伟业顾问北京名都园公寓营销策略报告

名都园公寓

营销策略思考提案架构策略回顾目前完成工作各阶段战术执行提案架构策略回顾目前完成工作各阶段战术执行一个房地产项目最终要解决的三个问题：卖什么？卖给谁？怎么卖？结论：理性认识户型适中精装修老现房感性认识感性认识就是项目在人们心目中的理解与印象，他是什么，他的基础就是项目的物理属性。名都园是什么？结论旧项目旧户型旧装修感性认识一个房地产项目最终要解决的三个问题：卖什么？卖给谁？怎么卖？族群定位以具有一定经济实力的投资客为主！一个房地产项目最终要解决的三个问题：卖什么？卖给谁？怎么卖？营销战战略原原则稳中求求胜·精准营营销提案架架构策略回回顾目前完完成工工作各阶段段战术术执行行工作内容推广户

外

广

告路牌广告位置建议销售销

售

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具户型图设计路牌广告位置确定户型图方案确定路牌广告发布公司确定户型图印刷路牌广告设计方案确定折页框架确定路牌广告发布折页方案确定网

络

广

告网络发布计划建议折页设计印刷完成网络广告公司确定海报框架确定网络广告设计确定海报方案确定网络广告信息发布海报设计印刷完成直

投

广

告直投发布计划确认销

售

准

备合同及补充协议研讨直投广告创意确认最终合同确认直投广告制作完成按揭银行联系并确定直投广告发布律师行联系并确定导示

系统导示系统路线确定销售软件安装导示系统发布电话系统安装营销

现场内部包装方案设计车库房屋考察内部包装方案确定模型清理售楼处内部包装制作签约图准备售楼处内部包装实施钥匙盘准备平

面

广

告媒体确定上传数据广告设计人员

组建销售人员招聘软文撰写销售人员培训方案确定销售人员进场广告发布销

控销控策略制定

销控策略确定

销控策略执行

价

格销售均价确定

价格表制作

价格表确认

价格表执行目前工工作进进度策划方方面：：销控策策略已已制定定价格表表初稿稿已制制作完完成开盘时时间、、计划划、活活动等等已确确定方方案广告公公司已已经确确定，，前期期准备备的VI展示系系统已已经开开始设计计和制制作户外广广告、、网络络媒体体、DM单直投投、高高端场场所资资料摆摆放、、高端端数据据库直直投等等都在在同步步进行行销售方方面：：已组建建销售售团队队，为为开盘盘销售售做准准备销售人人员进进行项项目培培训销售人人员进进行银银行培培训感谢发发展商商配合合：协助培培训律师准准备按揭银银行明明确数据上上传网签准准备提案架架构策略回回顾目前完完成工工作接下来来各阶阶段战战术执执行直效行行销区域拦拦截（（长效效）现场包包装活动营营销定点轰轰炸第第一波波定点轰轰炸第第四波波围点打打援第第三波波08.407.1208.208.308.1蓄势筹筹备期期强势营营销期期07.11持续销销售期期战略综综述出货线二期套数：：120套均价：：9400元/平米推广线定点轰轰炸第第二、、三波波围点打打援第第一、、二波波主动出出击开开始（（网络络+巡展））一期、、三期期套数：：144套均价：：9600-10000元/平米直效行行销区域拦拦截（（长效效）现场包包装活动营营销定点轰轰炸第第一波波定点轰轰炸第第二、、三波波围点打打援第第一、、二波波主动出出击开开始（（网络络+巡展））定点轰轰炸第第四波波围点打打援第第三波波08.407.1208.208.308.1蓄势筹筹备期期强势营营销期期07.11持续销销售期期第一阶阶段出货线二期套数：：120套均价：：9400元/平米一期、、三期期套数：：144套均价：：9600-10000元/平米推广线8400万元84套70%预热业内传传播、、先知知先觉觉具体战战术放盘与与价格格直效行行销区域拦拦截现场包包装活动营营销具体战战术放盘与与价格格直效行行销区域拦拦截现场包包装活动营营销放盘策策略根据比比较，，伟业业的观观点是是：二期产产品在在整个个园区区内，，综合合品质质适中中。因因此可考虑虑先放放二期期，再再放一一期，，最后后放三三期的的放盘盘策略略。放盘策策略放盘策策略首推二期先放二二期解解决了了两个个问题题，第第一避避免了了入市市价格格引起起市场场抗性性；第第二也也兼顾顾了项项目市市场形形象。。入市价价格9400元/平方米米放盘策策略整体价价格制制定原原则根据北北京市市场中中影响响消费费者成成交因因素的的重要要程度度将采采光、、景观观、干干扰、、户型型、面面积等等作为为制定定单价价的主主要因因素。。以受众众的消消费习习惯为为基础础，根根据各各因素素在成成交过过程中中作用用的大大小依依次排排序，，合理理分配配权重重比例例。根据不不同户户型组组合楼楼层选选取低低层为为标准准层，，将所所有户户型进进行共共同的的权重重比较较，根根据不不同户户型的的各项项因素素分别别打分分，通通过加加权计计算不不同户户型的的分值值。针对个个别户户型，，通过过手工工调整整系数数的方方式进进行微微调，，以达达到最最合理理的价价格。。定价流流程第一步：区域定价第二步：楼座定价第三步：分户定价区域系系数楼座系系数户型系系数楼层系系数价格策策略无折扣扣策略略——强调稀稀缺品品，一一反开开盘期期打折折常态态，形形成市市场新闻闻点，，并树树立信信心。。——开盘价价9400元/平米价格策策略奖励折折扣策策略——在一定定期限限内签签约，，则奖奖励一一定的的折扣扣点；；如三天天内签签约99折；三三天后后签约约无折折扣。。客户户形成成压力力，造造成市市场紧紧迫感感。具体战战术放盘与与价格格直效行行销区域拦拦截现场包包装活动营营销定点轰轰炸名都园园老业业主DM直投定点轰轰炸伟业顾顾问老老客户户DM直投825317469西北部部地区区1中成大大厦2倚霞园园3清枫华景园园4锦秋知春5学风19116企图ATT7立方庭8领秀硅谷9诚品建筑6531047129811北部地区1欧陆经典2阳光新干线线3北辰绿色家家园4康斯丹郡5上元6万科星园7欧陆经典-万兴苑8慧忠北里卧龙花园融域西奥中心东北部地区区1望京新城A4区2季景．沁园园3华鼎世家4绿荫芳邻5世安望京6风格雅园7融科橄榄16354271东部区域1、天安豪园园2、通用国际际公寓3、星河湾I期4、沿海赛落落城5、华侨城2354北部别墅1、棕榈滩2、龙湾3、长河玉墅墅4、北京湾5、无双12345龙湾别墅水木兰庭棕榈滩格拉斯小镇镇伟业近期在在本区域代代理和服务务的项目在销项目在销项目在销项目结案项目一、二级市市场联动高端客户资资源租赁服务定点轰炸形式：——一封感谢信信，夹带销销售资料及及带有项目目标示的小小礼物，突突出与客户户分享一个个生财的好好机会的语语气，体现现一种分享享与感恩的的心态。定点轰炸高端数据库库DM直投形式：——夹带销售资资料及带有有项目标示示的小礼物物，向阅读读者透露一一个生财的的好机会，，体现一种种机不可失失时不再来来的紧迫感感。具体战术价格与放盘盘直效行销区域拦截现场包装活动营销区域拦截——得区域者，，得天下，，抓住客户户必经之路路的咽喉要要道所在地：京京承高速路路出口上上泗桥广告尺寸：：5m×10m媒体特征：：1、各公司CEO、企业成功功人士，绝绝大部分都都首选此地居住。。2、京承高速速路——上泗桥路段段为中央别别墅区业主、看房顾顾客的必经经之路。户外广告效效果具体战术价格与放盘盘直效行销区域拦截现场包装活动营销引导系统道旗售楼处现场场包装是销售现场场也是立体楼楼书展示厅厅销售道具折页户型单页手提袋纸杯胸牌名片信封信纸具体战术价格与放盘盘直效行销区域拦截现场包装活动营销活动营销——暂定11月10日举行开盘盘活动活动目的：：开盘仪式启启动与客户加强强联系，促促进签约业内传播，，为楼盘推推广造势直效行销区域拦截（（长效）现场包装活动营销定点轰炸第第一波定点轰炸第第二、三波波围点打援第第一、二波波主动出击开开始（网络络+巡展）定点轰炸第第四波围点打援第第三波08.407.1208.208.308.1蓄势筹备期期强势营销期期07.11持续销售期期第二阶段出货线二期套数：120套均价：9400元/平米一期、三期期套数：144套均价：9600-10000元/平米推广线2.2亿元185套70%引爆大力推广，，价格提升升具体战术放盘与价格格直效行销主动出击具体战术放盘与价格格直效行销主动出击放盘策略次推一期最后推三期在二期热销销一段时间间后，放出出一期产品品，补充货货源同时对对二期剩余余产品提价价，拉开差差价带动一一期楼盘均均衡销售。。最后放出三三期，价格格攀升至10000元/平方米，同同时提升形形象。放盘策略价格策略小步快跑——放出货源，，快速提价价，刺激消消费。——中期实现均均价9600元/平米，三期期产品推出出实现均价10000元/平米——力争2007年12月底销售率率达到70%具体战术放盘与价格格直效行销主动出击直效行销定点轰炸第第二、三波波围点打援第第一、二波波围点打援特定高端消消费场所的的资料摆放放围点打援特定高端消消费场所的的资料摆放放——高档住宅区区会所——高尔夫球会会——高端消费场场所具体战术放盘与价格格直效行销主动出击写字楼巡展展/高校巡展/医生巡展——特定的圈层层行销——垂直打击，，精确制导导，立体呈呈现；——主动对客户户出击。坐销+行销主动出击在短期之内内，让市场场为之震动动，最有效效的手段就就是：根据本项目目实际情况况和客群，，我们将以以“网络广广告”作为为主要突破破口。——具体形式采采用新浪文文字链形式式。主动出击集中优势兵兵力于网络络直效行销区域拦截（（长效）现场包装活动营销定点轰炸第第一波定点轰炸第第四波围点打援第第三波08.407.1208.208.308.1蓄势筹备期期强势营销期期07.11持续销售期期第三阶段出货线二期套数：120套均价：9400元/平米推广线定点轰炸第第二、三波波围点打援第第一、二波波主动出击开开始（网络络+巡展）一期、三期期套数：144套均价：9600-10000元/平米3.05亿264套持续消灭尾盘具体战术直效行销老带新策略略推出直效行销定点轰炸第第四波围点打援第第三波“老带新””活动促销销方案的实实施建议开展““已购业主主推荐新客客户奖励””客户答谢谢活动。即即凡已购买买本项目的的业主，如如推荐其他他客户购买买本项目之之物业，并并成交者，，即可获得得一定奖励励。老带新策略略推出08.407.1208.208.308.1蓄势筹备期强势营销期07.11持续销售期战略综述出货线8400万84套2.2亿185套3.05亿264套均价:9400元/㎡均价:10000元/㎡均价:9600元/㎡推广线二期套数：120套均价：9400元/平米一期、三期套数：144套均价：9600-10000元/平米直效行销区域拦截（长效）现场包装活动营销定点轰炸第一波定点轰炸第四波围点打援第三波定点轰炸第二、三波围点打援第一、二波主动出击开始（网络+巡展）打造品牌THANKS9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。02:41:1202:41:1202:4112/31/20222:41:12AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2202:41:1202:41Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。02:41:1202:41:1202:41Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2202:41:1202:41:12December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20222:41:12上午02:41:1212月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月222:41上上午午12月月-2202:41December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/312:41:1202:41:1231December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2:41:12上上午2:41上上午午02:41:1212月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。02:41:1202:41:1202:4112/31/20222:41:12AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2202:41:1202:41Dec-2231-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。02:41:1202:41:1202:41Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2202:41:1202:41:12December31,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。31十二二月20222:41:12上上午02:41:1212月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月222:41上午午12月-2202:41December31,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/312:41:1202:41:1231December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。2:41:12上上午2:41上上午午02:41:1212月月-229、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。12月-2212月-22Saturday,December31