青岛黄岛唐岛湾用地可行性分析报告定稿金丰易居

前言本报告是针对黄岛开发区薛家岛旅游度假区——唐岛湾地块所作的可行性分析报告。主要研究方面包括：项目的地理、地块分析；开发区的经济运行状况；开发区的房地产市场运行状况：周边楼盘的市场现状、价格走势、市场走势等分析；项目的产品定位；项目的开发思路及财务分析；项目的综合论述七大部分。在此基础上，结合本地块的环境和相关影响因素组合，提出本公司对该项目的一个市场观点，同时为该项目运作的可行性做出判断。1、项目区位分析1.1、宏观地理分析1.2、地块区位分析1.3、项目区位综合分析2、区域规划解析 2.1、地块区域发展、规划2.2、地块周边发展、规划3、地块现状解析3.1、地块四邻现况3.2、地块现况3.3、地块现状综合分析4、本项目结合地理的综合发展分析4.1、项目地理条件SWOT分析4.2、项目地理解析综合判断一、项目地理解析本项目地块位于青岛市黄岛区——薛家岛旅游度假区中部偏西地带，是薛家岛中西部高档度假、居住规划的重要组成部分。1、项目区位分析1.1、宏观地理分析薛家岛旅游度假区（图一）（图二）青薛家岛旅游度假区（图一）（图二）青岛（图一）：以滨海旅游公路为主轴，沿海七大组团城市的方位分布；（图二）：黄岛开发区所处的核心战略位置；如上图所示：作为承接大青岛东、西海岸线的起始位置，还薛家岛旅游度假区在整个滨海组团城市的发展中起到极其要得战略作用。1.2、地块区位分析（图三）：作为青岛市拉大腹地架构和经济发展的核心组成部分，黄岛经济开发区的发展变化可谓日新月异。但“青黄不接”（因胶州湾的区隔而造成的地理阻隔）一直成为开发区腾飞发展的一大阻力，“南隧、北桥”（图三：①②所示）交通战略方针确立与实施，将会对未来开发区的建设，特别是旅游、商务、房地产业的崛起与发展起着决定性的作用。③②①（图三）③②①（图三）注解：（图三）地理交通①：规划中的跨海大桥方位示意②：规划中的海底隧道方位示意③：薛家岛旅游度假区地理位置示意1.3、项目区位综合分析从时机上讲——开发区已成为青岛经济发展核心，西海岸发展势不可挡。而青岛东部地区的发展用地尤其是沿海地区的发展用地已趋近枯竭。在这样的背景下为开发区提供了千载难逢的发展机会。2、区域规划解析2.1、地块区域发展、规划图四③②图四③②④⑤①本案注解：（图四）薛家岛旅游度假区功能定位①：西海岸行政商务区②：旅游商务综合区③：国际旅游度假区④唐岛湾⑤薛家岛湾（图四）：《薛家岛旅游度假区及其周边地区概念规划》在空间项形态上，薛家岛被唐岛湾、薛家岛湾分隔成三大城市空间，分别定位为薛家岛国际旅游度假区、西海岸行政商务区和旅游商务综合区。2.2、地块周边发展、规划④本案②①（图五）（图六）①②③本案⑤④本案②①（图五）（图六）①②③本案⑤注解：（图五）区域重大规划注解：（图六）周边重大规划①：金沙滩海水浴场①：长江路——开发区第一大道，区政府、商业、办公汇聚两边②：银沙滩海水浴②：开发区区政府及区政府绿化广场位置③：规划中的游艇码头⑸规划中的高尔夫球场④：滨海路——沿海景观大道、连接旅游观光资源的交通要道如（图五、六）：本项目地处薛家岛旅游度假区中部偏西位置，就区位位置来讲本案：南边：跨过300米左右的丘陵地带便可到达一望无垠的黄海海域和极负盛名的银沙滩海水浴场。北面：紧贴唐岛湾水域，越过近200米的水面便可看到巍峨的开发区区政府大楼以及宽广美丽的区政府广场；滨海大道旅游观光带（建设中）、广播电视塔、香江路两旁的高层建筑尽收眼底。东面：临规划中的唐岛湾游艇俱乐部，再往东约1000米的距离便可到达享誉内外的金沙滩（每年一度的与“青岛啤酒节”齐名的“青岛金沙滩旅游文化节”便在此举行）、以及薛家岛国际旅游度假区。西面：依规划中的高尔夫球场，再往西为约1000米长的带状丘陵地带，属于待开发土地。3、地块现状解析3.1、地块周边现况如下（图七）：本项目周边的发展梯次呈阶梯状：第一发展圈从（2000年——2005年）形成以区政府为中心、以长江路为主轴的商务、商业中心，发展用地基本上消化完毕；第二发展圈预计将会从（2005年——2010年）以滨海路为主轴，发展成为旅游观光带及滨海高档居住区，为今后几年的重点发展区域。本案第一发展圈第三发展圈图七第二发展圈本案第一发展圈第三发展圈图七第二发展圈而本项目所处的第三发展圈——如果要有大的发展或要有成熟的发展，必须依赖周边配套的和其它大型设施的完善，大致需要5—10年的时间方可达到成熟阶段。当前的现况来看，周边尚处待开发阶段，土地还处于生地、毛地阶段。村庄林立、庄稼茂盛；居住条件及居住环境、生活便利性、交通等一系列因素均不成熟，其周边开发用地尚不成熟，个别项目的开发建设难以形成区域竞争力。3.2、地块解析3.2.1、地块四邻现况项目当前四邻现况来看，本项目地块较为孤立、周边较为荒芜，基本的生活设施及日常消费均依赖外部支撑：项目东侧：刚刚填海完成的滩头用地；项目西侧：尚未规划完成的高尔夫用地，目前还是荒地一片；项目南侧：农业耕地及大片的农村村庄；项目北侧：约200米宽的唐岛湾水域。3.2.2、当前项目的地块现况本项目当前的地理、地质条件，如下图①②③所示：①：北侧临唐岛湾的滨海步道②：区政府广场对望本项目用地③：项目中央对望对岸市政府周边建设情况。①①③②③②如上图所示：本项目地块地势起伏较大，并有相当部分用地属于填海生成，地质状况较差；小区内地势较低，对于临海地块来讲，不适合建长期居住型别墅。项目周边地块3.3、地块解析综合分析综合项目地块的解析，本项目区域发展潜力巨大，发展前景较好。如果当前开发，本项目今后几年具备巨大的升值潜力，对投资客户来讲，将会是一个绝好的投资项目。另外，项目地块所占据海景资源相对较为薄弱：面对的海域属于大海内湾，海平面仅有200米左右的宽度；是背外海、距离广阔的黄海海域尚有较远的距离；当前的休闲资源较少，海水浴场、旅游度假区距离项目较远，周边的大型设施的实施又遥遥无期；地块的地势较低，其洼地较多，周边可借助的景观、休闲资源不多，当前资源仅有一面临唐岛湾水域；综上所述：本项目地块从当前现况来看，并非具备好的居住条件，仅适合用于旅游、度假的第二居所；或作为长期投资、以备颐养晚年的养老居所。4、本项目结合地理的综合发展分析4.1、项目地理条件SWOT分析S——优势W——劣势临近商务行政区、对望区政府大楼，具有地标意义；所在区域及整个薛家岛旅游度假区用于发展旅游、度假、休闲产业的资源丰富，未来发展前景广阔开发区今后几年的纯别墅发展用地仅本项目一宗，产品的稀缺性强；地块建筑密度较低，小区内部景观的可塑造性强；随着周边发展的不断完善，本项目未来的增值潜力巨大；区域的规划实施周期较长，严重影响；本项目当前的基础配套设施非常缺乏，等待完善的时间较长；当前项目所具备条件不适合于作长期居住，仅适合于作投资或用于度假、养老的第二居所；项目目前状况比较荒凉、孤立，周边尚处于完全未开发状态，难以体现别墅的尊贵性和住户的安全。O——机会T——威胁宏观政策向“西海岸”倾斜，有利于本项目所在区域的发展；从资源优化角度来讲，青岛东海岸线的发展十分有限，西海岸在今后几年后，将会成为青岛海岸线的另一焦点；滨海公路的衔接、“南隧、北桥”的规划实施，都将对本项目所在区域未来发展提供了坚定的发展基础；区域配套设施的不完善、造成大量客户分流，尤其是青岛“南隧、北桥”动工的不确定性，对本区域的发展速度将会产生非常大的影响项目周边尚具有大量的、发展较为成熟的待开发用地，可开发土地存量较多；4.2、项目地理解析综合判断结合上述，地块宏观区位、地块区域发展以及地块自身条件三方面的分析，得出对本项目地理条件的如下论点：项目的实施发展机遇和面临的挑战A、区域宏观发展机遇绝佳；但对“南隧、北桥”的实施以及青岛的资源依赖性较强；B、区域发展资源充足、要实现发展规划所需周期较长；C、从发展梯次来讲，本项目所处区域的整体发展时间还需要北面滨海路沿线大量的、尚未开发的发展用地消耗一段时间后，方能扩展到本项目所处位置，但这需要相当长的时间。D、项目未来前景良好，升值潜力巨大，但当前所面临的发展环境较差E、地块自身条件发展的局限性大，当前现况不利于居住、仅适合于投资或用于度假、颐养晚年的第二住所。项目的实施发展判断因此本项目若要实施开发，将会有两种开发实施途径：一、如若要在当前市场形势下开发销售，建议产品的定位方向以低总价、小独栋产品入市，针对投资客户和用于第二居所的度假型客户。二、先取的取的土地开发权、搁置开发计划，待到周边配套及资源、条件成熟时再实施开发计划并推出销售，以保证地块价值和利润的最大化发挥。但此方案对周边建设的依赖性强、存在周边完善时机的不确定性；并且对日后开发的时间点难以把握，风险系数较大。故此方案为被选方案，需三思而后行。1、黄岛概况1.1、开发区简介1.2、未来发展规划2、产业结构发展带动2.1、经济发展突破点2.2、大项目工程二、经济运行判断1、黄岛概况1.1、开发区简介黄岛区位于胶州湾西海岸，与青岛市区隔海相望。1978年11月新设立黄岛区，1992年，青岛开发区与同处一地的青岛市黄岛区体制合一，面积达到220平方公里，总人口45万，其中常住人口24万、流动人口约20万左右。1.2、未来发展规划（图八）：按照④①②②③⑤⑥图八④①②②③⑤⑥图八完善的规划、强劲的发展势头。使黄岛区在未来的建设规划中，形成新的经济发展核心力量，并在“大工业、大港口、大旅游”三2、产业结构发展带动在新的形势下，开发区的产业发展正在进入一个崭新的阶段,迅速崛起的新兴产业特色明显,制造业核心地位日益凸现,成为全市新经济发展的领跑者。2.1、经济发展突破点2.2、大项目工程集装箱项目、港口项目、钢铁项目、造船项目、大炼油项目等六大项目的实施，带动相关下游企业上千家、带动就业机会近5万人，为开发区的建设发展提供了强劲的原动力。大学城工程、国际贸易中心工程等多项大工程的上马动工，使开发区的城市形象、城市价值均有所提升。3、重点市政建设3.1、关于胶州湾湾口跨海通道桥隧方案的专家论证2004年10月，青岛市政府举行了桥隧方案听证会，初步确定跨海通道桥隧方案的可行性。3.2、大桥、隧道两端市区接线工程初步方案黄岛端接线走向示意图黄岛端接线走向示意图综合分析：跨海大桥/海底隧道的修建，使青岛到黄岛的距离缩短到20分钟以内，同时隧道黄岛接口的落点设在薛家岛旅游度假区的东端登陆，对加快薛家岛旅游度假区的发展建设将起到极大的推动作用，为本地区的房地产市场发展带来巨大的发展机会。4、经济运行综合论述通过上述分析，可见黄岛区的基础建设设施已经得到了较强的完善，在现阶段的“十五”期间，黄岛区将继续加强城市建设、经济建设的步伐；同时区域发展的不断完善、经济不断增长、招商引资力度加大、产业结构不断升级、人才引进逐年上升等等一系列因素，都将推动黄岛的房地产市场发展。但同时也应该看到：宏观经济运行为本项目提供的机遇和期待A、大力推动发展经济，为黄岛的经济增长提供了强有力带动力；B、产业结构的升级、科技含量的提升，为本区域带来大批科技人才，形成一批强有力的消费力量；C、招商引资力度加大，使众多的工商企业入驻本区；D、同时新的一批大工业、大项目，都为开发区带来一批优秀的企业；E、开发区产业结构的不断完善调整，促使产业科技含量不断提升，高科技人才大量进驻，从而使得开发区的整体消费力提升。项目的实施发展判断随着开发区入住企业的增多，为本项目的发展定位提供了另一良好的发展机遇和发展的可行性；首先，从建设之初到繁荣至今，开发区经历了飞跃的发展，入驻了一批优秀的企业、工业；成就了许多著名的商界精英、巨贾名流，他们为开发区的发展做出了巨大的贡献，开发区也为他们提供优越的财富回报；伴随着企业的逐步壮大、财富的逐步积累，他们开始追求更高层次的享受；在商业竞争激烈的今天，除了公司、办公室，开始需要另外一种空间，一种隐秘安静的、既有休闲功能而又不失尊贵；既可用于商务、社交礼仪的需要；又可兼备娱乐、休闲以及招待、宴客的功能；在此背景下，建议本项目可规划出少量的、交往活动空间较大，功能完善、规模庞大、硬件设施及商务配套完善的商务型别墅，或绿化面积较大、私家花园园林景观细致的庄园式别墅。同时，在项目配套设施、娱乐设施的建造上尽量完善，并体现客户的尊贵性。1、房产市场整体运行分析1.1、2004年市场供求状况(单位:万平方米)1.2、市场均价走势分析2、黄岛房产销售市场分析2.1项目周边竞争板块市场概况2.2.1薛家岛居住区块分析2.2.2开发区长江路板块分析3、黄岛别墅及青岛海岸线地产市场概况（以沿海区域市场为重点）3.1、黄岛市高档物业市场调研分析3.2、青岛市高档物业市场调研分析4、市场判断综合论述三、市场运行判断（以沿海区域板块为重点）1、房产市场整体运行分析1.1、2004年市场供求状况(单位:万平方米)合计60508598黄岛城区5548保税区工业园10445长江路-唐岛湾25356570石油大学-长江西路10588薛家岛-金沙滩10647综合分析：受2004年国家宏观调控政策影响，黄岛商品房竣工面积、销售面积等均较去年有明显回落,新案推出量相对少；由于2003年市场推案量较大，区域消化尚未完成，区内2004年上半市场主要以存量房销售为主，新盘入市较少，开发商多暂缓入市；1.2、市场均价走势分析2002年2003年2004年黄岛城区130020502500保税区工业园180025503250长江路-唐岛湾250041004800石油大学-长江西路110028003500薛家岛-金沙滩230039004400(单位:元/平方米)综合分析：2001年-2003年是黄岛房地产市场飞速发展的三年，区域均价被整体拉高，尤其是2003年黄岛整体市场房价较2002年上扬近50%以上，整体上涨速度较快；2004年是国家宏观调控的政策年，受国家宏观调控政策影响，区域价格提升速度明显放缓，2004年黄岛市场房价较2003年上扬在20-27%以内。2、黄岛房产销售市场分析2.1项目周边竞争板块市场概况2.2.1薛家岛居住区块分析薛家岛板块薛家岛板块薛家岛在建、在售项目名称一览编号项目名称编号项目名称1今日商务公寓5鲁泽花园2金沙花园6悦海花园3长江花园7泽润金融中心4九州花园8华裕黄金海岸综合分析：区域概况：该板块东部是旅游度假区----金沙滩风景区。这为薛家岛在未来的规划中打造一个旅游风景区及高档住宅区奠定了良好的基础，但街道内的商服、交通、生活配套等设施现况仍有不足，有待完善。在售现况：薛家岛板块内在售楼盘基本以中、小量体为主，且大部分为尾盘销售（如金沙花园、今日商务公寓、鲁泽花园、悦海花园、九州花园）；产品概况：区域的产品经过2004年的去化销售之后，凡步入2005年的在售、在建产品大多已小高层、高层为主；销售周期：从2003、2004年的销售状况来看，本区域的产品销售相对来讲较为缓慢，个案销售周期大都在2—3年；面积、总价：相对于长江路周边个案来讲、本区域的产品面积大多定位在精简型产品，主力户型以两居室为主，占到整体开发比例的50%左右、面积范围为80—90平米左右；三房产品大致在30%左右，面积范围为110—130平米左右。产品的总价基本在30—40万左右。客户群体：外地客户的购买量依然大于开发区客户的购买量，依然呈投资型市场。2.2.2开发区长江路板块分析街道内在售项目一览：开发区在建、在售项目名称一览编号项目名称编号项目名称编号项目名称编号项目名称1城市桂冠5隆祺嘉园9天泰.阳光海岸13香海花园2千禧龙花园6隆和.怡海世家10地丰大厦14东方银座3唐岛.蓝湾7源城.城之秀11汇峰嘉园4傲海星城8汇商国际12天智国际大厦综合分析：区域概况：区政府、保税区位于本板块内，长江中路沿线生活配套设施完善，商业发达，长江中路——区政府已形成黄岛区内CBD核心地段，是黄岛政治、金融、商业核心区域；在售现况：本区域的在售尾盘项目大都经历了近两年的销售历程，新建项目均为小高层、高层产品；销售周期：从2003、2004年的销售状况来看，本区域的产品销售相对来讲较为缓慢，个案销售周期大都在2年左右；面积、总价：相对于长江路周边个案来讲、本区域的产品面积大多定位在精简型产品，主力户型以两居室为主，占到整体开发比例的40%左右、面积范围大约为90平米左右；三房产品大致在50%左右，面积范围大约为120—150平米左右。产品的总价基本上集中在45—60万左右。客户群体：外地客户的购买量依然大于开发区客户的购买量，依然呈投资型市场，但本区域的几个典型个案的居住客户比例有所上升，主要因为项目的整体素质较高、生活氛围成熟。3、黄岛别墅及青岛海岸线地产市场概况（以沿海区域市场为重点）3.1、黄岛市高档物业市场调研分析分布区位：黄岛开发区现有的别墅小区主要分布在区政府大楼以西区块成片分布，主要以靠近区政府为卖点，现已开发完毕，形成一个较为集中且相对称成熟的居住区。开发状况：该区的别墅项目建设较早，开发时间大致在1998年—2000年左右。整个板块已有大约5个小区连成一片，每个小区的开发规模大致在20—30套左右。全区总共有120套左右。绿化状况：项目整体开发的品质较差，中央绿化和会所等配套设施，属于原始的开发操作模式，每个小区3—3总户型，绿化仅仅只是简单草皮移植，难以体现别墅的尊贵性，唯一的卖点是紧邻区政府。去化状况：该区域的所开发的别墅均已销售无几，但整体的销售速度极其缓慢，大都需要2-3年的时间，目前该板块整体入住率在30%左右，未形成良好的居住氛围，大部分都属于客户的投资购买行为。去化现况：当前该区域推出来销售的二手别墅产品，标出价格大都在6000—8000元/平米，但销售状况不是很理想。3.2、青岛市高档物业市场调研分析3.2.1、高档楼盘供应区段分析根据楼盘定位和拥有的环境资源不同，将目前沿海岸线市场供应的高档次楼盘分布区位分为两大板块，即位于香港东路北部和浮山之间至石老人板块，和五四广场沿海至石老人旅游度假区板块。香港东路北部与浮山之间至石老人板块：是近5年新开发高档楼盘的聚集地，拥有较好的海景资源和浮山山景资源优势。目前该板块整体入住率在50%左右，未形成良好的居住氛围，较大部分物业是青岛市"炒楼"投机者的投资物业。该板块可供开发的土地已非常有限，后续供应量不多。五四广场沿海至石老人度假区板块：是青岛市环境资源最佳的区域，目前沿海楼盘已抛弃了"地段论"的观点，都充分利用稀缺的景观环境资源，以良好的规划设计、园林景观设计打造青岛市最高级的居住社区。该板块楼盘以度假和商务居住型为主，较难以形成良好的居住氛围，目前3.2.2、市场楼盘供应特征分析户型与面积：高档次物业三房两厅两卫户型占供应总量的60%左右，主力户型对应面积为120-150平方米；两房两厅两卫户型占供应总量的25%左右，主力户型对应面积为90-110平方米；四房两厅和复式单位占总量的10%左右，对应面积为170-250平方米。别墅的主力面积大多在300—350平米左右。价格：香港中路南面的酒店式商务公寓为9000-11000元/平方米以上；香港东路以北的高档公寓价格为8000-10000元/平方米，香港东路以南临海住宅（包括靠近香港东路的小高层）目前正销售的楼盘价格定位为10000-12000元/平方米。青岛沿海岸线，当前二手房市场别墅的价格大多在20000元/平米左右（备注：当前青岛在售的纯别墅项目唯有弄海园三期的仅20套现房在售，凭借临石老人国家旅游度假区，加之一、二期成熟的居住氛围、齐全的小区配套和高档的小区会所，销售价格达到3万元/平米）销售或入住状况：本次市场调查的十多个楼盘仅有6个正处于紧张销售时期，其余楼盘交楼前都已快速销售完毕。6个销售楼盘有两个是内部销售的期房，其交楼时间在2004年-2005年，期房销售是违反现行政府对楼盘预售的要求的，但开发商提前以内部认购的方式提前销售，一方面表明目前市场供不应求和供需失衡的态势，另一方面也预示着开发商对预期市场发展趋势的变化应对不急。但是从沿海一线已交付项目的实际入住率来看，项目的实际入住客户不是很多，个别项目的空置率几近60—70%。4、市场判断综合论述4.1、当前市场的发展走向结合上述，市场运行状况、开发区房地产销售市场概况以及青岛黄岛高端物业、别墅市场概况三方面的综合论证，综合本项目，可以看到本项目的实施发展机遇和面临的挑战：A、虽然近几年的市场都在高速运行，但从客户反映上来看开发区客户竟占到40%左右，存在很大部分的虚涨部分；B、今后两年普通住宅的新增量体还会继续放量，加上前几年投资客户购买的房屋2004年、2005年将会大量交付，导致二手房房源充斥，未来两年的普通住宅市场压力较大；C、同时，本项目又是近年来青岛中心区和黄岛开发区为数不多的纯别墅社区。D、在青岛由于近几年沿海用地极其稀少、高档住宅价格不断攀升；而开发区的发展潜力及空间，致使很多消费力分流此地，为本案的发展提供良好的机遇。项目的实施发展判断在此背景下，如若本项目要现在实施的话，建议本项目产品规划中仍以小面积、低总价的投资型产品为主；主力总价控制在200—250万左右、主力面积控制在300平方米左右。1、市场定位判断1.1、依据地理判断1.2、依据经济运行判断1.3、依据市场运行和消费需求判断2、项目总体市场定位2.1、项目产品定位2.2、本案形象定位建议2.3、目标客户群分析四、项目定位1、市场定位判断1.1、依据地理判断本项目周边规划主要以大型的酒店、会议、娱乐设施为主，也预示着本项目商务发展前景巨大，就像青岛五四广场周边、八大关的别墅大多用来作为商务办公等用途。同时本项目如果要迎合日后区域的发展，娱乐休闲设施势必要占据较大的比例。结合周边规划，若要现在做开发——度假和用于商务接待、洽谈的商务型产品较为适合未来规划。1.2、依据经济运行判断黄岛开发区的产业结构决定了区域内的从业人员主要以密集劳动的蓝领工薪阶层为主，对于房产尤其是别墅产品的消费群体非常稀少。因此日益壮大的开发区工商企业主；越来越多的大型国企、跨国企业的高层；以及企业自身，成为本项目的首选客户群体。此部分客户如若购买本项目，用于居住的比重将会非常低，投资、商务用途的比重将会占据绝对的比值。1.3、依据市场运行和消费需求判断当前黄岛开发区的市场整体运行情况增长势头强劲，但消费市场购买比例和消费行为完全失衡，区外客户以60%的购买比例极大地超过了本地客户40%的购买比例，完全呈现出一种投资市场。在众多的外地购买客户中，一部分主要看中开发区近年来强劲发展势头，未来的发展前景；跨海大桥、大炼油、集装箱、货运等大项目对开发区房地产市场的推动以及所带动的消费力量，购买行为完全属于一种“投资行为”，约占到30%；另外一部分客户主要看到整个大市场良好的增长势头，开发区与青岛房价相比较的发展潜力而产生的“投机行为”约占到40%；还有一部分客户主要看中开发区相对较为适中的房价和良好的居住环境而用于作为第二居所的“度假、养老行为”约占到30%。从项目当前周边的发展形势来看，小面积、低总价的度假型产品将是本项目的首选。2、项目总体市场定位基于以上对整个开发区房地产市场供需结构、消费特征、市场发展趋势等因素的研究，再结合本项目的地理条件、发展方向等因素，得出关于本案基于市场面最优的定位建议。首先从本案现况来看，不具备便利的生活机能，应该是用于度假、二次置业的产品。相对于其他的居家别墅或市区别墅来讲，本项目拥有的超低密度、规模、周边未来的生态环境又是其他别墅区不可比拟的；拥有薛家岛旅游度假区所占据的旅游、休闲、度假资源本项目巨大的发展空间和增值潜力以及开发区近年来所形成的良好的企业发展环境和开发区内欠缺的高档的商务洽谈空间故本案的定位方向应该是：度假养老、休闲商务、投资增值的结合体2.1、项目产品定位2.1.1、本案产品架构定位结合上述项目定位思路及市场机遇所阐述的内容，结合项目的地理特点，本案的产品定位切入点应建立在：度假养老、休闲商务、投资增值的基础上进行，因此本项目的产品大致分为三种：第一种：定位为旅游度假型产品区，产品主要以酒店、度假连体别墅以及VIP私家会所构成，其中独家连体别墅的面积大致控制在120平米左右，主要针对外地的旅游度假客户。第二种：定位为投资、养老型产品区，建筑形态为小面积独栋别墅搭配部分双拼别墅，主力面积规划为——小面积别墅280—350平方米左右；双拼别墅主力面积为200——260平方米左右，主要针对用于看重青岛环境、购买本案用于颐养安年的客户及看重本案未来发展前景用于投资的客户。第三种：“DIY”型庄园式别墅或是商务别墅区，产品形态为独栋别墅，风格各异、花园占地面积较大，内部功能多元化的商务别墅或庄园型别墅，面积范围控制在400—600平米左右，主要针对开发区的工商企业及业界巨头。2.1.2、本案产品定位原则产品互补原则：三种产品，从市场需求角度来讲，起到互补作用。回避风险原则：从销售角度来讲，产品的互补性定位，符合本案的现况，充分结合了项目的资源，从而有效的回避了风险。2.2、本案形象定位建议2.2.1、我们的思路务实不务虚：我们的客户都是见过大世面的成功人士，虚假的、浮夸的、表面的东西是不可能左右他们的，必须要有实在的东西折服他们，使他们有“英雄所见略同”的欢悦，有“棋逢对手，将遇良才”的快感。绝对精品化：我们的客户是经常出差国外的商务人士，领略过加拿大、美国、英格兰、新西兰等等发达国家的别墅，所以本案从小区的中庭布局到园林绿化；从售楼中心的摆设，到售楼员的微笑，每一件物品，每一个细节都要精品、一流，让客户仿佛置身于他曾去过的某国别墅，使其产生认同感。定位于享乐：美国《花花公子》创办人海夫纳说：“我的事业始终与享乐在一起，所以我永远精力充沛，野心勃勃！”这句话道出了富豪们的普遍心态。本案何不打“享乐”牌呢？通过我们提供的服务，我们营造的氛围，我们彰显的尊贵，让我们的客户得到前所未有的生活享受、精神享受。这就是我们对本案的最优化定位建议。2.2.2、我们的形象本案的形象定位：黄岛首个CEO(富人)“俱乐部”C：cityE:e时代O:office本案的精神理念：一个富人享乐的地方/彰显豪气人生的富人俱乐部本案的灵魂表现：高品质高配置高享受2.2.3、我们的意图有效区隔目前市场产品，在市场形成震撼力，并产生品牌知名度，为后续项目的开发奠定好的基础，创造附加价值。真正迎合黄岛甚至外地的尖端消费者消费群体的需求，从而有效吸引客源，降低市场风险，促进去化速度，减少销售周期。2.2.4、我们的格调它是富豪的聚会地/社交场/运动场所/富豪们的娱乐场/度假场所/商务谈判场所。它是富豪的论坛举办点（经济的/社会的/文化的/政治的各方面）它是富人的学校，学习上流社会的礼仪、生活方式、习惯、格调等。2.3、目标客户群分析2.3.1、本案的目标客户的锁定新寓象族：①：行业巨头、业界精英；②：新兴CEO；③：外国、外地高级管理人员；④：体育娱乐明星；特有人群：①：用于灰色过渡的政府官员；②：律师、贸易等高素质群体；③：私营企业主；2.3.2、目标客户的购房心态王者的心态，拥有大笔财富后，渴望“君临天下”的感觉。居住的文化品位性。私家花园、独立管家，仆人的完备性。高档会所满足不同品位休闲的需求。环境、区域、品牌等都要能彰显尊贵。1、规划方案及经济指标说明1.1、规划方案1.2、规划方案说明1.3、项目规划及补充建议1.4、项目经济指标2、项目项目开发实施构思2.1、建设实施原则2.2、启动板块建议五、项目规划、实施说明1、规划方案及经济指标说明1.1、规划方案总体规划图总体规划图1.2、规划方案说明产品分布图产品分布图1.3、项目规划及补充建议1.4.1、方案规划说明总体规划原则因坡就势、借助周边资源、充分发挥海景资源是别墅位置规划的主要原则，朝向原则及私密原则同样在别墅摆位上起到重要作用。别墅之间的距离充分满足日照及避免视觉干扰，考虑到别墅本地的建筑特性，在朝向上主要以南北向为主，并有视觉通道面向大海及本用地内规划的主要景区。别墅位置规划本项目共分为四种产品：庄园式别墅、独栋别墅、度假式别墅、VIP会所及度假酒店。在整体规划上既考虑到每一种产品分区位置、又考虑到资源的合理利用性。庄园别墅：位于项目的沿海岸线第一排，充分体现庄园主的尊贵型，同时又以较大的绿地空间为后排的产品提供了良好的景观通途性。独栋别墅：位于小区地块的南半区，通过错落有致的围合式组团规划使小区的景观共享性及住户的私密性得到充分发挥度假别墅：位于小区的最西边区域，考虑到本项目西边紧邻规划中的高尔夫球场结合度假性质产品的定位，可以更好的发挥本区域产品的度假、娱乐性。VIP会所及度假酒店：位于小区的西北角，正对唐岛湾即体现了会所的私密性、同时又有极大的景观取向。交通道路系统规划小区两个出入口分别设在东侧规划路及南侧主干道上，并利用小区中央的一条横向林荫道路相连，其它道路为别墅的组团入户道路，既简洁又便利。道路因地形地势微微起伏及灵活曲折，并加有五个环形节点，既做到通而不畅，迫使车辆缓行，又达到移部换景的视觉效果。同时又可保证消防通道直接连接每一栋别墅。绿化系统规划本项目较低的容积率保证了别墅区中每户别墅都有较大的私家院落，以供用户休嬉享用。而用地中央沿南北主轴，则根据现有地势做成大型组合式景观主轴——并贯通至唐岛湾海面呈发散状，既形成气势博大的绿化景观空间，又为周边别墅打通了观海视觉通道，而沿东西主轴形成的中央绿化带又将中心绿地引向两侧，使本项目的环境品质提高到皇家庄园的档次。沿海边唐岛湾主入口也布置了大型主题绿化区，充分开敞观海视线，突出景观豪宅的环境特色。梯状设计规划在设计中以基地由南向北呈落差地势的自然风貌为基础，由南到北呈下降布局。1.4.2、产品风格规划建议结合滨海建筑的特色以及开发区发展的趋势、建议本项目规划的风格是：传统下的现代、骨子里的传统。总之，是打碎了的古典、是古典的现代。立面、风格建议如下：材质上：采用传统材料与现代化的材料相结合，如灰砖，彩色涂料等进行柔和。色彩上：整体应是古典灰与现代灰的结合，除去沉闷，主张鲜明但不鲜艳。绿、蓝色条搭配，不主张大面积色块。风格上：按照本项目三种不同产品的属性，建议度假别墅采用现代风格；度假别墅采用欧式现代风格；庄园别墅采用欧式古典风格。立面上：现代下的传统，立面表现形式多可运用石材、浮雕等元素体现项目的尊贵性。园林景观建议：我们的建议如下：以规划道路的两纵两横四条轴线为重点做文章，分别为：观光轴线休闲观光轴线休闲轴线文化轴线绿色轴线休闲轴线——指小区西侧的南北贯通会所的纵向轴线：这是本项目休闲娱乐场所的集中地。建议加大本条轴线的宽度，在道路两边隔离带设立休闲漫步跑道、烧烤场、景观小品长廊、特设植物观光养殖区、DIY耕作区等设施，即可提升本项目的娱乐性，又可与会所形成呼应观光轴线——指小区临海的横向轴线：这条道路临海岸线而建是本项目灵魂的发源地。建议绿化设计充份利用滨海资源，设立沿海旅游观光步道（类似于广州星河湾的沿江步道），垂钓区、游艇码头等，丰富本项目的水文化，以呼应本项目依海湾而建的精神。文化轴线——指小区中央纵向景观轴线：建议本景区辅以人文景观，一是用碑文、浮雕、小品等形式表现文化成就，；二是建议结合颐和园长廊的设计进行发挥，将本轴线进行长廊设计，配以文化艺术的图画，规划成本项目独特的步行景观系统，构成一条“文化艺术长廊”。同时建议采用“现代质感，古典内涵”的建筑材料，具现代感的透明的古典艺术长廊形式，形成独特的园林景观。绿色轴线——指小区中央的横向轴线：建议将水景沿纵向轴线引入道路两侧蜿蜒而下，仅预留通往各组团的道路，配合起伏的道路布局设计，两侧附以密集的景观小品。这种布局即可起到在生态景观上达到项目的均好性，达到较好的观光效果；同时又具备较好的隔离效果。通过本项目四条景观主线贯穿——横向的绿色轴线将和观光主线提升小区的景观均好性；纵向的休闲轴线和文化主线来提升本项目的文化厚度和休闲、娱乐的丰富程度，从而全方位的形成本项目的竞争架构体系。1.4、项目经济指标用地性质——本项目用地性质为低密度、高档居住区。地块参数：地块面积（㎡）容积总建面积（㎡）0.261700备注：在0.2容积率的基础上，本项目如若想顺应市场需求、控制产品单价总价，势必难以实现，因此，建议规划时，可适当提高容积率（建议做到0.4容积率），从而提升项目的建筑面积，使产品的规划建设更为贴近市场需求，增加销售速度、减弱开发风险。产品参数：产品单体面积（㎡）建筑面积（㎡）庄园式别墅400—60012000独栋别墅280—35024500度假连体产品12019200会所、公建60006000汇总617002、项目项目开发实施构思2.1、建设实施原则分期开发原则从合理运用资金和规避市场风险角度考虑，建议项目采取分期开发策略，结合上述概念性方案，建议本项目共分三期开发销售，具体划分实施如下图。一期二期三期一期二期三期三期2.2、启动板块建议做为项目的启动板块，本案一期的开发、推广直接关系着项目后期的形象、口碑、社会效应、价格等一系列因素的发展。因此，建议本案一期开发如上图所示地块，开发产品包含：项目共建配套、少量的庄园别墅、度假别墅、独栋别墅三部分产品。这样实施的依据：产品的多样性一期的开发实施，从产品面来讲，涵盖了本项目所要开发的全部产品，一则可以起到产品的互补性；二则从市场试探方面来讲，产品的多样性可以为后期产品的调整作出前垫。区域的完整性项目如此的开发实施，使本项目具备较好的完整性，容易形成来良好的销售氛围；同时以方便施工管理。1、销售价格预测1.1、项目价格预测1.2、价格抗风险分析2、项目财务预算2.1、销售收入测算2.2、投资成本测算3、项目综合收益评判3.1、本项目不计土地成本的财务收入估算为：3.2、本项目土地成本判断：3.3、项目的平衡点分析：六、投资估算及财务分析1、销售价格预测1.1、项目价格预测1.1.1、市场价格分布现状当前市场价格尚未形成明显的差异，整体上来讲根据区域不同大概分为如下几个价格带：开发区沿海高档公寓，平均价格行情在：4400—4800元/㎡左右。开发区二手市场上别墅的销售价格为：6000—8000元/平米左右。青岛沿海岸线高档公寓的价格大致为10000—12000元/平米；别墅的价格大约在20000元/平米左右。1.1.2、销售周期如前面市场运行总结，当前开发区房产市场上，个案销售周期大致为1年半到2年。从本项目的产品属性及其当前开发区高总价产品的销售速度来看，本项目的开发节奏如果分3期开发实施，每期的销售周期以1年半计算，其销售周期大约需要4—5年的时间。1.1.3、本项目价格预测通过当前市场现状结合本项目的产品建议（见《项目定位》部分），本项目的预测价格为：度假别墅：4000元/㎡独栋别墅：6000元/㎡庄园别墅：7000元/㎡备注：上诉预测价格是针对黄岛开发区当前市场行情，结合本项目产品建议并融入对未来市场的判断所推断出的价格，适用于本项目今年及未来1—2年的价格行情，并具备一定的抗风险能力。本价格预测部分未包含本项目在未来3—5年中的价格行情走势及涨幅如若加上开发区房产市场价格行情在未来几年增长，本案价格及利润将会有更大的增长空间。1.2、价格抗风险分析时机条件目前开发区市场“别墅”项目欠缺，本案的推出恰逢时机，本项目应抓住这一有利时机推向市场。规模优势本项目是目前开发区中占地规模较大的项目，这使本项目在塑造景观、环境、品质上更具优势。有利于增强项目对市区及外来、外地高端客源的吸引力以及品牌的树立。地理优势本项目地处唐岛湾南岸，与区政府大楼一湾之隔相互对望，从地缘关系上来讲地段、大环境都非常贴近行政商务区，同时本案的入市又有恰好填补了开发区目前为止尚无一个真正的高档别墅小区的空白，又可成为开发区屹立于区政府对面的地标性建筑群。因此，只要本案在品位上做足文章，在单价上不会形成太大的价格抗性。同时，除区域发展等不可控制因素外，控制项目的总价也是决定本项目短期内完成销售的关键。2、项目财务预算2.1、销售收入测算产品建筑面积（㎡）预测价格（元/㎡）销售金额（万）庄园式别墅1200070008400独栋别墅24500600014700度假连体产品1920040007680会所、公建6000*50%40001200汇总5870031980备注本项目公建部分因包含部分酒店，故公建部分可售面积以总面积的50%计算。备注：上诉预测价格是针对开发区当前市场行情，结合本项目产品建议并融入对未来市场的判断所的出的参数，适用于本项目今年及未来1—2年的价格行情，并具备一定的抗风险能力。本价格预测部分，未包含本项目在未来3—5年中的价格行情走势及涨幅，如若加上开发区房场市长价格行情在未来几年增长，本案价格及利润将会有更大的增长空间。2.2、投资成本测算2.2.1、投资估算依据项目投资估算依据现行房地产开发成本核算体系，具体构成如下：直接投资规划、园林、勘探等土地费用直接投资规划、园林、勘探等土地费用建筑安装工程费用市政工程配套费项目总投资项目总投资财务费用财务费用间接投资综合税金营销费用间接投资综合税金营销费用管理费用管理费用不可预见费用不可预见费用备注：成本估算所取的各项费用数值依据国家和地区相关房地产政策法规以及房地产市场实际行情，并结合本项目具体技术指标。2.2.2、直接投资费用(详见附表)土地费用估算：土地费用估算中包括含各项土地费用和部分市政配套费用。建安投资估算本项目建筑安装工程费用由别墅部分建安费用、会所建安费用等构成。各项指标如下：别墅部分建安费：按700元/平米*建筑面积（因本项目属于沙土地和部分的填海洼地，故建按成本相对较高）；会所建安费：2000元/平米*建筑面积估算（含装修）；规划、设计实施等本项目规划、设计实施费用由项目的规划、设计费；地质勘探费；园林设计、建安费费用等构成。各项指标如下：项目勘探、规划、设计实施费：按200元/平米*建筑面积估算园林设计、建安费：按120元/平米*绿化面积估算市政工程配套估算本项目市政配套费用计算类别包括供暖配套、煤气配套、变电站设备等费用等。本项目市政配套费用累计按照100元/平米*建筑面积估算。直接投资费用估算附表内容指标统计单项估算（万元）1、土地费用暂不计2、建安费用别墅：55700㎡×700元/㎡=3342万会所：6000㎡×2000元/㎡=1200万50993、规划设计费项目勘探、规划、设计：61700×200元/㎡=1234园林设计、建安：309120×60%×120元/㎡=222634604、市政配套61700×150元/㎡925汇总9484备注项目的土地费用以实际成交价为准2.2.3、间接费用估算间接费用包括财务费用、综合税金、项目管理费用、不可预见费用、营销费用等部分构成，其中：本项目财务费用主要是指借贷资金的利息，贷款年利率以直接投资的6.28%计算；综合税金以营销收入的5.87%计算；预计项目的营销费用为项目总销金额的3.5%；预计项目管理费用为项目直接投资额的3%不可预见费用均为项目直接投资额的3%；间接投资费用估算附表内容指标统计单项估算（万元）1、财务费用（2+3+4）×50%×6.28%2742、综合税金38150万×5.87%22393、营销费用38150万×3.5%13354、管理费用（2+3+4）×3%2625、不可预见费（2+3+4）×5%437汇总4547备注项目的土地费暂时无法计算，故本处忽略不计2.2.4、投资估算汇总表本项目预计总投资额为14031万元。其中：直接投资额为9484万元，占总投资额的65%。间接投资额为4547万元，占总投资额的35%。3、项目综合收益评判3.1、本项目不计土地成本的财务收入估算为：本项目的销售收入为：31980万本项目的投资成本为：14037万（未包含土地成本及土地财务费用）项目收入估算=31980（销售收入）-14037（投资成本）=17940万3.2、本项目土地成本判断：以本项目100%销售完毕计算，本项目包含土地成本在内的财务收入为17940万：项目的预期静态投资回报假定项目的利润以10000万计算，项目的土地成本以8000万计算，那么本项目的静态总投入为21980万（销售收入-率润），项目静态的利润回报率大约为50%左右。项目的预期动态投资回报如果从动态滚动来讲，本项目土地成本8000万、加上前期的滚动资金预估为5000万，累计资金13000万元作为项目的运作资金。以青岛及黄岛当前的发展商资金运作结合本项目的4—5年的开发周期来看，10000万左右的利润——即15-20%左右的年回报率比较合理。项目土地价格评估从上述论证来看，本项目的土地成本如果能控制在8000万左右——即18万/亩，其预期回报比较符合当前市场的投资回报行情。3.3、项目的平衡点分析：项目产品去化的好坏、销售周期的长短、资金回笼的快慢，直接影响到项目投资回收期和资金运作压力，也间接影响到项目的投资收益状况，盈亏平衡分析试图找出项目销售进度与成本回收的临界值——即项目的盈亏平衡点。··销售收入：31980万32000万销售收入：3198