法律法规在物业管理中的应用（项目）

法律法规在物业管理中的应用·让建筑赞美生命·万科品牌建设史08.03.26Page1一个经理，一个职员，不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。树立法律风险意识，不是事事处处都要照搬法条，不敢越雷池一步，而是要认清规则，警惕风险，心中牢记一切工作中都有法律问题，尤其是与客户有关、与诚信有关的问题，直接关系公司的安危存亡，绝不可掉以轻心。

开篇寄语新闻晨报：百个小区保安挨打调查:发生率近100％※闸北区歌林春天小区52岁保安丁师傅，因夜间劝阻违规停车，遭一名业主殴打致死。※联洋年华园的保安一周被打4次。※中邦风雅颂小区保安张荣利、唐于均在东门门岗执勤，附近一家中介公司员工带人来看房，根据小区物业管理条例规定，对外来看房人员，保安必须核实并记录。两名保安当场要求中介出示业主委托书、钥匙以及看房确认单，该男子并不理睬，强行闯入小区，并打电话召来数名彪悍男子，将张、唐拖出小区殴打，导致张荣利头部、身上多处伤痕，右手臂骨折，至今还在家养伤。

法律法规对我们意味着什么？不可逾越的底线需要特别警惕多加关注物业管理的基本法律关系1、房屋的维修、养护；2、消防设施设备、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车库、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施、公共场所的使用、维修、养护和管理；3、清洁卫生；4、停车服务；（是否保管车辆？）

5、公共秩序（业主的私人财产、人身安全是否受保护？）

6、市住宅主管部门规定和委托合同规定的其他物业管理事项；(红线外场地管理风险)★物业管理的基本内容我们在物业服务过程当中遇到的法律问题都与建筑物、设备设施、秩序维护、业主（住户）有关总结从建筑物区分所有权知晓哪些是物业该管的，哪些是物业管不了的，哪些是物业帮业主管的我们身边的法律事件★2006年8月29日，南京金色家园泳池事故，一男孩溺死，赔偿金上百万元。★2007年3月10日，上海城市花园，一业主在使用小区的“秋千椅”时摔伤，十级伤残，物业赔偿近10万元。★2008年，深圳好来居高空坠物夺命，73住户被死者家属告上法庭，物业公司赔偿23万，其他业主无责。物业管理的五大法律风险1、安全管理

2、车辆管理

3、装修管理

4、秩序维护

5、紧急避险与正当防卫

安全管理【案例讨论】

2004年5月，许某在购买了三层别墅一栋，装修后全家搬进新居。8月，房地产公司选聘了一家物业公司行使物业管理职责。许某一直按时足额缴纳物业管理费用。2006年12月，外出回到家中的许某发现妻子倒在血泊之中，立即报警。虽经警方全力侦察，凶手仍未抓获。2007年3月，许某将房地产公司及物业公司告上法庭，认为房地产公司长期空置的房屋为凶手行凶提供了便利、物业公司未能履行职责，疏于管理，对凶案的发生承担连带赔偿责任，要求物业公司、房地产公司赔偿160万元并向业主赔礼道歉。分组讨论：家属一方与物业公司一方，该如何主张自己的权利？别墅凶杀案安全管理别墅凶杀案当事人的申辩理由：被害人家属认为，物业公司作为小区的管理者，未能有效行使管理职责、采取必要的安全措施，使得凶手轻易进入小区行凶，对被害人的死亡应该承担责任。物业公司对小区内的安全保障义务主要针对小区公共场所，对私人物业内的人身安全及财产不负有安全防范义务；公司已严格按照合同的约定实行进出登记制度并定期对小区进行巡逻，物业公司对小区的安全管理已经尽到了职责，对被害人的死亡不应承担责任。安全管理别墅凶杀案法院的判决：法院经审理认为：许某购买别墅并入住，同时向物业公司缴纳了管理费，两者之间形成了物业服务合同关系，双方之间的权利义务管理受物业服务合同的约束。物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。而根据合同约定，物业公司的报案义务主要为不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出入小区进行登记。案发当天，物业公司的巡逻、登记记录立即被公安机关调取，该记录可证实物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，而要求小区报案对许某家中发生的凶杀案事先察觉，显然超出其能力范围。因此，法院认为许某主张因物业公司属于管理的行为导致空置房为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件缺乏证据证实。判决驳回许某的诉讼请求。【案例讨论】安全管理徐顺法购买了一套商品房并与妻子周玉芳、次女徐明姿居住其中，该房由上海复瑞物业管理有限公司(以下简称“复瑞公司”)进行物业管理。该小区《公共契约》中约定复瑞公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作。某日凌晨，罪犯曲化波经小区未锁的小铁门翻入徐顺法的房屋并致徐明姿死亡。破案后，曲化波被上海市二中院刑事附带民事判决判处死刑，并判决赔偿徐顺法、周玉芳丧葬费8000元，赔偿徐英姿误工费5246.50元。此后，又起诉复瑞公司，要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费约50万元，并要求赔礼道歉、置换房屋。法院经审理查明，犯罪行为发生时，小区三大监控系统工程无竣工验收合格证明。此前，小区居民对小区安全提出异议并要求安装防盗铁门窗，但复瑞公司未同意。案发当晚，小区内安装的监视点发现有异常，保安人员现场察看时，因犯罪分子已翻墙入室，未能发现。

安全管理上述案例中，物业公司的过失体现在哪几个方面？

1、物业公司的安全人员和监控措施是否符合法规、规章或者相关文件的强制性规定；

2、物业公司是否具备了合同约定的或者是与其等级和收费标准相适应的保安措施；

3、物业公司的保安制度是否完备、合理，是否符合了法规、规章或相关文件的要求；

4、物业公司是否督促安全人员勤勉尽职，是否保障监控系统正常有效运作；

5、当发现犯罪时，物业公司是否及时采取相应的合理措施；

6、当小区居民对安全提出合理怀疑或者指出不足时，物业公司是否引起重视并积极改进等。假如物业公司已达到标准、尽到合理义务，就无须再承担责任。安全管理判断物业公司是否存在过失的若干标准：在本案中，我们同样可以根据上述标准衡量复瑞公司是否尽到了保安义务：

1、复瑞公司在住宅小区内的三大监控系统虽已安装并投入使用，但并未竣工验收合格；

2、事发当晚，复瑞公司未将理应锁闭的小铁门锁闭，使罪犯从此门轻易进入小区；

3、事发前，小区居民对小区的安全问题已多次提出质疑，但复瑞公司无动于衷，

4、小区内安装的监视点发现有异常，保安人员现场察看时，因犯罪分子已翻墙入室，未能发现无所作为。结合复瑞公司上述行为综合考量，可以认定其已构成违约。安全管理安全管理关于人身伤害赔偿责任的相关法规：最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释：

第六条从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》：三十六条物业管理公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业公司未能履行合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《民法通则》：第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。启示：

1、对于可能出现的安全隐患如监控系统工程未开始使用或验收不合格的情况下，物业公司就应制订相应的对策。物业公司须在其能力范围内尽最大职责保护小区安全，否则不能作为物业公司免责的理由。

2、当小区居民对安全提出合理怀疑或者指出不足时，物业管理公司应引起重视并采取措施积极改进等。

3、在日常管理服务过程中，造成违约的原因除了上述的六点细化标准之外，往往是因为疏忽了细节，比如是否执行了进出登记制度、出现突发治安案件或者消防事件时是否及时报警，就构成了物业公司是否违约的一个要点。象这类关键时刻是应该在我们日常管理中反复强调和重视的。安全管理车辆管理【案例讨论】刘刚向某小区物业管理公司缴纳120元办理了车辆月保卡。某晚，刘刚将车驶进小区，领取了车辆出入卡。第二天取车时发现车辆不见了，遂向公安机关报案。后经公安机关侦破，是刘刚的司机串通他人伪造出入卡，偷配钥匙开走该车，该车下落不明。经查，该车并未向车管部门领取正式拍照，属于无车辆牌照、无行车证、无购置证的“三无车辆”。刘刚向物业公司索赔未果，遂向人民法院提起诉讼，诉称：该车是被人持伪出入证盗走，被告物业公司值班员疏于鉴别真伪，造成车辆被盗，要求物业公司赔偿16万。车辆被盗车辆管理本案焦点：

1、物业公司对车辆承担什么样的责任？

2、什么情况下成立保管关系？

3、“三无”车辆是否可以减轻物业公司的责任？物业公司辩称：原告所称的失车与办理月保的车辆在车型、车架号码、发动机号等方面不相符，原先失车实为无牌车辆，构成了对物业公司的欺诈。根据停车场的管理规定，无号牌的车辆或来历不明的车辆谢绝入场，因此，物业公司不承担管理义务。此外，车辆被盗是原告所雇请的司机串通他人所为，犯罪人对车辆失窃应负主要责任。而原告仅向法院提交购车发票复印件，不能证明车辆来源的合法性，不合法的车辆不受法律的保护。车辆管理请问：物业公司是否应该承担责任？车辆管理

★物业服务企业的义务根本来源是《物业服务合同》，究竟是维护停车秩序的义务还是保管义务。我司的《物业服务合同》第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：（5）车辆停放秩序维护；第九条：“第九条应与车位使用人签订书面的车位服务（租用）协议（临时停车除外），明确双方在车位使用、服务等方面的权利义务。乙方不承担车辆的保管义务。”明确约定我司不承担车辆保管义务。

★即使没有约定保管合同关系，只要符合保管合同的构成要件，也需要承担保管责任。

《合同法》第367条规定：“保管合同至保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”保管合同属于实践性合同，及保管合同的成立，不仅要有当事人双方要约与承诺的意思标识一致，还必须有寄存人将保管物交付给保管人的行为。车辆管理出入凭卡，核卡核车才放行是否构成了交付要件？车辆管理★不构成保管合同关系并不意味着物业公司对停放车辆被盗所致的损失不承担任何责任。

1、停车场秩序维护；

2、发现盗窃、破坏等行为时，需要制止、报告；

车辆管理启示：物业公司管理的停车场，如有控制车辆进出的设施、发放了进入卡，建立了进入去卡、出去守卡的制度，就与保管合同的特征极为相似，容易被认定未保管合同成立。物业公司一般的抗辩理由是：保管费与车辆价值不对等、保管合同须双方合意、收取费用是停车服务费等，都不被法院普遍接受。只有认真履行谨慎注意义务，采取有力的措施，严防车辆受损、被盗才是根本！

1、不在合同里约定车辆保管义务、切实履行秩序维护义务、发现违法行为及时制止和报警是规避车辆管理风险的要件！

2、通过参投公众责任险是转移车辆管理风险的有效方式！车辆被盗车辆管理车辆损坏【案例讨论】

2007年2月，某小区雅竹轩2楼201室聘用装修工人安装玻璃时发生玻璃爆裂的事故，碎玻璃掉落在202室业主停放在楼下的一辆宝马轿车周围，玻璃碎片将该车外表砸花。事故发生后，物业公司立即派人查看现场，帮助201及202业主协商并解决赔偿事宜。两户业主当场达成口头协议，交由202业主车辆投保的保险公司评估处理此事。物业公司应202室业主的要求向保险公司出具了事故发生的书面证明。

经保险公司聘请评估公司评估后，宝马轿车定损为5万元，并实际向202室业主赔付了5万元。之后，保险公司取得了代位求偿权，向201室业主进行索赔。但201室业主始终无法就赔付额度与保险公司达成共识。

保险公司在无法与201室业主达成共识的情况下多次向物业公司索取201室业主的资料，物业公司基于保护业主资料的立场进行了拒绝。保险公司遂于2007年5月向法院起诉，要求201室业主与物业公司就宝马轿车的损害事故承担连带赔偿责任，赔偿5万元。请问：你怎么评价物业公司对该事故的处理1、物业公司是否应该介入两户业主对于赔偿的协商？2、物业公司应业主要求出具事故发生的书面证明是否妥当？3、物业公司拒绝提供业主资料的行为是否妥当？车辆管理物业公司在处理本案过程中的瑕疵：

1、事故发生后未及时报警，缺乏公权力的介入和有力支持；

2、不具备专业查勘能力，擅自作出书面事故证明；

3、在双方业主协商达成合意后未能及时形成书面记录并经双方业主确认。车辆管理物业公司在处理本案过程中值得肯定的一点：为业主资料保密根据《民法通则》的规定，隐私权是指自然人享有的私人生活安宁与私人信息秘密依法受到保护，不被他人非法侵扰、知悉、收集、利用和公开的一种人格权。业主作为中华人民共和国的公民享有当然的人格权，其隐私权受到法律的保护。物业公司因为业务开展的原因通过合法渠道获取了业主的隐私信息，则应该承担妥善保管业主资料的义务。因此，拒绝向保险公司提供业主资料是合法、合理的行为。车辆管理启示：

1、对小区内业主之间发生的纠纷，物业公司在排除自身责任后应引导业主自行解决，并将事件的发生及处理结果进行详细记录，要求双方业主进行签字确认。

2、物业公司并不是专业鉴定机构，对事故或事件的发生没有作出结论的权利和资质；因此，面对业主要求出具相关证明时，应向业主解释物业公司的处境和立场，不得擅自出具结论性证明。

3、发生车辆被盗或受损事故时应第一时间报警处理。

4、物业公司应提高证据意识，突发事件发生后应立即保护现场并拍照保存证据。事件的书面记录应有非利益第三方签名确认。

5、公安、检察机关及法院要求物业公司配合提供相关证据的，物业公司应该提供，但应该要求对方出具身份证明或搜查证等司法文件；其他单位或个人要求查询业主资料的，物业公司可依法予以拒绝。

装修管理（一）形成违章搭建的根本原因

1、过去长期困难居住条件下，居民养成的只顾自己眼前利益的不文明生活观念。

2、业主群体缺乏权利意识、无人关心和管理公共事务。

3、行政管理不到位，政府的规划、房管、城管、街道相互推诿。

4、物业企业无权起诉，即使诉到法院，法院判决恢复原状，又难以执行。（二）违章搭建的形式

封闭阳台

在露台上搭建房屋

违章改变室内结构与功能或改建房屋

在花园内建造房屋

利用其它公共空地建造建筑物构筑物装修管理花园内盖起两层楼。装修管理违章搭建的民事责任（物权法）：

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。装修管理违章搭建的行政责任（城乡规划法）：

第六十六条建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

（一）未经批准进行临时建设的；

（二）未按照批准内容进行临时建设的；

（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。建设部《住宅室内装饰装修管理办法》（2002）

第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。

装修管理物业公司的权利义务：

《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。装修管理秩序维护－养犬管理【案例讨论】

顾女士带着6岁的女儿在小区里散步，偶遇另外一位王姓业主带着小狗在玩耍。顾女士的女儿被小狗追吓，摔伤了小腿并一直处于受惊状态。顾女士来到物业服务中心，要求服务中心解决此事。

请问：犬伤人的事件属于什么性质？物业服务中心该如何处理？【法规依据】

《治安管理处罚法》第七十五条：饲养动物，干扰他人正常生活的，处警告；警告后不改正的，或者放任动物恐吓他人的，处二百元以上五百元以下罚款。驱使动物伤害他人的按照故意伤害他人进行处罚。

《民法通则》第一百二十七条：饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。秩序维护－养犬管理秩序维护－消防管理

【案例】某商厦五楼是家百货公司，公司职员为了图个方便，将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内，打算堆积到一定数量时再搬回仓库处理。物业公司发现后，提出消防疏散楼梯适用于消防事故发生时紧急疏散人群的，不能将纸箱堆放在楼梯内，双方就此问题产生了矛盾。

1、消防疏散楼梯是物业区域内共用设施，有特殊的用途，百货公司能否将纸箱堆放在楼梯内？

2、当发生此行为时物业公司有没有义务进行制止，制止的依据是什么？秩序维护－消防管理

【分析】物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的，因而其用途不得随意改变。如随意改变其用途，不仅不能发挥其规划设计的功能，而且还会造成事故隐患。例如，共用走廊、楼梯是用于正常通行的，还承担着消防疏散功能，不得堆放杂物；客用电梯不得作为专门运输货物的工具使用；停车场是用于停车用的，也不得堆放杂物或者建设违章建筑等等。消防疏散楼梯是用于消防事故发生时紧急疏散人群的，在正常情况下不得作为通行楼梯使用，也不得堆放杂物，造成堵塞等。秩序维护－消防管理

【法规依据】

《物业管理条例》第50条规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。”

《中华人民共和国消防法》第21条规定“任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得占用防火间距，不得堵塞消防通道。”秩序维护－消防管理

【结论】对物业管理区域内的违规行为进行制止，是物业管理公司的职责范围。《物业管理条例》第46条第1款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”《中华人民共和国消防法》第14条规定，居民住宅区的管理单位应承担保障疏散通道、安全出口畅通的义务。因此，物业公司发现百货公司职工的违规行为后，有权依法予以制止，行为人应当纠正。秩序维护－高空抛物

【案例】2006年5月31日下午5时40分许，南山区向南小学10岁的四年级学生钟小宇参加完学校举行的六一活动后步行回家。当行至南山大道与海德二道交叉口的好来居大厦人行路面时，一块玻璃突然从天而降，不幸正好砸中钟小宇头部。因伤势过重，医院虽经全力抢救，也未能挽回小宇年幼的生命。在此情况下，钟小宇的父母将好来居大厦2楼以上的73户住户以及负责好来居大厦管理的物业公司告上南山区人民法院，提出763718元的民事赔偿。

《民法通则》第126条：建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。秩序维护－高空抛物【判决结果】法院调查发现，在小宇出事的一个多小时前，该区域已经出现了一次高空坠物的事件。同时，被告锦峰物业也没有举证证明自己已经及时履行职责。这说明该物业公司未能尽职履行物业管理人的职责，对原告的损害应当承担一定的赔偿责任。南山法院酌定由被告锦峰物业对原告的损失承担３０％的赔偿责任，赔偿项目包括：交通费５３９元、丧葬费７３５２元、死亡赔偿金１９２０５４元、精神损害抚慰金为３万元，合计２２９９４５元。秩序维护－高空抛物秩序维护－高空抛物【讨论】