房地产经纪行业市场分析报告

房地产经纪行业市场分析报告2020年8月

目录行业概览...........................................................................................................................1快速增长的房地产经纪行业...............................................................................................1市场容量的量化测算.........................................................................................................3二手经纪业务一览.............................................................................................................4二手经纪的三个特征.........................................................................................................4自营加盟的行业进化.......................................................................................................5一超多强的市场格局.........................................................................................................6二手经纪的佣金价值.........................................................................................................7新房经纪业务一览.............................................................................................................8渗透率快速上升的一手渠道业务.......................................................................................8一手代理业务面临转型压力.............................................................................................10投资策略：三重弹性和两大趋势，期待品牌服务整合....................................................二手房市场恢复的短期弹性.............................................................................................一手渠道渗透率提升的中期弹性.....................................................................................存量市场的长期机遇.......................................................................................................12混业经营和品牌服务整合................................................................................................12贝壳找房..........................................................................................................................14从传统二手经纪业务出发贝壳找房的传统竞争对手我爱我家...................................14从物业管理出发联盟化提升专业能力的绿城服务.....................................................15从一手代理出发引入新股东，迎接新起点................................................................16插图目录图：类比证券行业，房地产经纪是房地产行业重要组成部分.........................................1图：房地产经纪行业主要业务模式图示.........................................................................3图：实际成交案例中现场接待的客户来源占比...............................................................4图经纪人贡献的业务数据................................................................................4图：二手经纪业务的单店模型：经历培育期、增长期和稳定期.....................................5图：我爱我家研发投入及占比........................................................................................5图：我爱我家的门店数量...............................................................................................6图：基于加盟的易居房地产经纪网络服务收入...............................................................6图：年以来杭州主要经纪机构的市场份额.............................................................7图：深圳网签单量CR4占比........................................................................................7图：全国二手房成交量.................................................................................................8图：全国二手房成交额.................................................................................................8图：年我爱我家新房各业务占比.........................................................................8图：我爱我家新房业务营收及增速...............................................................................8图：上海新房市场中，定位改善型的平米成交占比......................................10图：不同城市改善型购房者占比................................................................................10图：样本城市二手房交易套数....................................................................................图：京沪深二手房交易金额........................................................................................图：京沪深二手房交易套均总价................................................................................图：京沪深二手房源成交周期....................................................................................图：传统的楼盘广告..................................................................................................12图：二手房经纪人朋友圈的新房广告.........................................................................12图：我爱我家年收入.........................................................................................12图：世联行年收入............................................................................................12图：万科物业二手业务覆盖城市，住宅项目.............................................13图：愿景改造后的小区面貌、配套完善.....................................................................13图：居民对社区现状的改造需求................................................................................13表格目录表：经济普查中的房地产经纪行业情况.........................................................................1表：家物业管理上市公司非业主增值服务占营业收入比重及毛利率对比..................2表：经纪行业的主要业务模式........................................................................................2表：中国和美国住房市场和住房交易数据及预测...........................................................4表：二手经纪业务的自营和加盟模式的优劣势...............................................................5表：贝壳找房的发展之路...............................................................................................5表：重点城市二手房经纪业务的市场占有率..................................................................6表：年中国二手房经纪行业的佣金测算及远期展望..............................................7表：各地楼盘过往摇号中签情况....................................................................................9表：开发企业及监管机构对渠道业务佣金率的表态案例..............................................9表：年中国一手渠道业务的佣金测算及远期展望................................................9表：京沪深三个城市限贷情况下，改善型需求被明显压抑，潜力很大......................10表：年中国一手代理业务的佣金测算及远期展望..............................................10表：我爱我家盈利预测...............................................................................................14表：绿城服务盈利预测及估值表................................................................................15房地产经纪公司，是参与新房销售和存量住房流通的服务提供商。我们推出中国房地产经纪行业专题研究系列，希望聚焦行业现状、发展空间、竞争格局、业务模式、重点公司等方面，全面和系统的探究投资机会。这是本系列的第一篇，我们主要讨论行业现状和发展空间。▍行业概览快速增长的房地产经纪行业房地产经纪是房地产行业的重要组成部分。商品房市场的发展，住房规模的扩大，带来了房地产经纪行业的繁荣。根据经济普查数据，年末房地产经纪行业从业人员约万人，年全年实现收入亿元，自年起，年化增速达。表：经济普查中的房地产经纪行业情况年单位数万从业人员万人资产亿元负债亿元营业收入亿元20042008201320182.023.5718.3394.1211.13.437.4572.46.677.65,489.51,275.43,277.620.6158.313,305.29,756.8资料来源：国家统计局，中信证券研究部如果我们来类比券商行业，则房地产经纪业务，和券商的经纪业务也有相近之处，只不过一般而言其又包括了一手房的代理销售。图：类比证券行业，房地产经纪是房地产行业重要组成部分资料来源：中信证券研究部1房地产经纪业务，按照业务类型主要可以分为一手和二手业务。其中，一手业务，又可以分为一手案场、一手渠道和一手代理业务。二手业务，如今则呈现线上和线下相互融合，并逐渐向一手业务切入的局面。二手业务由于在平台获客和数据积累方面的领先优势，事实上成为了一手渠道的重要组成部分。一手案场主要是物业管理公司所提供的，构成了物业管理公司非业主增值服务的主要来源。由于案场服务是经纪服务的底层准备，且物管公司的研究另有体系，故而这篇报告不再详述案场服务。一手渠道则是一手经纪的核心，即获得客户的关键流程。相比之下，传统的一手代理，即协助客户完成交易，则有业务转型的需求。表：13家物业管理上市公司非业主增值服务占营业收入比重及毛利率对比2016占收入比2017占收入比2018占收入2019占收入公司名称毛利率毛利率毛利率毛利率例16.6%8.5%例13.2%10.5%15.5%7.4%比例14.0%16.9%16.5%3.9%比例14.2%14.7%16.2%2.7%绿城服务35.545.916.151.00.036.143.220.058.530.349.347.522.020.324.828.828.442.135.038.048.120.166.032.147.751.925.522.718.518.628.243.138.533.641.020.359.924.949.853.913.721.914.721.129.043.234.9碧桂园服务保利物业15.7%9.4%彩生活中海物业0.0%2.8%4.1%16.8%35.3%24.4%32.0%17.3%11.7%2.7%雅生活服务蓝光嘉宝服务新城悦服务永升生活服务南都物业17.1%22.7%18.9%27.5%14.3%3.1%24.845.726.723.226.6(37.5)30.927.730.925.7%17.6%20.3%19.7%11.1%2.4%43.3%15.8%25.8%19.6%10.7%4.1%中奥到家佳兆业美好滨江服务52.8%25.0%14.0%51.3%28.8%13.9%48.9%30.5%17.0%46.0%31.9%18.6%加权平均资料来源：各公司公告，中信证券研究部表：经纪行业的主要业务模式业务类型一手案场内容业务持续性中产业链地位中为开发企业提供售楼中心等空间设施的运维解决方案，并为渠道和代理提供底层支持为开发商提供代理销售服务（主要是现场售楼）以获取佣金收入。佣金收入一般为项目销售额的。行业主要公司包括世联行、易居、合富辉煌等。一手代理一手渠道弱弱弱强为开发商提供潜在购房客户引荐和介绍，并且促成新房成交，并按照销售金额获取佣金收入。佣金收入因项目而异，一般为销售额的2%-3%高水平。行业主要公司包括贝壳找房等。为二手房买家及卖家（租客和业主）撮合买卖、租赁交易，收取中介费用。目前我国大部分城市买卖交易中介费都是由买家1%-3%0.5-1个月。二手租赁一般作为二手买卖业务的附属和补充。行业主要公司包括链家、我爱我家等。二手经纪强强资料来源：中信证券研究部调研、总结2图：房地产经纪行业主要业务模式图示（不计一手案场）资料来源：中信证券研究部市场容量的量化测算我们用美国的房地产市场，来对标研究中国稳定状态下的住房消费情况。我们的核心假设如下：）由于土地制度不同，政策层面并不支持乡村住房，也就是宅基地的普遍交易，所以我们在讨论中国住房市场时，仅仅讨论城镇住宅市场。对于中国而言，本文所提的人口指的是城镇化人口。在年的远期，我们认为我国城镇化率可以达到。）决定新房规模的是更新规模加上净新增住房规模。以净新增规模而言，我们认为长期而言稳定状态下的增加规模将达到万套/年，而存量的更新则达到万套年，总计为万套年。当然，我们对中国远期保有的住房规模进行了较为乐观的假设在较为悲观的假设下，长期的新房年销售规模也可能超过万套。）我们假设稳定状态下中国住房换手率会高于目前的水平，达到。这个换手率低于美国等成熟住房市场国家，但高于日本等国。我们认为，在房住不炒的大环境下，这个住房年换手率是现实的。年交易套数的1,262万套，为年的倍。短期来说，二手房交易由于限价，一二手价格倒挂的原因，反而较之一手有所萎缩。但长期而言（需要经过较长的时间，例如一个完整的资产价格波3表：中国和美国住房市场和住房交易数据及预测类型单位亿人百万套套人万套万套万套美国：20193.3中国：20198.5中国：远期假设11.2人口（中国为城镇）存量住房规模住房套数人口住房销售1403735060.420.440.45681501426866新房销售5551262二手销售4.00%3.31.10%8.52.50%11.2二手销售存量住房Wind注：中国城镇存量住房规模测算来自《房地产行业专题报告--均面积均假设为100平米套；在计算中国房地产市场时，仅考虑城镇住房市场。远期指的是2050年。▍二手经纪业务一览二手经纪的三个特征二手经纪业务持续性好，产业链地位强，具有线下为主、业务壁垒和规模经济三个特征。二手经纪依托社区门店和经验丰富的经纪人，深耕社区房源，积极匹配购房需求。从行业发展历史看，诸多新进入者包括搜房网、爱屋吉屋等互联网背景企业的“去线下化”努力基本都以失败告终，社区门店依然是二手经纪业务的重要抓手。图：实际成交案例中现场接待的客户来源占比图：前经纪人贡献的业务数据90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2012201540%35%30%25%20%15%10%5%0%链家我爱我家房源量带看量成交量资料来源：贝壳研究院《中国互联网与房地产经纪行业发展报告资料来源：贝壳研究院《中国互联网与房地产经纪行业发展报告2015-2016》2015-2016》二手经纪业务的先发优势和业务壁垒非常明显，也具有一定的业务壁垒。门店租金开支、优秀经纪人的培养周期，都使得单店模型的跑通和规模效应的形成需要长期的投入和培育，如果再考虑到房地产政策的变化和交易量的不确定，则意味着新的进入者面临更大的不确定性。在一手渠道业务拓展和科技投入上，也表现得十分明显。只有足够大的规模才能获得更多4、楼盘库、看房、个性化推荐、经纪人协作网络等）上投入更多的资源。图：二手经纪业务的单店模型：经历培育期、增长期和稳定期收入毛利图：我爱我家研发投入及占比单位：万元研发投入研发投入营业收入9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00000.8%0.7%0.6%0.5%0.4%0.3%0.2%0.1%0.0%20182019资料来源：中信证券研究部注：假设固定成本主要包括房租、管资料来源：贝壳研究院《中国互联网与房地产经纪行业发展报告45%。2015-2016》我们相信，基于二手买卖业务，并且有衍生服务的房地产经纪企业，是经纪行业发展的未来。自营加盟的行业进化我们认为，二手经纪业务的发展模式之争并不是线上还是线下，实践已经证明，单纯的线上模式并不成立，线下门店是业务的重要基础。离开线上的二手企业也很难壮大，因为互联网是最好的工具。目前行业发展开始从自营走向加盟，以贝壳找房为代表的自营强管控加盟成为行业发展主流模式。表：二手经纪业务的自营和加盟模式的优劣势发展模式主要区别优势劣势从员工招募，店面租赁，品牌建设，交易系统，交易服务全企业影响较大。投入成本自营面自营。全部收入归公司。户体验较好。高，发展速度缓慢成本投入较少，能够快速扩张。弱管控型加盟服务品质方盟门店存在不稳定性。合作伙伴负责员工招募，店面强管控型加盟也能够保持一定租赁等。一般仅收取平台费效对冲市场波动风险。加盟资料来源：中信证券研究部表：贝壳找房的发展之路年事件2001链家成立。链家收购成都伊诚地产、上海德佑地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、重庆大业兴、济南孚瑞不动产、大连好旺角、广州满堂红、烟台元盛等区域龙头公司，建立了规模最大的二手经纪直营网络。20152018以链家业务架构为基础，推出贝壳找房品牌，开展加盟业务。5年事件年6月30103个城市拥有万多家以社区为中心的门店，以及45.6万多名经纪人。2020年资料来源：链家网，贝壳找房招股说明书，中信证券研究部图：我爱我家的门店数量图：基于加盟的易居房地产经纪网络服务收入单位：百万元4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500直营加盟4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000020162017201820192016201720182019资料来源：我爱我家公告，中信证券研究部资料来源：易居企业控股公告，中信证券研究部一超多强的市场格局在我们跟踪的重点城市中，贝壳找房（仅考虑链家+德佑，未考虑其他加盟公司）的C看房，经纪人协作网络等，在行业中处于领先水平。各城市的腰部企业依然具备较强的竞争力，如中原地产、Q尾部企业在技术上面的投入有限，面临大企业在技术层面的全面优势，经营压力普遍上升。随着加盟品牌的增加，更多的小企业选择加盟模式发展。表：重点城市二手房经纪业务的市场占有率城市链家德佑我爱我家中原Q房网合富辉煌易居麦田乐有家数据口径北京44.7%杭州11.7%4.1%2020M62020M62020Q22020M69.8%20.8%27.7%4.8%深圳13.2%8.0%14.62%2.1%17.7%20.9%0.4%广州8.6%1.4%资料来源：北京住建委，透明售房网，深房中协，广州房地产中介协会，中信证券研究部注：由于各个城市二名企业，所以市场份额不一定绝对精准6图：2020年以来杭州主要经纪机构的市场份额我爱我家链家德佑图：深圳网签单量CR4占比80%70%60%50%40%30%20%10%0%70%60%50%40%30%20%10%0%0102030405062016201720182019资料来源：透明售房网资料来源：深房中协注：CR4为Q房网、链家、中原、乐有家二手经纪的佣金价值二手经纪是房地产经纪行业的基础业务。我们保守测算，年中国二手经纪行业的佣金规模约为亿元，远期的佣金规模有望达到亿元。随着房价上涨，调控政策多次出台，交易时间拉长，交易风险不断放大，使得普通购房者对专业服务更为依赖，二手经纪业务从交易导向走向服务导向。我们判断，经纪公司渗透率还会持续提升，随着品牌经纪公司市场份额提升，也会拉动行业佣金率上行。需要指出的是，二手经纪的佣金是针对企业收入而言，在成本方面来看经纪人激励、门店运营、系统运维等支出是较为庞大的。二手经纪行业不应该是一个较高毛利的行业。不过，经纪人、门店、系统等存在的意义也不会只是为了二手经纪。一手经纪中最具吸引力的环节，即一手渠道，是可以依托二手业务联动存在。二手经纪的线上线下平台，对于发展资产管理业务（物业管理）、泛房地产服务业务（装修，长租等）也可能是一个协同入口。二手经纪业务是一个比较好的多元业务起点。表：2019年中国二手房经纪行业的佣金测算及远期展望项目2019426远期假设单位1,262万套200,203亿元85%二手房年交易套数二手房年交易额渗透率67,60070%佣金率1.50%7102.00%佣金3,403亿元资料来源：贝壳研究院，云房数据，我爱我家公告，中信证券研究部预测注：未考虑房价上涨，未考虑租赁业务7图：全国二手房成交量（万套）图：全国二手房成交额（万亿元）5507.57.06.56.05.55.05004504003503002016201720182019E2016201720182019E资料来源：Wind，市场研究部资料来源：Wind，市场研究部▍新房经纪业务一览渗透率快速上升的一手渠道业务新房经纪业务，目前最重要的核心组成，就是一手渠道业务。相比起协助客户办理成交流程而言，新房获客显然更加重要。房地产营销早就不再是坐在售楼处等着客户上门，也不再是投放几组媒体广告，而是利用线上线下工具多渠道聚拢客源。开发企业大多青睐这种按照效果付费的模式。图：2017年我爱我家新房各业务占比图：我爱我家新房业务营收及增速（亿元）新房业务新房业务分销业务电商业务代理销售业务策划业务252015105100%80%60%40%20%0%策划业务,1%电商业务,25%分销业务,47%代理销售业务,27%0-20%20152016201720182019资料来源：公司公告，中信证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部当前，新房渠道的渗透率还是比较低的，我们估计在左右。主要原因包括：）大城市比较严格的限价政策，使得优质项目不担心销售问题，反而需要摇号来解决，更不会采用新房渠道销售业务。2）渠道销售成本较高，开发企业普遍只针对一些去化并不容易的项目寻求渠道支持，而对于热销项目则只用一些传统代理。长期来看，我们认为限价可能趋于淡化，存在销售压力的项目占比可能更多，这都会推动新房渠道的渗透率提升。8表：各地楼盘过往摇号中签情况城市杭州杭州南京南京成都泉州深圳南宁项目楼盘销售情况御潮府2700多组客户报名登记，首批房源摇号中签率约可售房源250套，报名人数4895人，中签率约12815组有效报名，综合中签率约1.7%滨江君品江畔都会上城燕子矶万象天地九悦仁恒滨河湾东海万科城市之光深业中城891组普通购房者和32组人才购房者摇号，整体中签率11%共推出207套房源，12340人报名，中签率刚需1044组，非刚需3626组，刚需中签率约13.9%，非刚需房源97套，中签率约共获得2794人进行诚意登记，以192套房源计算，本次的中签率为6.9%7710人，推出房源264套，中签率邕熙华府资料来源：房天下，乐居等，中信证券研究部渠道的佣金率则各不相同。对于一些旅游地产，远郊大盘，渠道佣金率可以达到很高的水平这是因为这些项目并没有稀缺性，反而是营销定生死。不过，从监管的一般要求来说，目前的渠道佣金率应该在2%-3%左右。考虑渠道的渗透率和佣金率水平，我们测算一手渠道市场的总体规模约为亿元。长期看，新房市场规模必将下降，但是中短期看，一手渠道业务的渗透率提升速度，将会快于新房市场的规模下降速度，市场仍然有望保有千亿左右规模。另外值得说明的是，一手渠道业务对于二手经纪企业来说，不过是把平台数据和经纪人资源变现，故而其盈利能力可能更高；对于互联网平台来说，一旦一手渠道规模做大，则平台开发运营的必要成本也能得到有效摊低。表：开发企业及监管机构对渠道业务佣金率的表态案例时间事件安徽省房地产商会发文《关于规范新房渠道分销佣金的通知》，要求安徽省新房渠道佣2019年12月2019年11月金的最高点数不超过2个点（含跳点）。天津市住建委建议新房中介佣金点位不得超过二手房的佣金点位。资料来源：天津乐居网，新浪乐居，中信证券研究部表：2019年中国一手渠道业务的佣金测算及远期展望单位：亿元项目20191,501139,44025%远期假设单位866万套80,484亿元50%销售套数销售金额渗透率佣金率2.50%8712.50%佣金率1,005亿元资料来源：国家统计局，中信证券研究部预测新房渠道业务发展的基础，还是在于二手房经纪公司深耕社区，与潜在的买房人（包括已经出售住房的客户、居住潜在住房消费能力的社区居民）密切连接，能够在第一时间抓住购房需求，尤其是新房项目较为看重的改善型购房者的需求。9图：上海新房市场中，定位改善型的90-140平米成交占比图：不同城市改善型购房者占比49%47%45%43%41%39%37%80%70%60%50%40%30%20%10%0%35%北京上海厦门沈阳武汉青岛深圳杭州大连20122013201420152016201720182019资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：贝壳研究院表：京沪深三个城市限贷情况下，改善型需求被明显压抑，潜力很大城市北京上海深圳无房无贷款记录35%/40%35%无房贷款记录60%/80%一套房60%/80%50%/70%70%/8050%/70%30%50%/70%资料来源：各城市地方政府官网，中信证券研究部一手代理业务面临转型压力代理业务是跟随中国商品房开发发展起来的服务形态，发展时间长，第三方代理公司和开发企业自建销售团队长期共存。从开发企业角度看，如果不引入第三方代理公司，就很难激发自建销售团队的活力和动力，而如果过度依赖第三方代理公司，则意味着开发企业对销售活动这一业务关键的控制力减弱。我们判断，代理业务的渗透率和佣金率很难提升，随着新房销售规模下降，行业规模有下行压力。实际上，一手代理是一种较为传统的业务，其可能捆绑项目顾问咨询而存在。由于房地产市场生态变化，尤其是营销场景和客户来源的变化，我们认为纯粹意义的一手代理和顾问咨询模式很难持续稳定存在。一手代理和顾问咨询类的公司有理由探索转型的出路，表：2019年中国一手代理业务的佣金测算及远期展望单位：亿元项目20191,501远期假设单位销售套数销售金额渗透率866万套80,484亿元50%139,44050%佣金率0.80%5580.80%佣金规模322亿元资料来源：国家统计局，中信证券研究部预测10▍投资策略：三重弹性和两大趋势，期待品牌服务整合二手房市场恢复的短期弹性疫情后，二手房交易数据快速恢复，6月、7月（1-20日）样本城市二手房交易量均高于年同期水平。从长周期看，、年来京沪深三个城市的二手房市场处于恢复阶段。从价格看，我们跟踪的重点城市中，除了深圳等个别城市外，整体二手房价格保持平稳。平稳的价格环境有利于需求的持续释放和交易的持续开展。图：样本城市二手房交易套数单位：套20192020图：京沪深二手房交易金额单位：亿元上海北京深圳80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000025,00020,00015,00010,0005,00001月2月3月4月5月6月7月2016201720182019Wind，中信证券研究部注：样本城市包括北京、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门、扬州、岳阳；7月为7月1-20日资料来源：贝壳找房，中国指数研究院，中信证券研究部图：京沪深二手房交易套均总价单位：万元图：京沪深二手房源成交周期单位：天北京上海深圳北京上海深圳600550500450400350300180160140120100806040200资料来源：数据库资料来源：数据库一手渠道渗透率提升的中期弹性一手渠道渗透率提升，实际上是新房销售领域的变革。限价逐渐淡化，新房销售社区化，也都可能推动经纪行业营收，尤其是利润弹性出现。11图：传统的楼盘广告图：二手房经纪人朋友圈的新房广告资料来源：明源地产研究院微信公众号资料来源：中信证券研究部草根调研存量市场的长期机遇我们相信，除了新房渠道业务之外，经纪企业的数据积累、客户积累、房屋积累、交易规进一步将流量变现。混业经营和品牌服务整合我们认为，混业化和品牌化，可能是未来房地产经纪业务发展的方向。混业化的趋势已经展开，各大经纪公司多希望打造混业的服务平台，不仅要切入经纪图：我爱我家2019年收入单位：亿元图：世联行2019年收入单位：亿元19.919.1二手经纪一手渠道长租公寓其他16.5一手代理一手渠道资产运营服务其他28.516.356.89.412.1资料来源：我爱我家公告资料来源：世联行公告未来，混业化的浪潮可能愈演愈烈，原本不同赛道的企业可能成为同一商业模式的竞争对手，也可能积极开展合作。这种混业化，可能是经纪业务赛道和资产管理赛道的深入融合碰撞。经纪业务赛道的巨头掌握了庞大的经纪人队伍资源，有成熟的信息互动展示平台，较高的区域密度，资产管理赛道的龙头公司则更能深入社区，了解房源，并同业主保12有更加经常密切的互动。图：万科物业二手业务覆盖城市，住宅项目图：愿景改造后的小区面貌、配套完善资料来源：万科物业公众号资料来源：朝阳报我们认为，一些政策原因刺激了混业化加速进展。第一、老旧小区改造的政策浪潮，但如果遵循既有的收费模式，则我们认为物业管理公司不足以凭借较低的物管费（一般不到1元/月平方米）打造持续的盈利模型。经纪业务线下成本可以依托物业管理用房等分摊，营收也可以补充运维成本，混业（对物业管理公司来说也叫发展增值服务）是切入老旧小区改造的可行出路。第二、庞大的线下布局和完善的线上系统的确巩固了二手经纪龙头的竞争优势，但浅度连接之下，企业能够开展的业务十分有限，而二手经纪本身又盈利不丰。和社区的深度连接可能需要切入资产管理领域，且深度连接建立又有利于强化平台优势，从而满足社区的丰富需求。图：居民对社区现状的改造需求资料来源：北京规划自然资源公众号才能搭建起完整的经纪人管理系统和楼盘字典。只有统一的品牌形象，才能强化居民的信13任，降低低频交易的整体风险，提升企业市场占有率。我们相信，假以时日可能出现横跨不动产资产管理，泛空间服务和房屋经纪的超级服务平台这个超级服务平台既有可能来自当下市占率很高，规模和业务模式均处于行业前列的经纪业务龙头（如贝壳找房），也可能来自于深入社区，探索经纪业务的物业管理而企业需要把既有的流量资源变现，房地产经纪赛道应该是一个走向头部化的赛道。贝壳找房7月台成交总额在年高达2.128万亿人民币。其中存量房交易GTV亿人民币，新房交易GTV达到亿人民币。公司营业收入规模已经达到亿人民币。从传统二手经纪业务出发——贝壳找房的传统竞争对手我爱我家我爱我家是重要的全国性连锁经纪企业之一，业务包括：1）新房业务：代理销售、分销业务、电商业务及顾问策划；）二手业务：二手房租售、房屋资产管理等。年二季度业绩弹性明显。公司发布公告，预计年上半年实现归母净利润3,000-4,50088.29%-92.1%20,835万元，同比增长10.2%-18.8%。二季度房地产市场恢复带动公司业绩弹性明显。从目前的检测的二手房市场情况看，二手房市场热度还在高位。经纪业务市场占有率稳定。2019年公司在重点城市核心区域二手买卖市占率保持稳定，在多个城市稳居前三。公司长期的业务深耕和人才培养，为公司经纪业务带来很强的护城河。年二手房买卖客单均价约5万元，同比增长，二手房业务月度人均业绩万元，同比增长。行业发展格局并未呈现一家独大的局面，公司有稳定发展的空间。资管业务有所收缩，但盈利模式与同业迥异，业务协同可期。年底，公司长租公寓品牌相寓在管规模万套，年全国全年平均出租率达期不同，业务投入少，能够较好抵御市场波动影响。同时，资管服务能够增加公司与房主的粘性，为公司二手房业务打下良好基础。风险提示：全社会租金水平整体下降，可能影响公司资产管理等业务。经纪业务存在周期性。公司的关注点。我们预计，我爱我家的经纪业务长期市场份额稳定，短期也有业绩弹性，新房业务市场份额有望提升，长租公寓业务和经纪业务协同值得关注。公司作为经纪行业一线城市，也可能受益于行业发展趋势。我们给予公司2020/2021/2022年0.21/0.37/0.44元/股的预测。表：我爱我家盈利预测14项目年度201810,692710.9%631.0765.7%0.27201911,2114.9%827.431.1%0.362020E10,365-7.5%487.8-41.0%0.212021E11,51211.1%862.776.8%0.372022E12,82211.4%1025.518.9%0.44营业收入百万元)营业收入增长率