物业公司工程部管理制度

精选——工程部主任岗位职责在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；在“平安、牢靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、自然 气等）的供应，并做好节省能源、节省开支的工作；负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；负责调配、组织人力、物力，准时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户供应良好的工作、生活、学习条件；组织拟定设备管理、操作、修理、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；组织编制各种设备的保养、检修方案，原材料选购方案，并组织实施，遇到特殊状况时准时调整、变更方案；组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；负责编制所管设备的年、季、月检修方案及相应的材料、工具预备方案，经工程部经理审批后负责组织方案的落实，并检查方案的完成状况；负责检查所管设备的使用、维护和保养状况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止消灭严峻损坏、停止使用或造成其他重大损失的状况发生；负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，担当起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发觉不符合规范的状况要准时订正；发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故消灭的缘由，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；负责制订所管设施的更新、改造方案，以消退原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“平安、牢靠、经济、合理”的目标；负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素养，服务意识以及服务质量；完成上级交代的其他工作；领班岗位职责负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三洁净、四不漏、五良好”。所谓“三洁净”指的是设备洁净、机房洁净、工作场地洁净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好；以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及公司的各项规章制度，准时完成上级下达的各项工作任务；负责本班的日常工作支配、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管批阅；负责制定本班设备听检修方案和备件方案，报值班主任审核后组织落实，落实中消灭问题准时向上级汇报，并给出调整意见；员工岗位职责听从上级的调度和工作支配，准时、保质、保量地完成工作任务；自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程，科学操作，确保平安，做到文明施工；努力工作、学习，不断提高服务意识和技术水平提高服务质量，让业主满足；修理工作程序接电话工程部人员接到客服部送来的修理单或报修电话由领班在工程修理单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清的，应再询问送单人，确定修理事项，在修理单上填上修理单相应的内容。若为业主的直接紧急求助电话，应具体问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定修理时间并在《电话维报修记录上》填写内容。二、支配人员修理1、领班通知修理人员，领取修理单，并让其在修理单上签字，填写接单时间。2、若遇修理领班工作忙或不在，但修理项目也很紧急，可临时支配工作任务不忙的人员进行接单及修理。三、对业主报修内容的分析1、依据业主报修的故障，分析可能产生的缘由，打算修理措施及修理所需备件耗材、工具。2、分析此故障能否修理，若没有把握应请教其它修理人员或马上向上汇报。四、动身前的预备：1.仪容仪表检查，工作服洁净、仪容仪表洁净、精神饱满、面带微笑，眼神正直热忱2.动身前修理所带的工具备件，修理工作单，修理材料的领取。五、动身、按正常状况的预约修理时间，15分钟内到达现场。若上个修理任务未完成，可电话联系业主并向业主赔礼。在征得业主同意的前提下，改上门时间。（但要在修理单记录中体现）六、进门修理过程1、介绍：到达现场见到业主时，首先应当进行自我介绍：“对不起，打搅了，我是物业公司工程部修理人员***，前来为您服务。”双手递交修理工作单，并让业主看到自己胸前的工作牌。“您的**设备是否有故障，部门派我前来修理，给您添麻烦了”。2、步骤：进入以装饰区域内步伐要轻，不能在地上拖着工具箱行走。走到工作地点后，应将洁净的帆布或塑料布铺在仆人指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零配件直接放在地面上。3、急躁听取顾客意见，服务语言规范。4、故障诊断：1〉精确     推断故障缘由及所需的零部件，修理中发觉需更换配件的，首先应征求业主的意见，确认配件由谁负责购买并报价；如业主同意物业公司购买，将材料拿回后应先让业主进行验货，业主满足后再更换安装。并让业主在修理费用一栏签字认可价目，然后才可实施修理。2〉若当时没有备用的材料，首先应对先业主讲清，等材料购回后再来进行修理。5、修理：严格依据相关的修理工作程序排解故障修理工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。假照实在无法避开时，应提前向业主打招呼征求同意，并说一声“对不起”。修理中如需移动业主的物品，同样应提前征得业主同意方可进行，修理工作完成后恢复原位。6、整理：修理完毕后，应使用自带抹布将设备擦拭洁净，将全部散落的工具，零件及杂物等整理洁净，假如地面被弄脏，修理人员负责打扫洁净并将垃圾带走。7、试用：当着业主的面试用设备，证明设备恢复正常，并请仆人进行验收。8、填单：照实填写修理单，并请业主对修理完成的质量、服务态度、行为等进行评价及签字。将业主签好的修理单收好放入工具箱或者上衣袋。9、讲解：向业主讲解故障产生缘由，介绍有关的修理保养学问，并告知业主正确的使用方法及其留意事项。修理工作进行完毕后，应向业主解释“物业公司规定有特地的收费人员来收费，请您签单。业主签单完后很礼貌说声：“感谢！”10、辞别：向业主告辞，工具箱拎在手中，应转身面对业主说一声：“今后有问题，请随时与物业公司联系，再见。”11、在整个修理工作期间不得接受业主送的任何物品，也不能借用仆人房屋内的工具、抹布等，更不充许抽烟和做与工作无关的事情。七、信息反馈由修理人员在修理单上签字并填写修理完工作时间，将修理单返回至工程部领班处，由领班用电话向客服部反馈修理结果，并在修理单上填写电话反馈时间。对收费项目修理单的反馈：由领班将修理单复印一份，将原件送往接待部，复印件留工程部存档。1、目的：本规程规定了物业管理服务过程的基本要求和方法，确保物业管理服务工作的规范化2、范围：适用于与此工作有关的工作人员。3、职责：(1)、客服部负责按业主的要求填写修理单。(2)、工程部负责修理工作的实施。修理单的操作要求1、接受修理任务：客服部接到业主报修的电话或业主到客服部口头报修时，明确询问具体修理内容、预约修理时间、是否属于特约服务范围等事项，在第一时间按规定填写《工程修理单》及编号，一式两联准时送达工程部办公室。2、接单：工程部办公室人员接到修理单后，填写接单人准时间，并准时支配修理人员在15分钟内（或按预约时间）赶到修理现场。3、修理：(1)、正常服务范围内的修理：修理人员接到修理单后，必需以最快时间赶到修理现场，不得以任何借口拖延。②、修理过程按《上门修理服务程序》执行；如需收费，向业主提前说明，并准时与接待部联系。（具体实施见《有偿修理》）③、修理人员将修理结果、状况、所用工时间、完工时间、修理缘由等事项具体写于修理单上。④业主在修理单上填写意见并签字。(2)、有偿修理①、涉及收费方面的修理，由接待部人员事先向客户解释，并按规定填写收费单。②、由工程部领班按所用材料及修理所用工时进行核价，并填写《修理单》，由客服部交给业主确认，此单一式三联。③、修理人员前往修理地点进行修理。④、客服部按修理收费标准对住户进行收费。4、注消修理单(1)、修理人员完工后，领班准时用电话通知客服部此项修理工作已经完毕，若因故没有完毕，必需向业主和客服部负责人讲明缘由（参见首问负责制），并准时将缘由向工程部办公室汇报。(2)、在正常状况下，修理完毕后，修理人员必需在十五分钟内将修理单交回工程部领班注销。(3)、每天下午下班前，工程部领班负责将修理单的处理状况汇总，到客服部进行消单。(4)、若因工作缘由不能将当天的修理单的状况反馈到客服部，应提前与客服部沟通，确定是否其次天消单。5、工程部将注消的修理单按月份分类存档。6、工程部领班负责对每天未完工的修理单进行重新支配完成，如需公司其它部门协作的或无法解决应准时向工程部主任汇报解决，尽量做到当天工作当天解决。7、客服部人员负责对业主修理状况进行回访，工程部质量主管负责对修理质量进行回访。8、对紧急故障的处理，首先进行抢修，事后由接待部按程序补办修理单。9、对公共设施的修理由工程部领班负责填写《工程修理单》。10、每月底，由各部门将修理单的状况，汇报到各部门主任处，对当月遗留问题、修理状况、修理质量等由各部门主任之间再进行协商、争辩、解决。11、修理单的填写必需字迹清楚、认真、准时，严禁消灭空白、简写或有模棱两可的语言。交接班管理制度1、值班人员应按统一支配的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，也不得私自调班、顶班，假如由于某种缘由不能值班，必需提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假，以便部门支协作适的替班人。2、值班人员要做好交接班前的工作，包括依据巡查表认真认真巡查，做到本班问题本班解决，如解决不了必需马上报告领班或工程主任，并且说明缘由，同时要做好记录，并做好环境卫生工作。3、交接班双方人员必需做好交接班的预备工作，正点进行交班。交接班的预备工作包括：查看运行记录、介绍设备运行状况和运行方式以及设备检修、变更状况，清点仪表、工具、材料，检查设备状况。交班时，交接班双方人员在值班日志上签字。4、值班人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应当坚守岗位，等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班。5、除值班人员外，其他无关人员不得进入值班室。6、下列状况不得进行交接班：（1）、交接班预备工作未完成时。（2）、接班人数未能达到规定人数的最低限度时。（3）、领班或由值班主任指定的替班人将来到时。（4）、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到合适的顶班人员时。平安、防火管理制度1、工程部全体员工必需加强防火平安防范意识，并协同平安部认真做好大厦各系统的防火平安保卫工作。2、各个岗位的人员必需坚守岗位，发生事故或发觉可疑状况时应快速处理、上报、并负责爱护好现场。3、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域；参观、学习、施工如需进入必需经物业公司经理及工程部主任批准并在客服部办理登记手续后，由值班人员带领（或伴随）方可，严禁拍照、摄像。4、各岗位值班人员除负责设备平安运行外，还必需对所属机房进行防火平安检查，发觉担忧全因素，应准时向上级汇报、整改。5、任何人不得任凭配制各机房钥匙，无人时必需锁好机房门窗；供水系统值班人员负责检查锁好各水箱盖，无关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外，必需经值班主任批准才能打开水池盖。6、需要进行动火作业时，要先办妥动火证后，方能进行施工，施工前要尽可能排解易燃物品及配备灭火筒。施工后应认真检查，确保没有火种后方能离开。9、任何人不能任凭挪动消防器材，发觉消防设施损坏或泄漏应准时通知消防中心。10、任何人发觉火警应准时报告，尽力协作消防队员一起扑灭火灾。一旦大厦发生火灾，工程部的首要任务是保证消防设施设备的正常运转，并组织重要设备的爱护、疏散工作。值班电工岗位职责值班电工应严格遵守配电室管理制度。负责巡察配电室设备的运行状况。生疏变配电设备的使用性能及平安操作规程。负责大厦公共设备的非正常工作时间的应急处理。负责变配电设备运行状况的记录及运行记录表的填写。水泵房、空调机房、二氧化碳房巡查。负责开启、关闭巡察外围门头灯、广告灯、射灯、屋面灯。做好值班记录，负责本区域的卫生清扫。负责管理、交接常用的公用工具。负责管理把握配电室值班电话。空调值班岗位职责1、生疏大厦空调主机系统。准时监测外界和各空调区域的温度，相对温度，相对温度，并依据外界天气变化准时进行空调工况调整，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录（开机，停机前各记录一次，以后运行每小时记录一次运行状况）；2、设备开、停机应准时转换运行状态牌，尤其是接到修理人员停机修理通知后，马上挂检修牌；3、值班人员必需把握设备运行的技术状态。发觉问题马上报告领班或主任，发生紧急故障，值班人员负责组织力气准时处理，并报告领班或主管；4、做工好直燃机和机房设备的清洁工作，做到无污渍、无灰尘、无垃圾；5、值班人员必需严守岗位职责，听从指挥，严格按操作流程操作。不得擅离职守，如离开值班室，必需通知工程部领班或主任。配电室管理制度1、配电室全部设备，由工程部电工班负责管理及二十四小时值班，闲杂人员禁止进入配电室，特殊状况须经项目经理或工程主任批准后方可进入。2、停送电由值班电工进行操作，非值班电工禁止操作，值班员必需照实做好值班记录。3、当班电工应按规定对配电设备定时进行巡查，做好巡察记录。用电高峰期应加强巡察，发觉问题应准时处理，不能解决的问题要准时上报。4、供电线路操作开关应设明显标志，停电拉闸，检修停电，必需悬挂标示牌。5、配电室内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电。如确需要，由工程部主任书面同意后进行。6、严禁违规操作，操作及检修时必需按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等，并有监护人负责监护。7、配电室内设备及线路转变必需经工程部主任同意，重大转变应报告项目经理批准。8、保持良好的室内照明和通风，墙上应挂温度计，室温宜把握在40度以下。9、配电室卫生每班次清扫一次，保持室内清洁洁净，无杂物，无积水。10、配电室内消防设施完好，手持式气体灭火器必需保证有效使用。11、配电室内应悬挂或备有凹凸压系统图，二次线路图。12、配电室内应做好防鼠工作。公共区域修理程序1、接到公共区域修理工作单后，按规定时间依据修理的技术简单程度，支配修理工到现场修理；2、修理前先与区域负责人（领班级以上）取得联系并协商有关事宜；3、确认故障范围，并且放置平安警示牌；或修理指示牌；4、确认是否有影响业主的正常工作，若有影响应马上通知相关部门与业主取得联系后，经业主认可，方可进行修理;5、高空作业时，最少支配俩人以上作业，并做好平安防护措施，首先检查平安工具是否完好，如：平安带、梯子等，梯子应与墙面成60度；6、使用的修理器具必需洁净、洁净，并配备必要的防护器具，防止二次污染；7、在修理期间，尽量避开产生噪音灰尘。严禁大声喧哗，严禁唱歌、哼曲、吹口哨，严禁坐在设备上与他人谈天；8、修理完毕后必需将现场卫生打扫洁净，如产生大量垃圾可依据实际状况联系其他部门帮忙打扫；9、每次修理结束时，必需清点所带工具、零配件，以防遗失或留在设备内造成事故；10、通知区域负责人（首问负责人员）对报修的问题进行验收，验收合格在修理单上签字认可；西安怡利物业管理有限公司东方之星项目部工程部2006年2月28日工程部突发大事处理程序一、停电若发生停电，工程部配电室值班人员应保持冷净，首先检查设备，确定是外线停电还是内部故障停电。外线停电：（1）、打电话联系供电局小区变电所，询问停电缘由，停电时间，何时恢复，并做好记录。（2）、假如接到电梯困人的呼叫，应马上赶赴现场，实行措施，依据《电梯救困流程》处理，防止危急状况发生。（4）、打电话通知物业公司项目经理，工程部主任。（5）、通知客服部准时告知业主。（6）、将状况准时汇报公司当值最高领导。（7）、由配电室和领班以书面的形式记录突发停电事情经过。2、内部故障停电：（1）、检查停电缘由，按《内线故障处理程序》执行。（2）、通知客服部准时向业主解释。（3）、假如接到电梯困人的呼叫，应马上赶赴现场，实行措施，依据《电梯救困流程》处理，防止危急状况发生。（4）、当供电系统紧急故障发生后，领班准时组织人员抢修，并估计修复时间，并通知客服部。（5）、事故处理完毕后由领班向工程部主任报告事故经过和处理状况。（6）、由主任以书面的形式写出事故报告，上报物业公司项目经理。交物业办公室一份，留一份工程部办公室存档。（7）、做好事故处理过程的工作记录二、发生停水、水管爆裂时：1、工程部接到水管爆裂消息,马上支配修理人员赶到现场。2、修理人员到达后,马上关闭水源把握阀,悬挂“管道修理,暂停使用标示牌”。3、修理人员准时将现场状况用对讲或电话汇报工程部办公室。4、如遇小型故障可以一人处理.修理完毕后,填写修理单，注明所用材料及状况说明。5、如遇重大故障,工程部将加派人力和物力组织抢修。6、假如有危及到电气设备的，应马上通知配电室马上断开该事故区域电源。7、修复后修理人员撤去修理告示牌打开供水阀,准时通知客服部告之业主正常使用。8、事情处理完毕后,由主任写出书面报告,留工程部办公室存档。生自然 气泄漏时：1、工程部值班人员接到煤气泄漏报告时,马上赶到现场,关闭泄漏煤气管道把握阀，并悬挂“煤气泄漏,严禁火种标示牌”。通知管理部支配人员看护现场，疏散围观人员；严防有人吸烟及开关电源引起自然 气爆炸。3、设置警界线，放置：“危急！请勿靠近”的警示牌。4、值班人员将现场泄漏状况报告工程部办公室。5、由工程部准时通知物管部，由物管部准时通知受影响的业主。6、工程部组织人员进行小型故障抢修，遇重大状况马上与自然 气公司联系修理，尽快恢复使用。5、修复后准时通知物管部告知业主可以正常使用。6、事后由值班主任写出事故报告，留工程部存档。四、发生火灾：1、工程部接到火灾报警后，工程部经理要马上赶到消防中心，接受指令。2、工程部办公室人员马上预备，将重要的文件及备份资料马上转移到平安区域。2、全体设备修理人员要在现场待命。3、负责监视水池水位的凹凸和消防水泵的运行状况，发觉问题准时处理。同时，随时预备人力启动消防泵。4、值班人员不能离开值班室，以便依据指挥部的火情处理打算通知有关人员。5、电工领班带领电工在配电值班室待命，随时处理各种突发问题；依据指挥部和工程部办公室指令切断电源；保证消防设备和应急照明设备的供电。怡利物业东方之星项目工程部2006年2月24日工程部培训大纲一、培训目的：为了提高物业修理人员的专业技术水平和综合素养，保证服务质量不断满足业主的需求二、培训方式方法：面授、现场讲解、观看教学光碟、案例分析、参观、现场演示或聘请外单位有阅历的人员理论讲解。三、培训方式：1、每周公司例会精神的传达。2、本周存在的问题分析。3、各相关专业负责人的讲解。4、各相关专业负责人实地现场讲解。5、办公室组织资料下发班组，员工自学，定时考核。四、培训内容1、大厦设施设备介绍：（领班负责）（1）、现场实地介绍a、水泵房：介绍水泵房内各水箱容量、用途、给水方式、巡查维护留意事项；各泵的用途及把握原理、消防设施的运行状况介绍及的巡查维护留意事项。b、直燃机房：介绍直燃机的工作原理，制冷过程。直燃机的操作留意事项，以及应急处理事项措施等。c、配电室：高压设备各配电柜功能介绍。低压配电柜各分路负荷的安排，以及各回路所管辖负荷范围的名称。各低压开关的操作法及留意事项，以及停送电操作程序。e、气体灭火室：气体灭火罐巡查中的留意事项、修理保养事项、消灭火灾如何与消防中心协作。f、消防中心：消防把握中心设备的介绍，如何与负二层设备的联动。g、中控室：全部弱电设备在中控室的分布状况。电信、铁通、网通、联通，移动设备的介绍，网络设备在各楼层的安排状况。h、各层强电井：管网的名称及走向，管井内缆线的排列及名称。j、水箱间：各水箱的容量，供水方式，各水箱所辖楼层的范围。（2）系统讲解a、强电系统：华融大厦的供电方式。b、弱电系统：综合布线的所包含的内容，。c、给排水系统：华融大厦的供水方式。d、消防系统：消防水灭火，消防自动报警。发生报警时，工程部的任务如何与其它部门协作。2、部门综合培训：（部门负责人）（1）、管理文件学习：a、岗位职责：使每个人明白自己所做工作的内容。b、工程部规章制度学习（记录、钥匙、报告、工具房、内部沟通，培训）。c、上门修理工作程序及细节。d、质量记录的要求和把握。工作记录的填写要求；运行表格的填写要求及工作记录的保管。e、材料领用的流程及领料单的填写要求；工程部常用材料的分类，特殊材料的分类，特殊材料的用途，临时材料的申购过程。f、电话接听标准：工程部办公室接听电话标准，配电室接听电话标准.（2）、工作内容的培训（由专业口主管负责）a、设施设备的管理维护，针对本大厦的设备的修理保养内容。b、交接班管理，交接班的留意事项。c、值班的工作要求及留意事项：值班工作要求，交接班制度、留意事项。d、验房工作流程及内容：验房工作程序，验房工程部应做的事项，验房工作技巧，验房中必备的工具。e、工具的平安使用要求及留意事项：日常工具的使用，特殊工具的平安使用。f、技能的纠偏、提升。3、应急处理（由专业主管负责）。a、电梯救困工作程序,电梯救困的协作事宜及方法。b、停电、停水应急处理工作程序。c、水管爆裂、漏气应急处理工作程序。工程部工作时间：（每周休息一天）A：7：30—15：30B：15：30—22：30C：22：30—7：30D：8：30—17：30工程部人员配置：主任：1人领班：2人员工：11人配电室运行值班表时间1号变压器2号