武汉市写字楼市场调研报告

2011年武汉市写字楼市场研究武汉市写字楼现状分析武汉市写字楼未来走势武汉市写字楼市场格局132目录PART

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武汉市写字楼现状分析3武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，以厚重的经济基础，积极展翅高飞，跻身一线华中中心、东方芝加哥武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级城市。中国中部及长江中下游特大城市，是华中地区最大的城市，华中地区的金融中心、交通中心、文化中心，有“东方芝加哥”的美誉。展翅高飞，跻身一线2009年武汉GDP达4560亿元，接近全省4成，内地副省级城市列第五，人均GDP逾6400美元，稳居中国内陆特大城市之首。

地域与人口全市面积8467.11平方公里，其中外环以内城区面积1171.70平方公里；截止2009年，全市常住人口910万人，其中市区人口540余万。经济2009年武汉GDP达4560亿元，接近全省4成，内地副省级城市列第五，人均GDP逾6400美元交通武汉市位于中国中心位置，距北京、上海、广州、成都等大城市仅1000公里左右，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。武汉作为城市圈的龙头与核心，秉承“两型两化”的发展精神，致力于打造立足中部中心，面向世界的现代化都会现代化、国际化、中心化“三大基地”：先进制造业基地，高技术产业的研究及产业化基地，以金融、物流、现代商贸、信息、科教、旅游为主的现代服务业基地五个一体化：基础设施建设一体化；产业发展与布局一体化；区域市场一体化；城乡建设一体化；资源保障、环境保护与生态建设一体化。在国家中部崛起和“两型社会”战略下，武汉市不断创新，以完善开放型经济体系为突破点，着力推进投资促进体制和机制创新，鼓励和引导外商投资高新技术产业和节能环保产业，突出发展金融、物流、资讯、服务外包等现代服务业.武汉乘势而上，倾力打造武汉现代服务业中心区，面向世界，为现代化服务业发展树立标杆武汉甲、乙级写字楼近年来新增供应均偏少,尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况。6武汉甲级写字楼供应从1999年开始出现，早期发展较为缓慢，自2005年开始，武汉甲级写字楼进入快速发展阶段，持续新增供应量为80,098平方米，多为大型高层综合物业；武汉乙级写字楼供应则是从1996年开始推出，2000年之前供应量已达321,340平方米，2000年之后供应速度相对放缓；部分甲级写字楼为金融机构总部的配套办公物业，对外市场供应量较为有限，如禧邦可广场。武汉目前已有写字楼100多座，但甲级写字楼少，仅占总量的9%。甲级写字楼出现供不应求的情况，很多企业面临扩租而在现有楼层找不到位置的状况。近年来武汉市写字楼市场需求不断增强，空置率一路走低。7武汉甲乙级写字楼市场的空置率持续下降。2001年以来，武汉甲级写字楼历年空置率多在30%左右，至2005年起，随着经济不断发展，甲级写字楼的需求日趋旺盛，空置率逐渐减低，在经历了2008年全球金融危机之后经济逐步回暖，目前空置率已降至8.9%；武汉乙级写字楼由于2000年之前供应量过大，空置率在相当长一段时间内为30％以上，然而在2007年开始，写字楼需求激增，截止目前其空置率约为15％；由此可见，目前对于甲级写字楼的需求非常旺盛，大部分租户集中考虑现有的CBD区域-建设大道商务圈。从2011年上半年开始供应量增速明显，预计约有150,000平方米的甲级写字楼在年内入市；而在2012年，将是优质写字楼集中投入市场的高峰期，届时武汉写字楼市场将进入激烈竞争的阶段。8出租型写字楼租金稳步上涨，其中甲级写字楼租金涨幅较大，未来存在进一步上涨的空间。+60%+23%+39%+16%近年来，武汉市甲级写字楼的租金水平稳步增长，自2010年租金涨幅明显提升，目前，平均租金达到71.3元/平方米/月，较2003年增长26.8元/平方米/月，年均增长幅度为6.3％；与其他二线城市相比，武汉甲级写字楼的租金处于较低水平，远低于成都(100元/平方米/月)，同时也略低于长沙(73元/平方米/月)；武汉乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2003年初平均租金与2011年1季度相差14元/平方米/月，年均增长幅度为4.3％。

11年2季度，万达广场、武汉天地等项目入市有利带动了写字楼售价的飙升，总体来说，出售型写字楼的售价持续增长，未来售价仍会稳步提升。9受楼市调控影响，商铺和写字楼等商业地产项目表现逐渐活跃，其中优质办公楼需求呈现增长态势。2010年全年，武汉市写字楼成交面积达32万方，同比2009年增长幅度达105%。武汉市整体写字楼销售价格涨幅较为平缓，目前成交均价已达11038元/平米，同比09年1季度增长幅度达67%。写字楼价格逐步走出价格低谷，也催生部分投资者购买写字楼。根据武汉写字楼的未来供应及经济发展规律进行判断，写字楼的售价在未来两年内仍会稳步上扬态势。7.904季度691610.413季度67928.422季度5.551季度1季度1.2268966.824季度7.653季度3.782季度2.592季度13.211季度6808成交均价成交量2009年2010年2011年（万方）（元/平方）武汉市写字楼成交均价季度走势图武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主；武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。出租型优质写字楼租户特征武汉市写字楼现状小结：发展利好：中部中心城市的地位，配合城市经济的快速发展，为武汉商务发展带来契机；供应量：近十年来，武汉整体写字楼市场发展突飞猛进，但优质甲级写字楼供应偏少；预计未来供应量将快速加大；需求量：写字楼市场需求发展强劲，空置率一路走低，尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况；租金及售价：写字楼租金上涨速度出现加快趋势，销售价格也开始走出价格洼地，目前甲级写字楼基本只租不售，租赁行情不断看涨；客户需求：现代服务业对写字楼的需求最为旺盛，第三产业将成为未来写字楼重点需求对象。PART

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武汉市写字楼市场格局12经过多年发展，武汉写字楼市场基本形成4个优质商务圈+3个发展中商务圈+1个新兴商务圈的市场格局建设大道商务圈解放大道商务圈中山大道商务圈光谷商务圈新世界国贸建银大厦招银大厦瑞通广场福星商会大厦良友大厦信合大厦元辰国际民生银行大厦浦发银行大厦菱角湖万达禧邦可广场浙商国际大厦（在建）中华城写字楼（在建）……武汉广场世贸广场新世界中心泰合广场新长江国际财富大厦宝丰时代同馨商务大厦兴隆大厦……德润大厦中百商厦桃源大厦长江大厦正信大厦广源大厦远洋大厦俊华大厦佳丽广场长盛大厦华侨大厦……华乐商务中心联合国际慧谷时空国际企业中心融众国际东方怡景大厦国光大厦光谷国际广场联峰时代光谷SBI创业街湖北信息大厦创富商务会馆……中南商务圈钟家村商务圈CBD商务圈武昌滨江商务区中商广场中南大厦世纪广场中铁大厦中建工行广场新时代商务中心中南国际城新时代广场兆富国际大厦万达中心写字楼（在建）保利文化广场（在建）……汉元中心闽东国际城宏阳大厦长江广场天时大厦兴城大厦湖北商务大厦武汉科技大厦天骄国际大厦葛洲坝国际广场（在建）泛海城市广场（在建）积玉桥万达广场写字楼（在建）绿地国际金融城写字楼（在建）发展中商务圈新兴商务圈优质商务圈CBD商务圈中南商务圈光谷商务圈钟家村商务圈建设大道商务圈解放大道商务圈中山大道商务圈武昌滨江商务区概况优质写字楼主要聚集在建设大道沿线，东起青年路，西至黄浦大街区域优质写字楼存量为整体市场存量的45％，物业整体品质和租金均为武汉市最高水平，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的51％中国建设银行、招商银行、中信银行等多家银行的武汉分行设立于此，带动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心优劣势分析优势：区域发展成熟，利于企业形象展示区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富城市的主干道，公共交通系统完善劣势：上下班高峰期间，交通较为拥堵停车位数量较为紧张，且停车成本较高租户特征区域写字楼主要租户为外资和国内企业，涉及行业面较广，主要包括金融保险、制造、社会服务等行业武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰银行等知名企业现有产品特征区域现有的优质写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性好大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主市场前景未来，该区域仍是写字楼供应较为集中的区域，竞争将会加剧优质商圈——建设大道，金融商务圈氛围已成熟，整体写字楼形象偏好，预计2012年后将有少量优质写字楼供应。概况位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处，交通便捷，商业氛围极为浓厚，并拥有酒店等配套设施区域汇集了大量乙级写字楼，甲级写字楼市场尚有较大发展空间区域内优质写字楼发展迅速，不仅吸引了众多的知名企业入住，而且租金水平也处在较高水平区域优质写字楼存量为整体市场存量的18%，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的14％优劣势分析优势：临城市的主要干道，交通优势明显区域内有充足的优质商业、酒店和金融配套劣势：航空路高架桥的不合理设置不仅难以缓解该地段交通拥堵的现状，而且对周边写字楼车行动线有较大制约，同时也较为严重的影响了写字楼的展示性租户特征区域写字楼企业行业包括零售/贸易、制造业、金融、社会服务等区域内企业以国内与国外大型企业为主，包括日本瑞穗银行、佳能、联邦快递、北方华光投资、恒大地产、阿里巴巴等知名企业现有产品特征甲级写字楼属于城市综合体的一个板块优质写字楼多以写字楼+商业的形式出现部分散售写字楼为中小企业自用市场前景区域内未来供应极为有限，商务发展将会受到CBD和建设大道区域的严重冲击优质商圈——解放大道，依托武广商圈，偏重商业发展，优质写字楼后续供应偏少。概况优质写字楼主要聚集在以鲁巷广场为核心,东起卓刀泉,西至城建学院新兴商务圈，商业、商务氛围相对较弱，该商务圈的兴起依赖于光谷科技园及周边的高校科研机构，因此，其租户类型也以高科技行业为主写字楼品质及租金较低优劣势分析优势：区域内配有一定体量的优质商业城市主干道，可视性较好劣势：道路通达性不好，离城市中心区域较远公交线路方便，未来将有地铁经过租户特征区域写字楼主要租户行业类型以光电子信息产业为主导，光通信、移动通信、激光、半导体、消费电子、创意、软件与服务外包、显示、生物医药与高科技农业、环保、现代装备制造业为特色的产业格局区域内外资企业较少，主要为高科技中小企业和创业型企业现有产品特征区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用设计着重实用，价格较低，空间分割灵活，面积最小可达54-100平方米市场前景近年开发的众多写字楼，是否有足够的企业来支撑，有待光电子、生物、金融等各类产业的进一步发展。优质商圈——光谷，新兴产业支撑强大，企业总部或园区式写字楼发展潜力大。概况优质写字楼主要聚集在中南路沿线，南起武珞路，北至洪山广场武昌核心区位，交通便利，商业、商务氛围浓厚，展示性好区域优质写字楼存量为整体市场存量的38%，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的35％，份额偏少，且其租金、品质略低于建设大道及武广商务圈优劣势分析优势：区域内优质的商业和酒店配套丰富临城市主干道，可视性较好劣势：交通极为拥堵，办公楼的车行动线混乱租户特征区域写字楼主要租户为国内企业，行业类型包括制造业、数码科技、社会服务业、贸易等区域内以中建三局、中煤国际等大型国有企业租户为主，外资企业进驻较少，但依然有爱普生、ABB、马士基物流等知名企业入住现有产品特征区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用市场前景区域内新增项目将主要集中在洪山广场周边，未来武昌区将重点发展中北路总部商务区；未来地铁2、4号线将会在洪山广场交汇也将进一步带动该区域的商务氛围；这两方面原因将导致未来商务区域逐步向北扩展，预计保利文化广场和万达东湖CBD八栋甲级写字楼的入市将奠定其老牌优质商圈的地位。优质商圈——中南中北，武昌核心商务发展区，中南片区写字楼成就商务发展坚实基础，而未来高端商务写字楼发展重心偏向中北片区。中南中北商务圈，代表项目保利文化广场、武汉万达中央区，将引领写字楼市场，升级区域商务发展，再塑大武汉城市新面貌。18武汉保利文化广场武汉万达中央区保利文化广场总建面近14万方，总投资11亿元，其中商业建面4.8万方，办公9.2万方，主楼高达46层，高度将达到211.8米，构成正对洪山广场的“巨门”。武汉保利文化广场定位为5A高智能化商务平台，2011年底将竣工，建成后将成为武昌地区标志性建筑。武汉万达中央文化区总建面超300万方，总投资500亿，规划有8栋国际一流甲级写字楼，建面达45万方。该项目完全按绿色环保、节能、智能化标准设计。由4栋24层及4栋40层写字楼组成，是中北路段规模最大的组团式写字楼群。PART

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武汉市写字楼未来走势19武汉市未来三年优质写字楼供应分布：建设大道商圈的龙头地位将得到进一步的巩固，中南、中北商圈、武广商圈、以及光谷商圈也有较多的项目供应，武昌滨江商务区以其得天独厚的地理位置、高端的定位也将作为新兴的商圈与以上商圈展开竞争。20民生银行大厦浙商国际大厦亢龙太子花园酒店二期武汉国际金融广场中华城广发银行大厦西湖印象（原万全城）天悦国际汉江国际葛洲坝国际广场泛海城市广场武汉中心恒融商务中心新世界中心3期武汉水游城船舶大厦恒大环球金融中心葛洲坝商务大厦武汉天地企业中心5号武汉天地主楼21.晋申国际商务中心22.世茂锦绣长江主楼23.国际博览中心III期24.中国华侨大厦25.汉商21世纪写字楼26.武汉经开万达广场27.合众总部大厦28.积玉桥万达广场29.武汉国际金融城30.长城建设中北路项目31.万达中心项目32.海山金谷33.武汉保利文化广场34.兴业银行大厦35.天融国际大厦36.光谷金融艺术中心37.光谷新世界中心38.光谷世界城主楼39.光谷金融港（一期）40.光谷E城序号项目名称发展商预计上市年份所属区域预计建筑体量（平方米）1民生银行大厦武汉香利房地产2011建设大道商务圈95,000（68层，336米）2浙商国际大厦湖北浙商集团2013建设大道商务圈96,000（48层，216米）3亢龙太子花园酒店二期亢龙太子酒店2014建设大道商务圈70,000（48层，212米）4武汉国际金融广场钰龙集团2013建设大道商务圈47,000（58层，371米）5中华城武汉天丰房地产2015建设大道商务圈82,000（51层，200+）6广发银行大厦钰龙集团

2012建设大道商务圈73,000（47层，206米）7西湖印象（原万全城）武汉万全置业有限公司2014建设大道商务圈80,000（57层，200米）8天悦国际武汉天实房地产开发有限公司2012建设大道商务圈52,800（51层，200+）9ifc金融中心汉江集团2012建设大道商务圈53,615（41层，200+）10葛洲坝国际广场葛洲坝集团2013武汉CBD70,000（69层，350米）11泛海城市广场武汉王家墩CBD2013武汉CBD60,000（36层，180米）12武汉中心武汉王家墩CBD2014武汉CBD136,000（88层，428米）13恒融商务中心武汉恒融置业有限公司2012武汉CBD68,00014新世界中心3期新世界集团2014武广商务圈60,00015武汉水游城上海鹏欣集团2015武广商务圈不详（59层，250米左右）16船舶大厦武汉船舶工业公司2011武广商务圈35,000（26层，100米）17恒大环球金融中心恒大地产集团2015古田商务圈不详（438米）18葛洲坝商务大厦葛洲坝集团2013宝丰路商务圈38,764（33层，160米左右）19武汉天地企业中心5号香港瑞安2011汉口沿江商务区59,00020武汉天地主楼香港瑞安2013汉口沿江商务区100,000（72层，320米）预计武汉市未来3-5年优质写字楼供应项目数量将超过40个楼盘。序号项目名称发展商预计上市年份所属区域预计建筑体量（平方米）21晋申国际商务中心武汉晋申置业有限公司2014汉口沿江商务区不详（90层，400米）22世茂锦绣长江主楼世茂集团2015汉阳滨江商务区100,000（250米）23国际博览中心III期武汉新城国际博览中心有限公司2014汉阳四新279,525（两座，78层，318米）24中国华侨大厦不详2015汉阳四新120,000（55层，219米）25汉商21世纪写字楼汉商集团2012王家湾商圈74,364（35层，180米）26武汉经开万达广场万达集团2011武汉经济技术开发区（I期4座，2期2座）27合众总部大厦合众人寿2012武昌滨江商务区62,500（220米）28积玉桥万达广场写字楼万达集团2014武昌滨江商务区135,996（42层）29武汉国际金融城绿地集团2013武昌滨江商务区（600米）30长城建设中北路项目湖北长城建设2013中南商务圈60,00031万达中心项目万达集团2013中南商务圈500,00032海山金谷武汉海山投资集团有限公司2011中南商务圈38,000（34层）38武汉保利文化广场保利集团2012中南商务圈140,000（46层，212米）34瑞狮—兴业银行大厦湖北瑞狮汽车销售服务有限公司2013中南商务圈50,00035天融国际大厦不详2015徐东商圈98,000（48层）36光谷金融艺术中心湖北省第五建筑工程公司2012光谷商务圈不详（450米）37光谷新世界中心新世界集团2013光谷商务圈106,00038光谷世界城主楼利嘉置业2015光谷商务圈不详（58层，200+）39光谷金融港（一期）光谷联合2011光谷商务圈80,00040光谷软件园－光谷E城亿达集团2011光谷商务圈100,000合计：2,720,564（初略估计）未来5年，优质写字楼供应量预计将超过270万方，平均每年供应量超过50万方，武汉写字楼市场步入供应高峰期。尽管目前武汉甲级写字楼的空置率处于9.8%较低水平，通过上表显示，自2011年开始，已知的优质写字楼平均每年至少有约38万平方米的新增供应，根据市场上开发商的知名度及开发实力，项目的品质及档次相当之高，因此未来竞争非常激烈；随着民生银行大厦、武汉天地企业中心5号、船舶大厦、海山金谷、光谷金融港（一期）、光谷软件园－