个人二手住房贷款

个人二手住房贷款等

业务培训1内容提要风险与防范房贷新政策其他按揭贷款合作机构准入加快开展房贷新业务,能够创造信贷收入和其他板块的经济效益产品要素产品流程2业务综述二手住房，是指已完成竣工验收、房屋所有权已登记至单位或自然人名下，再次向自然人出售的住房。个人二手住房贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购置二手住房的人民币贷款。住房贷款业务的主要特征用途实现：受托支付期限结构：中长期为主担保形式：房产抵押3业务综述国内住房贷款主要品种个人一手住房按揭贷款用于购置新建住房的贷款个人二手住房按揭贷款用于购置存量住房的贷款国内住房贷款客户营销渠道新建住房贷款商业银行与房地产开发商开展按揭贷款合作二手住房贷款商业银行与房产中介机构开展按揭贷款合作商业银行接受二手房购置人自行申请贷款4业务综述发放中长期住房贷款的理论根底预期收入理论银行资产流动性取决于借款人预期收入，而不是贷款期限长短借款人的预期收入有保障，期限较长的贷款可以平安收回借款人的预期收入不稳定，期限短的贷款也会丧失流动性实际操作上，需要采取强有力的技术手段5业务综述发放中长期住房信贷所采取的技术手段根据某些重要因素判断借款人违约机率教育背景、从业经历、收入水平、信用记录真实、足额的首付款购房行为的真实表达抵御房产跌价风险的第一道屏障房产足值抵押〔价值经“打折〞后授信〕有效催促借款人及时还款抵御房产跌价风险的第二道屏障6贷款对象一、贷款对象借款人根本条件18周岁至60周岁之间，具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民，或在中国境内工作1年〔含1年〕以上、在中国境内首次购置自住房的境外自然人〔包括港澳台人士和外籍人士〕。本人及配偶社会记录和信用状况良好，个人信用记录等级不为禁入类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。从事合法职业，收入来源稳定。个体工商户、私营企业主等自雇人士应连续正常经营1年〔含1年〕以上。7贷款对象具备归还贷款本息的能力。本次贷款收入还贷比控制在50%〔含50%〕以下，总体收入还贷比控制在55％〔含55％〕以下。本次贷款收入还贷比的计算公式为：〔本次贷款的月均还款额+月物业管理费〕÷月均税后收入总体收入还贷比的计算公式为：〔本次贷款的月均还款额+月物业管理费+其他债务月均还款额〕÷月均税后收入。本次贷款信用评级原那么上在BB级〔含BB级〕以上。8共同借款

符合借款人根本条件的两个自然人，可以共同申请一笔贷款，但同一笔贷款的申请人仅限两名。其中一人作为主借款人，另一人作为共同借款人，在该笔贷款发放之后承担同等还款义务。9限制性客户严禁向如下人员发放贷款：本人或配偶当前拖欠我行各类贷款的个人，从事非法职业人员，刑事涉案人员，失业、无业人员，在校学生。严禁受理个人向其父母、配偶、子女和控股企业购置住房等涉嫌套取银行资金的贷款申请。严禁变相发放用于购置商业用房或商住两用房的贷款。10贷款金额购房总价贷款成数单户限额11贷款期限贷款期限与借款人年龄之和不超过65年抵押物土地使用权剩余期限≥贷款期限+3年员管理30年65年≥贷款期限+3年

45年〔40年〕贷款期限不超过30年

贷款期限与抵押房产房龄之和，省会城市不超过45年，其他地区不超过40年12贷款罚息利率借款人未按合同约定的期限、金额归还贷款的，对逾期的贷款本息按日加收罚息。罚息利率为同期执行利率的1.3倍。

借款人未按合同约定用途使用贷款、且发生逾期的，罚息利率为同期执行利率的1.5倍。借款人未按合同约定用途使用贷款的，对挪用局部的贷款本息按日加收罚息。罚息利率为同期执行利率的1.5倍。13阶段性等额本息、阶段性等额本金两种还款方式仅适用于信用评级不低于A级的贷款。只还利息、不还本金的宽限期不得超过12个月，且不得超过贷款期限的1/3。一次性还本付息仅适用于一年期以内的贷款。还款方式-五种阶段性

一次性14提前还本或全部贷款1最低提前还款月数不得低于3个月，已足额还款期数少于最低提前还款月数,按提前归还贷款本金的1%缴纳违约金2提前归还部分本金的，最低提前还本金额为1万元，最小变动单位为1000元。3采取一次性还本付息还款法的贷款.只能提前归还全部贷款，不能提前归还部分本金。15放款模式见抵押登记证明放款1见抵押登记回执放款234见过户回执放款见购房合同放款16变更担保

贷款必须以所购房产作为抵押物，但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的，可以变更贷款担保。17抵押房产根本条件共同购房人限制房产限制房龄限制所有权清晰抵押权18抵押房产价值

贷款抵押房产价值应由借款人委托我行准入的房地产评估公司或资产评估公司评估，或由我行具备相应评估资质或技能、且不参与信贷决策的人员评估。各级行领导、信贷业务主管、消费信贷团队负责人均不得从事抵押物评估工作；受理岗、信贷员、审查人或审批人可以从事抵押物评估工作，但不得对本人经办贷款的抵押物进行评估。1.以交易契税缴纳基数作为购房总价办理贷款;2.当地估价机构均不符合我行准入条件;3.按照同类住房市场价格估算贷款成数低于50%;4.首付款〔或全部交易资金〕委托我行或其他机构监管。内部人员评估抵押物价值条件内部人员评估条件筛选19自然人担保条件不属于交易型转按揭贷款1保证人符合我行规定的优质单位职工条件234保证人不是借款人的父母、配偶、子女保证人具备担保代偿能力20优质单位职工条件22周岁-55周岁之间、具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。信用状况良好，个人信用记录为正常类或瑕疵类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。当地国家行政事业单位、国有大中型企业、全球五百强企业独资或控股企业、优质上市公司的正式在职员工，收入来源稳定,且具有以下资历之一：5年〔含〕以上工作年限本科〔含〕以上学历，2年〔含〕以上工作年限研究生〔含〕以上学历部门经理〔含〕以上或同等职位具有注册会计师、审计师、造价师、资产评估师、建筑师、结构工程师、土木工程师、咨询工程师、房地产评估师、律师、注册金融分析师或理财规划师专业技术职业资格。21营销方式直客式营销模式充分利用营业网点、网上银行、新闻媒体、房展会等多种营销渠道，吸引客户，普及购房知识，进一步提升我行“佳信家美〞住房按揭贷款的品牌形象。优势：1.提升我行自主营销能力;2.培育我行二手房贷款产品的核心竞争力;3.打造独具邮储银行特色的二手房贷款效劳品牌;4.吸引优质客户，有效满足中高端客户的需求。22营销方式通过合作经纪/担保机构推荐与中介机构开展业务合作，应争取把握主动权，严格防范中介机构介入或干预我行正常的经营管理。我行信贷人员应坚持做好客户面签、调查工作，独立开展贷款审批，严禁委托中介机构代办贷款申请、客户调查、贷款审批、贷款合同签署等职责。23贷款申请受理受理贷款申请时，受理岗必须与借款人、售房人、保证人进行面谈，并留存受理岗与借款人、售房人、自然人保证人〔如有〕面谈的合影照片。24借款相关人员提交的申请资料一、借款人1.有效身份证件、居民户口簿、婚姻状况证明、职业证明、还款能力证明、首付款凭证、购房合同、主借款人在我行开立的还款账户，以及抵押〔预〕评估报告。2.自行选择是否提供教育程度证明。二、借款人配偶1.有效身份证件、?借款人配偶声明?。2.自行选择是否提供教育程度证明、职业证明和还款能力证明。

25借款相关人员提交的申请资料三、共同购房人

1.未成年人应提供居民户口簿或出生证明等监护关系证明。

2.成年人应提供有效身份证件、居民户口簿和婚姻状况证明。四、售房人1.个人作为售房人，提供有效身份证件、居民户口簿和婚姻状况证明；2.房地产开发企业作为售房人，应提供商品房销售许可证；26借款相关人员提交的申请资料3.不具备房地产开发经营资质的其他单位作为售房人，提供法人营业执照〔或营业执照〕、法定代表人有效身份证件、公司章程和有权决策机构同意出售房屋的决议原件。4.委托他人代为售房的，提供受托人身份证件和经公证的授权委托书。5.售房人或代收售房款的受托人作为我行贷款资金的最终收款人，应提供收款账户复印件。6.房屋权属证明所有权证书原件在其他银行收押保管的，应提供房屋所有权证书复印件，复印件应经保管银行出具“原件在我行存放，复印件与原件一致〞类似证明并加盖公章或业务专用章。27借款相关人员提交的申请资料买卖双方已办理过户手续、无法提供售房人名下的房屋所有权证书，应提供契税完税证和过户回执〔过户已完成的，为借款人名下的房屋所有权证书〕。7,交易型转按揭贷款应提供原贷款合同原件、还款账户和最近一期余额查询单打印件。8.其他证明售房人或购房人有权处分房产的文件，包括但不限于：房产已对外出租的，应提供承租人签字的房屋租赁合同和?承租人声明?。经济适用房、已购公房等政策性住房和划拨土地房产，应根据房管部门的规定，提供上市交易许可证明文件。售房人婚姻状况为“离异〞、“丧偶〞的，应提供离婚协议、放弃继承权公证书等明确房产全部归属于本人的证明，且房产全部产权份额已过户至本人名下。28借款相关人员提交的申请资料五、保证人1.机构保证人应根据担保合作协议的约定，在审核贷款申请之后，以预签贷款合同、出具担保函等形式提供连带责任保证。2.自然人保证人应提供有效身份证件、居民户口簿、职业证明和还款能力证明，并选择是否提供教育程度证明。六、借款人或配偶信用记录为次级类，或还款方式为一次性还本付息的，或本次贷款金额超过200万元的，借款人应提供账户流水单、原有房产证、行车证、定期存单、债券、保单等家庭大额资产证明原件，以佐证其还款能力。以上申请资料要求审核原件并留存复印件的，受理岗在核对无误后均应在复印件上加盖“与原件相符〞章戳，注明审核日期并由提供者本人和受理岗签字。未盖章戳或未签字确认的，调查人、审查人和审批人均应以资料无法确认真实性为由予以拒绝处理。严禁我行信贷人员代理客户〔包括：借款人、售房人或受托人〕开立账户，或代理客户保管账户卡〔折〕原件。29受理初审?居民身份证?、?军官证?、〈警官证〉，核查后将核查日期、结果注明并签字。独立户口簿应提供原件，集体户口簿应提供首页复印件和本人页、变更页原件。单身的提供书面的单身声明；已婚的，提供夫妻一方所持的结婚证；离异的提供离婚证或经人民法院〔或民政部门〕盖章的离婚协议判决书；丧偶的提供公安〔或司法〕机关出具的配偶死亡证明。居民户口簿婚姻状况证明有效身份证件30受理初审工作证，公务员证，执业证，资格证，劳动合同，经营实体营业执照〔针对自雇人士〕，其他职业证明文件。职业证明可以与收入证明合并提供。收入证明、工资性收入凭证、自雇人士入股证明、工资外收入。首付款存入我行或他行交易资金监管账户的银行凭单；首付款存入售房人账户的银行凭单；售房人向借款人出具的首付款发票〔或收据〕。还款能力证明首付款凭证职业证明31受理初审按房管部门认可的内容与格式签署的购房合同。出具时间必须在3个月以内，并附加评估时实地查看抵押房屋的图片。内部人员参照〈内部人员评估〉格式编写，且至少使用两种评估方法。抵押评估报告购房合同32客户提交的单式借款人填写?个人房屋贷款申请表?一份。借款人配偶填写的?借款人配偶声明?一份，借款人配偶不能到场签字的，应当在公证人员见证下当面签字。自然人保证人填写?自然人保证人声明?一份。售房人应填写?房屋出售人声明?一份。买卖双方通过我行个人信贷管理系统监管首付款，或者交易型转按揭贷款金额小于原贷款余额1.05倍的，借款人、售房人应预签?首付款资金委托管理协议?一式三份；通过当地房管部门指定的二手房交易资金监管账户监管资金的，借款人、售房人应签订相应的资金监管协议。33客户提交的单式对于交易型转按揭贷款，借款人、售房人应预签?贷款资金委托管理协议?一式四份。房产价值由我行内部工作人员评估的，抵押人应预签?房地产价格协议?一式两份。除?借款人配偶声明?外，六项单式，均应在受理岗见证下当面签字。上述单式均要求提供原件，受理岗在核对上述单式填写无误，且内容与申请资料一致之后，在贷款申请表上签字，并注明填表日期。34贷款授信调查个人二手住房贷款业务实行关系人回避原那么，借款人为我行调查人员、审查审批人员的关系人的，相应人员必须回避。关系人回避原那么1.核实买卖双方的身份信息〔对内地居民，应进行居民身份证核查〕。对已婚者，还应核实配偶的身份信息；对离异、丧偶者，还应核查当前婚姻状况证明上的原配偶身份信息。相关公证书，应向公证机关或实地核实;2.审核买卖双方户口簿等资料,确认买卖行为真实、合法，不存在影响过户、入住与抵押的产权纠纷或政策限制；3.通过互联网查询,确认房屋交易价格的合理性。核实购房用途35贷款授信调查1.查询我行个人信贷管理系统;2.查询并打印个人信用报告;3.核实收入能力相关证明;4.分析客户是否具备教育、职业、家庭资产等方面的优势.核实借款人及其配偶资信状况房屋所有权证书记载的坐落地址、建筑面积、建成年份和实际用途等要素，是否与调查人员〔或评估人员〕现场查看一致；2.房屋是否存在影响变现的不利因素。房龄较长的，是否存在影响正常使用的重大缺陷;3.比照当地同类型房产市场价格，以合理或偏低的评估价值，作为银行认可的评估价值。抵押房产的调查与评估价值认定36贷款授信调查1.机构作为保证人的，应确认机构已通过准入审批，二手房贷款业务担保合作协议处于有效期内，并且可用的二手房贷款业务担保额度充足;2.自然人作为保证人的，应参照对借款人的要求调查核实其资信状况。保证人资信状况通过查询“全国法院被执行人信息查询平台〞〔〕了解借款人是否存在诉讼被执行情况。借助信息查询平台37贷款授信调查调查过程中，需要客户补充证明材料的，应一次性告知客户。如果客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，信贷员可以否决贷款申请。调查人员以?个人房屋贷款调查报告?形式，记录调查结果，并出具调查意见：建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；否决贷款申请的，应说明原因。同时通过个人信贷管理系统，及时准确录入贷款申请和调查报告，防范业务操作风险。38贷款授信调查调查人员出具调查意见后，应及时将申请资料和调查报告提交贷款行信贷业务主管复核贷款行安排专人按照?个人房屋贷款报批资料交接单?的内容与次序整理贷款资料，并通过邮寄、、传输扫描件等方式上报有权审批机构。上报交接完成后，交接单经双方经办人确认并签字后，留存贷款行和有权审批机构各一份备查。39贷款审查审批有权审批机构审查人负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查。审查人应在2个工作日内完成审查。审查完成后，审查人在?个人房屋贷款审查审批表?出具贷款审查意见：审查同意的，审查人可直接上报审批人；审查退回的，应列明补充资料和需要落实的内容，由审批机构专人书面通知贷款行，待补充齐全或落实后再次审查；审查否决的，应列明原因，由审批机构专人书面通知贷款行。审查未同意的，不上报审批。40贷款审查审批贷款申请经审查通过后，由同级审批人进行全面审定，并做出是否同意贷款的审批意见。审批人应在2个工作日内完成审批。审批完成后，审批人在?个人房屋贷款审查审批表?上出具审批意见：同意的，对于前一环节建议，可以直接接受或进行审慎调整，但不得进行放宽；否决的，应列明原因。需要双人审批的，初审同意后，才能进行终审；初审否决的，不再进行终审。贷款终审意见有效期为90天。审批通过90天之后，贷款未发放的，审批意见失效，如需发放贷款客户必须重新提交贷款申请，由贷款行重新调查并上报审批；审批否决后90天内，相同贷款申请再次提交的，审批机构不得审批通过。41贷款签约与发放贷款行同意发放的贷款，信贷员应将放款、收款、还款账户信息录入个人信贷管理系统，生成贷款合同号。同时按照总行下发的合同填写标准要求，手工填写?个人购房借款及担保合同?、?个人贷款〔手工〕借据?等纸质文本，并提交信贷业务主管复核。借款合同签订前，信贷员应向借款人、抵押人、保证人履行充分告知义务，告知合同中与其相关的权利和义务。42贷款签约与发放持有效身份证件原件，机构提供保证的，由其法定代表人签字或加盖名章，并加盖公章。信贷员在签字页加盖“亲见本人签署”章戳，注明日期并签字确认。正式签署贷款合同和手工借据由贷款行法定代表人或授权代理人签章并加盖合同专用章。43

贷款条件落实保险过户抵押登记保证公证贷款签约与发放44首付款和交易资金监管功能贷款发放完成后，贷款行应根据房产交易是否进行资金监管，及时向收款账户划转资金。1.未进行交易资金监管；2.通过我行个人信贷管理系统管理首付款；3.采用房管部门指定的交易资金监管形式。45风险监测与档案管理贷款发放后，二级分行应定期或不定期开展业务现场与非现场检查，并监控下级行业务监督和贷后检查情况。贷款行专人按照《个人房屋贷款档案清单（贷款行留存）》的内容与次序整理并归档。业务监督风险监测档案管理二级分行应定期监测贷款逾期情况，掌握逾期贷款发生的原因，催促贷款行采取有效催收措施。46主要风险家庭关系借款人主要家庭关系出现变化，导致交易房屋存在产权纠纷，债权债务承接出现真空。。工作变动借款人工作变动或经营波动，导致还款能力缺乏。47主要风险违规投资按揭贷款违规用于投资性住房。。与中介机构合作对评估机构和担保公司的风险认识缺乏；对担保公司未采取经营情况的动态监控。48“假按揭〞：概念及主要危害“假按揭〞概念“假按揭〞是个别房地产企业利用虚假住房交易，套取银行信用的一种欺诈行为。不以真实购置住房为目的，通常是房地产企业以本单位职工或其他关系人冒充购房者，通过虚假销售〔购置〕方式，以虚假住房交易合同向银行申请个人住房按揭贷款。“假按揭〞主要危害套取贷款、集中使用，从事高风险投资直接骗取银行资金，据为已有49“假按揭〞：认定标准虚假的借款主体贷款不是借款人本人当面签字办理，而是他人虚构并不存在的个人身份信息，或冒用、盗用真实存在的个人身份信息虚假的贷款用途按揭贷款没有用于购置真实存在、具有合法产权的房屋，或者名义上为购房、但房屋所有权并未发生实质变化50风险防范措施利用交叉检验技术，审慎认定借款人收入。认真细致开展调查，有效识别贷款风险充分认识评估机构虚高价格以及担保公司的担保风险并加强与担保公司的信息交流。遵循业务流程，了解真实的客户与购房行为坚持面见借款人申请贷款、签署合同〔面签〕确保关键资料复印件与原件的一致性保持合理疑心的态度，仔细审核客户资料通过户口本、结婚证、单位售房决议等资料，审核买卖双方是否为关联人客户收入证明的月收入明显高于当地水平、且与其年龄、职业和资历不相称购房合同单价超过周边相同或相近档次楼盘平均单价的20%时，应结合首付款的真实性进行核实51风险防范措施审查人员抽查回访客户，确认购房及贷款事实，以下情况经调查出现违规操作的、不得同意报批借款人不知晓购房事实，或对购房合同重要事项〔如：房屋坐落、购房价格、付款时间、入住时间〕不熟悉、不关心的借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情的借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续的放款人员〔记账岗〕在发现借款人未签字或条件未落实等逆流程操作时，应拒绝发放贷款。52

房贷新政策首套房抵押率政策首套房利率政策家庭购置首套住房的贷款，普通住房的最高抵押率为70%，别墅等高档住宅的最高抵押率为60%；对于借款人信用记录为次级类的各类按揭贷款，最高抵押率相应下调，下调幅度不低于5个百分点。家庭购置首套住房的贷款，贷款利率不得低于人民银行同期同档次基准利率。对于借款人信用记录为次级类的各类按揭贷款，贷款利率相应提高，提高幅度不低于基准利率的0.1倍。53

房贷新政策二套房政策非当地居民政策家庭购置第二套住房的贷款，最高抵押率为40%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。借款人信用记录为次级类的，贷款利率应在提高1.1倍的根底上进行再提高，提高幅度不低于基准利率的0.05倍。对于当地户籍居民家庭暂停发放用于购置第三套住房的按揭贷款；对于已拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭暂停发放按揭贷款。54

房贷新政策我行受理贷款申请时，应通过面测、面谈形式，了解借款人家庭已有住房情况，并根据相关证明材料，初步确定已有住房套数。当地房地产主管部门具备查询房屋登记簿条件的，借款人应提供本人、配偶及未成年子女名下的住房登记〔含预售合同备案登记〕书面查询结果；不具备查询条件的，借款人应提交本人填写并签字的?家庭住房实有套数诚信保证书?。对于贷款申请日期近一年内借款人或其配偶由于“贷款审批〞被查询征信的记录多于三次、但在最早查询日期之后没有住房贷款记录的情况，贷款经办行必须派出两名信贷员，实地了解借款人现住所产权归属、是否有无其他住房。调查人员应按照?住房贷款客户居访记录表?登记居访结果。55房贷新政策个人信用报告内记录的每笔抵押贷款〔包括但不限于商业性住房贷款、住房公积金贷款、个人综合消费贷款和个人经营性贷款〕视同一套住房，但借款人能提供充分书面证明材料的，应依据家庭实际拥有的成套住房数量确认。充分书面证明材料包括但不限于：以商用房抵押的贷款，以非借款人家庭成员名下房产抵押的贷款，以同一套住房办理公积金组合贷款形成的多笔贷款记录。56合作机构准入管理房地产和土地估价机构的准入管理，严格按照?中国邮政储蓄银行房地产和土地估价机构合作管理方法〔试行〕?〔邮银发〔2021〕651号〕的规定开展。担保公司的准入管理，严格按照?中国邮政储蓄银行个人信贷业务合作机构管理方法〔暂行〕?〔邮银发〔2021〕276号〕的规定开展。房地产经纪公司的准入管理〔一〕准入标准。房地产经纪公司与我行开展个人二手房贷款业务合作，应同时具备如下条件：1．在当地设立实体门店；2．具备从事房地产经纪业务的合法资质；3．业务量较大、人员资质较好、经营管理标准；4．企业信誉良好，近2年内没有被当地主管部门及其他金融机构记入不良信用档案、没有被我行列入退知名单；5．提供贷款担保的，准入标准不低于担保公司的要求。57合作机构准入管理〔二〕准入流程。根据房地产经纪公司是否提供贷款担保，采取不同的准入流程：1．仅向我行推荐贷款客户的，应提前至少10个工作日，将合作申请上报二级分行审批。通过审批的，应提前至少5个工作日上报一级分行信贷业务部备案。2．提供贷款担保的，二级分行应参照担保公司的准入流程，报一级分行初审、并报总行审批。〔三〕业务合作范围。房地产经纪公司与我行的业务合作范围仅限于向我行指定分支行推荐个人二手房贷款客户，并在总行批准的授信额度内提供个人二手房贷款担保。未经总行批准，各级分支行不得擅自扩大业务合作范围。58合作机构准入管理合作中介机构的日常管理。〔一〕房地产估价机构、经纪公司准入申请未经审批通过的，贷款经办支行不得以任何理由提前开展业务合作。〔二〕二级分行应根据自身经营与管理能力，合理控制贷款经办行合作机构的数量。原那么上，单个一级支行合作的房地产估价机构不超过5家，房地产经纪公司不超过10家。当地房地产市场较为兴旺的，可适当提高合作的经纪公司数量，但不得超过当地主管部门登记数量的20%。〔三〕各级分支行与中介机构开展业务合作，应争取把握主动权，严格防范中介机构介入或干预我行正常的经营管理。我行信贷人员应坚持做好客户面签、调查工作，独立开展贷款审批，严禁委托中介机构代办贷款申请、客户调查、贷款审批、贷款合同签署等职责。〔四〕对于阻挠信贷人员执行我行内部制度的中介机构，上级分行应予以预警处理，并从严审批该机构的合作业务；对于预警半年〔含〕以上仍未整改的，或者协助客户提供虚假贷款申请资料的中介机构，上级分行应予以清退，并通知贷款经办行停止与其开展业务合作。59合作机构准入管理具有以下情形之一的中介机构，各级分支行不得与其建立个人信贷业务合作关系：〔一〕未按国家标准开展房地产评估活动的估价机构。〔二〕未按当地房管部门要求备案的房地产经纪公司。〔三〕未取得相应资格、私自从事房地产经纪业务的中介机构。原那么上合作评估机构每季度准入一次，通过省行审批的评估公司，各市分行必须登记?中国邮政储蓄银行房地产和土地估价机构合作管理台帐?，并在每季度首月15日以前上报省分行进行报备。本卷须知：各分行在上报评估公司申请时，要注意调查上报评估机构以往出具的评估报告，根据总行管理方法第九条第四款规定，房地产估价报告中要附有房地产的位置图、四至和周围环境图、土地形状图、建筑平面图、外观和内部照片、产权证明等文件，此条件作为合作评估公司申请准入的必要条件。6061商业用房，是指已完成竣工验收、房屋所有权已登记至单位或自然人名下，向自然人出售的商用房或商住两用房。个人商业用房贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购置商业用房的人民币贷款。个人商业用房贷款61个人商业用房贷款-贷款对象年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间，具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。与二手住房贷款不同之处二手住房贷款增加了境外自然人.62个人商业用房贷款-最高抵押率抵押房产为商用房的，最高抵押率不得超50%；抵押房产为商住两用房的，最高抵押率不得超过55%。与二手住房贷款不同之处普通住房的最高抵押率为70%，别墅等高档住宅