农商银行微信课堂之房产抵押贷款风险与措施

房产抵押贷款风险及防范措施信贷检查辅导中心

2014.08

“风险”一词的由来，最为普遍的一种说法是，在远古时期，以打鱼捕捞为生的渔民们，每次出海前都要祈祷，祈求神灵保佑自己能够平安归来，其中主要的祈祷内容就是让神灵保佑自己在出海时能够风平浪静、满载而归；他们在长期的捕捞实践中......深深的体会到“风”给他们带来的无法预测无法确定的危险，他们认识到，在出海捕捞打鱼的生活中，“风”即意味着“险”，因此有了“风险”一词的由来。风险的由来房产抵押到底有没有风险呢？

风险系数小表达了具有安全性的特点，而不是就没有风险。事实上，只要抵押关系存在，抵押贷款的风险就会始终存在。房产不可移动性资产额度大保值、增值处置易处置方式灵活房产抵押贷款存在的风险（一）租赁权对抗抵押权一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果先租后抵，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。三是“明修栈道、暗度陈仓”和“阴阳”合同。

《物权法》第190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。以上规定包括两层含义：⑴对于租赁权成立在先、抵押权设立在后的情况，给予租赁权对抗抵押权的效力。“买卖不破租赁”。目的在于保护承租人的利益，防止出租人故意通过设定抵押权终止租赁关系或者剥夺承租人的优先购买权。

⑵抵押权设立后抵押财产出租的，抵押权和租赁权的关系因抵押是否登记而不同。首先，已登记的抵押权不受租赁关系的影响，承租人是在抵押公示的前提下订立的租赁合同，风险应当自担。为此，抵押权可以对抗租赁权。其次，没有办理登记的抵押权不能对抗善意取得的租赁权。即在抵押权实现时，租赁关系不能解除，对抵押物的受让人继续有效。“明修栈道、暗度陈仓”案例

吴某，2013年1月4日（星期五）向银行申请房产（A区A座301室）抵押贷款，受理当天双人进行调查，该房产具有合法房产证明，经有效评估机构评估房产价值100万元，经查询吴某及家庭成员遵纪守法，无不良信用记录。2013年1月7日根据信贷制度的相关规定完成调查，同意发放吴某房产抵押贷款60万元，吴某提供二套房证明并也调查核实，该申请抵押房产也未向外出租，2013年1月8日贷款审批、签订合同，同日办理抵押登记。这一系列操作都是按照相关制度进行操作，无任何违规操作。

2012年12月20日吴某与房屋租赁中介公司签订合同，全权委托房屋租赁公司对其房产（A区A座301室）进行租赁，长期租赁为主。2013年1月6日（星期日）房屋租赁公司与租户张某达成租赁协议，租期十年，一年房租3万元，如果一次性交够10年租金的话打八折。当天缴纳1万元定金，房屋租赁公司将该消息告知了吴某，得到了吴某的许可。2014年1月7日房屋租赁公司与张某正式签订房屋租赁合同，租期10年，一次性缴纳房租，租赁费共计24万元。“明修栈道、暗度陈仓”就这样完成了。在签订抵押合同、办理抵押登记之前将房产租赁出去，且取得了10年的租金。一旦出现风险，按照“买卖不破租赁”的原则，抵押物就很难进行拍卖处理了。

“明修栈道、暗度陈仓”案例问题到底出在哪呢？

问题出在贷后检查上。贷款发放之后，未严格按照操作制度进行首次贷后检查和季度贷后检查，凭主观意识认为该抵押贷款操作无漏洞、抵押物足值无处置风险，所以呢，就没有按照贷后检查要求去实地贷后检查，抵押房产已经出租接近一年了，贷款人都没有发现。

补求措施：追加其他抵押或保证

防范措施:

1.在接受已经租赁的的房产进行抵押时,一定要充分考虑抵押权实现时的困难与风险,充分考察租赁合同的期限以及租金是否结清这两个问题。2.严格落实贷前调查，查明拟抵押房产是否已经租赁。如果没有租赁，签订未处置承诺书，保证在抵押前没有进行处置的协议。3.严格落实贷后检查，及时发现问题、及时化解风险。

（二）共有财财产抵押的的风险如：2008年某信信用社发放放张某个人人贷款150万元，，以借款人人房产作为为抵押，未未签订财产产共有人同同意抵押的的保证书。。贷款到期期后，催收收无果。结结果发现，，张某与妻妻子刘某于于2009年初已经经离婚，该该房产已经经法院判决决归属刘某某所有。贷贷款形成不不良，张某某也暂时无无偿还能力力，即使诉诉诸法律也也难免形成成损失。共有财产法法律规定：：共有人对共共有物不分分份额地共共享权力，，共有人的的权力及于于共有物的的全部。因因而，任何何共有人也也就不能以以其应有的的份额设定定担保权，，而必须征征得全体共共有人同意意，或事先先取得其他他共有人的的授权。否否则，担保保行为无效效。如果设定抵抵押担保权权时，贷款款银行不知知道或不应应当知道该该财产是共共同财产，，或者不知知道或不应应当知道未未经其他共共有人同意意的，则应应当保护善善意第三人人的利益，，认定担保保有效。但但是，在变变卖担保物物实现债权权时，银行行只能就担担保人应享享有的财产产权变现价价格享有主主张优先权权，对于担担保人享有有的份额之之外部分法法院不支持持。防范措施：：在办理房产产抵押贷款款时，要认认真对房地地产权证进进行核实比比对，确认认抵押品的的权力归属属，认为有有必要的应应到房管部部门核实或或取得相应应的证明。。在办理房房产抵押担担保时，必必须经财产产共有人全全部同意，，银行才可可以给予办办理，同时时还应要求求所有财产产共有人签签署同意抵抵押担保协协议书。（三）抵押押登记权的的风险1.未办理理抵押登记记的风险。。某县城城中中村周某，，向信用社社贷款20万元，以以自己名下下5间临街街门市房进进行抵押，，该5间临临街门市房房土地性质质为村集体体宅基地用用地，房产产证也仅为为村宅基地地使用证。。但是该房房地处批发发市场黄金金地段，年年租金每间间2万元，，有效评估估市场价值值达100万元。按按照贷款操操作流程，，2013年3月5日在当地地公证处办办理抵押公公证后发放放贷款40万元，当当地公证机机关出具的的公证书为为:证明抵抵押人和债债权人签订订了最高额额抵押合同同，合同合合法有效，，合同双方方当事人签签名、印鉴鉴属实。2013年年4月5日日，周某向向某小额贷贷款公司借借款80万万元，并在在同一公证证机构办理理公证抵押押登记，公公证处出具具了合法的的《抵押登登记证书》》。2014年年2月，周周某因赌博博输光了在在信用社及及小额贷款款公司所借借款项，并并还欠别人人200万万元，然后后跑路，2014年年3月4日日和4月4日信用社社、小额贷贷款公司贷贷款分别到到期，到期期后两家金金融机构分分别先后了了解到周某某的情况，，遂分别向向法院申请请了诉前保保全。大家考虑一一下：该抵抵押物首先先偿还谁的的贷款？强调两个概概念：公证证抵押登记记与抵押合合同公证公证抵押登登记：强调的是登登记。依据据我国相关关法律，有有些合同是是必须经过过公证登记记后，才生生效。比如，《担担保法》第第四十二条条第（二））项规定的的财产抵押押（包括城城市房地产产和乡（镇镇）、村企企业的厂房房等建设物物），县级级以上地方方人民政府府规定由公公证机构登登记的；以以及法律、、法规规定定的抵押合合同自公证证机构办理理登记之日日起生效的的。该种情情形下，抵抵押物办理理公证登记记是抵押合合同的生效效要件。不不公证登记记不生效。。抵押合同公公证：强调的是公公证。这种种情况一般般是双方就就已经生效效的抵押合合同，到公公证部门办办理公证只只是为了起起到证明的的作用。不不公证不影影响合同的的效力。《担保法》》：第四十条订订立抵押押合同时，，抵押权人人和抵押人人在合同中中不得约定定在债务履履行期届满满抵押权人人未受清偿偿时，抵押押物的所有有权转移为为债权人所所有。第第四十十一条当当事人以本本法第四十十二条规定定的财产抵抵押的，应应当办理抵抵押物登记记，抵押合合同自登记记之日起生生效。第四十二条条办理抵抵押物登记记的部门如如下：（（一））以无地上上定着物的的土地使用用权抵押的的，为核发发土地使用用权证书的的土地管理理部门；（（二二）以城市市房地产或或者乡（镇镇）、村企企业的厂房房等建筑物物抵押的，，为县级以以上地方人人民政府规规定的部门门；（（三）以以林木抵押押的，为县县级以上林林木主管部部门；（（四））以航空器器、船舶、、车辆抵押押的，为运运输工具的的登记部门门；（（五）以以企业的设设备和其他他动产抵押押的，为财财产所在地地的工商行行政管理部部门。第四十三条条当事人人以其他财财产抵押的的，可以自自愿办理抵抵押物登记记，抵押合合同自签订订之日起生生效。当当事人未办办理抵押物物登记的，，不得对抗抗第三人。。当事人办办理抵押物物登记的，，登记部门门为抵押人人所在地的的相关部门门。2.以未过过户房产抵抵押风险例如：某信信用社2013年2月28日日办理A企企业抵押贷贷款940万元，以以张三个人人名下一宗宗房地产进进行抵押。。但是，土土地使用证证登记使用用权人为B企业，张张三是依据据当地人民民法院判决决、执行取取得的房地地产权利，，但尚未依依照法律规规定办理过过户手续，，并不能发发生物权效效力。因此此，张三在在没有把土土地使用权权变更到名名下之前，，没有提供供抵押担保保的权利。。《物权法》》规定：物物权的归属属，以办理理产权变更更登记为准准，未办理理变更登记记的，物权权归属不变变动。3.土地使使用权未抵抵押的风险险银行办理房房产抵押登登记手续时时，如果只只是办理了了房产抵押押登记，而而没有办理理土地使用用权抵押登登记，抵押押的房产将将无法处置置变现。法律解释：：在我国，，对土地及及其地上建建筑物采取取的是二元元主义方法法，即土地地和地上建建筑物看做做是两项不不动产，且且各自独立立，分属不不同的权方方主体，可可以在一定定条件下抵抵押给不同同的债权人人。由于房房屋和土地地在物理上上具有不可可分割的属属性，其分分别抵押给给不同的债债权人时，，抵押权实实现时可能能发生冲突突，给贷款款造成风险险。鉴于此此，在发放放不动产抵抵押贷款时时，必须坚坚持房屋和和土地同时时抵押的原原则。防范措施施：1、核对对房产权权证的真真实性。。双人检检验房产产权证，，确定产产权归属属，必要要时去管管理部门门查询、、验证。。2、严格格落实抵抵押登记记制度。。双人前前往抵押押物登记记主管部部门办理理抵押登登记，取取得抵押押登记证证书。3、办理理抵押贷款款时，应应要求借借款人将将房产和和土地使使用权一一并抵押押，便于于处置变变现。（四）土土地用途途变更的的风险出让土地地根据用用途不同同有很多多种，其其价值是是完全不不同的，，特别是是工业、、仓储等等一类的的出让地地，由于于其取得得成本低低廉，如如果能够够转变为为住宅、、商业、、旅游、、娱乐等等用途的的经营性性用地，，其价值值是数倍倍的增长长。根据《土土地管理理法》第第56条条规定，，建设单单位确需需改变土土地建设设用途的的，经有有关人民民政府土土地行政政主管部部门和城城市规划划行政主主管部门门同意后后，报原原批准用用地的人人民政府府批准。。借款人人在办理理房产抵抵押贷款款后，如如果私自自变更土土地的用用途，如如将工业业、仓库库用地变变更为住住宅、商商业、娱娱乐等用用途经营营性用地地，根据据我国法法律规定定，国家家可以无无偿收回回土地使使用权，，银行将将无法处处置抵押押房产。。防范措施：加强贷后检查查，防止土地地用途变更。。银行办理房产产抵押贷款前前，应查看土土地使用证上上填写的土地地用途与借款款人实际使用用用途是否一一致？如果不不一致，不予予办理抵押贷贷款。即使办办理前一致，，银行也应在在贷款发放后后进行贷后检检查，查看借借款人土地实实际用途是否否发生变更，，根据情况及及时采取有效效措施。（五）抵押房房产评估价值值风险对抵押物价值值的确定理论论上有两种方方式，一是抵抵押人和抵押押权人双方协协商，另一种种方式为委托托有资质的第第三方进行评评估。目前，评估机机构管理不规规范，在房产产评估价格上上有时不公正正，往往根据据评估的用途途抬高或降低低估价。借款款人申请贷款款时，评估费费用由借款人人支付，评估估机构可能故故意抬高房产产的评估价格格，让借款能能够申请更多多的贷款；当当银行拍卖用用来抵押的房房产时，评估估机构又会故故意降低房产产的评估价格格。防范措施：1、通过招标标的形式指定定1-2家评评估机构，签签订长期合作作协议，确保保评估价值合合理，确保足足额变现。2、培养内内部资资产评评估师师。为准确确获得得抵押押房产产的评评估价价格，，银行行应主主动培培养自自己的的房产产评估估师，，对抵抵押房房产作作出公公正、、公平平的估估价。。虽然然银行行无权权决定定评估估机构构对抵抵押房房产所所作的的估价价，但但可以以根据据自己己的实实际评评估价价格确确定贷贷款发发放的的额度度。在在房产产评估估中介介机构构作出出评估估报告告后，，银行行内部部的评评估师师应对对抵押押房产产进行行二次次估价价，根根据自自己的的评估估价格格，选选择评评估价价值较较低者者作为为参考考依据据，按按照一一定的的比例例确定定实际际发放放贷款款的金金额，，掌握握贷款款发放放的主主动权权。举例例：：钢钢构构厂厂房房：：钢结结构构的的厂厂房房主主要要是是指指主主要要的的承承重重构构件件是是由由钢钢材材组组成成的的。。包包括括钢钢柱柱子子，，钢钢梁梁，，钢钢结结构构基基础础，，钢钢屋屋架架（（当当然然厂厂房房的的跨跨度度比比较较大大，，基基本本现现在在都都是是钢钢结结构构屋屋架架了了）），，钢钢屋屋盖盖，，注注意意钢钢结结构构的的墙墙也也可可以以采采用用砖砖墙墙维维护护。。由由于于我我国国的的钢钢产产量量增增大大，，很很多多都都开开始始采采用用钢钢结结构构厂厂房房了了，，具具体体还还可可以以分分轻轻型型和和重重型型钢钢结结构构厂厂房房。。用用钢钢材材建建造造的的工工业业与与民民用用建建筑筑设设施施被被称称为为钢钢结结构构1、、钢钢结结构构建建筑筑质质量量轻轻，，强强度度高高，，跨跨度度大大。。2、、钢钢结结构构建建筑筑施施工工工工期期短短，，相相应应降降低低投投资资成成本本。。3、、钢钢结结构构建建筑筑防防火火性性高高，，防防腐腐蚀蚀性性强强。。4、、钢钢结结构构建建筑筑搬搬移移方方便便，，回回收收无无污污染染。。柱子子：：一般般用用H型型钢钢，，或或者者C型型钢钢（（通通常常是是用用角角钢钢把把两两根根C型型钢钢连连接接））梁：一般都用用C型钢钢和H型型钢，（（中间积积的高度度根据梁梁的跨度度来定））棒：通常是C型钢的的，也有有用槽钢钢的。瓦：分两种，，第一种种是单片片瓦（彩彩钢瓦））。第二二种是复复合板（（聚苯、、岩棉、、聚氨酯酯）。（（两层瓦瓦中间搁搁着泡沫沫起到冬冬暖夏凉凉的作用用，也有有隔音的的效果））。7月29日数据据：H型钢根根据型号号3000———3400元/吨C型钢根根据工艺艺、型号号3400———3800元/吨槽钢根据据工艺、、型号3100——3300元/吨吨单层，高高度8.5，基基础深度度1.3，采用用独立基基础，单单层厂房房长105，宽宽48，，面积5040，造价价计算。。如果跨度度为24X2=48米米，库房房钢结构构造价应应该在350元元每平米米左右，，土建造造价应该该在160元每每平米左左右。如果跨度为单单跨48米，，库房钢结构构造价应该在在500元每每平米左右，，土建造价应应该在150元每平米左左右。如果为带吊车车的厂房，就就不好说了，，根据吊车的的起重吨位钢钢结构造价应应该在500~900元元每平米左右右（吊车吨位位不大于75吨），土建建造价应该在在200元每每平米左右。。2012年的的造价：长65、宽35、高8-8.5米楼楼层单层层无车1米砖墙。钢结构:2275平方*25kg=56吨*6000元=336000元。屋屋面板:2275*65元=150000元墙墙板:1600*70元=112000元人人工：2275*35元=80000元总总计：720000元（（造价316/平））（六）无法处处置的风险1、居民唯一一住房作抵押押《最高人民法法院关于人民民法院民事执执行中查封、、扣押、冻结结财产的规定定》的司法解解释第六条规规定：“对被被执行人及其其所扶养家属属生活所必需需的居住房屋屋，人民法院院可以查封，，但不得拍卖卖、变卖或者者抵债”。根根据该规定，，如果借款人人用唯一的一一套住房办理理了抵押贷款款，即使到期期不还贷，法法院、银行也也无权处置抵抵押物。防范措施：严严格进行贷前前调查，确保保二套房的真真实性，不仅仅从法律形式式上确定，而而且确保二套套房能够保证证一般的正常常生活必须之之用。2、“财产分分割”抵押的的风险。“一物多押””、“部分抵抵押”。“一物多押””的风险。《《担保法》第第三十五条第第二款规定：：“财产抵押押后，该财产产的价值大于于所担保债权权的余额部分分，可以再次次抵押，但不不得超出其余余额部分。””借款人将房房产抵押给多多个银行后，，一旦破产倒倒闭，抵押房房产将很难处处置变现。“部分抵押””的风险。抵抵押部分财产产依附未抵押押部分具有存存在价值。某信用社2009年向某某企业发放贷贷款500万万元，以某办办事处房产作作为抵押，未未对所占用地地一并抵押，，贷款到期没没有偿还，起起诉法院胜诉诉，法院依法法公开拍卖，，但三次均流流拍。原因是什么？？原因就是该抵抵押房产系整整栋房子的二二楼，而一楼楼为该办事处处的办公所在在地，不经过过一楼无法上上到二楼。工作建议：办办理房产抵押押登记前，要要调查清楚抵抵押的房产是是否属于“一一物多押”““部分抵押””？如果属于于“一物多押押”或“部分分抵押”，就就要提高贷后后检查的频率率，掌握借款款人和抵押房房产的情况，，一旦出现影影响贷款归还还的不利因素素，及早采取取有利措施，，尽量减少贷贷款损失。3、抵押房产产物理现状变变化造成的风风险。抵押关系存续续期间，基于于抵押人对抵抵押房产的处处分、第三人人行为或不可可抗力等因素素，抵押房产产会出现某些些变化情况，，直接影响到到房产价值，，从而使银行行实现抵押权权时存在一定定的风险。针对目前信贷贷实际和抵押押现状，分析析一下抵押房房产变化的四四种情况对银银行抵押权产产生的风险。。（1）抵押房房产扩建抵押房产扩建建是指对抵押押房产进行扩扩充改造，使使抵押房产明明显增大面积积、扩充空间间、增加层数数等。以价值值计算，扩建建后比扩建前前的房产价值值明显增大。。银行实现抵押押权时抵押房房产范围无法法确定。扩建后，现有有房产与权证证登记、抵押押财产不一致致。法院对此此判定的抵押押权范围也会会各不同。要求：恢复原原貌现有房产进行行拍卖处理（2）抵押房房产减少本文所探讨的的抵押房产减减少是指抵押押房产因结构构性拆除或毁毁损，而导致致其价值减少少，不包括因因市场等因素素导致抵押房房产价值减少少的。分为以以下三类：一是抵押人对对房产进行结结构性拆减等等而导致房产产减值。二是他人（除除抵押人或借借款人之外的的第三人）故故意或过失对对抵押房产进进行损坏而导导致其价值减减少。三是因火灾、、水灾、地震震等自然灾害害、意外事件件等，抵押房房产受到损坏坏，导致其价价值明显减少少。（3）抵押房房产改建抵押房产改建建是指在原有有土地使用权权范围内对房房屋作部分变变更或全部改改变，即拆除除部分或全部部房屋，然后后再新建，新新建后房屋面面积、层数等等与原房屋不不尽相同，内内部结构及房房屋成新情况况等也有显著著改变。抵押押房产改建在在现实中较为为普遍，多表表现为房屋所所有人对房屋屋进行翻修改改造。原房屋屋通过改造已已变成新房屋屋。（4）抵押房房产灭失抵押房产灭失失是指房屋因因各种原因，，作为抵押物物的房产归于于消灭，在原原土地使用权权范围内不存存在其它建筑筑物和相应的的附属物。根根据抵押房产产灭失的原因因，灭失情况况可分为以下下四类：一是因抵押押人拆除抵抵押房产而而灭失；二是因第三三人毁损而而灭失；三是因火灾灾、地震等等自然灾害害、不可抗抗力原因而而灭失；四是因政府府拆迁、征征收而灭失失。随着城市综综合实力的的增强，旧旧城改造的的规模逐渐渐增大。实实践中，有有的抵押权权人并不知知道房屋将将被拆迁的的情况，拆拆迁主管部部门和拆迁迁人往往忽忽视对拆迁迁房上设抵抵押权人权权益的保护护，使设有有抵押的抵抵押权人的的合法权益益难以得到到实现。某信用社2013年年发放个人人抵押贷款款90万元元，但在抵抵押期间所所抵押房产产因政府规规划、被强强行拆除，，拆除后借借款人仅口口头承诺安安置房建好好后进行补补充抵押，，但是信用用社没有第第一时间要要求借款人人增加其他他有效担保保，缺乏风风险缓释措措施。防范措施：：那么，如何何保障抵押押权人的利利益呢?措施一：银银行客户经经理应当尽尽责进行调调查。措施二：银银行可以采采取增加保保证担保的的方式，有有效应对抵抵押房产变变化所带来来的风险。。措施三：银银行为有效效防范抵押押人擅自对对抵押房产产进行处分分，需要在在抵押合同同中作出一一些特殊约约定。措施四：银银行需明确确对抵押房房产进行投投保，同时时约定银行行为第一受受益人。措施五：若若抵押房产产遇到政府府征收、拆拆迁等情形形，为配合合政府项目目的顺利进进行和保障障贷款债权权，银行需需积极予以以协助配合合。根据《最高高人民法院院关于适用用〈中华人人民共和国国担保法〉〉若干问题题的解释》》第八十条条的规定，，在抵押物物灭失、毁毁损或者被被征用的情情况下，抵抵押权人可可以就该抵抵押物的保保险金、赔赔偿金或者者补偿金优优先受偿。。基于此，，可行的做做法是：在在房屋拆迁迁、征收前前，银行需需作为当事事人一方及及时参与到到相关的谈谈判处理工工作中，特特别是要与与抵押人达达成抵押权权实现的协协议，明确确约定将拆拆迁、征收收补偿款等等用于清偿偿债务，或或者由债务务人提供银银行认可的的担保，以以此保障银银行的贷款款债权。4、集体土土地上房产产抵押某信用社2012年年向个人发发放贷款90万元，，以借款人人坐落在集集体土地上上的六套房房产作抵押押，由于土土地为集体体性质，无无法进行登登记办理他他项权利证证书，形成成不良，无无法处置变变现。我国土地制制度实行国国家所有制制和集体所所有制，法法律允许国国有土地使使用权交易易，但是并并未赋予集集体所有制制土地所有有者和使用用者个人出出售转让等等权利。根据《中华华人民共和和国土地管管理法》规规定，集体体所有制土土地使用权权分为农用用地使用权权和建设用用地使用权权。农用地地使用权是是直接用于于农业生产产的土地，，其使用权权不得出让让、转让或或租赁用于于非农建设设，符合总总体规划的的除外。《物权法》规规定，乡镇、、村企业的建建设用地使用用权包括个人人使用的宅基基地和公共设设施用地、工工矿用地、交交通水利设施施等。目前，我国法法律对于农村村集体所有者者土地使用权权的流转有严严格限制。依依据《担保法法》，可以抵抵押的农村集集体土地使用用权仅限于特特定的两种情情况：一是抵押人依依法承包，并并经发包方同同意的荒山、、荒沟、荒丘丘、荒滩等集集体荒地的使使用权二是以乡镇村村企业厂房等等建筑物作抵抵押的，所占占用范围内的的土地使用权权可同时抵押押。同时，该两种种抵押权实现现后，未经法法定程序不得得改变集体所所有性质和原原土地用途。。因此，乡镇镇集体土地使使用权抵押存存在四个限制制:一是土地使用用权必须经过过县级土地管管理部门登记记，未经登记记的，不得抵抵押：二是土地上必必须有厂房等等建筑物，仅仅有空地不得得抵押三是土地只能能与地上厂房房等建筑物一一并抵押，不不得单独设立立抵押四是抵押的范范围是厂房等等地上建筑物物所用的土地地，而不是全全部地块的土土地。工作建议：1.注重第一一还款来源调调查，集体土土地上房产抵抵押作为辅助助手段。2.与集体土土地所有权人人签订协议，，签订在法律律范围内同意意并配合处置置的保证书。。3.担保人对对借款人、抵抵押人具有约约束力，有能能力协助处置置抵押物或接接收抵押物。。（七）合同风风险合同是缔约者者预期行为的的具体表述，，任何交易，，需要合同来来规范，来激激励，来治理理。因为未来来不确定性，，交易不能即即期完成，而而只能由体现现事前承诺机机制的合同，，恰当的合同同安排，才能能克服套牢问问题，提高交交易事前和事事后的效率。。好的合同能将将不良的借款款变成良款坏的合同能将将良款变成不不良的借款签订—对风险险进行事前防防范担保—对风险险进行担保防防范履行—对风险险进行事中控控制诉讼—对风险险进行事后救救济公司法:对外外担保的规定定“公司向其他他企业投资或或者为他人提提供担保，依依照公司章程程的规定，由由董事会或者者股东会、股股东大会决议议；公司章程程对投资或者者担保的总额额及单项投资资或者担保的的数额有限额额规定的，不不得超过规定定的限额。””“公司为公司司的股东或者者实际控制人人提供担保的的，必须经股股东会或者股股东大会决议议。”“前款规定的的股东或者受受前款规定的的实际控制人人支配的股东东，不得参加加前款规定事事项的表决。。该项表决由由出席会议的的其他股东所所持表决权的的过半数通过过。”担保法解释第第4条规定：：董事、经理理违反《公司司法》第60条的规定，，以公司资产产为本公司的的股东或者其其他个人债务务提供担保的的，担保合同同无效。除债债权人知道或或者应当知道道的外，债务务人、担保人人应当对债权权人的损失承承担连带赔偿偿责任。无效担保合同同：未通过董事会会或者股东会会、股东大会会决议。超董事会或者者股东会、股股东大会决议议范围签订担担保合同。某信用社于2013年2月份向企业业A发放贷款款600万元元，以第三方方企业B所有有的房地产作作抵押，企业业B出具同意意抵押的董事事会决议：““同意为企业业A在信用社社贷款提供抵抵押，期限12个月”。。而信用社与与抵押人签订订的抵押《最最高额抵押合合同》约定期期限为3年。。超出董事会会决议2年。。未按公司章章程规定经董董事会或股东东会决议通过过，此类问题题存在一定的的法律风险。。贷款“四问””?是谁贷,能还还吗?是谁保,能保保吗?什么保,保什什么?不保准,咋能能办?谢谢12月-2204:02:1504:0204:0212月-2212月-2204:0204:0204:02:1512月月-2212月月-2204:02:152022/12/314:02:159、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。04:02:1504:02:1504:0212/31/20224:02:15AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2204:02:1504:02Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。04:02:1504:02:1504:02Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2204:02:1504:02:15December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月20224:02:15上上午04:02:1512月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月224:02上午午12月-2204:02December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/314:02:1504:02:1531December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。4:02:15上上午4:02上上午04:02:1512月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月