广场项目定位定量及开发策略研究报告

昆明万达广场项目项目定位定量及开发策略研究报告第一部分研究思路目标沟通德思勤对本项目目标的理解项目整体发展核心问题思考本报告研究思路1234目标沟通我们的开发目标是什么？利润最大化进一步提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售持续增长德思勤对本项目目标的理解叫座树立片区高价实现全市范围的高销售率在2010年的曲靖地产市场中取得非凡的影响力

……叫好打造一流的新型商业中心成为市民中意的消费场所建设城中心生态人文社区为政府税收、就业做贡献竖立城市建筑景观的新地标

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项目整体发展核心问题思考从我们操作的多个综合体项目来看，都市综合体成败的关键点在于是否有足够的市场支撑力，如何最大化发挥复合价值，而对于本项目而言，以下三个问题很重要：项目地块自身条件有什么优劣势，对项目发展又怎样的影响？综合体内部商业与其他物业的关系如何，如何以商业价值带动其他物业的价值？使整体价值最大化？？？13发掘项目地块的核心价值从价值最大化的角度出发为项目各物业需找发展机遇未来市场需求是否足以支撑原规划体量，综合性项目的市场机会在哪？？2项目定量研究1.项目地块研究解析地块特质，及其对项目发展的影响3.各物业发展机遇分析寻找市场空白，发掘变现能力最强的物业。通过对消费者、投资者和经营者的研究，发掘项目发展机会本报告研究思路4.项目定位定量研究研究并确定项目发展内容并为项目确定适宜的市场定位；构建项目物业种类、功能及规模，明确各个物业产品类型及规模配比+5.项目开发策略研究项目开发策略与开发时序研究6.初步经济测算根据项目开发策略对项目进行初步经济测算+所有研究的核心均围绕：物业的价值2.宏观背景研究分析项目经济、规划宏观背景，及其对项目发展的影响+第二部分项目定位定量研究项目整体定位研判商业物业定位定量商务办公物业定位定量酒店物业定位定量住宅物业定位定量12345项目整体定位研判1项目整体发展定位研究思路项目地块与宏观背景研究结论回顾物业发展机遇研究结论回顾项目发展综合评价项目核心价值提炼项目整体定位建议项目整体发展定位研究思路地块研究宏观背景研究物业发展机会研究项目综合评价项目核心价值提炼项目整体发展定位项目地块与宏观背景研究结论回顾项目地块城市发展政策影响规划前景本项目地块是曲靖中心片区核心区域内，规模最大的地块；优越的交通区位条件将促进本项目在建筑外观、功能定位、硬件条件、目标客群等多方面达到高标准，使之真正成为曲靖中心片区的标志性建筑群。曲靖规划建设100万人口、100平方公里的珠江源大城市，在人口支撑、消费力提升和城市建设等方面上都将为本项目发展创造良好机会；曲靖目前全市经济正处于一个上升期，经济的发展和收入的提高也将推动消费的活跃；随着麒麟商业广场的开业,使得南路消费人群有向北边移动的变化,随着政府的规划和周边楼盘的开发和入驻,本项目周边商业氛围日渐浓厚。近期政府颁布的一系列房地产调控政策，从短期来看，对本项目的成交有一定影响；但是从长期来看，由于整个房地产市场的规范化发展，本项目将拥有良好的长期发展机会。曲靖作为滇东城市群的东部增长极规划2020年建设成为百万人口珠江源大都市，未来十年人口增长，经济发展将带来大量的商业商务居住等方面的需求；麒麟区作为未来特大城市CBD，也提出了新建综合性购物中心、商务金融中心的要求。位置核心，交通优越，规模宏大；城市经济发展收入提高推动消费的活跃；未来城市规划前景远大，人口经济增长带来商务商业居住需求。曲靖未来的整体商务环境还需要产业发展支持，对于银行、保险、金融等行业的企业需要形象较好的商务办公产品；小企业对办公场所位置的需求逐渐提升，部分客户表示有购买自用的打算。物业发展机遇研究结论回顾商业商务办公酒店住宅商业新产品、新创新、新品牌及新型的商业模式和业态规划有机会获取市场青睐；订制式商务办公物业有市场机会，可突破；舒适型住宅与小户型公寓适应市场，可发展；本项目需要发展高星级酒店，产权式酒店作为新型投资产品，市场机会可挖掘。能够符合项目发展目标的可售的产权式酒店作为曲靖房地产市场一种新型的投资产品，能够引起市场投资客户的热点关注；未来城市经济的发展带来商务往来的需求，高星级酒店未来竞争激烈，考虑到城市远景发展规划、项目区位和整体价值，以及政府对本项目的期望和要求，本项目需要发展五星级酒店。区域交通生活配套成熟，居住氛围较浓，适宜发展住宅产品；区域土地的稀缺性使得未来增值、保值趋势明显，将引发投资热潮；总价相对较低的小户型产品作为初次置业者和投资客户的目标，成为楼市下一个热点。曲靖未来商业发展前景看好；当前及未来商业供应量大，对本项目构成威胁；现有商业业态落后，升级换代是必然的趋势，给本项目带来机遇；产权式商铺成为市场投资热点，但尚未完全通过市场考验，短期看好，长期有待观察。StrengthsWeaknesses地理位置较好，交通便捷是曲靖位置最核心、规模最大的项目，有发展都市综合体的先天优势紧邻城市核心商圈，具有承接核心商圈升级改造的发展机遇目前的全市无高品质商务产品供应未来集中商业供应量放大，存在一定的市场竞争高星级酒店市场竞争激烈项目周边建筑景观一般，对项目品质有一定影响OpportunitiesThreads曲靖作为滇中城市群东部增长极，规划2020年发展为百万人口的珠江源大都市。城市化进程和人口发展，带来大量商务商业居住需求区域周边的规划力度加大所产生的拉动作用位于具有保值性、投资价值的，未来前景良好的城市中心商业销售后返祖的模式尚未完全经过市场的考验，如果在本项目入市之前出现问题，将会带来不利影响与南片区同类型项目构成一定的竞争关系项目发展综合评价规划：未来城市CBD；都市综合体；交通：麒麟北路与三江大道连通城市；汽车客运站带来周边县市人流；规模：超级规模，龙头大盘；政策：政府积极政策推动；区位：紧邻核心商圈，城市地理中心；竞争：商业竞争激烈；商务氛围不足。现状：现为军事用地，周边居住氛围好，商业商务氛围淡认知：地块位置好，周边配套齐全。商业消费：商业消费还处于“马路经济的”阶段；现有集中商业业态档次一般，人气不足利好不利策略总结：以规模优势领导者的策略以创新产品的差异化竟争策略以品牌提升的品牌策略以区域再造的整合策略项目核心价值提炼项目处在曲靖麒麟区核心片区，是未来规划的珠江源大都市CBD。三江大道和麒麟北路连通城市，到市区各处都在十分钟之内；地块西侧汽车客运站带来周边县市人流。政府多种政策大力支持配合，多方面资源整合能力，提升项目决策与执行效率。区位价值交通价值政府资源价值项目集商业，商务办公，酒店居住、精品住宅等于一体，复合价值领先。项目80万㎡的超级规模，成为区域乃至整个曲靖最大的都市综合体。综合体价值规模价值五大核心价值物理属性关键字：“CBD首城”—规模—创新—地标项目整体定位城市中心区域价值先行者引领者城市领先物业提升城市形象多种物业类型集成多元化的功能组合CBD首个·商务金融购物娱乐文化综合城项目整体定位——形象定位昆明万达广场改变城市历史，创造生活传奇80万㎡都市综合城，和谐多元的城市新中心多元文化有机融合，魅力生活体验之城关键词：时尚、便利、舒适、丰富、国际化、多元化项目整体定位——形象阐述项目整体定位——形象阐述多元物业复合，多主题、都市时尚风情，组团围合、街区开放关键词：开放、归属、丰富、空间感、城市中心化产权式酒店金融大厦商务公寓复合商业精品公寓高品质住宅资源平台商务住客相互补充高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质资源平台提升形象价值联动复合提升本项目都市综合城内部各物业之间将形成价值复合联动，产生价值聚变效应，商业将共享金融大厦、SOHO商务公寓、产权式酒店、精品公寓、高品质住宅的综合资源平台，从而使本项目价值商业价值大大提升，形成特有的市场竞争力。项目整体定位——功能组合商业定位定量2商业定位研究商业定量研究商业定位思路环境城市环境商业环境市场空白点各利益方需求商家需求消费者需求发展商愿景内部资源环境地块商业价值商业SWOT分析案例研究川崎购物中心昆明东南亚风情第一城商业定位商业物业定位定量研究曲靖未来商业发展前景看好；打造曲靖市地标性的中高档商业中心；使一切现有商业不再构成实质性的威胁。物业类型商业整体发展方向商业业态发展方向商业物业物业发展方向结论回顾大型综合商业专业店餐饮、休闲娱乐商业街商业物业定位定量研究案例研究—案例选择依据参考案例与本项目在城市的区位地段上有相似性；参考案例的物业类型组合有相似性；参考案例的在硬件建设和业态规划上有创新性，对本项目有一定的借鉴意义；参考案例的开发过程比较成功，对于本项目有一定的借鉴意义。商业物业定位定量研究——定位研究为了在“高起点，高定位，高水平”的原则下，实现项目的长远价值，我们把选定参考案例的区域放在目前商业发展水平较高，发展程度较为成熟的国内外一、二线及国外城市，参考项目的特征与需求，拟定选择参考案例的合理原则如下：案例研究—川崎购物中心商业物业定位定量研究——定位研究川崎购物中心于2006年9月开业，总面积约两万两千平方米，店铺面积约两万四千平方米，有300家专门店。

川崎购物中心提倡人和自然的协调；人与人、自身和社会之间关系的恢复；在富足之后，要重新拾起对回忆寻求。所谓再生的实际行动，要对外面的世界开放，川崎购物中心成为一个开放式的购物中心。商圈：一级商圈的人數约35万人，二级商圈约54万人，三级商圈约58万人，共计有147万人。除了商圈人口之外，川崎车站的乘客数量也相当大，使得川崎Lazona的客源能和庞大的流动通勤族结合。川崎购物中心不只单纯提供生活上的需求，提供让消费者可以与商场互动的方式进行软体规划。商场设定有三个主题：一、音乐方案：消费者可在此听音乐、买CD，如商场内有musiccafé，店中每一个桌子都附耳机、提供音乐，让消费者在喝咖啡的同时也能享受聆听，甚至广场中也提供有演奏表演；二、提供旅行资讯：类似候机室的空间可提供阅读、提供咨询。相关旅行资讯，并设有travelagent，提供咨询；三、饮食方案：饮食不但以美味、安全为主，也和其他主题互相连接。购物公园的成功典范案例研究—昆明南亚风情第一城商业物业定位定量研究——定位研究南亚风情第壹城在透彻研究现代商业发展趋势与昆明气候特点和消费习惯的基础上，以StreetMall的先进商业模式，整体规划布局项目内的商业、商务，将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供包罗万象的一站式服务，以30万平米的零售商业、5万平米的白金五星级酒店、9.6万平米的商务办公、4.3万平米的SOHO公寓、24.6万平米的高档住宅打造现代中央商业特区。

项目定位——省级中央商业特区1、由友好复合的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型国际化都市城市综合体。

2、以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设的现代城市商业、商务中心区。3、集高端商业、商务、住宅和生态水岸环境于一体、满足现代化城市生活理念的全明星建筑联邦。街mall的典范案例研究—昆明南亚风情第一城商业物业定位定量研究——定位研究南亚风情第壹Mall—引入StreetMall的先进商业模式，使整个项目的商业布局和商业动线都趋科学合理，具有了现代商业人性化、人文化、现代化的运营及服务特色。开放式商业街道是昆明人的最爱，而南亚风情第壹城StreetMall正好迎合了这一点，集合了昆明特色而开发的商业形态。建筑面积9.8万平米。其中，地下一层为家乐福超市大卖场，总面积2.1万平米，是家乐福集团在云南的旗舰店；地上1～3层为以国内一线品牌和国际流行品牌为主的零售业态；4层为云南面积最大、集合度最强的儿童天地；5层为时尚餐饮，引入世界各地风味美食；六至七层是五星级保利国际电影院、品牌健身、电玩、KTV。其中，电影院总面积6300平米，设有6个放映厅，一千九百个座位，是保利集团打造的西南地区旗舰影院。引进了家乐福、将打造西南第一家A级旗舰店，营业面积达到2.3万㎡，引进了全国知名三大院线之一的保利影院。商业街—

项目区域内设有5条主题特色突出，惠及各方面的主题商业街：南亚商业街、商业风情街，精品主题购物街，时尚主题购物街，社区配套商业，滨河风情酒吧街。其中第壹商业大道:将豪廷大酒店、南亚风情园、精品百货、休闲街、南亚第一国际、中央商业广场、家庭生活馆、数码城、南亚第一MALL、掌门地带等有机地串联在一起，并连接南亚路、星河PUB街、广场路、星河左岸、广场路。是充分满足城市生活需求的核心商业街。星河PUB街:引入采莲河水，形成特色风情街区，业态以酒吧、特色餐饮、演艺厅为主，凸显春融万物的昆明城市文化特质。星河左岸:沿采莲河定向设计酒吧、咖啡馆、冷饮、茶庄、美容纤体等休闲业态商铺，形成人与自然和谐交融的生态商业氛围。整体定位核心价值：提供购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等一站式消费服务场所，为中高端收入家庭，中高收入人群带来全新的消费概念和生活体验，形成现代、时尚、潮流的生活方式体验中心。商业物业定位定量研究——定位研究首个国际情景·体验·购物娱乐文化中心首个：占据曲靖商业物业发展的最高峰；国际：风格；情景体验：购物公园开放式MALL街；购物娱乐文化：一站式综合性全业态。三个唯一、四大特色、五大主题独特性唯一购物公园唯一体验大道唯一特色商业街区吸引力特有建筑特有的品牌（主力店、次主力店）特有主题特有的风格渗透率逗留时间通过提供广泛的娱乐、餐饮和购物选择，吸引了比传统零售项目更多的细分市场，重复光顾率较高、渗透率高将消费路线进行完美结合，通过延长活动路线提高顾客逗留时间，花费也更大，顾客体验更满意，整体定位——概念解读商业物业定位定量研究——定位研究档次及形象定位与消费者沟通的结果据问卷调查显示：你希望这个购物中心是什么档次？结果为：“中高档”——55.8%；“中档”——29.95%；“高档”——7.87%……对本商业项目的形象的期望？结果为：“舒适”——55.39%；“休闲”——44.66%；“时尚”——42.86%；“现代”——40.65%

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以家庭休闲体验为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体的，面对城市新兴中产阶级家庭的综合性商业中心东方都会中心商业物业定位定量研究——定位研究消费者定位金字塔尖人群（煤老板、高级公务员、大型私企老板、……）城市中产阶级家庭（公务员、教师、大型企业中高层、私营企业主……）中高收入，追求生活品质，注重生活品味注重精神满足，关注休闲娱乐生活家庭消费为主体商业物业定位定量研究——定位研究销售部分目标客户定位目标投资客户定位私营企业主：煤老板及、其他行业的私营企业主、外地到曲靖投资的人。企业中高管：曲靖卷烟厂、驰宏锌锗等企业收入较高的企业中高管。个体户老板：现有经营商铺的人。中高级公务员：收入较高、工作稳定、且具有投资意识的中高级公务员政策受益者：从城中村改造中受益的农民。经营商户销售部分目标客户定位本地现有商业经营户，以及将要经营商铺的人外地经营者：昆明及其它地方来曲靖经商的人。商业物业定位定量研究——定位研究业态定位大型综合商业全市性商业中心提升全市商业档次，引领全市当前商业发展最高峰带动提升本项目其他商业业态的价值美食街与休闲娱乐街区外向型商业建立与城市的联系营造区域人文氛围，提升整体区域形象提升商业价值，促进曲靖餐饮业的发展特色商业街全市特色商业打造集中性的商业街区，增加城市亮点餐厅、酒吧、健身等影院、百货、休闲餐饮等饰品、美发、装饰等区域价值商业价值商业业态服务性质作用专业店电子、通讯产品市场吸引品牌商家，形成新的品牌市场增强项目商业业态，提升全市专业市场形象商业物业定位定量研究——定位研究CBD首个情景体验式购物公园购物公园形象/主题定位商业物业定位定量研究——定位研究主题商城形象/主题定位商业物业定位定量研究——定位研究CBD首个餐饮、娱乐、文化、购物集中体验街区——东方不夜城CBD多主题特色商业街区商业街(住宅底商)形象/主题定位商业物业定位定量研究——定位研究业态组合展示不同商家特征，合理考虑不同业种和品牌的市场契合度多种主题和形象针对不同消费群体的心理特征多元化及多层次业态组合满足各消费群体需求销售和后期经营的角度考虑二者的平衡，规避矛盾以知名的中高档时尚百货（含服装、化妆品、电子产品、家居，可以带有精品超市等）为基本组合主力店次主力店街铺＋＋以中高档服饰旗舰店、美食广场、大型电玩、电子、通讯产品、国际名品、异国风味餐厅等为主要组合方向以精品饰品、个性数码、运动休闲、休闲食品店、电子、通讯产品等品牌及创意店铺为主要组合方向=零售餐饮娱乐商业物业定位定量研究——定位研究购物公园商业业态建议商业物业定位定量研究——定位研究楼层主题/主力店业态/业种-1F超市、潮流前线、餐饮大型超市、时尚服饰、时尚饰品/美容/美发/美甲，集中餐饮1F百货、男装名品馆、名车展示中心大型超市、百货、国际流行服饰、国际精品连锁、珠宝/钟表/眼镜、男皮鞋/皮具、男化妆品、保健品/滋补礼品、名车展示2F百货、女装精品、化妆品、休闲餐饮、百货、国际精品女装、女皮鞋/皮具、女化妆品、饰品、休闲餐饮3F百货、影院、美食广场、电玩城百货、影院、美食广场、儿童早教/反斗乐园、童装/童玩、电玩4F影院、健身/美容、餐饮影院、健身会所、主题餐厅、高档中式酒楼、风味餐厅、纤体美容5F-7F停车停车场

SHOPPING

MALL经营规模为6.5-7.5万㎡，其中主力店为大型超市（1-1.5万㎡）、百货（2-3万㎡）、影院（0.4-0.5万㎡），其他商铺面积为2.5-3.1万㎡，5-7层为停车场，建筑面积为2.4万㎡。主题商业业态建议整个项目地块主题商城部分分为16大主题。A地块在满足规划设计要点的前提下进行设计布局，以商业价值最大化为原则，不盲目追求容积率。如主题商城体量有剩余，则建议将书籍音像、礼品、当地特产、名品折扣主题布置在B地块内。B地块最终业态及体量视A地块商业销售情况而定，并考虑与A地块商业物业的兼容性和非竞争性。主题名称层数夜总会、KTV、酒吧不夜城4美食餐饮美食广场3证券保险金融金融街3婚庆主题花嫁城3茶文化主题茶都2数码、消费电子数码广场3家居、家饰艺彩世界3当地特产乡土情3酒文化主题世界名酒城3运动健康运动家3礼品礼品城3儿童主题儿童天地3黄金珠宝珠宝城3精品时尚服饰时装城3书籍音像制品书城3名品折扣季后风3商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F西餐、中餐西餐厅、中餐厅2FKTV、水疗城KTV、水疗城3FKTV、电玩、桑拿KTV、电玩、桑拿4F迪厅、桑拿迪厅、桑拿夜总会、KTV等:商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F川湘菜、火锅、自助餐、风味餐饮、西式快餐、茶餐厅、咖啡、酒吧川香楼；川味、西式快餐、清真火锅；巴西烤肉；四川、云南风味美食、日式料理、高档中式酒楼、茶餐厅，咖啡2F川湘菜、火锅、自助餐、风味餐饮、外国菜、茶餐厅、酒吧川香楼；粤式、台湾火锅；啤酒屋、广东风味、韩国料理、高档中式酒楼、茶餐厅3F川湘菜、火锅、自助餐、风味餐饮、外国菜、川香楼；四川火锅、高档自助餐、西南风味、意大利、法国菜、高档中式酒楼、茶艺美食餐饮主题：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F银行银行2F保险保险3F证券证券证券、保险、金融主题：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F婚庆用品鲜花店、喜糖店、其他婚庆用品2F婚纱、礼服、摄影婚纱摄影、婚纱、饰品租售、礼服租售3F婚庆服务婚介机构、婚庆策划、美容美发美甲婚庆主题：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F茶叶销售茶叶销售2F茶楼茶文化展示、茶楼茶文化主题：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F名酒销售名酒销售2F酒展示、酒器具酒文化展示、饮酒器具精品酒文化主题：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F电子元器件、IT体验电子元器件批发零售、IT体验区、大型电子产品经销连锁2F电子产品电脑、手机、数码产品3F电子产品数码相机、MP3、摄像机、GPRS、大型电子产品经销连锁等4F维修、专业交易市场电子产品维修、家电维修、DIY、LED专业交易市场等电子、消费电子主题：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F家居饰品、工艺品、茶具家居饰品、工艺品、工艺礼品精品、茶具2F花艺、陶瓷花卉花艺、陶瓷玻璃器皿3F水晶玻璃、家具水晶玻璃制品、精品家具、古典家具家居、装饰主题：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F生日、节日礼品鲜花、蛋糕等、包、贺卡2F旅游纪念品、商务礼品工艺品、商务摆设、纪念章、奖杯、笔3F文具、玩具礼品文具、玩具礼品礼品主题：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F运动服饰、运动用品运动服装、运动鞋、运动器材2F健身美体场所健身中心、瑜伽中心、美体中心3F运动场所篮球馆、溜冰场、乒乓球馆、桌球馆、电玩等、游泳馆运动健康主题：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F玩具、童装、音像品牌玩具、儿童体验中心、音像制品店、童装名店2F童装、图书、玩具、游乐童装天地、玩具世界、儿童游乐场、少儿图书、休闲餐饮3F亲子乐园、少儿培训英语、钢琴、舞蹈培训、儿童摄影展、亲子乐园、早教中心、残疾儿童康复中心儿童主题：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F金、钻石黄金、铂金、钻石2F玉器、珍珠玉器、翡翠、珍珠3F古玩古玩城珠宝主题：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F书籍、影像制品书籍、影像店、精品店、餐饮2F书籍、精品书籍、精品店、学生电子产品、餐饮3F乐器、培训乐器销售、乐器培训、主题文化活动中心书籍音像制品：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F鞋类、皮具品牌女鞋、男鞋、品牌皮具2F时装品牌男装、女装等3F休闲服饰品牌休闲服饰名品折扣主题：商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种1F副食板鸭、火腿、牛肉干2F烟酒当地烟、酒、茶3F农产品竹荪、荞丝特产主题：商业物业定位定量研究——定位研究住宅底商业态建议商业物业定位定量研究——定位研究邮政储蓄咖啡厅24小时便店银行品牌服饰店洗衣店药房花店美容美发店诊所宠物店老年活动中心餐馆书店修理店健身中心茶馆彩扩冲洗店方案一方案二锦绣新天地步行街新城中央步行街锦绣新天地步行街美园步行街新城中央步行街定价原则及思路商业物业定位定量研究——定位研究二楼价格P2＝P12三楼价格P3＝P13一楼价格P1四楼价格P4＝P15住宅底商为“双首层”+“1托1”：按照0.71取次首层的价格，按次首层价格的0.5取二层商铺价格；购物公园部分双首层，定价暂时按照普通商业定价；主题商城按照普通物业定价；确定层差：普通商业的价格层差一般定为：打分体系人流原有商圈吸纳人流近距离公交系统带来人流客户常规认同度合计权重50%30%15%5%1F1.51.21.61.51.42F11111双首层商业的价格层差一般按如下打分体系定为：商业的四大维度一般是：人流、面宽进深比、交铺标准、面积大小；影响商业价值的最重要因素是人流；面宽进深比主要影响使用的便利性；交铺标准影响业态范围（例如，是否可做餐饮）；面积大小主要针对小铺，因为小铺的总价低，单价承受能力较高；以上四大维度是对楼层差异、景观差异性原则、展示面差异性原则、业态差异、面积差异、开间进深比、层高差异、人流差异等的分类综合；商业物业价格参照2007—2009年曲靖典型商业物业价格制定，本项目商业物业销售的执行价格需在销售执行报告中根据本项目物业面世阶段、曲靖典型商业物业及竞争项目的定价和市场环境制定具体的销售价格。指标加权比例中天国际金城家园麒麟商业广场本项目区域/地点商业氛围10%8.58.587.5交通方便程度10%98.598周边人口密度10%9987消费能力10%9998硬件综合体优势13%7.56.589业态组合12%878.59.昭示性10%878.59经营策略主力店带动15%5478.5销售策略10%6688综合评定8.457.908.168.22各项目权重30%30%40%——一楼销售价格（元/㎡）18500—4200015000—3800026600—5320021900—48200一楼销售均价（元/㎡）30250265003990035050一楼参考均价（增幅10%）——————38500购物公园定价（市场比较法）中天国际均价50000元/㎡，采用销售后返租统一经营的模式，除去返租利润后一层价格为18500—42000元/㎡；麒麟商业广场销售模式为返三年租金直接在购铺首付款中扣除，经营管理公司统一经营5年，5年后发展商可以按照当时销售价格回购商铺，除去返租利润后一楼实际价格为26600—53200元/㎡；购物公园定价首先参照麒麟商业广场返租并统一经营5年实现销售价格推算实际销售价格定价。商业物业定位定量研究——定位研究本项目购物公园首层均价定为：38500元/㎡；二层均价定为：19200元/㎡；三层均价定为：12800元/㎡；四层均价定为：7700元/㎡。四层整体均价19500元/㎡。住宅底商定价（市场比较法）指标加权比例状元楼瑞和新城西苑小区本项目区域/地点商业氛围15%7.55.56.58交通方便程度15%8888周边人口密度15%87.587.5消费能力10%87.588硬件综合体优势20%4.5559.5业态组合15%6.56.569昭示性10%7778.5综合评定6.906.586.628.42各项目权重75%15%10%——临街街铺一楼销售价格（元/㎡）146669500800016200临街街铺参考价格（增幅10%）——————17900商业物业定位定量研究——定位研究通过市场类似项目比较，综合考虑本项目城市核心超大规模都市综合体和创新产品能够产生10%的提升作用，住宅底商临街街铺一楼价格定为17900元/㎡，二楼12700元/㎡，整体均价：15300元/㎡。住宅底商定价（市场比较法）指标加权比例临街内街区域/地点商业氛围15%106交通方便程度15%106周边人口密度15%1010消费能力15%1010硬件规模15%106.5业态组合15%106.3昭示性10%106.2综合评定107.27一楼销售价格（元/㎡）1790013000商业物业定位定量研究——定位研究临街：一层价格定为：17900元/㎡；二楼价格定为：12700元/㎡，整体均价：15300元/㎡。内街：一层价格定为：13000元/㎡；二楼价格定为：9230元/㎡，整体均价：11100元/㎡。指标加权比例中天国际金城家园麒麟商业广场潇湘时代广场区域/地点商业氛围15%8.58.584交通方便程度15%98.595周边人口密度15%9985消费能力15%9997硬件规模15%7.56.58.54业态组合15%878.54.3昭示性10%878.54.1综合评定8.457.908.654.8各项目权重30%30%40%—一楼销售价格（元/㎡）18500—4200015000—3800026600—5320011800—25900主题商城定价（市场比较法）中天国际均价50000元/㎡，采用销售后返租统一经营的模式，除去返租利润后一层价格为18500—42000元/㎡；麒麟商业广场销售模式为返三年租金直接在购铺首付款中扣除，经营管理公司统一经营5年，5年后发展商可以按照当时销售价格回购商铺，除去返租利润后一楼实际价格为26600—53200元/㎡；潇湘时代广场采取整体销售的模式，价格6000元/㎡

；商业物业定位定量研究——定位研究假定潇湘时代广场采取返租统一经营，通过与中天国际、金城家园、麒麟商业广场的比较，一层价格范围为11800—25900元/㎡；一层平均价格为17300元/㎡；潇湘时代广场采用整体销售的方式，售价为6000元/㎡，一层价格为9800元/㎡，二层价格为4900元/㎡，三层价格为3270元/㎡；假定潇湘时代广场返租销售统一经营，其实现的销售价格为整体销售价格比值的1.76倍。指标加权比例潇湘时代广场本项目主题商城区域/地点商业氛围15%47交通方便程度15%58周边人口密度15%57消费能力15%78硬件规模15%48业态组合15%4.38昭示性10%4.17.5综合评定4.87.55一楼销售价格（元/㎡）980014500参考价格（增幅10%）—16000主题商城定价（市场比较法）潇湘时代广场采取整体销售的模式，价格6000元/㎡

；主题商城与潇湘时代广场比较进行定价。商业物业定位定量研究——定位研究因素增加比率（%）增长价格（元）修正后价格（元）综合体效应10160017600物业形态及主题696018560体量大，定价趋于相对价值最大化-8-128017280合计8128017280修正因素主题商城定价（市场比较法）商业物业定位定量研究——定位研究指标加权比例临街内街区域/地点商业氛围15%107交通方便程度15%107周边人口密度15%1010消费能力15%1010硬件规模15%106.8业态组合15%106.8昭示性10%106.7综合评定107.81一楼销售价格（元/㎡）1728013500临街主题商城：一层价格定为：17280元/㎡；二楼价格定为：8640元/㎡，三楼价格定为：5760元/㎡，四楼价格定为：3450元/㎡；三层整体均价：10560元/㎡，四层整体均价：8780元/㎡

；内街主题商城：一层价格定为：13500元/㎡；二楼价格定为：6750元/㎡，三楼价格定为：4480元/㎡，四楼价格定为：2680元/㎡；三层整体均价：8250元/㎡，四层整体均价：6860元/㎡

；商业圈层界定一级圈层（核心圈层）以项目为中心，三公里范围内的人口；二级圈层（次级商圈）麒麟区（除去城区人口）；三级商圈（边缘商圈）曲靖所有的县。注：一级圈层人口主要按照城区人口；二级圈层按照主要麒麟区城区周边人口来测算；三级圈层主要按照曲靖市各县的统计人口来测算。辐射人口：39.67万预计2020年：65万人辐射人口：29.81万预计2020年：35万人辐射人口：508.72万预计2020年：629万人商业物业定位定量研究——定量研究按照现有人口计算的辐射人口有效辐射人口396700人*98%=388700人以本项目为中心的三公里范围，作为商业面积推算的依据第一圈层第二圈层有效辐射人口（694800-396700)*40%=119200人麒麟区除去第一圈层的区域范围作为商业面积推算的依据第三圈层根据市场调研问卷全市级商业中心对不同圈层人口的渗透率：“第一圈层”——98%；“第二圈层”——40%；“第三圈层”——10%……其中

“第三圈层”总人口为508.72万人，按照麒麟区居民消费水平折算，有效辐射人口为193100人。按照曲靖市现有人口计算本项目有效辐射人口为701000人。总辐射商业物业定位定量研究——定量研究有效辐射人口388700+119200+193100=701000人曲靖市周边县作为商业面积推算的依据调整有效辐射人口数量：1931000*10%=193100人曲靖市周边县作为商业面积推算的依据按照预测2020年人口计算的辐射人口有效辐射人口650000人*98%=637000人以本项目为中心的三公里范围，作为商业面积推算的依据第一圈层第二圈层有效辐射人口（100000-650000)*40%=14000人麒麟区除去第一圈层的区域范围作为商业面积推算的依据第三圈层根据市场调研问卷全市级商业中心对不同圈层人口的渗透率：“第一圈层”——98%；“第二圈层”——40%；“第三圈层”——10%……其中：“第一圈层”总人口为65万人，“第二圈层”人口为35万人；“第三圈层”预计人口为6292200人，按照麒麟区居民消费水平折算，有效辐射人口为200880人。按照曲靖市2020年预测人口计算本项目有效辐射人口为977880。总辐射商业物业定位定量研究——定量研究有效辐射人口637000+140000+200880=977880人曲靖市周边县作为商业面积推算的依据调整有效辐射人口数量：2008800*10%=200880人曲靖市周边县作为商业面积推算的依据日常消费结构日常消费占总支出的比例50%目的型消费餐饮娱乐消费便利型消费区域人均年消费支出（元）12484日常人均消费金额（元）624235%2279元/年189.97元/月30%1954元/年162.83元/月35%2279元/年189.97元/月官方统计日常消费支出数据用于日常消费的的加权平均金额（元）6784.77消费类型平均金额食品3684.18衣着1187.16家庭用品及服务376.4医疗保健522.61娱乐文化852.65杂项商品及服务161.77合计6784.77修正区域日常人均消费金额（元）6513.38商业物业定位定量研究——定量研究商圈界定—商业面积推算依据正如麒麟南路、曲靖新百大、美佳华麒麟商业广场辐射整个麒麟区市区，麒麟区范围内可以看做一个大的商圈，以本项目为中心的3公里范围基本涵盖整个麒麟区市区，正是本项目辐射的人口。通过问卷访谈，本项目的覆盖率为98%；麒麟区除去城区为本项目辐射的第二圈层，覆盖率为40%；麒麟区周边各县为本项目辐射的第三圈层，覆盖率为10%。参数说明坪效计算：按照统计数据：麒麟区现在商业坪效为：408877万元/52万㎡=7863元/㎡·年按照规划曲靖市2020年商业规划，规划商业坪效为22307元/㎡·年人均消费：按照官方统计：当前人均日常消费支出6513.38元/年；按照10.2%的增长率，2020年人均日常消费支出20892元/年。商业物业定位定量研究——定量研究客户吸引的方向动态增长量自然增长量&聚集效应带来的增长从竞争对手处攫取的市场份额存量市场的不饱和点市场存在商业空白点，如现在的餐饮娱乐市场存在布局分散、档次低等问题，是本项目的重点方向。现有的大型百货、购物中心、商业街等商业大部分属于商业形态落后，大商圈仍处于成长之中，沿街商业存量规模不小，但档次不高，商业价值体现不明显。目前在建大型商业项目逐步增多，但是商业的前期规划和定位以及商业整体的运营都不明确。曲靖市商业未来还有很大的发展空间，且本项目可以充分吸引周边商业的客流，与周边商业（大型超市）形成良好的互动。商业物业定位定量研究——定量研究市场份额分析决定因素定位档次曲靖市家庭人均月收入1500元以上者约占人口总量的70%，本项目初步定位于中高档，因此人口覆盖率在70%左右；业态及规模提供体验式一站式消费，先进的商业形态对中高收入者具有极强的吸引力，保证了对消费者吸引度。渗透率决定因素新建商业项目竞争新建的住宅商业综合体如中天国际、金城家园、麒麟嘉城、财富中心等会分流中高档人群购买力的30%；周边现有商业竞争本项目与麒麟南路、麒麟商业广场等商业有明显的优势，对中高端客户有很强的吸引力，吸引中心商圈中、高端人群购买力的70%；市场占有率70%中高端客户的50%根据市场渗透率与市场占有率分析，修正后本项目有效人口245300人；2020年本项目商业辐射有效人口342200人。商业物业定位定量研究——定量研究定量结论式中：IRS——商圈的零售饱和指数（即哈夫模型中的Dc）；C——商圈内的潜在顾客数目;RE——商圈内消费者人均零售支出；RF——商圈内商店的营业面积。按照现有数据本项目可支撑的商业面积为：=245300（人）*6513.38（元/人·年）/7863（元/㎡）=203100（㎡）由上可得，本项目近期发展可支撑的纯商业体量为20.31—32.05万㎡。商业物业定位定量研究——定量研究按照预测数据本项目可支撑的商业面积为：=342200（人）*20892（元/人·年）/22307（元/㎡）=320500（㎡）远期发展博弈值推算商业物业定位定量研究——定量研究未来滇中东部城市增长极的形成《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划2009—2010》指出形成以构建珠江源大城市为目标的东部曲靖增长极;成为全国重要的重化工和有色冶金基地，承接黔桂川和东盟自由贸易区的物资集结和运输枢纽。针对此点本项目纯商业增加2%，即0.64万㎡修正因素一修正因素二中心商圈的发展，商圈北移城市商业中心成为辐射全市的集购物、住宿、休闲娱乐、金融贸易于一体的现代化综合商业中心，成为城市公共活动中心的主体和引导消费、促进消费结构升级的主导力量。针对此点本项目纯商业增加6%，即1.92万㎡修正因素三修正因素四本项目中央商务区及金融中心的定位首个国际情景体验购物娱乐商业中心，引领曲靖市商业发展的方向，本项目定位为曲靖金融中心、中央商务区。针对此点，项目纯商业体量增加3%，即.96万㎡建筑成本与实现的价值麒麟区住宅价格远远低于商业物业价格，在建筑成本一定情况下，商业体量的增大能够增加利润针对此点，项目纯商业体量增加8%，即2.56万㎡由上可得，考虑五大修正因素，本项目近远期博弈的商业体量为28.31—40.05万㎡。修正因素五投资意识强，投资能力强目前曲靖是的煤老板、大型私企企业主、大公司的高层拥有大量的财富，目前对商业物业投资意识强，投资能力强。针对此点，项目纯商业体量增加6%，即1.92万㎡商务办公物业定位定量2整体定位客户定位产品定位价格建议商务办公物业定位定量研究曲靖未来的整体商务环境还需要产业发展支持，对于银行、保险、金融等行业的企业需要形象较好的商务办公产品小企业对办公场所位置的需求逐渐提升，部分客户表示有购买自用的打算。物业类型发展机遇发展方向订制式写字楼商务公寓商务办公物业物业发展方向结论回顾商务办公物业定位定量研究整体定位银行金融业的基地中高档写字楼曲靖银行业金融机构银行、保险、金融、证券中小规模草创型企业/成长型企业咨询、顾问公司、评估事务所、律师事务所、会计事务所、广告公司、设计工作室、装饰公司、贸易公司、房地产开发企业、文化公司等草创型和成长型企业新进驻曲靖的直属分行计划进驻曲靖的银行保险、金融、证券等相关企业外来的有实力的大中型企业创意创富的乐园SOHO商务公寓中央商务金融中心释义：本项目以银行大厦为主体，以SOHO商务公寓为补充，引入多家银行、保险、金融、证券企业，与位于麒麟南北路交接的农业银行和工商银行大厦，共同形成中央商务金融中心。商务办公物业定位定量研究写字楼规模与价格预估目标客户进驻时间目前办公地点广东发展银行/麒麟东路尚都豪庭住宅群楼招商银行2009.6麒麟东路尚都豪庭住宅群楼上海浦发银行2009.6曲靖市翠峰路恒通机动车安全检测鉴定中心中国民生银行2009.7翠峰西路三元名城208幢SF号中国光大银行2009.11/中信银行2009.11/华夏银行预计2010年/天安保险/中国建设银行大厦泰康人寿/曲靖市地税大楼阳光保险/麒麟东路住宅群楼2009年进驻曲靖的银行有5家。据业内人士透露2010年华夏银行也将获批进驻。曲靖银行金融业得到迅速发展。保险行业机构也有多家，目前办公地点多位于住宅群楼、政府机构办公楼、银行大厦里，对写字楼的需求十分明显。根据银行机构对办公需求的惯例，中小银行的分行或二级分行需求面积至少在8000㎡-12000㎡以上，网点一般30人左右，面积需求2000㎡。假定本项目能够通过政府的支持与招商，与四家银行达成回购协议，则办公面积可达到40000㎡。银行大厦有对保险机构、证券机构有很强的行业吸引力，同时外来的大中型企业亦有少部分写字楼商务办公需求。因此预计写字楼总体规模可达到50000-60000㎡。说明：写字楼产品定位、档次定位需与相关企业达成协议，按要求建造，在本报告中不再展开研究。高层写字楼大厦建造成本约为1800元/㎡，综合考虑地价和其他装修成本，利润按照房地产开发的正常利润30%计，则回购价预计为4550元/㎡。国内的发展曲靖的发展与写字楼产品的区别随着我国经济的发展，市场化的日益普及，专业化以及产业分工的细化，相信现在的SOHO趋势只是个开始，随着中国服务业的发展，SOHO可以出现于中国服务业中的任何一个角落，并且在很多城市中，逐渐发展、群聚演变成为一种经济模式。同时，由于SOHO一族自身的效率和从业人员的素质，SOHO一族也非常可能成为未来中国服务业的一个重要发展支柱。SOHO商务公寓由于其商住两用性，与住宅价值较高SOHO在曲靖还只是雏形，随着珠江源大都市规划的发展，曲靖服务业有望得到快速发展，广告类、装饰类、咨询类公司、创意类公司会越来越多，所以适合这些公司发展的类写字楼产品将充分满足这部分客户的需求可居家，可办公，首先满足基本居住的需求对办公空间有个性化创意需要，一般是5米左右的超高层高，可以分割成两层，上层私密空间，下层办公空间24小时办公工作时间自由掌控，自由、弹性而新型的工作方式最大卖点：传统写字楼是地段，SOHO是一种创意，一种工作方式商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓的发展商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓目标客户定位中小规模草创型企业/成长型企业，如咨询、顾问公司、评估事务所、律师事务所、会计事务所、广告公司、设计工作室、装饰公司、贸易公司、房地产开发企业、文化公司等等投资兼自住的白领认可项目价值的投资客户直接客户间接客户需要把握的市场要点城市发展和产业发展产品的不足形成的升级空间城市行业产业发展趋势突出的优势交通的便利性相对优势的区位条件良好的可视性综合物业的相互支持曲靖城市中心新型商务办公物业，采用现代艺术风格的建筑设计和规划，注重空间感、环境幽雅、简洁实用商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓产品定位方向市场特征项目优势曲靖基本上没有真正的SOHO商务公寓，SOHO滇东佳园和汇宝大厦均为一栋，规模在2-3万㎡，瑞和商务公寓规模为1.3万㎡（尚未入市）SOHO/商住产品在曲靖供应量十分有限，新产品上市将会引起较多的关注考虑本项目区位及综合城规模优势，预计本项目的销售水平将会好于市场平均水平考虑到这几点因素，预计本项目可建设1-2栋，规模可以达到3-6万㎡商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓产品规模推定商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓价格定位分析项目名称位置相近30同质产品30竞争关系40总分权重滇东佳园2515307025%汇宝大厦1515407025%尚都豪庭2510205520%中天国际2515408029%小计———275100%项目名称售价打分（设本项目为100分）调整价格（元/㎡）权重折算价格（元/㎡）滇东佳园270080350025%875汇宝大厦282885332725%832尚都豪庭290090322220%644中天国际310095310029%899合成售价————3266着重选取产品类似、地段相近等可比项目，与本项目进行相似度比较，然后权重打分。将各可比项目与本项目进行质素比较，综合考虑权重值，初步得出本项目核心均价为：3266元/㎡，此核心均价初步合成仅从项目质素出发，暂未考虑入市时机的影响。方法一：通过售价推导商务办公物业定位定量研究项目名称租金水平（元/㎡·月）打分（设本项目为100分）调整后租金（元/㎡·月）权重折算租金（元/㎡·月）滇东佳园16801626%6.8汇宝大厦16901832%5.7尚都豪庭171001721%3.6中天国际/////核心均价////18.3将各可比项目与本项目进行质素比较，综合考虑权重值，初步得出本项目租金。根据合成租金18.3元/㎡·月，在未计房产自身升值的基础上，按照国际投资惯例平均8%的年回报率计算，可以计算能支撑的售价。18.3×12/8%=2745元/㎡方法二：根据租金回报率推导SOHO商务公寓价格定位分析商务办公物业定位定量研究目前估算项目销售价格通过售价推导目前售价估价为：3266元/㎡通过租金推导目前售价估价为：2745元/㎡21SOHO商务公寓价格定位分析综合考虑本项目作为市场稀有的商住办公产品与城市金融商务中心超大规模都市综合体价值能够分别产生10%左右的溢价作用。因此，建议本项目SOHO商务公寓2010年入市售价为3300-3920元/㎡。3266×（1+20%）=3919元/㎡2745×（1+20%）=3294元/㎡酒店物业定位定量3整体定位客户定位产品定位价格建议曲靖属资源型城市，富裕了一批金字塔尖的高收入人群，他们近年投资意识增强，产权式商铺被热捧，目前产权式物业的投资方式获得客户认可；能够符合项目发展目标的可售的产权式酒店作为曲靖房地产市场一种新型的投资产品，能够引起市场投资客户的热点关注；未来城市经济的发展带来商务往来的需求，高星级酒店未来竞争激烈，考虑到城市远景发展规划、项目区位和整体价值，以及政府对本项目的期望和要求，本项目需要发展五星级酒店。物业类型发展机遇发展方向五星级酒店酒店物业物业发展方向结论回顾酒店物业定位定量研究产权式酒店酒店物业定位定量研究盈利能力开发模式盈利方式盈利期限与本项目发展战略（星级、目标）匹配度分析研判将酒店房间的产权销售给投资者，引入酒店管理公司统一管理经营，利润由投资者、经营者和开发商分享销售及经营短期与长期盈利此种模式能获得销售、经营的利润，盈利能力最大，但酒店经营本身有风险，且五星级酒店管理公司与开发商之间通常是以前期咨询和管理输出的方式合作，产权式的五星级酒店案例很少，难以实现开发商独立投资开发，引入品牌酒店管理公司经营盈利，或者有可能整体打包卖给基金，销售盈利经营或销售长期盈利或短期盈利酒店开业前期都有一个静淡期，期间开发商需要承担经营损失和风险，后期与基金公司收购也存在不定因素。不符合发展商对本项目的开发战略前期与酒店管理集团达成协议，按照要求订制式开发，整体销售销售短期盈利盈利能力相对较小，但开发风险小，盈利快，符合发展商对本项目的期望整体规划，将酒店用地独立规划，出让土地出让土地短期盈利开发风险小，但仅能获得土地的升值，盈利能力较小通常酒店开发有四种模式（如下表）：五星级酒店开发模式建议本项目五星级酒店采用前期与酒店管理集团达成协议，按照要求订制式开发，整体销售的方式。大小酒店物业定位定量研究五星级酒店价格预估订制式开发模式，销售价格需与相关酒店管理公司达成协议。售价初步按照30%的利润计：成本总计：9350元/㎡；（地价：850元/㎡；百米以上超高层建筑建安成本2500元/㎡；五星级酒店装修费用4500元/㎡；前期工程、财务费用等1500元/㎡。）则销售价格为：9350×130%=12100元/㎡。本项目酒店部分是目前项目区域内的重点配套项目，国际化服务、高水准硬件水平、精致的装修以及现代化的设施是本项目五星级酒店部分的重要卖点，以上这些均可以为本项目提升价格；根据以往开发区酒店的价格波动规律，可以发现酒店价格是随着酒店的经营进入正常运转而有所调整的。这个阶段随周边环境的发展速度而改变其长短；综合分析目前曲靖酒店的经营状况和曲靖酒店市场的发展趋势，目前曲靖高星级酒店无知名酒店管理集团管理，且设施配套相对不足，因此价格偏低，唯一的五星级酒店官房大酒店房价为400元/间·天。建议本项目引入国际知名酒店管理公司经营，标间房价建议为500元/间·天。五星级酒店房价建议酒店物业定位定量研究五星级酒店规模推定根据德思勤对都市综合体酒店物业的研究成果，五星级酒店需要一定的规模效应：酒店客房为200-300间时，员工工作效率达到最高，经营管理费用最合理；300－400间左右中等规模的酒店，必须要努力降低成本以弥补较低的效率，以获取最大收益，通过产品的差异化和创新服务，可以弥补规模不足带来的市场份额减少；客房数为500-600间，管理上效率相对较低，面积较大，人员多，设备多。建议本项目五星级酒店规模为250-300间房，3-4万㎡。五星级酒店目标客户酒店物业定位定量研究中高端国内商务散客企业、政府会议来自国内外资、国有和私有企业的中高层管理人员和经理人。曲靖出于高速发展时期，各类会议活动频繁，给各个酒店带来了较多的机会。尤其在会议活动和大型宴请活动方面，集团型消费、政府接待、周边县市煤老板、企业高级管理人员等金字塔尖人士一直是曲靖会议及餐饮业的重要来源。这些消费对未来项目中酒店餐饮设施和会议设施的消费起到很好的支持作用。酒店物业定位定量研究产权式酒店经营模式解析风险由业主承担，可能出现亏损主要风险由开发商承担模式产权管理者业主收益业主入住权益开发商权益按揭期间按揭到期后1产权完全属于业主发展商委托的第三方专业酒店管理机构月收益用于支付月供款；根据经营状况每月收取净收益每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配2月收益用于抵充供楼款获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配3自付供楼款，获得酒店制服的月收益获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天入住影响收益参与酒店利润分配4获得承诺的固定收益+分红业主自付供楼款获得承诺的固定收益+浮动分红业主自付供楼款每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配承担保证业主月固定收益的义务项目标准：五星级项目定位：五星级公寓式产权酒店，美式时尚潮流酒店/公寓项目规模：294间套房，由69至205㎡不等，其中有5间总统套房。其中无烟楼层有6层，女士楼层有2层，行政楼层有2层。项目特色：深圳市唯一的全套间商务酒店，每个房间都有别致的家俬，独立的客饭厅、写字台，酒店客户布置具有家的功能、家的氛围。配套服务：会议厅、商务中心、理发美容室、免费宽带上网；宾馆餐饮设施有中餐厅、西餐厅；宾馆娱乐与健身设施有游泳池、健身室销售情况：2001年8月开盘，均价在11000元/m2左右。开盘当年（2001年）底销售突破60％。深圳三九丹枫白露酒店酒店物业定位定量研究产区式酒店成功案例解析酒店物业定位定量研究40%溢价来自投资的风险保障体系品牌支撑：三九品牌及实力经营模式支撑：三九大酒店十年经营功力市场支撑：深港商务群租客品质支撑：装饰、配套、服务投资模式：A、69㎡户型首期18万元可拥有72万元套房

48天的入住权15年后拥有完全产权B、一次性支付72/90万元可拥有4/5套B型套房其中一套全年入住权15年后拥有完全产权C、一次性支付68万元可拥有三套套房其中一套年入住权15年后拥有完全产权经营模式：产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒店营运成本；业主所获利润主要用于支付月供款；每月可入住酒店4天，入住不影响收益；按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。经营状况：平均每月开房率高达70％～80％，经营状况良好，节假日期间住房供不应求，完全能够支付对业主的月供承诺。产区式酒店成功案例解析产权式主题酒店产权式酒店整体定位酒店物业定位定量研究档次定位：三星级硬件配套，四星级装修服务。竞争优势成为曲靖最先进的酒店类投资产品新形式的投资产品将会引起市场的热烈关注竞争优势还重点体现在投资回报上规避产权问题由于项目用地为商业性质，贷款金额、产权年限、水、电使用价格等均不具优势应利用“产权式酒店”的概念规避弱势规模曲靖同等星级各家酒店的房间数量多为100-200间，建筑规模在2-4万㎡之间产权式酒店发展策略酒店物业定位定量研究发展策略：总规模体量为1.8-2.2万㎡，150-180间房；引入云南省著名酒店管理公司负责经营管理，为项目经营提供保障；获取客户认可，提升项目价值；客房部分通过销售获利，然后返租经营；配套部分近期持有经营，待酒店经营状况稳定，价值提升后可考虑整体打包卖出。产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户通常60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买，客户群体具有消费者和投资者的两重个性。总体而言，作为纯投资的产权式物业，客户看中的是开发商的实力和所购物业未来的经营状况，要求收益比较稳定、风险小，以及升值变现空间。个人投资者通常对单价不敏感，对总价比较重视。产权式酒店销售客户定位酒店物业定位定量研究有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，同时休闲娱乐。用于员工福利或会议接待；用于投资。个人投资者企事业单位年龄：30岁以上；人群：曲靖本地及周边地区的煤老板、企业主、中产富裕阶层、高级公务员等目的：投资为主，有少量自用需求。类型：具备一定经济实力的中小企业、上市公司、中小企业目的：具备一定经济实力的中小企业则是自用和投资兼顾。酒店物业定位定量研究产权式酒店客房价格定位分析根据以上打分表和加权平均数可算出本项目标准间的价格约为：300元/间·天指标加权比例官房大酒店石林大酒店同悦花园酒店翠峰大酒店银利大酒店金麟饭店本项目地点距离商务区/办公地点15%8668888距离购物中心/休闲配套5%977710109交通方便程度15%107108101010居住环境5%10887778.5软件管理品牌15%9888888服务质量15%987.57778硬件星级15%108.58.57778.5内配10%9888778装修标准5%98.58.57778.5综合评定9.27.67.9757.557.97.98.475各项目权重：30%18%18%8%8%18%——标间价格398302270216224258——参考价格————————————300产权式酒店客房销售价格定位方法一酒店物业定位定量研究指标说明数值客房总收入房价×客房数×年天数×入住率注：入住率保守取值60%1182.6万元酒店总收入客房总收入÷60%注：根据酒店业经营规律，客房收入通常占酒店总收入的60%1971万元酒店毛利润酒店总收入×50%注：成本包含运营管理成本、税金及附加等985.5万元酒店净利润酒店毛利润×（1-25%）注：25%为企业所得税税率739.1万元其中客房产生利润酒店净利润×60%443.5万元其他配套产生利润酒店净利润×40%295.65万元按180间客房计算，平均每间客房每年可产生利润2.46万元。按8%的年投资回报率计算，可支撑每间客房总价30.8万元。具体售价需在营销阶段制定销售回报策略时最终确定。若房间净面积32㎡，按通常高层客房楼层实用率75%计算，则相当于售价为7218元/㎡。合作利润分配方式一：管理公司抽入固定比例加奖金产权式酒店客房销售价格定位方法二酒店物业定位定量研究假设房间折后价为300元/天，住房率为60%，客房建筑面积42.6㎡；则，单间客房年收入为309×0.6×365=65700元；按照7：3分摊，酒店管理公司毛收益为：65700×0.7=45990元，可回报给业主的金额为65700×0.3=19710元；按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：19710÷0.08=246375元单位销售价格为：246375÷42.6=5783元。合作利润分配方式二：管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊产权式酒店客房销售价格定位酒店物业定位定量研究按管理公司抽入固定比例加奖金售价估价为：7218元/㎡按管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊为：5783元/㎡21通过以上两种计算方式，预估本项目产权式酒店2010年售价为5780—7220元/㎡产权式酒店配套部分说明酒店物业定位定量研究本项目产权式酒店建议总规模体量为1.8-2.2万㎡，150-180间房。按照180间客房，每间32㎡，客房层75%的实用率计算，客房层面积约为0.77万㎡。因此除去客房总建面后其他用房为1.03—1.43万㎡，包括