昌吉市旧城改造项目-西街30号小区全程营销解决方案

》》市场对手定位战术表现》》》》》》PART1PART2PART3PART4PART5SWOT分析项目定位思考行程分支营销定位宏观背景分析区域市场现状区域竞品市场单项竞争分析价格策略销售策略推广策略阶段执行纲要视觉展示VI部分及秀稿目录索引

CONTENTSPART1市场宏观背景分析区域市场现状2011年10月，张春贤同志专门实地调研了民族餐饮状况，在街头品尝馕、在民族餐厅感受特色食品，还召开专题会议，研究并提出了把民族文化与旅游、商业、饮食业等项目结合，互相促进，达到最佳效益的政策措施和目标。专题研究民族特色产业发展，这在新疆还是第一次。有自治区党委的重视，有一系列优惠扶持政策，挖掘、提升、吸纳、创新，极大的促进新疆民族产业的蓬勃发展。本项目民族特色商业在政府大力支持发展民族产业的背景下，即符合社会发展的需要又满足区域功能性所需。自治区政府大力支持民族产业发展宏观背景》》昌吉市作为州府城市，在全疆86个县市排名中，一直名列第四五位。近几年，昌吉市城市建设快速扩张发展，为今后的高质量发展创造了条件。城市建设坚持发展式的调控，计划未来要凸显现代制造加工业基地、活力创新型城市和生态田园宜居城市三大功能定位，城市空间布局上坚持东优、北调、南扩、西进战略，城市总体规划和产业布局与乌鲁木齐市紧密衔接。本项目位于昌吉市西北侧，属于城市发展式调控地区，同时又是城市未来西进的重要配套服务区世纪大道滨湖河滨湖河中央公园北外环路本案2012年昌吉市重点规划建设项目红旗路北京路宏观背景》》昌吉市的经济发展现状有足够的空间供新项目发展昌吉市近5年来城市居民的生活水平日渐提高，

消费力逐日提升；2011年，昌吉市的恩格尔系数已经达到0.31，

居民生活属于富裕型，除了具有最基本的温饱

需求，也产生了对高层次精神文化消费的需要。资料来源：昌吉市统计局网资料来源：昌吉主要商业街调查报告昌吉市有主要商圈3个，覆盖近60个

小区，昌吉市商业街多数为自然形

成，缺乏整体规划意识，对市场变

化适应性差收入项目2011年（元/人）2010年（元/人）±%2011年收入比重(%)家庭总收入18055.5816580.238.9100可支配收入16561.4215045.8510.1-㈠工资性收入11414.0810321.2810.663.2㈡经营净收入1562.831360.6514.98.7㈢财产性收入168.19338.69-50.30.9㈣转移性收入4910.474559.617.727.22011年昌吉市城镇居民收入情况东方广场商圈飞马财富商圈亚中市场商圈宏观背景》》央行时隔27天再度降息同时要求继续抑制投机投资性购房

央行7月5日晚宣布，自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是央行近年来首次非对称降息，存款和贷款的利率不同步下降。分析：银行降息有利于楼市，“连续降息，虽直接目的是稳增长，绝非鼓励房地产，但是流动性宽裕后，官方却难精准控制资金流向，在楼市复苏的现状下，必有部分资金或明或喑流入房地产。更关键的是，政策支持的自住性房贷，成本快速下跌，相当于央行为自住客降房价，自然会激励自住客贷款购房。不管如何可以说今年连续的降息对于房地产市场来说是一个好的消息。对于首套房刚需客户来说是一个好消息。而昌吉市目前的购房客户主要还是以刚需为主，由此可以很好的促进昌吉市住宅的购买。对本项目来说是一个很不错的消息。宏观政策》》州党委副书记、州长马雄成调研昌吉市重点项目建设情况时提出四点要求州党委副书记、州长马雄成带领州发改、经信、国资、财政、环保、国土、林业等部门负责人调研昌吉市重点项目建设工作，并提出四点要求：一是加快项目推进力度，确保项目早开工；二是转变工作思路，为企业落户做好服务；三是大胆创新，探索多元化融资渠道，为园区基础设施建设提供资金保障；四是解放思想，做大做强民生产业。充分利用区位优势，发挥自身优势，做大做强第三产业，同时要不断提升层次，扎实做好西街旧城改造等项目，要注重体现民族特色，真正将该项目建成德政工程和民心工程。分析：在近两年政策的推动下，昌吉回族自治州迅速发展，有鲜明的地方特色和产业文化，在昌吉大发展的契机下，城市的发展更注重民族特色的融入，目前昌吉市场城北多属于旧城改造，旧城有自己特殊的文化和历史，在改造的过程中要融入现代风格还要保留并提升当地的文化积淀，在文化的基础上更好的发展现代化，西街旧城改造作为本次调研的重点，在今年的昌吉发展中的重要性不言而喻，凸显文化内涵的同时更多的改善居住环境是城北项目的要点。对于本项目的回民特色商业来说是一个很好的开发运作时机，较为有利。宏观政策》》住房公积金管理新工作要求

6月8日，昌吉州住房公积金管理委员会召开了自治州2012年度第一次全体会议，对昌吉住房公积金管理工作提出具体要求：一，务实创新，锐意进取，进一步提高住房公积金管理水平；二，加强领导，协调联动，努力开创住房公积金管理工作新局面。分析：公积金制度是国家法律规定的重要住房社会保障制度，能很好的满足刚性需求的购房者，提供更低的利率，各地的公积金贷款额度也是根据本地的公积金的综合情况来进行调整的，克拉玛依市的公积金贷款额度在年内政策微调中，上调至70万，更好的为本地购房者提供更多的经济支持。我市在本次会议中提出多项工作细则方面的要求，能够更好的提升公积金管理的有效性，逐渐让我市的公积金运营进入一个良好的轨道，为当地的购房者提供更多实质性的保障。由此本项目在昌吉市的住宅部分可借此来促进销售。宏观政策》》新疆北部部分地区旱情严重农作物减产已成定局今年以来，受气温偏高，降水量减少等影响，新疆北部部分地区旱情严重，小麦、番茄等需水量较大的农作物减产已成定局。昌吉回族自治州是新疆粮食与农作物主产区。但据气象部门介绍，今年昌吉州各县市遭遇到近40年来最为严重的旱情。该州累计受旱面积达132.78万亩，小麦、番茄、玉米等农作物受旱严重。中粮屯河自种的6万亩番茄中有近2万亩受灾，预计每亩至少减产1吨。分析：从今年昌吉整个市场来看，由于昌吉市的客户主要是周边农牧民和乌市的人群为主，随着市场的逐渐回暖，各楼盘的来客量和成交量明显增多，各楼盘的优惠活动逐渐取消，整个上半年，昌吉市场的房价相对较稳定，成交量也相对其它城市较好，但是此次旱情较为严重，将会较大的影响到昌吉周边农牧民的收入，会直接导致今年下半年昌吉周边客户的成交量，连带着昌吉市几年的总成交量将有所下降。对于本项目而言，今年可把宣传重点放在乌市和昌吉市上，来提高销售率。宏观咨询》》从宏观政策上看，上半年政策主要通过金融调控来进行差别化的购房调控，6月份两次降低贷款利率对刚性客户带来了极大的冲击，观望情绪逐步消退，而存款准备金利率的下调又再一定程度上缓解了开发企业流动资金紧张的局面，以上情况的出现在一定程度上引发了市场需求的释放。

但伴随近期政府一再表态坚持调控不放松的态度，在下半年出台新调控手段的可能性也进一步增加。从区域政策上看，昌吉市上半年一直在延续国家的各项房产政策，并未出台相关的地方调控细则。宏观政策小结》》调控政策在微观层面略有松动但市场情况依旧不容乐观2012年1-6月昌吉市固定资产投资总额1-6月，昌吉市固定资产投资完成50.44亿元，比上年同期增长98.3%，涨幅达到今年最高水准。1-6月，上报的228个固定资产投资项目中有56个亿元项目（其中包括20个重点项目）累计完成固定资产投资31.4亿元，占全社会固定资产投资62.3%，对全社会固定资产投资的贡献率为88.16%。预计昌吉市下半年固定资产投资将持续增加。宏观经济》》2012年1-6月昌吉市基础设施投资1-6月，昌吉市基础设施建设投资11亿元，是上年同期的3.63倍。其中：交通运输、仓储和邮政业投资3.55亿元，比上年同期增长263%，主要项目是天然气储备项目投资完成1.8亿元、15条道路完成投资0.52亿元，拉动了交通运输、仓储和邮政行业成倍增长；水利、环境和公共设施管理业完成投资5.11亿元，比上年同期增长272.1%，主要是国家工业园区和国家农业园区的基础设施投资拉动。昌吉市工业园区和农业园区的发展势必会带来大量的常住人口和流动人口，必然会带动其房地产住宅和商业的发展。宏观经济》》2011年昌吉市房地产投资用途

1-5月，住宅投资4.08亿元，比上年同期下降32.5%,比1-4月增速下降68.2个百分点，占房地产投资78.5%,占比下降13个百分点;办公楼投资0.32亿元,同比增长1232.6%，占房地产投资6.2%;商业营业用房投资0.41亿元，比上年同期增长25.5%,比1-4月增速下降109.4个百分点，占房地产投资7.9%,占比扩大2.9个百分点；其它投资0.38亿元，比上年同期增长80.1%,比1-4月增速下降81.2个百分点，占房地产投资7.3%,占比扩大4.1个百分点。因受2011年等多方面原因的影响，昌吉住宅投资有明显下降，而商业投资则出现了小幅的提升。宏观经济》》2012年1-6月昌吉市房屋施工面积和待售面积1-5月，昌吉市商品房销售面积22.13万平方米，比上年同期下降31.4%，增速较上年同期回落144.4个百分点，较1-4月降幅扩大10.6个百分点。其中：住宅销售面积21.57万平方米，比上年同期下降31.7%，增速较上年同期回落151.4个百分点。比1-4月降幅扩大12.2个百分点。由于竣工面积的增长，及销售面积的下滑，1-5月商品房待售面积12.64万平方米，比上年同期增长2.9%，比1-4月增幅下降2.2个百分点。整体来看2011年与2012年的施工面积和待售面积都相差不大，预计下半年会有一个大幅度的上涨。宏观经济》》▶不管从经济数据还是房地产相关数据都可以看出，昌吉市这几年的迅速发展，2012年房地产投资额的增长可以看出昌吉正在大力开发城市建设，而因2011年的政策打压使得部分开发商也参与到了观望的态度，而今年房地产市场的种种复苏迹象使得开发量相也逐渐增多，预计今年下半年房地产投资总额会有一个明显的提升。▶从昌吉的经济看，其经济增长保持着稳固态势，预计今年昌吉市房地产商品房开发量和价格都会有一个明显的增长，而销售情况也会相比今年上半年更加火热。▶从投资用途看昌吉住宅投资有明显下降，而商业投资则出现了小幅的提升。▶整体来看2011年与2012年的施工面积和待售面积都相差不大，预计下半年会有一个大幅度的上涨。宏观经济小结》》从以上几点可以看出，今年昌吉市房地产投资、施工面积、销售等都或多或少的受到了2011年房地产政策的影响，但是在年中旬也出现房地产回暖的现象，使得各项数值指标都有所提升。预计今年下半年房地产市场经济将会出现一定程度的涨幅，摆脱上半年的低迷。建议本项目在房地产投资额下降的一个阶段果断入市，来将自身利益最大化。宏观经济小结》》昌吉市上半年房地产市场运行特点》》昌吉市上半年房地产市场运行特点》》PART2对手区域竞品市场单项竞争分析昌吉市城南楼盘汇总项目名称项目地址开发企业物业类型总建面（㎡）销售均价（元/㎡）面积区间（㎡）总销售率1丽景尚城昌吉市南公园西州公务员小区对面新疆庆源实业集团房地产开发有限责任公司多层、高层4.9万高层400090-140多层100%高层73%2华尔兹音乐城昌吉市长宁南路60号昌吉西隆集团高层、多层32万多层4600高层430066-172三期95%四期70%3锦绣江南长宁南路新疆华洋实业（集团）有限公司高层48万小高层4500130-160一期100%二期90%4凯迪名苑昌吉长宁南路69号新疆凯迪房地产开发公司多层、高层18.98万多层470085-134一期95%二期70%5森林大第延安南路华中房产多层、高层,7万高层425077-10895%6水木融城昌吉延安南路新疆特变电工房地产开发有限责任公司多层、高层41.8万多层4500高层430074-189多层90%高层88%7公元2099建国西路新市政府旁佳弘房地产多层、高层一期1.5万多层5000小高层450070-203一期70%8圣水雅阁新城南区125号新疆国大房地产有限公司多层小高层11.15万多层5210小高490097-215二期48%9富友国际昌吉市长宁南路新疆东亚房产多层、高层22万多层5800小高层540070-120多层35%高层65%10佳弘·中央公馆昌吉市长宁路新疆佳弘房地产开发有限公司多层、小高层12万小高层4650多层500089-122总销售75%11晶彩城长宁南路与石河子路交汇处昌吉市谊欣居房地产开发有限公司多层、高层5.89万小高层440090-120总销售80%区域在售项目分析》》昌吉市城北楼盘汇总序号项目名称项目地址开发企业物业类型总建面（㎡）销售均价（元/㎡）面积区间（㎡）总销售率1恩源智湾宁边西路市种子站旁新疆大陆盛房地产多层、高层1.2万小高层408043-130总销售80%2阳光水岸红旗路与天山路交汇处新疆和谐房地产开发有限公司多层、高层6.5万小高层430080-140三期75%3君悦海棠红星路与海棠路交汇处新疆缔森房地产多层、高层72万毛培5500精装650086-203总销售50%4御景·生态家园宁边西路115号新疆名京房地产多层、高层15.3万商业1.5万96-290总销售98%5民乐园红旗路19号新疆大湾房产有限公司多层、小高层8.5万多层4100小高380098-180二期50%6滨湖河水景湾昌吉市中山路与健康路交汇处昌吉市宏伟房地产多层、小高层15万小高层4200101-130二期70%7环宇世纪城建设路人民公园东侧新疆东方环宇投资集团多层、小高层35.2万多层4300小高层400070-112二期40%8丝路明珠昌吉市西街本地寺对面新疆双翼房地产开发有限公司多层、高层小高层420087-140二期75%区域在售项目分析》》昌吉目前在售项目主要分布在城南和城北片区，城北发展较早，设施相对完善，且位于滨湖河沿线，生态环境和居住环境都相对城南较好，因此价格相对较高，但多属于改造项目，小区规模不及城南的项目，但项目自身品质较高，主要针对改善型客户；

城南的空地较多，项目自身规模和内部配套较好，价格合适，吸引了不少刚需购房者。从上图可以看出昌吉市的在售项目主要分为南片区和北片区，南片区大部分都属于昌吉市的开发区域，而北片区属于昌吉市老城区范围，相对来说北片区的商品房较为好卖；

户型上南片区应区域配套较为不成熟使得其户型以小面积的居多，而北片区因发展较为成熟在户型上面积都偏大；

价格上因周边生活条件的影响北片区的整体均价也要高于南片区。区域分析》》昌吉市城北楼盘销售情况项目名称在售周期销售率销售周期面积去化（㎡）恩源智湾总销售80%12个月86>98>95>47>128>132阳光水岸三期75%10个月79>95>117君悦海棠总销售50%14个月90>86>100>120>110>200御景·生态家园总销售98%总周期37个月100>106>127>134>142>158>172>188>215>255民乐园二期50%4个月98>120>110>130>180滨湖河水景湾二期70%7个月104>101>115>128环宇世纪城二期40%6个月70>78>88>81>95>110丝路明珠二期75%5个月90>100>87>110>120>140昌吉市场的项目形态仍以多层为主，各项目的基本情况较为相似，多层基本均占项目整体的50%左右，针对当地的情况看，高层接受度较低，同一小区的多层去化率也较高；两室一直是昌吉地区的热销户型，90-100㎡的两室更是购房者的首选。整个昌吉市场的购房主要是刚需占主导，改善型和投资型住房相对占比例较小。昌吉市在售项目分析》》昌吉市城北楼盘总价情况项目名称面积（㎡）单价（元/平方米）主力总价（万元）恩源智湾43-130小高层408017.5—53阳光水岸80-140小高层430034.4—60.2君悦海棠86-203毛培5500精装650051.6—121.8御景·生态家园96-290多层—民乐园98-180多层4100小高380038.2—70.2滨湖河水景湾101-130小高层420042.4—54.6环宇世纪城70-112多层4300小高层400028.3—47.3丝路明珠87-140小高层420036.5—58.8从昌吉市城北楼盘销售价格上看，昌吉城北的整体价格相对城南较高，总价在20-120万之间，主力价格在30-55万元之间，在此区间的商品房销售最快。昌吉市在售项目分析》》项目名称物业形态商铺价格（元/㎡）面积区间（㎡）地理位置备注说明森林大第沿街商铺900040-90延安南路鸿都国际沿街商铺1680040-105昌吉市建国西路凯迪名苑三层商业一层：16000二层：700056-600昌吉长宁南路三层自用为物业管理富友国际两层商业一层：15000二层：670075-130昌吉市长宁南路一层的仅余一间75㎡瑞豪嘉苑两层商业14000186-214新疆昌吉建国西路两层整体卖特变·水木融城小区沿街门面7000-800070-200昌吉市延安南路御景·生态家园小区沿街门面1500060-140昌吉市宁边西路金城维也纳两层商业5500-8700两层：74-150三层：230-280昌吉市建国西路一层和负一层两层整体出售(个别是含二层整体出售）昌吉地区在售项目配套商业情况

目前昌吉在售项目，不少项目含有商业铺面，主要有沿街商业和项目内部商业，全市的商业均价为1.1万元，沿街商业的价格在1.4万元左右，内部商业价格偏低8000元左右，店铺分割基本在90-200㎡，除了凯迪名苑要求一次性付清全款，其它项目均付50%即可，特变的项目在出售商业时采取了拍卖二层住宅的方式，置业者可以拍下二层的住宅，连带一层的商业，整体商业价格相对较实惠，这样的销售形式也较新颖。昌吉市在售底商情况昌吉市商业分析》》路名商铺平均租金（元/㎡/年）面积区间（㎡）平均面积（㎡）天山路14910-6035宁边西路26630-10050解放路26915-7040从路段来看，项目周边以天上路和解放路的商铺租金最高，商铺的面积一般都是20-100之间，周边商铺的平均面积为35-50㎡，以中小型商铺门面房为主。本项目周边街铺情况昌吉市商业分析》》从市场的租赁情况来看，昌吉市电子通讯的租金是最高的为1321元/㎡/年，服装、箱包鞋帽、金银饰品这三种业态租金也达到1000元/㎡/年以上的价格。这四种业态相对集中于市中心区域，所以租金价格较高。中心区平均商业租金昌吉市商业分析》》从各业态平均面积来看，昌吉市目前家具家电的平均面积最大为64㎡，之后是餐饮为52㎡，车行维修和服装都再45㎡，可以看出昌吉市对于商铺面积需求较大的业态有家具家电、餐饮、服装和车行维修。中心区平均商业面积昌吉市商业分析》》30这四个市场的功能配比中，服饰品、食品休闲、零售杂货的数量分别排在了前三位，最低占比在75%以上。特色类商业数量很少，特别是具有回族穆斯林特色业态数量，几乎没有。基本无法满足回族穆斯林群众对于信仰、日常生活的需要。餐饮、零售占主导，满足居民日常生活；休闲、文化类商业缺少市场名称食品·休闲类零售·杂货类服装·饰品类特色商业类汇嘉超市40%35%20%自行车玩具书籍5%飞马地下商业街2%20%70%电子产品8%亚中商场40%35%15%钢材10%牛马市场15%40%20%钢材25%昌吉市商业分析》》31中心综合街副中心综合街特色商业街普通商业特色商业趋强目前的商业较多为自然形成，缺少合理规划与正确管理，商业档次较低目前昌吉商业以普通商业模式为主；特色商业模式，市场空白目前在昌吉多为普通的常规性商业，缺乏具有民族特色的集中式的综合商业昌吉市商业分析》》餐饮、休闲、服务业为主，满足居民日常需求，文化内涵没有得到提升这三个案例均为项目周边社区底楼商业休闲、餐饮与便利、烟食数量最多，但规划分布较杂，整体档次不高，文化内涵不够项目周边大盘规划的商业以商业服务和购物为主，较多的为社区配套，旅游服务、文化娱乐略显不足资料来源：鑫合盈地产周边小区休闲、餐饮便利、烟食美容美发金融服饰、家居医药空置合计滨湖河新城1035231327宇豪家园742212422康友小区32100129合计2098444958百分比34.4%15.5%13.7%6.8%6.8%6.8%15.5%100%社区商业业态分析昌吉市商业分析》》昌吉地区的车位情况：

昌吉的中高档项目的车位配比大概在1:2，加上地上车位大概可以达到2:3；车位除了特变项目均不含产权，车位的价格在8-10万，车库的价格在15-17万，车位的价格与房产的价格一样，一直处在一个上涨的趋势。车位形态总价（元）地上车位只租不卖，具体租金看其地理位置。地下车位目前一般在80000-100000之间车库目前一般在150000-170000之间昌吉市车位情况》》项目地址：红旗路与天山路交汇处开发企业：新疆和谐房地产开发有限公司物业类型：多层、小高层占地面积：

55778m2建筑面积：145023m2容积率：2.65销售率：三期75%户型区间：80-140m2销售均价：4300元/m2和谐·阳光水岸三期竞争项目》》优势：1、项目自身配有幼儿园，自身配套较好；2、项目地紧邻滨湖河和牡丹园，提升项目的自然环境；3、属学区房，方便有适龄儿童的家庭子女入学；4、售楼部环境较好，让看房者心情舒畅，有看房专车，能够方便购房者看房。劣势：1、项目地目前尚未通车，交通较为不便；2、项目周边有众多棚户改造区，使得自身居住环境较差；3、售楼部没有宣传单页和户型图，为看房者看房时收集资料造成了不便。项目地址：建设路人民公园东侧开发企业：新疆东方环宇集团有限公司物业类型：小高层占地面积：约250000m2建筑面积：约350000m2容积率：1.37销售率：二期40%户型区间：70-112m2销售均价：多层4300元/㎡；小高层3850元/㎡环宇·世纪城竞争项目》》优势：1、项目自身配套较为齐全，且距离森林公园较近，居住环境较好；2、项目外立面贴砖，以暖色调为主，异域风格浓重，提高了项目自身品质；3、项目自身在昌吉品牌效应较高，市民接受度较大；4、项目自身采用地中海式建筑，外观较有吸引力。劣势：1、项目周边商业配套设施不齐全；2、目前项目地较为偏远，交通较为不便；3、项目主打大面积两居及小面积三居室，对喜欢大面积户型的客户有一定制约性；4、项目项目周边配套较为缺乏。项目地址：红旗路19号开发企业：新疆大湾房产有限公司物业类型：多层、小高层占地面积：5.3万m2建筑面积：8.5万m2容积率：2.03销售率：二期50%户型区间：98-180m2销售均价：小高层3800元/㎡；多层4100元/㎡明乐园竞争项目》》优势：1、项目地理位置较好；2、项目距离昌吉市人民公园和小吃一条街较近；3、项目距离环宇世纪城较近，且价格较低，接受度相对较高；劣势：1、项目自身基本无配套，周边基础配套设施也不全面；

2、交通相对不便利，暂时无公交车；项目地址：昌吉市乌伊西路125号小区开发企业：新疆佳弘房地产开发有限公司物业类型：多层、小高层占地面积：

75000m2建筑面积：

125000m2容积率：1.68销售率：一期70%户型区间：70-203m2销售均价：多层5000元/㎡；小高层4500元/㎡公元2099竞争项目》》优势：1、项目地距离新市政府较近，地理位置较好；2、项目地距离滨湖河较近，生活环境较好；3、项目规模大，自身配套设施齐全；劣势：1、项目目前自身周边配套设施较差；昌吉的房地产市场在近几年逐渐完善，项目规模，小区的品质，行业和服务的正规化都有了很大的提升。针对昌吉当地房产的选择，购房者考虑更多的是小区的环境、物业、房屋结构和配套设施。目前在售的项目，销售较好的小区也都具备了上述几个特点。价格对于该区域的房产销售的影响反而较小，基于以下几个方面，昌吉属于自治区首批宜居城市，外地的购房者所占比例达到50%，选择异地购房的消费者，对于价格的敏感度会相对刚需客户较低，同时昌吉的房价区间也较小，因此在考量房源时不会更多的考虑价格方面的因素。滨湖河作为昌吉在建规划较好的景观带也多以大面积户型为主，城南则多以小面积的刚需面积为主，配合不同的消费人群在考虑环境时更好的将房源优势集中。在售项目分析》》

昌吉在售项目目前主要集中在以滨湖河沿线的城北和新开发的宁边路的城南，城北主要以宜居为主的大面积户型为主，城南以满足刚需的小户型为主。

从昌吉目前在售项目来看，昌吉市大部分户型面积都在70-140之间的两室和三室，主力面积在80-130之间，其市场接受度较高，

90-100㎡的两室户型成为畅销户型；两个区域针对不同的客户群，产品特别和周边优势利用较好，销售情况都不错，在售项目层差也都基本相似，小高层、高层基本都是2-6层涨30元/㎡，6层以上开始每层涨50元/㎡。目前昌吉市房屋销售除去个别几个具有一定特色或者品质较高的小区外，其余的项目销售情况在今年年初都不理想，三月之后，昌吉市场开始全面回暖。近期不少城市推出微调政策扶植本地房地产，昌吉并未出台任何相关的微调政策，昌吉当地楼盘为了保证销售，纷纷开始较大幅度的活动，对6月的去化起到很好的推动作用，为上半年的销售提供了保证。首府和克拉玛依市作为全疆有微调政策的城市，对于昌吉市场的销售起到较好的作用，乌市在昌的购房比例达到30%，其它周边城市达到20%。从整体上看，昌吉各小区的销售情况都较年初有所提升，各楼盘销售人员对于市场前景也持乐观态度。区域房地产市场小结》》地块资源条件分析本案大区位：城市发展，作为老城区改造，原有地块位置较好周边资源条件：项目周边基础配套设施基本完善，住宅小区较多，距离滨湖河景观带较近，居住环境较好；有利因素：项目自身地块较为方正，便于规划，为政府大力支持改造项目；不利因素：项目周边住宅项目较多，竞争力较大；属于老民族街区，拆迁难度较大；地块综合评价：项目地附着物较多，周边配套较完善，生活环境一般。地块资源分析》》北侧西侧东侧项目北侧为红旗路。项目南侧是宁边西路。本项目东面是解放路。本项目西侧是天山路。南侧地块四至地块资源分析》》分项具体情况公交路线1、2、4、6、40、47专业市场宁边路综合市场、昌吉阿尔曼批发配送中心学校昌吉市三小，市一中、昌吉市外国语学校，昌吉市二小，石狮回民小学医院昌吉市人民医院公园滨湖河景观带、人民公园大中型企业昌吉市经济发展投资有限责任公司、天勤劳务派遣有限公司、泽安矿业技术服务有限公司主要社区阳光水岸、丝路明珠、恩源智湾地块周边基础生活配套情况地块资源分析》》对外交通情况分析距宁边西路：200米距北京路：590米距延安路：960米距世纪大道：2.2公里距人民公园：1.2公里距昌吉市客运站、亚中商场：1.5公里距昌吉市市政府：2.8公里本项目处在城北区域，距离城市主干道相对较近；地块资源分析》》周边教育资源配套情况昌吉市第一小学昌吉市第三小学昌吉市石狮回民小学昌吉市一中昌吉市二中昌吉州一中分校昌吉市外国语学校由于博乐市并不大，在本案1公里范围内有7所学校，教育资源较好；地块资源分析》》周边市政医疗配套情况昌吉市人民医院平安医院中西医门诊昌吉卫校附属医院昌吉市济仁医院昌吉州人民医院在1两公里范围内，有五家医院，医疗条件较好；地块资源分析》》昌吉市面对城市化发展过程中，

项目面临的客户定位问题是什么？市场背景房地产市场步入快速发展阶段；城市南向发展，中心城区南移；紧邻核心商圈，区域市场认知度较高；市场多层产品认可度高于高层；市场以刚性需求为主；位于城北西街老城区；周边基础配套设施完善；周边有四处清真寺；项目临路，出行便利；项目地内拆迁成本较高；以自住型客户为主，投资型客户为辅，自住型客户来源团场客户及乌市和昌吉城区客户；客户定位的核心问题核心客户是谁？对客户来源区域进行细分研究，找到市场机会，抓住能实现最大价值的客户。客户如何演变？随着城市发展演变，带来项目区域地位的改变，产业进一步发展，使客户发生何种演变？客户定位建议》》项目自身情况客户情况从住宅购买人群来看，目前商品房的主要购买者多为乌市首次置业和投资客户、周边农牧民及昌吉市的高收入人群（农场主、团场管理者等），而周边城市中有条件的机关及企业职工等来此投资购房。昌吉市片区现有购房客群分析客户定位建议》》主抓客户构成——企事业单位群体，各团场农牧家庭，城镇换房居民与私营业主企事业单位群体城镇换房居民与私营业主各团场农牧家庭市场可抓取的客户客户定位建议》》城市精英，优质生活见证者根据上述分析，我们将本项目客户群定位于：具有如下共同特征：经济特征：具备月还款不低于2000元的住房消费能力和消费意愿，或者投资理念；购房行为：不排斥高层且愿为更好的产品以及未

来城市规划前景承受较高房价；生活特征：熟悉西街片区，区域眷恋情节较

浓，更注重生活节奏及时效性；价值挖掘：具有发展眼光，更关注区域价值实现的物业，充分分析项目价值所在。包括三类客户：核心客户重要客户1重要客户2企事业单位群体各农牧家庭城镇换房或一次置业居民与私营业主从远期发展的角度上看，西街民族特色的商业和其住宅的发展会逐渐带来更多的自住和投资客户来此投资。且以上客户多数见世面较广对特色文化产品接受度也较高，本项目后期可针对以上企业开展宣传，率先占领客群资源。客户定位建议》》目标客户重要客户偶得客户以本地首次置业客户为主乌市投资兼自主客户外地置业客户主要是来自乌市的置业人群，因乌市置业压力而被挤出乌市的部分人群和前来投资的客户1、昌吉市的首次置业客户2、昌吉市投资或二次置业的换房客户3、昌吉市乡镇团场的购房客户4、昌吉市工作的企业、事业单位的刚需客户以独山子、克拉玛依及内地投资客户为主50%-60%20%-30%<20%锁定目标客群客户定位建议》》PART3定位SWOT分析项目定位思考行程分支营销定位通过了解市场情况以及本案可能面对的客群我们该将项目打造成什么性格？先了解本案自身优势——核心优势：项目是昌吉市政府大力支持的重点项目；独家优势：

本项目地内部有四大清真寺容易集聚人气，同时项目拥有一个民族特色的农贸市场，在昌吉区域是唯一的回民特色专业市场；交通优势：项目四周环路，对于出行较为便利；企业优势：本项目开发公司为国资委下属企业，资金实力雄厚；配套优势：项目周边配套较为成熟，商业、医疗、教育资源丰富；项目SWOT分析》》优势分析成本劣势：本项目位于西街老城区，有大量的拆迁户，对于项目的开发进度和商业利益有着一定程度的影响；区域形象劣势：

本项目以前是棚户区，对于部分客户造成心理障碍，区域形象较低；知名度劣势：

本项目开发商为天宁公司开发，是其第一个项目，客户对其了解有限，区域知名度较低；干扰性劣势：本项目有大量的拆迁补偿户，对于后期购买办项目的客户造成一定的抗性；项目SWOT分析》》劣势分析

共有机会：

由于昌吉市不受限购令的影响，以及博乐市本地市民及周边团场刚性需求较大，本项目的开发借助目前依然较好的房市及地理位置，后期升值潜力较大；潜在机会：本项目位于昌吉市城北区域距离滨湖河较近，周边景观较好，可带动项目的人气；

通货膨胀带来的机会：

随着昌吉市经济不断地发展，物价也在不断地上涨，投资回报率相对较高，本项目的建设将会吸引一部分投资者对住宅及商业进行投资；项目SWOT分析》》机会分析

共有威胁：

房地产是关系民生的行业，各级政府对地产的调控政策变化莫测，而在全国上半年房地产受政策打压背景下，虽然目前尚未出台其他严打政策，但依然存在一定的变动风险。

竞争性威胁：

本项目周边存在小高层项目，且体量较大，并且昌吉市部分购房客户已习惯去关注品质较好的大型小区，使得本项目小高层住宅的销售将有一定的难度；

项目SWOT分析》》威胁分析本项目地处昌吉市城北的老城区，位于具有悠长历史的西街地块，未来该区域将是昌吉市最具特色的区域。

四面环路，地块较为方正，适于打造中档住宅及商业项目，昌吉市房地产整体市场情况相对乌市情况较好，昌吉高层项目认可度相对较差。

周边住宅项目相对较少，竞争压力一般。

周边住宅小区均已成熟，居住环境较好，人流量相对较大，配套设施基本完善，将对本项目前期推广后期宣传创造良好的条件。项目SWOT分析》》分析小结通过SWOT分析，我们可以从中发现什么？DISCOVERY》》城市运营城市研究属于泛地产视野。地产营销和城市运营的分别在于，实用主义与理想主义的不同，物质层面与精神价值的区别。城市运营立足于城市高度，与社会联动，与媒体嫁接，经济效益与社会效益二位一体。本案隶属于昌吉市旧城改造重点项目。政府对项目给予了深切期望与大力支持，故此在本案前期精神与形象的塑造上，需要借助政府大势给予项目宣传利好。关键词：旧城改造营销关键词梳理》》国企实力·天宁品牌本案开发机构属国资委下属地产开发机构。拥有极强的社会资源及开发实力。若宣传得当，将对本案的开发运营及价值营销产生无与伦比的推动力。因此，本案营销伊始，对开发机构品牌力的传导至关重要。》》1公里生活服务圈地段地段还是地段。地段是地产项目必须要研究的重要属性。也是中后期推广必须要强化的课题。本案自身拥有宗教人文圈、回民集居区的属性，拥有一些诸如回民特色商业、医院、教育等资源。同时，本案从地图实测，距人民公园的距离仅有900米左右；距老城区商业中心区直线距离1公里，车行时间10分钟左右。可以说，本案1公里生活服务圈内，生活所需一切机能配套均能得到满足。关键词：人文圈、商业圈、生态圈、政务圈湖滨河景观区政务区本案临近湖滨河景观带，从区域景观资源层面上，对项目地段价值加分不少，在后期营销推广中，湖滨河景观带将对本案【地段】大项卖点的支撑提供重要的力量。同时，“政务临济圈”的提出，除了进一步强化了本案地段价值之外，后期营销中还可依托“政务人文”概念，对本案目标客群的阶级层次进行拔高，以期整体提升项目的形象。》》西街百年文脉沿革西街拥有近200年区域历史，是古丝绸之路必经之地。曾是昌吉的商贸流通中心、回商产业中心、回民集居中心、宗教人文中心，区域内4座百年历史的清真寺更是代表了伊斯兰教派在昌吉乃至整个“大乌昌”地区的兴衰荣辱。西街，对于昌吉市的历史文化意义举足轻重。》》22万㎡造城规模放眼整个昌吉市房地产市场，22万㎡的建筑规模已属大型项目。分为东区、西区两个大型居住组团。东区主要为拆迁安置区；西区用于投入商品房市场。规模型地产开发拥有更强的实力感、稳固性，更易引发市场信赖，在营销中，这是必须宣讲的价值属性。》》主题型商业集群本案配置有近3万㎡不同形态（临街、地上地下）的商业产品，通过后期业态整合与运作，可以完全满足日常生活所需的采办。本案东区因需满足现有居民的拆迁安置需求，故部分商业也用做拆迁安置用途；加之本案东区居民多以回民为主，东区商业多以符合民族商业业态的定位进行发展，而本案西区由于区域用地相对独立，故建议商业的发展定位不必效仿东区，可采用符合西区整体居住氛围的业态发展定位进行营销。》》极具特色的建筑风格本案建筑形态采用高层与多层组合排布的形式，建筑天际线高低有致，楼间开阔，日照、观景指数均好。基本采用板式结构，南北通透，采光通风系数优良。建筑外立面采用基底石材、上层涂料的形式，从一定程度上杜绝了建筑老化后的“高空坠物”的情况；外立面整体色调美观稳重。配色均以暖系色调为主，给人家的温暖以及心理归属感。建筑风格主要以现代欧式风格为主调，局部装点具备伊斯兰风格的构造，即凸显出了地域风格，又与国际接轨，显示出了项目传承文脉、与时俱进的大家气度。》》三心两轴景观布局本案三心两轴的景观布局，为居民在日常生活闲暇之余赏景、散步、晨练提供了去处。本案景观系数：绿化率约30%，楼间距区间约20-100米，楼间观景视野基本无阻隔。主体景观轴线设计合理明晰，具备通过概念包装，成为营销层面主要分支卖点的资质条件。》》区内配套资源本案在区内配套资源层面表现优异。除规模型商业配套外，本案拥有一座可容纳8个班，2000㎡的幼儿园。完全可以通过运作，引进双语教育后，作为本案强势资源进行阐述。近千㎡的社区服务中心与文化活动中心，为社区生活保障质量的进一步提升提供了支撑。关键词：幼儿教育、社区文化服务中心据此，我们可以模拟搭建一下项目的营销价值体系——为城市·再造西街旧城改造项目·政府关注重点为文化·再添光辉22万㎡造城规模、西街百年沿革、回民文化教科书为民生·重塑家园人文居住圈、中心商业圈、绿色生态圈三位一体主题型商业集群、三心两轴景观布局、幼儿教育、社区文化服务中心、……建筑结构、户型设计、物业服务、高端人文生活、…………项目价值体系城市运营一座与时俱进、接轨现代生活的新城！通过优势找问题>价值体系实施的最核心阻力是什么？问题一：「回民文化」对于本案的意义究竟何在？本案用地“西街”原本即是回民集聚区，民族氛围浓厚，加之地块内拥有4座百年历史的清真寺，但凡“主麻”日，区内信奉伊斯兰教的回教徒接踵摩肩，给“西街”添上重重的民族宗教色彩。而本案旨在将西街改造成一座与时俱进、接轨现代生活的新城。从客群容纳角度上来说，不可能仅容纳回民一个民族；从精神信仰角度上来说，也不可能仅容纳一个信仰；从文化包容性角度来说，本案更不应该进行“文化排外”。本案对“回民文化”究竟该如何取舍？文化是人们精神内在的现实表现。每一种文化的确立与成长都经过数代人的不断促进。我们必须保有对每一种文化的崇敬，而不是建立一个由某一种文化占主导地位、其他文化受到精神压制的生活圈。所以，“回民文化”之于本案，绝对不能成为首要主题。否则对本案营销定位、客群规划、销售乃至后期价值实现都将产生不利影响。所以，在本案营销推广中，不仅不能过于重视、推广“回民文化”，而且要从营销的各个角度给予弱化。只有这样，本案才可能成为多重“文化”意义同存的“文化地产”。通过优势找问题>价值体系实施的最核心阻力是什么？问题二：如何看待“旧城改造”的【两面性】？从城市运营的角度上来说，旧城改造无疑是一件利国利民的大好事。但作为拆迁工作对象的区内居民，纵然熟知拆迁政策，也未必就能完全服从拆迁安排。所以，旧城改造项目辉煌光环下，必定会有来自拆迁对象的部分流言非议。所以，对拆迁工作量较大的项目，【情感诉求】就显得尤为重要。常规的营销手段>先告诉客群我是谁——再告诉客群我在哪——依次告诉客群我有什么——以此完成项目价值的树立；情感营销手段的不同点>先告诉客群我为了什么而存在（精神、情感层面的共鸣）>>比如万科的“感谢新疆”、万科兰乔圣菲的“为将来，为疆来”……等等，以能与客群产生情感共鸣的营销主张，柔和的阐述出项目的情感高度，拉近距离后，依次展示项目卖点。并最终实现项目与众不同的价值宣讲。那么——本案该采取何种定位思路，即能融合多重文化，又能完成本案价值体系的实施？整体定位关键词>现代、高端建立西街旧貌换新颜的美好前景价值阳光、幸福健康向上，和谐共生，温暖和煦的情感营销文化、格调与现代生活相互融合的文化地产力量、震撼改变城市的力量细致、艺术建筑细节与生活艺术的综合22万㎡·西街再造·国际化人文新城▶规模价值阐述▶城市立意阐述政府旧城改造阐述▶前景价值阐述产品价值阐述▶功能价值阐述文化价值阐述▶旧貌换新颜价值之城22万㎡·西街再造·国际化人文新城现在，我们需要一个符合这个定位的案名主推案名天宁国际社区从“情感营销”角度出发，将政府及天宁房产对西街的关怀上升至“城市运营”高度，从“国际发展前景”入手，将天宁公司的品牌力转化为城市、项目的价值扩张力。传递出“经过天宁房产精心雕琢”后的西街，必将焕发出全新的人文能量，成为一座现代化、国际化的新城。备选案名天宁·西街新城天宁·西街阳光公共空间选购最优质建材，精工打造>首层大堂：酒店式入户精装大堂电梯：--每栋配置2台三菱（或国际知名品牌）高速电梯--电梯大堂墙面和地面全部采用高档石材铺装--轿厢内净高达2.8米，开门高度达到2.4米，开门宽度达到1米，空间感优越--电梯速度达4米/秒，与高档写字楼相同能够支撑、丰富整体定位的产品建议>智能化系统采用领先技术>1、智能安防系统

2、周界红外系统

3、停车场远程读卡系统

4、智能化信报箱地下车库大堂地下车库大堂电梯间单元入户大堂单元入户公共空间汽车大堂+入户大堂——细节提升品质，凸显时尚利用盆栽植物绿化社区，降低绿化成本过高，同时利用盆栽造型点缀地中海风情元素；利用小推车等工艺品摆设盆栽花卉，易于管理，降低成本，给小区带来随意的景色；结合乌鲁木齐种树难的特点，强调小规模特色及趣味型绿化，形成自身特色风格协调统一的小品注重品质强调风格统一社区内部景观小品适度加入小品，在成本有效控制的前提下，融入各类元素符号，呼应主题；统一的豪宅标识，体现豪宅特色，给予业主专属感和尊贵感健身功能设置原则：对于场地要求的专业度具有较大的弹性空间；符合业主的日常使用习惯；后期维护运营费用与使用频率具有较高的性价比。功能及规模建议：标准羽毛球场地，约500-600平米；乒乓球室，200平米；健身房，100平米；棋牌室，50平米。健康会所——倡导健康的生活理念充满浪漫情调的露天茶座，格外的松弛与舒适咖啡书吧，既可以享受书中的精华，又可独享环境的幽雅和内心的宁静，更是一种流行时尚。茶室香飘四溢，弥漫整个空间，品味人生，微笑感悟。健康会所——引领时尚品味的生活A社区安全性严格业主卡管理社区巡逻队管理公共管理契约B服务快速反应一键式紧急服务呼叫金牌管家突出社区安全性社区的安全性是金牌管家的首要责任，通过这些措施增加业主对社区的信任感；组织物业和业主互动访问月活动，形成统一认识，共同建立快速反映机制，增加业主的参与感和对温情社区的认同感；专业的礼宾形象和礼宾服务容易在先期被客户感知、给客户带来尊贵体验▶礼宾形象和服务显而易见，统一着装、统一培训做到位后，专业的礼宾形象，可以提升项目自身的品质感；▶周到细致的人性化礼宾服务，凸显了业主的尊贵身份，容易在先期被感知、给客户带来尊贵体验，可以在项目早期的时候就向外展示，营造项目的亮点；关于分区产品的营销思考>▶由于东区属本案拆迁补偿部分，西区（二期）才是本案真正价值的体现。那么，本案西区（二期）必须以高于整体项目的姿态进行独立的营销包装。思考关键词>属于整体，高于整体。关于分区产品的营销思考>西区项目以独立组团名，彰显“高于整体”的形象与品质。主推天宁国际社区|二期领峯天宁国际社区西区部分，中高端住宅区，天宁房产彻底改变西街破旧、落后面貌的鼎力之作。领峯，寓意西区在整个项目中的巅峰价值地位，携天宁国际社区拔地而起，展示西街再造后的大型现代化人文社区的崭新面貌。领，引领、统领，寓意项目规划、产品质量都属昌吉同类产品领袖地位；峯，王者，意指项目为巅峰之作，集产品优势、地段优势、配套优势、品牌优势于一体，具有难以企及的项目高度。东区商业与西区商业的不同商业部分的思考>从本案详规平面图上，我们可以很清晰的看到本案商业部分的整体布局。并且很容易发现东西区商业布局上的不同点。东区商业布局主要以建筑底商为主，成点状布局，临街面长度较短。此种布局并不适合以“商业街区”的概念进行概括。但却非常适合主题型市场（商场）及生活服务性社区商业的形成。而本案西区商业的布局则形成了集中的、较长的临街面，非常适合承接区域内的外来消费力。本案商业部分的营销主张商业部分的思考>一个大胆的想法将东西区商业业态进行分隔规划整体层面统一营销，功能层面独立包装东区商业定位>天宁国际社区|1期商业|民俗文化街区西区商业定位>天宁国际社区|2期商业|现代时尚街区本案商业部分的营销主张商业部分的思考>东区商业定位>天宁国际社区|1期商业|民俗文化街区功能简述>①核心功能东区内部日常生活服务功能②重要功能民俗性商品市场流通功能业态简述>社区服务型业态。如干洗店、小型商超、美发店、银行电信邮电等生活服务商等。民俗文化型业态。清真餐饮食品、清真屠宰、民俗工艺品等。本案商业部分的营销主张商业部分的思考>西区商业定位>天宁国际社区|2期商业|现代时尚街区功能简述>①核心功能西区内部日常生活服务功能②重要功能周边区域消费服务型功能业态建议>引进品牌业态，严控低端业态拉低项目品质与形象业态模拟：①品牌服装、鞋帽，如骆驼、阿迪达斯、耐克、李宁、佐丹奴等②金融服务、通信运营商，如银行；证劵公司；电信、移动、联通等③特色品牌专业店，如仙踪林；石头记；谭木匠、7度银饰等④特色品牌餐饮，如江南印象、肯德基、百富、必胜客、西餐咖啡厅等⑤中小型品牌连锁商超，如每日每夜、烟酒专卖店、茶品专营等⑥母婴用品连锁店、品牌连锁药店、品牌连锁干洗店，如喜洋洋孕婴用品；新特药；万盛堂大药房；玛丽阿姨干洗等关于分区及分支产品的营销思路论述就先到这里但对以上思路的论证、思考，不会停止接下来，我们进行对本案的价值表现的详细论证与测算PART4战术价格策略销售策略推广策略寻找合适并贴合本案实际情况的策略，将本案的营销定位与主张宣扬出去。销售进度项目品牌企业品牌销售目标品牌目标价格定位目标最大利润市场占有额

任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。价格定位建议>本案住宅可销售部分定价策略价格定位基础及原则基础及原则采用市场比较法定价的基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。市场比较法，首先应对项目进行价值判断，即选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。价格定位建议>影响价格的因素分析本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑了以下因素的影响：片区因素：位置、交通、环境、配套综合因素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、开发商品牌、工程进度、宣传包装。根据定价规律及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户心理价位的影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质。价格定位建议>根据我们对区域市场的分析，阳光水岸、恩源智湾、丝路明珠、环宇世纪城这4个项目未来将与本案形成竞争，本案定价将参考以上4个项目市场售价，根据本案于各项目竞争关系我们给予权重分配：阳光水岸体量较大且距离本项目很近，业态选择和档次也较为相近恩源智湾体量小，小高层住宅楼，距离本项目较近丝路明珠距离本项目最近的混合型社区环宇世纪城档次较高端，体量较大，但是距离本项目较远权重：35%权重：30%权重：20%权重：15%各竞争项目权重分析价格定位建议>本项目住宅楼参考均价的制定项目名称本案阳光水岸恩源智湾丝路明珠环宇世纪城参考权重

35%30%20%15%均价（元/㎡）xBCde

4300408042004000地理位边环境12910898市政配套10986109建筑风格877658户型设计1088768社区配套1088549物业管理866546楼盘现业品牌655445营销手法877667合计1007683686984价格定位建议>均价的计算项目名称本案阳光水岸恩源智湾丝路明珠环宇世纪城平均分（p）px76pb83pc68pd69pe84均价(A)（元/㎡）Ax=?Ab4300Ac4080Ad4200Ae4000权重(C)

35%30%20%15%修正后各相关楼盘价格：修正后各相关楼盘价格Ai’Ai’=(px/pi)×Ax注：Ai为销售均价；i为b、c、d、eAb=76/83×3300元/㎡=3937元/㎡Ac=76/68×2800元/㎡=4560元/㎡Ad=76/69×3000元/㎡=4626元/㎡Ae=76/84×3200元/㎡=3619元/㎡本项目均价Ax=ΣAiCi=3937元/㎡×35%+4560元/㎡×30%+4626元/㎡×20%+3619元/㎡×15%=4214元/㎡价格定位建议>本项目住宅部分销售均价建议本项目目前销售均价为4000-4200元/㎡按照市场比较法及加权平均计算，得出本项目入市均价为预计为4000-4200元/㎡。一方面由于本项目相比各竞争项目，目前尚不具有现房优势、尚无市场认知度等条件，价格尚有一定的提高空间。随昌吉市房地产市场逐渐向平稳利好方向发展，市场竞争将日趋激烈，建议房价策略：采取低开高走的稳妥策略，小幅快涨，随着销售进展销售均价可持续拉高。价格定位建议>整盘营销策略>前期借势营销，打造形象高度中期体验营销，树立品质高度后期圈层传播，实现连锁销售销售上分批放量，快速占领市场推广上多管齐下，打造前景价值推广加力主攻销售2013.1-2013.4推广保温销售持续2013.4-2013.7形象导入蓄客暗销2012.11-2013.111月11月17月19月111月1年度营销节点总控策略>4月1强势推广旺销加推2013.7-2013.10推广：主要围绕【旧城改造·文化地产】进行前期的借势炒作。从形象高度上总结项目背景与未来价值。销售：主要工作为——①前期住宅客户的积蓄与筛选。②本案第一批次货量地下商业的定向蓄客与销售。③