南昌商业概述

南昌商业概述付鹏

2012.06目录南昌市简介城市概况交通概况宏观经济南昌商业现状发展历程商业类型经营方式南昌商圈概述商圈简介商圈分析总结南昌商业地产分析商业地产概况商业地产现状重点个案分析SWOT分析3181171017246综合分析/总结综合分析未来走势及预测2527城市简介城市概况交通概况宏观经济城市概况

南昌市是富有优秀革命传统的内陆城市，城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，总人口448.85万人，总户数119.26万户，户均2.99人，人口密度606人/平方公里，其中城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达180.99万。

市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，力争到2005年，城市人口规模达到210万左右，中心城区范围达到180平方公里；到2010年，城市人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方公里。交通状况航空昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。

铁路京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路主干线纵横穿越。公路昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。

水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口220公里。南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。南昌市经济持续稳定增长，人民生活水平及消费水平也得以不断提升，城市化进程的不断推进，带动南昌市商贸业的发展。宏观经济南昌实现社会消费品零售总额634.43亿元，同比增长20.1%。消费品零售额快速增长，市区对商业集聚效应增加，同时，消费品市场呈现批发零售业和住宿餐营业联动发展新格局。消费品零售额快速增长

1月至9月，南昌市实现GDP总量1558.64亿元，同比增长14.0%；财政总收入239.67亿元，同比增长37.6%；工业增加值462.21亿元，同比增长20.5%；新批外商投资企业197家，同比增长74.34%，实际利用外资13.99亿美元，同比增长18%；进出口总值37.49亿美元，同比增长56.2%，经济发展呈现良好态势。经济总量超速提升商业现状发展历程商业类型经营方式南昌商业发展概况近年来，南昌市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人——大商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩、外商投资突破性发展。发展历程1、业态发展水平低；2、本地商家连锁化程度低；3、小规模、分散型经营；4、一些商业区域有场无市，最明显的当属胜利路（当时还不是步行街）；5、商圈少，辐射区域较小；起步阶段发展中阶段现阶段未来发展规划1、明确各商业能级的功能分布；2、确定以商业核心为发展目标，扩赛周边加大辐射力度，商圈初步成型；3、在强化本地连锁商业的同时扩大招商，引进外来强劲的商业合作伙伴（如沃尔玛、麦德龙）4、开发商业地产；1、商圈成型，功能分布明确；2、主要商业品牌建立连锁效应，基本解决早期商业零散不集中的情况；3、商业地产已正式步入南昌房地产市场主流地位，商业产品供求同比历年逐渐放大；4、商业地产进入瓶颈期，营销节奏过快，没有后期产品用以填充市场需求缺口；1、建立更多的商圈以用于填补部分新区商业缺乏的情况；2、从纯住宅体系转型变为商住办三项产业发展；3、引进更多外来商业，催化本市商业发展；据统计，南昌市现有3万多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、粮油机械、物资建材、汽车销售、化肥农药、进出口贸易、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的总体思路，正逐步发展成现代区域经济中心城市。

南昌主要商业类型综合性百货商场：如财富购物广场，其特点是经营规模较大、经营品种较为齐全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相对较高，多采用专柜经营的方式。百货与超市相结合的业态：如沃尔玛、大众购物中心、百货大厦、洪城大厦、天虹等，其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，从而把两者的优势有机地结合起来。经过多年的建设，南昌的商业已经发展成一个类型多样、网点密集、市场规模可观的重要支柱产业。目前，南昌市的商业类型主要有以下几种：沃尔玛财富中心进口水果日常百货主题性商场、专业市场：如金童女人街、万寿宫、百汇鞋城、赛博数码城、红星美凯龙家居、迎宾家居广场、江西国际家居港、江西国际汽车城、香江家私、香江商贸城等，其特点是经营品种限于一定的主题。专业批发市场：主要有洪城大市场、联信大市场、五华大市场、摩托车大市场、洪城汽配市场、深圳农产品批发市场等，此类市场多以批发为主，具有交通便利、规模大、产品齐全、辐射力强等特点。连锁专卖（专业）店：主要是服饰、医药等，如美特斯邦威、森马、阿迪达斯、耐克、李宁、黄庆仁、开心人等。个体经营的独立街铺：单店规模小，其特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但客流量较高。万寿宫电脑城药房服装沿街商铺洪城大市场南昌商业主要经营方式目前最为主流的商业经营方式大体分为两种：自营商场以购销的方式自行进货销售，自担经营风险。招商◆

出租，商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。◆

保底抽成，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽成，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽成。◆

纯分成，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共担风险。商圈简述商圈简介商圈分析总结南昌市商圈基本概况目前，南昌市已拥有商业网点3万余个，并拥有百货大楼、洪城大厦、大众购物中心、丽华购物中心等多家营业面积超万平方米、销售额超亿元的大型零售企业，太平洋、沃尔玛、北京华联、上海农工商、上海华联等国内外知名零售企业也先后进驻南昌。红谷滩商圈

以红谷滩新区CBD为核心向外延伸的新晋商圈，辐射范围较窄，主要针对客群为红谷滩居住的居民。八一商圈

以南昌市城中心八一广场为商业核心向外延伸，是南昌市主要商业集中地，周边商家数目繁多，更有两条繁华的商业街，中山路和胜利路。洪城商圈

依靠洪城大市场的繁华所形成的商圈，辐射范围不仅限于本市消费者，更有外地人士来此地批发货物，是南昌市商品流通最大的商圈。青云谱商圈

受交通限制，城南区域自行形成了一个属于自己区域的商圈，商业辐射向南延伸。商业分布状况/中心区（八一商圈）经过多年的发展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。八一广场作南昌市第一个核心中心区，是江西最具现代大都市气派之地。沿八一大道，依托电信大楼而形成的电子通讯商城及小型街铺，新大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品类型。八一广场优势：1、作为南昌核心商业区，带动南昌整体商业发展；2、以八一起义纪念碑为核心，在带动商业的同时，弘扬红色革命精神，不仅是商业的发展，更是人文的进步；3、以其为中心的1公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、在建的财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场呈七足鼎立之势。劣势：1、由于人口流动越来越大，交通堵塞问题日益严重；2、同样的，由于商业带动城市发展，大批量的客源流动，但缺乏城市管理，商业街的脏、乱、差暴露的一览无遗，以中山路商业街最为突出；商业分布状况/洪城商圈洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与发展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。已成为综合批发市场的龙头，洪城大市场的逐步繁荣还带动其周边大市场的相继形成和发展，并形成了辐射全省的洪城板块批发市场商圈。经营面积25万平方米的金润物流中心以其环境、规模、配套、管理等全面的提升带动了洪城板块商业批发市场的发展并形成了洪城商圈新的格局。洪城大市场优势：1、目前已成为辐射全省乃至周边城市的大型集贸市场，带动南昌物流物流批发产业；2、洪城客运站一方面舒缓市中心客运站的客流压力，另一方面可以引导外来人士进入洪城大市场，提高知名度；劣势：1、市场过大，缺乏有效管理，商场内部环境恶劣；2、由于政府规划而导致部分商家转移至红角洲的华南城，商场面临转型，后期规划尚未明确，前景模糊；商业分布状况/青云谱商圈南昌市城南的青云谱区位于城乡结合部，商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。青云谱区全区共有商品市场16个，种类反对、覆盖面广，是城南大型物流运输关口。本区域商业网点1103个，新溪桥——包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是该区人口最密集的地方，其他临街小商店主要沿井冈山大道分布，数量约300多家，消费对象主要为周边居民。解放路、井冈山大道优势：1、由于交通不便等问题，导致城南片区形成小的生活区域，青云谱商圈解决了该区域内居民对商业需求的问题；2、徐家坊客运站，昌南客运站等交通关卡的开通，带动了区域发展，人流量的上涨也成功催化了该区域商业的发展；劣势：1、缺乏统一管理，商业布局较为零散，区域缺少大型专业商厦、市场；2、规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施；商业分布状况/红谷滩商圈红谷滩作为南昌城市发展新区，以高标准、高起点进行建设。区域发展速度惊人，原本预计“十年后看红谷滩新城”的发展规划也在短短数年间完成，如今的红谷滩已然成为南昌CBD核心，高端商务聚集地。区域房地产发展的同时也带动了商业的发展，区域内商业以商业地产为主。作为南昌的商务核心区域来建设，起点高、未来消费层次高。该片区将成为昌北的市级商业服务中心，并集购物、休闲娱乐、餐饮于一体，也是继昌南城八一广场商圈后的又一南昌核心商业中心区。CBD核心优势：1、随着新城市中心的规划与建设，红谷滩将形成新的城市商业中心；2、交通的不断完善，随着地铁的开通，红谷滩区的人流量将会得到很大的改观，这也是促使区域商业发展的主要因素之一；劣势：1、人气不足是目前区域商业的最大缺陷；2、商业种类单一，基本上都是大型百货超市，限制了消费者的可选性；商业分布状况/总结城市化进程的不断推进，带动南昌市商贸业的发展。总结：

目前南昌市商业正在由传统商业向现代商业转变的起点上，在把南昌市建成中国中部“现代区域性中心城市”，并对商业提出“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的具体要求下，南昌市商业将进入新一轮发展时期。以八一广场为核心的南昌市第一商圈正在发展成南昌乃至全省的购物天堂，也将成为京九线和江西周边地区商贾云集之地。它的建设与发展将大大增强南昌作为省会中心城市对全省乃至周边地区商业的辐射力和凝聚力，并将进一步完善和提升南昌的商业。

洪城商圈已形成了以现代大型综合性批发市场为龙头，以特色专业市场为基础的商品市场建设格局。同时，规划及在建的市场为应对日益激烈的市场竞争，正通过不断扩大规模、丰富经营品种来扩大商圈辐射半径，以达到提升市场的竞争力。

青云谱区与青山湖——京东板块的商业氛围淡薄、分布零散、业态较单一，商业分布以专业市场为主，社区商业配套为辅，还没有形成区域性商业中心。而红谷滩新区的商业氛围极其淡薄，但随着新城市中心的规划与建设，红谷滩将形成新的城市商业中心。现状：目前南昌已成型的商圈仅有4个，其余片区的商业分布相对零散，各个片区的区域性的商业中心尚未形成。商业地产分析商业地产概况商业地产现状重点个案分析SWOT分析南昌商业地产概况目前南昌的房地产市场正处于转型阶段，从原本老旧的纯住宅体系模式转为“商、住、办”三系综合发展模式，今年来以商业地产的发展最为可观。2009年-2012年（上半年）商品房供应占比从近年的供应体系上来看，2011年变化最大；其整体表现为，商品住宅出现大幅缩水，办公、商业产品供应量环比去年翻至一倍；商铺投资热潮席卷南昌市，商业一度压过办公成为投资客热捧的产品；对于2011年的南昌楼市而言，全国整个房地产住宅市场处在一片调控声中。在调控伊始，不少业内人士预测处于不限购不限贷的商业地产，无论从市场地位还是房产企业开发地位而言，都将迅速崛起，逐渐步入黄金时期。

上半年，南昌商业地产在调控政策下成交量和成交均价稳中有升，显示出目前南昌商业地产市场发展已经步入成熟期，一路艳阳高照。下半年，统计数据表明，南昌有逾百万平方米非住宅类房屋在消化中，在普通住宅依旧限贷限购的情形下，下半年商业地产成为了南昌楼市主角。产品供求的稀缺，导致商业市场一直处于低位。万达广场恒茂梦时代华南城

参照近一年来南昌市商业市场的走势，可以总结成简短的一句话，那就是“受个案影响较大，总体供求维持在低位”。从图中可以看到，出现的几次高供求期均是有较大体量的纯商业项目入市，从而带动整个市场的活跃度。

就以上情况，我们可以得出一个结论：并不是现在市场不好而导致商业产品的供求走势一直处于低位，而是因为没有更多更好的产品入市，催化市场向前发展。

在目前市场库存稀缺的时候，正是推出商业产品的大好时机，恒茂梦时代就是个例子。一方面可以正确的引导投资客户入市，另一方面也可以再次打出品牌知名度。当下商业地产走势重点商业个案/红谷滩万达广场万达倾力打造CBD中心的商业核心项目位于南昌市红谷滩CBD核心中央商务区，凤凰中大道与会展路交汇处。项目占地约200亩，总建筑面积约55万平方米，是南昌红谷滩万达广场投资有限公司斥资60亿元打造的大型城市综合体。项目处于红谷滩新区核心地段，向北二十分钟抵达昌北国际机场，向东十分钟抵达老城区，向南十分钟抵达西铁路客运站，向西十分钟上高速，并与即将建成通车的红湾公路相邻，交通便捷。万达是国内知名的商业地产开发商，在南昌开发的地产项目已经有三个了，分别是万达星城、八一广场万达广场和红谷滩万达广场，可以说万达所到之处象征着该片区的商业发展潜力。2011年4月份正式入市销售，首批商铺开盘即售罄。7月30日。二期商铺开盘，与首批商铺一样，开盘售罄。30000-40000元/㎡35000-60000元/㎡红谷滩万达广场的入市，打开了南昌市商业市场供求的大门，开盘即售罄的火爆场面印证了南昌市商业产品需求量的空缺，同时也激发了消费者购买商铺的投资热潮。重点商业个案/华南城红谷滩九龙湖片区的“商贸港口”项目位于南昌市红谷滩新区九龙湖及红角洲片区交汇处，生米大桥西延线即城市二环线以南、320国道以东、向莆铁路以北、昌樟高速、建设中的西客站（1.3公里）和地铁2号线终点站以西区域内。城规划用地总面积2平方公里（3000亩地），总建筑面积为428万平方米，分三期建设，总投资100亿元人民币。属工业制造业配套项目。项目集商品展示展览交易、仓储配送、综合商务、商住及生活配套区等四大功能分区组成。继洪城大市场之后，又一个辐射全省乃至周边省市的大型商贸物流市场，华南城位于政府目前主力打造的红谷滩区九龙湖板块，目前整个项目的供求量之大，主导着南昌市商业市场的走势。2011年10月份，首批招商选铺正式启动，选铺只针对经营客户。商铺持续供应，面积在30-60㎡不等，折后价格为11000元/㎡。拒绝投资客选铺，也就是说，华南城是以带动区域商业为主。销售商铺的同时低价出售住宅产品，全方位带动区域生活氛围。万达广场的商业在短时间内售罄后，南昌商业市场出现了一段空窗期，华南城的入市填补了商业市场的需求，同时也带动了政府重点打造区域的商业环境。重点商业个案/恒茂梦时代国际广场市中心功能最完善的未来商业综合体项目位于城市主干道旁，北靠北京路、东临上海路、西近都会路、南靠少春路。项目耗资百亿将都市最高端的购物中心、包罗万象的美食广场、星级IMAX影院、国际商务写字楼、国宾级精致SOHO、“森”态屋顶公园、梦幻天幕广场等功能组合汇聚一城。恒茂在南昌也有一定时间的开发历史，前期做住宅和办公产品为主，较少涉及商业地产。因为发觉南昌商业开发前景正处于一个快速发展期，恒茂正在青山湖区中心地段打造一个旗舰型的商业项目，不仅带动了整个南昌市的商业发展，同时也会使得青山湖区域形成一个全新的商圈。项目于2011年年底面市，主要产品是SOHO写字楼是底层商铺。2012年上半年，仅6个月的销售周期，就与华南城并肩，主导着南昌商业市场的走势。折后均价40000-50000元/㎡，为南昌目前价格最高的商业产品。华南城因为体量大主导商业市场供求走势，而梦时代因为价格突出主导着市场价格起伏。华南城成功的填补了南昌市商业地产需求缺口，但是由于价格低、位置远的原因，无法影响到高端商业市场。此时，恒茂梦时代的高调面市，成功的带动了南昌高端商业市场的供求走势。南昌市商业地产SWOT分析SSWOT分析W0T劣势(weakness)机会(opportunity)威胁(threat)优势(strength)1、目前楼市受调控政策所制约，发展受到限制，此时不在限购范围内的商业地产，成功的分流了投资客的投资需求；2、政府大力开发新区，同时打造该区域商业核心（如九龙湖片区、麻丘），商业地产发展空间大；1、稀缺的市场库存，竞争相对办公、住宅市场较小；2、城内大商场、城郊大市场、城外大流通的格局基本形成；3、目前投资客较为盲目，没有好的投资产品吸引其主动入市；1、目前商业市场受个案影响较为严重，主要是没有高品质产品分流客户；2、消费者可选范围较少，故而也限制了投资意向；1、自2011年下半年起，南昌办公市场将会有很多新产品入市，会分流商业市场投资客源；2、政府“炒作”九龙湖片区意向明确，其他区域商业市场开发难以吊起区域市场热度。综合分析/总结综合分析未来走势及预测

通过国内Shoppingmall的发展情况不难看出，与南昌市经济发展水平相近的多个城市均已在Shoppingmall的建设方面迈出了实质性的步伐。南昌市已经初步形成Shoppingmall的生存发展空间，但是选择那种模式的S