2015年上半年青海房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁关系保护试题

2015年上半年青海省房地产估价师《制度与政策》：商品房屋租赁关系保护试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为_。12.55%12.68%14.75%15.01%2、政府举行国有土地使用权招标出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价提供参考依据，这就是一种评估。A：原始价值B：理论价格C：清算价值D：投资价值E：工业用地的监测点评估价格3、行政裁决应坚持—的原则。A.公平B.公正C.及时D.以上均正确4、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是_。A.条形基础B.桩基础C.箱形基础D.整体式筏式基础5、开发项目总投资包括—和经营投资。A.前期投资B.后续投资C.建设投资D.管理投资6、各种商品的需求弹性不同：为了揭示商品价格弹性高低，可以根据弹性系数的绝对值的大小进行比较，当IEdl=0,称需求为_。A.单一弹性B.缺乏弹性C.富有弹性D.完全无弹性7、在某商业临街深度30.48m（W100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元.根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为。A：1204万元B：1374万元C：1404万元D：1536万元E：工业用地的监测点评估价格8、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m?和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元/m2。A：4800B：5124C：5800D：7124E：工业用地的监测点评估价格9、现有总建筑面积为1500m2的某在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年.估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%,折现率为12%.该项目续建完成后的总价值折算到现在为。A：3939.61万元B：4433.88万元C：4768.50万元D：5652.09万元E：工业用地的监测点评估价格10、《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是_。A.公平B.公正C.等价有偿D.以事实为依据11、随着政府土地储备制度的建立，—划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A-存量B.增量C.流量D.减量12、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。A：货币补偿B：产权调换C：产权调换或货币补偿D：加倍补偿E：房地产估价机构必须加盖公章13、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于_。A.现金折扣B.数量折扣C.折让D.季节折扣14、某房地产现房价格为4000元/m2,预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2,则该房地产的期房价格为一元/m2。330033243335357315、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2,其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2,恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是一万m2。A.500B.700C.800D.100016、商业银行的外部组织形式中，目前只有美国采取形式。A：单元银行制B：总分行制C：集团银行制D：连锁银行制E：执行层的组织协调17、下列有关企业利润公式不正确的是_。A.分配（应付）利润=经营利润-（盈余公积金+公益金+未分配利润）B.税后利润=利润总额-所得税C.经营利润=销售（含出租、自营）收入-经营成本-期间费用-销售税金D.利润总额=经营利润+营业外收支净额18、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。A：125B：250C：300D：375E：执行层的组织协调19、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。 上述情况中，存在名义价格的是_。A.第（1）、（3）种情况B.第（3）、（4）、（5）种情况C.第（23、（4）种情况D.第（2）、（4）、（5）种情况20、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%,期限为10年，按年等额还款的抵押贷款.如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为。A：12%B：19.27%C：17.18%D：27.10%E：借款合同21、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。A：利润B：价格C：价值D：收益价格E：工业用地的监测点评估价格22、物业管理实施原则是。A：业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合B：业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合C：业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合D：业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合E：执行层的组织协调23、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是_。A.公共使用的排水沟B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积24、住房公积金的结息日是_。5月31日6月1日6月30日7月1日25、收益法中所指的收益是_。A.估价时点前一年的收益B.估价时点前若干年的平均收益C.估价时点以后的未来预期正常收益D.估价时点前最高盈利年份的收益二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有_。A.社会养老保险B.健康保险C.劳动工伤保险D.意外伤害保险E.失业保险2、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为_。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E.软弱型竞争者3、基准地价是城市中均质区域内的土地_。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格4、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是_。A.物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入B.它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C.能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D.它代表物业实际获取的收入E.实际租金收入与潜在毛租金收入相等5、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为.【2005年考题】A：0.5B：1.0C：1.5D：2.0E：3.06、不能为金融机构提供建设贷款担保的是。A：用其他房地产做抵押B：提供质押C：物资抵押口：第三方担保E：借款合同7、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于基金。A：契约型B：公司型C：封闭型D：开放型E：执行层的组织协调8、从可将物品划分为有形财产和无形财产。A：可否移动的角度B：移动是否影响其价值功用的角度C：是否具备物质实体形态的角度D：可否流通及流通范围的广度E：执行层的组织协调9、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。A：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地B：私有住宅转让后不用于居住的^按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D：根据城市规划土地使用权应当出让的E：转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的10、—是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为A.房屋出租B.房屋承租C.房屋转租D.房屋抵押11、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。123412、下列属于限制流通物的包括。A：弹药B：麻醉药品C：文物艺术品D：化工物品E：武器13、下列关于物权和债权，表述错误的是。A：物权和债权都属于财产权的范畴B：债权是请求权C：物权是支配权D：物权是请求权E：执行层的组织协调14、某开发商向银行申请了利率6%,期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为万元。A：7.59B：7.28C：13.59D：6.05E：借款合同15、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法16、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为一元/m2。A.5025030035017、法律规定可以属于集体所有的自然资源有。A：森林B：矿藏C：水流D：山岭E：荒地18、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的分析。A：需求B：供给C：竞争D：市场占有率E：借款合同19、销售税费包括_。A.两税一费（营业税、城市维护建设税、教育费附加）B.交易手续费C.土地增值税D.印花税E.企业所得税20、估价报告书的内在质量取决于_。A.估价方法选择的正确性B.估价报告的文字表述水平C.估价结论的准确性D.估价报告书的格式21、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。A：继续作为城市基础设施用地的B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的C：国有企业改组为股份合作制的D：国有企业租赁经营的E：非国有企业兼并国有企业的22、电磁波对人体的危害