2016年上半年江西房地产估价师制度与政策：房屋征收评价收费试题

2016年上半年江西省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估收费试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按_的不同，可将物业划分为自用物业和出租物业。A.所有权性质B.存在形式C.占有形式D.使用性质2、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为（）。43.2%50%56.8%70%3、关于资金时间价值的说法，错误的是_。A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较4、房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。A.决策分析，规划设计，建设，租售B.决策分析，可行性研究，建设，租售C.投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售D.投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理5、某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况修正系数为。A：0.91B：0.92C：1.09D：1.10E：工业用地的监测点评估价格6、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/近，后街路线价为3800元/面.如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为.【2006年考题】A：22mB：28mC：38mD：50mE：工业用地的监测点评估价格7、在经济寿命期限内，企业周定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。A：会计主体B：持续经营C：会计分期D：货币计量E：执行层的组织协调8、田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金贷款利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从执行新的利率。A：2012年7月7日B：2012年8月1日C：2013年1月1日D：2013年7月7日E：执行层的组织协调9、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是_。A.建筑高度B.建筑间距C.建筑密度D.建筑后退红线距离10、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。A：地役权B：抵押权C：典权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格11、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中四级资质注册资本应在一万元以上。1008002000500012、某宗房地产的总建筑面积为6000近，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元.某人购买了其中的300近，该部分的房地价值为126万元.假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。A：5.00%B：5.25%C：5.42%D：5.75%E：工业用地的监测点评估价格13、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%,此项目的财务净现值是一万元。单位：万元A.年份012345H.现金流入200200200200200O.现金流出800V.净现金流量-800200Y.200Z.200Z.200Z.20014、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。A.移动平均法B.指数平滑法C.市场因子推演法D.简单平均法15、棉子油中毒是指棉子中含的引起的，这些物质存在于A.棉子酸，粗制棉子油中B.棉子酸，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中C.棉酚，粗制棉子油中D.棉酚，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中E.棉子酸，棉壳中16、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m2,约定建筑面积为95m，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m?。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元/m2。A：3868.92B：4000.00C：4072.54D：4286.89E：工业用地的监测点评估价格17、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是一元/m2。-100-50C.50D.10018、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是之日。A：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B：房屋拆迁许可证颁发C：拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D：房屋拆迁实施E：执行层的组织协调19、某一交易实例房地产的使用面积为3000,成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%）,首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为元人民币/近。（近）A：17484.19B：19019.99C：19753.57D：20538.77E：工业用地的监测点评估价格20、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（）。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差21、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以—进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提22、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。A：开发-销售模式B：开发-持有-出租-出售模式C：购买-持有-出租-出售模式D：购买-更新改造-出租模式E：借款合同23、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素24、在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为一万元。A.1504B.1404C.1304D.120425、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。A：投资价值B：谨慎价值C：快速变现值D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、用益物权包括_。A.承包经营权B.建设用地使用权C.债权D.典权E.所有权2、会计核算中的报账主要是通过来进行的。A：填制记账凭证B：登记账簿C：复式记账D：编制会计报表E：执行层的组织协调3、征收集体土地，土地补偿费应当归—所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D.土地使用者4、已知某笔贷款年利率为12%,按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。A.12.35%B.12.55%12.68%12.93%5、资产负债表中应在资产方反映的项目是_。A.预收账款B.应付账款C.应收票据D.预提费用6、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有_。A.资金时间价值是资金的增值特性使然B.利率是资金时间价值的一种标志C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等7、房地产交易双方在合同完成后一天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。12090C.60D.308、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。A：根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务B：表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务C：银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等D：负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等E：表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务9、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。土地购置贷款土地储备贷款土地开发贷款D.建设贷款10、在估价中，测算开发利润时应注意_。A.开发利润是所得税后的B.开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润C.直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本D.成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息E.销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值11、下列表述中，正确的有（）。A.开发经营期可分为开发期和经营期B.开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C.开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D.经营期可具体化为销售期和出租期E.在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期12、居住用地划拨的范围主要包括等。A：城市基础设施用地B：农贸市场C：重要旅游项目D：征用区域农民自住住宅项目E：住宅合作社集资建房13、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括_。A.价值相对指标B.结构相对指标C.强度相对指标D.动态相对指标E.时期相对指标14、建筑物净收益二—义建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格15、城镇房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的—等因素，以房地产市场评估价格确定。A.区位B.用途C.权益D.建筑面积E.产权性质16、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。A：估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务B：委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务C：估价机构或估价师与估价需求者有利害关系D：超出自己的业务范围的估价业务E：自己的专业能力难以胜任的估价业务17、某写字楼的建筑面积为8X104m2,可出租面积系数为80%,公用建筑面积系数为15%,则该写字楼出租单元内建筑面积是_X104m2。5.26.4C.6.8D.7.618、《中华人民共和国担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的。A：20%B：25%C：30%D：35%E：执行层的组织协调19、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为_。3000元6000元1.5万元3万元20、造成成交价格偏离正常市场价格的因素有一等。A.利害关系人之间的交易B.供求不均衡C.急于出售的交易D.交易税费非正常负担的交易E.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易21、从房地产投资的角度说，风险是指_。A.房地产投资结果的好坏程度B.获取预期投资收益的可能性大小C.房地产投资项目激烈竞争程度D.房地产开发程度22、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。A：使用一年后发现屋面漏水B：办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C：办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D：尚未使用即发现下水管道堵塞E：下雨时发现外墙渗水23、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A