房地产估价方法论文估价方法论文

产估价方法论文估价方法论文估价方法初探【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。【关键词】房地产估价方法探讨改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价素。比较法点近期有过交易的类似房地产进行比较,些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价值方法。于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数的房地产。收益法目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将谨。因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。成本法适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或开发成本是土地开发完成后的价值,而房地合一项目土地的重置成本应该整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开发利所以我认为这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限×成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率。设开发法意两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收益是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法的现金流量折现法中的折现率,教材中说,与收益法中的资本化率原理相同,应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率,它包含资地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已,因此称房地产开发收营收益率,更能反映其本质,更好理解。即房地产开发收益率运开发完成后价值和开发成本费用的折现,房地产经营收益率运用于通过租对房地产价值的求取。科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、意事项等。估价方法进行估算并决定估价结果)评估方法的选择评估方法时,主要依据如下两方面情况:种估价方法的适用范围。价对象的特征及其评估目的和评估前提等。运用估价方法进行价格试算法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作为最终估价结果。这种价格,称为试算价格。调整试算价格估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。。试算价格之间所存在的差异,可能是因为所为所依据的资料不同。因此,调整试算价格主要如下两方面:时,不仅要分析资料的真实性,还要进一步分析资料的选择及是否恰当,有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。地产和收益房地产两类来予以分析。试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种,最终估价额的决定在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见:结果为主要依据。价人员的经验为主,参考估算结果。意见更为合理,应作为决定最终估价结果的主要方案。但比较特