度的职能能所规定的的贵金属属标准数数量及其其等分。。价格标准准的发展展过程中中，货币币单位的的名称逐逐渐脱离离重量名名称，在在各国不不同的社社会、文文化、历历史环境境影响下下，形成成当今各各国特有有的货币币单位及及其名称称。目前所说说的货币币，更多多的是指指交易中中使用的的纸币、、银行账账户及磁磁卡划转转的数字字。货币币不仅已已经远远远脱离了了作为商商品的贵贵金属，，也在逐逐渐脱离离代表它它其它物物质实体体——纸张。商品的价价值尺度度§2.1房地产价价格的形形成过程程价格是商商品价值值的外在在货币表表现。因此，价价格有可可能从量量上和质质上背离离商品的的价值。。即，较少少的价值值有可能能表现为为较高的的价格；；没有价价值的物物品也可可以表现现有价格格。货币的价价值尺度度职能是是用想像像的货币币来执行行的。这两方面面在市场场经济高高度发展展条件下下，成为为虚假价值值产生的条条件，虚虚假价值值的存在在是泡沫沫经济形形成和发发展的客客观基础础。价值规律律§2.1房地产价价格的形形成过程程内容：商商品的价值量由生产商商品的社会必要要劳动时时间决定定，商品的的交换依依据商品品的价值值实行等价交换换。表现形式式：商品的价价值是通通过价格格来表现现的，价格围绕绕价值上上下波动动。供求规律律结论：市场上上的价格格是以价价值为基基础，并并根据供供求状况况确定的的。价格影响响因素§2.1房地产价价格的形形成过程程供求影响响价格(影响价格格的间接接因素和和直接因因素)价值决定定价格(决定价格格的根本本因素)间接因素素：气候、时时间、地地域、生生产条件件、政策策、宗教教信仰、习习俗等。。直接因素素：供求关系系。外部因素素内部因素素直接因素素§2.1房地产价价格的形形成过程程商品缺余余供求关系系购买者销售者俗语价格涨跌跌市场类型型供不应求求供过于求求商品短缺缺商品过剩剩争相购买买持币待购购趁机提价价竞相降价价物以稀为为贵价格上涨涨价格下跌跌货多不值值钱卖方市场场买方市场场谁占主导导卖方买方供＜求供＞求§2.1房地产价价格的形形成过程程房地产商品与一般商品在形成上的共性形成基础础相同满足商品品价值理理论和供供求关系系理论。。构成要素素相同成本较一一般商品品复杂W=k+mk：商品的的成本价价格m：利润W：商品的的价格影响因素素相同竞争导向向需求导向向成本导向向§2.1房地产价价格的形形成过程程房地产商品价格形成过程中的特性价格构成成要素的的复杂性性W=k+m(1)房地产成成本较一一般商品品复杂(2)房地产价价格是一一种双重重实体价价格建筑物价价格与土土地价格格的统一一体房地产开开发、建建设所耗耗费的社社会必要要劳动所所形成的的价值与与土地所所有权价价格综合合的货币币表现。。地段在一一定程度度上决定定价格。。(3)级差地租租§2.1房地产价价格的形形成过程程级差地租租马克思:地租是直接生生产者在在生产中中所创造造的剩余余生产物物被土地地所有者者占有的的部分。。地租是是土地所所有权在在经济上上实现的的形式,是社会生生产关系系的反映映。经营优、、中等地地的农业业资本家家的个别别生产价价格低于于社会生生产价格格,就能获得得一定的的超额利利润。土地的社社会平均均价格比比个别价价格低等于高于为了满足足社会对对农产品品的需求求,必须以劣等土地条件决定的的个别生产价价格作为社会会生产价格。§2.1房地产价格的的形成过程级差地租经营较优土地地的农业资本本家所获得的的、并最终归归土地所有者者占有的超额额利润,其来源是产品品个别生产价价格与社会生生产价格的差差额。因为这这种地租与土土地等级相关,故称为级差地租。土地等级所耗投资(元)平均利润(元)产量(公斤)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租I(元)全部产品

每公斤产品

每公斤产品

每公斤产品

劣等

100

20

200120

0.6

0.6

120

0

中等

100

20

2501200.48

0.6

150

30

优等

100

20

3001200.4

0.6

180

60

级差地租Ⅰ土地肥力的差差异形成的级差地租。§2.1房地产价格的的形成过程级差地租经营较优土地地的农业资本本家所获得的的、并最终归归土地所有者者占有的超额额利润,其来源是产品品个别生产价价格与社会生生产价格的差差额。因为这这种地租与土土地等级相关,故称为级差地租。级差地租Ⅰ土地位置的差异形成的级差地租。地块

距市场里程(公里)

生产资本投入

(元)

运输费用(元)

资本总支出(元)

平均利润(按20%计算)

个别生产价格(元)

社会生产价格(元)

级差地租I(元)

甲

10

100

5

105

21

126

132

6乙

15

1007.5

107.5

21.5

129

132

3丙

20

10010

110

22

132

132

0§2.1房地产价格的的形成过程级差地租级差地租Ⅱ由于在同一块块土地上实行行集约化经营营，由于各个连续投资资劳动生产率率的差异而产生的超额额利润转化的的地租。土地等级所耗资本

(元）平均利润(元）

产量(公斤）个别生产价格(元)

社会生产价格(元)

级差地租Ⅰ、Ⅱ(元)

全部产品每公斤产品

每公斤产品

全部产品劣等地

100

20

200

120

0.6

0.6

120

优等地

100

20

300

120

0.4

0.6

180

60(I)

优等地上追加投资

100

20

350120

0.34

0.6

210

90(Ⅱ)

级差地租I的产生先于级级差地租Ⅱ§2.1房地产价格的的形成过程房地产商品价格形成过程中的特性价格表现形式式的单一性由房地产的差差异性决定，，从而也导致致房地产在价价格上的不可可比性。价格影响因素素的多样性从内部因素和和外部因素两两个方面来看看。价格高低差异异的重要性§2.2影响房地产价价格的内部因因素土地因素建筑物因素内部因素：指来自于房地地产本身的自自然物理性状状而又对房地地产价格产生生影响的因素素，是房地产产价格的主要要影响因素。。§2.2影响房地产价价格的内部因因素土地因素（一）位置和和面积地理位置的差差异是级差地地租形成的决决定因素，但但不同用途的的房地产对位位置优劣衡量量的标准不同同。土地面积的大大小，随其用用途而发生价价格差异。（二）地形地地质条件（三）形状、、用途：规则则形状、不规规则形状。地形：同一块块土地内的地地面起伏状况况；地势：该块土土地与相邻徒徒弟的高低关关系。地质因素：地地质构造和土土质的建筑力力学性质及物物理化学性质质，决定了土土地的承载力力。§2.2影响房地产价价格的内部因因素土地因素（四）生熟程程度（五）交通、、环境（六）政府管管制（七）土地肥肥力未征用补偿的的土地、已征征用补偿但未未三通一平、、已经七通一一平的土地、、现有城区内内待拆迁的土土地、已拆迁迁安置完毕的的城市空地。。土地的容积率率、绿地覆盖盖率、公建比比例等指标限限制。农用土地价格格的决定因素素。§2.2影响房地产价价格的内部因因素建筑物因素（一）用途、、质量（二）结构、、装修（三）楼层朝朝向（四）附属设设备、玩损程程度§2.3影响房地产价价格的外部因因素地区环境因素素经济因素人口因素社会因素政策法规因素素心理因素国际因素§2.3影响房地产价价格的外部因因素地区环境因素素指房地产所在在地区的自然然条件与社会会、经济、行行政等因素相相结合所产生生的地区特征征。自然环境房地产所在地地区的环境污污染或环境治治理状况以及及景观的优美美程度。社会环境房地产所在地地区的的市政政基础设施条条件和公共建建筑配套设施施条件（商业业繁华程度、、道路通达因因素、交通便便捷程度、公公共设施配套套状况、居民民职业、社会会地位、文化化素养、社会会风尚等）§2.3影响房地产价价格的外部因因素经济因素经济发展程度度国民经济增长长速度与社会会经济的繁荣荣程度。衡量一个国家家和地区经济济发展的重要要指标——GDP市场供求关系系居民收入与物物价水平科学技术和产产业结构边际消费倾向向：收入每增增加一个单位位所引起的消消费变化。完全市场，不不完全市场§2.3影响房地产价价格的外部因因素人口因素静态人口因素素人口的数量、、质量和分布布结构。动态人口因素素人口的变动趋趋势、家庭生生命历程变化化。§2.3影响房地产价价格的外部因因素社会因素政局的稳定状状况社会治安程度度是一种利用房房地产价格的的涨落变化，，看准时机，，通过不同时时期房地产的的买进、买出出，从中获取取价差的行为为。房地产投机政策法规因素素住房政策、税税收政策、金金融政策、房房地产价格政政策、土地制制度、城市发发展战略、城城市规划和土土地利用规划划、交通管制制法规、行政政隶属变更、、特殊政策等等。§2.3影响房地产价价格的外部因因素心理因素指人们对房地地产价格的心心理偏好，心心理承受能力力和对房地产产价格变化的的心理预期。。心理偏好：地段、品牌、、数据号码，，购买或出售售的心态。欣赏趣味：讲究风水、时时尚风令、接接近名家等。。国际因素国际间的政治治、经济、军军事等环境变变化的影响。。总结与讨论与一般商品相相比房地产价价格形成的共共性和特性影响房地产价价格的内部因因素和外部因因素

边际消费的理解？1.

对房地产投机的认识？2.

次贷危机？3.9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。11:57:0211:57:0211:5712/31/202211:57:02AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2211:57:0211:57Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。11:57:0211:57:0211:57Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2211:57:0211:57:02December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月202211:57:02上上午午11:57:0212月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:57上午12月-2211:57December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/3111:57:0211:57:0231December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:57:02上上午午11:57上上午午11:57:0212月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。11:57:0211:57:0211:5712/31/202211:57:02AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2211:57:0211:57Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。11:57:0211:57:0211:57Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2211:57:0211:57:02December31,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。31十二二月202211:57:02上上午11:57:0212月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月2211:57上上午12月-2211:57December31,202216、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2022/12/3111:57:0211:57:0231December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。11:57:02上上午11:57上午11:57:0212月-229、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。12月-2