宁波北仑红联君临江南项目营销策划提案报告-XXXX年

北仑红联君临江南项目

营销策划提案报告柏业地产。2010。1——————目录contents———————————————123识局[市场篇]区域定位战略辨局[产品篇]自我价值辨析破局[策略篇]营销推广策略[市场篇]区域市场研判一、市场解读二、区域研判1识局宁波整体楼市解读：2009，开发商做梦都会笑的一年楼市解读1：成交量疯长经历过08年楼市的“深寒”之后，09年的楼市在宏观政策和地方性政策的通力扶持下触底反弹并短时间内在全国各大城市迅速蔓延，形势直追07的辉煌时期。2：成交价格激增

自2009年年初，宁波楼市价格一改2008年颓势，一路飙升。截至至2009年年底，宁波市四区住宅均价达到15000元/平米，成交价格激增，。北仑市场环境北仑区在这股暖流的波及下同步回升，观望气氛渐淡，压抑许久的刚性需求不断入市，住宅成交量逐步上升，同时进一步刺激了投资型客户的入市，拉动了住宅成交均价急剧上升。注：小港区一直以来都以安置房项目为主，商品房供应极少。镇海市场环境随着大市火爆及镇海商帮公园地王拍出，风景九园、南熏别院等房产项目热销，成交量稳步提升，成交价格突破万元界限。高新区市场环境高新区逐步取代鄞州区成为宁波房产热点区域，皇冠花园、ART蓝海等项目出现开盘即脱销的局面，房产价格一路飙升，目前已达到18000元/平米的均价，个别高端楼盘均价超过20000元/平米。出让时间地块位置出让面积（㎡）用途容积率绿化率楼面价竞得单位2009-7梅墟新城南区SA-12-2地块47380住宅2.030%8170金地集团2009-12高新区研发区2#地块105858住宅2.030%9920宁波雅戈尔高新区09年地王频出，区域价值被认可市场环境图示镇海区均价：9000—11000北仑区均价：8000—10000小港区二手房价:7000—8000高新区均价：17000—20000宁波主城区均价：25000—35000一路东延，两翼齐飞皇冠花园二期项目地址高新区东邻科苑路开发商绿城集团物业类型高层开盘时间2009年10月总建面积14万㎡规划套数924面积因素75—90110—170㎡产权因素住宅价格因素15600元/㎡精装大户170—230㎡18000元/㎡销售因素90%备案其他描述位于宁波市国家高新区核心位置，东临创苑路，南临甬新河，西接院士路，北接江南公路界。皇冠花园总占地近300亩，总建面积近70万平方米。皇冠花园传承绿城新古典主义建筑风情，三河环绕，绿海为邻，约22公顷科技公园、碧水堤岸合围。全视野景观高层公寓，格局科学，户型考究，五星级酒店；绿城物业园区生活服务体系全程护航，共创理想生活佳境。参考案例

——皇冠花园（高新区）ART蓝海项目地址高新区北靠新晖路开发商浙大网新物业类型高层开盘时间2009年7月总建面积9万㎡规划套数519面积因素170-200㎡产权因素住宅价格因素高层22000销售因素95%备案其他描述ART蓝海在近千米东、南双面稀缺纯水岸旁优雅舒展，紧邻23万方城市生态公园――院士花园，御水平台等典雅景致，为ART蓝海倍添优雅气质。ART蓝海高层公寓配备五星级酒店标准挑高单元入户大堂，“蝶馆”规划室内恒温泳池、健身中心、超五星级大堂、斯诺克房、红酒雪茄吧等高档配套设施，为财智阶层打造高端社交平台。参考案例——ART蓝海（高新区）参考案案例——金金地地项目目（高高新区区）经济技术指标项目备注总建设用地面积（㎡）47380

总建筑面积（㎡）149407.9

其中地上建筑面积（㎡）96286

其中住宅建筑面积（㎡）94821

其中架空层建筑面积（㎡）1526

公建配套建筑面积（㎡）865

其中商业建筑面积（㎡）200

物业管理用房建筑面积（㎡）285

物业经营用房建筑面积（㎡）360

其他建筑面积（㎡）599

地下建筑面积（㎡）53125

其中住宅部分地下面积（㎡）18266

地下车库面积（㎡）34855

计算容积率建筑面积（㎡）94760

容积率2.0绿地率30%总户数588

机动车停车位（辆）744

其中地上停车位（辆）10访客车辆

地下停车位（辆）734

人防面积10056

参考案案例——南南熏熏别院院（镇镇海区区）南熏别院项目地址镇海招宝山街道南大街东侧、城河路北侧开发商宁波维科置业物业类型多层、小高层开盘时间2009年4月总建面积6万㎡规划套数321面积因素45-55128—152㎡产权因素住宅价格因素尾房12000元/㎡商铺13000元/㎡销售因素95%备案其他描述【中心地位】雄踞镇海老城区正中心，尊者自当居正而立。【公园御景】坐观人民公园盛景，36000平方米绿色咫尺窗前。【生活中心】位于老城区黄金生活圈，享受流光溢彩的城市。【三进庭院】提炼中国宅院三进三出之境，围合三重溢美庭院。【空中花园】大量多阳台及入户花园设计，成就您的私家花园。参考案案例——里里仁仁花园园（北北仑区区）里仁花园三期项目地址北仑中心区西端开发商远望华夏置业发展有限公司物业类型高层、小高层开盘时间2009年3月总建面积12万㎡规划套数762面积因素130—160㎡产权因素住宅价格因素精装10000元/㎡顶层复式12000元/㎡销售因素95%备案其他描述1、引入绿色环保节能概念，利用热电厂的蒸气能源，为三期提供24小时生活热水、并增加了全面积地暖系统2、里仁花园全面积菜单式精装修，提供超大规模样板房参考方案；3、里仁花园安全、舒适的家居智能化系统；参考案案例——世世茂茂世界界湾（（北仑仑区））世茂世界湾项目地址北仑黄山路北面，泰山路南面开发商上海世茂房地产控股有限公司物业类型高层开盘时间2009年6月总建面积项目总建70万㎡规划套数1075面积因素70—80㎡130—160㎡产权因素住宅价格因素住宅8500元/㎡商铺15000元/㎡销售因素整体备案90.3%其他描述项目规划建成集高端住宅、高档酒店、大型商业和办公楼为一体的大型综合体，主要以高层建筑为主。项目规划设计以体现江南柔美风情的曲线作为空间意境的主宰风格。项目地段优势明显，另外拥有较强的营销推广能力，其中在与业主互动的环节中，引入时下当红的娱乐节目，如此大手笔的营销活动在宁波引起较大的轰动，同时项目的品牌影响力进一步得到加强。参考案案例——景景泰泰家园园（小小港区区）景泰家园三期项目地址北仑小港红联经一路开发商北仑联合房地产开发有限公司物业类型小高层开盘时间2006年总建面积5万㎡规划套数约500面积因素80—130㎡产权因素住宅价格因素二手房价格7500—8000㎡销售因素整体备案100%其他描述地处小港红联中心位置，生活配套成熟，产品品质在区域内较高。景泰家园市场政政策1、二二手房房交易易政策策：2010年年起个个人住住房转转让营营业税税征免免时限限由２２年恢恢复到到５年年。。2010年年起个人将将购买买的普普通住住房不不足5年转转让的的，按按其转转让收收入减减去购购买住住房原原价的的差额额征收营营业税税；个个人将将购买买的非非普通通住房房超过过5年年（含含5年年）转转让的的，按按其转转让收收入减减去购购买住住房原原价的的差额额征收收营业业税；；个人人将购购买的的非普普通住住房不不足5年转转让的的，按按其转转让收收入全全额征征收营营业税税。（140平平米以以上为为非普普通住住宅））市场政政策2、央央行发发出明明显紧紧缩信信号：：自从去去年3季度度适度度宽松松政策策微调调以来来，大大部分分银行行在去去年底底都积积累了了大量量项目目，这这部分分项目目将在在年初初尽早早推出出。一一是因因为早早放贷贷早收收益，，有利利于银银行业业绩；；二是是由于于政策策紧缩缩预期期明显显，全全年信信贷增增长目目标仅仅7.5万万亿，，及早早放贷贷有利利于抢抢占份份额。。2010年年1月月份第第1周周，银银行贷贷款增增长达达6000亿元元。分分析师师认为为，这这主要要源于于强劲劲的经经济增增长带带来的的信贷贷需求求，以以及调调控预预期倒倒逼银银行年年初放放量。。预计计央行行将加加大信信贷政政策紧紧缩力力度，，春节节后或或上调调存款款准备备金率率。1月7日，，央行行提高高了三三个月月期央央票的的发行行利率率4个个基点点，同同时提提高了了91天正正回购购的利利率3个基基点。。这一一举动动被认认为是是明显显的紧紧缩信信号。。市场政策3、“物业业税”征收收将限制房房价1月5日，，一则“今今年物业税税‘空转’’将推广至至全国”的的消息造成成沪深房地产股票大跌，，也引起了了社会各界界的强烈关关注。有媒媒体报道称称，今年税税务部门将将在全国范范围内开展展房地产模模拟评税，，物业税““空转”工工作在部分分地区试点点了6年多多之后，今今年将推广广至全国。。新政出台后后市场动态态1、宁波二二手房交易易全面走低低从21世纪纪不动产宁宁波了解到到，2009年12月21日日至12月月27日，，宁波立得得38家门门店，共成成交二手房房64套，，环比下降降34.7%；成交交金额1.15亿元元，环比增增加4%。。本周二手房房成交量再再次下降，，与前期的的火爆交易易相比，目目前二手房房市场呈现现一派“过过冬”的景景象，成交交低迷。政政策方面，，政府调控控楼市的政政策及表态态再度密集集出现，加加重了购房房者的观望望气氛，致致使二手房房成交量全全面走低。。按住宅成交交面积统计计：本周90平方米米以下的住住宅占住宅宅总成交量量的44.2%，90平方米米-140平方米的的住宅占住住宅总成交交量的37.6%，，140平方方米以上的的住宅占19.2%。新政出台后后市场动态态2、北京、、深圳等大大城市成交交量下滑1月份时间间过半，曾曾经创下疯疯狂记录的的北京市二手房市场开始萎萎缩，所有有指标同比比去年12月份出现现严重下滑滑。北京市房地地产交易管管理网数据据显示：本本月上半月月，北京二手房总成交量、、住宅成交交量分别仅仅为5839套、5248套套，虽然依依然超过了了2009年一月同同期的5483套、、5212套，但是是相比12月上半月月的交易数数据，下跌跌幅度分别别达到了72.2%及73.6%。从成交面面积来看，，平均成交交面积为92.6平平米，相比比12月初初下降明显显。2010，，宁波楼市市路在何方？？泡沫破碎？继续坚挺？我们认为：：1、成交量量会有所减减少，楼市市略微降温温。2、成交价价格不会大大幅下降，，保持现有有水平。3、二手房房交易受到到一定影响响，特别是是140平平米以上非非普通住宅宅。略有起伏，，总体平稳稳市场小结1、北仑区区在整体楼楼市火爆的的影响下住住宅成交量量逐步上升升，同时进进一步刺激激了投资型型客户的入入市，拉动动了住宅成成交均价急急剧上升。。2、小港红红联区域一一直以来都都以安置房房项目为主主，商品房房供应极少少。3、新出台台的二手房房政策对宁宁波的二手手房市场，，特别是140平米米以上的非非普通住宅宅影响较大大，二手房房交易量出出现下滑趋趋势。4、2010年上半半年宁波楼楼市不会出出现大幅波波动，总体体走势平稳稳。[市场篇]区域市市场研判一、市场解解读二、区域研研判1识局小港区域（（包括小港港、戚家山山两个街道道）位于宁宁波市东北北部，甬江江口南岸。。小港区域域东联宁波波市经济技技术开发区区和保税区区，西接宁宁波市高科科技园区，，距离宁波波中心城区区和北仑港港均为10余公里区域位置宁波、北仑仑、镇海交交通枢纽，，宁波东延延区块宁波主城区镇海区高新区北仑区小港区轻轨：2号线与6号线三桥：招宝山大桥桥、明州大大桥、甬江江特大桥三路：江南东路、、通途路、、宁波东外外环线、绕绕城高速、、疏港高速速公路二轻轨三桥桥五路，交交通网络四四通八达交通网络宁波宜居宜宜业的生活活区、繁华华的商业区区、发达的的工业区和和繁忙的物物流区宁波东延小小港“西西联动”规规划宁波甬江南南岸滨江休休闲居住区区西北面：以以新棉、新新模段为主主要发展区区域，安排排商住区，，成为最适适宜居住区区域。同时时，发展旅旅游休闲为为主发展产产业，吸引引人气。西南南面面：：借借助助自自然然山山水水风风光光景景色色，，以以发发展展高高档档居居住住和和休休闲闲娱娱乐乐产产业业为为主主。。紧密密对对接接高高新新区区发展展高高新新技技术术产产业业、、物物流流业业中间间的的宽宽阔阔平平原原地地带带，，以以新新兴兴产产业业的的集集聚聚用用地地为为主主，，作作为为宁宁波波市市东东部部新新城城的的发发展展留留用用地地为为主主，，融融入入宁宁波波高高新新科科技技园园区区的的整整个个发发展展规规划划框框架架。。休闲居住区商业物流区区域域规规划划随着着区区域域规规划划、、交交通通条条件件的的改改善善，，小小港港与与宁宁波波城城区区联联系系紧紧密密。。区域域小小结结2[产产品品篇篇]自自我我价价值值辨辨析析辩局局项目目概概况况总建面积86574㎡住宅面积81374商业面积4200住宅户数单身公寓96户住宅524户车位616宁波波东东延延区区块块小港港中中心心区区宁波波、、北北仑仑、、镇镇海海交交通通枢枢纽纽沿江江南南公公路路、、通通途途路路至至高高新新区区10分分钟钟车车程程距距至至镇镇海海渡渡口口仅仅1公公里里，，距招招宝宝山山大大桥桥10分分钟钟内内至至北北仑仑城城区区10分分钟钟车车程程距距规规划划中中地地铁铁2号号线线、、6号号线线站站口口100米米内内至北仑城区8km至高新区10km至镇海城区10分钟小港中心区地段段解解析析生活活配配套套成成熟熟交通通配配套套逐逐渐渐完完善善轻轨轨2号号线线站站点点仅仅几几十十米米高档档休休闲闲配配套套较较缺缺失失配套套解解析析步行街KFC工商银行交通银行建设银行中国银行实验小学海天公园景泰家园甬晟商场客运站渡口江城世家兴业嘉苑KTV140平平米米以以上上户户型型占占了了60%，，户型型在在当当地地相相对对较较大大，，且且进进深深超超过过17米米，，是是本本案案的的重重点点和和难难点点所所在在。。70平平米米左左右右占占15%，，比比较较容容易易去化化。。户型型解解析析红联被访者甲：该烂尾楼停了5、6年了，一套房子卖给3、4个人，后来去澳门赌钱输掉了没钱还，现在还在还利息。不过这个楼盘的位置是很好的，又是商品房，质量应该也还可以的。红联被访者乙：该烂尾楼停了好多年了，当初老板把一套房子同时卖给好几个人，现在还在关着呢。当初才卖3000元/平米左右，现在这个位置肯定要7000块以上了。这个楼盘的位置很中心，但面积太大。随机机街街访访宁波被访者丁：该项目的位置有点远的，等路都修好了过去也还好，还算比较方便的。那边的房价估计7000—8000元/平米是可以接受的，毕竟高新区那边的房子都2万了。如果价格便宜，产品还好的话，可以考虑投资。红联二手房中介者丙：这个楼盘品质还是不错的，这边是最热闹的地方，应该很好的，但是一套房子卖了好几个人。户型的面积太大了，超过140㎡的话转手就很困难了，营业税就差了很多，所以现在我们这边110—130的还卖的不错，要么就是90㎡左右的。通过过街街头头访访问问了了解解，，客客户户对对该该项项目目的的地地段段、、价价格格、、品品质质接接受受度度较较高高，，但存存在在一一定定的的信信任任度度问问题题。。SWOT分分析析■优势势1、、项项目目位位于于小小港港中中心心区区，，距距北北仑仑、、镇镇海海、、高高新新区区10分分钟钟内内车车程程。。2、、江江南南公公路路、、通通途途路路直直达达3、、项项目目地地段段、、品品质质较较好好。。4、、周周边边商商业业、、生生活活配配套套成成熟熟。。5、、轻轻轨轨2号号线线、、6号号线线规规划划中中。。■劣势势1、、项项目目为为烂烂尾尾楼楼改改造造2、、目目前前区区域域认认知知度度较较低低3、、区区域域内内安安置置房房项项目目较较多多。。4、、140平平米米以以上上户户型型比比重重较较大大。。■机会会1、、作作为为宁宁波波东东延延区区块块，，版版块块特特征征逐逐渐渐加加强强。。2、、区区域域内内无无同同品品质质楼楼盘盘竞竞争争。。3、、交交通通逐逐步步完完善善必必将将大大大大提提升升区区域域价价值值。。■威胁胁1、、来来自自区区域域的的情情结结抗抗性性。。2、、对对烂烂尾尾楼楼的的信信任任度度抗抗性性。。3、、未未来来楼楼市市的的不不确确定定性性。。项目目核核心心问问题题1、、烂烂尾尾楼楼项项目目存存在在一一定定的的信信任任度度问问题题；；2、、二二手手房房新新政政策策之之后后，，项项目目偏偏大大的的户户型型存存在在一一定定的的市市场场抗抗性性；；3、、区区域域价价值值认认知知度度不不足足；；如何何解解决决？？一、、区区域域突突围围二、、产产品品突突围围三、、形形象象突突围围四、、价价格格突突围围五、、推推广广突突围围破局局[策策略略篇篇]营营销销推推广广策策略略3一、、区区域域突突围围没有鲜明的版块定位区域域问问题题提提纯纯区域域优优势势宁波东延区区块，交通通规划、区区域配套完完善。这里里将是宁波波东部的一一个新兴休休闲居住版版块区域劣势行政上属于于北仑区划划，区域认认知度不高高，人气有有待聚集；；区域内安安置房项目目较多，容容易造成认认知误区。。核心问题：：如何进行行区域包装装，打造出出鲜明的区区域与城市市品牌？关键词：融城城区域战略融城城通过交通改改善紧密联联动高新科科技园区，，纳入宁宁波东延区区块，深度度挖掘区域域资源，寻寻找突破口口政府规划：：政府对区域域的规划作作为城市运运营的前提提宁波东延小港西联动动城东休闲居居住区区域资源：：在政府规划划之上，整整合区域资资源特色，，进行市场场提纯，整整体包装成功案例索索引：1、高新区区2、北仑城城区3、镇海城城区版块特色定定位，提升升区域附加加值，轰动动市场区域战略解解析政府导向宁波城市东东延区块宁波东部休休闲居住区区交通、配套套等公建设设施改善片区联动立足小港，，依托高新区区辐射镇海、、北仑城区区自身特质小港中心区区配套成熟区域内高品品质楼盘高性价比宁波的小港港，而不是是北仑的小小港区域定位二、产品突突围1、产品价价值提升篮球场中庭下沉水水景该项目缺少少水景，且且宁波客户户比较喜欢欢水景房；；原篮球场场规划对住住户容易造造成噪音影影响。由于项目景景观面积较较小，建议议：2、户型改改善方案123一、1号位位置去掉，，减少约9平方米二、2号位位置改为工工作房，减减少约4平平方米三、外阳台台改为内阳阳台，减少少约1平方方米四、底层架架空，减少少公摊面积积，减少约约2平方米米修改后户型型2、户型改改善理由根据市场分分析，本案案的主力客客群为投资资保值型的的客户为主主。这类客客户大多为为三套或三三套以上的的房子，自住的可能能性较小，，他们主要要为短线或或长线的投投资行为。。但是2009年年年底国家推推出的二手手房新政，，对140平平米以上的的二手房交交易做了较较大的调整整，从12月底宁波波二手房的的交易情况况来看，此此政策对二二手房交易的影响响是非常明明显的。户型单价总价二手总价（以赚10为标准）新政前二手房营业税新政后二手房营业税差价1418000112.8万122.8万0.56万6.9万6.34万1398000111.2万121.2万0.56万0.56万0以不足5年年期的二手手房交易为为例3、小户型型全复式精精装复式公公寓修改建议：：1号楼10层以下下单身公寓寓产品全部部改成复式式。修改理由：：1、1号楼楼产品类型型统一，有有利于集中中推广、销销售。2、单身公公寓产品在在当地价格格不高。如：80平平米二手房房价格在7000左左右，单身身公寓产品品二手房价价格6000左右。。3、70平平米左右产产品更倾向向于自住型型客群。在在市场形式式不明朗的的情况下利利于销售。。精装修方案案1号楼精装装销售：标标准500—800元/㎡精装理由：：1、小户型型产品精装装销售是一一种潮流，，可以提升升产品的附附加值。2、对于投投资类型的的客户来说说，精装产产品省去自自己装修的的烦恼，可可即买即出出租或出售售。3、通过精精装可拉升升产品售价价，增加利利润。4、外立面面建议现代简约的的中式风格格4、外立面面建议异国情调的的地中海风风格4、外立面面建议异国情调的的地中海风风格古典雅致的的ARTDeco风格4、外立面面建议4、外立面面建议理由由1、选择简简洁、大气气的外立面面可以有效效的提高产产品形象，，是目前比比较流行的的立面效果果。2、红联区区域内安置置项目较多多，产品里里面以涂料料、面砖为为主。颜色色以红色和和黄色为主主。选用比较高高档的面砖砖立面可以以突显项目目在区域内内的品质优优势。3、与高新新区蓝湾项项目、皇冠冠花园项目目相比，本本案在外立立面上没有有明显劣势势。可以突显项项目的性价价比优势。。4、外立面面与江南公公路沿线的的高档楼盘盘相似，可可以从直观观感受上拉拉近项目与与宁波城区区的距离。。三、形象突突围价值梳理5、9栋标标志性建筑筑1、城市化化东延区块块本案3、未来轻轻轨楼盘6、齐全活活力配套4、成熟商商圈黄金地地段2、地处交交通枢纽点点宁波城市化化东延区块块，未来发发展潜力无无限。江南公路是是宁波连接接小港的重重要枢纽线线，渡口路路连接镇海海片区，随随着通途路路建设开通通，红联的的区域优势势进一步显显现。未来轻轨2号线、6号线铺设设而至，距距宁波城区区仅15分分钟路程，，即将共享享江东优越越配套。渡口路与江江南公路交交叉口，红红联区域内内的传统成成熟商圈，，人气如火火。傲立于区域域内的最高高层建筑，，展现项目目高品质的的标志性特特征。建行、中行行、农行、、工行等金金融网点；；KFC、、顺旺基等等餐饮；洗洗浴、足浴浴、KTV等休闲会会所；教育育、医疗等等各类配套套，一应俱俱全。定位思考一一本案它在宁波，，是城市东东延的重要要枢纽点；；它在宁波，，共享江东东配套的城城市宜居区区；它在宁波，，是轻轨网网络覆盖的的便捷地；；它在红联，，盘踞着黄黄金商圈的的优越性；；它在红联，，展现高品品质的标志志性建筑；；一个差异化化的项目推推广定位，，一个体贴贴消费者内内心的社区区应时代需需求而生！！客群解析世茂世界湾宁波本地高收入人士或外地常驻精英，客户为多次置业，以保值投资为主要目的。北仑区域内改善型居住，“暴发户”类型“跟风贵族”。皇冠花园客户以江东为主，客户的地段情结较浓，首要关注点为地段；客户为多次置业，以改善居住为目的。职业表现多为企业主。具备一定的经济实力，有多次置业的经验，购置动机主要是看中地段、开发商品牌、精装修及配套。ART蓝海客户以江东为主，客户的地段情结较浓，首要关注点为地段；客户为多次置业，以投资保值为目的。企业主、企业高管、政府机关事业单位高级领导本案客群10%5%60%25%大宁波投资兼保值型其他新宁波人过度型70㎡北仑区改善型定位思考二二投资客心理理：未来这个地段是是宁波的未未来，一定定可以升值值未来轻轨接过来来后，价格格能涨的更更高未来转手的时候候能大赚一一笔企业骨干心心理：未来住在这里希希望能住得得舒服，再再也不想住住宿舍了未来这里能更繁繁华，购物物什么的方方便点未来江南公路、、通途路通通车了去市市中心更方方便未来这个房子可可以租掉，，或者转手手，减轻房房贷压力新宁波人心心理：未来可以坐地铁铁去宁波市市区上班未来可以把省下下的钱买车车，就是有有房有车一一族了未来这个房子可可以租掉，，或者转手手，减轻房房贷压力他们都在买买未来………他们都在寄寄希望于未未来……他们都看好好美好的未未来……未来，可以以触及，未来，可以以超越！未来郡郡项目案名创领城市，，共享繁华华的高尚社社区项目定位：：项目调性：：城市、未来来、便捷、、格调SLOGAN未来，超越越未来远见，缔造造未来LOGO基本应用———引导旗旗基本应用———户外基本应用———户外时尚型案名名铂朗美郡名。都康城自在城备选案名大气型案名名未来世家帝景天城上层观邸星河公馆四、价格突突围销售目标通过项目的的市场整合合，达到热热销目的，，以最快速速度回笼资资金。价格定位销售测算五、推广突突围推广思路以“未来可可及的高品质住宅宅”为主诉求求，借势““城市东延”的政策影影响，以及及交通网络的大力建设设，凸显区区域未来巨大潜潜力，通过线上上、线下强强势开拓市市场。推盘方式：：理由：1、先推出出品质户型型，无论是是投资还是是自住目的的，以目前前市场环境境稳定的背背景下，接接受度更高高。2、以““低开高高走”策策略，先先树品质质形象，，再售性性价比高高产品，，实现利利润最大大化。3、根据据第一组组团的销销售情况况调整第第二、三三组团，，以保证证销售的的正常进进度。品质户型型景景观户型型单单身身公寓商商铺第四组团最后推出商铺，可适当再提高售价，实现利润最大化。4200㎡第三组团单身公寓1号楼：156户；㎡第二组团2、3、4、5号楼；260户；㎡2号楼：48户；㎡3号楼：72户；㎡4号楼：68户；㎡5号楼：72户；㎡第一组团依次为：6—9—8—7号楼；204户；㎡6号楼：68户；㎡9号楼：51户；㎡8号楼：34户；㎡7号楼：51户；㎡推盘节奏奏2010年3月月-6月月2010年7月月-8月月2010年10月-11月2010年12月起6/9/8/7号楼商铺1号楼2/3/4/5号楼销售产品品销售周期5月中旬开盘盘7月底开盘10月中旬开开盘5月推盘优势势：2009年年年底国家宏观观调控政策出出台势必对2010年房房市造成一定定影响。根据据以往市场经经验，国家调调控后的市场场反弹时机大大概在5、6月份。2010年下半半年，市场存存在比较大的的风险和不可可预见性，本本着快速去化化产品，回笼笼资金，实现现利润最大化化的原则，我我们建议：尽尽量抢占市场场形势比较好好的时间节点点，即5月中中旬推出第一一批产品。5月推盘劣势势：时间比较仓促促，原产品外外立面没有新新的改善，可可能会造成一一定的销售影影响。希望在6月前前完成脚手架架搭建，营造造出项目开始始动工的形象象。推广总纲2010年8月-10月月2010年10月-12月2011年3月-5月2011年6月起6/9/8/7号楼商铺1号楼2/3/4/5号楼销售产品销售周期9月上旬开盘盘10月中开盘盘5月中旬开盘盘9月推盘理由由：如果工程上来来不及5月开开盘，我们建建议项目选在在9月份开盘盘。因为传统统上7—8月月是市场销售售淡季，而““金九银十””是房产销售售旺季，有利利于销售。且且9月份开盘盘，前期客户户储备期比较较充分。9月推盘劣势势：市场形势变化化莫测，可能能会出现有价价无市的局面面。第一次开盘推推广节奏广蓄期热销期Phase1:Phase3:强蓄期Phase2:推广策略：引起关注推广目标：初步开拓宁波波市场知名度度，营造项目形象象。蓄客目标：完成三分之二二的客户积累累2010年4—5月2010年5月中旬开盘盘2010年3—4月2010年6月持销期Phase4:推广策略：产生兴趣推广目标：广告密集投放放，演绎各项卖点点。蓄客目标：深度挖掘客户户推广策略：价值认同推广目标：演绎各项卖点点，结合销售策略略，使购房者产生生项目价值认同。推广策略：价值认同推广目标：结合销售策略略，广告投放，再次网罗目标标客户。媒体选择报媒：现代金报、东东南商报；网络：东方热线、搜搜房网、住房房网、焦点网网、口碑网；；户外：公交广告、户户外广告；电视：家博会栏目；；推广费用估算算分项费用预计（万元）销售中心（现场）100报纸广告160户外广告类（广告牌/公交车）160网络广告60销售物料（楼书等）30电视广告30SP活动营销60影视制作类10工地包装（围墙）10其他备用50合计670注：总销售额约7.2亿，约占9.3‰。售楼处设置稳重中彰显个个性，简洁中中显露大气的的后现代装饰饰风格现场售楼中心心：地点：项目现现场目的：接待红红联周边客户户，及宁波现现场看房团。。表现表现表现END,THANKS!柏业地产/红联联项目组/2010.19、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。06:01:4306:01:4306:0112/31/20226:01:43AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2206:01:4306:01Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。06:01:4306:01:4306:01Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2206:01:4306:01:43December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20226:01:43上上午午06:01:4312月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月226:01上上午12月-2206:01December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/316:01:4306:01:4331December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前