某住房地产开盘策略保障报告

某住房地产开盘策略保障报告PART.

1市场分析PART.2项目阶段客户梳理分析PART.3前期营销动作梳理PART.4开盘保障策略PART.5目标达成的风险分析及保障计划PART.6费用控制PART.7需解决及支持事项PART.

1【市场分析】市场分析宏观政策政治局会议明确提出当前经济“稳中有变”，要坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策。2018年8月合肥将进入全装修时代，毛坯价和装修费分开备案2018年7月从目前城市及国家政策来看，合肥将依然严格执行调控政策，通过贷款利率上浮、离婚半年不给贷款等政策调控市场，自6月份以来，随着人才政策的颁布及细则落地、精装毛坯分开备案等变相放开限购，市区房地产市场略有回暖，预计将分流三县不限购区域客户。2018年6月2018年5月2018年4月2018年3月2018年2月合肥人才引进细则出台，来合肥创新创业人才可落户购房住建部10天两度重申房地产调控不放松合肥各大银行首套房贷利率上浮15%合肥将适时选择部分地块开展商品房现售试点离婚后半年不给贷款市场分析供求量价供应情况：7月合肥市新增商品住宅批售面积73.1万平米，环比下降19.6%，同比上涨33.6%，本月住宅批售套数6550套，环比下降14.3%，同比上涨34.8%成交情况：7月住宅市场成交环比量价同涨，成交面积78.6万平米，环比上涨1.6%；成交均价为16430.25元/平米，环比上涨6.03%；成交金额129.1亿元，环比上涨7.73%。市场预测：从全国层面来看，政治局会议明确提出当前经济“稳中有变”，随着人才政策的颁布及细则落地、精装毛坯分开备案等变相放开限购，市区房地产市场略有回暖，预计将分流三县不限购区域客户；近一年来合肥市供应总体平稳，中间虽有波动，但整体供应量稳中增长，而全市成交量逐步上升，特别在4月份开始大幅度攀升，成交均价持续微涨，但难有重大突破，预计2018年下半年仍将维持量升价稳的趋势；市场分析区域供求区域供应情况：7月份全市主力供应为新站区，为16.5万方，其次是长丰县，为14.3万方，受新增楼盘入市影响，供远大于求，供求比约为2.4；区域成交情况：7月主力成交区域为滨湖区和高新区，成交面积分别为35.2和10.4万方，其次为庐阳区和长丰县，成交面积为5.3和6.2万方。市场预测：受岗集区域限价影响，该区域楼盘均以低价走量，随着新增楼盘入市，以及已售楼盘下半年推货走量，更是加剧区域市场竞争；从7月份区域供应及成交趋势来看，长丰地区已保持供应及成交量双增长，整体呈上升趋势，但受岗集区域限价影响，该区域楼盘均以低价走量，随着新增楼盘入市，更是加剧区域市场竞争；市场分析区域价格限制长丰岗集区域限价政策：不限购；限贷：三套房以上不予贷款；限价：高层毛坯11694元/㎡，洋房12600元/㎡，装修价格1300元/㎡；竞品备案价格类比/高层备案均价（元/㎡）中高层备案均价（元/㎡）洋房备案均价（元/㎡）祥源玖悦湾116001195512292中铁建悦湖国际12990/12800本案定价1298813946/市场分析竞争格局岗集区域四里河区域祥和公馆，均价1万元/㎡祥源玖悦湾，高层均价1.09万元/㎡洋房均价1.19万元/㎡中铁建悦湖国际高层均价1.19万元/㎡洋房均价1.18万元/㎡本案江山庐州印，均价1.9万元/㎡碧桂园时代倾城均价1.9万元/㎡岗集区域2018年上半年去化7.53万方，去化均价10833元/㎡；北四里河板块竞品逐渐拉开差距，岗集区域竞品价格均低于1.3万元/㎡，四里河区域竞品价格均高于1.8万元/㎡。岗集区域因政府规划看好，多家知名房企纷纷入驻，区域价格逐渐抬升，客户心理预期亦在被不断抬高。市场分析竞品一览表本案中铁建悦湖国际祥和公馆江山庐州印碧桂园时代倾城5.6公里6.2公里3.2公里重要竞品:祥源玖悦湾、中国铁建悦湖国际、祥和公馆，合计高层存量约21.53万方，洋房存量约15.84万方，合计37.37万方，去化周期约20个月；次要竞品：江山庐州印、碧桂园时代倾城，合计存量约53.38万方；祥源玖悦湾竞品一览表类别项目物业类型总建面（万方）面积段高层存量（万方）洋房存量（万方）在售祥源玖悦湾高层、洋房22高层:80-120㎡洋房:98-125㎡4.337.34中国铁建悦湖国际高层、洋房19高层：98-113㎡洋房：100-130㎡6.18.5祥和公馆高层18高层：100-118㎡11.1——江山庐州印高层、洋房25.7约97-143㎡1311.38待售碧桂园时代倾城高层、洋房29约97-163㎡29市场分析祥源玖悦湾重点竞品分析项目参数表占地面积（万方）8建筑面积（万方）22地址合淮路与育才路交汇处西侧容积率2.2物业类型高层、小高层、洋房绿化率40%建筑风格现代风格和古典风格风格最新开盘时间2018年8月5日开发商祥源控股物业费1.72装修标准毛坯成交均价高层1.09万元/㎡洋房1.19万元/㎡主力户型81-120㎡主力总价89-140万元祥源玖悦湾位于衡安中学对面，主推成交价10900元/㎡高层及11900元/㎡洋房，户型在88-120㎡，面积及价格均符合刚需客需求，且下配三家大的分销公司，客户主要通过分销进行导入，月均去化流量75套；市场分析祥源玖悦湾重点竞品分析产品物业

类型面积段（㎡）供应套数（套）去化套数（套）去化率高层两房80231565%三房91462554%三房92-9325019779%三房98462759%三房10114613592%四房105525198%四房113522140%小高层四房108641727%四房107302893%三房88302893%洋房三房98887282%合计82761674%自17年12月21日首开以来，共计推售6栋高层，2栋中高层，2栋洋房，成交均价高层10900元/㎡，洋房11900元/㎡。市场分析祥源玖悦湾重点竞品分析祥源玖悦湾推售策略：先推临路楼栋小户型产品，搭配中高层、洋房产品，保持每月一推的节奏，快速走量。17年12月21日加推7#、13#1月31日推售节奏加推3#、5#6月16日加推6#2月10日加推18#4月下旬加推12#加推20#7月14日8月12日加推22#7#13#18#22#6#12#20#5#3#已推售21#19#17#16#1#2#8#15#9#11#10#未推售祥源玖悦湾优惠高层：交4000抵10000元；3天内付款99折（如超过三天，需向领导请示）；按揭99折；新品加推99折（有时效性）；洋房：总计优惠3个点8月19日加推21#市场分析中国铁建悦湖国际重点竞品分析项目参数表占地面积（万方）约7建筑面积（万方）20地址合淮路与育才路交口容积率2物业类型高层、小高层、洋房绿化率40%建筑风格新亚洲风格最新开盘时间2018年7月29日开发商中国铁建物业费2.44装修标准高层精装、洋房毛坯成交均价高层1.19万元/㎡洋房1.18万元/㎡主力户型98-130㎡主力总价118-154万元中国铁建悦湖国际项目项目自入市以来，主推成交均价在11900元/㎡高层和11800元/㎡洋房，由于品牌知名度、项目推广、渠道力度均不足，首开仅去化约45套，现已启动分销，月均去化30套左右，在售产品为120-130㎡洋房。市场分析中国铁建悦湖国际重点竞品分析自17年12月21日首开以来，共计推售3栋高层，3栋洋房，成交均价高层11900元/㎡，洋房成交价11800元/㎡。产品物业

类型面积段（㎡）供应套数（套）去化套数（套）去化率高层三房981565938%1131566743%洋房三房1001111100%三房120442045%四房130331752%合计40017444%市场分析中国铁建悦湖国际重点竞品分析中铁建悦湖国际采取首推临合淮路高层小面积段产品、而后紧随祥源推售洋房产品搭配销售，自6月份开始，节奏开始加快；3月18日首开14#、15#销售节奏6月3日加推16#加推3#、5#7月14日14#15#16#3#已推售18#17#13#12#11#6#5#1#2#4#7#10#9#8#未推售中国铁建悦湖国际优惠：高层：缴纳20000大定；97折+28000元优惠；老带新2000元；洋房：97折；按时签约优惠6000元+老带新优惠2000元

市场分析江山庐州印次要竞品分析项目参数表占地面积（万方）约9.9建筑面积（万方）25.7地址合淮路以东、枣园路以南容积率1.83物业类型高层、小高层、洋房绿化率40%建筑风格——最新开盘时间2018年8月19日开发商旭辉、雅居乐物业费2.8装修标准非毛坯成交均价19433元/㎡主力户型97-143㎡主力总价197万旭辉江山庐州印项目为约1.4万方江山大园（包含1.1万方代建城市绿化），由旭辉地产联手港股上市企业、雅居乐地产亲力打造的双湖生态低密社区项目，是四里河生态区，生态资源环境优越，也是庐阳区宜居置地；市场分析江山庐州印次要竞品分析旭辉·江山庐州印于8月19日首开楼面价：楼面价10294元/㎡，溢价率169%。开盘时间：2018年8月19日开盘现场：皇冠假日酒店现场摇号；供应房源：推G15、G16、G18三栋高层，共计226套；主力面积：96㎡、107㎡、127㎡开盘价格：备案价毛坯16999元/㎡、精装2499元/㎡；合计约19500元/㎡优惠情况：认筹对外释放96折，开盘当天实际92折左右（先96折、97折、再99折，之后优惠10000元）去化情况：共计推售226套，去化约90套，去化率约40%；市场分析下半年竞争格局预测从目前来看，岗集镇离主城稍远，占位不足，板块吸附力薄弱，随着相邻板块旭辉、碧桂园等大品牌房企开发楼盘相继入市，及合肥人才新政策实施，加速市区市场回暖，分流岗集区域客户，同时2018年区域内竞品可售货量合计高达37.37万方，岗集区域内竞品祥源、祥和低价走量，加剧区域市场竞争；竞品2018年预计可售货量序号项目物业类型2018年下半年可售货量（万方）入市时间1祥源玖悦湾高层、洋房11.67加推2中国铁建悦湖国际高层、洋房14.6加推3祥和公馆高层11.1加推4江山庐州印高层、洋房24.38加推5碧桂园时代倾城高层、洋房292018年8月13合计-90.75-祥和公馆本案中铁建悦湖国际祥源玖悦湾江山庐州印碧桂园时代倾城合肥一环合肥二环约37.37万方市场分析总结从全国市场来看，稳中有升，随着人才政策的落地、精装毛坯分开备案等变相放开限购，市区房地产市场略有回暖，预计将分流三县不限购区域客户从7月份区域供应及成交趋势来看，长丰地区已保持供应及成交量双增长，但岗集地区客户对价格关注度较高，高价房在区域接受度不高，难以快速去化；受岗集区域限价影响，区域楼盘均以低价走量，促进销售，且随新增楼盘入市，以及已售楼盘下半年推货走量，更是加剧区域市场竞争；政策预测量价关系竞争激烈市场小结：未来区域竞争激烈，市场不容乐观，但机遇仍在争抢入市时机，抢夺区域客源机遇并存岗集位于不限购区域，易承接主城区限购客户，且祥源及中铁建前期推出的高层小面积段产品去化较快，小面积段产品区域存量不足，正是本案机遇PART.

2【项目阶段客户梳理分析】客户梳理分析数据统计截止到8月20日，某住房地产城市展厅共计来访1817组客户，有效客户412组，来电14组；截止8月20日来人来电情况来访1817组有效来访412组来电14组客户梳理分析本案有效客户分析来访客户多为庐阳岗集地缘性客户，通过外场拉访派单获悉本项目，对项目价格、位置关注度最高，意向户型集中在91-110㎡三房产品，接受房源总价在120万元以下，占比78%；客户梳理分析竞品客户分析祥源及中铁建客户多来源于岗集、大杨及庐阳等地缘性区域，客户购房面积多以90-110㎡小面积段为主，购房总价120万元以下；中国铁建悦湖国际客户分析祥源玖悦湾客户分析客户梳理分析小结客户小结：项目自7月28日启动正式蓄客到截止目前，整体蓄客周期较短，日均来访约76组/天，与前期项目来访目标有较大差距，来电、来访量不能保障项目首开目标蓄客需求；项目客户庐阳岗集地缘性明显，明发商业广场周边板块占比最高，客户可接受面积主要集中在91-110㎡，可接受总价120万元以下；客户小结：主攻岗集主战场，深挖岗集乡镇及工厂区，加强项目展示面，拔高客户心理价位，控制项目首开价格，保证整盘低开高走。PART.

3【前期营销动作梳理】前期营销动作0346节点完成情况悦隽九里营销团队根据集团营销0346项目节点要求快速推进工作，截止目前，品牌发布会如期举办，示范区阵地包装落地，城市展厅开放延迟6天；延误原因主要系降雨原因延迟。城市展厅7月28日开放，节点延误6天主要原因为天气雨水原因延迟；反思：准备好活动预案，提前半个月筹备及查看天气预报等；阵地包装示范区阵地包装落地罗马道旗、灯杆旗：沿育才路自祥源至项目一侧；导示蓝白牌：沿合淮线设置有4块项目导视蓝白牌导视；表：新城·悦隽天著“0346”节点跟踪表节点级别节点名称标准日期计划日期实际日期前置/延后天数二级品牌发布会/媒体发布会7月17日7月17日7月17日0一级城市展厅/品牌盒子开放7月22日7月22日7月28日6三级示范区阵地包装落地8月15日8月15日8月15日/一级明星产品发布会8月18日9月4日//一级示范区开放活动8月26日8月26日//二级物业秀9月1日9月1日//二级城市级暖场活动9月8日9月8日//一级千人开盘9月23日9月23日//城市展厅前期营销动作前期动作分析三大推广阶段，借势品牌建立项目形象，阶段性释放项目信息第一阶段：主题述求1：城市光芒望东西新城合肥2018城市战略级双子周期：7月17日-7月28日品牌发声+区域炒作形象立市+项目信息释放第二阶段：主题诉求：合肥的湾庐阳北合淮线都会生态智慧住区约88-120㎡都会瞰景高层周期7月28日-8月15日第三阶段：主题诉求：某住房地产营销中心开放约88-120㎡都会瞰景高层敬请品鉴周期8月16日-至今价值点及示范区开放释放主题述求2：合肥湾合淮线都会生态智慧住区新城合肥八子同辉都会系惊艳首映推广策略：共分三个阶段：第一阶段推广以品牌发声+项目入市炒作为主，实现品牌及项目形象落地；第二阶段城市展厅开放树立项目形象，释放项目价值点，初步建立市场认知；第三阶段释放示范区开放，项目价值点，释放验资和明星产品发布会节点信息，保持项目热度；前期营销动作营销节点推广画面7月17日7月28日城市光芒望东西阶段主题品牌形象落地+区位价值输出8月26日营销活动销售动作渠道动作庐阳及岗集区域社区派单、商圈巡展、竞品拦截、CALL客、二级展点拓客、企事业单位拜访、工厂产业园陌拜、乡镇拓客团队组建、培训、考核、常规接待，苦练内功，内部淘汰轮换，验资启动7.17双案名发布会7.28城市展厅开放8.5隽域冰激凌盛宴项目信息输出+形象升级合肥的湾示范区开放项目信息持续输出+形象升级再提升7.17七夕暖场8.26示范区开放验资启动阶段诉求推广渠道线上渠道：专业地产网站、安居客线上通栏、筑家易、FM96.1、江淮晨报线下渠道：庐阳及岗集主要干道户外大牌及高炮广告、乡镇墙体、公交车及车站、社区桁架、道闸、电梯框架已投放线上渠道：网络平台+自媒体微信线下渠道：地缘性区域大牌、乡镇巴士、加油站广告7.17案场发布会7.28城市展厅开放8.26示范区开放、验资启动营销节点隽域哈根达斯盛宴8月5日8月12日8月17日T恤DIY七夕暖场8.12T恤DIY前期营销动作营销活动分析活动过程回顾：项目入市以来，共计开展2场重要节点活动，3场暖场活动，通过案场发布至城市展厅开放，逐步提高项目知名度，通过3场暖场活跃案场展厅人气，储备项目意向客户。7月17日双案名发布会7月28日城市展厅开放8月5日隽域哈根达斯盛宴8月12日T恤DIY活动8月17日七夕玫瑰及冷餐招待前期营销动作渠道拓客分析阶段拓客情况

7月28日销拓团队进场：121人团队配置（新城65人、易居56人），四大拓客核心模块，精耕渠道，扩大客户基数；实际使用渠道专员共计1768人次，使用蜜蜂共计760人次，共计拉访1676组客户，占比93%，意向客户383组；拓展通道来访客户意向客户竞品拦截16838社区巡展33577商超拓展25157企业拓展16838厂区陌拜25157call客16838乡镇拓客33577合计1676383前期营销动作销售工作分析1、深化案场专业知识和能力的培训；2、销售说辞培训及说辞进一步考核；3、周边竞品项目动态监控和市场的分析及剖析；4、来访客户等级划分及意向客户价格户型初步摸底；5、案场的销售说辞风险的进一步深化灌输及神秘访客的接待注意事项和要求。阶段销售情况

除常规接待、日常早晚会、盘客外，着重加强四方面工作：重点培训计划（已完成）时间内容参与人员预期效果7月27日房地产基础知识培训全体销售人员专业知识7月28日项目价值点梳理及培训全体销售人员增强项目卖点说辞7月30日竞品市调/竞品对抗说辞演练全体销售人员竞品熟悉了解8月3日竞品比房全体销售人员熟悉竞品产品8月3日新城风控专场培训全体销售人员新城公司风控内容8月4日技术交底说辞培训全体销售人员项目产品技术培训8月16日智能化培训全体销售人员社区智能化培训8月18日正售动线说辞全体销售人员正售动线演练前期营销动作前期动作分析总结推广线：结合项目阶段性销售节点信息输出，通过“城市光芒望东西”的品牌落地价值点输出到“合肥湾合淮线都会生态智慧住区”项目形象价值点的输出到“合肥的湾”的项目品牌及形象深入，到“示范区开放”的输出项目优势价值卖点、示范区及明星产品发布会信息，保持项目热度；活动线：自项目案场发布会至悦隽九里城市展厅开放，至后续的暖场活动，项目活动节点层层递进，逐步爆破，树立品牌形象，加深客户对品牌及项目认可度，扩大项目市场发声；渠道线：

自7月28日销拓团队建到位至今，期间销拓团队主要为社区拓客、商超巡展、企拓、call客、厂区陌拜、乡镇拓客等多种拓客方式。共计拉访1676组客户，占比93%，意向客户383组。但拉访客户基数依然偏少，且拉访客户质量不高，后期须加大渠道挖掘力度，提高质量比例；销售线：团队组建，项目说辞/区域竞品市调/比房/总结/培训/考核，销售接待流程/新城风控/公司满意度培训/考核，日常客户接待客户盘点/总结/，客户疑难实战演练/对抗演练，客户评判标准/销售管理制度制定。PART.

4【开盘保障策略】类型面积（㎡）套数（套）整体均价（元/㎡）销售总价（万元）高层58260.007591394610.915中高层78269.70600129887.567商业1841.326250000.46车位45058.86129895340/个1.23759782.926580000/个0.212总计193212.76——20.39项目全盘货值约20.39亿，其中住宅货值18.48亿，商业0.46万，车位1.45亿。高层：759套中高层：600套8#5#7#6#3#2#1#13#11#10#9#19#18#17#16#15#12#开盘保障策略整盘货量盘点开盘保障策略首开货量盘点物业类型楼栋号层数（F）面积段（㎡）套数（套）高层1#2688、1051042#2688、1051043#2688、1051045#2488、10596中高层6#18（首层架空）100、12068合计---476首开高层+中高层，高层跑量，大开大合，中高层全口径吸纳客户5#6#3#2#1#高层中高层项目首开1#、2#、3#、5#、4栋高层（24F-26F），面积段88、105㎡；6#一栋中高层，面积段100、120㎡，共计476套房源，共计货值6.2亿元。开盘保障策略首开目标首开货值首开套数销售目标去化套数6.2亿元476套5.2亿元400套开盘保障策略首开目标分解7.288.269.159.23城市展厅开放示范区开放，验资启动认筹启动首开蓄客动作一级客储二级客储验资认筹9600组3200组2000组600组12000组4000组首开400套认筹600组验资2000组二级客储4000组一级客储12000组67%解筹率33%转化率30%转化率50%转化率截止8月20日，通过对前期来访客户回访梳理，来访客户约1800组，与项目首开认购目标400套房源所需4000组来访目标仍有2200组缺口开盘保障策略周度指标分解首开来访目标分解第一周第二周第三周第四周8.27-9.29.3-9.99.10-9.169.17-9.2330%30%20%20%来访方式百分比细项百分比来人指标计划计划计划计划直访12%户外大牌2%44131399阵地导视1%227744工地围挡1%227744朋友介绍3%6621211212网络4%8826261818路过1%227744案场8%call客8道80%渠道来访80%1760528528352352合计100%-100%2200662662438438开盘保障策略项目难点板块认知低目前客户普遍对岗集区域认可度低123项目定价高项目定价高于周边约1500元/㎡周边客户难以接受高价盘客户基数低蓄客未达到首开要求，渠道拉访客户质量不高，难以增加客户粘性开盘保障策略策略思考营销思路：节点引爆强力造势销拓为王强化展示

开盘保障策略核心策略1、推广线主题直接输出“北四里河，城市都会青年范本”避虚就实，简单直接输出差异化核心价值与形象占位。以简单直接的方式呈现给客户，以形成项目特有的烙印，增加客户关注度；并借官方口径树立项目区位价值潜力。2、活动线线下“示范区开放活动、物业秀、明星产品发布会等系列活动，线上“点赞送好礼”活动，线上线下活动持续爆破，造声势引发关注同步输出价值，维护新城老客户，吸引潜在新客户；同步配合销售动作开展送好礼活动增加好感度与粘性3、销售线案场加强标准化接待能力，深练内功，提高杀客水平；利用强说辞进行洗脑，利用示范区强展示提高客户心里价位预期。4、渠道线销拓核心人员调回，团队迅速组建，以竞品拦截+企拓为主，海派、call客、巡展、异业联盟等多渠道执行；深耕庐阳带动价格支撑，同步深入乡下，扩大客户基数。暴力价值洗脑，全面渠道拓展，强化团队能力，完善现场展示开盘保障策略营销总纲营销节点推广主题推广诉求推广渠道户外、广播、围挡、网络、微信自媒体、社区道闸、乡镇墙体等9月23日持续升级验资8月26日约9000㎡实景示范区开放88-120㎡都会瞰景高层恭迎品鉴销售线常规客户接待、市场监控、销售技巧培训、渠道拓客执行活动线示范区开放活动9月15日盛大首开新贵门户从此九里90-120㎡新城都会系高层作品首开在即从项目产品价值出发直接输出“北四里河，城市都会青年范本”，简单直接输出差异化核心价值与形象占位。并结合项目节点，进行节点性信息释放。释放项目节点信息，加深客户现场体验及价值点认同，增加转化率教师节活动渠道线深耕庐阳，北上岗集，下乡镇全面渗透，以竞品拦截+企拓为主，海派、call客、巡展、异业联盟等多渠道执行认筹明星产品发布会物业秀开盘活动开盘保障策略项目价值点建立悦隽九里核心价值体系并契合客户购买认知某住房地产庐阳北双湖板块交通学校资源合淮路直线连接主城区,绕城高速直通全城，扼守皖北交通门户高地，拥揽城市交通主动脉双湖板块生态资源优势，滁河干渠等一园六带区域生态极佳比邻衡安中学，优享丰盛教育资源北四里河·都会生态智慧住区满足全周期生活臻享某住房地产都会产品价值建筑景观产品户型城市青年大都会生活范本，都会生态智慧住区内：双十字轴景观公园；外：约9000方代建公园科技智能精装，为生活带来更多便捷88-120户型全覆盖，南向多面宽，科学空间利用城市进阶都会作品满足全家庭成长所需新城品牌内外实力/物业修为实力国家一级物业资质，地产物业16强，新城悦3.0橙管家服务中国地产13强，合肥8子，区域公司成立品牌房企保障购买更放心区域合肥新北城，未来规划利好，产业不断涌入开盘保障策略核心价值点客户购买敏感价值点一路一速生态资源配套家门口的教育氛围内外双公园360度的新城物业通达全城的便捷合淮路界面改善，环城高速通达全城生活环境健康滁河干渠等一带六园70年的全天候尊贵服务比邻衡安中学，规划幼儿园、规划小学环伺全家庭的自然乐园出门即学校双十字周景观公园、美式口袋公园约万方代建美式公园国家一级资质物业，约45万业主的一致选择，全周期服务、橙管家APP智能服务开盘保障策略线上推广节点设置9月10月区域位置价值点炒作约9000平·城市青年大都会生活范本88-120㎡都会瞰景高层恭迎品鉴线上：区位价值炒作软文炒作+自媒体大V+新华社/江淮晨报等官方媒体为区域站台活动圈客（物业秀，明星产品发布会）以明星产品发布会活动为契机，圈定目标客群，为首开造势线上：明星发布会活动前宣+首开倒计时

线下：物业秀、明星产品发布会项目价值点再炒作品牌升级，扩大客户基数核心价值再输出（优质住区）提高客户对于产品价值认可充分获取项目产品价值信息线上：直接输出价值点，配合各项利好信息线下：验资、认筹等有礼活动客户敏感价值信息炒作直接展示核心价值点直击客户敏感点新贵门户从此九里88-120㎡都会瞰景高层耀世登场动作设置推广目标传播内容开盘保障策略活动策略活动时间：8月26活动地点：营销中心活动主题：一座城市的都会之门参与人员：前期来访客户、意向新客户活动思路：以项目都会气质形象定位为展示，配合前期明星产品发布会噱头宣传吸引，在市场吸引关注，活动现场多以互动游玩内容为主，达到区域客户之间的口碑传播与好感度认知活动目的：市场造声势，增加新来访，增加案场销售氛围，为项目认筹及首开提高客户保障。约9000㎡实景示范区耀世绽放——示范区开放活动开盘保障策略活动策略物业秀活动活动时间：9月1日

活动地点：悦隽九里营销中心活动主题：物业形象巡展

参与人员：合肥主流媒体、物业公司人员、新老客户活动目的：利用良好的物业服务展示提升项目价值，为客户营造良好感知氛围，提升客户购买信心活动形式：集中邀约主流媒体及前期储备客户，到现场观看物业展示开盘保障策略活动策略活动时间：9月4日

活动地点：安徽金种子体育馆活动主题：光良·悦见光群星演唱会

参与人员：合肥公司领导层、主流媒体、新老业主、潜在客户活动形式：领导致辞、明星演唱，产品发布会TED、抽奖；活动目的：通过城市级大型活动利用明星效应来为项目提高知名度与实力展示，借力突破岗集企事业单位及厂区，同步将前期储备客户进行再一次邀约，利用老业主达成口碑传播，也通过品牌升级效应来提升品牌势能从而支撑项目价格。悦见光明星产品发布会开盘保障策略活动策略活动时间：9月8日

活动地点：悦隽九里营销中心活动主题：都会魔术秀参与人员：潜在客户、意向客户活动形式：魔术表演、抽奖活动目的：通过亲子类魔术表演，将演唱会观众再次导入至售楼处进行二次洗客都会魔术秀开盘保障策略活动策略活动时间：9月10日

活动地点：悦隽九里营销中心活动主题：感恩园丁，共筑爱巢参与人员：衡安中学教师/长丰县教师活动形式：配合销售动作赠礼、抽奖；活动目的：1.聚集人气，增加蓄客2.通过有针对性的教师这一具有有经济实力的客户群体，进一步收客感恩园丁共筑爱巢——教师节活动专场开盘保障策略活动策略9月23日——“项目盛大开盘”活动时间：2018年9月23日活动地点：待定活动内容：邀约认筹客户，组织集中式开盘活动。开盘保障策略媒体建议线上加大发声量，为项目首开预热，专业房产网站业主论坛和搜索、通栏投放，数据、看房团等形式增加客户导入。网络及自媒体建议投放选择序号类别投放周期释放内容备注1安居客1个月项目基础价值信息及数据导入根据各板块反馈结果，进行效果评估，适时进行调整。凡投放媒体单位需提供一次看房团服务以及异界有效电话资源。2FM96.11个月全面覆盖，配合活动释放价值信息3合肥楼市头条区域价值板块炒作4新华社APP信息流广告官方板块价值炒作5合肥全攻略头条+活动导客配合明星发布会释放价值信息线上媒体开盘保障策略媒体建议06:31:09乡镇巴士覆盖区岗集区域社区道闸本案庐阳区域社区道闸巴士车座套车站大牌公交站台路口桁架公交车身为保障项目首开，增加项目形象展示及首开信息的释放，故建议在庐阳及岗集地缘性区域，公交车身、公交站台、道口桁架等户外资源，以及区域北部乡镇巴士，通往水家湖车站出发点新亚汽车站大牌，建议合作周期1-2个月。线下媒体开盘保障策略销售策略1、标准接待内练内功，加强团队专业技能及商务礼仪培训，形成标准化接待案场，提高接待和杀客能力，提高转换率，打造狼性团队；2、深度挖掘极致接待，珍惜每组客户资源，形成一对多的客户接待体制，进行客户的深度挖掘；3、销售执行坐销转行销，形成销售+渠道的1+1拓客策略，进行企拓客户宣讲、夜拓、竞品拉访、精call、巡展等；4、团队建设加强团建工作，定期组织聚餐、户外徒步等团建活动，增强团队凝聚力，并设立首开专项奖金，提高销售团队积极性。5、说辞强化增强现场示范区品质展示，在现场公示区域利好报纸/项目优势价值卖点等展板，以优质的产品赢得客户，针对本案价格较周边两项目高出约1500元/㎡，销售线注意项目劣势规避，制定缜密说辞，引导客户关注项目优良产品配以相应价格；开盘保障策略销售策略资源导入储备足量客户1、自新城合肥开发的其他楼盘给予客户资源导入本项目，并分发指标下发执行；2、利用北宸紫郡前期在北城企事业单位、商圈、社区、厂区等地拓展的资源，为悦隽九里项目充分储客；3、从易居北城区域客户电话资源给予本项目支持，并对各案场验资认筹的指标下发执行；开盘保障策略渠道策略工作流程：总纲竞品拦截（1+1）组长组长企拓（1+1）组长巡展（1+1）组长组长组长组长组长海派（1+1）每日总结会议：业绩汇报、问题盘点、建议与需求，树立典型、经验分享次日计划安排：车辆报备、地点划分；目标制定、说辞整改物料盘点及准备：盘点物料库存、准备次日所需表单及物料乡镇528竞品拦截264企拓352巡展176海派176Call客176其他88指标分解：1760乡镇（1+1）组长组长截止8月20日，某住房地产项目渠道总拉访1817组，有效412组。根据开盘目标，渠道仍需要有效蓄客1760组；强化销拓一体兵团作战，开展企拓，同步下乡小分队启动，全面渗透；且增加巡检，监控执行。开盘保障策略渠道策略1、竞品拦截以祥源玖悦湾、中铁悦湖国际、祥和公馆、等岗集板块项目重点竞品为拦截对象，并做好反拦截动作’；2、企拓梳理岗集重点厂区产业单位信息，通过对前期来访客户进行挖掘并形成关键人，同时发展现有人脉关系，进行产品推介会、食堂/办公入口展点等形式进行挖掘；3、巡展继续庐阳区及岗集社区、商圈进行巡展，如岗集小学小区，金明花园1期，金明花园2期，玉成明珠苑等进行巡展；4、海派以合淮路主干道为线，自南向北，针对社区、专业市场、商圈进行集中式、重点派单；5、call客购买或其他资源导入客户电话号码，每日量化call电数量，有效call数量；开盘前30天，强化落地执行，扩大客户基础冲刺任务指标，深度挖掘意向客户，6辆渠道车辆，直接客户导入动作铺排开盘保障策略渠道策略5、乡镇拓客计划（针对每个乡镇、村组制定周密的拓客计划）新增5个乡镇收客展点，定点突破；开展乡镇早拓/夜拓，在乡镇早晚市人流较多时候拓客，增强拓客效果；积极发展乡镇村长/领袖关键人，以晚宴招待维护，发展意向客户；利用乡镇路演/送戏下乡等形式，快速在乡镇引起反响，集中释放项目价值点，拉访有效客户；乡镇拓客乡镇路演乡镇拓客计划表开盘保障策略渠道策略量化指标考核激励针对每日销拓人员拓客量化指标，下达任务量，制定考核标准，不达标即给予处罚甚至辞退处理，针对拉访达标，且超额完成，即给予奖励；考核激励销拓人员激励标准开盘保障策略周边导视及包装建议06:31:09本案育才路与合淮路交口为增加项目昭示性和导视性，建议在营销中心1KM范围内，在合淮路与育才路交口范围内为核心区，增设灯杆旗、道旗、导视桁架，增加项目导视和包装。开盘保障策略阵地包装建议金布包树商业氛围增加，绿植小品增加转角景墙处字体亮化，增强昭示性开盘保障策略阵地包装建议马车摆式景观雕塑躺椅小雕塑11223344景观园区建议进行情景化和人性化处理，增加小摆件、小雕塑，使得园林氛围感增加开盘保障策略阵地包装建议增加价值展板样板房通道情景氛围包装小品打造开盘保障策略现场包装销售道具多元化，如楼书、生活手册、精装白皮书、区域利好报刊；价值折页、户型图等；多维度向客户展示项目价值，并且物料均为品质印刷，增强品质感。楼书示例生活手册示例区域利好报纸示例开盘保障策略现场包装增强