宁波郁家巷商业运营策略135p

宁波郁家巷商业运营策略项目分析

宁波老城核心区月湖历史文化区传统历史文化街区项目位置项目位置和交通评价

三面临街紧邻主干道解放南路辐射能力强，提供了支撑高档次消费的条件交通评价项目分析规划指标总用地面积39031.8平方米总建筑面积49062.1平方米容积率1.07建筑密度50%绿化率15%建筑限高18米持有经营面积全部持有经营

具备营造文化氛围和商业氛围相融合的规模条件低总高街形态便于传统文化塑造低密度文化街区便于聚集人气文化的、街区式的建筑形态便于提升项目的商业价值及其他附加价值。景观和文化结合，可营造特色商业氛围规划评价项目分析商业价值评价

本项目核心商圈处于宁波市中心商业区，人流量巨大，区域商业价值极高；但核心商圈内商户集聚，天一广场、城隍庙、国购中心、新世界百货商场聚集，竞争大；本项目定位需寻求特色化和差异化的定位，扩大市场份额或争取更多核心商圈外的客户天一广场超大规模体量以及全业态的商业定位已形成巨大的“漏斗效应”，宁波老城区居民生活消费80%以上被区域所吸引；未来区域内商业发展将向高端化和特色化发展，将形成多元化、全客层的消费局面，为本项目差异化定位和特色化定位提供了基础条件

项目处于宁波市政府“中提升”战略规划重点发展的三江口区域，明确了区域内商业向高端化发展的要求，宁波城市中心整合能力提升将吸引高端客户回流并吸引新的高端消费高端商户对区域认同度提升，一线品牌纷纷抢滩三江口，和义大道将形成奢侈品牌的集聚地宁波城投运作天一广场、老外滩、和义大道的经验为本案商业成功运作提供了经营以及品牌的资源具备将本项目打造成为宁波另一张商业名片的实力商业价值评价项目分析文化价值评价

是宁波文化遗迹最为集中的区域，又是宁波城市发展最为现代化的区域月湖周边的文化古迹具备深入挖掘的价值郁家巷成为宁波历史的见证，又是传承宁波文脉的承担者新人、旧物融合，可以寻求特色化的带有文化内涵的价值点，是其他现代商业建筑所不具备的条件文化价值评价项目分析建筑价值评价

宁波名人名居聚集地，是宁波商帮文化的体现地属于典型的院宅建筑和具有浓郁文化氛围的古街区建筑本身具有体验性和可变性的特征，与文化主题和体验式的商业业态具备较强的适应性建筑师在老建筑改造过程中既注重文化价值的传承又兼顾了商业的开放性，院宅内大开间手法即是体现建筑价值评价项目分析项目核心价值元素关键词文化商业建筑郁家巷

宁波商帮文化宁波传统文化宁波现代文化

宁波商业中心高档消费集聚业态升级需要

建筑文化传承建筑商业价值现代商业改造文化的VS商业的传统的VS现代的高雅的VS高档的大众的VS小众的项目分析项目发展方向客户目标解析政府区域规划要求

中提升战略是宁波市对中心城区进行城市功能提升提出的要求中提升战略是为了实现现代服务业集聚和扩散而制定的宏伟战略郁家巷历史街区是宁波中提升战略中明确开发的十大功能区之一的文化旅游商贸区的重要组成部分其他功能区的发展与郁家巷共生共荣发展方向客户目标解析开发商对项目的要求

城投控股是宁波市政府推动宁波城市建设市场化的战略部署

22万M2的天一广场的成功经营，已经成为宁波市民生活消费的集中点老外滩开始了城市建设与文化保护相结合的尝试和义大道将成为宁波现代商业发展的高端品牌郁家巷要继续完善城投控股的商业版图发展方向项目可以选择的发展方向高档商业中心旅游文化商业文化主题商业结合区域商业发展特征定位为传统的商业中心项目，经营高档的商业品牌，业态类型涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐等定位为面向游客的旅游文化项目，以文化体现和旅游开发为重点，经营旅游文化用品以及特色休闲娱乐餐饮等挖掘项目的文化价值，将文化和商业相结合，打造具有文化主题的特色商业发展方向宁波市多中心商业竞争格局开始形成<高档商业中心>方向探讨东部新城商圈天一广场商圈老外滩商圈三个层次

市级商业中心

区域商业中心

区域商业集聚区发展方向区域商业发展开始向高端化、品牌化发展<高档商业中心>方向探讨天一广场银亿威斯汀商业中心乐购国购中心小国购天一广场和义大道规模（万平米）档次高低银义威斯汀商业和义大道发展方向

项目处于宁波市级商业区，商业氛围浓厚改造后的建筑商业价值突出，可定位为高档商业中心，但会折损项目自身的文化价值

项目核心商圈范围覆盖整个市级商圈国购中心、银亿威斯汀商业中心、和义大道等高端商业项目在区域内集聚，将出现同质竞争局面

天一商圈人均商业面积超3平方米，高档商业同质量竞争中，各项目市场份额缩小;

项目周边人流量小、与天一商圈形成一定阻隔，定位为高档商业竞争能力较差本体条件区域环境竞争评价项目发展高档商业中心的KPI评价<高档商业中心>方向探讨项目定位为高档商业将面临激烈的同质竞争，且会折损项目自身的文化价值高档商业中心不是最优选的方案发展方向发展方向宁波市旅游资源分析<旅游文化商业>方向探讨

现代港口城市VS历史文化名城经济建设VS旅游文化资源开发

历史名胜 自然风景 名人文化 民俗风情 宁波特产休闲度假游占主流景区游客数量巨大

—奉化溪口景区

—滕头生态景区游客来源范围扩展

—长三角城市

—广、津、京等都市文化游和购物比重较小

项目处于宁波知名历史文化街区，可挖掘旅游资源定位为旅游文化商业，客群层次偏低，依托现有旅游资源难以支撑项目体量

宁波多年注重经济建设，而忽视旅游文化资源挖掘，旅游业发展尚处于较低水平宁波市旅游文化资源主题不明显，项目定位为旅游文化地产，难以寻求突出的主题

项目定位为旅游文化商业，客群定位主要面向来甬旅游者，经营类型以旅游小商品为主，档次形象较差;

宁波当地旅游文化商品资源开发尚不深入，务必需要外来商品填补经营空间，难以形成与其他城市旅游文化商业的差异化本体条件旅游环境竞争评价项目发展旅游文化商业的KPI评价<旅游文化商业>方向探讨项目定位为旅游文化商业的市场条件尚不成熟且旅游文化商业的价值水平最低发展方向商业市场存在空白点<文化主题商业>方向探讨城隍庙新银泰老银泰第二百货汇美新世界金光百货天一广场国购商城金光新世界低高档次传统百货类市场类Mall类新华联东方商厦新江夏银亿威斯汀主题体验式街区和义大道老外滩万达商业广场中信泰富广场经营主题发展方向宁波经济发展可以支撑主题体验式商业<文化主题商业>方向探讨宁波市2007年人均GDP已超8500美元主城区城市化率超过95%大都市区战略发展稳步推行，市中心城市核心地位突出发展方向项目自身可挖掘多种文化元素<文化主题商业>方向探讨发展方向

郁家巷自身即是宁波著名的历史文化街区宗教、名人故居、宁波商帮文化遗迹在项目内部聚集，建筑文化特色鲜明

月湖-郁家巷-天一阁/天封塔一线是宁波历史文化的时间走廊历史学术文化和商帮文化在区域内显现，城隍庙经商业化改造并已形成繁华商圈

宁波商帮文化可以挖掘出其他城市历史街区所不具备的核心竞争力;

宁波体验式商业业态的培育和发展——国际化要看和义大道，回归历史要看郁家巷本体条件文化环境竞争评价项目发展文化主题商业的KPI评价<文化主题商业>方向探讨多重文化主题集聚，可以挖掘并提炼一条文化的主线市中心核心商圈繁荣，为商业发展提供强有力的支撑发展方向文化主题商业案例借鉴传统文化街区的商业改造必看上海新天地石库门休闲吧夜景广场影城人工湖会所全都是故事......宝典歌吧式模案例•新天地规划定位阶段性进展综合性定位阶段

历史文化商业街

国际时尚交流中心将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化融合，通过综合性的定位填补市场空白，获得较大的市场空间通过业态调整将新天地建设成为具有历史文化特色的都市旅游景点和吸引外地客户来上海消费和体验的必到之处第三阶段开发商意图将新天地建设成一个国际交流和聚会的地方，吸引时尚潮流人士到此消费，打造国家化的时尚体验地标案例•新天地开发目标—瑞安的“醉翁之意不在酒”A太平桥人工湖绿地B上海新天地C翠湖天地D企业天地E瑞安总部大楼NS

瑞安拿到的是整个太平桥地区旧城改造开发权对太平桥人工湖绿地改造投入的最终目的是带动周边52公顷土地的增值从而促进房产开发和销售上海新天地整体开发投资超过14亿元，新天地的商业价值带来其配套房地产的价值的巨大提升翠湖天地和后期开发的华府天地售价高企，后者最高价更是达到10万元/M2,而企业天地则成为上海租金最高的写字楼之一案例•新天地新天地模式不可复制，却可借鉴456123找准核心元素改造景观建筑注重商业功能实现打造样板

挖掘消费支持带动其余产业

石库门为精神载体集中体现海派文化外表的修旧如旧内部的翻新创新文化创造体验式的商业价值引入主题性的知名品牌步步深入层层提高时尚阶层中产人士外籍人士中外游客文化浓郁年轻时尚格调温馨高贵典雅艺术休闲翠湖天地华府天地企业天地瑞安总部。。。案例•新天地锦里—特色文化商业街的代表

“锦里”古街占地面积16亩，建筑面积6520平方米，长度350米，2004年10月正式开放。其修建是对三国文化的延伸和放大，有“成都版清明上河图”之称；锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国；锦里依托成都武侯祠，北邻锦江，东望彩虹桥，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，历史与现代有机结合，扩大了三国文化的外延，古老的祠堂又注入了新的活力。案例•锦里商业定位—将文化商业进行到底

锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分；锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶等；商业经营只租不售，前期招商从400余家商户中选取30多户信誉最好的老字号商家进驻。12341-广场

2-酒吧休闲及购物街

3-好吃街

4-购物住宿区案例•锦里街规划—小街、古街、文化街

一条340米长的街道最宽处6米左右，平均宽度为3-4米，对聚集人流起到了关键作用；古戏台将定期上演川戏的经典剧目，戏台前会定期放映坝坝电影、以特色小摊的方式举行民间艺人的展演（如糖画、捏泥人、剪纸表演、皮影表演、西洋镜等）；案例•锦里锦里给本项目的借鉴

商业与文化元素互补：与武侯祠等文化景点的互补性

商业定位：巴蜀文化主题贯穿定位始终

主题商业经营：文化主题的核心体现是老字号案例•锦里宽窄巷子---从成都人的生活中提炼文化主题老成都原真生活文化西方文化历史文化民俗文化印巴文化西方文化餐饮文化闲生活慢生活新生活案例•宽窄巷子商业定位紧扣文化主题

项目客群定位为体验成都的人们成都人生活文化的精髓是闲和慢商业业态定位以餐饮、休闲为主零售业态规划注重特色化12341-星巴克（时尚文化与历史建筑交融）2-餐饮（随处可见成都人的闲和慢）3-熊猫屋（把成都带回家的零售）4-花车（弥补零售业态的不足）案例•宽窄巷子商业分区主题明显名称主题定位业态宽巷子闲生活休闲主题的情景消费区酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、茶馆、酒馆、客栈、企业会所、SPA等窄巷子慢生活品牌商业主题的精致生活品味区各国特色饮食、各地品牌餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店等井巷子新生活时尚年轻主题的动感娱乐区酒吧、夜店、婚纱、特色零售、创意时尚等案例•宽窄巷子商业氛围的营造—店招、导视、景观

注重体现历史文化印记注重现代经营内容与历史建筑的协调注重文化景观氛围的营造注重商业性和文化性的统一案例•宽窄巷子宽窄巷子给本项目的借鉴

从生活中寻求文化：老成都原味生活情景体验街区

商业和文化紧密结合：品牌商业同样能够体现出文化价值

合理进行业态规划：做好主题分区，控制各业态配比

文化商业氛围：是商业的，还要是文化的案例•宽窄巷子项目定位商业规划定位的战略思想

改变、优化现有的人流组合进一步增加中心商圈的日均人流量提升中心商圈的人均消费水平活跃中心商圈的夜市氛围，挖掘夜市的潜力通过“市场培育”的过程实现郁家巷区域的战略性渐变实现郁家巷项目的可持续性发展定位思路文化主题商业定位思路案例借鉴文化定位商业定位主题定位商业价值链分析项目规划定位思路形象定位——错位经营，强调文化主题，引导目的性消费功能策略——脱离地域束缚，寻找更大的空间突破口档次定位——中高档路线定位，提升项目整体品质项目商业定位建议宁波历史文化挖掘城市港口城市和历史文化名城传统/现代东方/西方融合纺织服装产业是宁波传统产业，外贸出口是新兴产业红帮文化宁波商帮产业继承历史7000年历史，众多文化古迹和名人故居文化遗产历史建筑保护民俗梁祝婚俗、石浦开渔、东钱湖龙舟、慈溪余姚杨梅、奉化水蜜桃商业模式商业价值提炼特产翻簧竹刻、骨木镶嵌、泥金彩漆、朱金木雕文化精品特色品牌打造文化定位项目周边文化主线宗教文化商帮文化书香文化天一阁居士林高丽使馆遗址贺秘监祠杨坊盛氏花厅服装博物馆……文化定位文化主题选择地位影响文化精神红帮文化开拓创新艰苦创业务实诚信团结互助开创工商业经营先河产业化经验丰富影响遍及海内外船运、金融服装、商贸日化、食品

宁波商帮最具影响的团体继承产业—纺织服装业已成为宁波支柱产业，培养了一大批知名服装品牌雅戈尔罗蒙培罗成步云太平鸟红帮裁缝店已成为香港、上海、等大城市的高档品牌和名流会所百年老店香港佰年隆华裁缝会所于2007年回归宁波，在宁波喜来登中心设立第一家纯手工的量身定制中心宁波商帮文化文化定位文化定位阐释商帮文化贯穿古今中西融合历史人文史迹遗存书香文化商贸活动高雅尊崇文化定位红帮文化通过商业地产价值链分析确定商业定位投资商运营公司开发商商户消费者

本项目商业营销价值链是：“投资者—开发商—运营公司—商户—消费者”这样一个完整的结合体。现实中商业地产很多开发者只看到了价值链中的“投资商—开发商“这两个元素，从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患本项目商业定位应该从消费者这个源头着手，其次是商户环节

商业定位宁波消费客群组成近1000万的混合人口超300万流动人口560万户籍人口超200万中心区人口近150万老五区人口人口本地主力消费群200家私营企业集团近万家具规模的私营企业近10万家私营企业30多万个体工商户数十万的外贸从业人员参与国际贸易的外籍人士商业定位本地主力消费60%潜力消费30%外来消费10%消费者行为和价值倾向分析潜力消费群：消费观念新，乐于尝试新事物、新产品和新体验；对时尚意识和品牌意识强；个性化、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈；日常消费以吃喝玩乐为主。主力消费群：注重休闲、购物过程的感受，追求新鲜的尤其是身份地位受尊崇体验；追求体验式的和主题式的消费；以餐饮和休闲、高档购物为主；容易接受舶来消费观念和消费方式，在引导下很快接受新业态商业定位陆先生：职业：宁波某私营企业主年龄：40岁宁波本地缺少可以提供商务聚会和商务休闲的场所，公司里客户接待和多数安排在酒店内，过于正式，气氛不够王女士：职业：全职太太年龄：约40岁宁波商业过于大众化，天一广场经常去，但人山人海，人与人之间缺乏距离感，美容、休闲之类的需求没有特别好的去处秦先生职业：海归创业者年龄：28岁很关注具有文化氛围和体验式的消费，喜欢比较安静、气氛较好的场所，去过上海新天地的咖啡馆，感觉那里挺适合思考，宁波应该有这样的场所郑先生：职业：上海籍商旅客年龄：35岁经常来宁波，对宁波菜非常感兴趣但宁波市中心商业区内的特色餐饮太少了天一广场的餐饮商家更是没有任何特色访谈写真

-----消费者商业定位陈先生：职业：宁波某知名品牌手表代理商年龄：50岁宁波人消费中的文化内涵较低，主题式的商业业态尤其是文化主题商户的经营模式需要培育和引导王先生：职业：宁波某高端品牌经营商年龄：45岁高端品牌在宁波市场很大，以前份额都被上海、杭州所吸引，现在和义大道和郁家巷项目开始建设，希望可以在高档和高雅上做出文章王先生职业：知名商业经营管理专家年龄：43岁老字号商户在郁家巷将获得很好的传承，郁家巷商户定位切忌刻意追求高端品牌和奢侈品牌，商户品牌和经营内容的内涵比商品档次更重要何先生：职业：商业地产专家年龄：46岁历史街区商业化改造中商户经营业态的定位应注重项目文化内涵和商户商业价值的结合访谈写真-----商家、专业人士商业定位宁波商业市场业态分布—天一广场总占地面积：19.3万平方米总建筑面积：22万平方米1F平均租金：20元/M2/天整体入驻率：满租天一广场内部业态涵盖零售、餐饮、休闲娱乐等各方面，整体以零售主力为主，其次为餐饮和休闲娱乐类。天一广场商业定位宁波商业市场业态分布—老外滩总占地面积：4.89万平方米总建筑面积：7.45万平方米1F平均租金：5.2元/平方米/天整体入驻率：70%老外滩配合老外滩的建筑特色及沿江景观优势，区域内业态以餐饮、休闲娱乐为主，形成市内具有特色的休闲商业区。商业定位商户经营业态机会点分析

天一商圈内缺乏主题性体验式的消费业态餐饮、休闲业态比重较低，但需求旺盛；高端客层消费支出中40%-50%用于餐饮休闲市中心餐饮休闲娱乐特色商户数量少，竞争小通过引导和培育，经营主体性特色化体验式商品和服务的商户可在商圈内获得机会空间商业定位风尚宁波·高雅生活体验街区商业定位项目规划

建筑设计师话语朱俊夫先生项目主建筑设计师(美国波士顿国际设计集团)-------我们在设计郁家巷这个项目时，充分进行了考察和研究，经过和有关部门的长期探讨，采用了保留一部分，新建一部分的思路。在设计中我们也对商业今后的经营进行了研究，在建筑中采用了里面为大开间，便于今后经营需要，外面的建筑形态变化多样。

在每栋楼的设计中我们也为今后的经营做了针对性的设计，比如SPA酒店、餐饮区、办公区等等。为主通道的设计我们也煞费苦心，还计划在中心广场的墙面上设置一幅老宁波的地图……风尚、高雅、人文、精致商业规划原则复合型高雅休闲商业商业规划一种复合型的业态，一种多业种的组合型商业。以文化性、特色性为核心。非简单的叠加，而是一种互补的，互动的商业组合。有文化的商业，自身具备独特文化内涵，具备一种文化的内敛与外延性。注重消费需求的转化，对新生活方式演绎与引领。通过历史的建筑与人的组合，情景与体验相互融合转换，共同构成新的城市空间。不止是时尚的，而是风尚，高雅的。我们不是简单的摩登，而是代表一种风潮，代表一种文化，一种可以引领大众的潮流。规划释义商业动线规划地下车库出入口地下车库人行出入口商业动线规划后场通道XyX轴---慢与快的渐进Y轴---浅与深的过度喧与幽的调和幽深

喧嚣慢快传统现代规划寓意餐饮、娱乐、休闲、特色零售等多业种混合式组合业态规划业态功能休闲娱乐区动感酒吧区文化体验区餐饮零售区业态比重餐饮约14000M2精品零售约4500M2文化体验约3000M2动感酒吧约4800M2休闲娱乐约8400M2创新理念我们做项目，是创造一个生命，不是简单的复制我们要创造自己的名牌，圆自己的梦只要符合我们的理念，在装潢、经营产品、经营理念、文化上符合要求，我们愿意和商家共同成长每个区域在引进目标品牌的同时，留出圆梦的空间我们的项目是不可复制的希望成就宁波的郁家巷，而不是宁波的上海新天地A餐饮零售区客户定位：主要针对本地中高层消费者以及旅游客档次：以中高档为主业种选择：满足当地中高档消费，配合旅游客消费。注重文化档次、品牌化等，且有一定的适应性，品牌号召力，有吸引力，中西式结合，利于人气聚集。餐饮零售区效果图经营业种建议15A15A整幢做精品零售（次主力店）商户：SWAROVSKI、瑞士名表专卖店等。经营业种建议15B15B餐饮（商务正餐-粤菜等）商户：

彩蝶轩ZEN厨房制造等6#经营业种建议6#以主题餐饮（川菜）为主，1F沿主通道分割部分小零售店商户：

餐饮：俏江南等零售：MONTBLANC、PARK、DQ等9#-A经营业种建议9#-A位置靠近灵应寺，定位为高雅的素式题材的餐饮，满足素食消费者的需求。商户：

功德林、枣子树、艺素馆、普罗旺斯的树等12#

-2经营业种建议12#-2以餐饮（日本菜/料理）为主，1F沿主通道分割部分零售（预留）

商户：

上井、莲等经营业种建议14#以异国风情餐饮（东南亚菜、越南菜）为主，1F沿主通道分割部分小零售店商户：

码满矿、蕉叶、非常越等14#经营业种建议16#

1F沿主通道分割部分小零售店，其他部分预留商户：

为具有宁波特色的餐饮商家预留经营空间，培养与郁家巷共同成长的品牌16#17#以创意菜餐饮为主商户：

穹六人家、莹七等经营业种建议17#18#以宁波本地原创品牌主题餐饮为主商户：

美宴、走马楼、满庭芳等经营业种建议18#23#

1F分割成3间，其中，2间做零售，其余1间连2F做餐饮餐饮定位为有品位的台湾主题餐饮。商户：

鹿港小镇、鹿港冰镇、王品台塑牛排等经营业种建议23#28#29#30#28、29#

1F分割部分零售空间，1F剩余空间连2-3F定位为休闲餐饮商户：餐饮：棒约翰、避风塘、新旺茶餐厅、葡京茶餐厅零售：Esprit、Levi’s、nike、adidas、JackJones等经营业种建议28#29#30#30#引入时尚业态，如时尚数码、体验式教育、舞蹈培训、儿童教育等商户：

1-2F数码下一站、SonyGallery

3-4F华尔街英语、韦博英语、英孚教育、舞工坊、天才宝贝等经营业种建议32#

1F分割部分零售空间，定位为精品零售，1F连2F部分定位为高档婚纱摄影等，剩余空间定位为中型餐饮商户：

餐饮：向阳渔港、苏浙汇、小南国等婚纱：维纳斯、凯地等经营业种建议32#B文化体验区：客户定位：宁波高端消费层，高端政要及商务人士、外籍人士、高校教授等。客户特质：具有一定的文化品味，注重生活品质，喜欢创新，接受新鲜事物。业种选择：品位性，创意性、体验性商业。具有鲜明文化特征和个性化。如红帮裁缝、红木古董家具、原创工艺以及各类手工作坊等。文化体验区效果图5# 前身是宁波当地著名的灵应庙，建筑古朴典雅，定位为书店、书城，配以预留的咖啡吧。商户：

台湾诚品书店、宁波新世界书店等经营业种建议5#9#-B 由于是3层建筑，整体定位为文化类的展示、零售空间或文化博物馆商户：

正品斋画廊、群贤画廊等经营业种建议9#-B11#作为麻将创始者陈鱼门的故居，定位为历史的复原，集麻将展示、娱乐、零售为一体的麻将博物馆商户：

雀圣汇、麻将博物馆等经营业种建议11#19#盛式花厅，历史保护建筑，定位为具有浓郁文化特色的零售商户：

琉璃工房、老周红木、Simplylife、生活经艳等经营业种建议19#客户定位：宁波有一定经济实力的小资、自由职业者、外籍人士以及中高层消费者业种选择：爵士酒吧、慢摇吧与迪士酒吧结合，满足不同客户对于不同环境的需求，酒吧须有一定的品牌性与知名度，须与现有的品牌有一定的差异性。C动感酒吧区：动感酒吧区效果图经营业种建议2#、3#、4#、7#、12#-1及28#1-2F部分位于镇明路与解放南路交界处，远离居民住宅区，又是一个开放的路口，能聚集人流。要求能吸引消费者眼球，适合引进酒吧，增加喧闹和国际化的气氛，引领夜生活。（预留２家）12#-12#7#3#4#28#1-2F部分商户：ARMANNICLUB、ARK、ClubGplus、宝莱纳、BABYFACE、PARK97等。D休闲娱乐区：客户定位：高端客户为主，外来高收入、职业经理人以及外籍人士等客户特质：具有极高的收入，能负担起高尔夫、游艇等奢侈品的能力，向往私密空间的高端客户。业种选择：私人游艇俱乐部、高尔夫俱乐部、足浴保健、高级咖啡、高级茶坊等休闲娱乐区效果图经营业种建议22#定位为高档足疗商户：良子足疗养生会所、汉方洲足浴等22#经营业种建议24#定位为高档企业会所商户：

1984甬商俱乐部、红帮创意中心、罗蒙集团企业会所等24#经营业种建议25#定位为高档茶坊商户：颐和茶馆、太和茶坊等25#经营业种建议26#定位为一家星巴克加一家休闲餐饮商户：咖啡：星巴克休闲餐饮：季喏意式休闲餐厅等26#经营业种建议13#、20#、21#、31#定位为高档SPA、时尚健身会所，高档美容美发中心和精致手工中心商户：高档SPA：梦圆皇宫、兰沁等时尚健身：WILL’S、一兆韦德等美容美发：八佰伴、嘉纬等经营业种建议27#接待中心，预留27#给项目注入魅力生活元素注入项目魅力生活元素之一——高档会所

会所，高雅人士聚居场所，充满魅力和神秘，顶尖的会员俱乐部，在获得心灵的丰润同时，充分享受魅力生活带来的及至品位。魅力注入项目魅力生活元素之二——休闲高雅的餐饮文化魅力注入项目魅力生活元素之三——现代生活艺术

或抽取传统艺术元素，赋予其现代的表现手法，或用传统的艺术形式表现现代人的生活和情感，逐步形成本地艺术家原创艺术的据点，引导人们重新审视多彩绚烂的生活空间，使消费者获得不同于知性的感性体验。魅力注入项目魅力生活元素之四——老字号的新魅力

老字号是一个民族，一个城市历史文化的积淀，是心灵的一种感味。当老字号装上时尚的翅膀，她的魅力愈久弥香，年轻人感悟时尚，老年人回忆时光。

魅力注入项目魅力生活元素之五——丰富的广场街头文化魅力打造商业亮点商业项目的亮点之一——魅力主题博物馆

引入具有独特魅力的主题博物馆，如麻将博物馆、盛氏花厅、可口可乐博物馆等，令人开阔视野，增长知识，陶冶性情。亮点商业项目的亮点之二——感性生活长廊

浪漫的西式咖啡屋，清雅的中式茶馆，一家挨着一家，穿插着别致的个性小店、玻璃橱窗、建筑景观，串起一条风情万种的“感性生活长廊”。在这里，你可以闲庭信步，也可以随意推开一家店的门，或喝咖啡、或品茗、或闲坐、或读书、或看窗外的风景、或与情人偶偶情话……无论是阳光灿烂，还是细雨纷飞，在这里都可以找到契合心情的栖息之所。亮点商业项目的亮点之三——咖啡文化书城

一杯咖啡，一本好书，对于爱书的人可谓人生的至乐境界。纯正的咖啡、丰富的书藏，加上别具风情的咖啡文化博物馆，这里必将成为小资一族的文化休闲圣地。亮点商业项目的亮点之四——浪漫酒吧街

年轻人、外国人，各种各样的人聚在一起，这里动静皆宜，听一曲歌，干一杯酒，交一个朋友，浪漫而醉人，能有效带动周边的消费，增加夜间的人流。亮点项目营运

根据目前的市场发展，如果能在商业经营管理这一领域有突破，无疑对集团的综合竞争力是一个强有力的提升，有了商业的经营管理，可以获得长期稳定的经营回报，并且物业持有在自己手中，若干年后的经营物业的价值将大大提升。现代商业管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业运做，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。基于以上经营管理的重要性，我们建议开发商通过协调内部资源，组建：商业运营公司经营管理商业经营经营管理公司的初期框架招商运营部市场推广部后勤客服部总经理商业经营招商

招商是商业运营过程中的关键环节之一，是开发商将物业推向市场的必由之路。任何商业项目要想走向市场，必须要通过招商渠道来传递出去。因此，招商在一个项目的运营过程中，主宰着成败关键，是一个商业项目的“灵魂”。推广有了好的项目，怎么样让人知道和接受，推广是承前启后的关键环节，广告、活动、表演、发布会等等形式的利用，就是要将项目的形象和未来的经营展现给受众，在项目还未开业前就占有先机，在项目开业后锦上添花。营运运营是整个项目后期收入的来源，一个好的营运模式，能给项目带来非常巨大的收益，相反，一个差的模式，则会使项目一败涂地。因此，营运是商业项目最后的一个环节，也是最难处理的一个环节。商业经营商务条件建议业态业种类型租金建议（元/M2/天）合作期限租金递增零售小型10~151~2年不变中型8~123~5年5~8%餐饮休闲餐饮6~123~5年3~5%大中型餐饮5~85~8年3~5%酒吧5~103~5年3~5%文化文化零售5~81~3年5~8%图书3~63~5年5~8%休闲娱乐5~83~6年3~5%商业发展的阶段性目标第一阶段（3年间）——培育期，逐步改变年轻人及外国人对郁家巷区域的看法，使消费者更愿意在本项目停留，使本地年轻人及外国人主动来本项目，使本项目成为一个人们津津乐道、喜闻乐见的好去处。第二阶段（5年间）——成熟期，新郁家巷在游客、本地年轻人及外国人心目中的地位逐步确立，使本项目成为宁波一个新的时尚焦点，成为新生代消费者生活方式的代言。经营阶段培育期3年：

第一年满租率70%，第二年满租率90%，第三年满租率100%

经营建议预留区商户甄选标准总原则宁波的文化的时尚的餐饮零售休闲具有宁波文化的餐饮或宁波时尚的特色餐饮时尚创意、手工、高档定制并能体现宁波文化的个性零售店体现浓郁宁波甬派文化、商帮文化特征的高档会所经营建议特色案例——佰年隆华佰年隆华红帮文化上海国内外全国各地20余个城市香港,台湾,新加坡,日本等源于发展经营扩大规模手工作坊的高档时尚转身客户定位:高端客层产品:高级手工服饰精神:红帮文化的挖掘、继承和发展