住宅定价方案

一期住宅定价方案

目录Part1市场背景分析Part2一期定价策略Part3销售目标及市场难点Part4首批房源定价策略Part5首批房源价格优惠策略Part1市场背景分析本月高淳市场截止9月28号成交总套数139套，其中主要销售楼房为，万福城二期—御沁园开盘、双湖明珠及明丰文化苑等，主要竞争项目具体销售情况如下：第一部分市场背景分析>>9月份高淳市场动态万福城二期—御沁园开盘时间：9月5日销售物业：推出了以142㎡、237㎡的电梯多层6层，开盘销售均价5600元/㎡，开盘优惠：一次性付款：9.8折，开盘当天情况：2010年9月推出2幢多层，共计48套，开盘当天销售24套，截止9月27日目前售出39套，销售率81%，但据现场销售人员了解到，由于银行政策（认房认贷）的抓紧，部分客户银行贷款无法办理，现仅有16组客户网上显示认购签约。第一部分市场背景分析>>9月份高淳市场动态御沁园作为高淳本地人认可的高端物业，推出仅48套房源，开盘当天的销售率也仅为50%，共计24套，由于御沁园此次推出的物业全部以142㎡以上的大户型为主，故该项目的客户定位主要以新区政府部门的高端客户，这部分客户群对于本项目来说较为难掌握，只有通过价格优势才能有所吸引。第一部分市场背景分析>>9月份高淳市场动态双湖明珠开盘时间：8月18日销售物业：推出以74、83㎡的多层5层销售表价（均价）：4500元/平方米优惠措施：开盘当天优惠300元/平方米实际成交价格：4200元/平方米销售情况：推出19-22号楼共114套房源。19#主力面积有85㎡、93㎡的两室，与112㎡的三室；20#主力面积为85㎡、93㎡的两室；21#-22#主力面积有85㎡的两室、115㎡的三室、124㎡的三室。总共还余下3套6层房源未售出，销售率98%双湖明珠位于高淳县双高路上，其地理位置相对较远，故该项目主要定位于刚性需求的购买群，主力户型也是以74-83㎡的二房，总价控制在30-35万/套，通过超低价位，从而吸引刚性需求客户的购买冲动，开盘当天成功引爆！第一部分市场背景分析>>9月份高淳市场动态明丰文化苑开盘时间：6月18日建筑形态：多层5层的2栋、6层的9栋（带电梯）、11层3幢销售表价：项目2010年6月18日一期正式开盘，开盘的整体均价为5300元/㎡，多层最高的价格卖到5500元/㎡，小高层的价格较便宜一些，在4800元/㎡左右当期主力面积：88-112㎡优惠措施：开盘当天优惠50元/平方米实际成交价格：多层5250元/平方米，小高层4750元/平方米销售情况:该项目于2010年6月18日一期正式开盘，共推出14幢房源，合计610套，其中多层推出396套、小高层推出220套，从现场的销控公示反映来看，目前多层已基本售罄，小高层剩余40%左右。9月中旬明丰文化苑借助御沁园的开盘，做出了价格调整，剩余房源均涨400元/平方米。09年11月份房地产市场处于顶峰状态，明丰文化苑从11月份开始采用“收取诚意金给予优先选房”的方式，蓄水了7个月的客户，直至开盘积累的客户已经达到1000多组，而且据现场销售人员了解，前期交诚意金的客户多为关系户，因为该项目的老板曾是开发高淳星河湾项目的，而星河湾良好的口碑和人脉，奠定了明丰文化苑的客户基础；但是从网上数据显示2010年7月开始至9月份三个月的时间，明丰文化苑的销售受市场调控的影响，其房源销售趋势呈现停滞的状态，8、9月份的销售套数仅为34套（其中还包括退房的房源）。第一部分市场背景分析>>高淳市场总体价格走势

从上表数据可以看出，高淳市场从09年跨2010年价格涨幅最大，09年第四季度高淳房产市场整体均价还处于3600元/㎡左右，到了2010年第一季度价格就到达4700元/㎡，涨幅达到1100元/㎡

，涨幅超过30%。银行新政的出台对于高淳市场产生了部分影响，自2010年开始高淳市场价格涨幅开始放缓，每个季度约在200元/㎡的增长，涨幅空间慢慢减少。首先从高淳近期新推楼盘来看，目前高淳的新楼盘都集中在高淳东边的新城区，因为政府的支持和打造，新区的发展前景较老城区空间更大，最主要新区的环境以及人为素质平均较高，故客户购房意愿偏向于新区较多；从新推楼盘的去化量上看，首先去化的还是以88㎡实用性的二房，其主要购房主流还是以刚性需求的客户为主；受银行新政影响，目前改善型居住及投资的客户比例大幅度较少，大户型的销售成为所有楼盘的销售难点；从新推楼盘价格上看，新区楼盘的价格涨幅较大，御沁园09年10月份销售价格仅为3600元/㎡，今年9月5日新推楼盘价格已经达到5600元/㎡，涨幅达到2000元/㎡，其次明丰文化苑今年6月份开盘，销售均价5300元/㎡，9月中旬针对部分剩余房源上调400元/㎡；而双湖明珠相对新区偏一些，该楼盘的涨幅就较为平稳，去年12月份开盘销售均价3700元/㎡，而今年8月底推出的二期均价仅4500元/㎡。由此可见区域性的差别是影响房价的主要因素之一。第一部分市场背景分析>>高淳市场综合分析Part2一期定价策略一、一期价格格制定的总体体思路银达·新天地一期，尤其是是首批推出房房源作为全案案的首次公开开发售，其销销售成功与否否将对整体项项目的成功销销售产生直接接的影响。因因此我们不能能仅从一期的的销售出发，，赢尽市场空空间；而是在在实现一期成成功销售和资资金回笼目标标的双重前提提下，为后续续的各期赢得得市场对本项项目品牌的认认同。我司建议一期期推出房源应应采用“结合市场价价格，以略低低于主要竞争争对手的价格格入市”的策略。在一一期房源成功功销售的基础础上，迅速树树立项目品牌牌，并在后续续房源中不断断进行价格拉拉升，最后无无论是产品还还是价格都成成为高淳房地地产品牌的领领导者！第三部分一一期定价策略略>>一期价格制定定总体思路房地产价格的的确定，需要要考虑的问题题很多，除了了要考虑物业业本身的特点点，如工程造造价、楼层、、位置、朝向向、高低、面面积大小、造造型、装修、、年限、用途途、建筑密度度等现实条件件以外，还有有历史、地理理、社会、经经济、政治环环境，以及市市场状况、买买家心理、发发展预测等因因素都需要慎慎重考虑。针对市场现状状，定价有如如下几大原则则：第二部分一一期定价策策略>>一期住宅定价价原则以工程造价为为基础以项目的附加加值、稀缺性性和唯一性等等为依据考虑合理利润润市场影响因素素二、一期住宅宅定价原则价格基本上可可以用两种方方法来进行定定位，一种是是成本核算法法，另外一种种是市场比较较法。本次定定价我司主要要是采取市场场上比较流行行的加权系数数比较法，来来测定项目的的市场价格。。加权系数比较较法的定价原原则是，综合合银达·新天地的基本本状况，结合合大量的市场场调查，对影影响本项目的的各种因素进进行比较，运运用科学评估估方法进行测测定，并予以以一定保险系系数计算而得得出的计算方方法。第二部分一一期定价策策略>>一期住宅价格格定位策略一期住宅价格格定位策略第二部分一一期定价策策略>>测定房地产价价格因素1）、地理位置置根据所处的区区位的可比性性及买家关注注程度分三个个级别：第一级：2至10百分点，（即即102-110%）地区商业气气氛浓郁，第二级：-1至1百分点，（即即99-101%）地区商业气气氛一般第三级：-2至-10百分点，（即即98-90%）地区商业气气氛比较差2）、交通状况况根据项目交通通状况的可比比程度分三个个级别：第一级：2至10百分点，（即即102-110%）有多条公交交线，所走的的区域较分散散第二级：-1至1百分点（即99-101%）有多条公公交线但公交交线所走的区区域较集中。。第三级：-2至-10百分点，（即即98-90%）公交线不多多3）、配套根据项目配套套状况的可比比程度分三个个级别：第一级：2至10百分点，（即即102-110%）项目及周边边配套齐全第二级：-1至1百分点（即99-101%）项目及周边边有一定配套套第三级：-2至-10百分点，（即即98-90%）项目及项目目周边没有任任何配套第二部分一一期定价策策略>>测定房地产价价格因素4）、项目素质质根据项目素质质的可比程度度分三个级别别，分别为：：第一级：2至10百分点，（即即102-110%）项目综合素素质良好在市市场上有较强强的品牌效应应第二级：-1至1百分点（99-101%）在市场上有有一定知名度度第三级：-2至-10百分点（98-90%）在市场知名名度不高5）、工程进度度：分期：每期2至3百分点基础工程：0至1百分点，一至四层：1至2百分点，超过四层工程程进行：2至3百分点，封顶：3至4百分点，外墙装修：4至6百分点，交楼：6至8百分点，6）、完成小区区配套：包括：会所，，绿化8至10百分点。房源推出出部署署7）、根据现行行高淳市场，，进行了专向向调查。列表表如下：第二部分一一期定价策策略>>测定房地产价价格因素楼盘名称物业类型开盘时间销售均价优惠幅度成交均价主力户型销售率沁御园多层（带电梯）2010-9-55600元/㎡约9.9折5540元/㎡142-200㎡70%双湖明珠多层、小高层2010-8-184500元/㎡300元/㎡4200元/㎡82-126㎡99%双福城多层2010-8-253660元/㎡约9.5折3470元/㎡85-122㎡75%明丰文化苑多层（带电梯）、小高层2010-6-165300元/㎡50元/㎡5250元/㎡90-100㎡70％波塔·东郡多层2010-4-224870元/㎡约9.8折4770元/㎡80-100㎡98％加权系数定价价法说明：市场比较加权权系数法是通通过对项目周周边或同类型型的具有可比比性的楼盘的的价格分析比比较，以一种种较科学和客客观的方式计计算项目的参参考价格的方方法。第一步：选取取具有可比性性的楼盘资料料（以毛坯房房为主），以以其均价作为为原始数据的的基价；然后后，根据实际际情况，定出出各参照项目目在地理位置置、交通状况况、项目素质质、配套设施施、工程进度度等几方面的的修正系数，，用以调整本本项目与参照照项目因上述述因素的对比比度而产生的的价格上差异异，从而得到到更具可比性性和参考价值值的相对基价价。基价/修正系数=相对基价第二步：权衡衡各参考项目目在销售等方方面对本项目目的影响程度度，定出不同同的加权系数数，从而综合合各项的相对对基价，得出出本项目较客客观的定价参参考值——项目基价。SUM（相对基价Χ加权系数）=项目基价第二部分一一期定价策策略>>一期住宅价格格定价说明银达·新天地一期住住宅市场比较较系数修正表表第二部分一一期定价策策略>>一期住宅价格格定价说明项目均价地理位置交通状况项目素质配套设施工程进度修正价沁御园5540元/㎡0-2+1-3+15374双湖明珠4200元/㎡-2-2+1-3+34074双福城3470元/㎡-3-2-1-3+23227明丰文化苑5250元/㎡+10-30+15198波塔·东郡4770元/㎡-1-1-1-3+34627银达·新天地地一期住宅市市场加权算术术平均系数修修正表第二部分一一期定价策策略>>一期住宅价格格定价说明项目明丰文化苑沁御园双湖明珠双福城波塔·东郡修正价5198元/㎡5374元/㎡4074元/㎡3227元/㎡4627元/㎡权重40%30%19%1%20%项目一期住宅基价4900元/㎡由此结论：根根据市场调研研及跟踪，依依据目前高淳淳市场成交价价格研判出我我项目目前市市场成交价应应控制在4900元/㎡！Part3销售目标及市市场难点2010年12月30日前完成170套房源的销售售，销售率达达70％，销售额约约8500万元，实现回回款约5900万元。第三部分一一期销售售目标从上表数据显显示，高淳县县的成交量较较其他同等区区域的成交量量一直处于很很低迷的状态态，1-8月份共计销售售1469套，平均每月月的成交量仅仅有183套左右，较其其他区域还不不足一半以上上的销售量；；第三部分市市场难点>>2010年1-8月份高淳成交交走势所谓的“金九九银十”的房房产热销期，，9月份高淳的认认购量仅为139的认购，高淳淳整体的供应应量和需求量量较其他区域域都比较低迷迷。第三部分市市场难点>>2010年9月份高淳成交交走势第三部分市市场难点>>市场销售量分分析

70%销售套数市场平均销售套数所占比例第一批90套178套51%第二批80套45%一期销售量占占市场份额数数据统计：从上述高淳市市场成交量数数据显示，近近一年高淳市市场的需求量量平均每月大大约保持在在在178套左右，虽然然部分楼盘开开盘销售良好好，但是从整整个市场上看看销售量还是是处于低迷状状态。本项目一期将将推出245套房源，第一一批就132套，要实现70%的销售率，首首批开盘当月月月份销售要要完成90套左右，第二二批开盘截止止12月底需完成80套的销售，合合计170套的去化率占占到高淳市场场平均每月总总成交量的60%以上。从销售压力上上看，短期去去化大量货源源，相对于高高淳市场压力力是其所未有有的，要想达达到销售目标标，本项目首首先就需要抓抓住高淳低、、中、高端的的60%以上的客户群群，这一点也也大大的加剧剧了项目的销销售难度；为保证首批物物业在短时间间内的销售量量不仅要通过过策略来增加加本项目的价价值，最主要要的就是要降降低一期购买买成本，提高高客户价值，，以高性价比比的价格卖点点，抢占市场场大部分客群群，从而占据据竞争优势。。第三部分市场难点>>后续供应量下半年，高淳淳在售楼盘的的后续供应量量将超过17万㎡。如按照照2010年上半年的市市场需求量来来看，消化这这部分房源需需要6个月的时间，，市场竞争还还是较为激烈烈的。根据我司挑选选的高淳具有有一定代表性性的楼盘进行行市场近况的的调研及判断断，2010年年末高淳市市场住宅供应应量相对较大大，12月至明年1份市场仍将陆陆续推出新增增住宅加上存存量住宅，本本市场供需比比将会成严重重的反比态势势，仅这8家楼盘的待售售房源达到了了1759套。高淳市场场主要以多层层住宅为主，，住宅销售压压力较大。2010年第四季度区域市场在售楼盘预计推出货量楼盘名称物业类型推出套数推出面积预计推出时间金地华城11栋多层约400套约38000㎡年底推出万福城1栋挑高公寓约210套约10000㎡10月底-11月初双湖明珠4栋多层约144套约14000㎡9月12日已开盘波西塔诺4栋多层约120套约13000㎡年底推出玲珑湾14幢多层约480套约60000㎡年底推出舜天南郡剩余多层约60套约10000㎡持续销售依水佳苑剩余多层约45套约14000㎡持续销售双富城11栋多层约300套约15500㎡8月25日已开盘合计约1759套约174500㎡第三部分市市场难点>>后续供应量第三部分市市场难点>>竞争个案分析析项目地点：高高淳县淳溪镇镇淳南路106号（河滨大大道区）开发商：高淳淳陶瓷集团总建筑面积：：6万㎡推出房源及产产品：14幢多层年底一一起推出，约约400套房源，主力力户型有83㎡二房、96㎡三房及204㎡跃层周边配配套：：临近近依水水佳苑苑别墅墅区及及湖滨滨大道道，周周边自自然环环境良良好，，人文文素质质较高高；距距市中中心位位置约约2公里路路程，，。预约情情况；；2010年7月底售售楼处处进场场，据据接待待中心心销售售人员员了解解目前前预约约客户户近1200组。项目优优势：：1、品牌优优势明明显，，已形形成忠忠诚购购买。。玲珑湾湾为高高淳陶陶瓷集集团开开发建建设，，其口口碑及及人脉脉已经经有良良好的的基础础，自自身的的品牌牌也得得到了了高淳淳市场场的高高度认认可。。品牌牌价值值在本本次房房源销销售中中得到到了充充分体体现。。2、产品定定位即即全面面又高高端。。玲珑湾湾虽与与本项项目同同为14幢多层层低密密度小小区，，但是是由于于该项项目地地处于于高淳淳湖滨滨新区区，自自然环环境得得天独独厚，，故在在产品品定位位中不不仅包包含了了实用用型86㎡的二二房及及96㎡的三房房，还还设计计了1层跃2层的高高端复复式房房，整整体小小区定定位较较高。。3、地理位位置稀稀缺。。玲珑湾湾处于于高淳淳湖滨滨新区区，紧紧邻高高淳湖湖滨大大道，，周边边以别别墅区区为主主，距距离高高淳商商业中中心仅仅1.5公里路路程，，地理理位置置极为为稀缺缺。玲珑珑湾湾第三部部分市市场场难点点>>竞争个个案综综合分分析玲珑湾湾自7月底售售楼处处公开开至今今，预预定的的客户户已达达到1000组以上上，而而本项项目自自6月中旬旬售楼楼处公公开至至今现现场登登记客客户374组，交交纳定定活两两便单单的客客户仅仅134组，而而本项项目一一期245套房源源要在在短时时间内内去化化70%，就需需要充充足的的客户户蓄水水量；；从目前前玲珑珑湾的的施工工现场场判断断，玲玲珑湾湾的开开盘时时间将将在本本项目目一期期之后后，而而本项项目较大的的客户户蓄水水量，，就必必须要要争夺夺玲珑湾湾预约约的1000组客户户，来增增大客客户量量，并并且提提升客客户价价值，，抢占占大部部分的的市场场份额额，才才能保保证首首次开开盘的的成功功引爆爆。但是从从上述述分析析中可可以看看出，，受地地段、、产品品、人人脉、、蓄水水等因因素的的影响响，目目前本本项目目处于于竞争争劣势势的状状态。。提升产产品价价值、、降低低购买买成本本！通过以以上方方法，，来吸吸引这这部分分客户户，从从而占占据竞竞争优优势，，抢占占市场场份额额！如何能能争夺夺到玲玲珑湾湾预约约的1000组客户户？Part4首批房房源定定价策策略如何达达到预预定低低价？？“略低低于市市场，，抢占占市场场，形形成竞竞争优优势，，逐步步拉升升最终终达到到预定定价格格”第四部部分首首批房房源定定价策策略>>总体思思路从总体体市场场来看看，由由于银银达·新天地地的地地理位位置并并不受受当地地购房房者的的追捧捧，故故一期期房源源一定定要抢抢占市市场，，形成成竞争争优势势，树树立项项目形形象，，得到到市民民的口口碑宣宣传，，确保保后续续推出出的房房源较较好的的去化化并保保证一一定的的利润润；那那么首首先可可有效效地避避免一一定的的市场场风险险，同同时前前期的的价格格定位位必须须创高高性价价比，，具有有相当当的市市场接接受力力；在首批批房源源成功功销售售的基基础上上，迅迅速树树立项项目品品牌，，并在在后续续房源源中不不断进进行价价格拉拉升保保证开开发商商的收收益。在增增强已已购客客户对对本案案信心心的同同时，，亦可可迅速速建立立人脉脉销售售，利利用客客户““买涨涨不买买跌””的心心理达达到““羊群群效应应”。。上述分析，，建议一期首首批房源02、03、05、06幢房源的销销售均价（（销售底价价）为4800元/㎡。第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源价价格定位策策略第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明定价参考依依据现阶段市场场参考成交交价：根据目前市市场热销个个案进行的的成交价格格统计，得得出我案一一期住宅市市场成交价价应控制在在4900元/㎡以内（上述述市场比较较法）；竞争楼盘去去化分析：：从竞争项目目房源的去去化上看，，高淳市场场多层的销销售占到主主导，小高高层的楼盘盘目前较少少，而且认认可度较低低，销售率率明显低于于多层。高高淳客户大大多觉得电电梯房的物物业费较高高、得房率率较低，故故在选择上上较为谨慎慎。来访客户认认可度：本项目目前前虽登记客客户总数达达到了256组，但A、B类客户合计计数量也仅仅为103组。而且上上述客户在在等待的过过程中、购购房过程中中（如未买买到合适房房源、价格格等）仍会会有一定数数量的流失失。因此，，在一期销销售中，我我司建议采采取略低于于客户心理理价位的方方式，引发发客户的购购买冲动，，以确保一一期70%的销售率。。推出时间房源推出数量销售均价（底价）价格提升幅度内部认购10月20日03幢，共36套4750元/㎡首批房源10月23日02、05、06幢，共96套4850元/㎡＋2％11月1日5000元/㎡调整＋3％第二批房源11月20日01、04、07幢，共113套5000-5100元/㎡＋2％12月1日所有已推出未售房源销售均价按5200元/㎡调整＋2％总体销售目标（保守预判销售均价）约4950-5000元/㎡第四部分一一期定定价策略>>一期房源价价格提升部部署分栋价差定定价原则房源自身考考虑因素02、03、05、06幢房源所处小小区的具体体位置；02、03、05、06幢房源的户户型、面积积配比；02、03、05、06幢房源的采采光、通风风等因素。。02、03、05、06幢各幢均价价由高至低低排列为：：06>05>02>03各幢房源价价格系数如如下：02幢03幢05幢06幢价格系数-2%-3%+2%+0%第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明客户需求面面积考虑因因素截止9月底，销售售中心共蓄蓄水114组意向客户户，房源需需求主要以以经济实用用的82㎡房源为主，，共70组客户，比比例达62%；103㎡房源因为三三房设计，，满足了经经济实力一一般的改善善型客户，，比例达到到了23%。129㎡舒适型三房房，在销售售现场的大大力引导下下，需求125㎡房源客户上上升至19组，但比例例仍然极低低。目前针对本本项目蓄水水114组客户需求求面积得出出以下数据据：第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明从上述蓄水水客户需求求面积的数数据中可以以看出目前前购房客户户房源需求求主要集中中在02-03幢、06幢的82㎡房源，比例例超过了50%；其次为04幢103㎡房源，而02-03幢及06幢幢126㎡房源需求较较少。各幢房源价价格系数如如下：02幢03幢05幢06幢价格系数+2%+2%-3%+1%第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明各幢得房率率各幢房源价价格系数如如下：栋号02幢03幢05幢06幢得房率86.8%86.8%90.8%90%从上述得房房率看出，，小高层02-03幢得房率基基本在86%左右，多层层的得房率率在90%左右；多层与小高高层的得房房率平均相相差4%。栋号02幢03幢05幢06幢价格系数-2%-2%+1%+1%第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明02、03、05、06幢各幢房源均均价的制定定通过以上各各系数参定定，根据底底价均价参参考价格4800元/㎡列入演算得得出：02幢03幢05幢06幢价格系数-2%-3+0+2销售均价4702元/㎡4653元/㎡4800元/㎡4898元/㎡第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明02、03、05、06幢垂直差价定定价原则楼层差价系系数代数和和为零；根据多层物物业特性；；根据本地客客户的购买买习惯；垂直价差调调整解析：：02-03幢:一层>六层>三层>四层>五层>二层楼层垂直价差考虑因素一层（带夹层）+300由于02-03幢为电梯多层，故在3-5层的差价上相差并不大，而由于01-03幢沿大桥北路，相对嘈杂，但是由于一层带院子，故二层作为该幢的最底价。01-03幢六层均配送阁楼，在参照市场价格的前提下6层较3层再高出140元/㎡二层+0三层+60四层+90五层+90六层（带阁楼）+20002-03幢2-3层垂直价差差为60元/㎡，3-5层垂直价差差为30元/㎡第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明05-06幢：三层=二层>四层>一层>五层>六层楼层垂直价差考虑因素一层+0经过对当地楼盘的仔细调研，了解到高淳的多层基本以5层为主，且各大楼盘的5层去化都很难，甚至6层带电梯的顶楼都很难去化，故一期05-06幢加大楼层差价形成高低段落，减轻集中房源段的销售压力。二层+60三层+90四层+60五层-180六层-24005-06幢2层、4层与3层垂直价差差为30元/㎡,5与6层垂直价差差为60元/㎡第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明02、03、05、06幢水平差价的的制定根据本地客客户的购买买习惯；我司根据本本地各楼盘盘销售的难难易程度；；景观、视野野、通风等等因数进行行微调；东面房源价价格>西面房源价价格>中间房源价价格。我司司将02、03、05、06幢房源水平价价差制定如如下：根据据各幢房源源景观、房房型等因素素进行局部部调整（按按4800元/㎡价格基数预预算）基准水平差差价如下：：东面中中间西西面+1200＋90第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明02、03、05、06幢水平差价的的制定对于02-03幢房源，考考虑到该两两幢房源89㎡的小户型房房源较少，，需求量较较大。因此此，我司建建议将中间间89㎡房源的水平平差价在原原销售价格格基础上上上调90元/㎡。通过提升升小户型销销售价格，，降低东西西端头与中中间大户型型房源的水水平价差，，以此促进进130㎡左右的去化化。调整后后的水平差差价如下：：单元号一单元（西）二单元三单元(东)房号010203040506户型D’户型A-2户型D户型D户型A-2户型D’户型面积131.5㎡89.34㎡128.18㎡128.18㎡89.34㎡131.5㎡水平差价+90+90-90-90+90+120第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明02、03、05、06幢水平差价的的制定考虑到05幢全是以120以上的大户户型为主，，故东西两两头差价保保持30元/㎡不变，保证证整体的去去化。单元号一单元（西）二单元（东）房号01020304户型C’户型C户型C户型C’户型面积122.92㎡119.05㎡119.05㎡122.92㎡水平差价+9000+120第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明02、03、05、06幢水平差价的的制定对于06幢房源，考考虑到该幢幢房源89㎡的小户型房房源较少，，需求量较较大。因此此，我司建建议将中间间89㎡房源的水平平差价在原原销售价格格基础上上上调90元/㎡，东头89㎡房源也上调调30元/㎡。通过提升升小户型销销售价格，，降低东西西端头与中中间大户型型房源的水水平价差，，以此促进进120㎡的去化。调调整后的水水平差价如如下：单元号一单元（西）二单元三单元(东)房号010203040506户型A’户型A’户型C户型C户型C户型C’户型面积89.14㎡89.14㎡119.93㎡119.93㎡119.93㎡123.83㎡水平差价+120+90000+120第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明栋楼的水平平价差主要要对景观、、房型、朝朝向、采光光、位置等等因素进行行综合考虑虑制定，详详细见各栋栋底价表。。表价在底底价的基础础上原则上上浮11％，并在最最后价目公公开前，我我司将根据据市场及预预约客户的的最新情况况进行相映映的调整。。第四部分首首批房房源定价策策略>>首批房源定定价说明根据上述价价格策略，，建议项目目一期总体体销售均价价定为4950-5000元/㎡。其中首首批房源销销售均价暂暂定为4800-4900元/㎡。此价格我司司在开盘前前会根据当当时的市场场销售情况况，进行适适当地调整整。尽管一期房房源采取““结合市场场价格，以以略低于竞竞争对手价价格入市””的策略与与本项目产产品的定位位（高淳高高档公寓））具有一定定的差异，，但作为总总建筑面积积6万平方米楼楼盘来说，，以略低于于市场预期期的价格入入市，迅速速占领市场场，树立良良好的口碑碑和项目的的品牌形象象，保证项项目顺利的的开发是最最佳之策略略。该策略可有有效地避免免一定的市市场风险，，加快本项项目的资金金回笼；并并通过已购购客户的口口碑迅速建建立人脉销销售，通过过不断提升升的价格获获得市场的的追捧，确确保后续各各期的顺利利去化、项项目品牌的的树立、项项目价值的的提升。第四部分一一期定定价策略>>一期房源价价格制定Part5首批房源价价格优惠政政策第一重优惠惠：付款方式优优惠对于办理纯纯商业贷款款购房的客客户（15天内办理完完毕贷款手手续后即可可下款），，在约定的的时间内签签约，给予予总房款2％的优惠惠；对于办理理公积金金及组合合性贷款款的客户户，在约约定的时时间内签签约，给给予总房房款1％的优惠惠；对于首付付款比例例达到总总房款50%及以上的的客户，，可在上上述优惠惠基础上上再增加加1%的优惠；；对于一次次付款的的客户，，在约定定的时间间内签约约，给予予总房款款4％的优惠惠。此优惠政政策可与与其他优优惠政策策重复使使用第五部分分一一期房源源优惠政政策>>优惠政策策适用范围围银达·新天地一一期首首批房源源02、03、05、06幢优惠政策策第二重优优惠：签约优惠惠凡购买02、03幢房源的的客户，，可享有有免除一一年物业业管理费费的优惠惠。此优惠政政策可与与其他优优惠政策策重复使使用第三重优优惠：持持续销售售期优惠惠取消蓄水水、排号号、内部部认购等等优惠；；保留付款款及签约约优惠；；开盘优惠惠采用““暗扣””的方式式；增加“老老带新””优惠：：凡已购购客户介介绍新客客户购买买，新客客户可享享有总房房款2%的购房优优惠(仅限开盘盘后的未未售房源源)。第四重优优惠：特特殊优惠惠本次房源源销售中中，开发发商销售售部门视视情节，，酌情给给与关系系客户，，不低于于底价的的优惠。。此优惠政政策可以以与其它它优惠政政策重复复使用；；第五部分分一一期房源源优惠政政策>>优惠政策策根据上述述优惠方方案，最最高优惠惠额度为为11%（蓄水优优惠：2%+排号优惠惠：1%+内部认购购优惠：：1%+开盘优惠惠2%+付款优惠惠4%+签约优惠惠1%）按首批批房源4800元/㎡销售底价价预判，，优惠额额度为528元/㎡。02、03、05、06幢房源销销售表价价为5380元/㎡。02、03、05、06幢销售表表价的制制定第五部分分一一期房源源优惠政政策>>首批房源源销售表表价的制制定谢谢聆听听！谢谢谢12月-2202:44:3602:4402:4412月-2212月-2202:4402:4402:44:3612月-2212月-2202:44:362022/12/312:44:369、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。02:44:3602:44:3602:4412/31/20222:44:36AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2202:44:3602:44Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:44:3602:44:3602:44Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2202:44:3602:44:36December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20222:44:36上上午午02:44:3612月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222:44上上午12月-2202:44D