健康知识大讲堂之操作篇-按摩

第五章房地产估价原则房地产估价原则概述独立、客观、公正原则合法原则最高最佳使用原则估价时点原则替代原则谨慎原则第一节房地产估价原则概述一、房地产价格原则

房地产估价原则：人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价的原则。特点：房估原则是建立在房产价格形成原理基础上（房地产价格形成的一些规律，主要是关于价格形成的经济学原理，如供求、替代、均衡、机会成本、外部性原理等）。房估原则是包含一些在房地产估价活动中应当遵守的约束性或指导性的行为准则。1.假设当事人理性、精明

2.换位思考估价总原则：独立、公平、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代

原则究竟有几个，看法不一致：1995年，房地产估价师协会，6个原则：合法、最高最佳使用、供求、替代、估价时点、公平原则1996年，同济大学出版，吕华《房地产估价理论与实务》，转引美房地产估价协会，《房地产评论》中，10个原则，即本书的11个原则中去掉收益分配原则日本的房地产鉴定评价基准，10原则+收益分配原则=本书11原则国家质量技术监督局与建设部，房地产估价规范，4条原则（合法，最高最佳使用，替代，估价时点）

第二节独立客观公正原则独立客观公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立的要求是房地产估价师不应受任何组织或个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验应有的职业道德进行估价。客观的要求是房地产估价师不应带着自己的好恶情感偏见、完全从客观实际出发、反映事物的本来面目。公正的要求是房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。第三节合法原则

1.合法产权权证：出让转让、行政划拨、集体外销、内销2.合法使用城市规划、土地用途法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押……4.其他价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿第四节最高最佳使用原则

（一）四方面依序筛选1.法律上允许2.技术上可能3.经济上可行4.能否使估价对象价值最大（二）三个经济学原理1.收益递增递减原理2.均衡原理最佳规模、最佳集约度内部构成要素组合是否均衡3.适合原理与其外部环境是否保持协调适合原理＋均衡原理＝外部环境最协调＋内部构成要素最适当＝最高最佳使用（三）判断与选择1.保持现状前提现状价值>新建价值－（拆除费＋建造费）3000元/㎡>5000元/㎡－3000元/㎡

2.装修改造前提改造后价值增加额>装修改造费V新－V现>改造费

5000元/㎡－3000元/㎡>1500元/㎡3.转换用途前提价值增加额>转换用途所需费用4.重新利用前提5.上述情形组合3＋2：转换用途+装修改造例1有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。B地块相对于A地块的减价额=（200-50）×2000=30万例2有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。该建筑物的价值=房地价值—土地价值

=3000－1000

=2000元/㎡★该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/㎡第五节估价时点原则估价时点：也称估价期日，指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。要把不同时间的比较实例的价格都修正到某个标准时间，即以估价期日为标准时间，这样，这些实例才能作为等价的替代物，即可比。确立估价期日原则的意义在于：估价期日是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。一般将估价人员执行现场查戡的日期定为估价期日，或因特殊需要将其他日期指定为估价期日。估价作业日期：是正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。

估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场情况的关系：估价时点

估价对象状况房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在将来将来将来将来估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况过去（回顾性估价）未来（预测性估价）估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（未来）时的状况估价时点估价对象状况为过去某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况估价对象为历史状况现在估价对象为现时状况估价对象为未来状况估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（现在）时的状况估价对象状况为未来某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况案例：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.请问：估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?错误有：①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。在同一市场上，对于两种或两种以上价格不等而效用相等或效用可相互替代的商品，人们总是选择价格偏低的；当价格相同时，人们又总是选择效用较大的。这样可使相互替代的商品的价格趋于一致。第六节替代原则使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格.同一供求范围类似房地产：指明两点：1．可以依据替代原则推算价格2．不能孤立思考估价对象价格在评估一宗房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产价格存在，则可依据此原则推断出估价对象房地产的价格。

替代原则成为房地产估价方法——市场比较法的理论基础。第七节谨慎原则评估抵押价值时应当遵守的一项原则。要求在存在不确定性因素的情况下作出估价判断时，应当保持必要的谨慎原则，充公估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。《房地产抵押估价指导意见》要求：1、运用市场法时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。2、运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧。3、运用收闪法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。4、运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关税费和利润。1.收益递增递减原理可以帮助我们确定()。

A．最佳用途和最佳规模B．最佳集约度

C．最佳规模和最佳集约度D．最佳用途2.()是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。

A，估价时点B．估价目的C．估价区位D．估价权益

1.现行的土地权属证书有()。

A．《国有土地使用证》B．《集体土地所有证》

C．《集体土地使用证》D．《土地他项权利证明书》2.现行房屋权属证书有()。

A．《房屋所有权证》B．《国有土地使用证》

C．《房屋共有权证》D．《房屋他项权证》

3.最高最佳使用具体包括()。A．最佳高度B．最佳用途C．最佳规模D．最佳集约度

4．当估价对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该估价前提应为（

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