房地产开发公司合同管理制度模板

16/16房地产开发公司协议管理制度第一章

总则第一条

为了规范公司及公司的控股公司和参股公司的协议行为，避开经营风险，特制定本制度。

第二条

本制度所称的“协议”是指公司或公司的控股公司和参股公司与其他自然人、法人、其他组织之间以及公司的控股公司和参股公司相互之间签订的各类协议。本制度所称的“项目公司”是指公司控股或参股的房地产开发公司。第三条

公司的控股公司和参股公司与其他自然人、法人、其他组织之间以及本公司的控股公司和参股公司相互之间所发生经济业务应以协议形式商定各方的权利义务。第四条

协议应采纳书面形式（暂不包括电报、电传、传真号码，电子数据交换和电子邮件），不采纳口头形式。但本制度另有规定的除外。第五条

标的额在10万元以下的协议（包括设计、采购、施工、广告、销售、物业等类）的签订，均应先采纳议标形式，经办部门须先确定合格的方案或规格要求，并提供货比三家的报价资料文件资料（详见附件要求）；标的额在10万元以上的协议，应进行招标，在符合本制度规定的状况下，也可采纳议标形式。议标程序见招投标制度。第六条公司的所有协议都应当进行会签，本制度另有规定的除外。公司的重大协议需送交总公司审批；公司的控股公司或参股公司，如其他股东为非公司下级公司或关联公司，重大协议的签订除依本制度规定外，还需由控股公司或参股公司的董事会作出决议。第七条集中招标项目分批协议操作依据招标中心资料文件执行。第二章

协议的签订第一节

协议范本第八条协议应采纳公司的“协议范本”。各类协议范本的电子文本由法律协议室统一制作，发至各部室、项目公司第一负责人处，由第一负责人依据需要提供应本部室、项目公司具体经办人使用。第九条

政府部门规定必需套用国家规范文本，或者对方要求只能采纳其提供的文本且我方只能接受时，须在会签表的“协议背景”一栏注明，由法律协议室审查后办理睬签手续。第二节

协议的起草第十条

如公司无相关“协议范本”时，法律协议室可依据实际需要制作相关协议文本。第十一条

法律协议室认为必要，可制作成“协议范本”。法律协议室制作协议文本的具体步骤为：经办部门负责提供协议初稿、相关协议文本、该协议的基础材料、相关信息和经办部门的建议或意见或建议；由法律协议室草拟该类协议的文本后送回经办部门；经办部门针对其专业条款及可操作性提出具体的修改建议或意见后再提交法律协议室；法律协议室征求相关部门建议或意见，争论  、修改、定稿为范本后发放给经办部门使用。第十二条

经办部门在办理协议会签时，如发觉现行协议范本与实际状况相脱节或有需要补充的，应马上书面告知法律协议室并说明理由，法律协议室应马上对该范本进行审查，如需修改，应在2个工作日内修改完毕并发放给经办部门使用。第十三条法律协议室每年月至1月底应对“协议范本”进行审查，并依据新的法律、法规、政策进行修订。法律协议室应对“协议范本”进行不定时审查，如有修订和调整，应替换原“协议范本”。第三节

协议会签前的筹备第十四条

经办部门在会签协议之前，应了解对方关于状况及待签协议的关于背景，并乐观就协议权利、义务与对方进行谈判、协商。第十五条

对于各类征地协议，经办部门应到协议所涉及的地块进行现场勘察，并审查土地的规划、国土和主管部门的相关批文和证件，了解地块的历史状况，核查土地是否被抵押或存有其他纠纷，评估土地开发的可行性等。第十六条

协议会签由经办部门负责办理。经办部门依据与协议对方协商谈判的结果对“协议范本”的空白格进行填写。文本中没有规定的，应作为各方的其它商定条款填写到文本中的“其它商定事项”一栏。文本的空白格无须填写的必需用斜线划实。协议送签时未能存有空白格（签订时间、地点、签名除外）。第十七条

协议会签前，经办部门应按要求照实填写协议会签表和协议会签时间表。经办部门对上述内容有所遗漏或表述不清，或送签时没有附上协议会签所需的所有相关资料文件资料、附件，下一会签部门有权拒收。第十八条

若同时具备下列条件，各部门可先履行，再补签协议。1、协议标的额在1万元以下；2、协议的主要内容（标的、数量、质量、价款或酬劳、履行时间、履行地点、履行方式、违约责任等）已经确定；3、协议文本已经法律协议室初审；4、时间紧急；5、不先予履行将严峻影响工作进程；6、由部门第一负责人和管线副总集体紧急磋商。经办部门在办理上述协议的会签时应在会签表上具体说明倒签或补签的原因，同时应依据实际状况在会签稿上对协议中付款时间等我方之义务予以调整或说明，以免造成我方违约。送会签时应附有公司领导同意未签订协议而先履行关于权利义务的书面批示。标的额在一万元以上的协议，如时间紧迫，公司领导与审核部、法律协议室沟通后确定具体方法。第十九条在工程协议会签中，如部门成本超出成本方案指标或成本方案指标中无此项内容，由审核部及招投标小组对此类协议提出处理建议或意见，具体见公司成本监控管理方法。第四节

协议的会签一、协议送会签规则第二十条协议会签材料应送法律协议室协议送签员（简称“协议送签员”），由其按会签表上的程序送会签。第二十一条

协议送签员须将协议会签稿及附件连同协议会签审批表一起盖协议会签骑缝章。第二十二条

会签部门会签完毕后，将协议会签稿送回协议送签员。会签完的协议稿，由协议送签员送回经办部门。会签部门与协议送签员交接时要进行登记，注明时间并签字确认。第二十三条

会签部门在《协议会签审批表》上加具会签建议或意见，应做到字迹清晰，观点明确，词句不得存在歧义。会签部门如须直接在会签稿上修改，应尽量使用与其他会签部门不同颜色的笔，并在修改处签名确认。第二十四条

协议会签过程中，任何人不得擅自介绍外部人员直接找公司领导及关于人员，也不得将《协议会签审批表》等相关资料文件交外部人员直接找领导和各部门负责人审批。二、协议会签流程第二十五条协议会签部门及流程（“以上”含本数）：（一）协议会签金额一万元以下的，由经办单位予审核部、财务部、法律协议室会签后报主管副总、财务副总审批，无主管副总的由会签部门会签后报财务副总审批。（二）协议会签金额一万元至二十万元的，按“（一）”项程序审批后报总经理审批。（三）协议会签金额二十万元以上的，按“（二）”项程序审批后报董事长审批。

（四）无标的额协议（不发生实际金额收付的协议）按“（二）”项程序审批。（五）集中招标分批协议按“（二）”项程序审批，并由集团招标中心负责组织。经办部门认为有必要，可依据实际状况增加其他部门作为会签部门，并在协议会签表上注明。（六）XX公司协议标的额为五万元以下的，由经办部门交相关部门、财务部、审核部和法律协议室会签后报XX公司总经理审批。（七）XX公司协议标的额为五万元至二十万元的，按“（六）”项程序审批后报公司总经理审批。（八）XX公司协议标的额为二十万元以上的，按“（七）”项程序审批后报公司董事长审批。（九）XX不动产XX分部、XX设计公司的协议暂且按（一）——（四）审批程序执行。第二十六条

会签人如出差、请假等，应授权其他人代签；对于特急、紧急类协议，未能及时会签的，可先送下一部门会签；协议送签员应在会签时间表上注明原因并签名确认，下一部门应接收。经办人应电话征求未会签部门建议或意见并注明，未会签部门事后补签。三、协议会签稿的修改第二十七条

协议会签完毕后，由经办部门依据所有会签建议或意见进行修改，再就修改后的协议与对方磋商后出协议正本。如磋商不成的，法律协议室可帮助洽谈或依据实际状况提供处理建议。经办部门不得将协议范本送给对方修改，也不得将会签稿送对方。第二十八条

经办部门修改的时限为7个工作小时，与对方磋商的时限为3个工作日。第二十九条

经办部门将修改后的协议稿连同其附件送法律协议室审核。法律协议室认为未按会签建议或意见修改的，应退回经办部门，经办部门应在7个工作小时内重新修改并再次提交。如因对方提出异议等原因造成无法及时履行的，经办部门应书面对法律协议室说明状况。本条对时限的规定已包括路途时间。第三十条

若对方坚决要求修改协议，经办人应将对方要求修改的内容和理由书面说明并送至相关主管部门审核。该部门审核并加署建议或意见后，送管线副总，由管线副总确定。第三十一条

会签部门会签建议或意见不全都时，则由经办部门报主管会签部门的管线副总确定。第三十二条

国家审批机关要求改动协议，经办部门应将协议、协议会签审批表、改动的内容和原因、经办部门书面建议或意见送管线副总确定。协议经会签和审核，如需对协议范本进行部分修改，应使用加粗的黑体文字并在其下面划线，以示区别原协议范本条款。第三十三条

会签协议定稿后，经办部门应将协议及“两表”送交法律协议室核对。法律协议室核对后认为已依会签建议或意见修改，应确认“已核对无误”。第三十四条

协议会签员将核对后的协议送法定代表人或其授权签约人签名，并送印章管理部门盖章。四、协议会签时限第三十五条

一般的协议应在送达时起7个工作小时内会签完毕并交回协议送签员。重大、复杂的协议应在送达时起14个工作小时内会签完毕并交回协议会签员。定级为“紧急”的协议应在送达时起4个工作小时内会签完毕并交回协议送签员。定级为“特急”的协议应在送达时起2个工作小时内会签完毕并交回协议送签员。项目公司各部门、项目公司负责人视为一个会签部门计算时限，总会签时间与其他会签部门相同。本部门有两个或以上会签人的，由本部门支配。审核部对前期已介入的招标或议标协议，会签时限为2个工作小时。第三十六条

“紧急”和“特急”类协议，应由经办部门的管线副总确定。管线副总离开时，可由秘书电话请示确定。五、协议会签职责第三十七条

经办部门起草或填写协议，应保证协议条款的真实性、全面性、措词的准确性，并按本制度的规定在协议会签表上注明相应的内容及执行相应的会签程序。其送会签的协议，主要条款（标的、数量、质量、价款或酬劳、履行时间、履行地点、履行方式、违约责任等）必需已与签约方协商全都。工程技术部门重点审核工程类协议的工程概况、承包范围、规模、工期、工程进度、所需资料文件资料资料文件、技术指标、设备材料及其配件的供应责任、产品质量、技术资料文件资料交付时间、验收标准、方式及手段、质量保修范围、质量保证期限、承包方式、付款条件及各方相互协作、意外事件、不行抗力、违约责任等条款。开发部门重点审核关于用地、报建等手续、政府部门的相关政策和规定、相关税费的条款、各方责任的合理性、履行期限与方式、风险监控等。项目公司依据实际状况，审核协议所有条款的可行性和对本公司权益的影响。法律协议室应审查会签资料文件资料是否齐备，会签手续是否完整，重点审核所用协议文本格式的准确性、协议主体的适格性、条款的合理性、完整性、准确性、合法性以及对会签后的协议进行最后核对并签字确认。营销推广中心重点把握策划方案、推广活动、营销推广活动、广告活动、协议金额、协议权利义务、跟踪验收和效果评估、折扣等协议条款的可行性等并提出专业建议或意见。审核部重点审核工程量及价格条款、承包方式、承包范围、验收标准、验收时间、验收方式的合理性，并审核涉及协议金额的预算书和结算方式等。财务部重点审核协议金额、价款、成本监控、付款方式、付款时间、财务、税费问题的合理性和负责登记协议等。六、特殊状况第三十八条

如为办理特殊手续或有特殊需要而签订的协议，可以无须进行会签，但《盖章审批表》和协议上应有相关领导或授权签约人的签名。同时，经办人应按规定份数盖章，并在盖章审批表上注明该协议的性质和用途、份数。经办部门应确保该类协议无多余原件存留。因特殊紧急或特殊需要，公司领导支配必需临时签订的协议，可不会签。但《盖章审批表》和协议上应有相关领导或授权签约人的签名。第三十九条

以下各类协议及其补充协议，直接报法律协议室、财务部会签，无须交相关部门会签：土地（征地）补偿协议土地使用权出让与转让协议合资协议、合作（开发）协议股权转让协议其他特殊协议第五节

协议的洽谈、签章第四十条

经办人在一般状况下应将修改后核定的协议正本交对方先予签名盖章。第四十一条

公司的协议，应按以下规定先由签约人签字，再加盖公章：合资协议、合作（开发）协议、股权转让协议、土地使用权出让与转让协议、土地（征地）补偿协议、贷款协议、担保协议、经营承包协议由本公司的法定代表人签名。工程协议（含装修、白蚁防治、园林绿化、工程总承包、工程咨询、环保评估、监理、勘察、沉降观测、项目公司资产采购、小区公用配套设备移交等协议）由项目公司第一负责人签名。工程设计协议（含建筑设计咨询顾问服务、园林环境工程设计、样板房设计）由设计部负责人签名。管线类承包协议、建筑材料、设备购买安装协议由总工室签名物业类协议（由物业公司经办的清洁、灭虫、管理、中介、租赁等）由项目公司第一负责人签名。广告代理协议、公司品牌推广方面的协议、其他营销推广推广类协议由销售部负责人签名。劳动协议、特聘（雇佣）协议、职工或员工培训协议、内部职工或员工购房协议等由人力资源部负责人签名。资产采购协议、印刷协议等由地区公司行政后勤部负责人签名。认购书由现场销售主任签名。其他协议，由经办部门负责人签名。第四十二条

印章管理员应对比《协议会签审批表》审查协议是否已经修改和法律协议室是否在《协议会签审批表》上签字确认已审查，有无签名、是否已填时间、地点、是否已按协议商定附有附件。无特殊原因，协议中没有签名、时间、地点的，不得盖章。有附件的协议，附件应与协议一起加盖骑缝章。印章管理员应对协议进行编号。第六节

协议的归档第四十三条

协议盖章后，协议原件应按商定的份数送档案室和对方留存，经办部门只存会签表及协议复印件，所有会签资料文件资料原件应存档案室。第四十四条

档案室应在协议归档后两个工作日内，将协议复印件送协议跟踪部门、审核部和财务部，关于土地（征地）补偿协议及其补充协议应同时送一份复印件给法律协议室，关于项目公司的协议应同时在项目公司存一份原件（集中招标总协议应送每个项目公司或相关部门一份），以便于协议的跟踪管理。第三章

非书面协议第四十五条

行政费用开支按《行政费用预算管理方法》执行。第四十六条

固定资产按《财产管理方法》执行。第四十七条

金额在1万元以下的协议，经管线副总、财务副总审批即可执行。金额在1万元以上10万元以下，经办部门必需提出请示报告，编制预算方案，报送审核部、财务部审批，经总经理同意，方可执行及进行相应请款。审批程序为：经办部门提出申请、预算财务部审核部（核价）管线副总——财务副总——总经理第四十八条

如因时间紧迫，无法履行审批程序的，经办部门提出请示报告及预算，经管线副总及财务副总审批同意，可先予执行，进行请款。但事后经办部门应马上补办关于审批手续。第四章

协议的跟踪第一节

协议的跟踪部门第四十九条

未进入施工阶段的合作开发、征土补偿协议由洽谈者（部门或项目公司）跟踪；进入施工期或设立项目公司的合作开发、征土补偿协议由项目公司跟踪；土地使用权出让协议由开发部门跟踪；商品房买卖协议由营销推广中心跟踪；营销推广推广类协议由营销推广中心跟踪；劳动协议、特聘（雇用）协议、职工或员工培训协议、内部职工或员工购房协议由人力资源部跟踪；资产采购协议、印刷协议等由行政后勤部跟踪；贷款协议、贷款担保协议以及按揭担保协议由财务部跟踪；物业类协议由项目公司跟踪；建筑工程设计协议由设计部跟踪；工程施工协议、制作、供货、安装协议由项目公司跟踪：水、电、煤气、通讯等管线协议由总工室跟踪；咨询协议等其他协议由具体经办部门跟踪。第五十条

由公司统一支配的项目，总协议由经办部门跟踪。第二节

协议跟踪部门职责第五十一条

协议生效后，由协议经办人为跟踪人，跟踪履行(包括协议变更、中止、终止)、负责请款并督促对方当事人履行协议。（一）

跟踪人依据所负责的协议的履行状况填写好《协议履行进度表》提交部门负责人审核后每月30日前提交法律协议室；一次性履行完毕的协议，跟踪部门应在协议履行完毕后的两个工作日内填写好《协议履行进度表》并提交法律协议室。（二）协议跟踪部门就每份经办、跟踪的协议填写一张《协议履行进度表》，对内容简单、无履行争议的协议可多份协议填写一张《协议履行进度表》。《协议履行进度表》履行状况栏中须写明各跟踪的协议当月的履行状况及存在的问题，如合作开发、征地类协议的履行状况包括协议的有效期、交地状况、征地款支付状况、各方权利义务的履行状况等；工程施工类协议及制作、供货、安装类协议的履行状况包括协议标的额、施工进度对比协议有无提前或滞后、验收状况、付款状况等；营销推广推广类协议的履行状况包括协议履行过程中存在的问题、验收状况、广告效果等。（三）法律协议室应对跟踪部门提交的《协议履行进度表》进行汇总统计，在每月5号前履行《项目协议履行状况一览表》并提交公司领导和总经办。（四）跟踪部门对于在协议履行过程中出现问题需要法律协议室出具建议或意见的，应在《协议履行进度表》的“其他”一栏中注明，并附上相关材料。法律协议室应在五个工作日内依据《协议履行进度表》和相关材料出具法律建议或意见，并帮助跟踪部门对所出现的问题进行跟踪、解决。（五）法律协议室应定时或不定时与所有目公司、项目公司、销售部联系，主动了解及解决售楼资料文件资料、《认购书》、《商品房买卖协议》及附件中出现的问题。第五十二条

若协议履行过程中出现仲裁或诉讼，各环节的经办部门及经办人应尽全力帮助法律协议室取证及整理诉讼材料。第五章

协议变更、终止第五十三条

如一方要求对协议的标的、数量、质量、价款或酬劳、履行时间、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等条款进行变更，由经办部门中止原协议的履行，再就变更内容按原会签程序进行会签。第五十四条

协议履行完毕、提存、混同、权利义务免除的，由经办人、跟踪人出示书面报告及该协议履行过程中的所有书面材料、往来信函、证据等，由部门经理、法律协议室签字确认并在档案室存档。各方协商全都同意终止协议的，由本协议跟踪人对协议费用进行清结。对方单方面要求解除协议的，经办人、跟踪人应马上与法律协议室商讨对策。我方单方面要求解除协议的，经办人、跟踪人应与法律协议室联系，由法律协议室、经办人、跟踪人与对方协商和解，必要时应对可能的诉讼。对方违约，我方要求解除协议的，协议跟踪人、经办人应将状况马上向部门经理报告并通知法律协议室。经办人、跟踪人应收集关于材料、保存关于证据、书面信函等。经办人、跟踪人、法律协议室与对方进行协商。若多次协商不成，应实行诉讼措施。我方违约的，除按公司制度追究关于责任人责任外，经办人或跟踪人应马上与法律协议室协商处理方法，尽量实行协商的方法处理，也要乐观应付对方可能的诉讼。意外事件和不行抗力，由法律协议室进行推断，并按《协议法》的规定程序进行处理。第六章

协议的监管第五十五条

协议的监管部门为法律协议室、审核部。第五十六条

监管理部门的职责为：跟踪全公司协议的履行状况，定时或不定时抽查协议会签、协议履行过程中所有可能出现的问题，对协议签订、协议履行过程中出现的违规行为进行查处。第五十七条

对协议的监管范围法律协议室、审核部应对所有协议进行总体跟踪和监管。第五十八条

任何职工或员工、各部门、所有目公司发觉协议签订或履行出现违规状况，应马上停止协议的履行，并通知法律协议室，由法律协议室进行审查，并在一周内将审查结果及处理建议或意见书面报告总经办第一负责人，状况重大的须报管线副总。

第七章

协议的保存、借阅、封存、保密第五十九条

各公司的各类协议原件均由档案室存档保管，档案室应分门别类建立档案，同时将协议的名称、编号、类别、协议各方、所属项目、签订日期、跟踪部门等资料文件资料录入电脑。第六十条

保存协议复印件的部门应对档案室送来的协议复印件进行分类保存。第六十一条

因工作需要向档案室或协议原件管理部门借用协议原件（或复印件），必需由借用部门负责人签字和注明借用天数、用途。档案室或协议原件管理部门经办人负责及时收回。第六十二条

各部门应对协议进行保密，任何人不得擅自将协议（原件或复印件）借给外部门（个人），也不得泄漏协议内容。第八章

罚则第六十三条

经办部门在起草协议会签稿时，擅自使用对方提供的协议文本或其它文本进行会签未造成严峻后果的，扣除经办人当月奖金的10—30%，扣除本部门负责人当月奖金的20%。第六十四条

将非协议范本作为协议范本送会签未造成严峻后果的，扣发关于责任人当月奖金的10—30%。第六十五条

将一份协议（书面或非书面）分拆为多个协议以躲避监控的，对责任人处以降级、降职、开除处分，具体由审核部查处。第六十六条

协议会签部门每月超过3次逾期会签协议或当月逾期共超过10个工作小时，且无正当理由，扣发该部门协议会签人当月奖金300元。协议会签部门每月超过6次逾期会签协议或当月逾期共超过20个工作小时，且无正当理由，扣发该部门协议会签人当月全部奖金。第六十七条

会签部门如丢失协议会签文本，扣发责任人当月奖金300元。第六十八条

会签人对其加具的会签建议或意见负责，若因其过错造成公司损失的，应对其处以扣发奖金、赔偿、降级、降职、开除等处分。第六十九条

未按本制度规定，任何部门、项目公司、个人均不得以公司或其控股公司、参股公司的名义对外签订协议。一经发觉，依据其过错和损失的大小由公司查处。处罚的标准和方式由公司领导争论  确定，情节严峻者须承担法律责任。第七十条协议经办人或具体负责人因过错（有意、过失）不督促协议对方履行协议造成本公司损失，或不督促本公司履行协议造成本公司承担违约责任，或有意隐瞒协议履行过程中出现的问题造成本公司损失，应对其处以扣发奖金、赔偿、降级、降职、开除等处分。协议跟踪部门和跟踪人无正当理由未按月提交《协议履行进度表》的，每缺交一次，扣发跟踪人当月奖金的20%。连续三个月未交的，扣发该部门负责人一个月奖金。

协议跟踪部门未按本方法规定及时提交《协议履行进度表》的，每逾期一天，扣发跟踪人当月奖金的5%。协议跟踪部门未按协议履行状况照实填写《协议履行进度表》，应填而未填或填写状况与事实不符的，每次扣发跟踪人当月奖金的5%，当月累计超过三处，扣发该部门负责人当月奖金的30%。法律协议室未按制度规定及时向公司提交《项目协议履行状况一览表》和出具法律建议或意见的，按前款执行。第七十一条

协议履行见证人、监理人、验收人、经办人、核算人及其他相关人员，违反本制度及公司关于规定，玩忽职守、弄虚作假、恶意串通损害公司权益的，应对其处以扣发奖金、赔偿、降级、降职、开除等处分，情节严峻者须承担法律责任。第七十二条

未按本制度规定，关于部门不得对协议进行盖章和支