天启开启03月13日舟山市宁兴东港海天国际广场整体营销策略提报

宁兴东港海天国际广场整体营销策略提报宁波开启20210313市场篇营销篇销售篇——目录——市场篇营销篇销售篇——目录——开发背景核心问题开发背景——冷市与调整2021年1月26日“新国八条〞……略，对贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的倍。原那么上对已有1套住房的当地户籍居民家庭，限购1套住房，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。……略。新“国十条〞出台后，随着时间的推移，政策及细那么不断被市场消化，调控效果逐渐减弱“取消七折利率〞，十五城限购令，存款准备将和利率屡次上调，调控再次加强。“新国八条〞，对房地产市场提出全方位调控，其中以限购政策为杀手锏。2021年4月15日2021年四季度2021年1月26日限购令是非常时期楼市的非常手段，限购城市在短期内限购政策生效前，出现短期性成交量爆发，但分析本次调控的措辞及考评方法，初步判断2021年前三季度政策性从紧已成定局，全年住宅市场将价格增长势头放缓，投资性资本是本次调控打击重点，将被迫转向其他投资方向：住宅市场面临重点调控，住宅投资性需求被强制打压投资性资金面临投资方向重新选择开发背景——投资性资金选择方向股票、基金近期虽然有所回升，但是其不确定性导致投资者近期仍以观望为主，08年金融危机影响近年来投资者心态，更倾向于“有形资产”的投资黄金黄金价格走势以短期波动，长期上涨为显著态势，但是其增长幅度远低于其他类投资产品，收益性为大多数投资者不喜生活必需品短期有可能获益，但发展到一定程度后必然引起政府干预，风险性较强综合来看，在住宅市场投资受限的情况下，商业地产成为了游资流入的重要方向根据CRRC〔中国不动产研究中心〕综合调查结果显示：——1000余位身价在2000万元到5亿元之间的楼市投资者，早在2021年底就陆续抛售了手上多余和较旧的房产。楼市新政之后，资金根本处于闲置状态，粗略计算，千万富有的投资者就有数百亿资金被“挤出〞住宅地产市场，再加上目前新政出台后，从房市被迫挤出的资金。粗略估计，从房市逃离后等待投资的闲散资金至少有3000亿元左右空置资本流向何处？开发背景——商业地产的契机新政背景下商业地产及住宅地产购置条件比较商业地产准入门槛相对降低&商业地产投资本钱相对降低非限制条件下的购置资格及与住宅相近似的投资本钱投资性资本近期向商业地产转移具备条件及可能性产权限制贷款年限首付限制贷款利息商业地产40年1050%基准利率首套住房70年3030%（3成为理论值，银行具体执行基本在4成左右）基准利率（部分银行上浮10-20%）二套住房70年3060%基准利率1.1倍（最高可达1.3倍）二套以上70年停购开发背景——商业地产近期开展情况一、商铺开店量反响商业地产近期开展根据对1150家长期监控商户开店数量的跟踪统计，2021年总开店数为3137家；受金融危机影响，2021年后品牌商户开店方案呈现出全面收缩的态势，进入2021年后品牌商户开店方案处于停滞状态；从2021年下半年起，市场开始逐步回暖，2021年商户开店数量有大幅度增长，新增开店数量3953家。涨幅高达190%，一路走高的商户开店数量说明商业地产开展迅猛，动力强劲。二、品牌地产商转战商业地产万科地产中国房地产业首家年销售额过千亿元的公司万科已通过直接拿地、收购项目等途径，在北京、东莞、武汉等城市投入大约260亿元开发商业地产，计划未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。远洋地产以住宅产品著称、连续多年在北方住宅销售市场排行前列提出到2015年在商业地产领域将达到百亿元的经营目标龙湖地产稳健现金和债务管理水平的别墅专家预计未来五年将增持200万平方米以上的商业物业。经济大环境复苏给商业地产利润实现创造投资条件近期密集出台的住宅地产政策压缩地产公司住宅地产方面的开展空间；开发背景——商业地产展望与总结本工程作为商业地产，当前宏观政策调控大背景对本案的影响分析：◆政策从紧，楼市受到遏制，商业地产开展出现新契机；◆“商住倒挂〞现象减轻，热钱开始流向商业地产；◆大型房地产开发商向商业地产转型，共同做大商业市场蛋糕；商业地产在本次政策调控下面临开展契机商业地产，运营正当时市场篇营销篇销售篇——目录——开发背景核心问题核心问题——本案业态组合分析总建87407㎡，其中商业面积16628㎡；办公A楼19393㎡，办公B楼14170㎡；新建东港商务中心中央，东邻未来区政府欧尚商圈辐射范围内酒店式公寓、办公楼、特色商业街、沿街底商产品组合1〕办公楼；2〕投资型公寓；3〕步行街及底商竞争环境及市场策略建议核心问题——写字楼案例中浪国际大厦〔写字楼〕：中浪国际大厦位于规划中的舟山市新城中央商务区核心地段，北靠翁山路，西临世纪大道，东连待开发建设的CBD高层，南邻规划中的CBD超高层建筑；中浪国际大厦以3层裙房衔接26层+24层+24层的三栋点式高层为布置方式，共计万方；未来成为一个集商务办公、会议、商场、餐饮等为一体的大型建筑综合体；项目情况项目预计3月份开盘，共推出3幢房源，其中2幢24层，1幢26层；预计价格在10000左右；目前接受登记的客户当中均以定海为主，临城少量，面积在1300-1500。整层销售临城商务核心，一体化综合办公体核心问题——写字楼案例金跃大厦〔写字楼〕：项目情况项目于去年9月份开盘，共推出48套办公楼，开盘均价为8500元/平方，截止目前只剩下两套未售，价格分别为7500-12000元/平米；截止目前销售率为97%；在已销售的房源中，主要购买群体为临城和定海构成，主要原因在老城区定海大型金融机构及商业体搬迁或规划至临城新区，而该项目也因为归属不同和功能要求而分为两部分，一部分为舟山金跃大厦写字楼，另一部分为工商银行舟山市分行；金跃大厦由舟山银邦置业和中国工商银行舟山分行联合开发；金跃大厦为单幢主楼与裙楼结构建筑，坐落于舟山新城CBD区定沈路620号。北临定沈路，东靠CBD二期商务区，西与烟草大楼、南与中昌国际大厦为邻；金跃大厦用地面积7479平方米，地下建筑密度39.27%，绿地率10.6%。主楼二十六层高〔地下二层〕，建筑高度97.70米。建筑总面积46565.34平方米。其中地上35956。11平方米〔其中属银邦出售写字楼24190.69平方米〕，地下10233.56平方米，消控室56.94平方米，物管用房217.41平方米；临城商务核心，银行大厦联合办公临城板块是目前舟山CBD所在地，也是舟山未来最大的商务聚集地商务区。一期总面积23万平方米，在建工程包括中昌国际大厦、工行金跃大厦、中奥能源大厦、烟草大厦、电力调度大楼、财富大饭店等。商务区二期规划总面积53万多平方米，规划建设涉港、涉外等效劳业。临城板块市场分析市场特征城市CBD，写字楼聚集。体量大，工程多，呈现持续开展势态。整体提升舟山写字楼品质，但对市场供求产生较大冲击。临城板块定位以行政为导向的中央商务区。政府形象工程核心问题——写字楼竞争分析政府主导下写字楼经济强行上马——临时商务办公板块传统旅游度假、投资性地产板块——东港旅游休闲板块临城板块作为城市核心写字楼板块，拥有集中式办公优势东港板块不以集中式写字楼办公为主临城板块临城板块中昌国际大厦工行金跃大厦中奥能源大厦烟草大厦电力调度大楼财富大厦建设大厦规划中CBD二期东港板块写字楼市场分析比较——东港板块PK临城板块核心问题——写字楼竞争分析写字楼市场分析比较——东港板块PK临城板块东港新城：不宜出现大体量写字楼，但东港核心板块商务支撑及临近政府便利；催生少局部写字楼需求，可支撑局部写字楼供给存在；本工程写字楼不适宜作为形象产品，价格期望不高选择配合新城启动趋势跑量销售为主核心问题——公寓案例莲洋大观〔公寓+商业〕：项目情况项目预计3月份推出公寓产品，预计价格在20000元/㎡左右；目前项目正接受客户登记，媒体推广渠道较多，故来访客户很多是来自外地，宁波、上海、杭州等，但本地舟山客户还是占重要比例；目前商业部分开发商暂时不对外销售，价格也未定；工程东临东海莲花洋，西临普陀区城市主干道海洲路；莲洋大观工程建设规模达18万平方米，由五幢高100米的大楼和裙楼商业组成；功能为国际五星级大酒店、酒店式海景公寓、私家总统级泳池豪宅及商业构成工程预计3月份开盘，首批将推出精装酒店式公寓房源，户型面积40-100㎡；星级酒店、一线海景、精装公寓区域酒店式〔投资型〕公寓标杆产品

核心问题——公寓案例海中洲国际广场〔公寓+写字楼〕〕：项目情况目前该项目已全部售罄，销售率100%，主要客源来自于东港本地以及沈家门为主；项目于09年10月份开盘，分一次推出，当时开盘酒店式公寓均价为11702元／㎡（含精装修，标准为2000元/㎡），写字楼均价为9620元／㎡；从项目了解到目前公寓价格在15000左右，写字楼11000左右；海中洲国际广场位于东港329国道与海莲路交叉口；主体建筑物由高星级酒店、酒店式公寓及写字楼组成，总建筑面积10万平方米，其中地下室建筑面积为2万平方米，预计总投资5亿元；高星级酒店楼高99米，21层，建筑面积4.1万平方米;酒店式公寓、写字楼分别为24层、22层，建筑面积分别为2万平方米。主干道旁，星级酒店配套，公寓+写字楼复合产品核心问题——公寓竞争分析公寓市场分析比较——不同定位与形象特征工程间的竞争比较竞争分析投资型产品市场总体走势看好；未来投资型公寓竞争将面临两个方面；高于本案的资源型投资公寓；类似本案的同区域投资型公寓对于形象档次高于本案的竞品个案〔海景资源、星级酒店配套〕，本案以降低投资准入门槛，采取价格拉开的策略；对于同区位同档次竞品个案，本案强调自身商业街区生活配套，地处东港核心区升值潜力价值。市场层面建议本案劣势：非海景资源型投资公寓，缺乏星级酒店提升工程形象档次；本案优势：新城核心区地段价值，完善商业配套元素；核心问题——商业案例恒大晶筑城〔商业〕：项目情况项目地理位置较为优越，位于临城商业中心昌洲大道与金岛路交叉口，连接老商业区，周边配套成熟（喜来登大酒店、凯迪大酒店、临城中学、浙江国际海洋技术学院、南海实验学校等）本次推出A、B两幢商业楼，A区为三层，层高均为4.5米，最高44290元./平，最低12900元./平（一层29700-44290，二层为16400，三层12900），B区为单层建筑，层高4.5米，价格为28634-30488；A商业区位于昌洲大道与金岛路交叉路口部分商业已经售出，经营业态为宾馆或酒店，也是此次商业楼中价格最高部分（内部客户预定）；恒大晶城位于临城新区西南面，东侧隔金岛路为建设中的临城公交总站，南侧隔临城河道为长升村，西侧隔河道为建设中的中远住宅楼，北侧隔海天大道为舟山市交通警察支队；

商业由2栋3层独立商业楼，商业楼总计建筑面积为平方，可售面积为平方，分别为上图的A、B商业区，于1月26日推出63套，面积分别从平至平米，均价：21498元/平，截止6日已销售38，销售率60%；新老城区交汇，社区型商业模式

核心问题——商业案例凯虹广场〔商业〕：项目情况凯虹广场总体定位在中高档，城市精品超市、五星级影城、量贩KTV、电玩城等，具备城市综合体的雏形。目前凯虹广场招商工作已进入全面启动阶段；目前凯虹广场的招商已经完成了80%，2—5楼品牌基本到位，整个广场预计在6月封顶，11月底正式开业；浙江时代院线，台湾爱乐游儿童益智娱乐，香港屈臣氏，舟山交通经济广播等四大品牌已经签约；凯虹广场是浙江凯虹集团在东港倾力打造的时尚精品购物休闲广场，是集百货、餐饮、娱乐、休闲文化一体的大型购物中心；工程位于东港欧尚超市对面，总投资3.5亿元，占地30亩，地上共七层，地下一层，营业面积6万平方米；方案于年内破土开工，2021年底之前竣工落成并开张营业；凯虹广场将成为舟山市最大的购物中心和东港商业中心地标性建筑。东港核心区块，匹配欧尚综合型商业体核心问题——商业竞争分析商业市场分析比较——核心商业板块间的差异化联动欧尚商业中心凯虹广场欧尚超市凯虹广场本案商业广场北侧商业地块其他社区底商未来东港核心区商业板块本案商业附属于东港核心商圈运作思路：商圈归属，营造差异欧尚超市运营成熟，与一街之隔凯虹广场形成商业对位联动构建超市+百货+餐饮+休闲=商业综合体本工程与南侧东港-凯虹商业中心沿海莲路延伸，由绿化带相隔南侧商气吸聚效应极强，本案作为非完整商业延伸带，易形成“灯下黑〞核心问题——商业竞争分析商业市场分析比较——核心商业板块间的差异化联动构成功能上实现工程商业竞争“后发先至〞工程须拥有功能上的必须到达性商业特质上的区隔性核心问题——商业竞争分析商业市场分析比较——核心商业板块间的差异化联动核心商业的唯一性特型商业的全新引入共性商业的运营升级市场篇营销篇销售篇——目录——工程研判问题界定增值建议总体定位推广方案从本案属性、根本产品配比看公寓、商务办公的投资型产品是本案主力产品；商业产品将是本案重要利润产品产品配比产品类型套数面积套均面积商业

一层

A3708236.0B2993.79496.9C3763.8254.6D/E193430.21180.5二层

A31155.04385.0B21335.47667.7C3706.05235.4D/E81563.48195.4合计

43

10655.84

公寓

A42317916.5842.35商务办公

B9113925.87153.03A31194.49398.16合计51733036.94共计

56043692.78

工程研判——根底数据绝对区域中心的地段属性：上升的国家顶级旅游板块紧邻区政府，东城核心板块崛起欧尚成熟商圈内的中心节点地段所带来的对城市资源的绝对占有，更是本案最大卖点工程研判——区域优势综合性的物业形态：四大优势业态：商业、办公、酒店、公寓户型方正，利用率高精装公寓自身优势复合业态商业体集写字楼，公寓，商业街和酒店为一体，能满足更多投资人的需求眼光。工程研判——本体优势业态丰富：紧邻欧尚商圈，衣食住行囊括消费高端：工程酒店支撑，可引入高品位行政优势：东与区政府一路之隔居住工程：周边多元选择照顾不同收入人群城市未来中心生活、消费大场别墅工程〔在建〕玉兰园区政府〔在建〕欧尚超市纬八路经二路市场篇营销篇销售篇——目录——工程研判问题界定增值建议总体定位推广方案工程该以何种形象上市？公寓该以何种姿态卖的更快更好？写字楼该以何种差异占领制高点？商业如何定位赢得更多商气人气？如何操作，工程卖的又快又好！问题界定市场篇营销篇销售篇——目录——工程研判问题界定增值建议总体定位推广方案增值建议——工程目标策略导向——在保证平安性的前提下，提升利润空间目标公寓增值建议打造全新的精装公寓标准，指引舟山公寓开展方向！公寓营销目标增值建议——公寓增值建议公寓产品的附加值打造LIFEHUB公寓精装

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公寓1、工程现有的根底条件优良，具备做高端公寓的根底。2、通过可行的附加值注入，给工程不断的加分，坚实公寓根底。3、产品硬软件的打造，也是创造营销卖点。四大增值，全面提升产品品质增值建议——公寓增值建议LIFEHUB概念最早由美国土地学会〔UrbanLandInstltute〕提出，是一种将“众多生活优势资源〞结合到一起的集约式生活模式，一种理想的完美生活环境。它强调生活的心身愉悦、人与空间的自然融合、人与人之间的真情互动。LIFEHUB描绘着一幅未来“完美生活环境〞的蓝图。是继SOHO之后的一个最新城区形态生活概念，如果说是对压抑工作环境的抗拒成了孕育SOHO的温床，而对于现有城市消费与生活环境的不满，那么使“LIFEHUB〞概念应运而生。它占据一个城市CBD中心的中心位置，在国际化的大都市核心都有一个LIFEHUB的原型，东京的六本木新城、柏林波茨坦广场上海新天地是LIFEHUB的典型代表。LIFEHUB增值建议——公寓增值建议增值建议——公寓增值建议政府配套欧尚商圈板块酒店、商业、办公自身配套精装公寓一个众多生活优势资源的集合体一种集约型的生活方式LIFEHUB公寓酒店式大堂酒店式挑空精装大堂精装挑空大堂，产品升级的敲门砖，产品品质的点睛之笔与重要衡量标准。建议A楼采用入户挑空大堂的形式，以“全精装大堂〞入户的回家方式，打造不一样的标准。在大堂设立商务效劳中心，保证业主的私秘性，与底商的公共空间建立一道平安屏障。同时表达出酒店式精装大堂的特色之处。增值建议——公寓增值建议本案大堂建议1、挑高：挑高二层，营造空间感。2、每个大堂设商务中心：保障业主进出平安性，并提供一些增值物业效劳。3、每个大堂设业主门禁：指纹或刷卡，电梯身份识别。增值建议——公寓增值建议入户大堂效果示意图增值建议——公寓增值建议身份识别系统门禁系统电梯设置身份识别系统，电梯自动到达业主所在楼层。代替电子监控，保证主人的尊贵以及私密性。门禁系统，屏蔽外来闲杂人等；室内(彩屏)可视对讲系统，并全天候连通保安效劳中心高档门禁系统增值建议——公寓增值建议电梯大堂酒店式效劳利用工程已有酒店物业的优势，在引进酒店的同时，与酒店签订合作协议，为公寓同时提供相应的酒店物业效劳。引进高端物业——酒店式物业效劳从硬件到软件，产品力再一次提升。增值建议——公寓增值建议酒店物业效劳工程内容建议——行李及通讯效劳：运送行李、电报、、电子邮件及跑腿快递效劳：国际托运、国际邮政托运、空运、紧急包裹、国内包裹托运等接送效劳：汽车效劳、租车效劳、接机效劳旅游效劳：个性化旅游效劳线路介绍订房效劳：房价、房类、折扣、取消预订订餐效劳：推荐餐馆订车效劳：汽车及轿车等租赁代理订票效劳：飞机票、火车票、戏票订花效劳：鲜花预订、异地送花家政效劳：清扫、洗衣其它：美容、按摩、跑腿、看孩子、邮票等增值建议——公寓增值建议高科技住宅公寓的玻璃立面，给人以生硬、商业以及高能耗的感觉，通过建筑方面节能、环保等概念的植入，给产品以高科技住宅，引领国际的认知。节能、环保、智能化等概念植入，给产品以生命力。增值建议——公寓增值建议智能化设施：全公寓无线网络覆盖，尽享网络效劳的便捷；顶级家居综合布线技术：为未来的无限升级铺好基石；公共视频：可通过家里的可视终端观察工程的公共区域，照看家人和私车；可视对讲：访客记录功能，可存储32副画面，以记录访客图象；可设定在家、外出和睡眠三种安防模式；智能门禁识别系统，业主无需钥匙，可通过密码等方式翻开大堂门禁、控制电梯和入户门；智能电梯：通过智能卡可识别业主身份，使业主不用按键即可自动到达所在楼层；智能家电：由单一的产品功能参加更多的生活资讯和娱乐情调；增值建议——公寓增值建议分户式中央冷暖空调户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先翻开空调；冷暖空调：解决近年来南方冬季天气温度较低的问题。增值建议——公寓增值建议软化水装置/去除水中多余钙、美离子

入户水安装过滤系列，去除多余Ca、Mg等离子，能够直接饮用。保证水质不伤皮肤，呵护健康，同时毛巾等织品清洗后也可保持柔软。增值建议——公寓增值建议LIFEHUB公寓精装

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住宅舟山全精装酒店式国际公寓舟山面向国际化的平台上一个国际前沿的首创产品带来舟山全新的国际生活增值建议——公寓增值建议写字楼增值建议我们对潜力客户及其他楼盘客户访谈，客户对于写字楼的需求主要集中在以下四大点：1、金融，交通、行政方面相关配套2、办公环境：档次高，环境好3、物业配套效劳：平安性与便捷性4、企业商务餐饮效劳：员工用餐及商务宴请增值建议——写字楼增值建议商务宴请〔商业提供〕金融便利〔商业提供〕商务秘书行政便利〔紧邻政府〕一个高效商务平台增值建议——公寓增值建议产品增值建议：商务秘书中心具体建议：在B楼大堂中设置一个商务中心，负责入驻企业的会晤、会议、接待、定餐、定房、预订机票、火车票、公务车等综合日常性效劳，营造现代高质量标准化商务效劳体系。增值建议——公寓增值建议商业增值建议打造新城精品商业街名片，引领新时尚消费主义革命！商业营销目标增值建议——商业增值建议1、作为东港中心的综合体工程，依托自身酒店配套与区政府的强大集群效应，结合欧尚商圈的辐射效应优势资源，本工程的商业有理由成为区域内的名片和骄傲！2、在群众化商业已形成一定规模的情况下，我们可以打造一个精品商业中心，给舟山一个全新的生活方式!商业价值实现的四大根底酒店的良好依托欧尚商圈和区政府的强大集群效应周边社区的稳定人群东港新城的快速开展增值建议——商业增值建议本工程商业突围之路欧尚商圈本案商业航母，商业体量聚集人气，将成为区域商业中心特色商街，靠特色与精品翻开辐射面增值建议——商业增值建议宁波——波特曼大街借由喜来登酒店与波特曼大厦的高档租客，形成了一个以外籍人士和商务人士为主的休闲一条街。主要是高档餐饮与休闲酒吧与高档服饰精品店为主。如：星巴克、季诺餐厅、甬上花、澳门豆捞、日本料理等。设有金融效劳机构：汇丰银行金融理财中心，与少量的精品服饰与休闲足浴等。案例参考增值建议——商业增值建议大连－星海国宝大连标志性豪宅，共为四栋，位于星海湾，遥望国际会展中心，环境优美。工程商业街形成了一条高档美食休闲胜地，吸引了大量外地游客及本地客户慕名前往。经营品牌有：台北1+1，左岸，现代粗粮，鹿港小镇，一品鲍翅、割烹清水等案例参考增值建议——商业增值建议波特曼模式星海国宝模式五星级酒店+商务公寓会展中心+高档住宅休闲餐饮金融服务为主美食休闲为主酒店及商务公寓的商务人士为主周边住户及外来游客为主少量本地慕名前往食客增值建议——商业增值建议工程自身酒店区政府休闲风情商业大道精品餐饮休闲美容精品购物金融效劳对外形成引力增值建议——商业增值建议商业规划主导思路休闲风情商业大道：利用工程自身酒店及区政府为依托，打造风情商业大道，通过成规模的特色、精品、高档商业，产生积聚力，将辐射力扩大至整个舟山范围。同时形成社区泛会所概念。增值建议——商业增值建议精品餐饮、咖啡厅精品餐饮：俏江南、美宴、潮甬轩、澳门豆捞、日本料理/铁板烧：江户川、秋田家、樱花料理、三木咖啡厅/西餐厅：星巴克、左岸、真锅、名典增值建议——商业增值建议美容、健身会馆美容SPA：克丽缇娜、依贝佳、圣兰瑜伽、健身中心：一兆韦德、金领汇、新植美村、贝斯特洗浴休闲：丽池温泉休闲会所、汉方洲足道馆、良子足浴增值建议——商业增值建议金融效劳机构外资银行：花旗、渣打、东亚、汇丰〔以个人理财中心为主〕证券机构：银河证券、光大证券、国泰君安、海通证券等增值建议——商业增值建议商业操作思路招商策略主力店针对业态规划，提前进行主力店招商，通过主力店的引进，带动商业开展。比方俏江南、星巴克，针对主力店的进驻，实行价格优惠政策。增值建议——商业增值建议市场篇营销篇销售篇——目录——工程研判问题界定增值建议总体定位推广方案近欧尚，区府旁，国际商务生活广场欧尚商圈、区政府旁综合体总体定位主推备选其他宁兴海天国际广场海悦国际时代广场海都国际中央首座东港百汇城东港新世纪BOBO百汇城汇城国际四象一合案名建议LOGO演绎主推LOGOLOGO应用辅推LOGO演绎辅推LOGO演绎辅推LOGO演绎欧尚商圈、区政府旁综合体酒店商街办公公寓

海天国际广场近欧尚，区府旁，国际商务生活广场工程定位卖点支撑品牌主张品牌名关键词绝版地段综合体欧尚商圈紧邻区政府四大业态户型方正公寓精装品牌屋市场篇营销篇销售篇——目录——工程研判问题界定增值建议总体定位推广方案推广步骤挺入市场形象品牌造势写字楼销售41％35％蓄客期公寓销售期7月1日开盘办公销售期10月1日开盘商铺销售期12年4月开盘公寓销售24％营销阶段预计销售率理想到达来人数169227917225004月7月10月4月6月商铺销售推广方案——总体推广推广阶段及主题阶段任务户外报广预算〔1000万〕活动第三阶段：写字楼销售期第四阶段商铺销售期工程亮相，积聚能量价值渗透助力商铺销售第一阶段：总形象入市推广方向第二阶段：公寓销售期4月7月10月4月6月公寓销售，一炮走红持续影响，办公强销近欧尚，区府旁，国际商务生活广场东城中心，世界级私人会馆区府旁，领袖级office国际潮流，精品旗舰我的一站生活，我的世界与政府为邻，占据城市中心国际商务生活广场，献礼舟山！不限购，买一套，做投资大赢家！区府旁，稳居中心，君临天下世界级，酒店式，做生活大赢家！关于写字楼，眼光高人一筹才好！关于企业开展，紧跟政府才好！关于价值共赢，响应政策才好！海天国际广场钱潮来袭！海天国际广场，向世界精品品牌进军！富人层已圈定，谁来圈钱？东港新城变迁影像展产品说明会舟山-上海旅游直通车东港新城创业成功商人评选活动客户答谢会宁波、舟山宁波、舟山、上海舟山舟山400万250万250万100万第一阶段：总形象入市本阶段最重要的任务是建立工程的整体高端形象，只有拔高了整个形象才能承载之后产品的高端形象；必须将工程包含了公寓、写字楼、商业三种产品形态的工程属性清晰传达出去，引发足够的市场关注；需要跳出舟山，向宁波、上海等地进行工程信息输出。推广方案——总形象篇户外主题：近欧尚，区府旁，国际商务生活广场投放区域：舟山跨海大桥两侧高炮，东港周边推广方案——总形象篇大型炒作活动：东港新城百年变迁影像志?从过去到现在?大型摄影活动媒体方式：报纸炒作、网络、播送联合传播报广文案：主标1、为中心加冕与欧尚商圈争辉居住、休闲、商务、购物多重体验，一站并购主标2、区府在左，我在右与政府为邻，占据城市中心与普陀区政府左右逢源，未来东港繁华至高点推广方案——总形象篇软文文案主标1、2021，宁兴终极巨献主标2、国际商务生活广场，献礼舟山！主标3、真正的王者，真正的行政商业双中心！推广方案——总形象篇第二阶段：公寓销售期公寓快速去化即能到达快速回款的目的，同时也能为后期写字楼积累一定客户；针对当前新政，在推广上主张商业不限购的优势；公寓作为首开物业，需做出正确定位传播，我们建议为公寓独立取一个分案名，针对性推广，实现快速去化。推广方案——公寓篇领世馆领袖、统领世界、世纪公馆、会馆公寓分案名推广方案——公寓篇备选幸福巢心都会You公寓主推户外主题：东城中心，世界级私人会馆投放区域：舟山跨海大桥两侧高炮，东港周边推广方案——公寓篇大型看房活动：舟山-上海旅游直通车媒体方式：报纸炒作、网络联合传播报广文案：主标1、不限购，买一套，做投资大赢家！高通胀严新政，抢占财富先机，限购之下，赢家首选主标2、

区府旁，稳居中心，君临天下lifehub，是只与尊者匹配的中心生活！主标3、世界级，酒店式，做生活大赢家！星级礼遇，酒店奢想，上流生活，赢家首选推广方案——公寓篇第三阶段：写字楼销售期此阶段主要树立写字楼形象，实现写字楼的快速销售；写字楼面积90-200㎡左右，属于中下偏小，适合创业型、智力型公司办公，满足中小型公司开展期使用；本案写字楼在硬件配套上并无明显优势，但紧邻区政府，交通便利不拥堵，周边环境好，具有使用本钱领先优势。推广方案——写字楼篇户外主题：区府旁，领袖级office投放区域：东港周边推广方案——写字楼篇本阶段活动炒作——海商风云东港新城创业成功商人评选活动媒体配合：报纸、播送、网络立体传播报纸广告：主标1、从这里开始，征服世界！主标2、顶尖配置，商务中心主标3、关于写字楼，眼光高人一筹才好！主标4、关于企业开展，紧跟政府才好！主标5、关于价值共赢，响应政策才好！推广方案——写字楼篇第四阶段：商业销售期本阶段主要任务是炒热商业，带动商铺销售；作为一个有酒店支撑的工程，商业街的定位毫无疑问也不能低档；周边有欧尚商圈支撑，另外东临区政府，周边小区众多，而业主收入水平及片区消费群体完全有能力承载工程的商业体量；所以本案的商业局部，在精品主力店集中式商业方面拥有极大拓展空间。推广方案——商业篇户外主题：国际潮流，精品旗舰投放区域：东港周边推广方案——商业篇报广文案主标1、海天国际广场钱潮来袭！主标2、海天国际广场，向世界精品品牌进军！主标3、富人层已圈定，谁来圈钱？

推广方案——商业篇市场篇营销篇销售篇——目录——价格建议销售进度回款方案价格建议——写字楼价格建议——写字楼综合考量：写字楼体量较大；东西朝向；非城市写字楼核心板块价值适当予以低估写字楼售价建议元/㎡，修正价10500元/㎡

价格建议——公寓价格建议——公寓综合考量：参考价格为白坯价格，本案所得结果为白坯价格；建议精装修标准报价2000元/㎡〔实际1000元/㎡；自身缺乏星级酒店配套是制约工程价值的最大因素公寓售价建议13990.72元/㎡，修正价14000元/㎡精装修标准2000元/㎡，实际售价16000元/㎡价格建议——商业参考条件：价值V=年净租金÷资本化率×（1－1/（1+资本化率）土地使用年限次方）本案周边租金主要参照汇景东方元/㎡/天，投资回报率按照4%计算商业当前销售价格约估为：9392元/㎡〔建议后期拍卖销售，冲高价格〕片区项目形式租金售价投资回报率东港碧海莲园社区底商3.5元/㎡/天21000元/㎡6%香榭街步行街3元/㎡/天21000元/㎡5%临城恒大晶筑城社区底商4元/㎡/天21498元/㎡6%朱家尖汇景东方社区底商1.3元/㎡/天10000元/㎡4%市场篇营销篇销售篇——目录——价格建议销售进度回款方案类别套数百分比面积/㎡百分比公寓42375.5%1791741%办公9416.8%1512034.6%商铺437.7%1065624.4%总建面**43693100%总套数560100%**销售总体经济指标销售排期思考根据舟山市场销售旺季的季节性特征及不同业态的销售态势，根据充分市场调研和工程研究后，我司建议：2021年7月初，推售公寓，423套，17917平米把握旅游旺季，借势强大的人流，快速回现，打响工程知名度2021年10月初，推售办公，94套，15120平米在工程品牌已建立的前提下，借势公寓的强势销售，顺带推出办公2021年4月初，推售商业，43套，10656平米在工程无财务压力且工程人气已经聚集的前提下，充分创造利润空间市场篇营销篇销售篇——目录——价格建议销售进度回款方案销售回款总计综合数据统计类别套数面积/㎡均价/元销售额/亿总建面*43693**总套数560***公寓42317917160002.80办公9415120105001.60商铺4310656231182.50总销***6.90交付前回款额***3.45交付后按揭款***3.45工程总销额达7亿元，按首付50%计算，2021年7月前回款可达亿〔实际销售中一次性和高首付客户的出现，将使回款额升高〕类别可售套数面积/㎡总销/亿开盘时间月份销售套数面积销售额百分比回款额百分比公寓423179172.802011-7-17169716711466611217%5159975015%812753758599958412%4299979212%9843547567597258%3411316810%10431827292398594%146199294%办公94151201.602011-10-1386048635055129%254022057%11284536476291347%238145677%1291512158763782%142887404%1575679381891%39690951%2575679381891%39690951%3575679381891%39690951%4575679381891%39690951%商铺43106562.502012-4-122532812317085518%5542688516%51331977390251311%4310979912%692131492683427%246341717%合计560436936.9056043693691770769100%345885385100%销售回款方案销售回款一批次〔公寓〕时间节点可售情况销售情况备案情况回款情况推出量推出面积推出面积销售量销售面积销售金额备案量销售金额备案金额回款量回款面积回款金额（套）（平米）（平米）（套）（平米）（万元）（套）（平米）（万元）（套）（平米）（万元）2011.7423179172866716971671146715264501032015264505160

批次的40%，总计40%批次的36%，总计36%批次的18%，总计18%2011.82541075017200127537586001275375860012753754300

批次的30%，总计70%批次的30%，总计76%批次的15%，总计33%2011.91275375860084354756761014264682310142643412

批次的20%，总计90%批次的24%，总计90%批次的12%，总计45%2011.104318282924431828292443182829244318281462

批次的10%，总计100%批次的10%，总计100%批次的5%，总计50%公寓产品预计4个月去化完毕，因付款方式的不可预期性，此处以全部按首付50%计算，届时将根据优惠和资金等原因，实际回款额会有不同程度的上升。注：2021年10月办公亦开始销售。销售回款二批次〔办公〕时间节点可售情况销售情况备案情况回款情况推出量推出面积推出面积销售量销售面积销售金额备案量销售金额备案金额回款量回款面积回款金额（套）（平米）（平米）（套）（平米）（万元）（套）（平米