苏州工业园区文景路上东报告策略思考

苏州园区文景路项目决策报告汇报纲要一、项目概况二、市场分析及客户定位四、项目获取及风险分析五、资金解决方案六、运营计划及经济测算三、初步设计及产品解决方案Part1项目概况本项目该项目位于苏州园区独墅湖片区，行政隶属于工业园区。该片区是园区独墅湖高教区和园区双湖板块的结合区，独墅湖隧道通车后，该片区将成为市区城南居住板块向东的扩展区域。项目概况项目概况战略意义宗地红线新区金阊区平江区沧浪区园区吴中区相城区该项目苏州万科的项目集中在园区、市区，该项目有利于巩固万科在园区的市场地位；该地块属于典型的C类土地，获取后可以完善万科在工业园区的品类布局，有助于分散市场风险；项目属于现金流型项目，2009年底可以为苏州万科提供结算资源；项目概况城市位置战略意义宗地红线四至描述东至星塘街（河道）南至文景路西至林泉路北至翰林缘（住宅）现状用地现状为平地，无拆迁，场地标高略低。项目概况城市位置战略意义宗地红线1354东侧翰林缘西侧林泉路2地块现状东侧河道东侧星塘街A1A2项目概况用地现状规划指标周边配套片区位置独墅湖片区用地性质住宅（70年）总用地面积（万方）18.34代征地面积（平米）0净地面积（万方）18.34容积率≤2.0总建筑面积（平米）36.68建筑密度≤20%限高（米）A1地块：80；A2地块：60绿地率≥50%配套要求无其他规划要点无项目概况用地现状规划指标周边配套项目位于独墅湖高教区，周边众多知名高校云集；地块西北角邻里中心大厦预计08年可开工建设，其他生活配套设施主要依托金鸡湖片区现有的设施。项目概况用地现状规划指标周边配套独墅湖高教区云集了众多知名高校及研究院邻里中心（待建）李公堤（餐饮、娱乐）湖东商业中心湖滨新天地联丰商业广场项目概况交通规划不利因素可比地价独墅湖隧道建成通车后极大地改善了片区的交通状况，原来驾车至古城区需要30分钟目前缩短到10分钟，而高等级的市政道路网使项目可以便捷的到达园区行政及商业中心。

驾车至主城高架只需10分钟至园区行政商业中心驾车只需15分钟文景路地块3.46公里的独墅湖隧道已建成文景路地块东侧存在220KV高压线，间隔约60米，中间有绿化带和自然河流,负面影响较小。项目概况交通规划不利因素可比地价高压线项目概况交通规划不利因素可比地价Part2市场分析与客户定位Part3初步设计与产品解决方案Part4项目获取方式及风险分析土地使用权人苏州工业园区国土局土地他项权利无土地用途住宅土地使用年限70年土地手续状况土地使用权出让公告（苏园土挂（2007）17号）获取方式及可行性判断公开挂牌（拍卖）交地拆迁计划无拆迁交地时间及标准出让后一年内达到七通，付清全款后交地，政府不负责场地平整（在测算中已根据场地现状考虑场地平整费用）项目风险及防范措施1、根据国土资源部39号令，本地块需付清全款后方可办理土地证；2、根据园区政府有关规定，地块获取土地证后方可办理规划方案审批；3、根据出让合同样本，地块需在1年内开工，3年内全部竣工。防范措施：1、测算中按照规划审批前付清全部地价考虑，并以此计算可承受地价；2、项目开发计划中严格按照出让合同规定，1年内开工，3年内全部竣工。保证金及挂牌时间挂牌保证金16800万元，保证金缴纳截止时间为2007年11月15日16点；项目挂牌截止时间为2007年11月16日下午14：30分，如报名参与竞价者不止