别墅市场调研

目

录

I.

常州别墅市场现状分析

II.常州别墅板块市场调研

IV.常州别墅市场客户研究

V.

常州别墅市场总结及发展趋势 a.

常州别墅市场分布 b.

常州别墅分级 c.

常州别墅供求走势 d.

常州别墅市场总结第一部分||常州别墅市场现状分析已入市别墅未入市别墅

1、常州别墅市场以城北，城中，城南为主要分布方向。

2、随着太湖板块，西太湖板块别墅的建造，常州别墅进入第二居所时代。常州别墅市场现状分析||市场分布

东渡海派青城

绿洲天逸城

香树湾花园

九龙仓时代上院

龙湖原山

世茂香槟湖

阳光龙庭

万水美兰城

龙湖龙誉城

景瑞英郡

青枫壹号

御翠园

常发豪郡

银河湾明苑

水晶城

长宇棕榈湾

绿地外滩一号

常发香缇半岛聚湖半岛中天名园御城湖滨1号溪湖小镇

星河国际九洲豪廷苑香江壹品湖畔春秋常发御龙山

新城公馆

天安别墅

湖畔春秋星河丹堤

莱蒙城新濠澜境威尼斯庄园世家别院中国玫瑰海长兴秀江南美林湖聚盛花园太湖湾度假村万泽太湖庄园面积：400㎡以上价格：750万以上代表楼盘：星河国际九仰、和记黄埔御翠园类型：联排，类独栋面积：300-400㎡价格：470万以上代表楼盘：龙湖香醍漫步类型：联排面积：116-300平方米价格：170万-300万代表楼盘：香树湾，绿地香奈类型：联排，独栋

顶级别墅

高端别墅

中低端别墅常州别墅市场现状分析||别墅分级常州别墅市场分3个等级，顶级别墅占据核心地段与稀缺资源。近几年来，常州整体别墅市场供大于求。常州别墅市场现状分析||供求走势常州别墅市场现状分析||供求走势

2013年，常州别墅整体成交走势较为平稳，供大于求的现状主要由于4月、9月两个月份的别墅类产品集中放量导致。1、从市场分布来看，目前常州别墅主要集中在新北（恐龙园板块）及武进（西太湖板块），近两年西太湖板块的别墅受关注程度逐渐走高。2、从别墅分级来看，常州的顶级别墅占有稀缺型资源地段，不可再生，周边交通配套也相对比较完善，中低端别墅主要占据某项资源，注重未来发展前景。3、从供求走势来看，近几年常州整体市场别墅供大于求，2013年尽管仍然呈现供大于求的态势，但从逐月走势来看，整体成交走势较为平稳，供大于求的现状主要由于4月、9月两个月份的别墅类产品集中放量导致。常州别墅市场总结a.

常州别墅板块分界b.

常州别墅板块特征对比常州板块在售别墅特征常州别墅市场区域分析与总结第二部分||常州别墅市场板块调研别墅市场板块调研||板块划分界定美林湖香树湾花园九龙仓时代上院世贸香槟湖红星威尼斯庄园绿地香奈星河丹堤龙城福地长兴·秀江南保利公园九里湖滨1号（武进）西太湖别墅区中心城区别墅区（新北）恐龙园别墅区资源型别墅区纯别墅社区为主西太湖为重点高端居住区规划本区域成为武进高端居住区城市别墅个案中配备少量别墅物业规模性欠缺，供应稀少新市政府恐龙园自然环境高新产业区新体育中心龙湖香醍漫步龙湖原山景瑞英郡1、常州别墅北部依托恐龙园、西部依托青枫公园，南边依托西太湖成为三大别墅聚集区；2、整体以欧式别墅为主，产品以联排别墅为主力，总价范围在250~1000万左右；置业特征大致可归纳为北休闲、南度假、西宜居，高中低档各取所需。世家别院绿地香奈常州别墅板块分界新北板块中心城区板块武进板块别墅市场板块调研||板块产品特征对比板块新北区（恐龙园）武进区（西太湖）中心城区主力产品联排、双拼独栋、联排、双拼联排、双拼主力总价100-1100万120-1200万300万-1000万客群特征区域：新北及外市年龄段：40-60岁置业目的：自住、投资职业：私营业主、企业高管区域：城南区域及外市；年龄段：40-50岁置业目的：自住、投资职业：私营业主、企业高管区域：常州市及外市年龄段：40-60岁置业目的：自住（第二、第三居所）职业：企业高管、私营业主、事业单位发展周期低密度产品发展成熟，大盘云集，聚集度高，且高端产品层出不穷别墅发展较早区域，利用自身各项资源，主打经济型与旅游型别墅，后期发展潜力大低密度产品稀缺，生活配套完善九龙仓时代上上院世茂香槟湖龙湖原山龙湖香醍漫步步香树湾花园长兴秀江南紫阳美地山庄庄龙城福第新北（恐龙园）别墅板块新北商圈板块代表项目新北板块美林湖香树湾花园长兴秀江南九龙仓时代上院世茂香槟湖龙湖原山九龙仓凤凰湖墅龙湖香醍漫步新北板块现状状||别墅分布区域项目名称开发商别墅类型容积率占地面积（㎡）总建面积（㎡）在售户型面积（㎡）在售户型（如几房等）在售单价（万元/㎡）在售总价（万元）建筑风格近期销售动态新北美林湖美林江南置业联排、双拼0.6539.2万98万330-540四房、五房、六房1.2-2.2390-1400北美风情美林湖别墅热火认筹中，现推出10套特价别墅，面积为330㎡左右，320万/套。美林湖落基山小镇330-540㎡北美家族别墅正售香树湾别墅美院江阴高成房地产开发有限公司联排、独栋0.645万291590240左右二房、三房、四房、五房0.95230联排（东方四合院）独栋（英式、美式、地中海式香树湾花园别墅“观棠”在售，面积240平米左右，均价9500元/平米。水韵江南常州奕淳房地产开发有限公司联排、独栋1.6219.6万265800280-330四房、五房1285中式水韵江南目前在售联排别墅（现房），面积在280-330㎡，约285万/套起龙湖原山常州嘉腾置业有限公司独栋0.8311579502703386-450三房、五房1.3-1.5600起台地式合院建筑二期院落式城市别墅，即将实景呈现。九龙仓凤凰湖墅常州湖畔置业有限公司联排1.28238000400000310-390二房、三房、五房、六房0.9-1.1350法式风格九龙仓凤凰湖墅在售，户型面积为310-390平方米，约350万/套百兴澜庭江苏百兴房地产开发集团江阴有限公司联排1.5867000120000165-260三房0.84138起新亚洲风格百兴澜庭别墅在售，总价138万/套起，具体一房一价，面积为165-260㎡，共计63套在售，预计2015年4月30日交付。每套优惠三万。大名城东福名城（常州）置业发展有限公司联排、双拼1.75401947927950280三房、四房0.8888起250起西班牙风情东区别墅全城发售，8888元/平米起，买三层，送两层。推出户型面积为280平方米交2万抵6万，户型面积为350、500、792、804平方米的交2万抵10万！另外新推出12栋别墅，户型面积为350-400平方米，共70套！绿洲天逸城常州绿洲置业有限公司联排1.92124000231000204三房、四房0.8起143起现代简约现房别墅销售143万起，买150㎡得200㎡！紫阳美地山庄伟舟房地产开发有限公司联排、双拼、叠拼0.5100000150000311-372五房、六房联排别墅0.86-1.2；叠加别墅0.68210—450法式风格紫阳美地山庄联排别墅在售，拥有独立入户门，赠送120平花园露台，仅限8套新北板块现状状||项目表项目概况案名世茂香槟湖开发商常州世茂房地产有限公司项目位置新北巫山路东侧，太湖东路软件园附近别墅总建4.93万方别墅类别联排别墅、双拼别墅、独栋别墅开盘日期2009.6装修状况毛坯均价联排13000元/平米双拼18000元/平米独栋25000元/平米产品联排别墅190-232平方米双拼别墅365-395平方米独栋别墅515-523平米交房日期2012.10新北板块现状状||个案分析综合型社区，，打造自己的的私属花园，，环境与学区区等资源好。。项目概况案名龙湖·香堤漫步开发商常州龙湖基业发展有限公司项目位置北塘河南侧，三新路西侧别墅总建28万方别墅类别类独立别墅开盘日期2010.10装修状况毛坯均价14000元/平米产品联排别墅320-380平米交房日期2011年新北板块现状状||个案分析龙湖的品牌、、环境、服务务皆让人记忆忆深刻。-1F1F2F3F龙湖香醍漫步步澜香A户型327㎡龙湖香醍漫步步-1F1F3F2F龙湖香醍漫步步朗香A户型381㎡新北板块别墅墅现状||户型展示世茂香槟湖世茂香槟湖联联排别墅234平方米世茂香槟湖独独栋别墅514.7平方米新北板块别墅墅现状||户型展示中心城区板块块现状||别墅分布御翠园保利公园九里里中心城区别墅板块板块代表项目中心城区板块御翠园保利公园九里常发豪郡长宇棕榈湾龙湖龙誉城常发御龙山景瑞英郡区域项目名称开发商别墅类型容积率占地面积（㎡）总建面积（㎡）在售户型面积（㎡）在售户型（如几房等）在售单价（万元/㎡）在售总价（万元）建筑风格近期销售动态市心保利公园九里保利常州房地产有限公司国墅（具体类型未知）2.2104780291065330-420三房、四房、六房待定待定公园住宅项目预计12月上旬开盘，330-420人文国墅也将随后推出常发豪郡江苏常发地产股份有限公司联排、双拼0.75145630360000370、440四房、五房、六房0.88-1.1325-485新古典主义3月5日常发豪郡蓝湖溪谷目前1.3期联排别墅在售，还剩10余套御翠园和记黄埔地产（常州）有限公司联排2.880600227196250、530四房2.6-2.7650-1430装饰艺术御翠园联排别墅已开盘，价格为26000-27000元/㎡,面积有250㎡、530㎡龙湖龙誉城龙湖地产类独栋2.853000001000000320-380五房

西班牙风情

中心城区板块块现状||项目表保利公园九里里项目动态：项目预计12月下旬开盘，，330-420㎡人文国墅也也将随后推出出，目前住宅宅、别墅样板板房均已开放放。物业地址钟楼区月季路以东，银杏路以北（钟楼区政府东北侧）开发商保利常州房地产有限公司物业类型国墅（具体类型未知）占地面积104780㎡总建筑面积291065㎡中心城区板块块现状||个案分析依托青枫公园园而建，涵盖盖各种产品类类型，别墅区区独立。新北商圈武进板块现状状||别墅分布湖滨壹号红星威尼斯世家别院绿地香奈星河丹堤中国玫瑰海武进（西太湖湖）别墅板块板块代表项目武进板块红星威尼斯绿地香奈星河丹堤中国玫瑰海世家别院区域项目名称开发商别墅类型容积率占地面积（㎡）总建面积（㎡）在售户型面积（㎡）在售户型（如几房等）在售单价（万元/㎡）在售总价（万元）建筑风格近期销售动态武进常发御龙山江苏常发地产股份有限公司联排、双拼0.857545289362277-485四房、五房1.1300-535新亚洲主义常发御龙山1.1、1.2期别墅房源在售，均价11000元/㎡，面积277-485㎡，具体一房一价，预计将于2014年6月30日交付。长宇棕榈湾常州长宇置业有限公司双拼、联排1.4100000160000210-280四房、五房0.84250-420地中海棕榈湾央墅，288万/套起，清潭首席城市别墅，27m超大楼间，7.2m超大面宽，四重超值赠送，最高赠321平使用面积。万泽太湖庄园常州万泽天海置业有限公司独栋、联排0.362561280640000482三房、四房1.2-1.3578-627新亚洲主义万泽太湖庄园B岛已开盘，均价为12000元-13000元/㎡，一次性付全款可享97折优惠，商业贷款可享受98折优惠，户型主要以482㎡为主聚盛花园悦澜湖常州隆盛置业有限公司联排1.53140000220000243-314四房0.8-0.85194-267欧式5套别墅在售，价格在8000-8500元/㎡左右，面积243㎡—314㎡星河国际九仰常州星河协通房地产开发有限公司联排、双拼0.782875022485

四房、五房

联排600-900，双拼1500中式联排别墅600-900万/套，双拼1500万/套得园常州凯利房地产开发有限公司联排、双拼1.095481761101370-460五房0.8296-368江南苏式园林风格

湖滨壹号西太湖房地产开发有限公司联排、独栋0.89373520300000独栋500-580，联排240-300三房、五房、六房独栋1.4联排1.2独栋700-812，联排288-360英伦湖滨壹号最新升级力作2.2期——英伦印象，由50套独栋、联排组成，独栋面积为500-580㎡，均价14000元/㎡，联排面积为240-300㎡，均价12000元/㎡。帝湖十七墅常州市昊盛房地产开发有限公司联排0.68120007331360十房、七房0.6288240

目前15套房源在售，均价240万/一套，360㎡，具体一房一价聚龙湾江苏正大置业集团有限公司联排1.021312613784200-250四房0.56-0.7140起西班牙底层花园洋房聚龙湾现有200-250㎡别墅在售，140万/套起红星威尼斯常州红星美凯龙置业有限公司类独栋、联排、双拼、叠拼1.594.8万3.6万185-368叠拼

独栋约5000，双拼约2000，联排约550-800，叠拼约250-450意大利风情红星威尼斯庄园185-368㎡带电梯的稀缺叠拼火热销售中。世家别院常州世盈房地产开发有限公司联排、类独1.525122.748852.12待定

待定待定赖特风格外立面，搭配两进三院的户型

星河丹堤常州星河协通房地产开发有限公司双拼、类独2.4253.4万（高层107533.8）1495140（高层187099.21）470、500、530

1.3610-900新太平洋

绿地香奈绿地集团（常州绿地盛仕置业有限公司）微墅、悠养别墅2162331324663

118起法式现代

玫瑰海九龙云天(集团)置业有限公司联排、合院1.59366666.7189586.7200-500

2.5500-1250法式、英式

长兴诺廷山常州长兴集团房地产开发有限公司双拼、类独栋1.1488710143600388-435

1.15-1.3450-600北欧时尚长兴诺廷山别墅在售，户型面积为388-435㎡，类独栋、双拼别墅最低12000元/㎡起，购房可享一次性付款97折优惠，预计将于2015年7月交付。具体详情详询售楼处。紫廷名苑常州滨湖房地产开发有限公司联排2.0860837.1167434.5240-350待定待定待定外观以赖特草原式别墅风格为主，同时融入美式、欧式别墅风情元素紫廷名苑240-350㎡景观联排即将华彩绽放，超大赠送面积，前黄名校正对面！现VIP卡全城预约中，11月23日办卡可享双重优惠，更有精美礼品相送。武进板块现状状||项目表项目名称湖滨壹号开发商西太湖房地产开发有限公司位置武进延政西路与绿杨路交汇处电墅主力户型地下一层地上三层占地373520平方米总建300000平方米物业类型由213套联排别墅及豪华多功能商务会所组成，别墅三层加地下室别墅类型联排（240-300㎡）独栋（500-580㎡）别墅风格英伦风格配套中小学，综合商场，动漫城。停车位213容积率0.89绿化率40%竣工时间2012.5.1销售动态：湖滨壹号别墅墅2012年5月27日至今销售备备案17套，目前2.2期别墅在售，，由50套独栋、联排排组成，独栋栋面积为500-580㎡，均价14000元/㎡，联排面积积为240-300㎡，均价12000元/㎡。武进板块现状状||个案分析常州仅有的几几个纯别墅楼楼盘之一，去去化速度比较较慢。项目名称星河丹堤开发商常州星河协达房地产开发有限公司位置武进区延政西路与西太湖大道交界处南电墅主力户型地下一层地上三层占地53.4万（高层107533.8）㎡总建1495140（高层187099.21）㎡物业类型纯低密度、集别墅、公寓、酒店、游艇会为一体别墅类型联排类独栋

461㎡-527㎡别墅风格新太平洋风格配套幼儿园：内部规划幼儿园；医院：康健养生中心；其他：女子曲棍球场地、侨裕国宾馆、诺丁婚庆小镇、商务广场、滆湖之星观光塔、渔人码头、牛津国际工学、游艇俱乐部等停车位6890个（高层机动车957辆，非机动车1531辆）容积率2.42绿化率32%竣工时间2014年8月销售动态：星河丹堤别墅墅2012年5月27日至今销售备备案37套，现剩余别别墅大概8-9套，由于老板板不愁卖，所所以暂无相关关优惠，均价价1万3左右。类独栋栋,联排面积470㎡，500㎡，530㎡。武进板块现状状||个案分析综合型社区，，别墅涵盖各各种产品类型型，2013年71套别墅备案39套。项目动态：在售产品：600-1600米一线河景别别墅，185-368平米带电梯的的稀缺叠拼火火热销售中，，具体一房一一价。在售价格：独栋约5000万，双拼约1500-1800万，联排约550-800万，叠拼约220-400万。时间总价（万元/套）别墅面积

（㎡）优惠供应套数（套）现已去化量（套）7.06独栋5000万/套双拼1500-1800万/套联排550-850万/套叠加280-450万/套独栋1400-1600双拼500-700联排390-470叠加190-360独栋、双拼20万抵100万，联排20万抵50万，叠加20万抵30万，一次性付款97折，商贷98折，分期99折1305物业地址武进区淹城野生动物园西侧开发商常州红星美凯龙置业有限公司物业类型3栋独栋、14套双拼、57套联排、56套叠拼占地面积4.8万m2总建筑面积3.6万m2综合型社区，，别墅涵盖各各种产品类型型，仅社区内内人造水景。。目前去化速速度较慢。武进板块现状状||个案分析项目动态：在售产品：经典微墅1-3#，5-11#，9月28日开盘，面积积190-215㎡，共计88套。在售价格：6258元/㎡起，总价最最低118万，叠加别墅一期物业地址西太湖生态休闲园稻香路和绿杨路开发商绿地集团物业类型别墅，高层占地面积16.2万m2总建筑面积39.3万m2开盘时间价格面积（㎡）优惠供应套数（套）现已去化量（套）9.288500-9000190-215㎡5千抵5万8831主推叠拼，产产品面积较小小，总价范围围控制的比较较合理，目前前去化速度良良好。武进板块现状状||个案分析项目动态：11月首次开盘推出联联排、合院别别墅产品，面面积在127㎡—364㎡。2013年9月27日已领取14套别墅的预售售许可证，面面积区间为200-540㎡，花博期间间成交可享5000元购房优惠。目前，中国玫玫瑰海200-500㎡联排欧式、法法式别墅在售售，均价为25000元/㎡，交付时间为为2014年9月。现推广语为5万元坐拥西太太湖别墅，举举例：300㎡的别墅分成成145份，每份2㎡左右，按照照25000元/㎡的均价，每每份大概5万元左右，然然后由玫瑰海海代为管理获获取收益，前前5年的回报率在在8%左右，第六年年开始在15%左右。物业地址花海大道与茶泽街交汇处开发商九龙云天物业类型联排，合院别墅占地面积12.5万m2总建筑面积18.9万m2欧式、法式别别墅产品，建建筑类型比较较丰富，无自自然资源，仅仅内部人造景景观，从销售售手法看偏向向投资类导向向。武进板块现状状||个案分析项目动态:该项目已开工工，目前部分分楼栋已经封封顶。10月13日世家别院市市区展示中心心开放（原京京城豪苑售楼楼处）。近期将推出头头排临湖别墅墅，共53套，面积在270-390㎡，目前正在在蓄客。物业地址环湖北路和兴湖路交汇处开发商世盈物业类型别墅，小高层占地面积2.5万m2总建筑面积4.9万m2小高层和别墅墅产品，别墅墅为联排和类类独栋，无明明显自然资源源景观。武进板块现状状||个案分析常州别墅市场场区域分析1、从区域来看看，作为常州州楼市主力供供应的新北区区，其别墅类产品供供应量同样领领跑全市，但从成交表表现来看，供供销比约为2.3：1，呈现供大于求的现现状。2、中心城区由于区位位条件较好，，整体别墅供供销保持了较较为均衡的态态势，其单价价也为全市最最高，但由于于开发较为成成熟，无论是是供应量还是是成交量均较较低，可以说说中心区别墅较较为稀缺。3、武进区作为全市别别墅类产品的的价格洼地，，其较强的价格竞竞争力是的区区域别墅类产产品成交量冠冠绝全市，1.6：1的供销比数据据也说明了区域整体发展展较为平稳，，前景较好。常州市区，中中心区别墅较较稀缺，武进进区具备较强强的竞争力，，整体发展前前景较好。常州别墅区域域市场总结1.常州没有传统统意义上的别别墅区，别墅墅价值未得以以体现。常州市场现有有别墅产品，，大部分与高高层混合，没没有传统意义义上得纯别墅墅住区，由于于资源的限制制，别墅居住住氛围并不突突出。2.自然资源匮匮乏，在别别墅的打造造上缺乏独独特价值。。常州本身自自然资源匮匮乏，这对对于别墅营营造，缺乏乏资源价值值支撑。纵纵观常州别别墅市场，，资源型别别墅较少，，而当市场场出现真正正资源纯墅墅项目，必必然会细分分别墅市场场，引发关关注。3.西太湖别墅墅区域，靠靠湖却不亲亲湖，并未未占有不可可复制的自自然资源。。西太湖别墅墅区主打湖湖景资源，，实则离湖湖较远，不不能称得上上真正的资资源占有。。由销售数数据显示，，别墅销售售成绩尚可可，可见市市场客户对对资源型别别墅有较大大的需求度度。a.数据来源b.居住情况建筑形态渠道来源客户类型客户参数置业目的关注重点年龄分析职业分析别墅客户特特征总结第三部分||常州别墅市市场客户研究客群数据来来源：选取常州各各个板块具具有代表性性的若干别别墅案例整合分析本报告别墅墅市场数据据1、打算购买别别墅居住的的客户2、原本打算在在市区内购购买高档公公寓和平层层大宅的客客户3、武进区、天天宁区、新新北区的客客群为主力力，其他区区域为辅4、少量由于调调控力度不不断加大，，常州尚未未限购，多多次置业的高端客客户客户研究||数据来源20%80%20%15%10%0%30%20%90%80%70%60%50%40%已拥有别墅墅市中心拥有有高档物业业政府机关家家属区其他80%的客客户已经在在市中心拥拥有了高档档物业，甚甚至有20%的人已已经拥有别别墅类物业业，而且在市中中心拥有高高档物业的的大多数面面积在130-200㎡。客源居住情情况客户研究||客源居住情情况45%40%8%7%10%5%0%40%35%30%25%20%15%独栋别墅联排别墅双拼别墅叠加别墅常州别墅客客群对别墅墅的物业形形态仍以独独栋和联排排为主，但但常州市场场独栋别墅墅由于稀缺，价格偏偏高等因素素，客户一一般转购其其他物业的的别墅；叠叠加别墅受受花园洋房房的冲击，，且花园洋房房的价格存存在一定的的优势，因因此客户对对叠加别墅墅倾向性不不是很高。。客群对别墅墅建筑形态态倾向状况况图50%45%客户研究||建筑形态16%15%10%19%10%11%19%8%6%4%2%0%12%10%18%16%14%20%口碑电媒报纸户外广告售楼处广告告网媒短信常州别墅客客群获知项项目信息主主要通过项项目的口碑碑、电媒、、报纸、户户外大牌、、售楼处广告、网媒媒和短信这这几种渠道道，相对而而言户外广广告和短信信这两种渠渠道最为有有效，其次次是项目的口口碑，主要要靠老业主主的宣传和和开发商的的知名度。。楼盘获知渠渠道分析客户研究||渠道来源别墅板块新北板块武进板块城东板块城西板块市区板块主要客户私企老板、、公务员、、政府官员员为主富二代、私私企老板以公务员、、私营业主主为主政府官员、、公务员、、企业高层层、私营业业主私企老板、、高端收入入客户客户研究||客户类型相关参数年龄区域职业家庭结构购房动机购买最关心心因素付款方式备注主力购买客客户年龄40-50之间主要以本地地客户为主主，部分外外地置业人群（西西太湖区域域）主要以私营营老板为主主，部分公公务员主要以三口口、五口及及三代同堂堂为主以自住和改改善为主，，全部为二二次或多次次置业区域、环境境、小区规规划、户型型、舒适度度一次性付款款达30%客户研究||客户参数7%66%7%8%10%2%休闲度假自住投资为父母购置养老为子女购置常州别墅市市场客户购购买的主要要目的以自自主为主，，占66%，其次是是看重小区区的环境为为了改善居住住以备养老老。客户研究||置业目的3%5%30%8%10%23%21%5%0%10%25%20%15%30%外观风格户型区位交通区域发展潜潜力价格小区环境常州别墅客客群购买别别墅产品的的时候主要要是看重产产品的区域域位置，其次是价价格和小区区的环境。客群购买因因素35%客户研究||关注重点967%45%29%17%2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%30岁以下下30-35岁36-46岁47-50岁50岁以上上常州别墅客客群年龄的的分布主要要是以30-50岁岁的客户为为主，主要要是这年龄龄段的人一一部分是成功人人士，另一一部分是事事业初有成成效的人士士，他们都都具备了一一定的财力力；30岁岁以下的一般是集集中在富二二代的群体体中。客群年龄分分析客户研究||年龄分析1%3%4%10%9%50%13%10%20%10%50%40%30%0%常州别墅客客群主要以以私企老板板为主，占占50%，，其次是政政府官员以以及企事业业单位和企企业高层。客群职业分分布60%客户研究||职业分析有品位与身身份的、常常住型的、城城市顶级富富豪有品位、爱爱面子、注注重品质、享受生生活的都市市金领阶层注重身体、、追求自然然、享受生活的都市市金领和高高级白领阶层别墅客户群群特征客户研究||别墅客户特特征总结资源独享、、尊贵感受受、关注““面子”关注生活品品质、关注注价值的都都市富人客户获知渠渠道：项目信息主主要通过户户外广告和和短信这两两种渠道；；客户购买目目的：以自主为主主，兼顾投投资；客户购买关关注：别墅产品的的时候主要要是看重产产品的区域域位置以及舒适度度；客户年龄分分布：分布主要是是以30-50岁的的成功人士士为主；客户职业分分布：主要以私企企老板和政政府官员等等高收入客客户为主客户研究||别墅客户特特征总结a、常州别墅市场总结及及发展趋势势b、本项目别别墅产品建建议第四部分||常州别墅市市场总结及发展展趋势1、社区居住环环境、社区区私密性、、生活配套套及居住氛氛围等方面面的因素成成为别墅客客户尤其是是高端别墅墅客户重要要的考量；；2、在产品设计计方面必须须从私享性性、大面积积赠送和尊尊崇感等方方面出发，，刺激客户户购买欲望望；3、常州客户存存在较强的的地域性，，但是别墅墅客群的这这一特征较较弱，关键键是项目是是否具有独独特的卖点点感染客户户；4、目前别墅市市场现状为为300~500万的联排别别墅为主导导，1000万以下的双双拼及类独独为辅；5、常州别墅市市场目前不不缺乏城中中豪宅，但但顶级度假假型别墅市市场缺失，，具有较大大的市场潜潜力。第四部分||常州别墅市市场总结及发展展趋势1、地下室的采采光以及通通风性要好好，建议采采用半地下下室的设计计。2、附赠面积大大，南向露露台可采用用退台的设设计，从外外观上给人人有“步步步高”的尊尊贵感。3、建议设计私私家车库，，从私密性性到尊崇感感，有无私私家车库都都是一个较较为重要的的衡量标准准，车库的的开间和进进深的尺寸寸要符合高高端车辆的的要求。4、双首层设计计，这种设设计以较少少的土方费费用打造出出亮点明显显的“岛地地庭院”，，同时避免免了大额的的降水费用用和对自然然资源的破破坏。同时时，这一设设计使别墅墅组团内完完全实现了了真正意义义上的人车车分流，而而组团整体体高度的提提升也给业业主带来了了直接的尊尊贵感受。。5、首层客厅挑挑空。6、考虑到项目目临湖的特特性，会有有一定的湿湿气，建议议每户附赠赠新风系统统，使得客客户感到人人性化设计计以及提高高产品溢价价。综合合总总结结||对本本项项目目别别墅墅产产品品的的建建议议谢谢谢12月月-2204:20:5104:2004:2012月月-2212月月-2204:2004:2004:20:5112月-2212月-2204:20:512022/12/314:20:519、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。04:20:5104:20:5104:2012/31/20224:20:51AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2204:20:5104:20Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。04:20:5104:20:5104:20Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2204:20:5104:20:51December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20224:20:51上上午午04:20:5112月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月224:20上上午午12月月-2204:20December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/314:20:5104:20:5131December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。4:20:51上上午