安庆大桥项目定位发展报告61p

安庆大桥项目定位发展报告暖巷旦芳与通炊焦镰撼黎蛛蛔墟析嫌啥淡托凋暖奖棱襄敛治看魂服胖核狞安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p项目本体及目标解析宏观市场环境分析房地产市场分析报告目录物业产品及发展建议开发建议及价格预测险丧犬紧娄扎驯峪籽储猩锗拘犯遵最抱服烤衔润泰宝荫叠豌塌让塞霜炸栽安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p项目本体及目标理解震糠罚恿蒲冲于毅某扶触盂想蓝振佐乍玛牡记伐者灰交宙炼之昔珠缕容棱安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p项目本体—地块位置地块位于人民路与渡江路交汇处，人民东路已经贯通，旁边是安庆汽渡和安庆长江大桥;价值一：占据一线江景资源；价值二：迎江区内，人民路城市主干道；价值三：距离商业中心10分钟、距离菱湖公园15分钟，处在老城区内，宁静不喧闹；人民路商业圈菱湖公园长江撞馏吵砒啄屎离矩烯甲志渡章斟肿醛擅范忽煞盛命脾酒生伪爹班薄真闺秩安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p项目本体—地块现状11222324442455763367播澡罪培哇励恬始世谍都珐马咳茹乓直包订曳力支凄疏计邻主块翼徊沫播安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p目标目标理解长期目标理解：高端产品形象占位第一集团军前列,以单盘建立企业品牌影响力“以高端产品形象切入市场，占位于安庆一线江景楼盘前列，在本地属于第一阵营”“建立国购地产在当地的影响力，为后续公司拿地做持续开发奠定市场基础”对于项目长期目标的理解看齐现时的阳光花园，力求未来有所突破，以高端整体形象成为安庆市场一线楼盘；不仅要形象高端，且市场表现优秀，能够在市场上持续发出声音，从单盘项目构建出国购整体品牌影响力有可能；对长期目标实现的判断门谣麦勇少娩香肖健扳荫洁铜龚半撵奢卓拯眼橡奇膛禹菱谗于捷膊伎身抉安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p宏观市场环境分析瞅忠燕嫡皿弄将抨第炊壶皮细戳线涂镑纵汰攒呼川炕灵谎濒邦席击拓齐雾安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p宏观环境—城市地位安庆地处皖、鄂、赣三省区域中心城市，地理区位十分重要，未来发展成为宜居城市、文化名城、区域城市中心、制造业基地；

皖、鄂、赣三省交界区域中心城市；先进的制造业基地；综合交通枢纽；现代化的历史文化名城；滨江山水园林城市。档橙瘩并送置邢市欣不绅疾碉侩坷蔡稻毡罚扇立吩仪诫悍隙屯方增患禄擅安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p宏观环境—城市概况安庆位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿岸著名的港口城市，国家历史文化名城、国家园林城市、优秀的旅游城市；安庆东与安徽省池州市、铜陵市隔江相望，南以长江与江西省九江市相连，西界湖北省黄梅、蕲春、英山三县，北接安徽省六安市、巢湖市。安庆是以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱工业；安庆城市综合力位居安徽第六位，列于合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、蚌埠之后；经济规模竞争力排在安徽省居于第8位。列于合肥、马鞍山、芜湖、铜陵、淮北、淮南、蚌埠之后；综合增长竞争力排在安徽省第12位。列于合肥、马鞍山、铜陵、芜湖、淮南、巢湖、池州、黄山、六安、蚌埠、亳州之后。2010年全市户籍人口615.62万人；佬瓜仆奸溯掩社戒秘寞棚洼帝杭吐寨匡盗娥轨寓农芍石浦恤瓮兄腺均福崩安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p宏观环境—行政区域安庆辖三区七县一县级市，三区分别为宜秀区、大观区、迎江区；七县为怀宁、枞阳、潜山、太湖、宿松、望江、岳西；县级桐城市。1949年设安庆专区，属皖北行署区。安庆专署驻安庆市，辖安庆市及怀宁（驻高河镇）、望江、宿松、太湖（驻晋熙镇）、岳西（驻衙前镇）、潜山（驻梅城镇）、桐城、桐庐（由桐城县析置，驻汤家沟）等8县。1970年安庆专区改称安庆地区，地区驻安庆市。辖安庆市及桐城、枞阳、怀宁（驻石牌镇）、望江、宿松、太湖、岳西、潜山（驻梅城镇）等8县。1996年8月20日，民政部批复（民行批[1996]59号）撤销桐城县，设立桐城市。由安庆市代管。2005年5月13日，国务院（国函[2005]38号）批准调整安庆市部分行政区划：安庆市郊区更名为安庆市宜秀区，将五横乡、大龙山镇和桐城市的罗岭镇划归宜秀区管辖。酸轨叁跑句挂惠罢肢瘫痞况白浦没酋壮窥今抛鞍钮辜涵庆砖捡陷痪希咙定安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p宏观环境—城市交通安庆区位优势明显，地处皖鄂赣三省交界处，是沟通三省并连接上海、武汉两大经济区的纽带，是3000吨级海轮入江的终点港口。沪渝高速济广高速岳武高速枞阳至池州高速沿江高速江北高速江北高速济广高速沪渝高速总铺至车轴寺高速合铜黄高速g105g318g206g206g105g318沪渝高速（g50）、济广高速（g35）、合安高速（g4212）、京台高速（g3）等高速公路干线、105、206、318三条国道和合九铁路在市境交汇，已建成通车的安庆长江公路大桥和建设中的安庆长江铁路大桥，跨江与建设中的宁安城际铁路、沿江高速公路、安庆—景德镇高速公路连接。蠢农害公骗杜爬叔忌总幌黔犁盛惭钉八睁捅矣求疟似代师烃滋羡腿恃看饱安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p城市规划—城市发展方向城市发展方向：“东进北扩，环山绕湖发展走向；中心城区的城市用地布局采取“北进东扩、环山发展”的发展策略，在上版总规的基础上向北（白泽湖方向）和环山（杨桥、五横罗岭）发展，形成沿江、环山环湖的城市空间布局。脂卡犁篆扑橙秩粒射尽邪毖示犊穆得严钢挨捧沧劣柯士宗余绚鬼瞅扩沁沙安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p城市规划—次市域划分根据安庆各种因素，将安庆市域划分为四个次区域，大都市中心区、、桐潜重点发展区、西北生态发展区、西南沿江发展区。桐潜重点发展区大都市中心区西南沿江发展区西北生态发展区大都市中心区：安庆、怀宁、枞阳；桐潜重点发展区：桐城、潜山；西南沿江发展区：宿松、太湖、望江；西北生态发展区：岳西煎峭蛤柏短盏托淳署今猛碾号卯伤记辗惯尾传杉呐储持桐铃疥田胳割掘帚安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p城市规划—城市空间布局构建：“一圈二带三轴”空间布局和形成一个城市中心、一个次级中心、一个次域中心等多个镇。一圈：安庆都市中心圈；二带：沿江城镇发展带、山前城镇发展带；三轴：桐枞发展轴、安怀潜岳发展轴、太望发展轴。一个安庆中心区，三个次中心区，包括桐城、潜山县和宿松县；五个县级城市中心和多个中心镇；桐城潜山宿松望江太湖岳西怀宁枞阳笛幌核仆偷共脂识槛吭柏朝钠满旨顽诫贺拓技披转朴药谍乃缕擞镰最字乃安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p城市规划—城市用地规划建设城市中心区180km2建设用地，其中将用地划分为三类用地。一类用地三类用地二类用地6km222km26km2145km2重点规划北部组团和中心组团的建设用地；一类规划建设用地是城市最好的区域；猛驯舀娩泉唉屈赛琶旋渭圾淬顿鞘圾略扫酸弗秒衙寇仗蘑架涎什扶朝贼幢安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p居住用地面积约45.6平方公里，形成2个市级商业中心、7个组团级商业中心、多个居住商业和特色商业街。城市规划—居住用地/商业用地城市级商业中心城市级商业中心城市级商品集散市场区级商业中心区级商业中心区级商业中心区级商业中心区级商业中心区级商业中心安庆市规划居住用地面积约45.6平方公里，人均居住用地约为25.3平方米。综合考虑自然地理、组团划分、重要交通线等因素，中心城区居住用地划分为25个居住片区。老城片区白泽湖东部片区五横片区杨桥片区北部片区开发区规划安庆市中心城区的商业设施按市级、组团级和居住区级三个级别进行配置，至规划期末形成2个市级商业中心、7个组团级商业中心、多个居住区级商业中心和若干个特色商业街。些钎疽获堕谬脉磐吴匙催爹邮雨圈蒂兽萍滨逮屯芒扁突沮慷杏帛辙饿氏躬安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产业转移—皖江城市带发展安庆自身可依托的重要产业和规划发展带来的机遇构建安庆“一核、两带、两轴、六组团”产业空间布局，坚持各产业配套承接、资源合作开发承接。依托石化产业基础，促进化工产业集聚，构建循环产业链，进一步增强支柱产业实力。建设安庆沿江石化产业基地；重点承接发展轻纺、汽车零部件及船用设备加工、文化旅游等产业，促进产业多元化，重点建设纺织服装基地和安庆桐城羽绒制品产业集群等；向西开放，推进与武汉城市圈、环鄱阳湖城市群的交流与合作，建设现代化历史文化名城，打造带动皖西南、辐射皖赣鄂交界地区的区域中心城市。城市定位基本明确重点放在长三角重点产业承接上，因势利导，所承接产业必须与安庆现有产业发展战略契合，异或承接产业能够填补安庆紧缺产业的空白；产业转移工作机制由市场主体自发式转移向政府之间、园区之间合作式转变；产业转移符合安庆“一核、两带、两轴、六组团”的产业空间布局，真正做到产业的成功落地。尖凶头泪涸叉踊榷筹背受吩蚜夹茎侧茵戌芥肥帖淹碗凹绵烦匠瘁母推挣汲安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p经济发展—城市gdp/人均生产总值近年来经济发展速度保持12%左右增长，房地产市场处在高速发展时期，人均gdp逐年增加，住房需求处在改善需求当中。宏观经济增长率房地产发展情况<4%萎缩4%-5%停滞发展5%-8%稳定发展>8%高速发展人均gdp（美元）折合rmb（元）0~8000~6240800~40006240~312004000~800031200~624008000~2000062400~156000需求阶段生存需求生存、改善需求改善需求为主……房地产市场特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型婶茧靖硫签演翻圆藤俐术檄瞧九统椒改慨盔垣芬射巳猪妄伐掣伶巢符豫蹬安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p经济发展—固定资产投资/房地产开发投资固定资产投资迅速增长，房地产开发投资强劲，房地产业在安庆扮演的角色越发重要2010年安庆实现固定资产投资809.4亿元，同比增长34.6%；2010年安庆房地产开发投资92.2亿元，同比增长41.2%；钨漓伍虚私挟骇帘劣涉缀饵哲背望腑扛蜘装阐飞鹃兰茫微琶壳刻了勋挖变安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p经济发展—三大产业关系图示：2010年安庆三大产业比例图示：2009年安庆三大产业比例第二产业依然是安庆主导产业，并且呈现上升；第一产业和第三产业呈现缩小，三大产业结构进一步优化；2010年安庆工业对经济贡献进一步呈现，工业的主导地位得到进一步巩固，三大产业关系进一步优化，其中第一产业对经济贡献率66.1%，第三产业对经济贡献率28.4%；斥微戳犯锣浦耘呸盯龄溜忘倚视晋怪哭隋盘郧鸦愉翼纽猿咒犊还蛛顿溯找安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p经济发展—人均可支配收入/人均可支配支出年份2007年2008年2009年2010年人均可支配收入（元）1071012418.913454.114469.7增长率（%）11.7%16%8.3%12.6%人均可支配支出（元）77549256.99664.211026增长率（%）19.6%19.4%4.4%14.1%2010年安庆人均可支配收入14469.7元，同比增长12.6%，人均可支配支出11026元，同比增长14.1%，人均消费能力较强；笼泛添碘长盈闸搐仲森紫困厩襄季滩久后珊僵补拳镰践双嫂半坯片约逼块安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p经济层面房地产开发投资强劲，促进安庆房地产高速发展房地产开发经济发展保持12%左右发展速度，住房需求处在改善需求中城市经济基础城市层面区位优势明显，地处皖鄂赣三省交界处，是沟通三省并连接上海、武汉两大经济区的纽带，是3000吨级海轮入江的终点港口。城市交通

形成：“一圈二带三轴”空间布局和形成一个城市中心、一个次级中心、一个次域中心等多个镇。城市空间长三角地级城市，交通枢纽，经济处于安徽中游水平

三四线城市翅伯屯戳放寓甲琢谷式套预焕荤市作免散肩雏卿拖死酵根车顶敌韦雅访枢安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p房地产市场分析历炮整蔽解烃讶近办沛黎惺骗够葬味抱虫绣欧淤犹疆事梭颗轩狠旦察涕寝安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p房地产市场—土地市场2010年土地成交77宗土地，成交面积254.7万方，同比去年土地成交量有明显下降；用途数量面积（㎡）成交价（万元）均价（元）居住1410115871908231886.37商住4129688.6568304382.04商业3187409.2337001798.21商住土地成交20宗，成交面积1328685平方米，总价281353万元，每平方土地达到2117.53元；2010年不得不提的是上半年上海绿地集团在安庆拿地面积达447266㎡，成为上半年拿地榜首；2010年安庆市场出了”地王“，地块位于湖心中路与市府路交叉口西北角的安庆市委市政府原址而且对竞买人要求严格，竞买人报名时须提供入驻商业企业的合作协议，必须按照“城市综合体”要求设计建设，必须在大型商业中心配建不小于15000㎡的大型超市，引进属于世界500强的零售业企业或国内零售十强企业入住经营。招拍的起始均价为4470元/㎡，成交均价高达11163.71元/㎡。由安徽华力建设集团有限公司、安徽明珠房地产开发有限公司以41528万元的成交价格拍得。襄线泻刚椅急后奥隧庭类账引吐之垂内兔湿咒狸肘翰即胸副淘传狭酗尿卿安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p房地产市场—成交量住宅商品房同比去年成交量下降13.2%，成交面积同比去年下降20.2%；

2009年安庆住宅商品房上半年成交量低落，6月份成交量达到1487套，下半年成交量均高于500套，成交量上升；2010年整年市场成交表现良好，除了5-6月份成交量短暂的低落外，年底最后一个月成交量又开始下降；2009年平均每月销售套数596套；2010年平均每月销售套数517套；障砧截逗航秧恿慈卖牵荒阔惺蠕随默暗棚扶豹态笛乘坞踪斤分驹筹拄兹茄安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p房地产市场—房价走势09-10年安庆房价上涨幅度变化很大，10年住宅均价同比去年上涨948元/㎡,涨幅达到27.5%;

2009年安庆住宅商品房成交均价3415元/㎡。从整年月度价格走势来看，价格呈现平缓上升趋势；

2010年安庆住宅商品房成交均价4363元/㎡,但是7月份单月价格就达到了5331元/㎡,整年成交均价受到宜秀区（郊区）价格的拉低，迎江区成交均价已经突破5000元以上；骏奢缔套癣绍谈愤擞琶争劈蜜蔷画酚犯即呸舶盂尖晕烙动饵蕉鲜绵狄才讳安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p房地产市场—近期市场表现1月份成交均价跌入低谷，成交量有所上涨，之后成交均价一路回扬，成交量逐渐走入低谷；6月份成交均价达到5127.6元/㎡，环比上涨2.3%；成交套数373套，环比下降87套，从近期来看，市场情况都呈现不好走势，房价依然保持上涨，但是成交量呈现跌落；些了正储妹镁锐并弗董值跟麦舔囊诚劫翌冰潜碑名瓮休痊迹汞钨酉爪汗您安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p板块房地产市场—板块划分安庆已经形成开发区板块、大观区和迎江区三大主力板块，另外北部新城和城东板块是政府力图打造新型的板块初具规模；北部新城—宜秀区未来的、经济、文化中心，集行政办公、新型工业、科学教育、商贸物流、生态居住为一体；开发区板块—工业集聚区，多为专业的市场，区域面积大，价格低；大观区板块—石化公司所在地，污染严重，老城区，商业配套齐全；新城名都凤凰城迎江区板块—市中心区域，居住、商业氛围浓厚，配套设施齐全，发展成熟；城东板块—城东新区是政府力图打造新的居住区，集商业和办公、居住的区域；城市广场国际花园上海公馆宜城水岸御景国际春江花月阳光花园榕锦苑江畔尚城皖江春晓香水百合世纪城宜景城林语堂中央新城书香一品916公馆逸泉湾稽注椎坠慢搭头俘钵古恭罕押找钟蚤捎碎撵逝担聘缠愚弧安矮痰天朵妓荐安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p板块房地产市场—开发区板块开发区楼盘开发殆尽，目前即将上市楼盘在推广上主打学区；代表项目物业类型户型面积销售均价销售速度客户构成书香一品高层85（2r）117-127（3r）预计10月份开盘/周边生意人，开发区客户、县改善型客户逸泉湾多层、高层在售120㎡及复式楼6000元/㎡尾盘周边生意人，县改善性客户、大观区客户916公馆多层、小高层、别墅首层230-300复式别墅、94（2r）、128-140（3r）预计7月份开盘/改善性客户、周边客户开发区标志性楼盘，以简约欧式风格为主；整个小区建筑布局从南到北依次为多层、小高层阶梯式、错落有致；户型设计上电梯厅、楼梯间全明设计，所有户型均有宽敞的、明亮的客厅，且朝向主景观面，每户均有居室向南；区域楼盘营销推广上有较大突破，主要以学区为推广方向；怖凡迫酶礼钩芒戴亢国配我型测声翅剔峰吾大蔫委乙蹄烁剑该柯妻鲸倦韧安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p板块房地产市场—大观区板块一直受到石化污染严重的区域，区域供应量少，房价较低，楼盘去化速度缓慢；代表项目物业类型户型面积销售均价销售速度客户构成富春国际花园多层、小高层80-83（2r）112-126（3r）开盘均价4700目前均价5000一期开盘推出259套房源，去化80%县客户居多，周边客户宜城水岸多层、小高层、高层80-97（2r）105-143（3r）5200元/㎡现房销售，高层剩余多市中心改善性客户城市广场高层、综合体///投资客、改善性客户，周边客户整体楼盘品质感都一般，售楼部和营销推广上较为落后；区域2r户型以中小户型，3r户型普遍偏大；区域目前均价5000-5200元/㎡;供应量少，客户三县和改善性客户；沃灭哑垛堵陵召始温芭圈吕活丢迹腻到考斌壹驰因召利拽健系毅疮啤功慨安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p板块房地产市场—迎江区板块属于老城区板块，临江+完善商业配套设施，房价最高区域；代表项目物业类型户型面积销售均价销售速度客户构成御景国际高层89（2r）130-170（3r和4r）预计10月份开盘/市中心客户、事业单位、改善性客户榕锦苑小高层106-149开盘均价7291元/㎡开盘去化10%周边客户、市区春江花月多层、小高层在售108-140均价6600高层复式6800一期还迁、二期多层售罄，后期正在开发周边客户、市区客户、县客户江畔尚城小高层、高层80-103（2r）113-138（3r）157（4r）二期开盘均价5700当前均价5800一期售罄、二期剩余三房户型周边客户、市区客户、改善性客户阳光国际二期高层97-99（2r）118-130（3r）140-170（4r）7000在售120-160房源市区客户、改善性客户毅奢该后娩箕坟苦啦捶讼主拎敷简玻逛胺骤污兴钮则难昔钎窄侣豌赣纺期安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p项目名称：御景国际楼盘地址菱湖南路与宜城路交汇处开发商安庆三环星星置业占地面积36940㎡总建筑面积（万方）154950㎡容积率3.5销售价格未定物业形态高层、商业开盘时间预计10月份户型面积户型面积89-170㎡项目推案及去化情况近期情况预计10月份推出8栋700套房源，一栋拆迁还原，全部推出市场项目简介地块东临弘信家园，西临宜城路，北为菱湖南路，南面为吉祥街，距离莲湖公园约200米，项目由十栋高层，一栋商铺组成。地处市中心黄金位置，周边配套齐全，紧邻大湖，菱湖风景区，交通便捷，是理想的居所交通图项目外景御景国际—城市中心顶级生活标杆韧拧高辐汲呜端汹刘哼襟疫熬斩乙麓芝此凉菊皱歪块樟旭君僳垮邱遵望碴安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p春江花月—传世府邸江景上层项目名称：春江花月楼盘地址人民路东段电厂以东至纸厂开发商安庆市深安投资有限公司占地面积12万方总建筑面积（万方）30万方容积率2.3销售价格均价6600元/㎡物业形态多层、小高层、高层开盘时间2010.7月份户型面积在售108-140㎡项目推案及去化情况近期情况凡在7月9日-7月29日期间购房全场最低9.7折，特价房每平米5988元起。项目简介位于安庆市最繁华的道路——人民路的东段，周围有很多成熟的居民小区，交通便捷，周边配套设施齐全，靠近长江，可以远眺长江景致；交通图项目外景陶色搅恫沏粟恫桓矩愧废牧逝易凰小戍诛碉巴税窿砧乔清暖钮榷不柳秘元安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p项目名称：阳光国际楼盘地址沿江东路17号开发商安徽盛晟投资开发（集团）有限公司占地面积42918㎡总建筑面积（万方）121537㎡容积率2.3销售价格7000元/㎡物业形态高层开盘时间二期开盘2010.7月份户型面积97-170㎡项目推案及去化情况近期情况在售120-160㎡的房源，均价7000元/㎡左右，预计今年年底交房项目简介楼盘迎江而建，地理位置优越，坐拥人民路繁华区域，周边配套完善，银行、商场、餐饮、学校一应俱全，交通便利。有振风塔迎江寺等景点，也正因为这些，周边显得较为喧嚣。交通图项目外景俞执故匆迄健惭丽兴罢赃纶藉像扩专豪捶忻樊娶勤藤兑乙搐橇返沽酉矢赐安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p项目名称：江畔尚城楼盘地址人民东路与曙光路交汇处开发商安庆钱江置业有限公司占地面积80亩总建筑面积（万方）16万方容积率2.19销售价格均价5800元/㎡物业形态小高层、高层开盘时间首次开盘2010.11月份户型面积80-157㎡项目推案及去化情况近期情况仅剩2套2、3楼房源，面积均在120㎡左右，三房两厅两卫；预计明年6月交房.预计10月加推1#、2#、5#、6#4栋高层房，项目简介本项目总占地面积80亩，总建筑面积16万平方米，共由14栋小高层、高层建筑组成。外立面采用高档涂料与天然石材；交通图项目外景1#2#3#4#6#5#7#指湾辣呈候蒸绸渝聘最柱闽掉巴冕妹荧商疑粹拎五兰的廉郧焊模物且钝肿安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p板块房地产市场—城东板块大盘云集，供应量巨大，区域竞争激烈，特别是恒大入住，加快区域开发进程，楼盘机会点较多；代表项目物业类型户型面积销售均价销售速度客户构成世纪城高层93-136高层5300一期基本售罄、在售二期，整体去化50%外地客户、安庆市内客户、县城客户中央新城别墅、多层、小高层、高层洋房127-177别墅235-350别墅1425009年1月份开盘，108套、去化35套市区客户、外地客户碧桂园多层、别墅别墅170-510多层61-230多层4800别墅600008年开盘，去化率60%市区客户、县城客户香水百合多层、小高层、高层90-2005300尾盘前期县城客户较多，当前周边市区客户宜景城多层、小高层87-147大户型4500中小户型5000总套数792套，去化率71%县城客户，周边客户、改善性客户屎屯前剔廖婪瞩白哆慈弧倡恨霉频潦遇哭触肇辐忍痰筐疼拘函竭奋给耸车安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p板块房地产市场—北部新城板块北部新城未来行政中心，政府“东进北扩”的战略规划和安庆“双百”城市远景筹建，地段优势越趋明显。

代表项目物业类型户型面积销售均价销售速度客户构成新城名都高层///市区客户，大观区客户、事业单位大地凤凰城小高层、高层85（2r）114-134（3r）151（4r）//市区客户，大观区客户、事业单位物业类型：小高层、高层；户型面积：85-151㎡；客户构成：市区客户、事业单位客户，很多事改善性客户；楼盘档次：主要以中高档楼盘；饼睛牧卢鸵嘎扣昆狠迄养峰卿孪选早雅厘依铰陡襄拯赫拱胜影惊羡蚂欲诲安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p通过前述对全市以及各板块住宅市场的分析，我们可以得到以下结论，这些结论将为项目住宅产品定位和建议提供支撑。房地产市场—房地产市场总结市场发展：行业市场处于快速发展期，安庆房地产市场已经进入高速发展期；市场空间：市场空间容量巨大，特别是刚性需求和8县客户需求量；板块竞争：板块市场竞争分明，城东新区未来发展最强势，购房者最为向往的区域；未来热点：中心区土地越发稀缺，城东新区发展高于北部新城的发展速度；产品特点：以小高层、高层为主，户型面积85-140平方，其中3r舒适性户型在市场占据主导，产品线较为丰富，项目已经进入大盘时代和中高端楼盘；客群特征：市区客户（石化事业单位、企业）8县客户，大多是改善性客户需求；洼小吵逛闸桂愈环橡葡获秧考卵泉睬爹忿票伶爪卞堂锐斡擞育悯玄入蹄达安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p物业产品及发展建议恐作甘迎祷良堕灭屋绷围侈芹蹋沿澎坛今集丁弘糊械引界窝荣芯铝孔婉挥安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p整体规划—规划布局沿街商业高层住宅集中商业充分利用江景资源的同时，内部营造双轴线水系景观，结合组团节点式小中心的排布，体现出产品的均好性。以江景资源为卖点的资源型豪宅，结合项目内部主景观水系、绿轴和组团节点、通道入口，打造双景观概念；蛙泣凛刨拢滁汐衙武拴肖脯浚窥献呵缅翰鼠漆赴弊娘穆摹小洞题浪瞧贺阳安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—建筑风格建筑风格源于法国、上世纪20年代兴于美国，artdeco适应变化，易于应用，潜在的巨大象征能力，高耸的造型，使纽约成为了世界artdeco艺术的中心。1、回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素；表达了当时高端阶层所追求的高贵感；2、而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。1、回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素；2、摩登的形体3、主张机械化的美，所以大量使用直线、对称和几何图形的构成；4、大量使用了当时的新材料，如钢筋混凝土和合成树脂玻璃。1、横向和竖向三段式立面构图，建筑左右对称，轮廓整齐，庄重雄伟；2、立面采用形式重复的竖向线条，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果；3、重视建筑顶部的打造；4、善于运用多层次的几何线型及图案；5、在建筑立面上附加风格化、强昭示性的个性化标识。第一代artdeco第二代artdeco第三代artdeco第三代artdeco风格非常注重细节的打造，外部更庄重雄伟，更具昭示性。梧忙肄挑丁愚棕窃模凌喂够霸未化邻疆佯剿民击寻鸡穗谣佣郸次链苯有娶安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—建筑风格第三代artdeco风格非常注重细节的打造，外部更庄重雄伟，更具昭示性。横向和竖向三段式立面构图，建筑对称，轮廓整齐，庄重雄伟立面采用形式重复的竖向线条体现形成规整的序列，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果；建筑顶部的打造，标志性的顶部凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势；局部石才干挂外立面，增强感观认识，强化客户豪宅的认知；架空、阔绰大堂、入口设计，进一步体现出豪宅元素；简洁、庄重、雄伟、挺拔坪捡乡甫咆吗括助饮痉撼禄绷拉啦株碱钎勿蔼扬嗽呛猜邯瞒堵湍希兴姬柿安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—建筑立面artdeco建筑风格的不同凡响在于它强调应用现代的先进技术与材料。沉稳大气的色彩，明快简洁的线条，结合楼宇的退台、凸凹进退的外立面、金字塔式的结构图，构成美丽的城市天际线，形成强烈的视觉感受和独特的韵律感。这种独特的建筑风格无疑冲破了建筑同质化的倾向，它以一种“不动声色的优雅”成为城市的经典风景。舍咆悯贰指渴螟髓骇咏庭甥车轰霸祥妨怎屯衣运瞩纸域涧犯妨茸仓暮晌灼安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—景观建议欧式古典园林之法式风情

社区景观建议——景观主题之一论函半半秆阑虫祖脚葵疽秋屠驯仲倘掠晾插矣蹦边绽镁棋展常铲比肋震奄安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—景观建议社区景观建议——景观主题之二欧式古典园林之英伦风情

旋姓嫁挖酿札明优延欠仕绞梦价汲浅剖饮霹镑翱透揣卢扭亚贺彰拭愁惊伎安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p社区景观建议——景观主题之三欧式古典园林之巴厘风情

产品建议—景观建议轰沥缠阴裴沽台角北澈颈拯南集冶契扒啄扇糙而又劫手边媳埃吱嗡耪茹甭安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—景观建议社区景观建议——特色景观一通过起坡、堆砌等手法打造，让古朴的山、水、亭、台交相辉映，形成特色的原石景观。

蠢技厨钨赐瓷荒撒焰闯磕誉脉炔有咨右立宦毛圆灿找掀眼腆秋宙量巡甲腾安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—景观建议社区景观建议——特色景观二充分利用架空层、入户门厅等半开放空间的，通过植被、设施、小品的点缀装饰，形成半开放式的特色景观。幂盆遮晌骸怀悸谗炊净犀姚沏弃募峡盟不注露锥蓉砰扩瑚波干衙衔付贬贮安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—景观建议社区景观建议——特色景观三充分运用浅水、泳池中的水元素，通过层栽叠指植的手法，结合水生植物、水岸铺装、喷泉、叠水形成特色的水景观。更恬魂摘苇辉暮碾煌素逛触舍眯懈方狠恐舱贤做僵祷倚智罩酌拖疫冠簧恍安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—景观建议社区景观建议——景观植被植被的选择除了要满足不同层次、色彩、叶形、生长周期的要求，还可引入健康概念，选用对健康有益的防癌植物，如粗榧、银杏、卫矛、紫荆、七叶树、中华结缕草等，另外在水生植物上也要做到丰富，如侧柏、丝棉木、鸢尾、石菖蒲、元宝枫等。政或御弯舜呛俊粤瑶徘稼俭郁唐讲氛隧动座龋硕雨贤瘩误霞域缚似症估肯安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—户型建议套型面积（平米）套数比例两室两厅一卫80-9020%20%三室两厅一卫100-10525%25%三室两厅两卫110-12030%45%130-13515%跃层160以内10%10%户型配比原则：项目启动器主要功能型产品为主，舒适型产品为辅。后期沿江开发主要以舒适性为主；挨侵溢绢垦通鸵橙勿伤旷熟阮沦必狭雅午釉啊批阅淡钳荚蛊锁超侩郑荤想安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—户型设计建议80-90平米以内两房户型参考舒适餐厅全明设计l型厨房，功能阳台，方便实用湍估瘟哦衍允凹释妇晃九述惠鲸屈剃东设庸葵住僻稗穿滴悬戮谅炭爆资沈安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—户型设计建议舒适南卧东厅设计客餐合一布局合理拼接合理采光良好105平米以内三房户型参考援货属躯钥昧沿虞幕摘舵拣始敝负仔锯扼镜练羽伯些漠疗氢挠吮焉姑尧娃安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p产品建议—户型设计建议270度转角飘窗客厅及两个卧室朝南入户花园使用灵活性价比高南向景观阳台110-120平米三房户型参考禁赚立航雁缚吮敝熙殿驶邦坐冰拽眶辞旭磁倘导翼侥棉擂曲遇抓职邓掷艰安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大