世联山东莱蒙国际济南奥体中心商务综合体项目前期策划报告p营销推广方案

——莱蒙国际济南奥体中心项目前期策划报告齐鲁对话世界的平台济南CBD首席商务综合体战略层面盈利模式战术层面综合体研究各物业发展机会研判功能定位盈利模式选择物业发展建议项目目标分析项目本体分析奥体板块价值分析企业资源分析项目形象占位PART1战略层面项目目标分析项目本体分析城市资源分析企业资源分析项目形象占位项目目标分析形象标杆奠定济南市第一商务综合体地位，塑造山东省一流商务典范样板，国企、股份制企业、世界五百强总部基地旗舰。价值标杆提升综合体价值，实现写字楼、酒店、商业各物业价值递增。价格标杆突破区域价格上限，引领济南CBD物业价格峰值。项目本体分析项目位于济南奥体片区核心位置，是城市规划发展的重要方向，规划前景利好，区域优势明显，是未来城市CBD项目位于济南市东部片区的奥体板块，属于政府东拓的黄金地段；位于奥体文博核心区范围内，未来济南中央商务区，区域商务、商业物业发展前景良好；项目北侧为省城第一大道“经十路”，经十路贯穿整个济南市区。沿经十路至市中心区约10公里；距机场30公里，距济南火车东站约13公里，交通极为便利。高新区板块火车东站济南遥墙机场城市中心区经十路奥体板块旅游路项目周边交通环境优越，通达性极好，道路网络规划完善；项目北侧为省城第一大道“经十路”，贯穿整个济南市区，并与济南市区内的多条南北大道相连；项目南侧旅游路，贯通济南中部、南部与东部。旅游路两侧具有较好的景观资源，具备良好的居住条件；项目东侧奥体中路连接奥体片区与高新区。奥体西路奥体东路旅游路项目地块奥体中路经十路项目北临经十路，南临旅游路，西侧奥体西路将经十路和旅游路联通，区域交通非常便利龙奥大厦奥体酒店奥体中心省军区省立医院中澳经贸中心文博中心经十路项目紧邻奥体中心、行政机关、金融办公、国有集团企业、省立医院东院，体育场等城市高端公建配套齐全，区域价值优势明显济南市政府济南奥体中心项目东邻龙奥大厦、西邻奥体西路，北侧是龙奥北路与奥体场馆，南侧是龙奥南路、旅游路和海尔绿城，路网围合，交通便利北面:奥体场馆东面:龙奥大厦西面:奥体西路南面:龙奥南路占地面积56802容积率4.1建筑密度≤30%绿地率≥30%总建面积232989出让年限40年成交价格52824单价620万/亩地块指标高端配套政府驻地价值界定经十路、奥体东路、奥体西路、旅游路围合区的济南新CBD核心市场峰值区域的城市综合体项目热点区域核心位置交通畅达景观丰富总部基地首选区域城市规划重点方向本体价值界定奥体板块价值分析济南简介：济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。总面积8227平方公里，人口603.27万，其中市区人口约300万。济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一；济南经济发展概况：区位交通优势：济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，铁路通往全国各大中城市，公路辐射全省各市地并与邻省相连，济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，经营客货运输和通用航空业务；科技创新优势：高等院校众多，科研机构密集。现有高校18所，在校大学生超过20万人，科研机构200多个，能够满足各类企业、不同层次的人才需求；产业优势：济南是中国重要的工业城市之一。电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位，具备承接国际产业特别是制造业转移的良好条件；开发区优势：济南市现有国家级开发区2个，省级开发区4个，其它各级各类开发区、工业园18个。投资环境日益改善，正成为外商投资的良好载体；投资环境优势：全市正在牢固树立以投资者为中心的服务理念，正在形成高效廉洁的行政环境、公开稳定的政策环境、统一透明的法制环境、公正有序的市场环境、亲商、安商、富商的社会环境和优美平安的投资环境；济南是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，作为区域经济中心辐射能力和影响力都在大幅提升济南城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期旧城改造中疏西进东拓北跨南控《济南市城市总体规划方案》摘要：2020年中心城人口规模将由2005年的290万人增至430万人左右；中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。

中疏：指城市中心区进行梳理，展现泉城特色风貌带的魅力。南控：指严格控制向南部山区发展，保护城市之“肺”和泉水命脉。北跨：指时机成熟时向北跨过黄河发展。东拓：打造制造业发展走廊，发展东部城区的东部产业带。西进：指城市进一步向西发展，在长清区基础上形成以科技教育和高新技术为主的西部片区。济南市制定“东拓、西进、南控、北跨、中疏”战略，意在拓展城市空间，使得城市整体发展平衡指导思想：以交通、科教为依托形成集三产、商贸、高尚休闲于一体的城市副中心重要举措：高铁枢纽综合区张庄机场搬迁大学科技园园博园核心价值：自然环境商贸三产科教人文指导思想中心城功能梳理将原有制造业及传统服务外迁，重点发展现代服务业，进行产业结构升级重要举措小清河改造华山片区建设中心城旧城改造核心价值城市配套高端现代服务业指导思想以产业东移为依托形成集产业、政务、配套于一体的城市副中心重要举措高新技术开发区奥体文博新区唐冶新区核心价值高新产业政务配套区域热点片区东部奥体-文博片区唐冶片区南部九曲片区西部西客站片区大学科技城中疏长清片区华山片区中疏西进南控小清河片区大学科技园高铁区九曲片区黄河北市镇高新开发区奥体文博片区东拓唐冶新区兴隆城市功能空间拓展中，东拓占先，中疏次之，西进较缓，且根据城市规划，东部区域是济南发展的重中之重东部区域从“产业拉动”向功能复合的“城市新中心”转变，城市地位不断加强，未来将建设成为济南新中心1995年：齐鲁软件园成立；1997年：齐鲁软件园被国家科技部认定为全国首批“国家火炬计划软件产业基地”2001年：被国家发展计划委员会、国家信息产业部认定为“国家级软件产业基地”2008年：东部新城的提出，将奥体片区作为东部新城的核心2009年：济南成功召开全运会，奥体片区区域价值迅速攀升；2010年：济南市政府东迁，标志着济南行政中心和城市重心东移1995—1997年1997—2001年2008年2009—2010年2010之后城市核心商务带形成……城市综合体拉动区域价值……居住环境和周边配套的完善……成为济南新中心产业拉动阶段“东部新城”的提出“济南新中心”以齐鲁软件园成立为标志，大力发展高新技术产业；通过支柱产业的拉动，区域产业人口集聚，区域整体城市意向不佳，居住氛围与配套设施提升速度较慢。新的城市规划和区域定位提出，开始加大“东拓”的步伐；政府东迁和全运会的召开，极大地促进了东部区域的发展；成为房地产开发热点。“政府东迁”的发展战略，多项重大利好加速区域发展；城市功能更加复合、完善，体现“城市新中心”价值。奥体文博片区是济南东部发展的核心片区，总用地面积约6平方公里，核心区城市设计约2平方公里；文博区定位为城市东部副中心的核心组团，与奥体中心等共同构筑济南东部未来的副中心，成为具有文化内涵的济南形象标志区、现代居住聚集区。奥体中心工业南路经十东路奥体片区是济南市近年来着力打造的形象标志区，将成为济南东部未来的副中心，也是东部新城崛起的标志奥体片区——将成为济南市的名片区域，是济南的新中心、城市新兴CBD核心峰值地段、是城市发展的平台，经济动力载体城市CBD峰值地段规划路体育西路鲁银大厦国奥城黄金时代大卫奥体项目玉兰广场功能规划——省会级体育配套功能、CBD商务办公功能、政务功能、居住功能、旅游功能。人口规划——未来三年内奥体片区将规划人口11万；产业规划——重点发展总部基地服务业、积极发展先进零售业态、高级商务酒店、娱乐设施、生活社区等生活性服务业；完善和强化文化教育，培育和发展文艺中心以及医疗、休闲健身等公共服务业空间规划——奥体文博片区是济南东部发展的核心片区，该片区的双核分别为奥体中心和文博片区；奥体片区土地供应密集且已趋于饱和，单体量较小，且基本为商服用地，可再开发土地极为稀少，本项目地块已成为区内稀缺资源已建成已立项项目未面世项目在建项目土地位置土地面积（㎡）竞得单位成交价格（万元）经十东路以南,奥体场馆以东32022山东天业永安房地产有限公司3247.77体育西路以东，龙奥大厦西侧20722中国建设银行山东省分行1734.26体育西路以东，龙奥大厦西侧56802青岛啤酒房地产有限公司2267.182奥体北路北侧、奥体东路以东23875济南海信置业有限公司1298.42经十东路北侧、茂岭3号路东侧（燕山新区15-2号）34333中国人寿山东分公司1338.474建成项目在建项目立项项目未开工未立项项目鲁银银河大厦黄金广场青啤地块人寿成城大厦鲁商国奥城建行山东分行人民银行省高院浪潮总部大卫国际项目证监会省立医院东院天泰草山岭天业中心项目诚基项目交通枢纽中心烟草局海信写字楼项目

山东省军区总部基地南区

喜来登中国重汽总部

山东检察院

区域土地供应呈现寸土寸金的趋势表：目前奥体片区重点项目表：目前奥体片区重点土地供应目前，奥体片区内共有主次干道57条，总长73.15公里济南在奥体中心最核心区域规划了奥体中路、奥体东路、奥体西路、奥体南路，综合楼东路、综合楼西路、综合楼南路以及中心区平台下方的南北道路8条干道。这8条道路全长6.6公里，形成了奥体中心、奥体中心周边、东部城区三层相互衔接的路网；在奥体中心外围，济南市还建设了解放东路东延长线、文化路东延长线、转山西路３条干道。这些道路的建设，都将有效解决奥体文博片区内交通的难题，完善东部新城区交通路网。经十路解放东路及延长线文化东路轻骑路转山西路奥体南路奥体东路奥体中路龙奥南路奥体西路旅游路周边道路交通网络的快速完善，不仅解决了区域内的交通难题，更拓展了发展空间地铁Or轻轨：南轨道交通将是轨道和轻轨相结合的模式，主干线以地铁为主，轻轨和有轨电车为辅。为保护地下泉水，据规划5号线为地上轻轨。届时轨道出行比例将占到公交出行比例50%以上，最高速度推荐80－100公里/小时，平均速度35－45公里/小时。根据地铁远景规划，本项目附近将修建的地铁为2号线和6号线。目前济南地铁规划正在进行最后的审批。1号线是所有线路当中最重要的一条线路，沿主城中轴东西横贯整个城市，并且直连了济南西站，济南站和济南东站3大交通枢纽。2号线为一条在主城与1号线平行的干线轨道，在东部郊区又起到了纵向连接线路作用，并且直接服务于遥墙机场。

3号线为主城中轴的南北向纵向干线。并且跨过黄河，服务到黄河北岸地区。4号线为第二条通向长清区的轨道线路，在主城区北部起到了东西横向连接线路的作用。5号线为主城区一条东南半环状辅助线路。6号线服务于东北郊的王舍人镇，郭店镇和唐王镇等郊区组团。济南市地铁远景规划中，2号线和6号线均经过奥体片区，若规划报批成功，本区域将极具打造站前综合体的优越条件文博中心经贸中心武警总队城建局省国资委省高院省交通局省军区质监所电监会奥体中心市武警银座集团奥龙官邸喜来登龙奥大厦全运村草山岭旧改项目人民银行山东高速总部基地建行分行市检查院燕山新居鲁邦大厦黄金广场浪潮总部经十路政务配套商务办公居住社区酒店配套重汽总部诚基地产奥体板块是政府重点打造的城市副中心板块，城市市政配套丰富，并且具备龙洞等丰富的旅游资源常住人口：人口规模：7万人，3年内达到23万人，2020年规划人口69万；辐射高新片区产业人口15万以上；消费水平：城市白领、财富阶层，消费水平较高；需求：生活服务，餐饮、百货、休闲娱乐；特点描述：人口基数庞大，收入稳定，区域消费的主力。流动人口：人口规模：每年参观人数约300万人次(09年仅会展参观人数410余万人次)；消费水平：消费水平较高，随机性强；需求：高档餐饮，百货、酒店住宿；特点描述：人流量大，拉动力强。住宅需求商品住宅建筑面积已入住约200万在建约800万潜在约100万合计1100万平米未来奥体片区人口高速增加，辐射范围不断扩大，持续拉动区域内住宅、商业和商务办公的需求商务办公需求人均办公面积（平米）东部区域商务人口一般标准6-10约38万成熟标准10-20平米约20万高档标准20平米以上约11-15万济南新中心代言济南的新名片城市功能复合：商务、商业、居住、文体、会展……历史使命：城市CBD，城市发展的平台，经济动力载体

西进南控北跨高新城政务城东拓工业城交通枢纽商贸文化休闲新城老城区济南新中心政务中心CBD中央居住区商业中心文体中心企业价值分析《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》上，莱蒙国际集团以总销售金额14.34亿元排名深圳地区第五位，以7.1万平方米的销售面积排名第三位莱蒙鹏源集团成立于1993年，为港英合资企业，秉承“立足香港、融合国际、投资中国”的发展战略，在香港及中国大陆已拥有全资及控股公司共10余家，业务涉及房地产开发、零售百货、投资银行等多个领域。在地产领域，集团开发和参与开发的北京莱蒙湖大型别墅区、香港鹏利中心、香港鹏源大厦、香港冬青道一号、广州鹏源发展大厦、深圳水榭花都等多个项目均成为业界的杰出典范；在商业领域，集团与深圳中航集团共同成立的“深圳天虹商场有限公司”现已发展成为广东省最具影响力的百货连锁集团，傲居深圳零售业龙头；“常州莱蒙都会国际商业街区”，总建筑面积约58万平方米,建成后整个项目将成为集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、居住等多功能于一体的华东首个超大国际商业项目；“常州新城市广场”，项目占地面积56万平方米,开发建设集五星级酒店、会展中心、多功能文体中心、体育馆、居住、餐饮、商务会所、百货公司的大型综合性项目，总投资约3亿美元，建成后将成为长三角都市圈、沪宁线上一颗璀璨的商业明珠；“杭州余杭沃尔玛广场”，建成后将成为杭州副城首家集购物、餐饮和休闲于一体的新型商业中心；“杭州西溪SAM购物广场”，与西溪湿地公园相邻，环境优美，该项目是杭州首家体验式ShoppingMall,规模巨大，总建筑面积21万平米；深圳龙华二线拓展区4号地铁沿线总建筑面积约60万平米的大型商住物业项目。集团建设和筹备中的重点项目深国投、沃尔玛、和记港陆集团、嘉里集团、时代华纳、英国斯卡伯集团、美国国泰财富基金等海内外众多国际巨头战略合作伙伴企业简介香港、东莞、深圳、杭州、成都、常州、昆明，形成立足香港、深圳，辐射珠三角、长三角及环渤海区域的大格局开发区域莱蒙水榭春天是2010年深圳楼市最璀璨明星，一期和二期都遭遇抢购潮，整个项目上半年累计销售68817.82平方米/780套，以压倒性的优势夺取了上半年深圳楼盘成交龙虎榜冠军莱蒙·水榭花都雄踞市中心的绝版地段，占地面积16.4万平方米，总建筑面积约３０万平米。纯享２０万平米香蜜湖自然美景，是深圳绝无仅有的真正临湖低密度生态社区。莱蒙·水榭春天项目位于地铁４号线红山站出口处，总建筑面积近７４万平方米。项目建成后将成为深圳三大都市副中心最大规模、最受瞩目的高端大型住宅项目之一。莱蒙·水榭山该项目位于深圳龙华牛咀水库旁，总建筑面积约１３万平方米，周边临近郊野公园，距深圳福田ＣＢＤ仅十分钟车程。是距福田ＣＢＤ最近的唯一纯别墅区。莱蒙·水榭花都三期均价33500元/㎡莱蒙·水榭春天，目前均价：68800元/㎡莱蒙·水榭山，目前均价：100000元/㎡莱蒙在深圳10多年，先后只做了3个项目——水榭花都、水榭山以及水榭春天。但仅是3个项目，便足以令莱蒙成为深圳乃至全国顶尖的豪宅开发商莱蒙地产三大产品线都取得了成功，目前，集团大力发展综合体物业，并继续开拓天虹商场豪宅、别墅—水榭花都、水榭山城市综合体--水榭春天商业地产--天虹商场莱蒙国际投资的天虹商场股份有限公司，连续8年进入中国连锁百强企业，是深圳市和广东省销售额最高、商场数量最多的连锁百货企业，并成功于2010年6月1日在A股成功上市，市值达160亿元，莱蒙国际权益达62亿元。天虹商场的发展战略为“立足珠三角、拓展长三角、辐射闽三角，面向全中国”，成为中国一流的百货企业。截至2009年12月，天虹商场在北京、杭州、深圳、东莞、惠州、福州、厦门、南昌、长沙、嘉兴、苏州等地开设了35家直营商场及两家特许经营商场，至2010年底，将开设商场达45家。三大产品线核心问题Q1：如何准确找到项目的定位，使其代言济南CBD，对话世界？战略层面盈利模式战术层面Q2：项目各物业如何组合，才能实现综合体价值最大化？Q3：如何确定项目的物业发展建议，使其符合CBD首席商务综合体的要求？项目形象占位项目资源稀缺唯一，处于领导地位，因此，应跳出济南，对话世界项目目标本体分析奥体板块价值企业资源济南CBD首席商务综合体——齐鲁对话世界的平台形象标杆、价值标杆、价格标杆热点区域、核心位置、高端配套、政府驻地、交通畅达、景观丰富市场峰值区域的城市综合体项目莱蒙国际集团擅长开发豪宅地产，是深圳地产行业的排头兵近年来重点发展城市综合体物业和商业地产济南新中心、政务中心城市CBD、中央居住区商业中心、文体中心综合体研究各物业发展机会研判功能定位盈利模式选择PART2盈利模式综合体研究深圳万象城上海新天地美国洛克菲勒中心鲁钝码头区再造项目日本天王洲再开发悉尼达令港文化娱乐区……世联观点1：综合体从来都是城市的中心，只有成为区域城市地标、区域中心和象征，才能实现物业开发价值最大化世联观点2：综合体功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长、自我繁荣能力项目活力的核心，建立高端形象形成完善配套、信息平台项目利润实现的关键公寓为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次商业为写字楼、酒店和公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响利用其它功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流实现较高的销售价格保持物业形象写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼与酒店可共享大堂提升整体档次的有力手段标志性（尤其对外地和外籍人士）资产沉淀或整售酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次住宅商业办公酒店作用相互关系世联观点3：综合体的出现是一个城市形态发展到高级阶段的必然产物和标志，是城市繁荣和活力的发动机，具备超越项目自身的价值。“浓缩城市”理论——综合体实质上是高度聚合的城市中心核多种建筑形态在各自功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个多功能，高效率，功能复杂而统一的建筑聚落——城市综合体。其功能随着土地资源的稀缺正在逐步向多元、集约化发展。123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射性升值价值城市综合体的特征世联观点4：城市综合体各物业的价值，不在于单一物业类型的价值，而更多在于综合体本身带来的价值世联观点5：综合体必须形成强势的内部增值体系，办公、酒店、商业、居住共享人流共同繁荣综合体的运营价值主要取决于人流价值链----内部人流的流通关系五星级酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质高消费人流世联观点6：城市地标性综合体必须建立三大标杆体系：形象标杆——各物业类型以统一的、高端的、引领城市发展的形象面市，着力打造写字楼和商业产品标杆——向领先城市看齐，打造领先济南市场产品、地标性产品，形成价格标杆、市场焦点价值标杆——依托形象标杆、产品标杆建立起来的价值实现标杆，更多的是价值峰值综合体开发模式解析：综合体发展的典型模式商业核心模式住宅核心模式深圳，华润中心日本，博多运河城广州，中信广场深圳，信兴广场香港，太古广场深圳，星河国际上海，上海商城均衡发展模式写字楼核心模式酒店核心模式发展模式综合体开发模式解析：各类模式的内外因驱动模式一：酒店、写字楼、商场、住宅等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模――建筑面积20万㎡以上客户（产业）支撑――已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置――不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持――商务客户地理位置――城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击――超高层/建筑群高水准规划设计――各功能共融不互扰功能化体系――五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式住宅开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队――物业管理/经营管理强制性的视觉冲击――超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善――商场、住宅定位差异化――通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系――五星级酒店带动住宅、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施――顶级商场明确定位――大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色――建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系――商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理综合体开发模式解析：不同模式的收益方式功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、住宅等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营/整售---外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租住宅/住宅销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，住宅收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、住宅受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响综合体开发模式解析：不同开发主体的模式研究具有大财团背景的开发企业模式：如华润的华润中心系列、中粮的大悦城系列；最优质的经营性物业，如商业、酒店等自持做为长期资产保值升值；其他住宅、写字楼、沿街商业等变现回收部分开发投资。开发主体类型（3类）开发模式（4种）具有商业经营背景的开发企业模式：如鲁商银座的银座中心系列；商业自持注入商业公司实现商业扩张；其他住宅、写字楼、沿街商业等变现回收部分开发投资。地产商背景企业界入综合体开发：如万达的的宝龙城市广场系列万达广场系列；宝龙；之一：万达广场：商业及酒店部分自持招商运作（主力店+自租店铺）或整售与投资基金；其他住宅、写字楼、沿街商业等变现回收部分开发投资。之二：宝龙基本采用可销售部分全部销售的策略，全国多处开发已证明这是不成功的模式。一二三总体量为100万平米的城市国际综合体，构筑国际大都会生活巨臂级综合体【案例借鉴】北京·华贸中心：东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群，带动CBD东移开发商：国华置业占地面积：35万㎡建筑面积：100万㎡物业组成：由3栋超5A级写字楼、2座超豪华酒店、水世界商城、公寓和主题公园组成。项目功能：集办公、购物、居住、休闲于一体。北京·华贸中心：5A写字楼、两座超五星级酒店、华贸公寓、展示中心等共同构筑了一个完整高端商务体系，形成了自身的相互增值体系北京·华贸中心：引入丽思卡尔顿、万豪酒店、新光天地，高端酒店和商业，提升项目配套及自身品牌档次，建立项目形象和价值标杆丽思卡尔顿酒店JW万豪酒店华贸中心新光天地2007年12月12日，华贸·丽思卡尔顿、万豪酒店隆重开业。这是丽思卡尔顿酒店集团在北京的第二家酒店。新光天地聚集了90项国际顶级品牌、938个全球知名品牌，是国内顶端商业城市地标综合体商业商务公寓新光天地华贸广场/商业街写字楼酒店展示中心商务公寓委托酒店管理与台湾新光三越合作1、2栋整体出售外企3栋自主租赁购物中心服务式公寓自主招商租赁自主招商租赁自主经营出售自主管理出售自主管理保底分成保底抽成出售统一经营出租收租金自主经营，长期获利出租收租金出售获利北京·华贸中心：盈利模式，商业和酒店持有、获得长期经营收益；公寓和部分写字楼销售，回笼资金北京·华贸中心可借鉴点可借鉴点：项目整体定位顺应城市主发展方向，定位高档次、国际化，可实现整个项目价值最大化；综合体业态完整丰富，各业态综合互补，彼此促进，实现共同增值，形成了一个自成体系的全新价值平台；商业作为华贸中心最核心的价值因素，发展商放弃了短期的利润，引进成熟的商业运营公司合作，保证项目成功运营；引进高端酒店、顶级商业，打造项目形象和形象标杆；合理盈利模式，销售公寓和部分写字楼回笼开发资金，而持有商业和酒店保证项目成功运作，且获得长期经营收益。综合体项目运作之关键盈利模式合理性：综合体项目运作的成功关键是确定合理盈利模式及资金回收计划，实现资本良性运作；物业可行性：根据市场各物业发展机会，确定合理的物业组合，这是综合体项目成功运作的基础。项目标杆性：准确的项目定位，前瞻的产品规划，建立项目形象标杆、产品标杆和价值标杆。各物业发展机会研判商业发展机会研判■写字楼发展机会研判■酒店发展机会研判■酒店式公寓发展机会■商业发展机会研判济南市商圈分析东部在售商业分析商业客户分析2010年1-12月住宅新增供应总量为16.15万平米；12月，纯商业总供应量为12.20万平米，同比上升281.25%，环比上升199.02%，新增供应9.2万平米，本月供应量是自2009年1月以来的单月最高值，相比单月第二高的5.30万平米增加6.9万平米，增幅为130.19%；新入市项目为泉城新时代商业步行街二期，此项目是自2010年1月以来济南第一个可售面积接近10万平米体量的纯商业项目。2010年济南纯商业供应量和成交量均有所上升，12月供应量、成交量均居本年度首位12月纯商业成交量为3.02万平米，同比上升255.29%，环比上升179.63%。在新入市项目泉城新时代商业步行街二期热销的带动下，纯商业成交量同比环比均大幅上升。济南市商业市场形成多商圈格局，以泉城路商圈为城市核心，济南市商业结构集中，发展不均衡，东部商业亟为缺失济南市商业结构集中，发展不均衡，东部商业亟为缺失，商业与发展的高端居住、商务较不匹配；奥体文博区域目前没有形成有效的商业消费市场，区域市场内商业较为缺失。市级商圈次级商圈专业市场商圈泉城路商圈经四路商圈英雄山商圈洪楼商圈北园大街商圈综合性、高档次商业进驻济南，提升了济南商业成熟度，济南商业市场迎来繁荣成熟关键时期传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期1949年~1995年1992年~2002年2003年~2009年2010年~本地国营商业以百货为主商业规模总体较小，档次较低消费的提升促进少数百货的出现消费观念的改变促使专业商场、专卖店及超市大量出现大型超市专业店进一步拓展济南市场大型商业由传统商业向综合商业过度外资商业逐渐突破壁垒进入济南商业市场销售类商业大量出现外资连锁商业/外敷商业地产集团大举进入综合性购物中心开始出现商业壁垒逐步减弱，商业发展更加透明、有序济南百货、大观园、人民商场、济南华联、济南第一百货贵和购物中心、银座商城三联家电、万家隆、大润发等泉城路万达沃尔玛、家乐福、乐购国美电器、苏宁电器恒隆广场万达广场银座中心佳世客（日本永旺）人民商场银座商城家乐福万达广场商业发展机会研判济南市商圈分析东部在售商业分析商业客户分析项目周边5公里内现存商业以底商为主；未来两年，工业南路以及奥体片区将出现数个体量在3万㎡以上的大型集中商业现有商业：现有商业主要分布在不临主干道的居住区内，为生活服务类商业。沿二环东路有数个大型综合超市。在售商业：在售商业主要分布在沿工业南路和经十路的商品房底商。规划商业：除一部分商品房底商外，沿工业南路、奥体和软件园周边均规划大体量商业。在售的商铺主要集中在市区中心，东部区域目前销售的商铺仅有3个项目的底商名士豪庭13468121310257万达广场泰府广场鲁商广场银座晶都国际万豪国际红尚坊泉乐坊齐鲁鞋城品牌港海尔绿城中铁汇展国际名士豪庭中铁汇展国际海尔绿城项目商业面积（万㎡）主力面积（㎡）价格目前状况商铺类型备注泰府广场1250-1201F：100000元/㎡2F：50000-60000元/㎡一层售完，二层蓄客步行街济南市最高价格商铺晶都国际1.9100-2001F:15000-36000元/㎡2F：12000-25000元/㎡3F：12000元/㎡销售部分剩余12000㎡左右底商无宣传，成交情况一直不好鲁商广场10200-5001F：45000元/㎡2F：30000元/㎡3F：25000元/㎡剩余2000㎡左右集中商业2009年9月15日开盘泉乐坊5100-2001F：56000-99000元/㎡2-3F：均价38000元/㎡剩余3套，254㎡步行街——万豪新光天地2.5街铺：40-50内铺：15街铺：60000-75000元/㎡内街：16000-35000元/㎡已销售99%，只剩十几套底商2010年1月开盘齐鲁鞋城品牌港12.850-701F：28000-32000元/㎡2F：13000-16000元/㎡截止9月底已售56套，是可售套数的1/3集中商业9月份只售了1套，多数来访客户认为售价过高，难以达到相应的回报率红尚坊0.640-501F：70000-100000元/㎡2F：40000-60000元/㎡已售5000㎡步行街2010年8月30日开盘，当天解筹率达到80%海尔绿城商业6.4200-300均价22000元/㎡销售30%底商中铁汇展2350-45020000-22000元/㎡尚未销售底商名士豪庭1.520-300临街：26000元/㎡截止到11月底成交成交了58套，近5000平米底商11月，推出量78套，6000多平米；当天成交近50套，4000平米合计54.7在售项目多为尾盘状态，以销售沿街商铺为主，其中东部片区未来集中商业存在较大供应商业步行街依靠核心地段价格最高，达到35000元/平米以上，社区底商价格在20000-28000元/平米，东部社区商铺价格低于平台价格，价格主要集中在20000-26000元/平米单价（元/平方米）100001200014000160001800028000220002400026000200003200030000经开大明宫板块曲江板块内城板块西郊板块东部板块西高新板块34000万达广场泰府广场银座晶都泉乐坊鲁商广场齐鲁鞋城海尔绿城中铁汇展红尚坊社区底商商业步行街集中商业万豪天地名士豪庭项目名称奥体场馆商业中铁汇展国际鲁商国奥城位置位于东部新城区，北起经十路，南至龙奥北路，东起奥体东路，西至奥体西路经十路奥体中心对面经十路奥体中心对面开盘时间正在招商2010年6月2010年5月定位有1.8万平米的中心商业区，1.2万平米的大众消费餐饮区和1.3万平米的商务办公区，1.16万平米的汽车销售区和其他健身游泳区域高新区集高端写字楼、商务公寓、大型商业于一体的商务综合体项目。建成后将成为集甲级写字楼、星级酒店、商业步行街、休闲、娱乐，及银座商城于一体的大型综合标志性城市建筑组群。商业建筑面积10万平米3.5万平米6.5万平米业态规划一层：咖啡厅、体育用品、高档家具、石玩店、汽车店二层：餐饮有面积为1.2万平米的银座购物广场，两个旗舰店和商业街项目的地下一层为项目的商业部分，银座将进驻其中价格/租金日租0.8-1.2元每平米客户类型外贸公司，汽车超市，个体商户租售情况已租70%区域典型商业项目中铁汇展国际、鲁商国奥城、奥体场馆商业项目位置商业规模（㎡）业态类型功能组合开业时间恒隆广场泉城路150000购物中心集百货、专卖店、影院、餐饮为一体2010年泰府广场泉城路120000购物中心+商业街百货、餐饮娱乐、文化休闲为一体2011年万达广场经四路230000购物中心百货、影院、商业步行街2010年银座中心振兴街100000购物中心银座百货、家居、影院、专业店、餐饮2011年大地锐城华能路100000购物中心百货、超市、商业街、影院、专业店、溜冰场2011年开元广场趵突泉北路50000商业街--2011年鲁商广场经十路植物园120000购物中心银座购物中心+商业街2010年奥体中心商业奥体中心70000购物中心--2010年鲁商国奥城奥体中心北侧10000超市超市2011年中铁汇展国际会展中心西侧35000百货百货+超市2011年总部基地经十路400000购物中心购物中心--丁豪广场会展中心南侧100000购物中心--2011年总计1485000未来济南商业潜在供应量149万平米，购物中心为主要供应业态，其中奥体区域供应为61.5万平米，以持有商业为主东部区域供应61.5万平米商业发展机会研判济南市商圈分析东部在售商业分析商业客户分析商业市场：区域内部消费者以中高端日常生活消费无法充分满足商圈格局：济南市商业形态单一，大中型购物中心商业缺失，发展不均衡，东部商业亟待升级及完善，由于主城区商业饱和，商业环境欠佳、设施陈旧、交通拥堵等因素，城市商业在逐步向外转移，奥体板块作为政府着力打造的新城市中心承担了城市商业中心转移的重任；人口发展：未来2-3年内，区域内常驻人口可达到22万人，办公群体可达到15万人，区域内潜在消费群体可保持在40-50万人左右，未来东部片区人口规模，消费能力高于全市平均水平，且需求结构多元，客观需要一个大型商业配套设施；消费者：区域未来2－3年内规划预计将达到40-50万左右的潜在消费客群，市场内拥有的高知阶层、公务员、事业单位等具有高收入高消费能力的群体，该客户群体日常生活消费的需求在区域内无法释放；消费需求：以生活配套为主，综合餐饮、休闲娱乐等功能的中高端生活配套型购物场所认同度高；商业市场平台：1、未来供应：未来济南商业潜在供应量155万平米，其中东部片区未来规划有68万平米商业供应，预计在未来2-3年内进入市场有效供应约28万平米，因此本项目入市时机需要谨慎考虑；2、平台水平：目前市场平台水平较低，无论从商业物业的商业空间、商业氛围营造、设施维护等方面，目前现有商业物业水平偏低，本项目需要考虑引进知名品牌主力店带动，以降低市场竞争风险。经营商家：商家认同奥体区域价值，但认为新城市中心的发展需要时间，对于商业需要一段时间培育市场，短期内有效消费不足。商业的入市时机需要谨慎。东部新城进入了发展期，政府东迁，大型企业总部涌入，配套设施逐步完善，对商业的发展要求提高。区域内商务、高端居住物业聚集，人口快速大规模增加，带来了大量的消费需求，项目作为大体量商务和酒店为商业提供了稳定的高端消费力。区域内现有商业以社区底商为主，主要为生活服务类商业，中高端日常生活消费缺乏。经营者看好区域发展前景、有进驻意向，但目前大规模的消费力还未形成，不利于经营。项目商业发展机会判断：服务周边高端小区、顶级商务及酒店配套的商业有较大的发展空间中高端商业发展空间较大写字楼发展机会研判写字楼整体市场分析写字楼板块格局分析写字楼客户分析2010年，写字楼新增供应总量为36.66万平米；较09年上升189.56%；2010年，写字楼市场总供应量为41.28万平米，达历史最高位，较09年上升73.88%；由于万达广场、中铁汇展国际、鲁银银河大厦、鲁商国奥城等新项目的入市，带动2010年总体供应量出现大幅上升；2010年，济南写字楼市场供应达历史最高位，其中奥体板块成为供应量最大的板块，约占总供应量的56%2010年12月，奥体板块仍为供应量最大的板块，供应量为7.67万平米，占总供应量的56%；其次为高新区板块和经十路板块，供应量分别为2.26万平米和1.93万平米，分别占供应量的16%和14%；二环东路板块、泺源大街板块和纬二路板块供应量较少，山大路板块仍无市场供应；2010年，奥体板块鲁银银河大厦和鲁商国奥城的入市热销带动下，写字楼成交量剧增，较09年上涨46.99%2010年，写字楼成交总量为27.59万平米；较09年上涨46.99%；2010年12月，写字楼共成交1.03万平米，同比下降1.90%，环比下降10.43%；市场无新增供应，可选房源减少，整体成交呈现小幅下降；2010年12月，奥体板块因新项目入市带动，直接拉升板块成交，成为写字楼市场成交主力，共成交1.5万平米，约占总量的60%；其次是纬二路板块、经十路板块和泺源大街板块；高新区板块和山大路板块无成交。2010年，写字楼市场均价呈现不断上涨趋势；12月，市场整体均价达到12138元/平米；其中，二环东路、泺源大街、纬二路以及其他板块价格上涨明显。2010年上半年奥体板块均价一直保持在13800元/平米的高位，下半年因鲁银项目的入市，板块均价有所下降，12月板块价格为11900元/平米写字楼发展机会研判写字楼整体市场分析写字楼板块格局分析写字楼客户分析纬二路板块泺源大街板块山大路板块二环东路板块高新区板块济南市写字楼分布较为集中，城市核心写字楼分布泺源大街沿线，伴随城市东拓西进，逐渐向东向西延伸分布特征：集中于五大片区；济南写字楼市场从发展初始至今，经营项目主要集中在纬二路板块、泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块以及高新区板块；发展趋势：中心集聚到向外扩张；随着经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务中心向外扩散效应明显，相应出现了山大路板块、二环东路板块以及高新、奥体板块；板块项目租金（元/平米天）物业费（元/平米月）档次纬二路板块明珠国际商务港23普通金龙中心3.8含优质银座晶都国际3.5

—普通中房大厦4含优质泺源大街板块中信广场大厦4含优质中银大厦3.5含优质山东邮政大厦3.7含普通银座大厦3含普通山大路板块银座数码广场3.66.5优质海蔚广场1.5含普通天业科技商务大厦3.2含普通数码港大厦1.82普通东二环板块东环广场1.43普通嘉恒商务中心11.8普通发展大厦2含普通高新区板块齐鲁软件园1.12.2普通三庆世纪财富中心1.52.5普通舜泰广场1.52.5普通济南市现有写字楼租金水平在1—4元/平米/天，高端写字楼物业大都集中在纬二路板块和泺源大街板块纬二路板块泺源大街板块高新区板块经十路板块奥体文博板块分布特征：集中于五大片区；其中纬二路、泺源大街板块未来供应较少，经十路、高新区及奥体文博板块未来供应量较大；发展趋势：中心集聚到向外扩张；

随着经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务中心向外扩散效应明显。济南市写字楼未来供应集中在高新区板块、经十路板块和奥体板块依托资源产品特点配置高、形象好客户构成未来供应未来供应量较大开发水平开发水平较高价格水平12000—14000元/㎡城市新区，城市名片区客群以自用为主，多为大客户项目鲁商国奥城黄金时代广场基本情况占地：5.06万平米总建面：35万平方米占地：99800平米总建面：40万平米办公：17万平米产品形式写字楼+公寓+酒店写字楼+公寓+商业主力面积标准层：1500平米标准层：1900平米，200—300平米停车位2300个3069个售价写字楼均价12000元/㎡尚未开盘，写字楼预计售价13800元/㎡以上客户

客户基本都为自用；两栋写字楼以整层销售为主，多为有一定规模的集团购买；也可零散销售客户以政府办事处为主；

C栋由国资委整栋购买，B座正在接洽一个大客户，可能走定向开发；D座整层销售；客户情况：20%的是整层客户，与律师事务所、中海油接洽过。目标客群定位主要以行政事业单位、金融、保险机构、大中型企业等实力级单位为主奥体板块：依托政府搬迁，区域规划利好，配套优质公建物业，奠定区域以城市中高档次写字楼为主，同时以整栋或整层购置客户为主，未来存在较大供应量市场上的写字楼主力面积集中在60-300㎡的面积划分和1000㎡以上的标准层的一层或多层产品面积（平方米）万达广场财富自由港天业国际鲁商广场中润世纪广场齐源大厦润阳大厦中铁汇展国际丁豪广场鲁商国奥城黄金时代广场圣凯财富广场40601001503002001000500301500以上4008001200纬二路板块泺源大街板块经十路板块高新区板块奥体文博板块市场上的写字楼单价以11000元/㎡为分水岭，平均单价主要集中在8000-10000元和12000—15000元之间，经十路沿线的东部片区，均价集中在12000－15000元之间单价12000－15000元/平米，写字楼通过地段优势、产品品质、以及中高端整购客户带动实现较高价值。单价（元/平方米）40005000600070008000130001000011000120009000150001400016000万达广场财富自由港天业国际鲁商广场中润世纪广场圣凯财富广场润阳大厦齐源大厦中铁汇展丁豪广场鲁商国奥城黄金时代广场纬二路板块泺源大街板块经十路板块高新区板块奥体文博板块东部片区写字楼主要分布在燕山片区、奥体片区和高新片区

高新片区大卫奥体项目总部基地齐鲁软件园玉兰广场项目中润广场黄金时代广场鲁商国奥城楚天燕山盛世名士杰座鲁邦项目中铁汇展国际奥体片区燕山片区区域在售项目总供应量近59万平方米，潜在项目总供应量近135万平方米，未来已知将有194万体量写字楼供应项目名称写字楼总体量在售项目中铁汇展国际20万平米鲁邦国际广场7万平方米鲁商国奥城12万平米黄金时代广场17万平米中润世纪城3万平方米在售供应量总计约59万潜在项目大卫国际10万平米玉兰广场15万平方米全运村公建10万平米鲁班项目20万平米总部基地南区80万平方米潜在供应量总计约135万写字楼发展机会研判写字楼整体市场分析写字楼板块格局分析写字楼客户分析板块项目主流面积单价（元/㎡）总价（万）档次置业目的销售形式代表企业纬二路板块

济南万达广场60㎡、135㎡1200072－162优质投资60%，自用40%散售为主山东得源电力财富自由港36㎡840030普通投资80%，散售为主——泺源大街板块

天业国际60㎡1300078普通投资，自用70%散售为主济南金榜翻译公司圣凯财富广场50－170㎡1150057－195普通投资70%，散售为主——经十路板块

鲁商广场200㎡14000280优质自用90%以上整层销售为主——中润世纪广场1067－1270㎡145001550－1841优质自用90%以上整栋整层销售为主太平洋保险、中石化齐源大厦235㎡10000235普通自用80%整层销售为主，散售——润阳大厦1000㎡120001200普通投资50%，自用50%整层销售为主——高新区板块

中铁汇展国际60－200㎡860051－172普通自用80%散售为主，整售——丁豪广场

9000

普通——散售为主——奥体文博板块

鲁商国奥城1500㎡120001800优质自用90%以上整售为主电力集团黄金时代广场200－300㎡13800276－414优质自用90%以上整售为主国资委东部写字楼市场客户以自用为主，且多为整栋整层购买，面积区间200—300㎡以及1000—1500㎡整层甚至整栋购买为主自用面积区间客户特征客户关注点代表项目200—300㎡以区域型客户为主对周边区域较为熟悉；中小型高新技术企业为主物业产品总价控制在300万元以内优质物业，区域环境好鲁商广场1000—1500㎡以城市级客户为主，看好东部区域发展潜力以稳定型（50－100人）和扩张型（100人以上）企业为主企业形象物业产品品质要高交通便捷，有足够停车位区域发展潜力中润世纪广场黄金时代广场整栋购买客户大型国有企业、央企500强、上市公司金融、保险行业省、市级分公司政府机关、事业单位区域发展潜力企业形象物业产品品质要高交通便捷，有足够停车位舜泰广场中润世纪广场黄金时代广场鲁商广场面积需求在200－300㎡的客户主要以区域型客户为主，关注总价控制；面积需求在1000—1500㎡的客户更关注企业形象与物业品质区域：东部逐渐取代中部成为CBD核心，土地稀缺性日益凸显客户：国企十年沉淀，集中爆发，金融保险机构区域扩张及进驻济南产品：城市高端写字楼市场表现较好，存在较大市场机会由于交通、停车、环境及物业形象的影响，原老城区泺源大街及经七纬二商务中心逐渐没落，高档办公供给明显不足。经十路东部总部集群兴起，奥体、高新板块商务积聚效应显现，企业东移趋势明显，济南写字楼格局已经发生重大变革。随着经济的发展，：国企进入集中爆发阶段，并在新区抢点，国有企业自持物业的需求增加，对于形象的要求提高，要求商务集群效应等；跨区域经营，银行上市，外资银行的开放及省会区域金融中心的职能，使银行业对高形象商务办公有着强烈的需求。大型国企企业和金融机构多整层、多层、整栋购买的，对于产品品质有较高要求，未来济南城市高端写字楼发展空间大高端写字楼迎来较好的市场机会。项目写字楼发展机会判断酒店发展机会研判从上世纪90年代末开始，济南市旅馆业逐渐向星级酒店方向发展。截止到目前，在市旅游局登记注册的星级酒店共81家（含4家待评星级酒店），其中五星级酒店仅4家、四星级酒店17家。五星级酒店仅4家，2家集中在城市核心区泉城广场周边，经营状况良好，入住率保持在70%以上，并且持续攀高；2009年喜来登酒店入驻奥体中心。济南四、五星级的房间面积标准基本符合国内同档次酒店的标准。酒店的硬件配套设施不同，体现出不同的特色服务，会议、餐饮是吸引客源的两大亮点。济南四、五星级酒店受政府和大型国有企业操控的比例较大，市场商业化操作程度低。政府下属和国有财团的酒店物业拥有自己的稳定客源，打破此类垄断客源的壁垒较难。济南市登记注册星级酒店较多，但五星级酒店仅4家，且3家位于城市核心区，09年喜来登入驻奥体板块，成为目前区域唯一五星级酒店序号酒店名称星级地址客房数标准间门市价标准间前台现付价折扣平均入住率1银座索菲特大饭店5泺源大街66号32415759890.6370%2山东大厦5马鞍山路2—1号30611278800.7870%3贵和皇冠假日酒店5天地坛街3号30615539890.6480%4喜来登酒店5历下区龙奥北路8号41011886980.5885%5玉泉森信大酒店4泺源大街68号3186333800.675%6中豪大酒店4解放路165号34311804380.3760%7丽天大酒店4经一路66号2276805440.880%8贵都大酒店4升平街1号2256333800.660%9贵友大酒店4英雄山路101号1705803680.6365%10新闻大厦4泺源大街6号1609584980.5280%11舜耕山庄4舜耕路28号2807805460.780%12华能大厦4泉城路17号2047603800.50

——13金都大酒店4英雄山路159号1406804760.770%～80%14良友富临大酒店4泺源大街5号1906133680.675%15黄台大酒店4将军路122号2087963580.45

——16济南吉华大厦4英贤街19号2006586580.0

——17山东翰林大酒店4经十路63号2785804900.8580%18济南汇宝大酒店4经五纬二路28号1636883990.58

——19山东银座泉城大酒店4南门大街2号31010783800.3580%20山东东方大厦4经七路223号2245882980.5190%21章丘市宏昌千禧龙大酒店4章丘明水经济开发区1165303180.6

——星级酒店一览表酒店名称地址占地面积总建面（万㎡）

项目类型客房数预计开业时间希尔顿项目（齐鲁宾馆改造项目）历下区千佛山路8号总用地50亩——工程包括新楼6.4万平方米的装修改造以及老楼拆除后重建体量在8万到10万平方米的高档写字楼——2011年香格里拉项目泺源大街南侧，原济南二中地块，毗邻泉城广场3万余平方米，约合46.5亩——星级酒店、购物中心及写字楼——未定万达凯悦酒店位于经四路北，经二路以南，顺河高架桥以西，纬一路以东的魏家庄片区——5.1——3522011年9月鲁商国奥城经十路奥体中心对面5万总建面35万，酒店约5万5号楼为国际星级酒店————丁豪广场国际会展中心南侧，北侧紧邻工业南路8.6万总建面32万，酒店约5万五星级酒店地上21层————总部基地南区经十路南侧，西临舜华路，东临刘智远路——总建面约160万，酒店约8万B5地块预计做酒店————济南市场三足鼎立的传统格局正因为越来越多的国际酒店业巨头的进驻而改变。除早已落户济南的雅高、洲际外，喜达屋、香格里拉、希尔顿、凯悦也正在酝酿“落子”济南。在未来两三年内，济南的五星级酒店将由现在的三家扩充到六家甚至更多。目前，在建和待建的五星级酒店都集中在市区中部和东部，这主要与地区的市场需求相一致。中部是济南市的政治经济中心，会议、会展会带来大量客源，而东部在十一运会之后也迅速发展，而且高新区公司发展很好，高星级酒店会有机会。未来潜在五星级酒店五星级酒店——贵和皇冠假日酒店是济南高星级酒店的代表营业时间2001年装修时间2004年星级5星级位置历下区天地坛街3号建筑面积NA平米层数14层层高3.4米平均房价735元/元/间（不含服务费）房间数300间客房（74间吸烟房/144间非吸烟房/56双人房/244间单人房）平均入住率73.8%产权人山东鲁能信谊有限公司酒店管理洲际酒店管理集团总统套房室内浴池ConneXion

大堂吧大堂外观外观营业时间2009年9月星级5星级位置历下区龙奥北路8号建筑面积——层数23层平均房价668元起房间数445间客房及套房酒店配套4300平方米会议空间、四家餐厅及酒吧、一个健身中心、SPA水疗、礼品店、一个商务中心和一个室内恒温泳池平均入住率85%客户商务人士和政府官员五星级酒店——喜来登平均入住率为85%，经营较好；客户多为商务人士和政府官员省会城市高速发展需要高端酒店相应配套，满足其商务政务需求。济南与同等城市南京、杭州等城市相比，济南五星级酒店数量偏少，目前仅有四家，而南京与杭州均在十家以上。奥体片区是济南市重点发展区域，是新的政务区、文体中心、科技中心，政务、商务活动频繁区域及本项目能够带来大量的商务人士、政府人员、会展人士及旅游人士，这样的客户组合以需求五星级酒店为主，高端酒店经营好、盈利水平高高端酒店有良好的发展前景项目酒店发展机会判断酒店式公寓发展机会研判1、济南万达达人界2、诚基中心3、万豪国际4、名士豪庭MINI公馆5、海尔绿城玉兰公寓6、鲁商国奥城7、丁豪广场9、汇展香格里拉10、中齐未来城11、蓝调国际12、银座中心13、发祥1号公馆14、重汽彩世界15、香港国际济南市场的公寓是处于自主与办公之间的夹缝产品，主要供应在核心区和东部新城商务带123245810911131514761济南公寓市场供应西部片区市中心区东部奥体片区东部会展片区济南各片区公寓与同区域住宅、写字楼产品相比，销售价格低、消化速度慢，济南对公寓产品认知有限片区公寓（非LOFT产品）住宅（非低密度产品）写字楼均价销售速度均价销售速度均价销售速度市中心片区10000-12000元/平米代表项目万豪国际月消化50-60套13000-16000元/平米代表项目万达，月销售90套11500—13000元/平米代表项目万达，月消化50-60套东部奥体片区12000—14000元/平米代表项目MINI公馆月均30套11000-16000元/平米（非低密度产品）代表项目海尔绿城月消化90套左右12000—14000元/平米多团购、大客户购买东部会展片区6500-8500元/平米代表项目中齐未来城公寓月均40套7000-9000元/平米代表项目海信慧园月均100套8000—9000元/平米写字楼体量均较小西部片区8000元左右（毛坯房、非LOFT）代表项目香港国际月均30套7500-9000元/平米代表项目卢浮公馆月消化100余套；路劲御景城月60套————公寓产品未来市场供给较大，竞争加大，华强广场、丁豪广场、大卫项目等，公寓产品变现速度及溢价能力有限；公寓客户对价格的敏感度高，对投资回报计算较为精细，多数为投资客户。写字楼34层，总高度158.4米，标准层高3.9米4栋29层公寓，层高2.9米主体3层+地下一层商业，总约5.5万㎡1#2#3#4#5#6#济南公寓产品未来供应较大，竞争激烈济南公寓分为以首次置业客户为核心受众的公寓、以投资客户为核心受众的公寓和以办公自用为核心受众的公寓三类公寓公寓类型限制条件客户及选择条件居住类公寓以首次置业客户为核心受众的公寓商业用地，40年产权，（正常贷款政策为5成10年按揭，水电收费按商用水电标准）支付能力较弱的首次置业客户，他们无法承受普通住宅的价格，一般选择边缘区、价格相对低的产品投资类公寓以投资客户为核心受众的公寓成熟的投资客户，看重区域投资价值和未来升值潜力，都选择投资中心区域办公类公寓以办公自用为核心受众的公寓中小型办公自用型客户；自身实力有限，多选择价格低、总价低的产品济南三类公寓相应客户选择公寓产品条件，与本项目拟合度低济南公寓产品整体认知度低，奥体片区虽存在一定公寓需求，但消化速度慢、盈利空间小。因此，

建议本项目不做公寓产品。项目公寓发展机会判断[物业组合建议]在各物业发展机会研判基础上，结合项目地块属性和企业愿景，建议本项目是以办公为驱动的写字楼、酒店和商业三种物业组合综合体商业公寓酒店写字楼高端形象；长期经营，高盈利能力良好现金流收益低，风险大高端形象长期经营收益高核心驱动高端的形象；良好现金流功能定位项目功能定位三种物业功能关系描述——三种业态空间依存、价值互补，共同增值本项目通过内部写字楼、酒店、商业三种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使本项目能够适应城市多样化需求，通过多种功能空间有机组合达到增值、联动的效果。写字楼在整个综合体占据最核心的价值，是提升形象和地标价值的关键因素，也是实现资金回现得有利保障。区域商务氛围日趋形成为本项目写字楼的发展提供支撑，同时写字楼物业发展支撑了酒店和商业的商务人流。酒店为商业和写字楼提供了高档次的商务配套，也是项目档次提升的重要因素。商业作为综合体的重要平台，为商务办公和酒店提供高档次的商业配套。酒店稳定高品质消费人群零售餐饮配套高品质商业配套高消费力的商务人流商务人流提升商务配套档次写字楼商业以高端商务为主导，集高端酒店和顶级商业配套为一体的商务综合体，济南城市空间营运引航者基于企业和项目目标、项目区域及拥有资源禀赋、世联综合体实践观点以及各物业发展机会，本项目打造济南东部新城生活、休闲、商务、社交消费目的地济南最独特的主题设置和最新颖的业态组合都市生活体验中心项目功能定位写字楼客户定位世界及中国五百强（总部位于山东省以及外省份五百强企业办公基地）国企（国有企业办公基地）股份制公司（股份制公司在济南办公基地，多为上市公司）写字楼目标客户根据市场状况和客户需求，本项目写字楼目标客户，主要有三类：济南CBD商务旗舰绿色的生态的人性化的荣耀之城：现代感、地标性建筑、人性化商务，打造城市超级景观写字楼形象定位国际型顶级商务办公，济南第一个第四代写字楼，傲立CBD，彰显高度第四代写字楼，以客户需求为中心，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务交流规范。

新办公典范——人性化、健康环保、高智能化、优良景观写字楼产品定位酒店客户定位档次：超五星特征：以商务功能为主，兼顾政务会议功能行政客户：政府活动、官员接待及国际性会议会展商务客户：国企高级管理者、周边区域企业活动及商务客户、企业年会，全国性会议团队其他客户：旅游、会展定位方向目标客户酒店形象定位尊贵之城：豪华的、时尚高雅的、主题的中国济南CBD超五星酒店酒店产品定位

超五星级酒店，特色的、绿色生态的酒店规模测算结合济南市五星级酒店的市场容量、区域未来五星级酒店建设以及高端五星级酒店标准，世联认为，本项目五星级酒店的客房数量应在400间左右较为合适行业经验值：五星级酒店建筑面积均摊每间客房一般情况为80-120平米/间本项目位于城市CBD中心，未来商务活动和流动人口较密集，其客房数量在一定程度上体现了市场情况，同时考虑未来五星级酒店市场竞争，因此设定本项目酒店客房量为400间左右；酒店建筑面积=客房量×套内均分摊面积=400间*120平米/间=5万平米

（