中原2014年9月厦门房地产市场月报：量价齐跌“金九”黯然失色

量价齐跌“金九”黯然失色

—2014年9月月报本月市场小结2014年9月数据走势：

销售：9月厦门住宅成交面积19.25万㎡，环比↓14.9%，同比↓35.9%。成交套数1639套，环比↓12.4%，同比↓33.7%。1-9月厦门住宅成交19852套，成交面积238.1万㎡，同比↓42.7%。

供应：9月新增商品住宅面积共16.8万㎡，环比↓31.6%，同比↓11.9%。

价格：8月份厦门市住宅成交均价18356元/㎡，环比↓10.6%，同比↑9.6%。供求关系：供销比为0.87，供不应求。小结：在整个市场低迷环境下，厦门限购已松绑，但由于信贷紧缩，市场成交筑底依旧持续；目前房企在价格已经有所松动，“以价换量”已成为楼市的大趋势。同时9月底央行“认贷不认房”的新政出台，将增强购房者的信心，而房企为完成业绩也将加快走量，预计“银十”成交量将低位上扬。土地市场方面，9月份厦门市仅成交1宗商业、办公地块，底价成交。另外月底迎来2宗商住地块供应，位于马銮湾片区，总建28.97万㎡，起拍楼面价8491元/㎡，地块体量适中，素质优越，或将引来多家房企青睐。但在整个宏观环境较为不乐观下，房企更加注重风险因素，追该地王可能性不大。量价齐跌“金九”黯然失色PART2：市场资讯PART3：一级市场PART4：二级市场PART5：三级市场PART5：后市研判目录PART1：中原榜单中原榜单Part1数据来源：厦门中原地产研究中心数据库备注：数据均为备案数据数据来源：厦门中原地产研究中心数据库备注：数据均为备案数据数据来源：厦门中原地产研究中心数据库备注：数据均为备案数据数据来源：厦门中原地产研究中心数据库备注：数据均为备案数据数据来源：厦门中原地产研究中心数据库备注：数据均为备案数据市场资讯Part21、宏观调控环境—限购退市进入尾声限购退市与政府倡导市场化主导的调控思路契合，更是地方救市意图的结果，但从限购松绑后市场表现上，提振效果并不明显，可窥见当下市场下行调整的深度大截至目前全国46个限购城市已有42个城市对限购调整，仅剩四个一线城市仍坚守限购政策。回顾今年各地限购政策的放开，经历了一个从个别城市试探到多个城市效仿跟进，从局部对象取消到全面放开限购，从执行层面先行松绑到官方明确发文表态的过程。已执行三年多的住宅“限购令”，在大力提倡市场配置起决定性作用的背景下，在房地产市场高位回落且持续低迷的环境下，终于适时地正在退出历史舞台。1、宏观调控环境—限贷松绑首改释放有助提振市场信心，但本次信贷放松难起到立竿见影的效果，短期内房地产弱势逆转可能性不大1、宏观调控环境—三轮政策调控放松对比1、宏观调控环境—房企转型之路伴随着市场调整，宣告房地产告别“黄金十年”，房企单纯开发销售模式恐被甩开在市场调整浪潮中，积极寻求转型将成为越来越多房企的选择纵向上伸：借金融丰富资金。随着民营银行政策的放开，从2009年开始，绿地、万科、华润置地等陆续打通银行融资渠道，或控股或入股，进军银行业。如万科入股徽商银行、万通成立基金公司等。横向扩张：西部及海外扩张。政府工作报告中“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”让部分房企嗅到西部发展的契机，同时不少知名房企已经出海，或购地开发或出资合营，在海外住宅市场一路掠地。如绿地收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权，富力收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地等。横向多元化经营。恒大在多元化道路上尤为抢眼，先是成立恒大足球，随后借势推出高端矿泉水产品，以及与高晓松成立恒大音乐、乃至涉足粮油等领域，同时绿地的组合是地产加商业、金融、酒店、能源。纵向下延：拥抱互联网思维。万达携手百度、腾讯攻入O2O、绿地成立金融集团、。万科淘宝卖房、“小股操盘”等，以及平安借平安好房平台杀入地产等。2、厦门市场资讯清华紫光将来厦建产业园预计5年内年产值超百亿9月13日，紫光集团与厦门火炬高新区管委会进行签约，厦门清华紫光集成电路产业园将很快落地厦门，厦门清华紫光集成电路产业园项目投资总额40亿元，需求用地300亩，选址位于环东海域的厦门科技创新园。项目建成投入运营后，预计5年内年度总产值将超过100亿元，税收超过5亿元。厦公布上半年经济数据：居民人均收入19416元厦门统计局公布的上半年统计数据看到，上半年，厦门实现GDP1365.55亿元，比去年同期增长8.8%。居民人均收入19416元，房地产投资持续活跃，上半年，全市房地产开发完成投资354.59亿元，增长36.4%，其中土地购置费120.92亿元，增长56.9%。全市房地产继续保持较大施工规模，上半年商品房施工面积3831.69万平方米，增长13.5%，其中住宅施工面积2126.5万平方米，增长6.3%。厦地铁新规划：3号线变2号线延长段接岛外环湾线厦门地铁现变更为5条线路。其中，翔安和海沧各有3条地铁线覆盖。除了已知工期的1、2号线以外，3号线变动最大。3号线直接从五缘湾通到翔安，连接岛外环湾线。包括3号线在内，翔安南部新城已经有3条地铁线覆盖规划，另外两条是翔安机场至海沧快线和岛外环湾线，两者分别预计将于2015年和2016年启动。市场动态地铁2号线角美段8站点曝光与厦门段同步开工通车地铁2号线角美延伸段（暨厦漳泉城际轨道1号先导段）共分为2期建设，近期建设工程总长度11千米，共规划8个站点（含马銮西站），马銮西站为2号线换乘站。角美段争取与厦门段一起开工，并于2020年同步通车，地铁2号线角美延伸段共分为2期建设。近期建设工程总长度11千米，自马銮西站起，规划了西园站、下陈站、社头村站、角海路站、双十中学站、锦江大道站和滨河路站共8个站点。厦门轨道交通又有新的变动，1号线延至同安，角美地铁规划公布，对区域触动大，同时清华紫光进驻厦门，将进一步促进厦门产业发展一级市场Part3两商住地块入市助力马銮湾新城土地供应：9月份厦门市拟供应4宗商办地块，占地15.11万㎡，总建32.03万㎡，起拍楼面价7939元/㎡。另外思明区有1宗商办地块暂停竞拍。其中2宗商住用地，位于海沧马銮湾片区，占地10.90万㎡，总建28.97万㎡，起拍楼面价8491元/㎡，将于10月29日竞拍。1、一级市场—土地供应数据来源：厦门中原地产研究中心整理供应地块位置：2014TG011.7万㎡2588元/㎡H2014P011.36万㎡2868元/㎡2014G06（停拍）5.7万㎡4877元/㎡H2014P0515万㎡8483元/㎡H2014P0414万㎡8500元/㎡商住用地非商住用地1、一级市场—土地供应供应地块明细：【H2014P01地块竞价条件】1、竞买申请人须从事汽车销售与维修5年以上，且持有汽车品牌厂家在厦门市新建汽车4S店的意向授权证明。2、不接受联合竞买【2014TG01地块竞价条件】地块规划为农产品批发市场，要求申请人为国企，不接受联合竞1、一级市场—土地供应拍卖预测：拿地理性，追赶地王可能性不大片区规划好，地块素质高引房企青睐未来新盘竞争激烈，地块挑战大目前央行对信贷已有所松绑，实行“认贷不认房”以提振市场信心，但短期内房地产弱势逆转可能性不大。在整个市场宏观环境不太乐观下，房企拿地趋理性，更加注重风险因素，因此追赶地王的可能性不大。地块位于马銮湾新城，目前该板块已成为房企布点的热门区域，高地价地块云集，片区规划顶级居住区，未来升值空间大。同时该地块整体素质较高，体量相对适中，对于求地若渴的房企来说，或引来多家房企的青睐。马銮湾片区自去年底多宗新地块出让，目前尚未入市，未来板块竞争以新盘竞争为主。同时该地块有精装修要求，且不带户口，对比去年成交地块，在竞争中处于劣势；在产品打造上，容积率2.5-2.8，可高层+别墅，通过高低配来提升溢价空间。地块质素较高，多家房企竞价，紧跟地王步伐未来板块新盘竞争激烈追赶地王可能性不大竞拍条件限制商办地块底价成交土地成交：9月份厦门市仅1宗商办地块成交，为办公、汽车4S店用地，占地8872㎡，总建1.36万㎡，成交楼面价2868元/㎡，底价成交，为漳州盛元丰田汽车销售服务有限公司竞得。该地块不接受联合竞买，要求竞买申请人须从事汽车销售与维修5年以上，且持有汽车品牌厂家在厦门市新建汽车4S店的意向授权证明。2、一级市场—土地成交数据来源：厦门中原地产研究中心整理成交土地明细：H2014P011.36万㎡2868元/㎡2、一级市场—土地成交截止2014年9月底，厦门住宅用地开发存量约866万㎡，岛内127万㎡，占比14.6%，岛外739万㎡，占比85.4%。整体去化周期2.5年，集美存量最大，岛内存量少；而同安去化周期长达6.5年，高库存，去化压力巨大。存量866万㎡，集美存量大，同安去化压力大数据来源：厦门中原地产研究中心数据库3、土地存量年去化量：为2010-2014年6月年均去化量二级市场Part49月份，厦门市新增商品房面积34.7万㎡，其中住宅面积16.8万㎡，环比↓31.6%，同比↓11.9%。近两个月，厦门楼市供应量持续下滑，主要是受到市场低迷的影响，开发商蓄客不足，推盘计划有所延缓。随着“银十”第四季度的到来，房企为了实现年度业绩目标，将会加大走量。市场冷淡推量再次下滑数据来源：厦门中原地产研究中心数据库1、供应情况—供应量供应分布：除翔安区无供应外，其余五区均有住宅供应；其中集美区在万科广场和凤凰花城两大楼盘发力下，供应占半，达8.43万㎡；同安区供应3.98万㎡，占比24%；思明区在源昌君悦山5#取得预售下，供应3.64万㎡。供应面积段：80㎡以下房源基本无供应，而80㎡以上各面积段房源供应较为均衡，其中90-100㎡供应3.85万㎡，禹洲香溪里和万科广场贡献最大；其次为120-144㎡首改产品，供应3.78万㎡；180㎡以上大户型产品仅占比6%，主要来源于别墅产品的供应。集美发力供应占半80㎡以上各面积段产品供应分布均衡数据来源：厦门中原地产研究中心数据库1、供应情况—供应结构9月厦门商品房成交面积29.94万㎡，环比↓16.8%；其中住宅成交19.25万㎡，占比64.3%。非住宅成交10.09万㎡，环比↓19.9%。非住宅方面，车位占比最大，成交7.60万㎡，达25%；办公成交2.21万㎡，环比微涨3.9%，主要源于软件园三期470-660㎡大户型写字楼的集中备案。市场冷淡商品房成交筑底徘徊2、成交情况—商品房成交量数据来源：厦门中原地产研究中心数据库9月厦门住宅成交面积19.25万㎡，环比↓14.9%，同比↓35.9%。成交套数为1639套，环比↓12.4%，同比↓33.7%。1-9月份，厦门住宅成交19852套，成交面积238.1万㎡，同比↓42.7%。在整个市场低迷环境下，厦门限购已松绑，但由于信贷紧缩，市场成交筑底依旧持续，开发商以价换量的趋势明显。第四季度即将到来，房企为了完成年度业绩目标，“银十”或将加大走量。“金九”乏力成交黯然失色数据来源：厦门中原地产研究中心数据库2、成交情况—住宅成交量供销比为0.87供不应求9月份，厦门市住宅供应面积16.81万㎡，成交面积19.25万㎡，供销比为0.87，去库存2.44万㎡，供不应求。数据来源：厦门中原地产研究中心数据库2、成交情况—住宅供销比价格回调以价换量见效数据来源：厦门中原地产研究中心数据库2、成交情况—成交均价9月份，厦门市住宅成交均价18356元/㎡，环比↓10.6%，同比↑9.6%。近两个月，厦门房价有所回落，房企加大楼盘优惠力度，在业绩压力加大下，以价换量为大趋势。9月份中澳城更是以不足万元的厦门最低价入市，开盘售罄，使得9月份成交均价有所回落。仅集美湖里微涨翔安跌至万元之下数据来源：厦门中原地产研究中心数据库2、成交情况—区域均价六区中，仅湖里、集美两区均价略有所上涨，其余四区均呈现不同程度回落。湖里区在建发央座、万科湖心岛等豪宅盘的助力下，区域价格环比上涨6.1%；海沧区受到金岸领寓12763元/㎡的影响，其价格下滑13.4%。翔安区在中澳城以7697元/㎡厦门最低价取得开盘热销的影响下，区域价格跌至万元以下。集美主导同安逆袭湖里降幅过半岛内外分布：岛内成交占比大幅回落，共成交3.69万㎡，占19.2%，岛外成交15.56万㎡，占比80.8%。各区分布：集美区盘源密集，多盘较为热销，以成交8.74万㎡，占比45%独霸鳌头；同安区在禹洲溪堤尚城开盘助力下，成交3.47万㎡，逆袭位居第二；湖里区在世茂湖滨首府成交下，以成交2.22万㎡居第三，环比大幅下滑51%。翔安区在中澳城开盘备案下，成交有所回升。数据来源：厦门中原地产研究中心数据库3、成交结构—区域分布刚需首改并驾齐驱90㎡以下180㎡以上大小户型供不应求数据来源：厦门中原地产研究中心数据库3、成交结构—面积段成交面积：180㎡以上大户型产品以成交3.74万㎡居首位，龙湖嘉誉别墅产品贡献最大；80-90㎡刚需产品以成交3.47万㎡

居第二，主要源于华润橡树湾频繁开盘的集中备案；100-120㎡产品成交3.44万㎡，中航城116㎡复式产品贡献最大；120-144㎡首改产品成交4.40晚㎡，禹洲中央海岸贡献最大。供销比：90㎡以下刚需产品和180㎡以上大户型产品供销失衡，供不应求；而90-100㎡和120-180㎡供过于求，主要是受到万科广场和源昌君悦山供应的影响。15000-20000元/㎡占比收窄中澳城助力8000元/㎡以下房源数据来源：厦门中原地产研究中心数据库3、成交结构—单价段从成交单价段看，9月份的成交单价段主要集中于12000-20000元/㎡，其中15000-20000元/㎡占比回落至31%，以集美盘源成交为主，华润橡树湾、联发欣悦湾等贡献最大。12000-15000元/㎡单价段占比19%，禹洲溪堤尚城开盘贡献最大。20000-30000元/㎡单价段占有有所回落，主要来源于龙湖嘉誉别墅产品的备案；8000元/㎡以下的房源占比增大至8%，主要来源于中澳城开盘售罄的集中备案。总价段回落集中于50-300万数据来源：厦门中原地产研究中心数据库3、成交结构—总价段刚需客户（90㎡以下）首改1（90-120㎡）首改2（120-144㎡）再改（144-180㎡）高端客户（180㎡以上）从数据可以看出，再改、高端客户成交主要集中于岛内的湖里区，及部分集美区的别墅客群；而刚需、首改客群成交除集美外，同安区也占有部分，主要是以环东海域及中澳城的成交贡献最大。岛内高端集美客群多样化同安刚需客群突出4、交叉分析—客户类型与区域成交刚需客户（90㎡以下）首改1（90-120㎡）首改2（120-144㎡）再改（144-180㎡）高端客户（180㎡以上）从数据可以看出，刚需、首改客户最为青睐12000-20000元/㎡；再改、高端客户客群以20000元/㎡以上单价段为主，但由于其价格高，成交量相对有限；可见客群越高端，其成交单价段也随之走高。刚需首改客群青睐12000-20000元/㎡4、交叉分析—客户类型与成交价格刚需客户（90㎡以下）首改1（90-120㎡）首改2（120-144㎡）再改（144-180㎡）高端客户（180㎡以上）从数据可以看出，120㎡以下刚需首改客群最为青睐的总价段位于100-200万；120-144㎡首改客群青睐100-300万；再改客群以300-600万为主；高端客群成交集中于800万以上。客户级别越高成交总价越高刚需首改青睐100-200万4、交叉分析—客户类型与成交总价5、开盘情况—去化走势推盘处低位热销看定价数据来源：厦门中原地产研究中心数据库9月份共有7个楼盘开盘，总推量1644套，去化930套，去化率57%。9月份虽为传统热销旺季，但厦门楼市依旧较为沉寂，在市场冷淡下不少楼盘爽约延迟至“银十”推出。而开盘楼盘去化参差不齐，中澳城以不足万元的厦门最低价首次入市，取得售罄的热销局面，而部分楼盘由于定价高企，客户存在抗性。9月份共7个项目入市，仅海沧区无房源推出，其余五区均有楼盘开盘，其中湖里、集美各2个，思明、同安、翔安各1个。有2个SOHO新盘入市，为建发湾区SOHO和鼎泰和云玺，总推量580套，去化348套，去化率60%；云玺初步试水，推出不到百套，去化仅8成；而湾区SOHO推量大，去化56%，较为不错，但由于其价格高，客户存在一定抗性。海沧无盘源入市

湖里两SOHO入市5、开盘情况—区域分布数据来源：厦门中原地产研究中心数据库5、开盘情况—开盘明细开盘两极分化低价受热捧高价存抗性6、存量现状成交低迷去化周期连续8个月走高

进入2014年以来，厦门市楼市低迷，住宅成交量筑底；截止至2014年9月，商品住宅可售存量面积为311.7万㎡，根据2013.10-2014.9月月均销售23.00万㎡计算，库存量需14个月可去化完毕，可售库存量已经8个月连续走高。数据来源：厦门中原地产研究中心数据库备注：去化周期=库存量/近一年的月均去化量三级市场Part51、三级市场—二手居住用房成交成交回跌楼市回暖后劲不足成交面积：二手居住用房成交14.68万㎡，环比↓3.5%，同比↓23.5%;成交套数：二手居住用房成交1469套，环比↓4.6%，同比↓25.8%。在连续3个月二手房小幅上涨后，“金九”二手房成交量回跌，主要是由于市场观望情绪浓厚，最为关键的信贷也尚未放松，买卖双方继续僵