风险管理及管理维护计画

风险管理及管理维护计画风险管理计划

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风险管理工具

进出管制措施

公共区域风管

火灾及紧急事件

风险管理及物业员工

住户与风管教学大纲风险管理计划风险管理计划物业经理职责:安全与保全维良好居住环境之重要元素确保所有住户、访客及员工人身财产安全保护所有权人之财产及保值喜诉讼趋势让房东(所有权人)提供安全居住环境越形重要高额损失赔偿，法庭越来越重视意外事故责任厘清保险公司降低保障及提高保障限制提供安全与保全维良好居住环境及保障所有权人投资首要之务风险管理稽查至少一年一次;理想一季一次依稽查结果产出风险管理计划，进而采取因应措施降低及消除风险风险管理信息来源资深经理当地警察部门消防部门气象局联邦紧急管理机构设备、机具及材料供应厂商四种风险管理工具避免除去风险例如将游泳池改成花园等避免溺毙事件预防降低风险溺毙风险:设定泳池规则、除去跳水板、聘雇救生员火灾风险:加设自动洒水系统转移买保险签责任免除有些法院不付予效能承受管理风险:风险无法完全消除承担风险:风险监控及风险反应Keys,Locks,WindowsandDoors管理进入小区及居住单元风险管理重要项目物业经理需确实执行保全作业Keycontrol、门、窗警戒Key于新住户进住时需予置换同时考虑成本效益，例如300户租赁小区，可用312组门锁组来替换若流动率高设区可采用磁卡门锁钥匙设计尽可能避免能被复制，且需规范住户不得自行复制钥匙遗失需重新申请安装内锁窗户开启控制于10公分内，亦可防止外人自窗爬入及小孩自窗爬出摔落，但屋内亦需考虑火灾时窗户逃生问题公共区域风险管理灯光定期检视公共区域灯光昏暗及易发生事故区域需加强巡逻最有效方式加强照明出入口需注意出入口安全不常使用之出入口或不明显出入口可考虑封闭做为紧急时使用室内走道及阶梯检视室内空间亦躲藏罪犯火灾逃生门及防火窗均需设置开启警报器公共区域风险管理设备及器材游泳池因跳水及游泳受伤及溺水关闭后，无救生员在场开放时间需有合格救生员在场跳水板需移除16岁以下需由成人伴随需有紧急救援设备救生圈、救生圈搭配长度至少半个泳池宽绳索及使用规则告示明显易达紧急求救电话(需标示仅限紧急使用、不需任何铜板可直拨119、旁边需有标示说明小区负责人、地址及小区泳池位置)泳池出入口尽可能采用单一出入口，且可自动上锁游乐区游乐器材设计及使用规范建议采用附近校区使用游乐设备公共区域风险管理吸引孩童设备水池及池塘、储藏区、人孔、垃圾处理如何降低孩童兴趣美观与安全取一平衡点游乐区需远离水池及池塘水池及池塘设计需注意孩童安全火灾及紧急事件所有权人、管理公司及物业经理重要职责需一有效的火灾安全规划设计远非物业经理可控制避免火焰蔓延、烟雾侦测、灭火撒水设备、通报系统、特殊电梯控制、梯井正压及其他特殊火灾防阻及救援系统需了解各设备功能及操作确保安全系统完整阻烟空间管线安装是否破坏阻烟功能检查及维护检查及维护安全系统不安全状况须详细纪录及追踪矫正随时提醒物业员工安全意识各别住户单元一年检查一次，灭火及警报系统需检查因警报器较敏感，亦发出错误警报，而使住户关警报器，管理单位应详细记录及进行修护，并正式行文要求住户启动警报设备储藏空间:避免堆积易燃物品火灾及紧急事件需一有效的火灾安全规划检查及维护工具室及机房定期检视保持清洁装设烟雾侦测器及灭火设备易燃物须储存于防爆容器及柜子内例如游泳池氯化物防救火灾及紧急逃生设备定期请专业厂商进行检查维修警报系统、电梯控制、磁感应门、干湿洒水系统、消防栓、阻烟设备、排烟设备、火灾照明被用设备如发电机、抽水机火灾及紧急事件需一有效的火灾安全规划检查及维护紧急照明及防火门定期检查及测试预防式维护项目，确保紧急照明电池堪用可询问当地消防队火灾安全及检查事宜若消防检查发现住户违反规定，处以罚款将比规劝有效紧急照明及防火门定期检查及测试预防式维护项目，确保紧急照明电池堪用可询问当地消防队火灾安全及检查事宜若消防检查发现住户违反规定，处以罚款将比规劝有效火灾及紧急事件需一有效的火灾安全规划住户教育为火灾及紧急防救相当重要作业了解火灾及紧急事件发生时需做什么于美国部分州要求各建筑物建立紧急及疏散计划及确保住户知道如何反应疏散出口疏散指示:尽可能简单肢体障碍人士逃难梯井需净空、宽度须进行双向设计平时需教育住户遇各种灾害如何疏散进行演练保全及物业监视系统保全系统四类型保全系统门禁控制系统住户监控小区大门开启确保住户与访客间通讯系统正常使用确保住户正确指认访客访客进入小区后大门确实关闭包含确实监控程序于物业营运手册、风险管理计划、住户手册中监视系统确实监控，不然监视影像毫无意义包含确实监控程序于物业营运手册、风险管理计划、住户手册中个别住户单元监控系统管理不负责私自装设监控系统电子信息保全防止病毒、黑客侵入使用防毒及防黑客软件保全及物业监视系统保全人员警卫人员需定点查看及签到可由物管公司负责人员派遣及外包需受相关训，尤其有配带武器警卫部分国家容许警察兼职可让警察享受租赁优惠物业监控行销时用物业保全监控，实际执行时需付相当责任风险管理与物业员工经理级员工需了解当火灾、紧急事件发生时各自责任及如何因应职责及处理程序须纪录于员工作业手册及风险管理计划中例如除虫及施肥时哪些肥料及除虫剂可用，用量需多少物业经理须对相关法规熟捻，如OSHA规范物业经理需建立及维护一紧急事件处理手册存放管理办公室及经理家中包含内容警察、消防及救护单位电话水、电、瓦斯公司紧急服务电话员工、长官及保险公司紧急联系电话各类家电、水电及建材行联系电话红十字、紧急避难、食衣提供单位疏散计划复印件水、电、瓦斯切断位置及操作主要水电图、结构图及楼地板图说进入水、电、瓦斯切断位置所需钥匙保险理赔申请单住户参与鼓励住户进可能参与小区风险管理改善小区风险及自宅风险鼓励住户辨识风险社区、住户、员工及访客守望相助计划长期未在家漏瓦斯、水或火灾造成财产损失累积信件及报纸传达未在家讯息，造成歹徒行窃的对象告知物业经理何时离开、如何联系先暂停信件投递及报纸服务可使用定时开起电灯系统吓阻歹徒保险及风险管理所有权人及管理公司均须投保产物保险:保障所有权人之财产第三责任险:保障因人员受伤及死亡或其他财产损失对所有权人及管理公司求偿物业经理保存保险资料、了解投保内容及范围瞭解自负额当住户求偿超出保额时忽略及错误造成赔偿保费需纳入预算中确保符合保障条件了解保险市场行情意外通报及求偿即使有最佳风险管理计划亦无法避免人员受伤及财产损失人员受伤处理步骤立即送往最适医疗单位处理，并取得医疗纪录完整填列意外报告伤者、受伤现场、目击者姓名、地址及电话通知保险单位出险照相存证要求高层协助处理意外事件处理时尽量少说话不论受伤程度为何，对案场均为一重大案件除与高层或保险单位讨论常止于伤口处置完成，小部份将会形成诉讼案件需向警察报备，否则保险公司不给予赔偿经理需建立员工联系警察事故执行纲要，且须记载于员工执行手册及风险管理计划中意外通报及求偿财产损失因天然灾害、忽略或意外事故经理人二大职责详细纪录损失内容清理前以相机或录像机详细纪录管理中心需存放相关设备及确保其可用若为火灾，取得消防单位报告进行财产保护降低损失及防止人员及财产二次伤害火灾后，经理须确保后续无任何危险任何危险区域应关闭及区隔求偿申请经理与高层讨论求偿细节过程可能简单，亦可能相当复杂有时需进行损失估算损失可能全部或部分赔偿损失证明签认时须与所有权人及高层讨论意外通报及求偿员