易居每周市场快讯7.27-8.2终3737

郑州房地产市场监测周报2015.07.27——2015.08.02出品单位：河南易居开发部市场组主编：雷阳执行主编：王飘飘讲师：范琳撰稿：范琳、卞舒婷、何成真、李品第83期快讯2分钟全国首套房平均利率降至5.18%，银行可提供折扣利率武汉市二套房公积金提取和贷款控制面积由140平方米上调至144平方米，8月1日起执行漯河率先进行公租房收购，每平方米不超过3000元楼市调控再去行政化，多地解禁“9070政策”郑州今年即将首次分配公租房。首次纳入分配的有951套房源，均位于三环附近，交通便利。于8月1日开选央行吹风谈物价分析师预计年内还有1至2次降准天津、杭州、青岛、四川、江西、河南、福建等省市明确取消了住房供应套型指标限制分配的项目有清华紫光苑配建保障房项目、正商恒钻配建保障房项目、豫军长基花园配建保障房项目共三个目录市场动态（代理、土地）02周末活动（开盘、认筹）03营销推广（平媒、暖场、电商）04易周分享05政策资讯01目录7月30日，省住建厅网站消息，为落实“豫16条”等相关政策、意见，河南省住建厅和财政厅联合发出《关于加快推动我省住房建设绿色发展的实施意见》，推出推行住房全装修，用公积金贷款购买二星级以上绿色住房，贷款额度可上浮20%，开发企业建设绿色建筑给予财政补贴。绿色建筑奖励政策执行期限暂定3年，2016年、2017年的奖励标准与今年相同。豫住建厅财政厅:公积金买绿色住房贷款额度上浮20%易家之言：自2015年以来，“公积金政策”不断袭来，如今我省全面推行住房建设绿色施工标准，在绿色住房发展的需要及绿色建筑技术积极扶持下，逐步提高绿色商品以绿色环保无污染来打造的商品房。在提高市场绿色建筑的情况下同时也提高了房地产市场成本，房价有望再次上涨。市场资讯|政策资讯Part01所谓“绿色建筑”的“绿色”，并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园，而是代表一种概念或象征，指建筑对环境无害，能充分利用环境自然资源，并且在不破坏环境基本生态平衡条件下建造的一种建筑，又可称为可持续发展建筑、生态建筑、回归大自然建筑、节能环保建筑等。绿色建筑的室内布局十分合理，尽量减少使用合成材料，充分利用阳光，节省能源，为居住者创造一种接近自然的感觉。成交地块明细地块编号123公告时间7.287.297.31用途住宅用地商服用地住宅用地占地面积（亩）80.3211.9324.24容积率3.50.54建筑面积（万㎡）18.740.46.46成交总价（万）60639340711600土地单价（万/亩）755285.5478.5楼面地价（元/㎡）323685631794地块位置朝凤路东、经南六路辅路南寒山路北、嵩山南路西未来路东、德风街北买受人郑州福鸿元商贸有限公司河南动力源燃气有限公司河南瑞鼎置业有限公司市场动态|郑州市区土地市场Part02本周成交的1号地为经开区“双料地王”地块，溢价率高达142.178%；该地块位于经开区西部区域，靠近管城区，周边分布有大量成熟社区；该地块最近的在售楼盘为绿地海铂兰轩，均价为12500元/㎡。1232015.7.27-2015.8.2郑州土地成交情况市场动态|大郑州区土地市场Part02区域日期位置用途面积亩容积率建筑规模万㎡成交价万元单价万元/亩楼面地价元/㎡出让年限买受人上街7-28通航二路以西、蓝天路北侧商服用地8.773.52.05394.6645.00192.8640/上街7-28新安路南侧、孟津路东侧住宅用地33.384.08.902343.5070.21263.3070/上街7-28工业路北侧、通航九路东侧住宅用地18.263.03.651216.2866.60333.0170/中牟7-28中牟绿博组团，博丰路南、牡丹七街东、广惠街西、中央大道北住宅用地60.322.5010.056643.68110.13660.8070郑州绿博开发建设有限公司中牟7-28中牟绿博组团，中央大道北、牡丹七街西、紫薇路东、博丰路南住宅用地95.842.5015.9710555.70110.13660.8070郑州绿博开发建设有限公司中牟7-28中牟绿博组团，富贵六路南、牡丹七街东、广惠街西、博丰路北住宅用地96.912.5016.1510673.54110.13660.8070郑州绿博开发建设有限公司中牟7-28中牟绿博组团，富贵九路南、牡丹五街东、紫寰路西、富贵十路北住宅用地60.852.5010.146701.40110.13660.8070郑州绿博开发建设有限公司中牟7-28牟绿博组团，富贵九路南、牡丹五街西、文汇路东、富贵十路北住宅用地65.372.5010.897199.10110.13660.8070郑州绿博开发建设有限公司荥阳7-27荥阳市贾峪镇邢村商服用地12.871.501.29808.0062.77627.6840河南维他小镇置业有限公司荥阳7-27荥阳市贾峪镇邢村住宅用地66.491.205.324085.0061.44767.9870河南维他小镇置业有限公司荥阳7-27荥阳市贾峪镇邢村住宅用地53.861.103.953245.0060.25821.5470河南维他小镇置业有限公司2015.7.27-2015.8.2大郑州区土地成交情况数据来源：中国土地市场网本周大郑州土地市场有11宗土地成交，9宗住宅用地，2宗商服用地，总占地572.93亩，成交建筑面积88.37万㎡。区域日期位置用途面积亩容积率建筑规模万㎡成交价万元单价万元/亩楼面地价元/㎡出让年限买受人商丘7-27位于示范区，东至商均路、西至通达六路、南至国有土地、北至黄河路商服用地179.232.0023.9010359.6057.80433.50其他商服用地40年;中低价位、中小套型普通商品住房用地70年商丘佳海置业有限公司漯河7-27源汇区漯舞路南侧、西京路东侧住宅用地11.392.501.9087.317.6746.00其他普通商品住房用地70年;其他商服用地40年漯河市合众兄弟置业有限公司市场动态|地市土地市场Part022015.7.27-2015.8.2地市土地供应情况数据来源：中国土地市场网本周地市土地市场仅2宗土地成交，1宗住宅用地，1宗商服用地，总占地190.62亩，成交建筑面积25.8万㎡。周末活动|开盘、认筹Part03本周开盘项目3个，认筹项目5个开盘项目：销售率认筹项目：认筹率锦艺金水湾：40%公园道一號：24%东韩里：40%中森悦蓝山民安尚郡：0元入会和润临湖美景：0元入会康桥悦岛正商华钻周末活动|开盘、认筹Part03锦艺金水湾（开盘）——推出476套，销售190套，均价8950元/㎡开发商锦艺项目位置金水区文化路与贾鲁河交汇处两岸房源情况推出1#（东单元，2T5户，34层），2#（西单元纯南向两房和东单元，2T4户设计、34层）、8#（一个单元、2T4户、34层）总计476套房源开盘时间2015年8月2日开盘地点售楼部选房方式摇号选房前期认筹情况0元入会650组客户，会员升级加电商客户约认筹220组客户开盘优惠1、老带新优惠，每带一个客户享受500元房款优惠；2、大河购房中心限时优惠3000；3、分期付款优惠两个点，按揭优惠4个点，全款优惠5个点，按时签约优惠1个点开盘情况截止选房结束，当天成交190套，销售率40%开盘价格8950元/㎡客户情况以北区客户为主交房时间2017年年底1#2#8#N连霍高速丽水路产品分析——此次推出房源以86-89㎡小三房为主，同时搭配有少量改善型三房和四房，户型设计合理。周末活动|开盘、认筹Part03开盘房源户型配比房型面积套数占比小三房86.2213629%89.716814%88.64347%87.37347%89.11347%三房120.72347%124.39347%135.31347%四房142.396814%————476100%1号楼东单元平层图88.64㎡三房89.71㎡三房89.71㎡三房89.11㎡三房87.37㎡三房2号楼平层图135.31㎡三房86.22㎡三房86.22㎡三房124.39㎡三房124.39㎡三房86.22㎡三房86.22㎡三房135.31㎡三房142.39㎡四房120.72㎡三房120.72㎡三房142.39㎡四房8号楼平层图备注：红色部分为未推出房源87.37㎡三房142.39㎡四房120.72㎡四房88.64㎡三房86.22㎡三房结果分析——销售率为40%，效果一般。周末活动|开盘、认筹Part03原因分析1、该项目目前尚未拿到预售证，宣传力度较弱，导致客户知晓度较低；2、项目自0元入会到会员升级再到团购开盘不到一个半月时间，蓄客周期较短，导致客户量不足；3、项目一期仅8栋楼，且紧邻连霍高速，对居住品质会有一定影响；4、目前贾鲁河污染严重，后期治理耗资成本较高，居住品质得不到保障；5、项目有10块地块，且地块较为分散，各个地块业主将难以享受到大型社区的统一式管理服务。开发商中部大观项目位置经二路与红旗路交汇处（东韩砦改造）项目规划总占地120亩，总建面55万方，总户数2747，容积率5.56，车位3711个（1：1.5，全地下停车），自建幼儿园小学房源情况

本次推出6号楼（33F、1-3层底商、6T22），共计660套房源认筹时间2015年8月2日认筹地点苏荷中心一楼（农业路与中州大道交汇处）认筹对象集团、下属公司及关联单位的员工及亲属认购模式首付30%和一次性付款两种模式；选房成功后，设置带息退出机制：每月1分，长达18个月的贴息标准，随时申请退出；期间有一次更名机会认筹情况当天早上7点开始排号，共排号260组，认筹率40%预计开盘时间8月15日预计开盘价格售价12500元/㎡，一次性均价64折-68折（8000-8500元/㎡），

按揭均价72折-76折（9000-9500元/㎡）工程进度目前已拆迁完毕，还未动工物业公司山水物业客户情况80%为投资客户，以内部员工及省人民医院客户为主交房时间2019年周末活动|开盘、认筹Part03东韩里（认筹）——推出660套，认筹260组，预计一次性8000-8500元/㎡，按揭9000-9500元/㎡6#经二路红旗路经一路N2#1#3#4#5#幼儿园安置房办公楼6#认筹房源户型配比房型面积套数占比一房36.79304.5%两房一厅66.50304.5%73.3857086.5%两室两厅77.76304.5%合计——660100%产品分析——6T22户、东西向设计，舒适性较差周末活动|开盘、认筹Part03N36.79㎡一房73.38㎡两房77.76㎡两房66.50㎡两房73.38㎡两房：主卧连接阳台（送一半），客厅连接阳台（不赠送），明厨不明卫；厨房位于中间位置；次卧设计采光性较差；主卧开间2.9，进深4.3；次卧开间3.75，进深2.75。其余户型：阳台不赠送，均为明厨暗卫，户型设计紧凑经济。原因分析1、价格是王道——此次内购按揭价格9000-9500元/㎡（36.79㎡一房售价9500，两房均价在9200元/㎡左右），相比周边瀚海璞丽（毛坯12000元/㎡、精装14000元/㎡）、嘉辰丽景苑（精装14000元/㎡）、宏光协和城邦（毛坯12500元/㎡），优惠力度较大，价格优势明显；2、地段很重要——项目地处城市市中心位置，紧临城市主干道黄河路、农业路、中州大道、花园路；地铁5号线在黄河路经二路的站口离项目仅500米距离；红专路下穿中州大道隧道今年年底通车，后期直达CBD；交通之便利，地段之成熟，吸引不少客户关注；3、产品定位明确——项目所处位置周边生活氛围浓厚，紧邻经三路财富大道，省人民医院、河南省人才市场均在项目周边，小户型投资价值较高。周末活动|开盘、认筹Part03结果分析——当天内部认购认筹率40%，效果尚可。周末活动|开盘、认筹Part03公园道一号（认筹）——推出1698套，认筹410组，预计销售均价8500元/㎡。1#2#3#4#5#6#7#8#9#开发商/投资商朗悦项目位置高新区雪松路与翠竹街交汇处房源情况

此次推出三期1#—3#、5#—9#所有房源，合计1698套房源认筹时间2015年8月2日认筹地点售楼部认筹优惠前期办理零元入会，购房优惠2千元；与电商合作（地标），交3千开盘抵1万认筹情况截止到8月2日，共计排卡410张，认筹率为24%预计开盘8月底预计开盘价格8500元/㎡客户情况以西区客户为主，部分为其他区域刚需外溢客户交房时间2018年周末活动|开盘、认筹Part03产品分析——户型设计合理，均为南北通透户型，采光及通风效果较好，且面积跨度较大，满足多种客户需求。开盘房源户型配比房型面积段套数占比小三房89—99㎡55267%三房108-129㎡22427%四房155㎡466%合计——822100%1#/8#户型平面图89㎡2+1房89㎡2+1房89㎡2+1房108㎡3+1房108㎡3+1房5#户型平面图89㎡2+1房78㎡两房78㎡两房108㎡3+1房108㎡3+1房108㎡3+1房108㎡3+1房89㎡2+1房3#户型平面图6#户型平面图89㎡2+1房129㎡3+1房129㎡3+1房周末活动|开盘、认筹Part03三期御园3#、6#——均为N+1设计，赠送面积较大，均为南北通透户型，采光及通风效果较好。108㎡3+1房129㎡3+1房89㎡2+1房89㎡2+1房89㎡2+1房108㎡3+1房129㎡3+1房89㎡2+1房89㎡2+1房89㎡2+1房周末活动|开盘、认筹Part03三期御园7#、2#——均为N+1设计，赠送面积较大，均为南北通透户型，采光及通风效果较好。7#户型平面图2#户型平面图9#户型平面图周末活动|开盘、认筹Part03155㎡3+1房155㎡3+1房三期御园9#——9#位于三期御园小区楼王位置，2T2户设计，电梯直接入户，生活动线设计合理，客厅餐厅一体，三卧及客厅均朝南。周末活动|开盘、认筹Part03结果分析——认筹率为24%，效果较差。原因分析1、宣传力度较弱，客户知晓度较差；2、项目自面世到认筹仅不到一个月时间，蓄客时间较短；3、前期一直以V公寓作为主要诉求物业，住宅的宣传力度较小，加之项目住宅物业窗口期较长，公寓的先入为主导致客户认知度不高；4、透露价格较周边项目价格偏高，部分客户流失。营销推广|营销推广Part04周末楼盘活动之精彩报广维也纳湖畔：胡巴卡通娱乐互动“活动碧桂园：景观展示区开放易谷国际：陶然自得·艺享生活”陶艺DIY钧瓷博物馆绿都澜湾：少儿科学奇妙之旅之少年飞行特训营祝福红城：风情草帽DIY第二季晖达新天地：哈利波特大型主题魔术秀奇幻来袭西悦城：水上狂欢嘉年华美景麟起城：《秘密花园》手绘涂色名门紫园：油画DIY法兰原著：梦幻夏令营火爆再出发营销推广|营销推广Part04郑州碧桂园——碧桂园进驻郑州首个项目，售楼部盛大开放引爆市场关注开发商碧桂园项目位置荥阳市贾峪镇洞林湖风景区项目概况项目总占地660亩，容积率1.2，涵盖钻石墅（独栋）、双拼美墅、多层电梯洋房及高层产品，1.5万㎡商业街，1.2万㎡湿地公园，0.6万㎡碧桂园凤凰俱乐部，近1000㎡室外露天泳池、室内恒温泳池项目近况2015年5月15日启动电商认筹，高层4000享2万，洋房5千享3万，双拼别墅1万抵5万，独栋别墅5万抵10万项目房源情况80-135㎡高层；140-250㎡多层洋房；220-280㎡别墅；510㎡独栋别墅前期认筹情况截止到8.2号，高层认筹客户1429组，多层洋房认筹689组，别墅产品认筹358组，合计排卡2476张预计开盘时间2015年8月15日预计开盘房源预计推出房源1552套，其中独栋别墅2套，双拼别墅94套，多层洋房252套，高层产品1204套，合计推出房源1552套备注郑州碧桂园多层洋房和高层洋房是精装修，别墅是毛坯营销推广|营销推广Part04@郑州碧桂园——品牌影响力+经典示范园区开放+星光夜宴=首日到访超26380人次郑州碧桂园示范区开放郑州碧桂园“星光夜宴——暨产品发布会”盛大发布营销推广|营销推广Part04@西悦城——你玩水，水玩你，让你乐翻天！@法兰原著——梦幻夏令营@美景麟起城——绘出你的色彩@晖达新天地——魔术秀易周分享|新盘分享Part05康桥悦城——康桥在经开区打造的首个城市综合体项目开发商郑州博颂置业有限责任公司项目位置经开区经开十七大街与经南八路交汇处项目规模/指标总占地面积176亩，总建筑面积35万㎡，容积率2.499，绿化率35%项目规划整体分为五个组团，其中一期为28亩，由5栋住宅和1栋2层商业组成，5#、6#为20F，7#为31F，8#为30F，另南2地块为商业写字楼项目近况7月27日市区售楼部启用预计开盘时间10月中旬预计销售价格7500元/㎡景观风格现代风格建筑风格ARTDECO交房时间预计2018年上半年卖点低密、地铁、教育客户情况以郑州经开区客户为主，多为刚需置业经开十七大街经南八路Part05易周分享|新盘分享项目一期规划——项目一期由小高层、高层及商业组成商业滨河一小一期有5栋住宅+1栋2层商业组成，其中一栋为政府用，5#、6#总楼层为20层，7#为31层，8#为30层，项目西侧即是滨河一小及郑州一中经开区实验学校。Part05易周分享|新盘分享产品分析——该项目主打纯正两房、经济实用小三房及通透三房，以刚需和偏改善性客户来打造A1三室两厅（面积约110㎡）A2三室两厅（面积约110㎡）B1两室两厅（面积约80㎡）B1三室两厅（面积约90㎡）Part05易周分享|新盘分享营销推广——目前投放户外广告位为经开第八大街陇海铁路桥跨街，释放内容为康桥地产经开区首个城市综合体项目及敬一丹康桥商业论坛内容；网站推广仅在搜房网及腾讯大豫房产网投放，预计近期将加大投放力度，近期正在接洽航海路机场高速高炮及经开区站厅等渠道；市区接待中心位于航海路未来路向东300米，与2015年7月27日投入使用，暂未正式开放。项目分析——优势：交通：地铁3号线贯穿项目，并设置有出站口，交通优势明显，未来升值潜力较大；品牌：开发商康桥地产，在本地曾开发金域上郡、林溪湾、康桥悦岛、康桥九溪郡等项目，有一定品牌基础，且项目为该企业升级产品，为扩大品牌影响力，产品品质方面有保障；项目规划：项目总体量较大，但单地块面积较小，具备规模优势，且产品涵盖高层、小高层，可满足客户多重置业需求；配套：项目西侧紧邻郑州一中及滨河一小校区，教育资源丰富。劣势：项目周边居住配套尚不完善，商业配套及地铁线路尚在建设中，道路尚不通达，居住出行较为不便。Part05易周分享|新盘分享易周分享|新盘分享Part05开发商河南新世纪置业代理商泰赢项目位置中原区金水西路（西站路）与秦岭路交汇处项目概况

占地133亩，建筑面积58万㎡，容积率4.3，绿化率35%项目规划项目共两个地块，其中西地块为安置房；东地块为商品房，共12栋楼，为32-34层高层近期状况预计8月开始认筹，3#、8#价格预计开盘均价在8300-9000元/㎡物业公司正弘物业，物业费1.98元/㎡·月内部配套1所12班幼儿园，1所小学，商业项目亮点金水西路、及公园配套交房时间2017年10月份世纪城——占据西流湖和绝佳的位置，但是区域落后，整体形象低端西三环电厂路金水西路（西站路）N电厂西路西流湖路秦岭路安置区1#2#3#5#6#7#9#8#10#11#12#13#小学幼儿园西流湖首批房源易周分享|新盘分享Part05产品分析——均为方正两房和紧凑性三房，完全针对刚需和改善性客户为主82㎡两房115-117㎡三房88㎡小三房82㎡两房3#西单元平层平面图生活阳台飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗厨房动线不合理卫生间门与厨房门相连卫生间与厨房共用生活阳台，通风效果较差阳台全封，不赠送面积面积浪费生活动线设计不合理，进卧室必须穿过客厅，一定程度上影响客厅使用三功能区门相对，卫生间对两个卧室都有影响易周分享|新盘分享Part05产品分析——小三房布局紧凑，功能齐全，但功能间面积较小，生活动线不合理，影响后期生活舒适度89㎡小三房116-117㎡三房89㎡小三房116-117㎡三房8#平层平面图飘窗飘窗赠送阳台全封，不赠送面积面积浪费卧室门正对入户门，设计不合理。生活动线设计不合理，进卧室必须穿过客厅，一定程度上影响客厅使用户型设计紧凑，功能间较小有赠送面积，但厨房通风效果依然较差易周分享|新盘分享Part05项目分析——位置和公园配套占据整个项目的优势，但周边的环境较嘈