东莞水乡片区规划及房地产市场研究

水乡片区经济发展现状：具有浓厚的文化底蕴，但经济和城市发展落后限制房地产的整体发展地理属性：水乡片区面积476平方公里，占东莞总面积近1/5，拥有300公里的水岸线，具有得天独厚的发展优势；历史回顾：东莞鱼米之乡，物产资源丰富，过去商贾云集之地；文化传承：书画之乡、乐曲之乡，岭南文化重要发源地；发展概况：因早起规划问题，逐渐沦为功能单一，偏重“商贸及低端制造业”的附属功能区，产业发展单一，经济发展明显滞后；房地产概况：在价格档次、楼盘品质、开发规模及人居环境等都存在较大差距，整体环境的凌乱对楼盘价值的实现存在较大阻碍。水乡的过去，已经成为历史，进入新的发展阶段，水乡将面临何种机遇？发展战略升级：水乡特色发展经济区已成为省级区域发展战略，先期投资达近500亿，多项重点工程已启动，水乡片区即将迎来发展新生省级区域发展战略华阳湿地片区开发龙湾江宾区开发联想－增益供应链南方总部省级区域发展战略，巨大投资，重点工程开发，水乡新生绽放交通规划升级：水乡片区交通规划地位进一步提升，为东莞的珠三角几何中心区位再加一重要砝码，便利交通为水乡带来无限发展机遇高速公路：沿江高速、广深高速5个出入口；快速通道：西部干线、北环路穿区域而过；城际轨道：穗莞深、佛莞惠线5个停靠站；市域轨道：轻轨R1线；交通枢纽：望洪站，珠三角轨道交通枢纽站；港口港区：新沙港区、麻涌港区。示范区打造升级：水乡片区将在区域各镇区选取具有各自特色的区域，兴建10大示范区域，进一步挖掘区域价值，整合带动水乡发展道滘大罗沙片区望洪枢纽新城片区望牛墩赤滘口河西岸片区中堂风情岛片区洪梅梅沙片区高埗挂影洲中心涌两岸片区麻涌新基片区万江龙湾滨江片石碣水南—唐洪片区沙田穗丰年水道两岸片区居住价值：进一步提升宜居性，吸引更多置业人群；旅游价值：改造环境将进一步提升区域旅游价值，水乡片区自身资源优势进一步扩大化；经济发展：新的区域集群打造，将组合成新的经济发展点，组合拳奏响水乡发展新篇章。小结：水乡融城风生水起，光大战略首站独具战略意义，捍卫东莞豪宅专家尊严，在此一役光大目标：水乡片区（东莞城北）标杆豪宅；区域历史：岭南文化发展地，东莞鱼米之乡；发展战略：水乡片区发展升级为升级发展战略，融城趋势愈发明显；交通升级：高速、轨道、港口等全方位发展；示范升级：10大水乡特色示范区，组合发力片区发展，为进东莞一步北扩做准备。水乡融城趋势风生水起，光大将战略重点布局东莞豪宅专家，来了！报告框架一、项目定位与目标把控二、市场及项目本体分析三、案例借鉴四、策略总纲五、策略分解房贷收紧，部分银行首付利率提高30%目前东莞依旧延续13年底以来房贷紧张的局面，首套房的房贷利率普遍上浮10%左右。针对不同的楼盘的情况，工行上浮5-10%，农行上浮10%，中行上浮5-10%，建行上浮10-30%，邮政、建行停止了部分楼盘的房贷业务；而针对二套房所有银行利率都上浮20%以上；受近期银行银根收紧影响，暂停房贷现象已由一线城市发展到二三线城市，停贷的产品也逐渐扩展到首套房。目前，东莞房地产市场出现大量签约未获银行贷款的现象。受此影响，今年年初东莞成交量骤减，许多购房者持观望态度，市场预期不甚明朗。房产税、全民房产联网登记等政策，出台时间逼近房地产市场的调控政策“得其名，不得其形”，已经确定要实施的房产税征收及全国房产联网登记两大房地产相关政策，制定相关细则已经提上日程；两大政策极大得抑制购房者的置业欲望，资金实力雄厚的投资客户，政府职员等置业者，均持币观望。宏观市场：各大银行银根紧缩，放款艰难；调控政策谣言四起，局势不明东莞住宅市场，尤其是高价豪宅市场遇到较大困难三打两建，旨在净化房地产市场环境近日，《东莞市住房和城乡建设局“三打”专项行动方案》出炉，《方案》显示，非法垄断房屋建筑招投标、假冒伪劣建材产品、房地产领域的“保护伞”等被列为重点打击对象。严查房地产开发企业、经纪机构的违法违规行为。同时对辖区内的房地产经纪分支机构进行了分批抽样现场检查。此举对东莞房地产市场造成重大冲击，影响客户在莞的置业信心。扫黄影响城市形象，外区域高端客户流失“东莞”成敏感区，高端外溢客户有可能流失“扫黄”整治工作开展，给东莞城市形象带来非常巨大的负面影响，“东莞”成为敏感的话题区域，深圳等外区域置业的高端客户有可能转变置业区域。本地服务业经济受创，影响置业预期地雷式排查整顿，已经对东莞第三产业的正常经营产生副作用。酒店、餐饮、娱乐、美容服务等行业近期内营业额大幅度下降，部门店面直接关门歇业，服务业的产业链条出现断层，经济波动有可能会影响东莞部分购房者的置业预期;宏观市场：三打两建，扫黄打非，在一定程度上造成跨区域高端客户的流失片区供需分析：万江区供需旺盛，高埗市场可扩展空间巨大数据来源：世联数据中心万江火爆：万江区2013年的成交套数3578套（供应：3297套，月成交：298套），片区供需旺盛，具备较大的客户牵引力；高埗市场具有挖掘空间：高埗本地市场较为平淡，可扩空间巨大万江区供需旺盛，市场尚未出现饱和迹象；高埗市场有较大挖掘空间片区价格分析：万江价格持续走高，高埗商品房价格拥有较大的上升空间数据来源：世联数据中心万江区火热：万江二级市场火热，近年由于恒大帝景以及北大资源御湾等标杆项目的拉动，万江楼盘价格水涨船高；再加上东城、南城等区域客户的拉动，万江价格更进一步走高。片区签约均价呈稳步上升趋势；高埗价格水平有较大上升空间片区市场格局：在售项目较多，但距本案都具有一定距离且较为分散，市场、客户与本项目存在较大差异化，对本项目有利本案待售项目恒大帝景在售项目王州湾1号葡萄庄园恒大华府尚峰温莎堡滨江公馆蓝泊湾北大资源御湾花街18号达鑫·江滨新城地王广场新世纪·颐龙湾本案所处高埗镇仅新世纪颐龙湾在售；片区在售项目以万江楼盘为主一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度二季度201420132012新世纪颐龙湾达鑫江宾新城恒大帝景北大资源御湾尚峰温莎堡富通自在城1682套90-190㎡2－4房，均价7800元/㎡，月均去货23套1354套93-164㎡2－4房，均价7800元/㎡，月均去货4套，500-1000㎡联排、双拼、独栋别墅约50套757套86-165㎡3－4房，均价9700元/㎡，月均去货40套1019套85-170㎡2－4房，均价7900元/㎡，月均去货70套，270-280㎡双拼别墅约40套500套35-120㎡1－3房，均价7800元/㎡，月均去货12套1682套90-190㎡2－4房，均价8600元/㎡，月均去货30套893套90-190㎡2－4房300套93-164㎡2－4房447套93-164㎡2－4房1019套93-164㎡2－4房372套93-164㎡2－4房1016套90-190㎡2－4房片区供应：片区2014年供应主要集中新世纪颐龙湾、自在城等项目，产品集中79-120㎡洋房，片区竞争格局逐渐激烈户型面积（㎡）总套数剩余套数月均去化一房(3#)41—865560套两房83—91304117三房95—138412149四房1653619合计-

757290开发商：恒大地产代理商：世联地产占地面积：45401㎡建筑面积：133509㎡容积率：2.5绿化率：34.43%总户数：450户总车位：680个产品：普通住宅、商业综合体在售产品：82—165平两房至四房均价：9000元/平销售情况：1期基本售罄，2期推出的1栋还剩9套，2栋和3栋即将加推。主要卖点：恒大品牌、6万低首付、恒大影城、湖景园林个盘分析：恒大帝景——万江区走货速度最快的项目，83-138的洋房平均每月40套，165以上大户型销售困难开发商：达鑫江滨新城开发有限公司代理商:世联地产占地面积：60万㎡建筑面积：120万㎡容积率：2.0绿化率：57.24%二期户数：1354户产品：普通住宅、高档住宅、别墅、商业综合体在售产品：123-244平洋房产品均价：8000元/平销售情况：剩余少量的江景别墅产品走货速度较慢主要卖点：一线江景，梨川大桥，风情园林户型面积（㎡）剩余套数套数占比月均去化8、9栋123-163㎡8031.6%30套14栋123-163㎡5521.7%13、15栋188、244㎡30、5834.8%7栋219㎡3011.9%个盘分析：达鑫江宾新城——与本案类似的江景资源大盘，188平以上大面积及别墅余货走货速度缓慢开发商：东莞高豪花园建造有限公司代理商:思创动力占地面积：66万㎡建筑面积：120万㎡容积率：1.71绿化率：50%总户数：1682户二期户数：438套产品：洋房、别墅、商业综合体在售产品：79-160平洋房产品均价：7800元/平销售情况：洋房产品销售率较高，二期别墅销售困难主要卖点：高埗唯一大社区，梨川大桥，风情园林，无边际泳池户型面积（㎡）剩余套数套数占比月均去化204#123-163㎡14626%26套205#123-163㎡14626%209栋188、244㎡14626%一期余货90-190㎡13022%个盘分析：新世纪颐龙湾——同片区的在售项目，一期洋房销售速度达到30套/月，别墅及二期产品销售速度放缓市场发展良好，提升空间巨大：市场成熟度虽较南城、东城等区域滞后，但因万江片区的搅动，具有巨大的提升空间；标杆楼盘立势，区域价格攀升：因恒大帝景、北大资源御湾等标杆性项目的拉动，片区价格拔升较快；别墅与洋房，市场表现各异：刚需洋房产品需求量较大，大面积洋房及别墅产品均面临困境，走货速度较慢。市场小结：片区缺乏豪宅标杆盘，有机会创造豪宅标杆客户样本选取原则1、区域内标杆性楼盘业主2、同面积段产品楼盘业主3、江景资源丰富楼盘业主标杆性楼盘案例选取1、恒大帝景2、水印长堤3、达鑫江滨新城4、新世纪颐龙湾客户分析：选取片区标杆性楼盘的业主进行分析万江、莞城客户为主：万江区客户是高埗镇的主要购买群体，占比约27%，其次为莞城客户，约25%。高埗本地客群仅占约11.5%；高埗本地客户消化能力较差：高埗客户购买力明显低于周边镇区，市场消化能力差，成交客户区域外扩严重。客户来源：同片区竞争楼盘的成交客户以万江客户为主，高埗市场消化能力较差，客户外溢严重价格关注度最高，看重未来发展：价格一直是购房者最关心的问题，配合水乡片区的地段，未来发展潜力被看好；一线江景产品的价格一直处于价格高位，超出客户心理预期；客户较关注装修、物业及户型：低于除了价格之外，客户较关注装修以及装修标准，对装修的期望较大。客户成交客户关注点：水乡片区的价格普遍偏低，成为吸引客户主因；优质物业服务可以有效提升成交量；一线江景产品无法有效实现溢价配套、发展商信誉成抗性：认为配套不成熟的客户约占30%，对开发商缺乏信心约占22%，物业管理较差约占17%；未来发展、品牌等成关键：许多意向购房客户对于区域的不认可，而大品牌开发商的公信力