北京摩东广场项目市场

摩东广场项目介绍北京汉博投资顾问有限公司说明本报告是由汉博顾问作为独立第三方根据项目真实情况和实地调研作出的研究报告摘要版，提供给本项目潜在客户利用，仅供参考。未经汉博顾问的书面同意，不得复印，出售或转发本报告或其中任何部分。免责申明本报告并不提供量身定制的投资建议。报告的撰写并未虑及读者的具体财务状况及目标。本文件所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用途，及不应被依赖或用以取代任何有关个别情况的个别建议。2摩东广场－京东第一MALL3内容提要项目简介北京宏观经济环境分析摘要项目商圈分析摘要项目核心商圈区域交通环境分析摘要项目核心商圈区域人口环境分析摘要项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要项目定位及发展战略摘要4内容提要项目简介北京宏观经济环境分析摘要项目商圈分析摘要项目核心商圈区域交通环境分析摘要项目核心商圈区域人口环境分析摘要项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要项目定位及发展战略摘要5项目位置（北京市）本项目本项目位于东四环和东五环之间，靠近北京市区东西中轴线；本项目临近CBD、燕莎和朝外三大商圈，距离CBD、燕莎商圈约10-15分钟车程。6项目位置（区域）本项目位于东四环与东五环之间，东临青年路小区，西靠青年路，南临朝阳北路，北接高档住宅项目星河湾。项目占地面积8.4万平米，其中建设用地面积5.9万平米，规划总建筑面积（地上）28.3万平米，计划建设成一个集写字楼、商业、酒店、高级公寓各占32%、43%、7%和18%的大型综合物业。本项目7项目开发与顾问团队开发商：北京弘泰基业房地产有限公司规划设计：香港巴马丹拿国际公司建筑设计：香港巴马丹拿国际公司景观设计：香港巴马丹拿国际公司全案代理：北京汉博投资顾问有限公司8项目总体布局示意图（初步）9项目技术参数项目总体部分：规划建设用地面积：58958平方米地上总建筑面积：283000平方米建筑占地面积：24000平方米绿地面积：18280平方米容积率：4.8建筑密度：40.8%绿地率：31%建筑高度：100米机动车停车位：约3000个ShoppingMall部分：建筑占地面积：20000平方米地上总建筑面积：120000平方米地下总建筑面积：地下商业面积：20000平方米地下停车与人防面积：50000平方米建筑高度：40米（地上六层）进深：不小于80米机动车停车位：约2000个10内容容提提要要项目目简简介介北京京宏宏观观经经济济环环境境分分析析摘摘要要项目目商商圈圈分分析析摘摘要要项目目核核心心商商圈圈区区域域交交通通环环境境分分析析摘摘要要项目目核核心心商商圈圈区区域域人人口口环环境境分分析析摘摘要要项目目核核心心商商圈圈区区域域商商业业物物业业供供求求分分析析摘摘要要项目目定定位位及及发发展展战战略略摘摘要要11北京京市市行行政政区区划划与与人人口口总总量量北京京市市总总面面积积16807.8平平方方公公里里，，包包括括16区区2县县。。截至至2004年年年年底底，，北北京京市市户户籍籍人人口口共共计计1,162.9万万人人，，常常住住人人口口1492.7万万，，与与1949年年的的420.1万万人人相相比比，，55年年间间常常住住人人口口增增长长了了2.6倍倍，，平平均均每每年年增增加加19.5万万人人，，年年均均增增长长率率为为2.3%。。2020年，北北京市总总人口规规模规划划将控制制在1800万万人左右右，年均均增长率率控制在在1.4%以内内。其中中户籍人人口1350万万人左右右，居住住半年以以上外来来人口450万万人左右右。12经济周期期及GDP增速速1981—2004中国GDP增率移动平均结果资料来源：2004年中国经济统计年鉴1995—2004年北京市市与全国国GDP增长速度度之比较较资料来源源：中国国经济统统计年鉴鉴及北京京市统计计局本轮中经经济周期期从2002～2012年2004年为这个个周期性性顶峰，，2005年开始增增速回落落。预计未来来几年内内GDP增率有所所下降，，但仍保保持在7%以上。预计2005至2012年间北京京市的经经济增速速不低于于9%。13社会消费费品零售售总额资料来源源：北京京市统计计局1995——2004北京市社社会消费费品零售售总额及及增率消费增长长点向服服装、美美容、首首饰类等等商品扩扩散。连锁企业业成为拉拉动消费费品市场场的主导导力量。。14城镇居民民人均可可支配收收入资料来源源：北京京市统计计局1999——2004北京市城城镇居民民人均可可支配收收入及增增率2004年北京市市城镇居居民消费费性支出出人均消消费支出出为12200.4元，比上上年增长长9.7%，扣除价价格因素素，实际际增长8.6%。城市居民民恩格尔尔系数为为32.2%，15消费价格格指数资料来源源：北京京市统计计局1999——2004北京市城城镇居民民人均可可支配收收入及增增率16内容提要要项目简介介北京宏观观经济环环境分析析摘要项目商圈圈分析摘摘要项目核心心商圈区区域交通通环境分分析摘要要项目核心心商圈区区域人口口环境分分析摘要要项目核心心商圈区区域商业业物业供供求分析析摘要项目定位位及发展展战略摘摘要17商圈分布布银帆·西雅图核心商圈圈次级商圈圈辐射商圈圈核心商圈圈：以东东四环、、东五环环、姚家家园路和和京通快快速路为为界；次级商圈圈：以东东三环、、定福庄庄、东风风桥和百百子湾为为界；辐射商圈圈：可达达阜成门门区域、、望京区区域，亦亦庄开发发区和通通州区；；18商圈人口口及销售售额预测测商圈总人数人均消费额捕获率消费频次消费人次消费总额（万人）（元/人/次）（次/月/人）（万元）核心商圈3518050%352.59450次级商圈6018015%0.87.21296辐射商圈2001802%0.20.8144总计295---60.51089019内容提要要项目简介介北京宏观观经济环环境分析析摘要项目商圈圈分析摘摘要项目核心心商圈区区域交通通环境分分析摘要要项目核心心商圈区区域人口口环境分分析摘要要项目核心心商圈区区域商业业物业供供求分析析摘要项目定位位及发展展战略摘摘要20区域道路路系统走向街道名称属性长度（米）东西走向（从东向西排列）姚家园路城市主干道4800朝阳北路城市主干道4700朝阳路城市主干道4800京通快速路城市快速路5000南北走向（丛南向北排列）东四环城市快速路3000星火路社区干道2300青年路城市主干道2800黄木杉路次级主干道2800东五环城市快速路3600注：青年年路和朝朝阳路将将于今年年开始改改造，改改造后均均为城市市主干道道。21区域公共共交通分分析北东三环东四环东五环京通快速速路朝阳路朝阳北路路姚家园路路星火路青年路黄木杉路路四惠东地铁站22项目辐射射距离与与到达车车次步行5分钟路程程（18个车次））主要站点点：青年年路、甘甘露园、、黄木杉杉路到达车次次：115、306、342、382、411、718、731、815、831、834、846、859、908、991、运通111、120支、412、419步行10分钟路程程（13个车次））主要站点点：十里里堡、太太平庄、、十里堡堡北里、、姚家园园、农民民日报社社到达车次次：112、202夜、364、388、608、808、350、703、705、729、754、989、721步行15分钟路程程（6个车次））主要站点点：高碑碑店、红红领巾桥桥、豆各各庄到达车次次：312、397、728、976支、628、302步行20分钟路程程（2个车次））主要站点点：四惠惠、板井井等到达车次次：322、36323地铁交通通系统地铁1号号线贯穿穿北京城城市东西西，西至至苹果园园，东至至四惠东东，在复复兴门和和建国门门与地铁铁环形线线相连，，根据《《北京市市轨道交交通网规规划》，，北京市市轨道交交通网由由13条条线路和和3条支支线组成成。通过过轨道交交通网络络，本区区域能够够与市中中心区、、CBD区域及及其它重重点功能能区域进进行方便便快捷的的联系。。地铁八通通线也由由四惠和和四惠东东站把通通州地区区直线拉拉近。在靠近区区域南边边是地铁铁八号线线和一号号线的换换乘站———四惠惠东站，，可以迅迅速抵达达地铁沿沿线各站站，辐射射范围极极广，但但是此站站点距离离本项目目较远，，仍需换换乘公交交车才能能到达。。计划2010年年开工、、2015年完完工的地地铁6号号线与朝朝阳路并并行，经经过星火火路和青青年路，，且将在在十里堡堡、青年年路上设设站，届届时，本本项目所所在地交交通状况况将进一一步提升升。24内容提要要项目简介介北京宏观观经济环环境分析析摘要项目商圈圈分析摘摘要项目核心心商圈区区域交通通环境分分析摘要要项目核心心商圈区区域人口口环境分分析摘要要项目核心心商圈区区域商业业物业供供求分析析摘要项目定位位及发展展战略摘摘要25区域现有有住宅楼楼盘分布布26项目核心心商圈区区域内居居民户数数小区123456青年路小区甘露家园一二期东恒时代一期碧水星阁炫特区朝阳无限户数760058090030040001600小区789101112叠彩园朝阳园都会国际晨曦园白领家园通惠家园户数6009603002007666000小区131415161718迎曦园甘露晴苑甘露园远洋天地石佛营西里八里庄南里户数320200220386734503000小区1920212223

共23个十里堡西里十里堡北里康家园京棉新城（京棉1—4厂居住区）晨光家园合计户数850018003000108001500

6046327区域未来来1-2年内入入住住宅宅楼盘分分布28项目核心心商圈区区域内未未来1-2年内内新增居居民户数数小区123456东恒时代二、三期都会二期CASA特区808酷特区朝阳捷座户数2373500500300485400小区8910111213朝阳雅筑东岸青年汇财经中心北京星河湾华纺易城户数10001450400045030004100小区1415161718朝阳嘉园国美第一城珠江罗马兴隆家园中水金海佳苑户数400700026006000364小区19202122幸福123公寓（规划中）首创十里堡项目（规划中）和黄逸翠园（规划中）伊顿社区（规划中）合计户数2002500300060004662229项目核心心商圈区区域内常常住人口口总数现有人口口：根据我们们对项目目周边区区域的实实地调研研，现阶阶段地块块核心商商圈区域域行政面面积约20平方公里里，常住住人口总总量约为为20万人，人人口密度度约为1.0万人/平方公里里。未来新增增人口：：区域地处处朝青板板块核心心区域，，优越的的地理位位置吸引引了众多多地产项项目汇聚聚于此。。现阶段段本项目目地块周周边存在在20个左右的的新兴居居住社区区和中高高档公寓寓，如国国美第一一城、青青年汇、、兴隆家家园、北北京星河河湾等，，随着未未来2—3年内这些些项目的的陆续入入住和商商业配套套的逐渐渐完善，，预计区区域2-3年内还将将增加约约4.6万户居民民，新增增人口将将超过15万人。至本项目目shoppingmall开业时，，项目核核心商圈圈区域内内常住人人口总数数将达到到35万人。30项目核心心商圈区区域消费费者分布布特征年龄学历职业婚姻31区域消费费行为习习惯家庭收入入消费支出出购物场所所选择关关注因素素购物出行行方式32消费者对对本项目目的看法法项目应建建购物场场所的类类型项目应经经营的内内容项目所要要的档次次33内容提要要项目简介介北京宏观观经济环环境分析析摘要项目商圈圈分析摘摘要项目核心心商圈区区域交通通环境分分析摘要要项目核心心商圈区区域人口口环境分分析摘要要项目核心心商圈区区域商业业物业供供求分析析摘要项目定位位及发展展战略摘摘要34项目核心心商圈内内商业物物业供应应现状从供应上上来看，，该区域域内现存存商业物物业151310平方米（（建筑面面积），，包括百百货、超超市、专专业市场场、餐饮饮、专卖卖店和休休闲、娱娱乐设施施。各业业态供应应面积及及占比如如下图所所示。区域各业业态供应应量及比比例图35区域消费费需求分分析到2006年底，区区域常住住人口可可达35万以上按照北北京市统统计局公公布的数数据，2004年北京市市城镇居居民人均均消费性性支出12200.4元，近三三年人均均消费性性支出增增长率都都在8%左右，照照此增长长率，可可以推算算出2006年人均均消费费性支支出为为14230.5元。到2006年区域域居民民消费费支出出可达达：区域居居民消消费支支出=35万×14230.5=49.8亿根据北北京市市历史史统计计资料料显示示，2004年北京京市商商业面面积单单位产产出大大约为为1.6万元/年，由由此可可以大大概推推算出出区域域应有有商业业面积积为：：498000万元/1.6万元/平米=31.3万平方方米（（营业业面积积）.根据北北京市市商委委的商商业发发展规规划，，预计计在2005年人均均商业业面积积将达达到0．9平方米米（营营业面面积））。商业营营业面面积=35万人×0.9平方米米/人=31.5万平方方米依据经经验数数据，，商业业物业业建筑筑面积积和营营业面面积比比率为为1∶0.56，由此此可以以推算算出本本区域域合理理的商商业物物业建建筑面面积为为57万平米米左右右。36区域商商业物物业存存量、、未来来供应应量及及缺口口区域商商业物物业现现存量量为151310平平方米米，截截止到到2006年的的新增增供应应量为为253000平方方米，，到2006年年底商商业物物业存存量将将达到到404310平方方米（（建筑筑面积积）。。根据对对消费费需求求和北北京市市商业业地产产规划划的分分析，，到2006年年本区区域合合理的的商业业物业业供应应面积积应达达到57万万平方方米。。到2006年底底，本本区域域将仍仍然存存在17万万平米米左右右的商商业物物业缺缺口。。37商业物物业供供给、、需求求结构构分析析区域商商业物物业的的供给给结构构和消消费者者对商商业物物业的的需求求结构构存在在着错错位，，也就就是说说区域域商业业物业业存在在结构构性缺缺口。。本区域域商业业物业业正面面临着着结构构升级级，不不合理理的商商业物物业将将逐步步退出出区域域市场场或进进行改改造，，规模模、业业态组组合、、档次次等更更加合合理化化的商商业物物业将将不断断壮大大。38内容提提要项目简简介北京宏宏观经经济环环境简简介项目商商圈分分析项目核核心商商圈区区域交交通环环境分分析项目核核心商商圈区区域人人口环环境分分析项目核核心商商圈区区域商商业物物业供供求分分析项目定定位及及发展展战略略39项目整整体定定位项目整整体定定位：围绕绕CBD等三大大商圈圈的需需求为为目标标，以以休闲闲娱乐乐、体体验时时尚为为核心心主题题，打打造一一个主主题鲜鲜明、、品质质一流流、功功能完完善，，融办办公、、SHOPPINGMALL、酒店店及高高级公公寓为为一体体的的的大型型综合合性建建筑集集群，，成为为青年路路商圈圈甚至至京东东区域域的休休闲娱娱乐、、商业业、商商务中中心及及标志志性建建筑群群。

比例面积办公（含公寓式写字楼）30%9商业45%14酒店7%2高级公寓18%5普通住宅0%0总计100%3040ShoppingMall定定位主力业态规模比例档次备注超市214.29%中档1家国际知名连锁超市百货2.115.00%中档国内国际知名百货1家休闲娱乐428.57%中高档3-4家主力店餐饮321.43%中高档3-4家主力店，另辅以快餐及中小餐饮若干专业市场1.611.43%中档1家国际知名品牌家居连锁，1家知名家电/电讯专卖品牌专卖1.39.29%中高档若干品牌专卖店总计14100%立足青青年路路商圈圈需求求，辐辐射到到CBD、燕莎莎、朝朝外商商圈的的商业业核心心，集集休闲闲娱乐乐、运运动健健身、、餐饮饮、购购物于于一体体的中中高档档休闲闲时尚尚MALL41项目发发展策策略本项目目将坚坚持““不分分割销销售shoppingmall一平米米”的的长期期持有有策略略，并并委托托专业业商业业管理理公司司专业业经营营，保保证本本项目目shoppingmall物业的的长期期经营营一致致性和和连贯贯性。。本项目目将坚坚持统统一规规划、、统一一招商商、统统一经经营管管理的的MALL经营理理念，，坚持持宁缺缺勿滥滥的招招商策策略，，保证证本项项目shoppingmall的特色色。为保证证商家家的利利益，，开发发商将将坚持持前期期低价价策略略，帮帮助入入住商商家渡渡过养养商期期。本项目目良好好的地地理位位置、、交通通便利利性、、逐步步成熟熟的大大居住住社区区环境境以及及北京京市稳稳健增增长的的经济济发展展势头头将是是本项项目成成功的的基础础，我我们将将和各各商家家一起起努力力将本本项目目shoppingmall打造成为名名副其实的的京东第一一MALL。42如果您有任任何意向、、建议或疑疑问，请联联系：北京汉博投投资顾问有有限公司招商部鲍旭峰TEL884/611-805王雪桢TEL884/611-811张倩TEL884/611-801439、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。04:40:3304:40:3304:4012/31/20224:40:33AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2204:40:3304:40Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。04:40:3304:40:3304:40Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2204:40:3304:40:33December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月20224:40:33上午午04:40:3312月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月224:40上午午12月-2204:40December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/314:40:3304:40:3331December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。4:40:33上上午4:40上上午04:40:3312月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。04:40:3404:40:3404:4012/31/20224:40:34AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2204:40:3404:40Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。04:40:3404:40:3404:40Saturday,December31,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2204:40:3404:40:34December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月20224:40:34上午04:40:3412月-221