西双拾贰城商业定位报告1

景洪西双拾贰城商业定位报告谨呈：景洪浩宇房地产开发有限公司屹立在澜沧江边的景洪市，承载着中国面对东南亚、云南与湄公河次流域五国对外开放的桥头堡的战略地位，旅游商贸成为景洪的经济支柱之一，具有商业投资前瞻性战略眼光的开发商，总是凭借其卓越的先锋精神和商业意识来改写一个城市的价值取向，凭借具有城市建设标志性的建筑引领一个城市的风貌，光辉一座城市。西双拾贰城，与生俱来的便承载着这样一种责任，唯其无可取代的澜沧江沿江带的地段价值与版纳最大的复合型地产项目的商业价值契合，推动着景洪的城市发展，承担着使浩宇地产成为具有引领版纳地产市场的商业地产开发商的历史使命。前言西双拾贰城——

光辉一座城市

项目给我们的命题项目于企业:占位-对于已经成功开发销售了浩宇华庭、帝景华庭、金海岸华庭等高档低密度住宅项目的浩宇集团，如何面对大型旅游商业复合型地产项目开发的全新课题,在高风险/高利润的旅游商业地产博弈中,寻解新的项目开发/运作模式,从而形成浩宇综合开发实力以及与企业战略相匹配的利润增长平台?商业于项目:定位-对于具有无可替代的景洪沿澜沧江水岸、站在城市交通要道地段价值，商业规模、商业业态，商业规划如何定位?如何设计?如何表现?如何使项目商业价值最大化?项目独有的、唯一性、排他性的核心价值又在哪里？

商业于城市:越位-项目以什么优势来足够引领景洪旅游商业和地产的发展？面对景洪逐渐饱和的商业开发，项目是否有足够的商业承载力？报告结构项目定位项目核心问题介定规化发展建议CCTI战略分析项目发展战略项目核心问题界定：使项目利润最大化的核心问题是什么？项目独有的、唯一性、排他性的核心价值在哪里？问题1问题2旅游、商业、酒店、居住如何定位和规划才能最大限度的发挥项目的地段价值从而实现项目利润最大化？问题4以什么样的规化设计才能保证项目的商业招商和推广并成功地完成销售？问题3项目商业如何定位才能尽可能突破景洪商业地产发展的瓶颈，实现政府要求的城市形象？才能达到未来的商业效果我们认为项目不可替代的核心价值就在于其承载的悠久的傣族历史文化价值就在于其不可复制的区位地段价值就在于其濒临澜沧江江景价值就在于其项目承载的版纳第一茶城的商业价值以及对项目历史文化价值、地段价值、商业价值及产品品质的深度挖掘并将其融入到项目的产品设计之中最终将这种不可替代的价值传播、展示给我们的目标客户群思路项目核心问题的解决思路短以住宅销售，实现资金短期内快速回笼，降低投资风险平商业招商先行，平稳运作，实现价值最大化高调入市，快速推广，以突破性的市场运作锻造项目的品牌效应，为项目的商业运作奠定基础。快版纳经济引擎，景洪城市名片，版纳商业龙头解读项目目标充分挖掘地段价值和地理位置价值，合理进行商业定位和商业面积规划，实现利润最大化.通过科学的商业业态规划和商业布局，使项目成为版纳旅游商业旗舰强调创新,创新的商业开发理念和营销理念，提升项目价值。锻造品牌,通过项目运作提高项目形象吸引投资者。我们的回答报告结构项目定位项目核心问题介定规化发展建议CCTI战略分析项目发展战略项目自身分析项目竞争分析区域态势分析项目客户分析CCTI战略定位研究项目自身itself客户consumer竞争者Competitor态势trend战略定位说明：分析定位因子主要目的在于分析项目各项要素对项目的影响，从未准确进行项目的定位以及制定开发战略。报告结构项目自身itself客户consumer竞争者Competitor态势trend战略定位自身分析项目发展基本规模规划建设用地约640亩项目规划：城市公共配套的公园和广场、普洱茶城、旅游商贸城、五星级酒店和临江居住区总建面积约41万平方米建设周期约为3年，项目总投资约8亿元人民币。项目自身分析——项目地块分析（一）1、项目地块具有较长的临江面和临路面，周边没有高大建筑的遮拦，项目在江面、桥面和路面都有极强的昭示性。2、项目地块属于沿江大坝修建后隔离江面形成，地形复杂，地面与大坝和路面的高差较大，对规划和建筑设计有不利影响，增加地基处理的成本。项目自身分析——项目地块分析（二）3、项目地块现状较为复杂，功能紊乱，有农田、居民住宅和农舍、办公建筑（黎明分局）。4、项目地块基础配套较差，电信、城市管网基础配套较差，未来排水排污配套和防洪配套较大。项目自身分析——地段（区位）分析景洪城市的发展和开发，城市中心区已经逐渐趋向饱和，未来城市发展在嘎东片区和曼弄枫片区两翼开发，房地产竞争激烈，随着政治轴线南移，南部行政中心开始启动、中心区域逐渐完善、北市区居住功能逐渐成熟，中心南片区将成为连接中心区和曼弄枫片区，江北片区的枢纽，西双拾贰城以地块区位前端性，将成为景洪城市发展的门户项目，区位价值极为明显。项目按景洪城市规划片区划分，座落在中心南片区东北端，处在城市中心区、中心南片区与江北片区的交汇处，扼守景洪的东面门户，占据江北进出中心区的交通要道。项目自身分析——交通分析1、项目扼守景洪交通主干道交汇处，是景洪通往各地的必经之地，距离江北景洪港300米，交通便捷，辐射范围广。景洪港码头，国家一级口岸港澜沧江大桥，通往江北进出思茅、昆明，南到勐腊磨憨口岸勐海路，通往机场，连接嘎洒片区，经勐海连接缅甸宣慰大道通往市区中心西双拾贰城2、未来橄榄坝水坝建设完成，澜沧江景洪段水位上升，国际游船可以从曼谷直达景洪，项目占据景洪澜沧江国际航道的前端。外围环境：项目东临澜沧江、西临勐海路；北到澜沧江大桥，南到沙坝，有最好的江景，也有嘈杂的过境公路面项目周边环境和道路周边建筑：项目临勐海路周边建筑较陈旧，大多是小宗地出让后建起的底商带住的建筑，从地块中段开始，一些小酒店、税务局建筑相对较新。项目自身分析——外围环境及建筑景观资源：项目濒临澜沧江，有约1400米的江面，澜沧江江景，澜沧江大桥成为项目最大的景观资源项目周边资源及配套配套资源：项目临近西双版纳州政府、景洪市政府、西双版纳州医院、体育馆、州小，市政配套齐全项目自身资源分析评价2、项目地块位于景洪市区江南澜沧江大桥南侧，是景洪市中心区、江北区和中心南区三大板块的交汇点，交通便捷，辐射面广，区位优势明显，未来项目的区位将成为重要卖点；3、项目临澜沧江沿江面宽度达约400米，可以俯瞰澜沧江景洪段江面最宽的水景，是项目最大的景观资源，也是项目未来承载酒店、住宅和商业的基础之一；4、周边各项基础配套齐全，市政配套充足，生活配套齐全，将成为吸引居家型购房消费的重要因素；5、周边商业配套齐全，但业态零乱、经营规模和档次较低，不适应政府行政办公区域的要求、更不适应五星级酒店和高档住宅区的配套要求，但也给项目的商业开发留出市场空间。项目自身分析——项目自身分析小结1、项目总占地面积约640亩，建筑总面积41万平米，将是景洪城市中心最大的开发项目；项目自身分析下的价值分析项目的商业价值来源于项目地块具有的唯一性、排他性和权威性的资源条件，就是地段价值，而项目商业价值成功实现的关键就是在于如何将项目这种不可复制的巨大的地段价值，制造在产品里面并作为附加价值被展现和传播出去，从而成为项目核心竞争力，从而为项目带来利润最大化。成功商业项目唯一性排他性权威性地段价值=商业价值＝核心竞争力项目价值分析小结1、项目独有的不可复制的雄居景洪城市门户的地段区位，本身就蕴含极大的商业价值，地段、地段、还是地段，李嘉诚的名言道破商业价值的根本就是地段价值2、得天独厚的沿江江景资源，不仅是项目开发高品质住宅的最大卖点，也成为项目进行商业开发的最大基础，将超大规模的商业布局和江景紧密配合，将提高投资吸引力，提升商业价值。3、景洪城市不断发展，商业不断成熟，沿江商业的开发，投资者对沿江地块的重视提升项目的商业价值。5、项目自身特性价值、周边的居住区不断提高完善的居住价值，形成项目的商业开发价值支撑体系，商业开发有其他项目无可复制和替代的市场价值和机会，4、项目41万平米的开发规模，决定了项目在景洪市区开发中无可比拟的规模优势和综合优势。本项目属于城市交通枢纽中心大规模复合旅游商业项目。属性诠释区位城市功能中心交汇区域交通交通便利，通达性良好，交通辐射范围广环境周边配套设施完善、功能区多，常驻人口众多顶级酒店聚集区，商业氛围逐渐成熟、商业档次低、业态凌乱项目大规模复合旅游商业项目限制条件占地面积大，建筑密度高、单层面积较大，可以进行大型旅游商业开发，但是商业定位较为复杂。项目价值体系下的商业开发意向项目商业机会分析下的开发意向顶级酒店的指向性消费引导1国际化品牌化规模化的旅游商业2专业化经营管理，加强各旅游商业业态之间的联系和互补3酒店业、休闲类商业和娱乐类商业、旅游购物等业态的完美结合4版纳旅游商业航母项目自身itemself客户consumer竞争者Competitor态势trend战略定位态势分析地理位置：景洪市位于云南南部，西双版纳傣族自治州中部。有澜沧江—湄公河穿流而过，是中国进入东南亚各国的主要通道。

景洪区域地位：景洪是西双版纳州的政治、经济、文化、交通中心。通过50年的全面发展及基础设施日臻完善，区位优势日渐显现，云南省政府把其定为参与中、泰、缅、老澜沧江—湄公河次区域国际合作经济区计划的中心城市景洪城市基本状况景洪位于云南省西南部，拥有丰富的旅游资源，但由于设立城市较晚，其人口及经济发展相对滞后。2007年全市国民生产总值预计完成54亿元，同比增长8.5%；固定资产投资达到40亿元，同比增长2.6%;全市累计接待国内旅游者360万人次，同比增长19%，旅游总收入25亿元，同比增长13.6%实现社会消费品零售总额15.8亿元，同比增长9%城镇居民人均可支配收入预计达10132元，同比增长11%；农民人均纯收入预计达3100元，同比增长8%.房地产开发预计完成6.5亿元，同比增长0.2%对外经济贸易总额预计完成4.4亿元，同比增长10%随着GMS合作的深入发展、澜沧江流域的经济开发，景洪将成为中国对东盟经贸的桥头堡，项目的国际化城市标志和区位优势越来越突出。区域经济发展态势版纳旅游经济发展趋势

西双版纳具有独特的自然生态、地理区位和神秘风情资源，发展旅游业优势明显，市场广阔、潜力巨大。近20多年以来，旅游业发展迅速，旅游产业已形成相当规模，旅游基础设施和发展环境得到明显改善，旅游经济整体实力明显增强，已成为西双版纳国民经济重要的支柱产业。随着全面建设小康社会的进程，我国人均GDP将由1000美元向3000美元跨越，旅游消费需求将大幅度提升，旅游市场规模将进一步扩大。随着GMS旅游合作的推进，昆曼大通道建设和澜沧江·湄公河黄金水上旅游线的开通，给西双版纳出入境旅游发展带来新的机遇，为西双版纳旅游发展开拓了广阔的发展空间，在经济结构和产业结构调整中，旅游业作为版纳国民经济中市场潜力大，发展前景好的重要支柱产业的地位将不断巩固和提升。版纳旅游经济发展趋势“十一五”景洪市旅游经济发展趋势

统计项目

计量单位2005年

2006年

2007

年200年

（预计数）2009年

2010年

累计数

年均增长率

海外旅游者

万人次

2.9

3.14

4.5

5.33

6.53

8

30.25

22%

外汇收入

万美元

742.98

805.68

1146

1423

1768

2200

8085.66

24%

国内旅游者

万人次

232.26

250.54

360

277

293

310

1623.8

6%

国内收入

亿元

18.76

20.72

24.3

22.3

23.7

25

131.48

6%

综合收入

亿元

19.38

21.58

25

27.5

29

32

154.46

7%

一、旅游市场客流结构明显转变。随着人们生活水平的不断提高，国内游客流结构发生历史性的转变。原来团队式向自由组合型的多元化自助旅游结构转变，散客流量比重值越来越大，散客接待量明显增长，标志着旅游市场日趋成熟，符合国际旅游市场发展趋势。二、更加注重旅游文化内涵。游客追求的将是更加有特色的旅游产品，更加注重旅游的文化性。三、家庭旅游将成为流行趋势。一家三口或几家一起外出度假的现象越来越明显、旅游自由度越来越高，特别是在旅游黄金周期间更为突出。四、旅游消费日趋理性。随着人们物质文化生活水平的不断提高，追求舒适度和高质量服务成为旅游者消费需求的主要特点，游客旅游的消费已逐渐由追求量向质的转变。景洪市近期规划旅游开发重点项目1、澜沧江长湖旅游项目。由景洪电站至橄榄坝大沙坝。新大桥延伸至曼听老寨之间的澜沧江沿岸地区，预计投资20亿元，主要项目有：西双版纳文史博物馆、南传上座部佛教文化园、狂欢节广场、传统生活方式体验区、湄公河风情长廊、澜沧江夜景工程、长湖水系

2、景洪市勐龙旅游南线开发项目。有勐龙佛塔林、曼飞龙景区修复、橡胶农业旅游基地

3、景洪市民族文化示范村、民俗风情旅游建设项目。在嘎洒片区、嘎东乡片区、基诺乡片区、允景洪街道办事处片区条件优越的村寨，大力开发村寨民俗文化游，

4、西双版纳南传佛教文化苑

5、大渡岗万亩茶山休闲、度假旅游基地。

6、西双版纳勐泐故宫。。

7、西双版纳避寒山庄。

8、西双版纳傣族园三期开发。勐罕镇龙德湖开始，包括曼广农、曼浓代、曼脑、曼飞龙四个村寨规划占地5000亩，建高尔夫球场、网球、游泳、自行车、钓鱼为主的健身运动项目；球场边界的沿江地带建设高档别墅区和五星级旅游接待场所及农家乐特色园；新建球员俱乐部会馆；健身美容、休息娱乐为主的康乐中心；高尔夫球训练场、停车场及场务管理区等相应配套设施，突出休闲度假和运动康体功能的运动休闲公园。版纳普洱茶经济发展1、西双版纳是茶的故乡西双版纳是世界茶树的原产地，在滇南共发现了十八个茶树新种，它们都分布在西双版纳及其周围。这说明了西双版纳是云南大叶种茶的发源地，也是古老的普洱茶的故乡。2、西双版纳是普洱茶的故乡清代著名的普洱茶即产于当时普洱府管辖区内的西双版纳六大茶山,即:优乐、蟒支、革登、蛮砖、倚邦、慢撒，据《清史稿·卷七十四》记载。因普洱府是当时滇南茶业贸易中心和集散地而得名。3、茶业经济发展与困难并存2006年，我州茶叶种植面积达到48.12万亩，年产干毛茶2.18万吨，茶叶产业总产值10.05亿元，实现税收3140.49万元，茶农人均茶叶收入达1400元。但2007年也经历了市场降价，整个茶业经济场遭受到了很大打击和面临严峻的市场考验。景洪酒店业发展基本状况1、西双版纳目前有星级酒店40家，其中四星级4家，三星级12家，二星级15家，一星级9家，其中有两家二星级酒店在勐海打洛镇，星级酒店床位数为6500个。2、旅游局入网的非星级酒店201家（不包括家庭酒店和投资性小酒店）总床位达到10544个。3、在建高星级酒店三家，金地、金沙滩和曼弄枫的民航酒店4、投资小户型自助酒店约有186家，床位数从10－50个不等，由于未入旅游局网点，未作房间和床位统计。5、随着自驾游和散客游的增加，景洪市场投资小户型物业改造做自助型酒店的投资者还在增加，也是景洪小户型供销两旺的基础。四星级酒店列表序号酒店名称星级客房数床位总数地址套标单三合计1傣园酒店四913620165302民航路61号2观光酒店四513316154287勐龙路6号3景兰大酒店四212343168291景德路6号4活发大酒店四1214916177338勐龙路8号合计6641218景洪餐饮业发展基本状况1、作为旅游中心城市，餐饮业是景洪旅游商贸发展的重点产业，民族特色美食是景洪餐饮的重点2、景洪市目前有餐馆3500多家，不包括酒店所属的餐饮部，不包括寨子内部未进行工商登记的傣族风味烧烤店。3、民族特色餐饮主要以农家乐和民族餐厅的形式进行经营，主要集中在市区曼听、曼弄枫、嘎洒镇曼凹、曼乱点、曼丢、曼景保等村寨。4、市区餐饮主要集中在开发区，以川味、滇味和其他地州风味为主。5、泰国、缅甸风味在景洪也有，深受欢迎6、景洪餐饮整体消费高，生意好，但是服务水平和管理水平较低。市区中心市中心餐饮集中区域嘎洒民族餐饮曼弄枫民族餐饮景洪娱乐业发展基本状况1、版纳人能歌善舞，作为旅游中心城市，娱乐业发展较好，娱乐消费旺盛。2、景洪市目前娱乐场所（夜总会、KTV、酒吧）22家，主要集中在市区中心主要街道和各大酒店。3、景洪的娱乐业档次和服务水平较高，消费水平也较高。4、除本地投资者外，昆明品牌娱乐企业TOPONE也进驻景洪，助推景洪的娱乐业发展5、景洪的娱乐消费前景较好，投资者较多。老真爱KTVTOPONE活发夜总会新真爱KTV辉煌夜总会金色王朝2005年，景洪城市新规划尤其是中心南片区规划出台后，景洪城市的发展主战场从中心区变为西北嘎东片区和东南曼弄枫片区两翼齐飞的态势：1、嘎东片区农场人口密集，随着农场经济今年来发展迅猛，农场用地逐步进行商业开发，将成为景洪的西北的主要居住区。2、曼弄枫片区的开发将随着政府南迁而逐步成熟，总佛寺、曼弄枫旅游寨子的兴建，都给本片区的发展注入活力。景洪城市居住区发展态势（1）嘎东片区曼弄枫片区嘎洒片区政府规划将景洪市区澜沧江两岸打造滨江景观带和滨江高尚居住区，本项目成为景洪未来的理想居住区。本项目所处中心南片区凭借澜沧江景和未来澜沧江水位上升形成的大型人工湖，将成为景洪居住环境和居住品质最好的地段，而西双拾贰城的住宅就处这个滨江高尚住宅区的核心位置。景洪城市居住区发展态势（2）中心南片区规划图景洪市区商业布局勐泐大道中段以沙湾为中心的市中心商业区，主要业态为品牌服装、时尚用品、品牌连锁快餐、影剧院宣慰大道西段主要为家电专业区，集中了以东方电器城为主力的二十多家家电卖场和摩托电动车卖场宣慰大道东段和勐泐大道北段分布多家通讯商店为家电专业区，大兴时代广场原来的服装时尚业态正在逐步向通讯产品专业卖场过度，商贸电子城餐饮密集区社会餐饮集中在旅游开发区勐混路一线，大兴超市天顺超市勐泐大道南段主要分布珠宝玉石，旅游商品业态旅游商品城商业开发景洪目前开发的商业项目较少、主要集中在市区中心，以综合商业和时尚休闲为主，但档次不高，同质化明显.代表项目名称建筑类型业态规模㎡开发状况莎湾国际商业广场综合时尚休闲服装、影视、休闲、餐饮、康体25000平均95％金水岸时尚休闲综合服装、休闲5500入住率80％大兴时代广场综合商业广场通讯、服装、药品、时尚8500入住率90％铂金广场综合商业项目通讯、服装、百货19000开始入住西双版纳人均收入和可支配收入水平不低，但基于城市经济、人口等规模的限制，总体消费规模不大，因此城市商业无大型连锁购物场所，如大超市、大卖场、大型百货等支持。景洪商业发展态势（1）作为知名的国际化旅游城市，目前没有一个能将地段资源，景观资源、交通优势和规模优势等集中一起的，代表版纳经济发展和旅游发展水平的商业项目.商业开发景洪商业发展态势（2）主要超市两家，天顺超市和大兴量贩，已经成为景洪最知名的超市，大兴由海城投资成立，目前在勐海、勐腊以及思茅都设有超市。玉石超市，景洪有珠宝店约300家，其中大型旅游定点5家：金版纳翡翠、万福、瑞亨达、宝象堂和万丰源，金版纳是管理最好经营最好的一家商业开发景洪商业发展状况（3）1、作为旅游城市首府，旅游购物和餐饮成为景洪商业发展的重点。2、旅游商业主要以玉石珠宝、旅游商品、东南亚小商品为主。3、超市以大兴、天顺为代表，旅游商业购物以玉石专业卖场、东南亚商品卖场为主，旅游定点购物场所经营管理水平不高4、超市规模不大，生意很好，但管理水平不高5、旅游购物店较为分散，除旅游定点外，其他的经营管理混乱。6、夜市是景洪旅游商业的一个亮点旅游购物商场，除了市中心版纳民族旅游购物商场，最有名的是是喃姆努娜傣家卖场，经营东南亚小商品，是旅游购物定点，生意很好区域态势分析——景洪商品住宅价格走势景洪房地产市住宅价格走势：1、景洪地产从1999年阳光地产开发景洪第一个商住项目药园小区，当时的销售均价格仅为900元/㎡2、地产从2002年开始成为版纳的支柱产业，价格上涨势头也逐渐加快3、2004－2006是景洪地产价格增长最快的三年，平均上涨幅度接近20％4、市区中心的价格从2003年计算，2007年，价格接近翻番。区域态势分析——景洪市区中心商铺价格走势景洪房地产市住宅价格走势：1、景洪地产从2002年开始有商业项目出现，福德广场和金鹿东街商场，销售均价6000元/㎡2、2003年莎湾项目开发，莎湾成为景洪乃至版纳商业项目的龙头项目3、2004莎湾开盘，价格街铺均价12000元/㎡，2005年3月开业时，价格已经到15000元/㎡,上涨幅度接近25％4、2007年，新近开盘的金地财富大道、销售均价达到22000元/㎡.景洪商铺价格在2004－2006年之间涨幅最大，刺激很多商业投资者，随着景洪经济的发展，昆曼大通道的通车，景洪GSM中心城市的地位逐步确立，将使景洪的商业获得更快的发展机遇，景洪的商业价格还会走高。区域态势分析——景洪市区中心商铺租金调查主要路段大兴时代广场沙湾国际景德路(东街)景兰国际福德广场旅游商品城一层租金100－150150－20040－80平均506020－60二层租金4030－60－15－30－转让费（元）4000元/㎡4000－6000元/㎡2000元/㎡3000元/㎡1000-1500元/㎡1000－2000元/㎡1、景洪市区的商铺租金以沙湾为最高，临勐泐大道一层街铺租金最高为200元/㎡,内铺价格在60－120元/㎡之间，由于生意较好，街铺基本没有转让的，内铺转让费也高达4000－6000元/㎡,计算下来，租金水平更高。2、租金较高的业态主要是服装、时尚用品、玉石珠宝、通讯等业态，也集中在勐泐大道和宣慰大道市区中心段，且多以一层铺面为主。3、二楼租金价格与一楼相比，下降幅度较大，主要以餐饮、休闲、娱乐、康体等业态经营为主。4、餐饮的租金较低，主要集中在勐混路附近，租金水平15－30元/㎡,傣族风味餐饮大都分布在郊区，租金水平更低。区域发展态势小结1、作为云南著名的旅游热点城市，东南亚贸易旅游的桥头堡，版纳经济发展和旅游发展给房地产的发展奠定坚实的发展基础，房地产也成为景洪经济的支柱之一。2、景洪房地产的发展呈现从市区中心向周边郊区迅速扩展的趋势，中心区地块越来越少，土地价格的上涨带动市区中心住宅和商业的价格迅猛上涨。3、景洪旅游业的发展带来巨大的旅游人流，国际化旅游中心城市的地位将成为旅游商贸中心城市，但目前景洪的旅游商业发展极不平衡，规模不大，经营点分散。5、目前规划的旅游重点发展项目，只有本项目处在景洪市中心区域，地理位置优势成为项目最大的价值支撑，而项目的综合优势和商业优势成为项目排他性的优势。4、旅游者和外来投资者的增加，地产项目消费人群和投资人群的外地客户比例不断增加。竞争分析项目自身itself客户consumer竞争者Competitor态势trend战略定位行业态势作为西双版纳第一个大型旅游商业地产开发项目，规划建设有城市公园、泼水广场、旅游商贸城、普洱茶成、五星级酒店、临江住宅区等不同类型的项目，在景洪市场也面临一个多维竞争的格局。竞争趋势分析——项目竞争格局分析市区主要商业竞争项目：金地财富大道、铂金广场——城市中心位置，以临街商铺和内铺为主。酒店普洱茶城临江住宅旅游商业市区主要住宅竞争项目：金山绿水、北岸康城、花瓣里宾港国际及澜沧江沿岸北段以别墅、多层、小高层为主。酒店竞争项目：在建的金地酒店、曼弄枫民航酒店，其他高星级酒店。茶城竞争项目：景兰茶城白象城·茶郡竞争分析——酒店业竞争格局分析金地大酒店中炬酒店景兰大酒店观光大酒店活发大酒店本项目超五星酒店旅游开发区酒店区景洪目前的高星级酒店主要集中在城市中心区和中心南区，目前开业最高星级酒店为四星级，除傣园大酒店外，都集中在勐泐大道东侧城区，而有三家旅游开发区。景洪酒店业主要面临的问题：1、建筑规模小，建筑形式单一，昭示性不强；2、档次低，功能不全，各星级酒店的会议厅都不具备同声传译的功能，所以无法举办大型国际、国内会议；3、服务设施老化现象相当严重；4、酒店管理水平低，服务水平低；这些都与未来景洪国际化旅游中心城市和次湄公河经济区域中心城市的地位不符。而这些也是项目未来酒店开发的市场突破点。行业态势景洪目前在售的商业项目有金地财富大道、水果商城2个，其他的商业项目都为住宅小区的底层商业或者是裙楼商业，本项目的开发将是西双版纳第一个大型旅游地产开发项目，其开发规模和业态组合也将区别于现有的商业项目，从竞争上来说，主要集中以下几点：1、旅游商贸城和旅游景点商业和定点旅游购物点的竞争2、茶城与其他茶城的竞争3、滨江住宅区商业与其他小区商业的竞争竞争趋势分析——商业竞争格局分析本项目面临竞争市区中心项目南片区项目江北片区商业金地财富大道山水云天商业北岸康城商业铂金广场市区主要商业竞争项目：金地财富大道、铂金广场——城市中心位置，以临街商铺和内铺为主。其他板块内商业竞争项目：山水云天、北岸康城——城市其他板块底层1-2层为商业售已在售行业态势1、景洪目前主要在售的住宅项目有北岸康城、花瓣里、金山绿水3个；2、尾盘项目有假日湾、山水云天、星湖湾、南国帝境、盛世华府等；3、即将开盘的项目有澜花语岸、金山绿水、佳苑春色；4、即将开发的项目：晟华地产的滨港国际博森地产的佳苑春色城投公司的滨江北段项目广顺地产一中后的项目等竞争趋势分析——住宅竞争格局分析西双拾贰城金地酒店山水云天花伴里白象城北岸康城怡景湾星湖湾南国帝境金山绿水澜花语岸假日湾盛世华府佳苑春色滨港国际项目竞争对手分析项目名称——北岸康城1开发商：海城地产地址：景洪市江北总占地面积：一期70亩约47000㎡总建筑面积：约12000平米容积率：2.62绿化率：36％建筑类型：多层，小高层，裙楼1、2层商业户型区间：小户型：30－45

多层居家户型：78－150

小高层户型：100－200价格：小户型：1639元/㎡起价多层均价：1700元/㎡

小高层均价：2000元/㎡项目竞争对手分析项目名称——北岸康城2项目竞争对手分析销售状况畅销户型渠道商业滞销原因住宅已销售70%

一层商铺已销售完毕二层商业销售50％

临街售价：7000元/㎡

内铺：5000—6000/㎡

二层商业：4000元/㎡

面积：20—100㎡

85—105㎡

三室两室以及单身公寓

產品设计较合理、紧凑

项目规模大

环境优美的景观社区专业的物业管理配套二层商铺销售率不到50％位置较便，投资者对二楼信心不足周边商业氛围还不成熟

广告推广：大型户外广告DM单、布标、项目围墙广告、短信北岸康城是目前广告投放最大的项目项目名称——北岸康城3项目名称——北岸康城3项目竞争对手分析三室两厅两卫双阳台109㎡，动静分区，南北通透。三室两厅两卫双阳台117㎡，共144套，动静分区，南北通透。四室两厅两卫双阳台143㎡，共24套，动静分区，景观阳台。北岸康城共有1320户，共有16种户型设计，以下是几种主力户型：项目竞争对手分析项目名称——山水云天1开发商：厚德地产地址：项目位于勐泐大道（原版纳乐园内）总占地面积：75258平米总建筑面积：140000㎡容积率：1.86绿化率：35％建筑类型：多层，小高层，裙楼1,2层商业户型区间：小户型：35－65

多层居家户型：80－130

小高层户型：100－230价格：小户型：2000元/㎡起价多层均价：2200元/㎡

小高层均价：2300元/㎡项目竞争对手分析销售状况畅销户型渠道商业滞销原因住宅已销售90%

商铺已销售20%

一楼：13800元/㎡

二楼：4800元/㎡

两层：7800元/㎡

面积：350㎡左右100—125㎡,三室两室

30—50㎡，精装修单身公寓，并赠送空调產品设计较合理、紧凑

项目规模大

园林景观设计专业的物业管理配套，智能化管理商业没有定位，周边商业不成熟铺面面积较大，总价较高没有商业运作支撑

广告推广：户外广告、DM单、围墙广告项目名称——山水云天2项目竞争对手分析项目名称——山水云天3三室两厅双卫双阳台，125.17㎡两室两厅单卫单阳台，100.15㎡以下是畅销的主力户型：项目竞争对手分析项目名称——花伴里1开发商：乾隆地产位置：景洪市宣慰大道总占地面积：55293平方米总建筑面积：150000平方米容积率：2.71绿化率:42%建筑类型：多层，小高层，商业户型区间：小户型：30－40

多层居家户型：70－140

小高层户型：90－220价格：小户型：1900元/㎡起价多层均价：2000元/㎡

小高层均价：2200元/㎡项目竞争对手分析项目名称——花伴里2主要经济指标一览表项目竞争对手分析销售状况畅销户型渠道商业热销原因住宅已销售80%

商铺已销售60%

商铺售价：12000元/㎡

面积：40—240㎡左右80—140㎡,三室四室

40㎡，单身公寓

產品设计较合理、紧凑得房面积大

项目规模大位置较好离市中心15分钟的路程周边有一定的商业氛围人流量较大

广告推广：DM单、围墙广告灯箱广告，路牌广告市中心广告牌项目名称——花伴里3项目竞争对手分析项目名称——花伴里4以下是几种主力户型：三室一厅一厨一卫80㎡三室一厅一厨一卫111㎡三室两厅一厨一卫105㎡项目竞争对手分析项目名称——白象城1开发商：广顺地产位置：景洪市宣慰大道87号总占地面积：8800平米总建筑面积：21000平米容积率：2.4绿化率:35％建筑类型：多层，商业户型区间：小户型：45㎡

商铺：10－130㎡

价格：小户型：2400元/㎡起价一层商业均价：17000元/㎡二层商业均价：8000元/㎡项目竞争对手分析销售状况住宅畅销原因渠道商业分析住宅销售：95%

商铺销售：100%

一楼售价：17000元/㎡

二楼售价：8000元/㎡

面积：10—130㎡位置较好户型设计好升值空间较大周边生活配套齐全距离市中心近白象城二层商业是目前销售最好的项目，主要是面积小，总价低

8％回报的返租销售，吸引投资者茶郡的商业定位，并不被投资者看好

广告推广：DM单、围墙广告项目名称——白象城2项目竞争对手分析项目名称——金地财富大道开发商：金地酒店管理有限公司地点：嘎栏中路100号总占地面积：36885.97平米总建筑面积：约26000平米容积率：0.69建筑类型：多层，小高层，1、2层商业户型区间：小户型：30－45

小高层户型：100－200商铺建筑面积：120－220平米价格：临街小户型：2600元/㎡均价（带精装修）酒店后改造小户型：2400元/㎡小高层均价：2300元/㎡商业均价：一层均价22000元/㎡，二层均价8000元/㎡项目竞争对手分析销售状况住宅畅销原因渠道商业滞销原因住宅已全部销售完商铺已销售40%

一楼售价：22000元/㎡

二楼售价：8000元/㎡

面积：121.31—200㎡位置较好小户型设计有突破，销售完成升值空间较大有三栋改造的小户型整体销售定位不准，商业炒作过头商铺面积较大，总价过高商铺设计不合理临街商铺总价高大，但内铺没有商业氛围二层商业业态定位不准，经营难度大，销售和招商不是很好，

广告推广：户外广告、电视广告海报、短信、DM单、围墙广告项目名称——金地财富大道2项目竞争对手分析项目名称——水果商贸城1开发商：叶茂地产位置：勐泐大道、民航路交汇处（版纳客运站旁）:建筑类型：小高层，商业户型区间：小户型：

高层居家户型：预计均价：小高层均价：3000元/㎡

商铺均价：25000元/㎡正在做前期蓄水，尚未开盘项目竞争对手分析项目名称——水果商贸城2目前是一个意向报名，交2000元的定金：二楼商铺可根据需要自由分隔，可以做休闲娱乐的场所使用，层高是4米项目开发：住宅和商铺共12楼，1、2楼为商铺；3楼－10楼是单身公寓、两室一厅；11-12楼为跃层3梯8户，住宅共72户商铺分为两层，一楼共有55间铺面，临街商铺24间，内铺31间，面宽4米，径深11米，层高5米共有76个地下停车位项目竞争对手分析销售状况优势渠道商业分析已有100多的蓄水客户位置较好项目规模小户型种类单一升值空间较大周边生活配套齐全商铺面积选择余地大商铺设计不合理临街商铺升值空间大人流量大离市中心10分钟路程

广告推广：DM单、围墙广告项目名称——水果商城3项目竞争对手分析项目名称——佳苑春色项目由博森地产开发项目位于景洪市勐遮路

位置较好升值空间大人流量大离市中心广告做的好，在勐腊有广告牌吸引其它县的客户勐泐大道的灯箱广告尚未开盘项目规模小项目竞争对手分析项目名称——泰国城

1、位置比较偏，商业昭示性不足；

2、人流量太小，难以形成商业气氛；

3、定位过高，而没有运作能力；

4、离各大酒店较远，难以吸引客户泰国城以泰国产品商贸城作为吸引旅游者的卖点，但是目前成为景洪国际化商业项目运作的败笔，主要原因如下项目竞争对手分析项目名称——泰国城

1、位置比较偏，商业昭示性不足；

2、人流量太小，难以形成商业气氛；

3、定位过高，而没有运作能力；

4、离各大酒店较远，难以吸引客户泰国城以泰国产品商贸城作为吸引旅游者的卖点，但是目前成为景洪国际化商业项目运作的败笔，主要原因如下项目竞争对手分析价格和销售形式比较楼盘面积区间（平方米）价格（元/平方米）住宅商铺住宅商铺北岸康城30－14320－1000高层：1700－1900多层：1700，单身公寓一套9万临街7000，内铺5000－6000，二层4000山水云天30－24040－200均价2300一拖二销17800，一层13800，二层7800金地花园36－80121.31－200住宅销售完毕，22500剩余50％花伴里240－24020－200200012000项目竞争对手分析项目名称优惠％首付％销售％优惠方式按揭一次性住宅商铺住宅商铺北岸康城——————40％50％70%一层销售完毕，二层50%上水云天——————40％50％85％未售金地财富大道2%1%，一次付可赠送一平方米30%50%全售完一层70％二层40％花瓣里2期9.9折9.8折30％50％80％60％价格和优惠策略比较住宅项目竞争对手分析小结1、除海城地产以外，其他开发商品牌及企业形象高度不足。2、大部分户型设计一般，没有突破点，去年推出的花瓣里二期和北岸康城两个项目有所突破，建筑风格，政策规定外立面必须为傣族建筑风格。4、小户型投资型产品和居家型户型深受欢迎，小户型投资型一直是市场的热销产品，各开发项目都有较大比例的小户型产品。6、景洪的商铺销售一层较好，二层销售抗性较大，沙湾商业街二三楼生意经历了两年才完全进驻完毕5、目前景洪还没有16层以上的住宅，在选择多层和高层住宅的趋向性上分析，多层仍然是首选，但是小高层的消费抗性已经很淡薄了。3、除北岸康城和花瓣里二期小区配套设施较为完善，其他小区社区、商业、生活等配套不完善。商业项目竞争对手分析小结1、景洪市商铺价格涨幅较大，中心地段的商铺近三年的涨幅超过了住宅的涨幅。2、景洪的商铺销售一层较好，二层销售抗性较大，沙湾商业街二三楼生意经历了两年才完全进驻完毕，二楼以上的服装、精品时尚、百货等业态经营一般，租金水平也不高。而餐饮、休闲业态二三楼经营较好，此业态的投资者也愿意购买或租用二楼以上的商铺。4、小户型投资型产品和居家型户型深受欢迎，小户型投资型一直是市场的热销产品，各开发项目都有较大比例的小户型产品。6、景洪的商铺销售一层较好，二层销售抗性较大，沙湾商业街二三楼生意经历了两年才完全进驻完毕3、商业开发越来越注重主力店的作用，花瓣里二期引入天顺超市，北岸康城引入大兴量贩，都对商业的销售和招商起到了较大的推动作用。波特行业竞争分析现有竞争者——竞争较强价格竞争、产品竞争、客户竞争行业属于发展阶段，供应量上升快，竞争强度高竞争主要来自于同类项目新加入者的威胁——较大潜在项目多产品差异性不大行业门槛不高，资源关系起重要作用新加入者购买者购买者议价能力——较强类产品多购买者社会背景不高，社会地位不高支付能力一般，但对产品品质要求高供应商供应商议价能力——强土地政策调整建筑材料价格全面上扬替代者替代威胁——较强类产品较多，包括昆明现在有的SOHO、SOLO、

STUDIO等结论：项目处在不同开发项目与项目同类产品的竞争领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者竞争下的战略选择：挑战者+补缺者＝领导者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值竞争战略——深度挖掘项目区域,渠道价值，赋予产品以及深的附加值——做足产品特色，风格多元性，凸显民族性、现代性和国际性—地段+商业+酒店＋旅游功能＋配套＝唯一——细分目标市场，明确招商销售目标，制定商业招商和住宅和商业销售计划——根据项目条件设计适合的产品满足客户需求战略发展方向——利用KPI指标体系来判断本项目的物业发展方向物业选择KPI体系地块属性市场因素操作要求预期收益地块指标区域属性地块属性市场中各类物业发展状况可能存在的机会和风险市场因素开发利益最大化、完成最大销售率形象、口碑项目的打造操作要求

物业选择能否实现开发方的收益要求预期收益

项目KPI思维综合分析研究结果表明，项目的发展方向定位于区域旅游商业中心+超五星酒店＋普洱茶城＋临江高品质住宅，同时建设景洪城市公园，大型泼水广场才能在充分体现项目的地段价值，成就项目的城市坐标理想，光辉景洪国际化城市的目标！客户分析项目自身itemself客户consumer竞争者Competitor态势trend战略定位客户分析－版纳人口分析行政区面积(k㎡)人口(万人)驻地街道(个)镇(个)乡(个)景洪市713347.09允景洪街道155(2)勐海县551132.73勐海镇65(3)勐腊县705625.14勐腊镇73(2)合计19700104.96景洪市11813(7)说明

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1．面积数据：根据《云南省行政区划简册（2006）》备注：1、版纳有104万人（2006年）。这里聚居着傣、哈尼、拉祜、布朗、基诺等13个少数民族，占全州人口的74%。傣族是主体民族，超过总人口的30%；汉族在这里是“少数民族”。自古，西双版纳就是一个民族和谐的地方。2、景洪市总面积7133平方千米。总人口38万人（2006年）。3、目前景洪市外来人口数量超过10万人，主要以湖南、江西、河南和四川居多，大多是原农场职工原籍的亲戚子弟，也有在景洪投资做生意的外地人。西双版纳州人口统计客户深度访谈对在项目商业住宅期望指数：★★★★☆随机访谈（1）访谈对象：李灿★背景：景洪人，商业投资者，在景兰国际有商铺卖玉石首饰，同时经营泰国越南小商品。★基本情况：年龄28岁，大专文化，家里共有3人。★居住情况：住在景兰国际，三房两厅120平方米左右。★投资意向：40－60平方米左右的商铺，会考虑投资。★怎么看待项目前景？认为项目前景很好，有对项目商业投资的兴趣，但是害怕没有商业布局不合理；对于茶城，希望进行商业运作，避免出现类似景兰茶城生意冷清的状况。★对住宅的看法和建议：很好的位置，很有兴趣，希望户型大点，能临江看江景。随机访谈（2）对在项目附近住宅的期望指数：★★★☆☆访谈对象：（财春青老板）★背景：泰国人，经营财“春青泰国餐厅”，经营良好。★基本情况：财春青是一家经营多年的泰国餐厅，也是景洪现在唯一能经营得很好有发展的泰国餐厅。★投资意向：现在在积极寻找商铺，准备在景洪再开店，同时想在昆明开分店。★怎样项目前景？看好项目的商业前景，认为景洪现在来旅游的人，都很想品尝泰国风味，而他目前店面不大，会考虑在在合适的酒店周围或者旅游人流大的地方投资。★对商业建筑的看法和建议：希望能临江或者临街，有2层或者3层都能接受，建议建筑的傣族风格强烈一点，但是要适合开餐厅。客户深度访谈客户深度访谈对在项目住宅期望指数：★★★★★随机访谈（3）访谈对象：袁超★背景：景洪人，公务员，在花都购买商铺合伙经营小餐馆，在金地有住宅投资，家里有五层楼住房出租★基本情况：年龄28岁，未婚。★居住情况：公务员小区有住宅，南国帝景有投资。★投资意向：40－60平方米左右的商铺，会考虑投资。★怎么看待项目前景？不看好项目前景，但项目如果开发临江休闲轻餐饮商业有投资兴趣；对于茶城不感兴趣，认为生意不会好★对住宅的看法和建议：很好的位置，很有兴趣，希望户型大点，能临江看江景，希望临江面有阳台，楼层高点。客户深度访谈随机访谈（4）访谈对象：刘明瑞★背景：省外人，商业投资者，卖玉石首饰，在勐龙路上经营1400㎡的万福珠宝老总，地块是租烟草局的，房子是自己建的。★基本情况：年龄42岁，个体经营者。★居住情况：现居住昆明，在昆明已购买房。★投资意向：110-1平方米左右的住宅商铺，以及商铺都会考虑投资。★怎么看待项目前景？认为项目发展潜力很大，对项目住宅和商业都有投资的兴趣。★看法和建议：希望以“昆明康乐茶城”为例，借鉴其的经营管理模式和建筑风格形式；其次就是该项目的建筑风格要与旁边的滨港国际的建筑风格不要相处太大，看上去要有整体性。商铺和住宅的价格应该适当调整，要不大多的客户接受不了。对在项目住宅期望指数：★★★★★客户深度访谈对在项目住宅期望指数：★★★★★随机访谈（5）访谈对象：谭招林（万福珠宝老总）★背景：湖南人，卖玉石首饰，在勐龙路上经营1400㎡的万福珠宝老总，地块是租烟草局的，房子是自己建的。★基本情况：年龄43岁，个体经营者★居住情况：现居住昆明，在昆明已购买房★投资意向：120平方米左右的住宅(高层)，以及商铺都会考虑投资。★怎么看待项目前景？认为项目前景很好，地理位置好，升值空间较大，对项目的住宅以及商业投资很感兴趣。★看法和建议：希望通过媒体广告宣传把版纳的茶文化及旅游饰品作为一个品牌企业推向来版纳游玩的朋友，还要把相关的土特产产品联系起来，一定要作出品牌。希望物美价廉，把最好的，最实惠的东西给客户；在今后的管理中要把业主，开发商，物管三者结合起来，一起管理。客户深度访谈对在项目住宅期望指数：★★★★★随机访谈（6）访谈对象：

张彬★背景：四川，房地产资深人士，2003年已经入行景洪市房地产，市场比较了解。现在在勐海县“茗都嘉苑”做销售经理。★基本情况：已结婚，家里有三口人★居住情况：现居住景洪★投资意向：住宅，110－130㎡多层★怎么看待项目前景？认为项目发展潜力很大，房价可以卖到2700-2800元/㎡，今后还会有升值空间。商业定位好，会带动周边经济的发展。★看法和建议：澜沧江边雨季时会涨水，所以要考虑防洪的问题。把树立成景洪的地表性建筑物，这是出入景洪的必经之路，所以品质要好，让到过景洪的人都知道这是景洪的标志。其次，名字应该取一个能代表民族风情文化，又体现项目气势的案名客户深度访谈对在项目住宅期望指数：★★★★★随机访谈（7）访谈对象：刘老板★背景：景洪人，零售商，旅游品市场经营泰国越南商品批发，多处投资★基本情况：年龄40岁。★居住情况：住在老的住宅区。★投资意向：60－80平方米左右的一层商铺，如果人流量大会考虑投资。★怎么看待项目前景？比较好项目前景，认为项目是景洪最后的商业最好的地块，认为旅游商贸城有好的前景，希望项目商业运作和管理要到位；提出商铺一楼最好能设计走廊，即使下雨也不影响客户进出；建议项目要临江做成休闲餐饮，吸引人流；茶城不是很看好。★对住宅的看法和建议：很好的位置，很有兴趣，希望户型大点，能临江看江景，希望临江面有阳台，楼层高点。客户深度访谈对在项目住宅期望指数：★★☆☆☆随机访谈（9）访谈对象：谢伶★背景：景洪人，景洪任达旅行社经理★基本情况：已婚，在昆明有物业投资★居住情况：现居住景洪市天成花园★投资意向：小面积投资型、自助小酒店、办公室★怎么看待项目前景？住宅不怎么看好发展前景，因为雨季会涨水，可能景洪人不太喜欢这里，就像“星湖湾”一样买后就后悔，因为流沙河会涨水，那片全都会被淹，所以我不看好这里。★看法和建议：价格太高，应该作适当调整；商业把商业做好可以把旅游商品、缅甸泰国的工艺品等作进去，泼水广场可以成为旅游者的参观景点之一，但是如何经营是个问题。客户深度访谈对在项目住宅期望指数：★★☆☆随机访谈（9）