写字楼设施设备的管理-课件

写字楼设施设备的管理PPT写字楼设施设备的管理PPT11、设施设备的概述与管理要点；2、特种设备的管理要点；3、设施设备的安全管理。设施设备培训课程目录2023/1/92写字楼设施设备的管理1、设施设备的概述与管理要点；设施设备培训课程目录2023/电气系统概述与管理要点2023/1/93写字楼设施设备的管理电气系统概述与管理要点2023/1/83写字楼设施设备的管理高压供电设备：高压柜、变压器、直流屏、、PT柜、直流

屏、中央信号屏、避雷设备等；低压配电设备：低压柜、电容器柜、计量柜、电缆桥架、

封闭式母线等；后备电源：发电机、UPS、EPS等；用电设备：灯具照明、电动机等；建筑防雷与接地形式：防雷系统、TN-S接地、等电位等。

变配电设备2023/1/94写字楼设施设备的管理高压供电设备：高压柜、变压器、直流屏、、PT柜、直流变配手车式高压开关柜干式变压器2023/1/95写字楼设施设备的管理手车式高压开关柜干式变压器2023/1/85写字楼设施设备的配套设施： 1）按要求配置灭火器材，其规格、数量、位置符合设计要求；2）室内照度符合设计要求，平均照度不低于200lx，且亮度均匀；3）高低压配电设备及裸母线的上方不得有灯具；4）应急灯供电时间不应少于30min，且照度符合设计要求；5）室内应有独立的机械通风设备，保持室内通风良好；6）室内应配置有干湿球温度计，其温度在40℃以下，湿度低于80％；7）室内应安装与实际情况相符合的高低压系统模拟屏；8）变配电室应设置与消防控制中心的直通电话；

变配电室的管理要点写字楼设施设备的管理配套设施： 变配电室的管理要点写字楼设施设备的管理6大家学习辛苦了，还是要坚持继续保持安静大家学习辛苦了，还是要坚持继续保持安静7安全防护： 1）高压检测用具齐全，具有检测合格证书，证书在时效内；2）开关操作手柄、移动警示牌、小车联锁等专用工具齐全完好；3）高低压柜等设备前均应铺设绝缘胶垫，其厚度不低于8mm；4）设置在地下的变配电房，应具有防水门坎；5）机房内应有明装的黄绿相间接地干线，接地阻值小于1欧姆；6）电气设备的底座应与接地干线可靠焊接；7）电缆沟应有防水排水措施，沟内干燥、无积水、无杂物；8）防鼠板采用铁皮包裹，拆卸便利，其高度约于60公分。

变配电室的管理要点写字楼设施设备的管理安全防护： 变配电室的管理要点写字楼设施设备的管理81、24小时值守，对箱变和设计无人值守的机房定时巡视。

2、监视各路负荷及运行情况，做好运行记录；

3、严禁做与工作无关的事情，保持值班电话畅通；

4、保持室内清洁，严禁吸烟，交接班前，要做到设备完好；

5、不能按时交班时，当班人继续值守，并及时报告主管；

6、仪表、工具、安全用具以及图纸资料不得擅自外借；

7、掌握突发事件的处理方法，重大故障处理后记录在案；

8、无关人员禁止入内，外人参观，领导批准，专人陪同；

9、运行人员必须持证上岗。供电系统的运行要点2023/1/99写字楼设施设备的管理1、24小时值守，对箱变和设计无人值守的机房定时巡视。供1、高低压配电设备每1-2年进行一次一级保养；2、变压器除按规定进行检修外，还应根据供电公司行业管理要求进行

年检；3、接地网，防雷接地系统的接地电阻，每年进行一次测试；4、各种计量仪表和安全用具等，每年应按规定进行定期检验；5、直流屏和应急照明定期进行充放电或活化处理，保持良好状态；6、其他电气设备应根据检查情况结合使用说明书要求进行维护保养；7、每班都应对供配电设备屏面及机房进行日常清洁。

变配电设备的计划保养写字楼设施设备的管理变配电设备的计划保养写字楼设施设备的管理10电力电容器可以减少感性负载向电网索取的无功功率，提高功率因数，降低供电过程中的无功损耗。功率三角形：视在功率S有功功率P无功功率Q无功补偿的意义：

1、提高功率因数，可得到优惠电费价格，使企业获得直接效益。

3、提高功率因数，减少了视在功率，提高了电网电压和变压器的使

用容量。无功功率的方式：就地补偿、低压补偿、高压补偿电容器柜与功率因数写字楼设施设备的管理电力电容器可以减少感性负载向电网索取的无功功率，提高功11

北京地区以0.85为标准值的功率因数调整电费表

电容器柜与功率因数写字楼设施设备的管理电容器柜与功率因数写字楼设施设备的管理12照明与电光源常用照明术语2023/1/913写字楼设施设备的管理照明与电光源常用照明术语2023/1/813写字楼设施设备的1、热辐射光源

白炽灯：显色指数高、可控光，但红外辐射大、发光效率低、寿命短。

碘钨灯：寿命长，发光效率较高，但表面温度很高，一般需水平安装。2、气体放电光源

日光灯：发光效率高，寿命长，但对电源质量和环境温度要求高；节能灯：发光效率高，是白炽灯的替代品；高压汞灯：寿命长，成本低，但光效低，显色指数差；金属卤化物灯：显色指数高，寿命长，品种丰富，应用广泛，是一种优秀光源；高压钠灯：寿命长，光效高，显色指数低。3、半导体光源

发光二极管：第四代光源，寿命长、能耗低、色彩鲜艳，应用广泛。4、辐射光源紫外线灯管：对饮水、容器和特定空间消毒，对眼睛有伤害。红外线灯：周界防范、视频监控、火灾报警等。照明与电光源2023/1/914写字楼设施设备的管理1、热辐射光源照明与电光源2023/1/814写字楼设施设常见电光源的技术标准2023/1/915写字楼设施设备的管理常见电光源的技术标准2023/1/815写字楼设施设备的管理高压钠灯金属卤化物灯写字楼设施设备的管理高压钠灯金属卤化物灯写字楼设施设备的管理16连续运行的电动机：1）轴承的温度是否在厂家规定的范围内；2）振动、噪声以及转数是否有突变；3）检查电机与联轴器，皮带轮的连接是否可靠；4）检查电动机接地连接是否可靠；非连续运行的电动机的管理：同连续运行的电动机管理内容外，还有：1）定期进行试运行，间隔时间不大于三个月；2）启动前检查电源和控制柜（箱）是否正常；3）潮湿地方启动以前应检查电动机的绝缘水平和绕组的直流电阻。

电动机的管理要点写字楼设施设备的管理电动机的管理要点写字楼设施设备的管理17配电系统的接地形式

根据国际电工标准，低压配电接地形式有三种，即：TN、TT、IT，其中TN系统根据中性线与保护线是否合并的情况，分为TN-S、TN-C、TN-C-S三种。字母的含义：T—电源端有一点直接接地；N—电气装置的金属外壳与电源端接地点直接连接。C—工作零线与保护线是合一的；S—工作零线与保护线是严格分开的。

2023/1/918写字楼设施设备的管理配电系统的接地形式2023/1/818写字楼设施设备的管理TN-C-S系统TN-S系统TN-C系统2023/1/919写字楼设施设备的管理TN-C-S系统TN-S系统TN-C系统2023/1/819TN-S系统的管理要求：

1.零线（N）上不得装设熔断器或开关装置。

2.保护地线（PE）需要作重复接地连接。3.不允许一部分设备接保护地线，一部分设备接中性线，4.定期检查保护地线和中性线，有无锈蚀、断裂、发热等问题，出

现问题马上解决；5.经常检查三相电流是否平衡，并最大限度的做到三相平衡；6.及时消除三次谐波对中性线电流的影响；7.带电安装时，应先断开相线，再断开N线和PE线，接线时则相反。

防止中性线点位漂移，使部分回路电压升高，烧毁设备。

2023/1/920写字楼设施设备的管理TN-S系统的管理要求：2023/1/820写字楼设施设备空调系统概述与管理要点2023/1/921写字楼设施设备的管理空调系统概述与管理要点2023/1/821写字楼设施设备的管中央空调系统空调系统的主要设备有：中央空调主机冷却水泵冷冻水泵集水器、分水器、冷却塔气处理机风机盘管写字楼设施设备的管理中央空调系统空调系统的主要设备有：写字楼设施设备的管理22中央空调系统2023/1/923写字楼设施设备的管理中央空调系统2023/1/823写字楼设施设备的管理中央空调系统的主要指标1、制冷量空调设备在单位时间内从密闭空间除去的热量，计量单位W（瓦）。2、输入功率

空设备器在额定工况下进行制冷时消耗的电功率，单位W。3、能效比

空调设备制冷时，制冷量与输入功率之比，简称COP,能效比越大，

制冷设备就越省电。4、噪声

空凋设备运转时产生的杂音。写字楼设施设备的管理中央空调系统的主要指标1、制冷量写字楼设施设备的管理24中央空调系统的主要指标案例：

在制冷量为1200KW的标准工况下，各类空调制冷机组的功耗及能效比为：

1.多联机组（一拖多）：电耗量：467KW/h，能效比：2.572

2.活塞式冷水机组：电耗量：300KW/h,能效比：4.053.螺杆式冷水机组：电耗量：230KW/h,能效比：5.216

4.离心式冷水机组：电耗量：204KW/h,能效比：5.8875.直燃型溴化锂机组：气耗量：71NM3/h,能效比：1.362023/1/925写字楼设施设备的管理中央空调系统的主要指标案例：2023/1/825写字楼设施常用制冷单位换算1冷吨＝3.86KW（日本）1冷吨＝3.516KW（美国）1冷吨＝3300大卡1KW＝860大卡注：1）冷吨：1冷吨就是在24小时内1吨0℃的水变成0℃的冰所需要

的冷量。2）匹与制冷量的关系1HP空调的制冷量相当于2500W的制冷量。小1匹一般为2200W，

大1匹一般为2800W。2023/1/926写字楼设施设备的管理常用制冷单位换算1冷吨＝3.86KW（日本）2023/1/8中央空调系统的关注重点1、注意机组的防冻，尤其是靠近侧墙的新风机组，在冬季气温降到4-5℃以下时要及时关闭，以防冻裂风机盘管。在供冷季结束时，要及

时放掉冷却塔管道中的积水，以防冬季冻坏管道和阀门；2、要检查和调整水平衡和风平衡问题，以保证室内空调效果的均衡，提

高制冷效率；3、要重视空调水的处理问题，减少水垢的产生，防止管道堵塞；采用药

物处理还是软化处理，根据水质情况确定；4、重视楼宇自动化系统的应用，发挥系统效率，在保证空调质量的前提

下，杜绝能源的浪费。2023/1/9写字楼设施设备的管理中央空调系统的关注重点1、注意机组的防冻，尤其是靠近侧墙的新27给排水系统概述与管理要点

写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理28高层建筑通常采用分区给水方式，即低区部分直按由城市给水管网供水，高区部分由水泵加压供水。

写字楼常见给水方式：1、高位水箱给水方式2、变频调速水泵给水方式3、气压罐给水方式给排水系统2023/1/929写字楼设施设备的管理高层建筑通常采用分区给水方式，即低区部分直按由城市给生活水箱间的管理要点：1、水箱间由给排水专业人员负责，其他人员未经允许，严禁进入。2、水箱每年清洗两次，由具备相关资质的单位负责，严禁自行清洗。3、定期巡视检查水箱水位是否正常、溢流管有无溢流等状况。4、生活水箱封闭严密，检修口加锁，并具备二次供水卫生合格证；5、生活水箱溢流管及透气管应安装有防虫网及防尘网，并经常检查；6、对生活水箱检修人员必须持有卫生从业人员健康体检合格证方可作业。7、发现水质有异物、异色或异味应立即上报，并采取紧急措施，停止使

用被污染的生活用水。8、保持水箱外壁及供水管线清洁，无尘土、无锈蚀；9、水箱间大门随时处于锁闭状态。给排水系统的管理要点30写字楼设施设备的管理生活水箱间的管理要点：给排水系统的管理要点30写字楼设施设备污水井及化粪池作业要点：1、化粪池清淘由专业公司负责，定期进行清掏；2、清淘化粪池应安排在非办公时间的白天进行；3、清淘前必须先开盖通风，等待池内沼气充分散发后方可进行，如现

场通风效果不好，应采取机械通风；4、清淘现场严禁烟火，以防爆燃；5、化粪池开盖后要有专人看护并设置警示牌；6、作业人员必须穿好防护服、戴好防毒面具后，方可下井作业；7、清洗完毕后，盖好井盖，并清理干净四周垃圾。确认一切正常后方

可离开。给排水系统的管理要点31写字楼设施设备的管理污水井及化粪池作业要点：给排水系统的管理要点31写字楼设施设消防系统概述与管理要点2023/1/932写字楼设施设备的管理消防系统概述与管理要点2023/1/832写字楼设施设备的管消防系统的概述1、火灾自动报警系统：是由火灾探测器（触发器件）、手动火灾报

警按钮、火灾报警装置以及具有其他辅助装置组成的火灾报警系

统。2、火灾自动灭火系统：用于扑灭现场火灾的自动或半自动设施系统。

常见的有：喷水灭火系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、干粉

灭火系统。3、火灾自动联动系统：对各种自动报警、防火设施、灭火设施进行

联动控制功能，具有防火、灭火能力的联动指挥系统。4、常见灭火器具：灭火器（二氧化碳灭火器、干粉灭火器）、灭火

械具（水带、水枪、消火栓、水泵接合器）。写字楼设施设备的管理消防系统的概述1、火灾自动报警系统：是由火灾探测器（触发器件331、自动喷水灭火系统，常用的有湿式灭火系统、干式灭火系统、预作用式灭火系统等；2、泡沫灭火系统:用于扑救水溶性可燃液体火灾。3、干粉灭火系统：用于扑救易燃、可燃液体和可溶化固体、带电设备等。4、气体灭火系统：常见的有二氧化碳、七氟丙烷、IG541混合气体等系统5、消防炮灭火系统：由固定消防炮和相应配置组成的固定灭火系统。按照控制可分为：远程控制、就地手动控制。火灾自动灭火系统写字楼设施设备的管理1、自动喷水灭火系统，常用的有湿式灭火系统、干式灭火系统、预34湿式自动灭火系统演示图主泵备用泵水箱信号闸阀压力表延迟器水力警铃压力开关水流指示器信号闸阀末端试水装置水泵电控柜湿式报警阀消防水池消防控制室联动控制柜写字楼设施设备的管理湿式自动灭火系统演示图主泵备用泵水箱信号闸阀压力表延迟35预作用喷水灭火系统工作原理示意图★主泵备用泵水箱信号闸阀压力表水力警铃水流指示器信号闸阀报警阀消防水池排气阀楼层显示器火灾报警铃火灾报警控制器当顶层温度达到玻璃泡的动作温度时，喷头玻璃泡就会破裂。探测器写字楼设施设备的管理预作用喷水灭火系统工作原理示意图★主泵备用泵水箱信号闸361、控制水泵、防排烟风机的启停，除自动控制外，还能手动控制；2、控制火灾警报装置与应急广播装置；3、控制对讲通信电话设备；4、切断非消防电源，并接通警报装置、应急照明灯和疏散标志灯；5、控制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；6、控制疏散通道和防火分区的卷帘门，并根据规定关闭；6、显示火灾报警、故障报警部位；7、显示重点部位、疏散通道及消防设备所在位置或模拟图等；8、显示系统电源的工作状态。联动控制功能的概述写字楼设施设备的管理1、控制水泵、防排烟风机的启停，除自动控制外，还能手动控制；37火灾声光警报装置与应急广播的范围：二层及以上的楼房发生火灾，应先接通着火层及其相邻的上、下层；首层发生火灾，应先接通本层、二层及地下各层；地下室发生火灾，应先接通地下各层和首层；含多个防火分区的单层建筑，应先接通着火的防火分区及其相邻的防火分区。联动控制功能的概述写字楼设施设备的管理火灾声光警报装置与应急广播的范围：联动控制功能的概述写字楼设38对防火卷帘的控制要求：1）疏散通道的卷帘门两侧设置火灾探测器、手动按钮及警报装置；下降程序：感烟探测器动作，卷帘下降至距地面1.8m，感温探测器动作后，卷帘下降到底；2）防火分区隔的卷帘门，

火灾探测器动作后，卷帘门一次下降到底；

3）感烟、感温火灾探测器的报警信号及防火卷帘的关闭信号应送至消防控制室。联动控制功能的概述写字楼设施设备的管理对防火卷帘的控制要求：1）疏散通道的卷帘门联动控制功能的概述39消防系统的管理要点1）上级不检查，领导不重视，业户不投诉，是消防系统管理上的

特点和弊病；2）管道保温问题，重点是地下车库湿式喷淋系统的管道保温，尤

其是西北的出入口，冬季极易冻裂。方法：改为干式系统或预

作用系统，增加电伴热，拆除部分管线。3）系统补压泵（稳压泵）要投入自动状态，不得放在手动位置；4）平时加强对消防系统的抽查，主要设备有：地下水箱、消火栓、

喷淋、烟感探头；检查方法…。2023/1/940写字楼设施设备的管理消防系统的管理要点1）上级不检查，领导不重视，业户不投诉消防系统的联动试验项目1、火灾自动报警试验；2、各类消防泵启动试验；3、火灾声光报警和应急广播试验：4、排烟风机和正压送风机的控制；5、防火卷帘门的控制；6、可燃气体报警试验；7、非消防电源控制实验；8、空调机联锁停止及风机报警试验；9、气体灭火试验：10、消防电话和监控试验；11、电梯迫降控制。41写字楼设施设备的管理消防系统的联动试验项目1、火灾自动报警试验；41写字楼设施设

弱电系统概述与管理要点

2023/1/942写字楼设施设备的管理2023/1/842写字楼设施设备的管理1.楼宇自控系统:

冷冻机子系统、空调机子系统、给排水子系统、变配电子系统、

公共照明子系统、电梯子系统等 ；2.安全技术防范系统： 防盗报警系统、视频监控系统、 电子寻更系统、出入口控制系

统、楼宇对讲系统等；3.广播会议设备系统： 厅堂扩声系统、视频会议系统、数字会议系统、同声传译系统等；4.停车场管理系统：

车场收费系统、车辆引导系统等。

弱电系统的概述2023/1/943写字楼设施设备的管理1.楼宇自控系统:弱电系统的概述2023/1/843写字楼

楼宇自动化控制系统的概述

将建筑物内的电力、照明、空调、消防、保安、广播等设备以集中监视、控制和管理为目的而构成的一个综合系统，使建筑物成为安全、健康、舒适、温馨的生活环境和高效的工作环境，并保证系统运行的经济性的管理的智能化。楼宇自控系统的作用：1）保证建筑物内办公和生活环境舒适满意；2）进行科学管理，使设备达到最佳运行状态；3）节约能源，确保系统能耗最低；4）提高维护水平，优化设备使用性能和寿命；5）减少运行和巡视人员，降低劳动强度。

2023/1/944写字楼设施设备的管理

楼宇自动化控制系统的概述

将建筑物内的电力、图1.1系统结构图2023/1/945写字楼设施设备的管理图1.1系统结构图2023/1/845写字楼设施设备的管系统通过直接数字控制器，监控送风温/湿度、回风温/湿度以及控制新风风阀的开度；通过对回风温度和设定值的比较，调节冷/热水阀门的开度，实现对受控区域的温度控制；通过对送风湿度和设定值的比较，调节加湿阀的开关，实现对湿度控制。还有如下功能：过滤器淤塞报警状态，送风机的压差监测，低温报警保护，控制风机的启停，监测风机的运行状态，监测风机过载报警状态。空调子系统的概述2023/1/946写字楼设施设备的管理系统通过直接数字控制器，监控送风温/湿度、回风温/湿度低温传感器温度传感器压力传感器风阀控制器水阀控制器空调子系统的概述2023/1/947写字楼设施设备的管理低温传感器温度传感器压力传感器风阀控制器水阀控制器空调子系统1、每天监控空调参数和运行时间，检查末端传感器及执行机构的工

作状态，发现故障立即检修，填入值班日志；2、每周对中央站系统及数据库软件备份；3、每月现场检查现场DDC、水阀和风阀执行器运行状态；4、定期收集设备运行数据，检查设备运行情况，调整设备运行参数，

使楼宇设备自控系统发挥最大效能；5、冬季要经常检查防冻开关状态及风阀执行状况。楼宇自控系统管理要点48写字楼设施设备的管理1、每天监控空调参数和运行时间，检查末端传感器及执行机构的工

特种设备概述与管理要点

写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理49特种设备的定义：涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器(含气瓶)、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施和场(厂)内专用机动车辆。特种设备使用单位应当建立健全特种设备安全、节能管理制度和岗位安全、节能责任制度。特种设备使用单位的主要负责人应当对本单位特种设备的安全和节能全面负责。特种设备的定义50写字楼设施设备的管理特种设备的定义：涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器(含锅炉：容积大于30L的承压蒸汽锅炉；出口水压大于或者等0.1MPa，且额

定功率大于0.1MW的承压热水锅炉；压力容器：工作压力大于0.1MPa，且压力与容积的乘积大于2.5MPa•L的

气体、液化容器；压力管道：工作压力大于0.1MPa，且直径大于25mm的管道。电梯：载人(货)电梯、自动扶梯、自动人行道等。起重机械：起重量大于0.5t的升降机；起重量大于1t，提升高度大于2M

的起重机和电动葫芦等。特种设备的范围51写字楼设施设备的管理锅炉：容积大于30L的承压蒸汽锅炉；出口水压大于或者等0.1特种设备在投入使用前或者投入使用后30日内，应当向特种设备安全监督管理部门登记。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。特种设备应当至少每月进行一次自行检查，并作出记录。特种设备使用单位在对在用特种设备进行自行检查和日常维护保养时发现异常情况的，应当及时处理。特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表进行定期校验、检修，并作出记录。

特种设备的登记与检查52写字楼设施设备的管理特种设备在投入使用前或者投入使用后30日内，应当向特种设备安

使用单位应当建立特种设备安全技术档案，包括以下内容：

1）特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料；

2）特种设备的定期检验和定期自行检查的记录；

3）特种设备的日常使用状况记录；

4）特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录；

5）特种设备运行故障和事故记录；

6）高耗能特种设备的能效测试报告、能耗状况记录以及节能改造技术资料。

特种设备的档案53写字楼设施设备的管理使用单位应当建立特种设备安全技术档案，包括以下内容：特

各种相关人员的职责；

操作人员守则；

安全操作规程；

常规检查制度；

维修保养制度；

定期报检制度；

作业人员及相关运营服务人员的培训考核制度；

意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援演习制度；

技术档案管理制度。

特种设备的管理制度54写字楼设施设备的管理

各种相关人员的职责；

操作人员守则；

1）锅炉：内部检验每两年一次，外部检验每年一次；2）压力容器：3年至6年一次；其中气瓶：15公斤气瓶

每4年一次，50公斤气瓶每3年一次；3）压力管道：3年至12年一次；4）电梯：每年一次。常用特种设备的检测周期：55写字楼设施设备的管理1）锅炉：内部检验每两年一次，外部检验每年一次；常用特种设电梯系统的：按用途分类；按运行速度分类；按拖动方式分类；按操纵控制方式分类；电梯系统的概述：56写字楼设施设备的管理电梯系统的：电梯系统的概述：56写字楼设施设备的管理按用途分类2023/1/957写字楼设施设备的管理按用途分类2023/1/857写字楼设施设备的管理按运行速度分类2023/1/958写字楼设施设备的管理按运行速度分类2023/1/858写字楼设施设备的管理上海中心大厦的电梯位于上海繁华地段的上海中心大厦，将于2014年竣工，大厦建成后将可取代附近的上海环球金融中心，成为中国第一高楼。其中包括三部世界上“最快”的电梯，它们将以每分钟1080米的速度在这座摩天大厦中一飞冲天。2023/1/959写字楼设施设备的管理上海中心大厦的电梯位于上海繁华地段的上海中心大厦，将于1、额定载重量（kg）：制造和设计所规定的载重量，常见的有1000、1250、1600、2000、2500kg等；2、额定速度：制造和设计所规定的运行速度。常见的有1.75、2.0、2.50m/s等；3、轿厢尺寸（mm）：宽×深×高；4、开门方式：有左开门，右开门，中开门；5、曳引方式：半绕1:1，半绕2:1；6、停层站数：建筑物内各楼层用于出入轿厢的地点均称为站，

停靠的总数成为站数。7、提升高度：由底层端站楼面至顶层端站楼面的垂直距离。电梯系统的主要参数2023/1/960写字楼设施设备的管理1、额定载重量（kg）：制造和设计所规定的载重量，常见的有电梯系统的结构四大空间：机房、轿厢、井道、层站八大系统：

曳引系统、导向系统、轿厢系统、门系统

重量平衡系统、电力拖动系统、电气控制

系统、安全保护系统。2023/1/961写字楼设施设备的管理电梯系统的结构四大空间：2023/1/861写字楼设施设备的机房井道层站轿厢电梯的四大空间写字楼设施设备的管理机房井道层站轿厢电梯的四大空间写字楼设施设备的管理62

维保单位的工作职责：

1、制定电梯的维保方案，确保电梯的安全技术性能；

2、至少每15日进行一次技术维护保养工作；

3、制定应急措施和救援预案，每半年进行一次应急演练；

4、设立24小时维保值班电话，出现故障及时排除；

5、乘客被困后，30分钟内赶到现场实施救援；

6、执行北京市《电梯日常维护保养规则》，并做好记录；

7、协助使用单位制定电梯安全管理制度和应急预案。电梯系统的管理要点：63写字楼设施设备的管理维保单位的工作职责：电梯系统的管理要点：63写字楼设施设备使用单位的工作职责：1、设置电梯安全管理机构或专职安全管理人员；2、建立并执行电梯安全运行管理制度，建立完整的电梯安全技术档案；3、在电梯轿厢内或出入口张贴安全注意事项、警示标志和有效的《安

全检验合格》标志；4、制定电梯事故应急措施与救援预案，并定期组织演练；5、电梯投入使用后30日内，向电梯所在地的安全监督管理部门登记。6.在用电梯应当进行定期检验，电梯使用单位应当在电梯安全检验合格

有效期届满前一个月向电梯检验检测机构提出定期检验要求。7.未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用。电梯系统的管理要点：64写字楼设施设备的管理使用单位的工作职责：电梯系统的管理要点：64写字楼设施设备的安全管理人员的职责

1、制定电梯检修和保养计划，做好日常巡视工作；

2、指导和监督电梯维保单位的定期检修、保养电梯；、

3、妥善保管厅门钥匙机房钥匙以及电源钥匙等；

4、发现安全隐患，有权作出停止使用的决定，并立即报告本单位负责人；

5、遇有火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发性事件时，应当迅速采取措施，停止电梯运行。电梯系统的管理要点：65写字楼设施设备的管理安全管理人员的职责电梯系统的管理要点：65写字楼设施设备的管

电梯系统的管理要点厅门钥匙的管理1、电梯厅门匙只有经过授权的专业人员方可使用。未经授权禁止使用。2、工作人员领取电梯厅门匙使用之前，必须做好领用记录。3、当工作人员使用电梯厅门匙前，必须双脚站稳，先打开的层门宽度应在10cm以内，向内观察，确认轿厢所在位置，谨防坠入井底。4、在进出电梯井道时必须始终严格遵循安全程序控制好电梯。5、电梯层门打开后必须装上防护栏及有专人看管，否则层门必须处于关闭状态。6、工作完成之后，必须重新检查一遍，确保所有电梯层门均已关闭并已用门锁锁紧。66写字楼设施设备的管理电梯系统的管理要点厅门钥匙的管理66写字楼设施设备的管理

电梯系统的管理要点电梯的应急管理

1、电梯使用单位应当配备电梯管理人员，落实电梯的责任人，配置救助工具，保持通讯设备24小时畅通。

2、电梯使用管理单位应当制定电梯事故应急措施和救援预案。

3、电梯发生异常情况，应当立即通知电梯维保单位，同时由本单位专业人员实施力所能及的处理。

4、电梯使用管理单位应当每年进行至少一次电梯应急预案的演练，宣传电梯安全使用和应对紧急情况的常识。2023/1/967写字楼设施设备的管理电梯系统的管理要点电梯的应急管理2023/1/867写字楼

设施设备的安全管理

写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理68单位的主要负责人对本单位安全生产工作负有下列职责：（1）建立、健全本单位安全生产责任制（2）组织制定本单位安全生产规章制度和操作规程（3）保证本单位安全生产投入的有效实施（4）督促、检查本单位的安全生产工作，及时消除生产安全事故隐患（5）组织制定并实施单位的生产安全事故应急救援预案（6）及时、如实报告生产安全事故。三百人以上企业，设置安全生产管理机构并配备专职安全生产管理人员；三百人以内企业，应配备专职或者兼职安全生产管理人员。

中华人民共和国安全生产法69写字楼设施设备的管理单位的主要负责人对本单位安全生产工作负有下列职责：中华人民生产经营单位的主要负责人和安全生产管理人员必须具备与本单位所从事的生产经营活动相应的安全生产知识和管理能力。生产经营单位应当对从业人员进行安全生产教育和培训，保证从业人员具备必要的安全生产知识，熟悉有关的安全生产规章制度和安全操作规程，掌握本岗位的安全操作技能。未经安全生产教育和培训合格的从业人员，不得上岗作业。生产经营单位的特种作业人员必须按照国家有关规定经专门的安全作业培训，取得特种作业操作资格证书，方可上岗作业。

中华人民共和国安全生产法70写字楼设施设备的管理生产经营单位的主要负责人和安全生产管理人员必须具备与本单位的安全生产规章制度应有：

1、安全生产教育和培训制度；

2、安全生产检查制度；

3、设备和设施的安全管理制度；

4、危险作业管理制度；

5、劳动防护用品配备和管理制度；

6、安全生产奖励和惩罚制度；

7、生产安全事故报告和处理制度；

8、其他保障安全生产的规章制度。北京市安全生产条例71写字楼设施设备的管理单位的安全生产规章制度应有：北京市安全生产条例71写字楼安全培训内容：

1、安全生产法律、法规和规章；

2、安全生产规章制度、操作规程的安全操作技能；

3、设备设施、工具、防护用品的使用、维护和保管知识；

4、生产安全事故的防范意识和应急措施、自救互救知识；

5、生产安全事故案例。安全培训时间：

1、单位负责人和从业人员每年培训时间不得少于8学时。

2、新招用的从业人员上岗前培训的时间不得少于24学时；

3、换岗或离岗6个月以上的，以及采用新工艺、新技术、新材料或者新

设备的，均不得少于4学时。北京市安全生产条例72写字楼设施设备的管理安全培训内容：

1、安全生产法律、法规和规章；

2、安全事故案例：京民大厦火灾（焊接与防水工程交叉作业导致火灾）

2004年6月9日下午，承担京民大厦游泳馆修建工程的北京锐标装饰装潢有限公司施工人员在大厦西配楼一层用聚氨酯防水材料对游泳馆地面做防水处理，此时，另一组施工人员在游泳馆上方二层平台用氩弧焊焊接不锈钢扶手。溅落的焊花引燃了一层地面上的聚氨酯防水材料，并迅速蔓延，此次火灾共造成9人死亡、39人受伤。

73写字楼设施设备的管理安全事故案例：73写字楼设施设备的管理

楼内的人用床单结绳逃生，有的穿着睡衣就跳下来。74写字楼设施设备的管理楼内的人用床单结绳逃生，74写字楼设施设备的管理

准备继续搜救的消防员队员一女子被消防队员救出75写字楼设施设备的管理准备继续搜救的消防员队员一女子被消防队员救出75写字楼设施设

电梯的安全管理情况：据中国电梯行业协会统计，我国电梯是世界上拥有电梯最多的国家。2012年，我国因电梯事故已造成28人死亡。电梯事故的发生，80％与维保、检测、更新等操作不规范有关。问题：恶性压低价维保质量低，培训只收钱人员素质差，报废不强制超龄照运行。措施：目前上海、广州和福建等地已经联合开始启动电梯安全责任保险机制。电梯在使用过程中发生意外事故，造成第三者的人身伤亡和财产损失，受害者能从保险公司获得相应保险赔偿。保险公司作为第三方监督方主动监督电梯的维保质量，最终提高电梯安全系数。2023/1/976写字楼设施设备的管理电梯的安全管理情况：据中国电梯行业协会统计，我国电梯是案例：深圳虹大厦电梯夹断女孩头电梯保养人涉嫌责任事故罪。2013年5月15日中午11点半，一名鹏程医院的实习医生王某某乘坐电梯下行，当电梯到达三楼，但未与三楼的楼层地面停平，门打开一半，王某某刚把头伸出电梯，电梯突然继续下行，她的头部被卡在电梯外，电梯最终停在负一楼。王某某因动脉破裂、大量出血当场死亡。事故鉴定报告指出，电梯制动器制动力矩不足是发生本次事故的直接原因，而制动力矩不足的原因是制动鼓与制动闸瓦之间摩擦表面存在润滑油。电梯维保人员曾两次发现了漏油，但认为不严重，只是打电话告知上级领导，发现漏油却没有及时处理，导致了事故的发生。深圳长虹大厦.mpg电梯的安全管理77写字楼设施设备的管理案例：深圳虹大厦电梯夹断女孩头电梯保养人涉嫌责任事故罪78写字楼设施设备的管理78写字楼设施设备的管理本规定所称的高处悬吊作业是指在基准面2米以上（含2米）通过悬吊设备或装置进行的作业。从事高处悬吊作业的人员应当经专门的安全作业培训，取得相应的登高架设作业资格证书后，方可上岗作业。生产经营单位在施工前，应当向作业人员说明安全施工的技术要求，如实告知存在的危险因素、防范措施及事故应急救援措施，并由双方签字确认北京市高处悬吊作业安全生产规定79写字楼设施设备的管理本规定所称的高处悬吊作业是指在基准面2米以上（含2米）通过悬发包人应当与分包单位签订安全生产管理协议：

1、安全管理的职责分工；

2、安全管理内容；

3、应急救援的职责分工、程序以及各自的义务；

4、其它需要明确的安全事项。发包人在发包外墙清洗、广告或空调设备安装企业时，应当查看其安全生产制度及高处悬吊作业人员的特种作业证书，不得将工程项目发包给不具备安全生产条件的单位或个人。发现存在问题或隐患时，应及时向当地安全生产监督管理部门报告。北京市高处悬吊作业安全生产规定80写字楼设施设备的管理发包人应当与分包单位签订安全生产管理协议：北京市高处悬主要负责人职责：

1、建立、健全有限空间作业安全生产责任制，明确有限空间作业负责

人、作业者、监护者职责；

2、组织制定专项作业方案、安全作业操作规程、事故应急救援预案、

安全技术措施等有限空间作业管理制度；

3、保证有限空间作业的安全投入，提供符合要求的通风、检测、防护、

照明等安全防护设施和个人防护用品；

4、督促、检查本单位有限空间作业的安全生产工作，落实有限空间作

业的各项安全要求；

5、提供应急救援保障，做好应急救援工作；

6、及时、如实报告生产安全事故。北京市有限空间作业安全生产规范81写字楼设施设备的管理主要负责人职责：

1、建立、健全有限空间作业安全生产责现场监督管理：

作业现场应明确作业负责人、监护人员和作业人员，不得在没有监护人的情况下作业。

现场监护人接受有限空间作业安全生产培训；全过程掌握作业者作业期间情况，保证在有限空间外持续监护，能够与作业者进行有效的操作作业、报警、撤离等信息沟通；在紧急情况时向作业者发出撤离警告，必要时立即呼叫应急救援服务，并在有限空间外实施紧急救援工作；防止未经授权的人员进入。北京市有限空间作业安全生产规范82写字楼设施设备的管理现场监督管理：北京市有限空间作业安全生产规范82写字楼设施

2009年7月3日14时许，因小区排污不畅，悦豪物业新华联家园北区分公司派维修人员前往6号楼西侧污水井进行维修。第一批员工王玉峰等3人在未经检测且未使用安全防护用品的情况下，先后下井并晕倒。赶来营救的10名物业员工及领导陆续下井救援，均出现中毒现象。14时55分，通州公安消防支队新华街中队到达事故现场组织施救，先后救出2人。后经检测，认定本次事故为硫化氢、甲烷引起的窒息性气体中毒。本次事故造成物业员工王玉峰等六人死亡，李宝旺等五人受伤，消防人员张丽晓在施救过程中牺牲。案例：北京新华联家园案件83写字楼设施设备的管理2009年7月3日14时许，因小区排污不畅，悦豪物业新华84写字楼设施设备的管理84写字楼设施设备的管理85写字楼设施设备的管理85写字楼设施设备的管理

2010年04月21日，物业公司两名责任人在通州法院开庭审理，罪名均为重大劳动安全事故罪。检察院认为，冯晨作为新华联家园北区物业管理分公司执行总经理，全面负责北区的安全生产工作，对有限空间作业现场检查不到位；未及时向公司申请相关的劳动防护用品和相关检验检测设备。事故发生后贸然施救，导致事故进一步扩大，对该事故发生负有直接领导责任。邓南宇作为北京悦豪物业管理有限公司总经理，未按规定设置安全生产管理机构或配备专职安全生产管理人员；未组织制定本单位危险作业安全管理和操作规程；未进行必要的安全投入；未及时发现和消除井下作业存在的安全隐患；未组织制定和实施本单位生产安全事故应急救援预案，对该起事故发生负有直接领导责任。检察院表示，冯晨、邓南宇作为企业的主要负责人，未保障企业安全生产条件符合国家规定，因而发生重大伤亡事故，且情节特别恶劣，应当以重大劳动安全事故罪追究其刑事责任。案例：北京新华联家园案件86写字楼设施设备的管理2010年04月21日，物业公司两名责任人在通州法院开消防工作方针：预防为主、防消结合。各单位的消防安全职责：（1）落实消防安全责任制，制定消防安全制度、消防安全操作规程，

制定灭火和应急疏散预案；（2）配置消防设施器材，设置消防安全标志，定期检验、维修；（3）消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效;

（4）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;

（5）组织防火检查，及时消除火灾隐患；（6）组织有针对性的消防演练；

中华人民共和国消防法87写字楼设施设备的管理消防工作方针：预防为主、防消结合。中华人民共和国消防法87写物业企业：1）对消防设施进行维护，

2）提供消防安全防范服务;明火作业:1）应当办理审批手续；2）采取消防安全措施；

3）遵守消防安全规定；4）电气焊人员持证上岗。防火要求：1）不得损坏、挪用或者拆除消防设施器材；

2）不得埋压、圈占、遮挡消火栓；

3）不得占用疏散通道、安全出口、消防车通道；

4）不得设置影响逃生和救援的障碍物。设施维护：保持消防供水、通讯、消防通道完好有效。

中华人民共和国消防法88写字楼设施设备的管理物业企业：1）对消防设施进行维护，中华人民共和国消防法88写2013年10月11日凌晨2时59分，石景山区苹果园南路的喜隆多商场开始着火，大火整整烧了八个多小时，直到上午11时才被扑灭，过火面积约1500平米。北京市公安局指挥中心共计调派了63辆消防车、300余名官兵赶赴现场处置。由于火灾发生在凌晨，大厦工作人员及商户无人员伤亡，但两名参与救火的消防官兵不幸牺牲。喜隆多大火.mpg刘洪坤少校刘洪魁中尉石景山喜隆多商场的火灾89写字楼设施设备的管理2013年10月11日凌晨2时59分，石景山区苹果园南路

石景山喜隆多商场的火灾90写字楼设施设备的管理石景山喜隆多商场的火灾90写字楼设施设备的管理1、思想教育不到位，员工安全意识淡薄，责任心不强，发现险情首先想到的不是商场及顾客的损失，而是自己先逃脱。2、制度不严，管理松散，值班人员在岗却不在状态，当班打游戏，接到报警后，不能做出及时有效的处置，致使火势不断扩大。3、业务培训流于形式，应变处理能力差。发现火情不知所措，工作人员入职时没有进行消防培训，没有巡视和演练活动，更没有进行过消防演习。4、消防设施保养不到位，自动喷淋灭火系统失效或处于关闭状态，延误了最佳灭火时机。

喜隆多商场的火灾教训91写字楼设施设备的管理1、思想教育不到位，员工安全意识淡薄，责任心不强，发现险请提意见，谢谢！主讲人：李学忠电话：2014年5月2023/1/992写字楼设施设备的管理请提意见，谢谢！主讲人：李学忠2023/1/892写字楼设施知识回顾KnowledgeReview知识回顾KnowledgeReview写字楼设施设备的管理PPT写字楼设施设备的管理PPT941、设施设备的概述与管理要点；2、特种设备的管理要点；3、设施设备的安全管理。设施设备培训课程目录2023/1/995写字楼设施设备的管理1、设施设备的概述与管理要点；设施设备培训课程目录2023/电气系统概述与管理要点2023/1/996写字楼设施设备的管理电气系统概述与管理要点2023/1/83写字楼设施设备的管理高压供电设备：高压柜、变压器、直流屏、、PT柜、直流

屏、中央信号屏、避雷设备等；低压配电设备：低压柜、电容器柜、计量柜、电缆桥架、

封闭式母线等；后备电源：发电机、UPS、EPS等；用电设备：灯具照明、电动机等；建筑防雷与接地形式：防雷系统、TN-S接地、等电位等。

变配电设备2023/1/997写字楼设施设备的管理高压供电设备：高压柜、变压器、直流屏、、PT柜、直流变配手车式高压开关柜干式变压器2023/1/998写字楼设施设备的管理手车式高压开关柜干式变压器2023/1/85写字楼设施设备的配套设施： 1）按要求配置灭火器材，其规格、数量、位置符合设计要求；2）室内照度符合设计要求，平均照度不低于200lx，且亮度均匀；3）高低压配电设备及裸母线的上方不得有灯具；4）应急灯供电时间不应少于30min，且照度符合设计要求；5）室内应有独立的机械通风设备，保持室内通风良好；6）室内应配置有干湿球温度计，其温度在40℃以下，湿度低于80％；7）室内应安装与实际情况相符合的高低压系统模拟屏；8）变配电室应设置与消防控制中心的直通电话；

变配电室的管理要点写字楼设施设备的管理配套设施： 变配电室的管理要点写字楼设施设备的管理99大家学习辛苦了，还是要坚持继续保持安静大家学习辛苦了，还是要坚持继续保持安静100安全防护： 1）高压检测用具齐全，具有检测合格证书，证书在时效内；2）开关操作手柄、移动警示牌、小车联锁等专用工具齐全完好；3）高低压柜等设备前均应铺设绝缘胶垫，其厚度不低于8mm；4）设置在地下的变配电房，应具有防水门坎；5）机房内应有明装的黄绿相间接地干线，接地阻值小于1欧姆；6）电气设备的底座应与接地干线可靠焊接；7）电缆沟应有防水排水措施，沟内干燥、无积水、无杂物；8）防鼠板采用铁皮包裹，拆卸便利，其高度约于60公分。

变配电室的管理要点写字楼设施设备的管理安全防护： 变配电室的管理要点写字楼设施设备的管理1011、24小时值守，对箱变和设计无人值守的机房定时巡视。

2、监视各路负荷及运行情况，做好运行记录；

3、严禁做与工作无关的事情，保持值班电话畅通；

4、保持室内清洁，严禁吸烟，交接班前，要做到设备完好；

5、不能按时交班时，当班人继续值守，并及时报告主管；

6、仪表、工具、安全用具以及图纸资料不得擅自外借；

7、掌握突发事件的处理方法，重大故障处理后记录在案；

8、无关人员禁止入内，外人参观，领导批准，专人陪同；

9、运行人员必须持证上岗。供电系统的运行要点2023/1/9102写字楼设施设备的管理1、24小时值守，对箱变和设计无人值守的机房定时巡视。供1、高低压配电设备每1-2年进行一次一级保养；2、变压器除按规定进行检修外，还应根据供电公司行业管理要求进行

年检；3、接地网，防雷接地系统的接地电阻，每年进行一次测试；4、各种计量仪表和安全用具等，每年应按规定进行定期检验；5、直流屏和应急照明定期进行充放电或活化处理，保持良好状态；6、其他电气设备应根据检查情况结合使用说明书要求进行维护保养；7、每班都应对供配电设备屏面及机房进行日常清洁。

变配电设备的计划保养写字楼设施设备的管理变配电设备的计划保养写字楼设施设备的管理103电力电容器可以减少感性负载向电网索取的无功功率，提高功率因数，降低供电过程中的无功损耗。功率三角形：视在功率S有功功率P无功功率Q无功补偿的意义：

1、提高功率因数，可得到优惠电费价格，使企业获得直接效益。

3、提高功率因数，减少了视在功率，提高了电网电压和变压器的使

用容量。无功功率的方式：就地补偿、低压补偿、高压补偿电容器柜与功率因数写字楼设施设备的管理电力电容器可以减少感性负载向电网索取的无功功率，提高功104

北京地区以0.85为标准值的功率因数调整电费表

电容器柜与功率因数写字楼设施设备的管理电容器柜与功率因数写字楼设施设备的管理105照明与电光源常用照明术语2023/1/9106写字楼设施设备的管理照明与电光源常用照明术语2023/1/813写字楼设施设备的1、热辐射光源

白炽灯：显色指数高、可控光，但红外辐射大、发光效率低、寿命短。

碘钨灯：寿命长，发光效率较高，但表面温度很高，一般需水平安装。2、气体放电光源

日光灯：发光效率高，寿命长，但对电源质量和环境温度要求高；节能灯：发光效率高，是白炽灯的替代品；高压汞灯：寿命长，成本低，但光效低，显色指数差；金属卤化物灯：显色指数高，寿命长，品种丰富，应用广泛，是一种优秀光源；高压钠灯：寿命长，光效高，显色指数低。3、半导体光源

发光二极管：第四代光源，寿命长、能耗低、色彩鲜艳，应用广泛。4、辐射光源紫外线灯管：对饮水、容器和特定空间消毒，对眼睛有伤害。红外线灯：周界防范、视频监控、火灾报警等。照明与电光源2023/1/9107写字楼设施设备的管理1、热辐射光源照明与电光源2023/1/814写字楼设施设常见电光源的技术标准2023/1/9108写字楼设施设备的管理常见电光源的技术标准2023/1/815写字楼设施设备的管理高压钠灯金属卤化物灯写字楼设施设备的管理高压钠灯金属卤化物灯写字楼设施设备的管理109连续运行的电动机：1）轴承的温度是否在厂家规定的范围内；2）振动、噪声以及转数是否有突变；3）检查电机与联轴器，皮带轮的连接是否可靠；4）检查电动机接地连接是否可靠；非连续运行的电动机的管理：同连续运行的电动机管理内容外，还有：1）定期进行试运行，间隔时间不大于三个月；2）启动前检查电源和控制柜（箱）是否正常；3）潮湿地方启动以前应检查电动机的绝缘水平和绕组的直流电阻。

电动机的管理要点写字楼设施设备的管理电动机的管理要点写字楼设施设备的管理110配电系统的接地形式

根据国际电工标准，低压配电接地形式有三种，即：TN、TT、IT，其中TN系统根据中性线与保护线是否合并的情况，分为TN-S、TN-C、TN-C-S三种。字母的含义：T—电源端有一点直接接地；N—电气装置的金属外壳与电源端接地点直接连接。C—工作零线与保护线是合一的；S—工作零线与保护线是严格分开的。

2023/1/9111写字楼设施设备的管理配电系统的接地形式2023/1/818写字楼设施设备的管理TN-C-S系统TN-S系统TN-C系统2023/1/9112写字楼设施设备的管理TN-C-S系统TN-S系统TN-C系统2023/1/819TN-S系统的管理要求：

1.零线（N）上不得装设熔断器或开关装置。

2.保护地线（PE）需要作重复接地连接。3.不允许一部分设备接保护地线，一部分设备接中性线，4.定期检查保护地线和中性线，有无锈蚀、断裂、发热等问题，出

现问题马上解决；5.经常检查三相电流是否平衡，并最大限度的做到三相平衡；6.及时消除三次谐波对中性线电流的影响；7.带电安装时，应先断开相线，再断开N线和PE线，接线时则相反。

防止中性线点位漂移，使部分回路电压升高，烧毁设备。

2023/1/9113写字楼设施设备的管理TN-S系统的管理要求：2023/1/820写字楼设施设备空调系统概述与管理要点2023/1/9114写字楼设施设备的管理空调系统概述与管理要点2023/1/821写字楼设施设备的管中央空调系统空调系统的主要设备有：中央空调主机冷却水泵冷冻水泵集水器、分水器、冷却塔气处理机风机盘管写字楼设施设备的管理中央空调系统空调系统的主要设备有：写字楼设施设备的管理115中央空调系统2023/1/9116写字楼设施设备的管理中央空调系统2023/1/823写字楼设施设备的管理中央空调系统的主要指标1、制冷量空调设备在单位时间内从密闭空间除去的热量，计量单位W（瓦）。2、输入功率

空设备器在额定工况下进行制冷时消耗的电功率，单位W。3、能效比

空调设备制冷时，制冷量与输入功率之比，简称COP,能效比越大，

制冷设备就越省电。4、噪声

空凋设备运转时产生的杂音。写字楼设施设备的管理中央空调系统的主要指标1、制冷量写字楼设施设备的管理117中央空调系统的主要指标案例：

在制冷量为1200KW的标准工况下，各类空调制冷机组的功耗及能效比为：

1.多联机组（一拖多）：电耗量：467KW/h，能效比：2.572

2.活塞式冷水机组：电耗量：300KW/h,能效比：4.053.螺杆式冷水机组：电耗量：230KW/h,能效比：5.216

4.离心式冷水机组：电耗量：204KW/h,能效比：5.8875.直燃型溴化锂机组：气耗量：71NM3/h,能效比：1.362023/1/9118写字楼设施设备的管理中央空调系统的主要指标案例：2023/1/825写字楼设施常用制冷单位换算1冷吨＝3.86KW（日本）1冷吨＝3.516KW（美国）1冷吨＝3300大卡1KW＝860大卡注：1）冷吨：1冷吨就是在24小时内1吨0℃的水变成0℃的冰所需要

的冷量。2）匹与制冷量的关系1HP空调的制冷量相当于2500W的制冷量。小1匹一般为2200W，

大1匹一般为2800W。2023/1/9119写字楼设施设备的管理常用制冷单位换算1冷吨＝3.86KW（日本）2023/1/8中央空调系统的关注重点1、注意机组的防冻，尤其是靠近侧墙的新风机组，在冬季气温降到4-5℃以下时要及时关闭，以防冻裂风机盘管。在供冷季结束时，要及

时放掉冷却塔管道中的积水，以防冬季冻坏管道和阀门；2、要检查和调整水平衡和风平衡问题，以保证室内空调效果的均衡，提

高制冷效率；3、要重视空调水的处理问题，减少水垢的产生，防止管道堵塞；采用药

物处理还是软化处理，根据水质情况确定；4、重视楼宇自动化系统的应用，发挥系统效率，在保证空调质量的前提

下，杜绝能源的浪费。2023/1/9写字楼设施设备的管理中央空调系统的关注重点1、注意机组的防冻，尤其是靠近侧墙的新120给排水系统概述与管理要点

写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理121高层建筑通常采用分区给水方式，即低区部分直按由城市给水管网供水，高区部分由水泵加压供水。

写字楼常见给水方式：1、高位水箱给水方式2、变频调速水泵给水方式3、气压罐给水方式给排水系统2023/1/9122写字楼设施设备的管理高层建筑通常采用分区给水方式，即低区部分直按由城市给生活水箱间的管理要点：1、水箱间由给排水专业人员负责，其他人员未经允许，严禁进入。2、水箱每年清洗两次，由具备相关资质的单位负责，严禁自行清洗。3、定期巡视检查水箱水位是否正常、溢流管有无溢流等状况。4、生活水箱封闭严密，检修口加锁，并具备二次供水卫生合格证；5、生活水箱溢流管及透气管应安装有防虫网及防尘网，并经常检查；6、对生活水箱检修人员必须持有卫生从业人员健康体检合格证方可作业。7、发现水质有异物、异色或异味应立即上报，并采取紧急措施，停止使

用被污染的生活用水。8、保持水箱外壁及供水管线清洁，无尘土、无锈蚀；9、水箱间大门随时处于锁闭状态。给排水系统的管理要点123写字楼设施设备的管理生活水箱间的管理要点：给排水系统的管理要点30写字楼设施设备污水井及化粪池作业要点：1、化粪池清淘由专业公司负责，定期进行清掏；2、清淘化粪池应安排在非办公时间的白天进行；3、清淘前必须先开盖通风，等待池内沼气充分散发后方可进行，如现

场通风效果不好，应采取机械通风；4、清淘现场严禁烟火，以防爆燃；5、化粪池开盖后要有专人看护并设置警示牌；6、作业人员必须穿好防护服、戴好防毒面具后，方可下井作业；7、清洗完毕后，盖好井盖，并清理干净四周垃圾。确认一切正常后方

可离开。给排水系统的管理要点124写字楼设施设备的管理污水井及化粪池作业要点：给排水系统的管理要点31写字楼设施设消防系统概述与管理要点2023/1/9125写字楼设施设备的管理消防系统概述与管理要点2023/1/832写字楼设施设备的管消防系统的概述1、火灾自动报警系统：是由火灾探测器（触发器件）、手动火灾报

警按钮、火灾报警装置以及具有其他辅助装置组成的火灾报警系

统。2、火灾自动灭火系统：用于扑灭现场火灾的自动或半自动设施系统。

常见的有：喷水灭火系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、干粉

灭火系统。3、火灾自动联动系统：对各种自动报警、防火设施、灭火设施进行

联动控制功能，具有防火、灭火能力的联动指挥系统。4、常见灭火器具：灭火器（二氧化碳灭火器、干粉灭火器）、灭火

械具（水带、水枪、消火栓、水泵接合器）。写字楼设施设备的管理消防系统的概述1、火灾自动报警系统：是由火灾探测器（触发器件1261、自动喷水灭火系统，常用的有湿式灭火系统、干式灭火系统、预作用式灭火系统等；2、泡沫灭火系统:用于扑救水溶性可燃液体火灾。3、干粉灭火系统：用于扑救易燃、可燃液体和可溶化固体、带电设备等。4、气体灭火系统：常见的有二氧化碳、七氟丙烷、IG541混合气体等系统5、消防炮灭火系统：由固定消防炮和相应配置组成的固定灭火系统。按照控制可分为：远程控制、就地手动控制。火灾自动灭火系统写字楼设施设备的管理1、自动喷水灭火系统，常用的有湿式灭火系统、干式灭火系统、预127湿式自动灭火系统演示图主泵备用泵水箱信号闸阀压力表延迟器水力警铃压力开关水流指示器信号闸阀末端试水装置水泵电控柜湿式报警阀消防水池消防控制室联动控制柜写字楼设施设备的管理湿式自动灭火系统演示图主泵备用泵水箱信号闸阀压力表延迟128预作用喷水灭火系统工作原理示意图★主泵备用泵水箱信号闸阀压力表水力警铃水流指示器信号闸阀报警阀消防水池排气阀楼层显示器火灾报警铃火灾报警控制器当顶层温度达到玻璃泡的动作温度时，喷头玻璃泡就会破裂。探测器写字楼设施设备的管理预作用喷水灭火系统工作原理示意图★主泵备用泵水箱信号闸1291、控制水泵、防排烟风机的启停，除自动控制外，还能手动控制；2、控制火灾警报装置与应急广播装置；3、控制对讲通信电话设备；4、切断非消防电源，并接通警报装置、应急照明灯和疏散标志灯；5、控制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；6、控制疏散通道和防火分区的卷帘门，并根据规定关闭；6、显示火灾报警、故障报警部位；7、显示重点部位、疏散通道及消防设备所在位置或模拟图等；8、显示系统电源的工作状态。联动控制功能的概述写字楼设施设备的管理1、控制水泵、防排烟风机的启停，除自动控制外，还能手动控制；130火灾声光警报装置与应急广播的范围：二层及以上的楼房发生火灾，应先接通着火层及其相邻的上、下层；首层发生火灾，应先接通本层、二层及地下各层；地下室发生火灾，应先接通地下各层和首层；含多个防火分区的单层建筑，应先接通着火的防火分区及其相邻的防火分区。联动控制功能的概述写字楼设施设备的管理火灾声光警报装置与应急广播的范围：联动控制功能的概述写字楼设131对防火卷帘的控制要求：1）疏散通道的卷帘门两侧设置火灾探测器、手动按钮及警报装置；下降程序：感烟探测器动作，卷帘下降至距地面1.8m，感温探测器动作后，卷帘下降到底；2）防火分区隔的卷帘门，

火灾探测器动作后，卷帘门一次下降到底；

3）感烟、感温火灾探测器的报警信号及防火卷帘的关闭信号应送至消防控制室。联动控制功能的概述写字楼设施设备的管理对防火卷帘的控制要求：1）疏散通道的卷帘门联动控制功能的概述132消防系统的管理要点1）上级不检查，领导不重视，业户不投诉，是消防系统管理上的

特点和弊病；2）管道保温问题，重点是地下车库湿式喷淋系统的管道保温，尤

其是西北的出入口，冬季极易冻裂。方法：改为干式系统或预

作用系统，增加电伴热，拆除部分管线。3）系统补压泵（稳压泵）要投入自动状态，不得放在手动位置；4）平时加强对消防系统的抽查，主要设备有：地下水箱、消火栓、

喷淋、烟感探头；检查方法…。2023/1/9133写字楼设施设备的管理消防系统的管理要点1）上级不检查，领导不重视，业户不投诉消防系统的联动试验项目1、火灾自动报警试验；2、各类消防泵启动试验；3、火灾声光报警和应急广播试验：4、排烟风机和正压送风机的控制；5、防火卷帘门的控制；6、可燃气体报警试验；7、非消防电源控制实验；8、空调机联锁停止及风机报警试验；9、气体灭火试验：10、消防电话和监控试验；11、电梯迫降控制。134写字楼设施设备的管理消防系统的联动试验项目1、火灾自动报警试验；41写字楼设施设

弱电系统概述与管理要点

2023/1/9135写字楼设施设备的管理2023/1/842写字楼设施设备的管理1.楼宇自控系统:

冷冻机子系统、空调机子系统、给排水子系统、变配电子系统、