西安万象春天项目集中商业部分解决方案

万象春天

集中商业部分解决方案万象春天

集中商业部分解决方案1Part1项目研判Part2项目整体商业规划分析Part3商业定位Part4项目收益分析Part5招商政策及执行Part6商业资源展示目录Part1项目研判目录2Part1项目研判1、项目简介2、项目商业结构分布概况3、项目未来商业发展趋势预判Part1项目研判1、项目简介31.1项目简介1.1项目简介4行政区域：城南区区域板块：高新路项目位置：丈八东路与电子正街交汇处向南300米（204所东侧）建筑类型：板塔结合小高层高层物业类别：普通住宅、公寓开发商：陕西联邦实业股份有限公司、陕西世纪春天房地产有限公司投资商：巴黎春天建筑面积：1880000平方米占地面积：6670000平方米基本参数：占地面积:1000亩建筑面积:1880000平方米

万象春天位于丈八东路与电子正街交汇处，总占地1000亩，总建面188万平米，容积率4.37，绿化率42.5%。项目集香港巴黎春天旗舰商业、五星级酒店、5A写字楼、精端住宅、精装公寓等不同层级产品序列，集合优势资源打造新城市新都心，百万平米大城崛起。项目简介一万头大象来了——千亩大盘再霸城南行政区域：城南区万象春天位于丈八东路与51.2项目商业结构分布情况1.2项目商业结构分布情况6万象春天项目商业结构构成形态比较简单，由写字间、公寓楼位的集中商业及住宅楼位的住宅裙楼底商组成。集中商业为多层框架结构，均在规划的写字间及公寓楼位住宅底商为2层的框剪结构，均在规划的住宅楼位

集中商业裙楼底商商业结构写字间公寓集中商业及住宅裙楼商业万象春天项目商业结构构成形态比较简单，由写字间71.3项目未来商业发展趋势预判1.3项目未来商业发展趋势预判8城内高新小寨曲江土门经开太华路电子城城内商业区西安最繁荣的商圈，老城区商业模型，以商贸、金融、行政区域为主，商业规模及业态分布最为完整，配套设施亦最完善。高新商业区新型商业中心，集中高档购物、休闲、娱乐、商务办公为一体，但商业规模相对较小，以中高端消费为主曲江旅游区国家级文化产业园区，以旅游消费、休闲购物为主，商业业态正在不断丰富，商业氛围正在聚集。小寨商业区文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主，商业规模相对较大，业态种类丰富。电子城商圈早期的电子产品市场，现以形成区域型综合商业中心。康复路商圈西北地区最大的小商品集散基地，以服装及小商品为主。经开商业区目前商业氛围逐渐增强，商业规模也在不断扩大，且区域居住人口不断增长，消费能级不断提升，随着政府的北迁，未来将构建新的商业中心。太华路商圈建材、家居产品集中区，以市场形式为主，且随着大明宫遗址的改造，建成后将成为全国最大的文化遗址公园，其周边商业也将会有所提升。土门商业区西城区历史悠久的商业老区，综合型商业区。西安主要商圈一览表西安各具特色的9大区域商圈概述电子城商圈由早期的电子产品专业市场（赛格）及自发形成的零散式电子产品门店形成，如今则随着各大开发商的项目开发及商业配套需求，逐步转变为区域综合型商业格局。商业格局城内高新小寨曲江土门经开太电城内商业区西安最繁荣的商圈，老城9人口预判项目周边大盘林立，未来人口密集，商业需求即将显现项目名称裕昌太阳城中建群星汇晶城秀府金泰假日花城双维花溪城中铁尚都城高新领域高山流水和城铭城16号项目周边5公里半径内，各类项目达47个，未来5公里生活圈可达30万人。人口预判项目周边大盘林立，未来人口密集，商业需求即将显现项目10商家名称1花溪湾影城2人人乐超市3永辉超市4宜品生活5世家健身俱乐部6圣咖瑜伽7京信德烤鸭8辣欢天火锅9朱雀交易中心10民生百货本案1234456789项目周边商业较为零散化，餐饮主要集中在电子正街与丈八东路十字及东仪路与丈八东路十字，区域内拥有品牌商超两家，休闲类业态较为匮乏，底层高家庭式院线一家，专业市场一家，大型百货一家，大型家用电器卖场暂无。10区域商业现状区域商业零散化，填补商业整合空白商家名称1花溪湾影城2人人乐超市3永辉超市4宜品生活5世家健11人人乐民生百货巴黎春天百货世纪金花本案项目区域未来商业发展趋势，将随着本项目计划的巴黎春天百货及世纪金花购物广场的落成，逐步形成一个以本项目为轴点半径3—5公里的一个区域型商业圈。发展趋势预判自身商业体量优势及品牌优势，即将成为区域核心人人乐民生百货巴黎春天百货世纪金花本案项目区域12小结：

通过我们对于项目所处位置的传统商业格局、项目目前商业结构、结合区域商业现状及区域未来人口密度的综合型考量，我们发现，项目区域商业未来发展势头强劲，且我地块从商业结构上拥有先天区域稀缺优势，进可吸引区域目的消费，退可成为项目自身住宅配套商业核心。小结：13Part2项目整体商业规划预判1、功能预判2、价值预判3、档次预判4、业态预判Part2项目整体商业规划预判1、功能预判142.1、从现行建筑结构及体量，推导商业功能规划

万象春天项目由三大集中型框架结构及围合型裙楼结构组成，集中性框架

结构从体量及数量上，明显是以区域型商业站位为功能战略目标围合型裙

楼结构则主要解决社区型消费需求，作为配套辅助型商业服务功能。2.2从万象春天项目整体产业结构规划，推导我地块的商业价值

万象春天项目主要产品分为，住宅，公寓及写字楼，也就是说我地块未来

商业价值即有住宅常驻客群需求价值，也可进行区域内办公及目的性消费

挖掘价值2.3从现有主力店情况，分析我地块商业档次

目前项目两大集中商业地块既定入驻商家为巴黎春天百货及世纪金花购物

广场，两大商业集合体都为高档商业购物中心，所以我地块未来商业档次，

应该偏向于中档偏低，填补消费空白。2.1、从现行建筑结构及体量，推导商业功能规划15巴黎春天PinaultPrintempsRedoute，简称PPR，为世界500强之一世界顶级的时尚品和零售业集团，总部位于法国巴黎，旗下拥有多个全球连锁的高档同名卖场及奢侈品品牌。

长安国际广场地处坐落南门广场西南角，项目占地46亩，总建筑面积26万平方米，由七栋错落有致的现代建筑组成，国际金融中心（4栋写字楼）、长安国际大酒店、国际商务公寓构成主体建筑群落。功能组合以国际化城市主流商务模块为基础，功能形态涉及国际甲级金融写字楼、五星级酒店、国际极品公寓、现代城市商业MALL（巴黎春天百货），国际名品专卖店、国际连锁会员专享式俱乐部等。巴黎春天百货巴黎春天PinaultPrintempsRedoute16B1：

女士服装、男士服装、休闲服装、内衣、鞋区、皮具、家居用品、家用电器、精品超市1/F：

国际名品、名表、香水、饰品、眼镜、甜品店2/F：

国际名品、巴黎春天广场配套设施：咖啡厅、餐厅、美容及个人护理业态构成及品牌展示B1：

女士服装、男士服装、休闲服装、内衣、鞋区、皮具、家17巴黎春天一期确定了在西安奢侈品百货的地位。西安巴黎春天位于西安市古典与现代的分水岭——大南门长安国际广场，与咫尺的明朝古城墙交相呼应、与西安地铁南门站无缝连结。一期占地面积2万㎡，一期现有58个品牌，其中一层的国际品牌有：BALLY、Chloe、Gucci、Fendi、ErmenegildoZegna、I.T、亨吉力世界名表中心等全球顶级品牌的云集，消费群体为少数的高端消费者。负一层的时尚品牌有：MissSixty、Maxstudio、KooKai、G-Star、NAUTICA、Tough等，适应与中等消费水平的群体。

2009年第三季度，西安巴黎春天广场二期从地下一层到地上六层将呈献4.5万㎡精品百货，二期将有更多的业态呈现，如主题餐厅，咖啡厅，健身中心，美容美发机构，文化教室等等。届时连同一期，西安巴黎春天广场将是完整的顶级奢侈品和时尚品牌为一体的近7万㎡的大型零售主力百货。楼层业态档次品类比重整体比重B1购物国内一线服饰65%93%商超15%家居10%家电10%1购物国际一线服装68%名表8%化妆品15%饰品9%2休闲国内一线咖啡甜品28%7%美容护理72%巴黎春天一期确定了在西安奢侈品百货的地位。西安18世纪金花股份有限公司1998年5月成立于中国西安，是一家以经营国际、国内精品品牌商品为主、集世界顶级品牌专营、高端家居精品、文化广场、精品超市等多种功能为一体的高端大型连锁商业企业。

世纪金花购物广场赛高店钟楼店高新店世纪金花股份有限公司1998年5月成立于中国西安19业态构成及品牌展示B1B2世纪金花钟楼店楼层业态档次品类比重整体比重B1购物国际一线国内一线服饰65%100%饰品15%化妆品10%珠宝名表10%B2购物国内一线服装80%皮具5%床品厨具9%家电6%业态构成及品牌展示B1B2世纪金花钟楼店楼层业态档次品类整体20我们发现：

1、

项目主力集中商业的主要业态构成都为购物，2、

裙楼商业部分因规模及其性质与条件，可判断，项目裙楼底商在靠近社区主要入口部分，未来经营业态为小型便利店，洗衣店、药店、美发等，主要功能为社区配套，在靠近集中商业部分则主要借力于主力店人流经营服装、饰品等相关零售业态。（2层一拖二结构，单位面积160—200平米，无天然气，）综上：本地块项目商业定位，应以社区型刚性需求为主，区域型消费需求为辅，整体商业档次为中档，业态优选与，餐饮、休闲、娱乐业态。2.4综合业态考虑我们发现：2.4综合业态考虑21Part3商业定位1、中档购物中心2、区域生活型商业核心3、项目配套商业核心

Part3商业定位1、中档购物中心223.1中档购物中心3.1中档购物中心23

利用项目三大集中商业其一的结构优势，借力于巴黎春天百货及世纪金花购物广场强劲的目的性消费人流动力引擎，填补中档购物中心空白。目标引进国内一线中档购物中心。2S优势1W劣势及应对O机会3T威胁及应对4项目SWOT分析1、合作商家单一，合作周期强2、商家抗风险能力强3、对后期商业整体打包，估值等有充分的溢价作用1、收益相对较低，租金递增速度较缓2、谈判周期较长3、物业要求较多建筑结构及商业体量都较为满足区域内周边商业趋势发展有利好利用项目三大集中商业其一的结构优势，借力于24百货类全球战略品牌：百货类全球战略品牌：25中庭观光直梯扶梯楼层层高面积1F5.4m5066㎡2F5.1m5463㎡3F4.6m5697㎡4F4.6m5697㎡5F4.2m5697㎡项目基本数据硬件：项目-1F为8764平米的地下停车场，地上部分商业体量共计27620平米，单层面积5000平米左右，拥有垂直挑空中庭大堂，两部观光直梯及两部扶梯，从建筑结构、车位及立体交通硬件配置上基本满足集中卖场需求。体量：项目商业体量不满足中大型百货的商业体量要求。前景：项目周边区域前景，及项目其他地块商业规划，有用中端百货的市场空间及氛围前景发展。结论：项目有进行中端档次及小型体量的集中商业卖场招商的先决条件。租金预估：35—45元每平方米，年收益：1964万，（需给予半年左右免租期）

中庭观光直梯扶梯楼层层高面积1F5.4m5066㎡2F5.1263.2区域生活型商业核心3.2区域生活型商业核心27利用自身建筑结构及体量优势，弥补区域内商业空白，做区域生活型商业核心人流动力引擎。进行主力店及次主力店的商业规划及招商。2S优势1W劣势及应对O机会3T威胁及应对4项目SWOT分析1、主要合作商家数量底，合作周期强2、商家抗风险能力强3、租金收益相对不错1、需要牺牲部分商业面积利益，进行主力店及次主力店的招商工作。2、招商周期较长3、租金收益主要通过运营手段实现1、项目周边住宅开发量较大，未来常驻人口多2、项目周边商业过于零散，缺乏集中性生活型商业集散地。3、项目周边大型电子连锁及超市资源匮乏利用自身建筑结构及体量优势，弥补区域内商业28-1F为地下停车场1—2F商超、大型家电连锁3F为主力餐饮和特色餐饮4F为KTV、休闲茶座、咖啡简餐5F设置电影城电玩城、ktv区域生活型商业核心业态分布-1F为地下停车场1—2F商超、大型家电连锁3F为主力餐饮和29（2）项目-1F至1F整体给予一家商超或大型家电连锁（1）项目1F、2F给予一家商超或大型家电连锁方案2从项目租金收益上，要高于方案一，可把本应作为车位配套的-1F面积当做租赁面积进行出租，当需要在项目周边解决商户近50个车位规划。尽量不给予2层面积（2）项目-1F至1F整体给予一家商超（1）项目1F、2F给30大型家电连锁全球战略品牌：大型商超全球战略品牌：大型家电连锁全球战略品牌：大型商超全球战略品牌：31单铺面积：1000-2500㎡大型餐饮为主大型连锁餐饮全球战略品牌：项目二层给予大型餐饮两家，保证其的经营面积，只有品牌强，经营面积大的商家才有可能自行克服项目没有燃气的硬件缺失。单铺面积：1000-2500㎡大型连锁餐饮全球战略品牌：32大型休闲全球战略品牌：单铺面积：1000-2500㎡大型餐饮，休闲茶社、咖啡简餐咖啡、茶座、简餐等休闲类业态，排他性比较突出，所以项目三层需补充一家餐饮品牌进入。大型休闲全球战略品牌：单铺面积：1000-2500㎡咖啡、茶33项目四层大型连锁ktv全球战略品牌：单铺面积：2000-4000㎡娱乐休闲、ktv项目三层ktv品牌商家选取，倾向于真爱集团，这样就可以形成1+1的合作方式，项目四层统一给予真爱旗下ktv并将项目三层除茶座部分给予真爱做餐饮经营。项目四层大型连锁ktv全球战略品牌：单铺面积：2000-4034单铺面积：4000-6000㎡大型院线IMAX项目五层大型院线及电玩全球战略品牌：项目五层建议给予时代金典或奥斯卡、大地影院，其品牌院线级别丰富可适当降低其品牌对于层高的要求单铺面积：4000-6000㎡项目五层大型院线及电玩全球战略353.3项目配套商业核心3.3项目配套商业核心36将主力店从商业规划中彻底去除，主要商业结构变化在项目一层2S优势1W劣势及应对O机会3T威胁及应对4项目SWOT分析1、不用牺牲租金利益去进行主力店招商2、项目一层商业面积可以得到利益最大化3、相对的交付条件适当简单1、项目失去了主要的人流引擎，整体抗风险能力下降。2、没有起到本商业块改起到的商业责任，最项目整体商业稍有影响。将主力店从商业规划中彻底去除，主要商业结构变化在项目一层2S37单铺面积：300-500㎡快餐、零售业态为主，租金收益高快餐、金融、黄金珠宝等全球战略品牌：单铺面积：300-500㎡快餐、金融、黄金珠宝等全球战略品牌38结论：通过以上三套商业定位的优劣势对比，我方建议按照区域生活型商业进行项目招商。商业定位抗风险能力租金收益递增管理简易度总评（分）中档购物中心10631029区域商业核心888836项目商业配套核心61010632结论：商业定位抗风险能力租金收益递增管理简易度总评（分）中档39Part4项目收益分析1、现行周边租金调研2、项目租金预算

Part4项目收益分析1、现行周边租金40商家名称地址合同期租金免租期递增分成2人人乐超市东仪路店15年43元/平米2年3年5%无3永辉超市南山门店15年45元/平米2年3年5%无4宜品生活东仪路店5年130元/平米装修期无无5世家健身俱乐部东仪路店5年32元/平米装修期2年5%无6圣咖瑜伽电子正街5年35元/平米装修期2年5%无7京信德烤鸭东仪路丈八路十字8年52元/平米半年3年10%无8辣欢天火锅+ktv丈八东路125号8年46元/平米半年3年10%无9岐山面食屋丈八东路3年83元/平米3年2年10%无10朱军塘坝鱼丈八东路3年76元/平米3年2年10%无项目区域内整体租金水平调研商家名称地址合同期租金免租期递增分成2人人乐超市东仪路店141租金测算

商业形式

均值零售餐饮集中43.5元/平米一层100元/平米60/平米45/平米二层60/平米三层45/平米四层45/平米五层30/平米调整项调整系数系数确定原因交房时间+0.07

14年年底交房展示面+0.01主干道建筑结构+0.02纯正框架结构便捷性+0.025项目周边路网发达商业辐射功能0.015项目区域商业优势交房条件-0.015无法提供天然气合计0.085项目相关权重租金影响租金测算商业形42项目保底租金价格为：43.5*1.085=48.9元/平米/月项目体量约为3.6万平方米月租金收益为：1819200元年租金收益为：21830400元按照每三年租金收益递增5%则项目4年收益为：88413120元我公司目标招商成功均价：60元/平米/月年租金收益2600万项目保底租金价格为：43.5*1.085=48.9元/平米/43Part5招商政策及执行Part5招商政策及执行44项目分层租金：负一层加一层45元/平米/月二层68元/平米/月三层59元/平米/月四层41元/平米/月五层41元/平米/月项目招商原则：1、可在保证整体租金收益持平的情况下，适当调整楼层租金，保证品牌商家入驻及保证招商效率。2、可适当根据商家品牌及面积情况，调整招商政策楼层系数建筑面积

权重数单价批次136384

3638450负1+10.513830

6915.0045.84二层0.755463

4097.2568.76三层0.655697

3703.0559.59四层0.455697

2563.6541.26五层0.455697

2563.6541.26合计

36384.00

50项目分层租金：楼层系数建筑面积权重数单价批次13638445招商政策：1、所有入驻商家给予装修期。2、300平米以上入驻商家即可享受3个月免租期3、500平米以上商家即可享受4个月免租期4、1000平米以上商家即可享受6个月免租期招商计划：3个月内完成总体商业体量的30%6个月内完成总体商业体量的70%10个月彻底完成项目商业招商工作招商政策：招商计划：46Part6商业资源展示Part6商业资源展示47西安万象春天项目集中商业部分解决方案48西安万象春天项目集中商业部分解决方案49西安万象春天项目集中商业部分解决方案50万象春天

集中商业部分解决方案万象春天

集中商业部分解决方案51Part1项目研判Part2项目整体商业规划分析Part3商业定位Part4项目收益分析Part5招商政策及执行Part6商业资源展示目录Part1项目研判目录52Part1项目研判1、项目简介2、项目商业结构分布概况3、项目未来商业发展趋势预判Part1项目研判1、项目简介531.1项目简介1.1项目简介54行政区域：城南区区域板块：高新路项目位置：丈八东路与电子正街交汇处向南300米（204所东侧）建筑类型：板塔结合小高层高层物业类别：普通住宅、公寓开发商：陕西联邦实业股份有限公司、陕西世纪春天房地产有限公司投资商：巴黎春天建筑面积：1880000平方米占地面积：6670000平方米基本参数：占地面积:1000亩建筑面积:1880000平方米

万象春天位于丈八东路与电子正街交汇处，总占地1000亩，总建面188万平米，容积率4.37，绿化率42.5%。项目集香港巴黎春天旗舰商业、五星级酒店、5A写字楼、精端住宅、精装公寓等不同层级产品序列，集合优势资源打造新城市新都心，百万平米大城崛起。项目简介一万头大象来了——千亩大盘再霸城南行政区域：城南区万象春天位于丈八东路与551.2项目商业结构分布情况1.2项目商业结构分布情况56万象春天项目商业结构构成形态比较简单，由写字间、公寓楼位的集中商业及住宅楼位的住宅裙楼底商组成。集中商业为多层框架结构，均在规划的写字间及公寓楼位住宅底商为2层的框剪结构，均在规划的住宅楼位

集中商业裙楼底商商业结构写字间公寓集中商业及住宅裙楼商业万象春天项目商业结构构成形态比较简单，由写字间571.3项目未来商业发展趋势预判1.3项目未来商业发展趋势预判58城内高新小寨曲江土门经开太华路电子城城内商业区西安最繁荣的商圈，老城区商业模型，以商贸、金融、行政区域为主，商业规模及业态分布最为完整，配套设施亦最完善。高新商业区新型商业中心，集中高档购物、休闲、娱乐、商务办公为一体，但商业规模相对较小，以中高端消费为主曲江旅游区国家级文化产业园区，以旅游消费、休闲购物为主，商业业态正在不断丰富，商业氛围正在聚集。小寨商业区文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主，商业规模相对较大，业态种类丰富。电子城商圈早期的电子产品市场，现以形成区域型综合商业中心。康复路商圈西北地区最大的小商品集散基地，以服装及小商品为主。经开商业区目前商业氛围逐渐增强，商业规模也在不断扩大，且区域居住人口不断增长，消费能级不断提升，随着政府的北迁，未来将构建新的商业中心。太华路商圈建材、家居产品集中区，以市场形式为主，且随着大明宫遗址的改造，建成后将成为全国最大的文化遗址公园，其周边商业也将会有所提升。土门商业区西城区历史悠久的商业老区，综合型商业区。西安主要商圈一览表西安各具特色的9大区域商圈概述电子城商圈由早期的电子产品专业市场（赛格）及自发形成的零散式电子产品门店形成，如今则随着各大开发商的项目开发及商业配套需求，逐步转变为区域综合型商业格局。商业格局城内高新小寨曲江土门经开太电城内商业区西安最繁荣的商圈，老城59人口预判项目周边大盘林立，未来人口密集，商业需求即将显现项目名称裕昌太阳城中建群星汇晶城秀府金泰假日花城双维花溪城中铁尚都城高新领域高山流水和城铭城16号项目周边5公里半径内，各类项目达47个，未来5公里生活圈可达30万人。人口预判项目周边大盘林立，未来人口密集，商业需求即将显现项目60商家名称1花溪湾影城2人人乐超市3永辉超市4宜品生活5世家健身俱乐部6圣咖瑜伽7京信德烤鸭8辣欢天火锅9朱雀交易中心10民生百货本案1234456789项目周边商业较为零散化，餐饮主要集中在电子正街与丈八东路十字及东仪路与丈八东路十字，区域内拥有品牌商超两家，休闲类业态较为匮乏，底层高家庭式院线一家，专业市场一家，大型百货一家，大型家用电器卖场暂无。10区域商业现状区域商业零散化，填补商业整合空白商家名称1花溪湾影城2人人乐超市3永辉超市4宜品生活5世家健61人人乐民生百货巴黎春天百货世纪金花本案项目区域未来商业发展趋势，将随着本项目计划的巴黎春天百货及世纪金花购物广场的落成，逐步形成一个以本项目为轴点半径3—5公里的一个区域型商业圈。发展趋势预判自身商业体量优势及品牌优势，即将成为区域核心人人乐民生百货巴黎春天百货世纪金花本案项目区域62小结：

通过我们对于项目所处位置的传统商业格局、项目目前商业结构、结合区域商业现状及区域未来人口密度的综合型考量，我们发现，项目区域商业未来发展势头强劲，且我地块从商业结构上拥有先天区域稀缺优势，进可吸引区域目的消费，退可成为项目自身住宅配套商业核心。小结：63Part2项目整体商业规划预判1、功能预判2、价值预判3、档次预判4、业态预判Part2项目整体商业规划预判1、功能预判642.1、从现行建筑结构及体量，推导商业功能规划

万象春天项目由三大集中型框架结构及围合型裙楼结构组成，集中性框架

结构从体量及数量上，明显是以区域型商业站位为功能战略目标围合型裙

楼结构则主要解决社区型消费需求，作为配套辅助型商业服务功能。2.2从万象春天项目整体产业结构规划，推导我地块的商业价值

万象春天项目主要产品分为，住宅，公寓及写字楼，也就是说我地块未来

商业价值即有住宅常驻客群需求价值，也可进行区域内办公及目的性消费

挖掘价值2.3从现有主力店情况，分析我地块商业档次

目前项目两大集中商业地块既定入驻商家为巴黎春天百货及世纪金花购物

广场，两大商业集合体都为高档商业购物中心，所以我地块未来商业档次，

应该偏向于中档偏低，填补消费空白。2.1、从现行建筑结构及体量，推导商业功能规划65巴黎春天PinaultPrintempsRedoute，简称PPR，为世界500强之一世界顶级的时尚品和零售业集团，总部位于法国巴黎，旗下拥有多个全球连锁的高档同名卖场及奢侈品品牌。

长安国际广场地处坐落南门广场西南角，项目占地46亩，总建筑面积26万平方米，由七栋错落有致的现代建筑组成，国际金融中心（4栋写字楼）、长安国际大酒店、国际商务公寓构成主体建筑群落。功能组合以国际化城市主流商务模块为基础，功能形态涉及国际甲级金融写字楼、五星级酒店、国际极品公寓、现代城市商业MALL（巴黎春天百货），国际名品专卖店、国际连锁会员专享式俱乐部等。巴黎春天百货巴黎春天PinaultPrintempsRedoute66B1：

女士服装、男士服装、休闲服装、内衣、鞋区、皮具、家居用品、家用电器、精品超市1/F：

国际名品、名表、香水、饰品、眼镜、甜品店2/F：

国际名品、巴黎春天广场配套设施：咖啡厅、餐厅、美容及个人护理业态构成及品牌展示B1：

女士服装、男士服装、休闲服装、内衣、鞋区、皮具、家67巴黎春天一期确定了在西安奢侈品百货的地位。西安巴黎春天位于西安市古典与现代的分水岭——大南门长安国际广场，与咫尺的明朝古城墙交相呼应、与西安地铁南门站无缝连结。一期占地面积2万㎡，一期现有58个品牌，其中一层的国际品牌有：BALLY、Chloe、Gucci、Fendi、ErmenegildoZegna、I.T、亨吉力世界名表中心等全球顶级品牌的云集，消费群体为少数的高端消费者。负一层的时尚品牌有：MissSixty、Maxstudio、KooKai、G-Star、NAUTICA、Tough等，适应与中等消费水平的群体。

2009年第三季度，西安巴黎春天广场二期从地下一层到地上六层将呈献4.5万㎡精品百货，二期将有更多的业态呈现，如主题餐厅，咖啡厅，健身中心，美容美发机构，文化教室等等。届时连同一期，西安巴黎春天广场将是完整的顶级奢侈品和时尚品牌为一体的近7万㎡的大型零售主力百货。楼层业态档次品类比重整体比重B1购物国内一线服饰65%93%商超15%家居10%家电10%1购物国际一线服装68%名表8%化妆品15%饰品9%2休闲国内一线咖啡甜品28%7%美容护理72%巴黎春天一期确定了在西安奢侈品百货的地位。西安68世纪金花股份有限公司1998年5月成立于中国西安，是一家以经营国际、国内精品品牌商品为主、集世界顶级品牌专营、高端家居精品、文化广场、精品超市等多种功能为一体的高端大型连锁商业企业。

世纪金花购物广场赛高店钟楼店高新店世纪金花股份有限公司1998年5月成立于中国西安69业态构成及品牌展示B1B2世纪金花钟楼店楼层业态档次品类比重整体比重B1购物国际一线国内一线服饰65%100%饰品15%化妆品10%珠宝名表10%B2购物国内一线服装80%皮具5%床品厨具9%家电6%业态构成及品牌展示B1B2世纪金花钟楼店楼层业态档次品类整体70我们发现：

1、

项目主力集中商业的主要业态构成都为购物，2、

裙楼商业部分因规模及其性质与条件，可判断，项目裙楼底商在靠近社区主要入口部分，未来经营业态为小型便利店，洗衣店、药店、美发等，主要功能为社区配套，在靠近集中商业部分则主要借力于主力店人流经营服装、饰品等相关零售业态。（2层一拖二结构，单位面积160—200平米，无天然气，）综上：本地块项目商业定位，应以社区型刚性需求为主，区域型消费需求为辅，整体商业档次为中档，业态优选与，餐饮、休闲、娱乐业态。2.4综合业态考虑我们发现：2.4综合业态考虑71Part3商业定位1、中档购物中心2、区域生活型商业核心3、项目配套商业核心

Part3商业定位1、中档购物中心723.1中档购物中心3.1中档购物中心73

利用项目三大集中商业其一的结构优势，借力于巴黎春天百货及世纪金花购物广场强劲的目的性消费人流动力引擎，填补中档购物中心空白。目标引进国内一线中档购物中心。2S优势1W劣势及应对O机会3T威胁及应对4项目SWOT分析1、合作商家单一，合作周期强2、商家抗风险能力强3、对后期商业整体打包，估值等有充分的溢价作用1、收益相对较低，租金递增速度较缓2、谈判周期较长3、物业要求较多建筑结构及商业体量都较为满足区域内周边商业趋势发展有利好利用项目三大集中商业其一的结构优势，借力于74百货类全球战略品牌：百货类全球战略品牌：75中庭观光直梯扶梯楼层层高面积1F5.4m5066㎡2F5.1m5463㎡3F4.6m5697㎡4F4.6m5697㎡5F4.2m5697㎡项目基本数据硬件：项目-1F为8764平米的地下停车场，地上部分商业体量共计27620平米，单层面积5000平米左右，拥有垂直挑空中庭大堂，两部观光直梯及两部扶梯，从建筑结构、车位及立体交通硬件配置上基本满足集中卖场需求。体量：项目商业体量不满足中大型百货的商业体量要求。前景：项目周边区域前景，及项目其他地块商业规划，有用中端百货的市场空间及氛围前景发展。结论：项目有进行中端档次及小型体量的集中商业卖场招商的先决条件。租金预估：35—45元每平方米，年收益：1964万，（需给予半年左右免租期）

中庭观光直梯扶梯楼层层高面积1F5.4m5066㎡2F5.1763.2区域生活型商业核心3.2区域生活型商业核心77利用自身建筑结构及体量优势，弥补区域内商业空白，做区域生活型商业核心人流动力引擎。进行主力店及次主力店的商业规划及招商。2S优势1W劣势及应对O机会3T威胁及应对4项目SWOT分析1、主要合作商家数量底，合作周期强2、商家抗风险能力强3、租金收益相对不错1、需要牺牲部分商业面积利益，进行主力店及次主力店的招商工作。2、招商周期较长3、租金收益主要通过运营手段实现1、项目周边住宅开发量较大，未来常驻人口多2、项目周边商业过于零散，缺乏集中性生活型商业集散地。3、项目周边大型电子连锁及超市资源匮乏利用自身建筑结构及体量优势，弥补区域内商业78-1F为地下停车场1—2F商超、大型家电连锁3F为主力餐饮和特色餐饮4F为KTV、休闲茶座、咖啡简餐5F设置电影城电玩城、ktv区域生活型商业核心业态分布-1F为地下停车场1—2F商超、大型家电连锁3F为主力餐饮和79（2）项目-1F至1F整体给予一家商超或大型家电连锁（1）项目1F、2F给予一家商超或大型家电连锁方案2从项目租金收益上，要高于方案一，可把本应作为车位配套的-1F面积当做租赁面积进行出租，当需要在项目周边解决商户近50个车位规划。尽量不给予2层面积（2）项目-1F至1F整体给予一家商超（1）项目1F、2F给80大型家电连锁全球战略品牌：大型商超全球战略品牌：大型家电连锁全球战略品牌：大型商超全球战略品牌：81单铺面积：1000-2500㎡大型餐饮为主大型连锁餐饮全球战略品牌：项目二层给予大型餐饮两家，保证其的经营面积，只有品牌强，经营面积大的商家才有可能自行克服项目没有燃气的硬件缺失。单铺面积：1000-2500㎡大型连锁餐饮全球战略品牌：82大型休闲全球战略品牌：单铺面积：1000-2500㎡大型餐饮，休闲茶社、咖啡简餐咖啡、茶座、简餐等休闲类业态，排他性比较突出，所以项目三层需补充一家餐饮品牌进入。大型休闲全球战略品牌：单铺面积：1000-2500㎡咖啡、茶83项目四层大型连锁ktv全球战略品牌：单铺面积：2000-4000㎡娱乐休闲、ktv项目三层ktv品牌商家选取，倾向于真爱集团，这样就可以形成1+1的合作方式，项目四层统一给予真爱旗下ktv并将项目三层除茶座部分给予真爱做餐饮经营。项目四层大型连锁ktv全球战略品牌：单铺面积：2000-4084单铺面积：4000-6000㎡大型院线IMAX项目五层大型院线及电玩全球战略品牌：项目五层建议给予时代金典或奥斯卡、大地影院，其品牌院线级别丰富可适当降低其品牌对于层高的要求单铺面积：4000-6000㎡项目五层大型院线及电玩全球战略853.3项目配套商业核心3.3项目配套商业核心86将主力店从商业规划中彻底去除，主要商业结构变化在项目一层2S优势1W劣势及应对O机会3T威胁及应对4项目SWOT分析1、不用牺牲租金利益去进行主力店招商2、项目一层商业面积可以得到利益最大化3、相对的交付条件适当简单1、项目失去了主要的人流引擎，整体抗风险能力下降。2、没有起到本商业块改起到的商业责任，最项目整体商业稍有影响。将主力店从商业规划中彻底去除，主要商业结构变化在项目一层2S87单铺面积：300-500㎡快餐、零售业态为主，租金收益高快餐、金融、黄金珠宝等全球战略品牌：单铺面积：300-500㎡快餐、金融、黄金珠宝等全球战略品牌88结论：通过以上三套商业定位的优劣势对比，我方建议按照区域生活型商业进行项目招商。商业定位抗风险能力租金收益递增管理简易度总评（分）中档购物中心10631029区域商业核心888836项目商业配套核心61010632结论：商业定位抗风险能力租金收益递增管理简易度总评（分）中档