尾盘营销方案

****尾盘营销方案策划部2005-2-23目录营销目标SWOT分析核心买点营销思路营销策略销售节点销售节奏费用预算营销目标

通过各方面资源的整合营销推广：

截至2005年3月31日止，实现尾盘解筹率75％，截至2005年4月30日止，实现尾盘解筹率95％以上.户型景观视野（府河两岸50米内不得建房）现房，交房期短水岸生活，不可复制物管区域配套逐渐成熟项目品牌效应尾盘优势分析(S)户型结构单一化，且面积大，面积差异更大单价高、总价高停车位不足项目自身商业配套暂未启动尾盘劣势分析(W)区域内有3个楼盘处于强销与即将上市推广期商业配套即将正式销售府河两岸50米内整治建成绝对生态区用水用电情况将很快得到改善新城南行政办公与商务科技区建设加速，将实现整体联动效应尾盘机会分析(O)区域内新推项目数量较多消费者对尾盘的不好观感销售部经常停电，不利现场气氛营造停水停电问题暂未解决，消费者无法信任尾盘威胁分析(T)核心买点****一期：新城南****二期：生活方式*****三期：潮流引领生活铸就品质*****尾盘：稀贵营销思路***尾盘推广将充分利用****一期、二期、三期积累起来的核心买点（卖点），通过合理的借势、造势、营势、引市，最终赢市，打一场速战速决的胜利之仗。营销思路借势:商业销售3月15日消费者权益保护日二期入伙4月房交会周边项目上市宣传营销思路造势:销售现场气气氛报广媒介迎宾大道户户外广告其他项目周周边道旗物业管理销售管理营销思路引市:销售价格调调整优惠套餐或或特惠房商业销售联联动集团购买推推荐业主活动推推动异地互联络络销售营销思路借势造势引市营势外部环境内部环境外部环境以小搏大的营销推广广策略赢市营销策略推广策略核心概念：：宣传核心：：生活品质质（引领领生活，铸铸就品质）主题基调：：稀贵感宣传概念：：1）生活可可以多一点点奢侈，2）****－超值值生活典范范，3）独一无无二的尊崇崇感推广策略核心卖点：：位置：未来来超值城市市领地河景：水岸岸生活，独独一无二户型：创意意空间物管：您省省心的大管管家交房房：：多多一一点点时时间间享享受受超超值值品品质质生生活活推广广策策略略核心心卖卖点点提提炼炼－－位位置置：：政治治、、文文化化、、金金融融、、商商务务科科技技中中心心【【会会展展中中心心、、天天府府科科技技园园、、城城市市森森林林公公园园、、益益州州城城市市广广场场等等】】现在在生生活活的的典典范范区区（（CLD））社区区的的门门户户地地带带推广广策策略略核心心卖卖点点提提炼炼－－河河景景：：300米米视视野野空空间间因为为拥拥有有河河居居特特权权，，所所以以随随时时随随意意享享受受精精彩彩水水岸岸生生活活身份份的的体体现现推广广策策略略核心心卖卖点点提提炼炼－－户户型型：：个性性化化创创意意空空间间，，真真正正实实现现居居住住的的DIY临风风近近水水生活活多多姿姿多多彩彩推广广策策略略核心心卖卖点点提提炼炼－－物物管管：：优质质服服务务年年省心心大大管管家家销售售推推进进策策略略策略略一一：：客客户户资资源源深深度度挖挖掘掘背景：1、目标客户户资源急需挖挖掘2、口碑效应应促成成交比比率较大策略：1、通过业主主活动，深度度挖掘目标客客户资源2、通过集团团购买推荐，，以点对面进进行针对性专专员推销3、适当补充充楼盘的道旗旗，尤其是在在其他项目的的周边4、房交会的的间接营销－－人员推销5、与商业销销售联动6、异地网络络营销7、更换户外外广告资源配合：花花都快报、户户外广告、DM单、推销销专员等销售推进策略略策略二：提升升目标客户综综合满意度背景：1、目标客户户对价格敏感感度高是基于于对项目其他他方面的不满满足感所致2、现场氛围围不够浓重是是重要原因之之一策略：1、统一销售售说辞，规范范接待流程，，提高接待质质量，提升项项目美誉度2、对于目前前华阳停电较较频繁，尽可可能保证现场场的供电畅通通（发电机优优先考虑）3、适当增加加一些有助于于提高现场的的亲和力的设设施与设备4、针对性地地设计销售接接待参观路线线，做到完全全DIY制5、给予客户户反复比较、、思考的空间间，增加对产产品的认知，，提升对项目目品质的再认认知销售推进策略略策略三：促成成目标客户下下单背景：1、目标客户户流失较严重重，绝大多数数因价格的敏敏感性而放弃弃2、三期部分分房子的价格格存在不合理理性，应在价价格上体现差差异2、项目的促促销手段与手手法不够，消消费者欲望诱诱导性微弱策略：1、调整现有有价格方案，，充分体现产产品的景观、、户型、楼层层、朝向等指指标差异2、制制定相相应的的促销销策略略，可可以特特惠房房等信信息进进行媒媒介推推广，，但注注重对对项目目整体体形象象的维维护3、销销售现现场氛氛围的的营造造上，，除了了背景景音乐乐之外外，应应增加加项目目信息息的传传达。。4、来来访客客户的的信息息收集集以及及回访访要及及时，，可以以群策策群力力，认认真研研究意意向客客户的的购房房需求求动机机5、增增加对对有利利于销销售的的信息息流的的沟通通，促促进销销售。。销售节节点3月上上旬3月中中旬3月下旬旬4月上旬旬4月中旬旬4月下旬旬传播节点点销售节点点公关活动动现场包装装销售培训训时间节点控制制软文文异地，团团购新客客户户报广广老客客户户资资源报广广业主活动动，全城城公关.房交会氛围营造造流程控制制销售重点点大面积户户型新老老客客户户小面积户户型销售节奏奏销售准备备期：时间：3月1日日－3月月10日日目的：通通过对营营销环节节的再造造，增强强项目整整体的营营销渗透透能力，，提升项项目销售售推广成成交率主题：突突出项目目所倡导导的品质质生活形式：通通过对销销售现场场再包装装，销售售人员接接待规范范再培训训，户外外广告画画面更换换以及道道旗地点点的再选选择等资资源的优优化利用用资源整合合：道旗旗、户外外广告、、报广、、现场包包装、商商业销售售销售节奏奏销售强销销期：时间：3月11日－3月27日目的：通通过采用用极具渗渗透性的的营销策策略，锁锁定目标标客户群群体，达达到销售售目标主题思路路：充分分发挥项项目的口口碑效应应，实施施有效的的公关活活动形式：1、利用用3月15日消消费者权权益保护护日，举举办一次次影响力力涉及全全城的公公关活动动，可以以选择直直接赞助助和参与与媒体的的活动，，也可以以自行策策划2、集团团推荐－－从三期期成交客客户挖掘掘3、异地地网络营营销－可可考易趣趣或者淘淘宝网等等网络媒媒介4、三期期业主活活动－植植树节的的活动策策划资源整合合：业主主活动、、互联网网、节假假日、团团购营销销、报广广销售节奏奏销售持销销期：时间：3月28日－4月中旬旬目的：通通过采用用各种促促销策略略，锁定定目标客客户群体体，达到到销售目目的形式：1、业主主活动－－物管或或者策划划组织，，关于交交房的主主题2、特惠惠房－每每周一套套和两套套资源整合合：业主主活动、、报广、、交房、、价格方方案销售节奏奏销售清盘盘期：时间：4月中旬旬－4月月底目的：充充分利用用房交会会契机，，实现销销售推进进形式：1、对销销售现场场进行再再维护，，提升新新客户对对项目的的知名度度与美誉誉度2、房交交会特惠惠房－左左岸最后后的特惠惠机会3、房交交会实行行强有力力的人体体广告与与人员推推销，尝尝试行销销在高档档楼盘中中的应用用。资源整合合：房交交会、报报广、交交房、价价格促销销、人员员推销谢谢谢12月-2207:09:5307:0907:0912月-2212月-2207:0907:0907:09:5312月-2212月-2207:09:532022/12/317:09:539、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。07:09:5307:09:5307:0912/31/20227:09:53AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2207:09:5307:09Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。07:09:5307:09:5307:09Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2207:09:5307:09:53December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20227:09:53上午07:09:5312月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月227:09上上午12月-2207:09December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/317:09:5407:09:5431December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。7:09:54上上午7:09上上午07:09:5412月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。07:09:5407:09:5407:0912/31/20227:09:54AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2207:09:5407:09Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。07:09:5407:09:5407:09Saturday,December31,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2207:09:5407:09:54December31,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。31十十二月20227:09:54上午午07:09:5412月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月227:09上上午午12月月-2207:09December31,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/317:09:5407:09:5431December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。7:09:54上上午午7:09上上午午07:09:5412月月-229、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、阅读一一切好书书如同和和过去最最杰出的的人谈话话。07:09:5407:09:5407:0912/31/20227:09:54AM11、越是没有本本领的就越加加自命不凡。。12月-2207:09:5407:09Dec-2231-Dec-2212、越是无能能的人，越越喜欢挑剔剔别人的错错儿。07:09:5407:09:5407:09Saturday,December31,2022