某市淇洲岛影视城项目前期项目策划书

..页脚.珠海市淇洲岛影视城项目前期策划编制单位：中新地产集团-华南区域公司前期配套部二○一二年十月

项目负责：岳容飞参加编写人员：马九红张斌张东湖邱旭辉杨继雄黄璟黄志华王志民唐春燕

目录第一章项目概况及可行性报告编制的依据 11.1项目名称 11.2项目建设单位 11.3地块坐落位置与环境： 11.4本报告编制的依据 21.5项目开发公司状况 21.6项目概况 31.7项目建设招投标形式 51.8结论概述 5第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况 62.1珠海历史沿革 62.2珠海自然地理交通人文环境 62.3珠海宏观政治经济环境 72.4珠海房地产市场现状 112.5珠海房地产市场发展前景分析 192.6项目所在区域房地产发展规划和趋势 212.7建设条件 23第三章项目分析及市场定位 243.1中国休闲度假物业市场的需求分析 243.2国内休闲度假地产市场的发展情况 273.3珠海构建休闲旅游度假基地的优势 283.4珠海会展业发展前景分析 333.5珠海休闲度假物业及会展市场供应分析 343.6项目分析 363.7项目定位 383.8销售价格及销售预测 393.9项目营销方案 40第四章方案比选及技术方案 434.1总体规划设计要素 434.2方案生成过程及选择理由 434.3工程地质、水文地质条件 464.4市政给水设计 494.5室外排水排污设计 504.6用电设计 504.7酒店、会展中心智能化系统设计 504.8燃气设计 53第五章公用设施及环境保护方案 545.1项目对公共设施的需求 545.2环境保护方案 545.3项目物业管理 55第六章项目实施计划 586.1工程筹划与管理 586.2分期实施计划 586.3资源供求 61第七章项目经济评价分析和社会效益评价 637.1房地产开发项目投资与成本费用估算 637.2房地产开发项目收入估算与资金筹措 667.3房地产开发项目财务评价 687.4财务盈利能力分析 727.5资金平衡分析和资产负债分析 747.6房地产开发项目不确定性分析 747.6社会效益评价 77第八章风险分析与对策 79第九章研究结论 83第十章附件 84第一章项目概况及可行性报告编制的依据1.1项目名称项目名称：亚太旅游部长国际会议中心项目1.2项目建设单位项目建设单位：珠海市淇洲岛影视城有限公司1.3地块坐落位置与环境：淇澳岛项目位于珠海市高新区淇澳岛东线道路东侧、望赤领山群及附近。1.4本报告编制的依据※珠海市规划局《建设用地规划许可证》2006用地字（香洲）第088号及用地红线图、规划设计要点※珠海市旅游局《关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函》※珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组《房地产项目开工通知》※参考资料： 《珠海市城市规划条例》 《珠海市城市总体规划（2001-2020）》《珠海工程造价信息》《房地产开发项目经济评价方法》《建设项目经济评估方法与参数》（第三版征求意见稿）1.5项目开发公司状况珠海市淇洲岛影视城有限公司是中新集团（控股）有限公司下属中外合资企业。中新集团（控股）有限公司创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳等地开发了20多个大型房地产项目，主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、重庆“中新城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“中新浐灞半岛”和长沙“中新森林海”等精品楼盘，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达1500万平方米。先后有北京的后现代城荣获“2006－2007北京地产十大区域领袖楼盘”大奖、后现代城5期荣获“2006年度最具人气创新楼盘”大奖、重庆中新城上城获“2006年创新中国主力户型综合设计奖”、天津老城厢获“2006年中国华北地区品牌前三名”等共20余项殊荣，2007年销售额达到277.98亿元，已发展成为中国最具影响力的房地产运营商之一，名列2007中国房地产百强企业盈利性前10位、2007中国混合所有制房地产公司品牌前10位。珠海市淇洲岛影视城有限公司成立于2007年，注册资本9000万元人民币，实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经营管理体制，于2008年1月获得单项房产开发资质。公司现有主要管理人员28人，并获得集团公司大力支持。随着项目实施阶段地推进，将增加工程管理、营销代表、物业管理人员若干名。公司财务状况良好，目前无负债，购买项目的资金已全部支付，首批开发资金已到位。1.6项目概况项目总用地面积达2215161.28平方米，用地的性质为住宅、旅游及房地产配套开发。规划条件规定容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥40%，其中总用地面积中的20%（约40.3万平方米）可用于房地产开发。公司计划将该用地发展为高品质会展旅游度假中心，拟定的建设规模=SUM(ABOVE)109.08万平方米，分三期建设，具体项目如下：分期计划分期计划项目项目概况总面积一期公建亚太旅游部长论坛国际会议中心占地6.49万㎡，总建面19.5万㎡，层高43F，其中裙楼11F占地26.93万㎡，总建面30.8万㎡威尼斯水街占地6.27万㎡，总建面3.1万㎡，层高4F学校、幼儿园及相关公建占地7.1万㎡，总建面3.5万㎡巴伐利亚度假酒店占地2.66万㎡，总建面1万㎡海滨度假酒店及相关公建占地4.41万㎡，总建面3万㎡配套休闲项目总建面0.7万㎡二期开发一期商住占地4.36万㎡，总建面28.35万㎡，高层占地19.08万㎡，总建面40.25万㎡巴登巴登谷商业街及会所占地7.88万㎡，总建面2.1万㎡西班牙小镇占地6.84万㎡，总建面9.8万㎡三期开发二期商住占地11.91万㎡，总建面28.67万㎡，高层占地30.21万㎡，总建面37.87万㎡高尔夫低层住宅占地18.3万㎡，总建面7.7万㎡安纳溪谷小镇占地5万㎡，总建面1.5万㎡一、亚太旅游部长国际会议中心亚太旅游部长国际会议中心作为本项目的主题。总建筑规模15万平方米，主楼高度43层，裙楼高度8-11层，集会议、会展、六星级酒店、论坛会议中心、写字楼、酒店式公寓及购物中心等配套为一体的超现代建筑风格地标性建筑综合体。二、主题旅游设施具体旅游项目有礼仪广场、彩虹桥、威尼斯水街、渔人码头、沙滩排球、室外露营烧烤、四月白露天演绎场、丛林观光驿站、攀岩探险、山地摩托车、林中栈道、山地滑翔飞行、赤岭观日、观海摩天轮、山地网球场、生态湿地、观海索道、雕塑广场、野外露营地、金色沙滩、观海景观平台、沙滩排球、海洋剧场三、威尼斯水街总建筑规模3万平方米。意大利威尼斯风情滨水旅游商业街主题。设置可以直通港澳的客运码头，与澳门、香港旅游业形成互补互助的一体化。四、巴登巴登谷地总建筑规模1.6万平方米。德国山地风情旅游商业街主题。风情商业街入口设置巴伐利亚城堡酒店，商业街沿着蜿蜒起伏的谷地通向海边。沿商业街两侧依山势设置山地公寓组团、德国山地风情旅游商业街及城堡酒店。五、渔人码头海洋主题度假村海洋度假主题。设置海洋剧场，海洋文化发展中心，海底世界、海洋生态健康中心、潜水俱乐部、渔人码头等设施，沿海岸依山势设置度假别墅。六、西班牙小镇总建筑规模9.8万平方米。西班牙巴塞罗那风情商业街主题。沿城市道路和山体设置公寓。七、茵特拉根金色海岸沙地高尔夫低层住宅总建筑规模7.1万平方米。茵特拉根海岸风情沙地高尔夫居住主题。设置高尔夫会所及住宅。八、高尚住宅公寓希腊风情山地私家居住主题。设置会所及公寓。九、安纳西溪谷风情小镇总建筑规模1.5万平方米。法国东部安纳西风情山地花园居住主题。设置会所及住宅。十、学校、幼儿园总建筑规模1.8万平方米。十一、环境保护、节能设施拟建设小型污水处理厂一座，园区采用零排放车辆和超低排放车辆，建设自行车道，全部实行垃圾分类收集和处理措施，室外路灯、草坪灯、公共厕所照明、绿地灌溉等，全部使用太阳能光伏发电技术设备，会展中心、度假酒店制冷制热采用环保空调和热泵技术。度假酒店、住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提供，预计环境保护、节能设施将投入超过3000万元。1.7项目建设招投标形式珠海市淇洲岛影视城有限公司属于中外合资型企业，根据国家和珠海市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理等参建单位。1.8结论概述亚太旅游部长国际会议中心项目占地221.5万平方米，总建筑面积=SUM(ABOVE)109.08万平方米，分三期建设，三期项目划分、占地面积、总建筑面积、总投资分别为一期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心、威尼斯水街学校、幼儿园巴伐利亚度假酒店、海滨度假酒店、配套休闲项目等公建项目，占地26.93万㎡，总建面30.8万㎡，总投资46913.756万元；二期包括一期商住、巴登巴登谷商业街及会所、西班牙小镇，占地19.08万㎡，总建面40.25万㎡，工程费用40007.48万元；三期包括二期商住、高尔夫低层住宅、安纳溪谷小镇，占地30.21万㎡，总建面37.87万㎡，工程费用为39538.3784万元。开发期8年，环境保护、节能设施方面将建设小型污水处理厂一座，并采取节能灯器具、环保空调和太能能制热和清洁交通系统，加强废物管理灯措施，环保节能投资超过3000万元。销售收入122.84亿元，经营成本43.64亿元，经营税金及附加6.88亿元，利税71.09亿元，税后利润53.31亿元，投资利税率、投资利润（税后）率分别为162.9%、122%，净现值12.79亿元（全部投资,税后,ic=20%），大于零；内部收益率32.39%（全部投资,税后），高于贷款资金利率和行业基准内部收益率，项目赢利能力良好。投资回收期3.2年。由中外合资企业珠海市淇洲岛影视城有限公司负责开发，项目建成后将给珠海建立一个休闲旅游度假和会展基地，极大地提升珠海休闲旅游度假和会展品牌，带来极大的经济效益和社会效益。

第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况2.1珠海历史沿革珠海最早历史起源于在新石器时代，距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活，在凤凰山脉周围和珠江口一些海岛的沙丘、山岗、台地上，都留下了先民们的遗迹。自战国时期为百越之地到1953年正式定名为珠海县，1979年改为珠海市，并为省辖市。1980年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第15次会议批准在珠海设置经济特区，1989年，珠海经济特区面积调整为121平方公里。2.2珠海自然地理交通人文环境珠海市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是一座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距36海里（最近的海岛相距3海里），南端陆地与澳门相连，西面是新会、台山县，北面与中山市接壤，距广州约140公里，距深圳约200公里。全市总面积7650平方公里，其中陆地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸线长691公里，珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。2007年全市总人口187.6万人（其中户籍人口97.3万）。有海外华侨3.1万人，港澳同胞19．5万人。珠海是我国重要的口岸城市。设有拱北、九洲、高栏、万山、横琴等国家一类口岸6个，二类口岸7个。拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。

珠海市海、陆、空交通发达，交通运输十分方便。珠海港是中国南方主枢纽港之一，港池可利用的海岸线长75公里，珠海市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。广深珠高速公路已1999年12月底通车。广珠铁路于1997年10月23日动工建设，全长142公里，总投资34亿元，按国铁Ⅰ级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量可达950万吨，客运量可达1.6亿人次。按现代化国际机场标准建设的珠海机场,占地400万平方米，机场跑道4000米，已开通国内航线32条，每周81个航班。珠海机场自1995年5月通航，至今已安全运营12年。2007年珠海机场的旅客吞吐量有望达到103万人次，比2006年的80万人次增长31%；运输起降9146架次，同比增长21%；服务范围从不足200万人口的珠海、澳门，逐步扩展到超过2300万的珠江口西岸地区的广阔腹地。预计2008年珠海机场的旅客吞吐量能达到132万。珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温22．3℃，1月均温14．9℃。7月均温28．4℃珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。人居环境一流，1990年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第一；先后荣获“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“国家卫生城市”、“国家级生态示范区”、“中国优秀旅游城市”和联合国人居中心授予的“国际改善居住环境最佳范例奖”、“2004中国魅力城市”、“中国最具幸福感城市”等荣誉称号。

珠海人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外的英才。中华民国第一位内阁总理唐绍仪，首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳，华南地区第一位系统传播马克思主义者杨匏安，中华全国总工会第一任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第一任校长唐国安，我国第一位世界冠军、第25届世乒赛男单冠军容国团，我国第一位在美国取得博士学位的留学生容闳，画家、诗人、文学家苏曼殊，著名的人民版画家古元，中国近代著名实业家唐廷枢，上海第一家医院（仁济医院）创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。

珠海历史古迹丰富，拥有距今3000年左右青铜时代的高栏岛宝镜湾摩崖石刻画、光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳的古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统1年至民国4年建造的唐家共乐园。2.3珠海宏观政治经济环境2.3.1入世、香港、澳门回归、ＣＥＰＡ、“港珠澳大桥”、《世界经济发展宣言》、航展为外资的进入敞开了珠海的大门。外资的涌入、基础设施的完善，造就了珠海四大特色经济中国已正式加入世界贸易组织（WTO），市场开放的程度更大，境外投资者相继进军国内市场，我国对外的出口贸易亦大幅度增加。几乎所有的经济学家都认为，“入世”对于我国的经济发展是利大于弊，尤其是促进行政体制改革、打破行业壁垒和实行微观企业自由化方面将起到明显的促进作用。珠海作为我国最早对外开放的经济特区之一，又有毗邻港澳的独特地位，“入世“后随着引进外资和出口贸易的增多，经济总量亦水涨船高。“入世”后随着外商投资抢摊国内市场，境外资金将有相当部分投向房地产业，从而不仅给房地产开发带来了充足的资金，而且还会带来先进的技术和管理经验，提高楼盘的素质与品味。同时，随着进口关税的降低，进口的建材（尤其是装饰材料）价格相应回落，使楼宇的建造成本降低。此外，外商投资国内房地产，还引进一些新型的施工机械和建筑装饰材料，这些对房地产业发展无疑是件好事。珠海作为对外开放的窗口，“近水楼台先得月”。中国加入世贸，外商将竞争我国市场，许多国际财团和有实力的商家就会在国内一些大中城市寻找立足点，除了上海、北京、广州、深圳等城市会成为他们的首选外，珠海特区亦成为不可忽视的目标。自从中国内地实行改革开放政策以来，港澳与内地业已形成了互补、互利、相互依存、相互合作、共生共荣的经济合作格局。随着香港、澳门回归祖国，这种优势互补的合作关系，将在“一国两制”条件下，形成新的经济发展动力，并创造出更加具有活力的宏观经济环境。近20年来，香港和澳门与内地在贸易、旅游、投资、交通、制造业、房地产等方面的联系日益增强，内地因素特别是“广东因素”正发挥越来越重要的作用。自1999年12月澳门回归祖国四年来，珠海市对澳门进出口贸易稳步发展。2004年8月，内地与香港、澳门特别行政区签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》（ＣＥＰＡ），ＣＥＰＡ正式实施以来，ＣＥＰＡ优惠政策吸引了香港和澳门产品进入内地。据统计，截至2007年，珠海港澳个体工商户总数为153户，注册资金691.5万元，从业人员398人。其中香港居民39户，澳门114户，涵盖房地产服务、管理咨询、仓储、旅游及相关服务等行业。目前已形成了澳门街、ＣＥＰＡ街多条。主要有拱北口岸地下广场、莲花路、湾仔澳门街、香洲南坑小澳门、五洲花城世派街等。ＣＥＰＡ项下零关税商品进口稳步增加，呈现快速发展势头。拱北海关统计数据显示，今年上半年，拱北海关共验放港澳ＣＥＰＡ货物总值4643.6万美元，约占全国进口总值的2成，同比大幅增长27%。同时，珠海与澳门之间的跨境工业区计划已进入实质性建设阶段，跨境工业区的落实将为澳门工业多元化创造更有利的条件，这些将为促进双方外贸合作注入新的动力。

2003年1月10日世界经济发展宣言大会暨中国企业高峰会在珠海成功主办，来自30多个国家和地区的政要及国际组织代表、驻华使节、商会负责人、工商界领袖、企业代表、专家学者等如何在平等的基础上，更好地开展合作，促进共同发展与繁荣进行了热烈交流和探讨，《珠海宣言》势必对中国乃至世界经济产生深远的影响。珠海借此机会，向国际社会展示了自己的形象，提高了自己的国际知名度。由此“世宣”效应引发投资热潮。2003年11月初在珠海市举行的世界经济发展宣言系列活动正引发投资新热潮。作为“世宣”活动重要内容之一的粤港澳投资环境推介会暨经贸洽谈会也取得丰硕成果：来自粤、港、澳三地的官员和企业家1000多人参会，共有24个项目现场签约，投资总额达22.1亿美元，其中，外商投资金额达13.76亿美元。作为“世宣”主办地的珠海成为“赢家”。包括晓星氨纶（广东）有限公司、珠海弘机旅游发展有限公司等大项目在内，签约项目6个，外商出资额为2.74亿美元。其中新投资项目为4个，外商出资额为1.64亿美元；增资项目2个，外商出资额为1.1亿美元。

自1996年承办首次航展来连续五届航展，全国人民、全世界人民进一步认识了珠海，了解了珠海，看到了珠海的发展；给珠海带来了一笔巨大的无形资产，为珠海今后走向世界创造了一个无限广阔的空间和天地。截至2006年12月31日，已有65个国家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目9574个。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力，英国的BP公司，德国的戴姆勒克莱斯勒、西门子，法国的家乐福，荷兰的飞利浦等30

多家著名跨国公司在我市投资设立了58个外商直接投资项目。全球500强企业中的19家已落户珠海。2007年前11个月外商投资达到9．92亿美元，同比增长42．78％，全年有望突破10亿美元。由于城市规模所限，珠海总体经济水平明显低于珠三角其他城市，但从经济运行来看，珠海的经济效益高，发展也颇为健康，近7年来经济增长保持着11--16%的增幅。2007年，据初步核算，全年实现生产总值882.9亿元，增长16.1％，GDP总量和增长速度双双超过“十五”计划预定的目标。人均GDP突破6万元，和15年前相比，2007年珠海的人均GDP增长超过400％，截至目前，珠海人均GDP位居全省第三位。2.3.2珠海再掀交通建设高潮,一批交通设施的建成投入使用，珠海正在从交通末梢向交通枢纽转变2005年前珠海仅有高速公路4公里。作为珠江三角洲西岸的中心城市，尽管建成了华南地区的主枢纽港——珠海港和国家干线机场——珠海机场，但对外交通设施建设的滞后，使珠海成为珠江三角洲的交通末梢，严重阻碍了珠海的社会经济的快速发展，以至珠海毗邻港澳的地缘优势不能充分发挥出来。然而，随着珠港澳大桥、广珠铁路、江珠高速、粤西沿海高速公路、广珠西线高速公路、太澳高速、广珠轻轨等一大批区域性交通项目的陆续启动和陆续建成，经过五年的交通设施的加快建设，珠海市“五纵三横”路网规划将会实现，珠海将成为以“一桥双港”为龙头的区域性交通枢纽城市，其90分钟城际生活圈中将囊括江门、中山、广州、顺德、佛山、深圳、香港、澳门等经济繁华的珠三角重要都市。可以预见，未来珠海与珠三角内和周边其它重要都市的经济往来将更加频繁，珠海将凭着优美的自然环境，独特的地理位置、发达的交通体系，大大提升城市自身的吸纳能力。2.市区沿海岸修建的情侣路，延绵25公里，成为珠海最为著名的旅游景观带。梅溪牌坊、陈芳故居、唐家共乐园、白石街和宝镜湾摩崖石刻是历史悠久的旅游古迹。珠海园明新园、梦幻水城、御温泉、中药谷是新兴的旅游胜地。迷人的海岛、优质的温泉和具国际水准的高尔夫球场是珠海主要的特色旅游产品。香港中旅国际投资有限公司投入15亿人民币开发珠海温泉，建设中国第一、国际一流的温泉旅游度假区。珠海属实施外国人进入珠江三角洲144小时便利签证城市。拥有完善的旅游接待服务体系及设施，服务质量达到国际水准。全市共有旅行社44家，其中国际社13家，国内社31家；直接从业人员4万人，年接待游客10万人次以上的旅游景点20个，属实施外国人进入珠江三角洲144小时便利签证城市。现有旅游住宿设施300余处，床位3万余张，其中五星级5家，四星级8家，三星级25家，其它星级酒店70家，2006年接待来自海内外的客人将近1677.25万人，接待境外游客与国内游客之比为1∶4。接待过夜游客729.58万人次，增长13.9%。其中，国内游客526.78万人次，入境游客202.79万人次，分别增长12.7%和17.3%。全年实现旅游总收入139.02亿元，增长22.2%。其中旅游外汇收入8.74亿美元，增长24.7%。2007年上半年，外国游客、香港游客大幅增加，台湾游客在保持了两年的高速增长后，2007年上半年仍增３０％。在境外旅游者中，投资、商务旅游的人明显增多，入境的散客增多，以珠海为目的地的游客增多。到2020年珠海旅游总接待量将增加到8400万人次；旅游总收入将增加到850亿元，形成①以都市风貌、特色文化和海岛风光为特色，国内外著名的文化游乐、时尚休闲、会展度假旅游目的地；②国内高端休闲度假旅游产品的示范区和旅游服务国际化率先接轨区；③珠三角旅游创新的重要基地新局面。2.4珠海房地产市场现状珠海经济特区发展的27年历程中，房地产业经历了从萌芽到成熟的四个阶段。1987年以前的珠海还没有真正意义上的房地产开发，除了当时的极少数房地产公司开发少量住房用于外销，房产建设主要用来解决住房福利分配。1988年之后，房地产作为商品的概念逐步被引入开发建设。1992年，珠海的房地产市场像被突然间点起一把火，开发投资同比迅猛增加了近5倍，全市有359家注册的房地产公司，其中有外资89家，很多工业企业都被卷进房地产行业买卖地皮炒作房价。在当时的住房制度没有改革的条件下，珠海房地产市场严重供过于求，但房地产开发热度不减。到１1995年，珠海有许多房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾，房价跳水。1995年之后到1998年，珠海的房地产市场进入相对冷静的调整恢复阶段。这段期间内全市商品房空置面积从104.4万平方米增加到152.5万平方米。1999年之后，珠海逐渐进入成熟发展时期，政府停止了以地抵顶工程款，严格控制新批土地。2000年，珠海全面启动城中旧村改造项目，停止实物分房实行住房分配货币化，全市原先的开发用地得到重新整合，规模开发成为主流，精品房层出不穷，物业管理水平进一步提高。目前房地产业作为珠海的支柱性产业和新的经济增长点，呈现着较好的发展势头。据珠海市统计报告显示，近年房地产业对珠海经济的拉动作用明显，2000年房地产增加值10.35亿元，拉动GDP增长0.47个百分点，对GDP贡献率3.35%；2003年房地产增加值14.88亿元，拉动GDP增长0.2个百分点，对GDP贡献率3.1%；到了2006年房地产增加值42.75亿元，拉动GDP增长0.4个百分点，对GDP贡献率2.7%。在房地产景气指数不断上升的情况下，房地产投资在全社会固定资产投资的比重在未来几年仍将呈现平稳上升的趋势，并将更有力拉动珠海市经济的增长。目前珠海房地产市场形势呈现如下特点：1、经济发展，政策推动，房地产开发保持适度规模由于城市规模和城市建成区面积较小，相比珠三角其他城市，珠海房地产投资规模仍然较低，在珠三角9市中仅高于江门和肇庆。而在社会固定资产投资规模方面，珠海的排位也与房地产投资一致。但就珠海而言，自1999年后，珠海市场一直保持了较为平稳的发展态势，观察1999－2007年的房地产投资规模、房地产开发和经营情况（参下表）可以发现，房地产投资规模和珠海的竣工面积和销售面积变化一直是一条较为平滑的曲线，施工面积在2005年以后呈现了较大幅度的上扬态势。而对比2006年和2007年的数据可以发现，与竣工面积相比，施工面积的增幅更为显著。近年珠海的房地产发展势头会在今后几年持续，因为这样的发展是在中央进行了宏观调控和珠海市政府出台了一系列稳定房价的政策后而取得的发展，是健康的、良性的、稳定的。

房地产属第三产业，与整体经济环境密切相关。所以珠海房地产发展的好势头也是与珠海的经济环境分不开的。近年来珠海市的各项投资力度加大，全市财政收入环比每年增长20％以上。同时，港珠澳大桥的确定、广珠轻轨的开工、几条高速公路的的建成和在建，这些大型基础设施建设取得重大进展都对珠海未来的经济发展前景注入了活力。

珠海市政府工业西进、城市西拓发展战略的实施，以及海泉湾、沟通唐家湾至前山的凤凰山公路隧道施工等一系列大项目的建设和完成，使我市的中心城区同时向东、西部扩展，改变了珠海人购房的心理半径，以前买房不愿意过前山桥的观念改变了，在前山、南屏、唐家买房已很自然，斗门、金湾的房市也开始兴旺。

另外珠海市对烂尾楼盘活制定的“一楼一策”和着力进行城中村改造等优惠政策，不仅盘活了城市资源，改善了珠海环境，还增加了商品房的供应量，使珠海市房地产市场的资源更加丰富，也促进了珠海市房地产市场的发展。

2、房地产景气指数提高，房价持续上涨。随着港珠澳大桥、广珠轨道交通、广珠铁路等交通设施的建设，使得珠海的区域地位提升，房地产投资价值升高，2000年以来商品房价格持续上涨，房价增幅加速，观察1999－2007年的珠海市商品房均价走势（参下表）可以发现，房价在2002年以后一直稳步上升，而增幅则在2003年和2007年拉出了较大的上升阳线，实际上2007年房价增幅作为高位运行的结果，其增幅意义更为可观。值得一提的是海景楼的开发、销售。海景楼盘的稀缺性使其占据了较高端的市场区隔。伴随着地产大腕们的进入，珠海海景楼价全面蹿升。珠海的海景住宅开发，早在上世纪八十年代就已经成为珠海房地产市场的重要组成部分。早期建设的拱北区域的银海新村、美景花园、海涛居、海湾新家园，吉大区域的水湾头海景楼、大型社区海湾花园、海滨花园，香洲区域的海霞新村、碧涛花园等，均是当时珠海的高档住宅。要么是面向港澳市场的外销型商品房，要么是政策机构人员的聚居地，要么是本地及内地高收入人群的高尚住宅区。在九十年代初期和中期的商品房销售均价一直维持在8000元/m2的高位，海滨花园更是曾经创造出高达20000元/m2的珠海楼市天价。当时的海景住宅外销型特点非常明显，珠海以外的客户约占7~8成，其中港澳客户和内地客户各占一半左右。在九十年代后期，由于国家宏观调控和珠海经济增长速度下降，造成珠海房地产市场的整体低迷，尤其是外销市场客源明显下降，海景住宅的价格有较大幅度的下滑，部分项目开发速度减缓甚至造成烂尾。进入二十一世纪后，到2003年，众多利好消息频频出台，珠海宏观经济也开始步入一个新的高速增长时期，珠海房地产市场明显回暖，而且在今后比较长的一段时间内，预期将出现市场规模和价格水平较快增长的趋势。在这样的市场背景下，海景住宅市场也重新出现市场机会。销售均价的跨度较大，从4000~5000元／平方米的多层住宅，6000~7000元／平方米的高层住宅，到10000元／平方米上下的海景别墅都有供应。据了解，到了2007年，沿港湾大道、情侣路从北到南，海景楼集中上市：每一间、十里阳台、万科·金域蓝湾、东方·傲景峰等一线海景楼以及二线海景楼，都把销售起价定在了10000元／平方米以上，而销售均价直奔15000元／平方米大关，最高销售价已超过20000元／平方米，比2003年均价6000-7000元／平方米的销售价翻了一倍以上。

3、供需两旺，交易活跃2007年上半年，珠海楼市表现出进一步火热的势头。商品房施工面积与竣工面积较去年同期涨幅均超25%左右。下半年开始，受宏观调控预期及周边市场环境变化影响，施工面积增幅相对上半年有所回落，竣工面积相对增幅更大幅回落，而可预售面积则令人意外的低于去年水平。这在一定程度上反映了开发商的“惜售”心态。

尽管上半年珠海楼市总需求量（亦即销售面积）较去年同期有较大幅度上升，然而1－6月间，由于大量新盘的入市，总体消化率依然有较大降幅。而到了下半年，由于宏观调控政策的不断出台，周边市场的环境变化，市场对于未来的预期出现一定分歧，消化率呈现震荡趋势（参下表）。结合当月供需量的变化特征可以看出，总体而言，今年各月消化率变化幅度甚大，其中主要原因来源于不同月份的楼市冷热度差异、国家调控政策及发展商对此采取的策略。例如，随着下半年楼市热销季节的来临，6月和9月珠海迎来了两个供应高峰，而与供应量的稳定性较差形成鲜明对比的是，需求量表现出显著的平稳特征，上半年保持了每个月20万平方米左右的消化量，而作为楼市销售旺季的下半年则保持了30万平方米左右的消化量。2003年以来珠海市商品房空置面积也持续下降，2006年全市商品房空置面积继续下降为63.05万平方米，同比减少26.18%，其中商品住宅空置面积35.58万平方米，同比减少35.32%。珠海市2003-2006年各类商品房屋空置情况见下表图。2003-2006年珠海市各类商品房屋空置情况单位:万平方米年

度空置总计商品住宅商

业办

公其

他2003年130.4667.7932.3916.7513.532004年91.8749.1425.0710.417.252005年85.4155.0119.716.524.172006年63.0535.5815.316.565.16另外，近年珠海市的土地交易活跃，2003-2007年，全市累计出让商品房屋建设用地42宗，用地面积合计261.76万平方米，其中2007年出让商品房屋建设用地10宗，用地面积达到合计109.61万平方米,可建面积233.65万平方米，且成交价都较高，也说明了珠海房地产发展势头看好、投资信心很足。2003-2007年全市出让商品房屋建设用地交易情况年度宗数用地面积建筑面积成交金额楼面地价2003673764.50183406.4620731.63113020049635045.301214135.4416937812701755.88101401.921445200675353221067564279663262020071010961442336506————合计=SUM(ABOVE)42=SUM(ABOVE)2617555.92=SUM(ABOVE)5503367.78————近年来最高地价也不断攀升。2004年10月22日，位于前山河西岸、昌盛路北侧的“珠国土储2004－02”地块（华发世纪城）被上市公司华发股份公司以1589元／平方米的楼面地价即总价12.8亿元拿下；同样是华发股份公司，2006年10月18日，位于南屏珠海大道北、南湾大道东、前山河南侧、华发新城以西的“珠国土储2005－13”号地块（华发新城第五期）被其以楼面地价3510元／平方米，总价26.2亿元斩获。到2007年的9月28日，位于前山河西岸、前山大桥南侧的“珠国土储2007－01”号地块以7700元／平方米的楼面价格、46.5亿元的总价，被中信华南收入囊中。同为“地王”，在四年中地价以火箭般的速度上升到一个相当的高度。外地客户成为主要购买力珠海优美的城市环境、便利的通关条件、怡人的气候、相对低廉的房价吸引了大批外地人士在珠海置业。珠海的房地产市场已经由本地向珠三角、港澳，甚至向全国开放。随着珠海楼盘的大量开发，许多开发商也将目光投向了外来投资客的“炒作”，特别是房价飞涨的近邻深圳，新楼盘深圳客户占一半，有的楼盘甚至还专门开通了至深圳的看楼车。外地人士在珠海置业，度假居住和作为投资的客户各占48%。珠海楼盘外销的趋势越来越明显，海景大户型等豪宅多为有较好经济基础的外地买家消化。“深圳投资客助推珠海楼市”成为2007珠海地产十大新闻大事。2006年珠海市区新建商品房屋购买人群分析项目本市户籍市外户籍外籍（含港、澳、台）宗数701147061454建筑面积(平方米)584588.99421322.79148260.08成交金额(万元)264070.9167482.1991336.71成交金额所占比例50.50%32.03%17.47%

2003-2006年珠海市新建商品房屋购买人群分类年度本市户籍市外户籍外籍（含港澳台）宗数比例宗数比例宗数比例2003年779359.81%466038.77%5764.42%2004年686955.03%460136.86%10129.73%2005年777954.58%462032.41%185413.01%2006年701153.23%470635.73%145411.04%房地产交易中心的办证资料显示：2007年1至7月，在珠海市区购房办证者共103636人，其中市内购房者占49％，市外购房者占40％，境外购房者占11％。2.5珠海房地产市场发展前景分析珠海房地产市场发展前景与国家房地产市场大环境分不开。据专家分析，由于：1、城镇化进程的加快。城镇化进程加快是国家大的宏观政策，大量人口进城居住、就业，将是未来一段时间促进房地产市场快速发展的动力。2、消费者消费观念变化。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。3、拆迁安置需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。4、随着居民可支配收入的上升，财富增值压力。虽然在过去的一年内银行的连续几次加息，此外也降低了15%的利息税，但相当于高企的CPI，中国通货膨胀达到6.5％，投资存款、债券的收益依然十分的低，甚至是负收益，现在把积累了几十年的财富放到银行显然会被流失。全世界财富存在无非三种方式：现金、房地产、证券，股市的高风险已为大家所认同，无疑购置物业不失一种选择，。专家们从中得出的结论是，在市场化程度较高情况下，有需求的市场是不会萎缩的。尽管从今年下半年起，央行政策可能会对市场发展有一定影响，但2008年全年及未来几年房地产市场将继续保持高速发展态势。预计今年投资增幅不会低于20%。珠海房地产业近年来的持续发展，除了与珠海可持续发展的战略性计划、舒适的居住环境，天然的城市景观以外，还与珠海的生态环境、人口密度、经济状况有很大关系。从目前的情况来看，无论作为自住还是投资，珠海房地产市场均表现出巨大的发展潜力。主要表现在以下几个方面：首先，珠海经济的高速发展和众多利好消息的刺激，如港珠澳大桥的立项、广珠铁路与各城市之间高速公路的陆续开工、竣工等，都不同程度地促进了珠海房地产业的发展。港珠澳大桥一旦建成，大珠三角“经脉”将打通，使香港发展的腹地扩大，粤西也打开了连接世界的纽带。广珠轻轨和连接珠海的各条高速公路也是珠海房地产高速发展的催化剂。其次，珠海房地产交易市场持续活跃。2001年全年商品房交易额为41.73亿元，2002年为46.61亿元，2003年为44.31亿元；2004年约38亿元，2005年已达67.2亿元。从以上资料可以看出，珠海商品房市场交易量比较大，但还是有很大的上升空间，这与珠海自身的居住环境、越来越明显的区域中心城市的定位及城市综合竞争力的提升有直接关系，对房地产投资者来说也是一个有利的条件。再次，城际比较，珠海发展潜力可观，房价补涨空间较大

珠海与深穗相比，收入差别不大，房价相差悬殊。珠海一般住宅的售价不断上升，其中的重要原因即为受到澳门地区楼价的推动。即便如此，作为位于广东省经济发展前列的珠海市，整体住宅售价水平仍大幅落后于广州、深圳。根据统计数据显示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和广州不相上下，也接近深圳的水平。但2006年珠海住宅均价明显落后于广州和深圳，三地房价分别是4581元／平方米，6149元／平方米和9173元／平方米。若以市区计算，珠海2006年下半年住房交易均价为5558元／平方米，广州接近9000元／平方米，深圳约为11916元／平方米，楼价在珠三角发达城市间处于较低水平。从豪宅市场看，目前珠海、广州、深圳三地豪宅价格分别约为：11000～13000元／平方米，12000～18000元／平方米和18000～30000元／平方米，珠海也明显落后广州、深圳两大城市。参考深圳、香港相邻地区价格比例逐渐缩小到1：1.5～2之间的例子，而目前珠海与澳门价格差距在3倍左右，故珠海近关口地带及豪宅楼盘价格有相当大的空间，以此推算，珠海楼盘尤其近关口地带及豪宅楼盘价格在2007～2012年前后也会逐步上升至20000～25000元／平方米，较目前可望有600～80%的增长。

可见未来不论在一般住宅市场、豪宅市场，珠海都有长足发展的空间。第四，珠海人收入和可支配收入的增长，并且手里有足够的闲散资金。在珠三角9城市中，珠海人均可支配收入仅次于深圳、东莞，说明珠海居民具有很大的消费潜力。而其人均可支配收入的增幅目前排第5，对比往年，已呈现跳跃式增长。近三个月来，消费者物价指数已连续超过5%，使得银行存款利率实际为负。珠海房地产炒房环境好，城市不大，房地产市场和价格相对大城市来说也比较容易把握，所以很多人将投资目标转移至房地产市场。最后、自然资源得天独厚。珠海属于低纬度的亚热带海洋性气候，因此常年四季如春，而且空气质量较高，总可以达到超国家一级标准，于1999年获联合国人居中心颁发“国际改善居住环境最佳范例奖”，成为中国唯一获此殊荣的城市，2007年获“中国最具幸福感城市”，是中国最适合生活的城市之一。将进一步吸引外地尤其北方人士来珠休闲旅游度假和买房置业。综上所述，珠海房地产市场将在未来相当一段时间内继续保持健康的发展态势，并展现出较大的升值空间，房价大幅下跌的可能性很小，2008年的珠海房价依然稳中有升，即使出现所谓的楼市“拐点”也只是整体上升过程中的小波动。对发展商来说，利润空间可能缩小，但仍有利可图；对消费者来说，正是回归理性置业的拐点。2.6项目所在区域房地产发展规划和趋势淇澳岛在珠海市东北部，距离市区17公里，属于珠海市高新区唐家镇。淇澳岛仅一个自然村，岛屿面积约24平方千米（原始面积不足18平方公里），户籍人口不到4000人。南宋期间，钟姓村民先后从台湾和南雄珠巩巷到此定居．原名奇独澳，清朝末期，村中族老认为“独”字义不佳，故改名为淇澳。该村聚落在淇澳岛的东南部山麓，坐东南向西北呈长方块状分布．建筑多为砖木结构平房部分混合式楼房。耕地3000亩，蚝田800亩，以种植水稻为主，兼营林业，养牡蜘、鱼，盛产香蕉、大蕉、松木材。淇澳岛东望香港、深圳，南向万山管理区，北与中山横门、东莞虎门相毗邻，处在穗港澳金三角中心，淇澳是珠海原规划连接香港的伶仃洋跨海大桥周转岛（现伶仃洋跨海大桥改为珠港澳大桥，著陆点已改为拱北）。淇澳历史悠久，灿烂的文化点缀着这朴实的小岛，在岛上的后沙湾、东澳湾古遗址，考古工作者发掘了大量距今约4500至5000年的彩陶和白陶，它们是珠海迄今最早人类活动的证据，而东澳湾古遗址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遗址。

淇澳山青水秀，“九湾十八峰”，以极其原始质朴的魁力吸引着游人。淇澳八景：赤岭观日、鹿岭朝露、松间流水、金星波涛、鸡山夕照、夹洲烟雨、婆湾晚渡、蚧珠夜月，如诗如画，空灵秀逸。在这小小的淇澳岛上竟有17座庙宇，浸透着浓厚的历史文化气息。村东祖庙始建于宋代，文昌宫建于清同治年间。淇澳岛西北部大围湾是红树林湿地面积，面积达到533公顷，是目前珠海市保存最完整、最集中连片的林分，树高4-6米。它不仅是珠海市的珍稀资源，也是珠江三角洲不可多得的一片红树林湿地，同时是全国少有的紧靠大城市的红树林区之一，已列为广东淇澳岛红树林湿地省级自然保护区。淇澳岛是珠海的爱国主义教育基地。不仅因为淇澳有让淇澳人感到光荣的革命先驱中国共产党早期工人运动的杰出领导人——苏兆征，更重要的是淇澳有一条用英国人战败赔款修建的白石街，这是中国近代史卜绝无仅有的，是以中华民族反抗殖民侵略告胜的典范，是淇澳乃至国人的骄傲。鸦片战争前夕的1838年间，10多艘英国战舰驶进了珠海淇澳岛金星门，企图占领淇澳岛，目的是利用这里的要塞地理位置，设立对华走私和进行侵略活动的据点。侵略者的行为激起了淇澳人民的无比愤怒，英勇的淇澳人民架起了防海盗的土炮，男女老少一起上阵，奋起还击，打得英军丢盔弃甲，举起了白旗，并赔偿白银3，00O两。淇澳岛人民用此款，绕全村修建了长2千米的花岗岩“白石街”以纪念抗英首捷。让后人永记淇澳人民抵抗外来侵略者取得胜利的光辉历史，激励后人更加爱祖国、爱集体、爱人民。根据《珠海市旅游发展总体规划（2007－2020）》，项目所在地的高新区主打都市休闲牌，大力发展淇澳岛生态旅游。淇澳岛现已修建了跨海大桥与大陆相连，现兴建了北大试验学校和和珠海国际文化园，修建了环岛路码头，开通了岛内公交车。除此之外，尚未进行其它的商业开发，基本处于原生态状况。

根据珠海市总体规划所界定的城市职能之第一大类的要求：建设具有国际影响，以休闲康体度假、海洋海岛生态旅游，会议会展为特色的旅游产业。本项目致力于在珠海市总体规划指导下结合设置旅游部长国际会议中心及其附属设施，打造符合现代经济发展模式、生态环保原则的海洋生态旅游度假区。2.7建设条件①土地价格开发成本目前珠海区域土地的市场拍卖成交价为5500元／平方米左右，开发成本由于国家对固定资产投资的宏观调控从而使建筑材料的市场价格已回落至正常的价格水平。②城市规划对建筑设计的约束。城市规划对建筑设计没有特殊性的约束。③政府报建审批流程简捷，且费用低，同时办事透明度高。④上下水，煤气，电话，电力等市政条件市政配套设施已相当的完善不会有任何的问题。⑤拆迁量的大小场地已全部拆迁完成。⑥环境质量的好坏自然环境质量可称为优秀，周边区域的景观也非常漂亮，且无任何厂矿企业。

第三章项目分析及市场定位3.1中国休闲度假物业市场的需求分析3.1.1休闲度假在中国还是个新事物，也是一种新的社会生活方式。一般来说，度假是休闲的一种方式，度假对应的时间比较长一点。结合国外度假的方式，我们认为中国休闲度假的具有如下几个消费特点：1、一地时间长、度假加观光相结合观光旅游的基本心态是到处多看，看得越多越过瘾，越觉得有所值。休闲度假者则往往在一个地方停留较长的时间。典型的是西欧、北欧的度假者，比如到泰国的普吉岛，坐着飞机直接抵达，到了那儿，在海滩上待一个星期，闲到无所事事的程度，是非常典型的一种休闲方式。这种休闲方式在国内还没有普遍产生，只是少数人有这样的趋向。处于过渡阶段，就意味着国内的休闲在一定意义上、一定时期之内，还是要和观光结合在一起。中国纯粹的度假市场还不够成熟，但是总的已经产生，从观光加度假逐步转化成度假加观光的模式，将来成为一个主体性模式，再进一步就会形成比较单一的度假模式。中国面积大，跨越了热带、亚热带、温带、寒带，气候差异大，尤其冬季。中国国内普遍存在的一种“候鸟式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度过的方式。2、散客和家庭式组织方式现在休闲度假在方式上主要是散客和家庭式组织方式，而不是观光旅游的团队性组织方式。散客与家庭式的旅游方式在国际上是从70年代末、80年代初开始兴起的。1983年到现在，又是20年时间，这种散客与家庭式的方式在中国现在已经成了一个重要方式，也会逐步成为一个主导方式。3、复游率高复游，就是通常所说的回头客。与观光旅游不同，度假旅游有一个特点，客人认准了一个度假地，甚至一个度假酒店，其忠诚度会非常高。比如有的德国客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘岛，一辈子去二十次，而不去其它地方。因为他认准了这个地方，觉得熟悉、很亲切，这样外出度假的感觉和家里生活的感觉就能够内在地联系到一起。比如墨西哥的坎昆度假区，全世界很多富翁每年都要去度假。再比如现在很多俄罗斯的富豪只去西班牙的太阳海岸，在那儿买地盖房子，成为稳定的度假点。3.1.2从调查和亲身体验中可以感受到，中国现在已经形成了庞大的休闲度假的市场需求，尤其是在沿海发达地区，在近几年之内不仅可以预期，而且已经深刻地体验到它的持续性。因为一是已经产生了现实需求，二是总会有新的消费人群不断产生，一方面是年轻人不断成长，逐步具备了休闲度假的条件；另一方面是西部和中部地区的需求也在不断产生；第三个方面，农村的休闲度假需求会逐步产生。之所以如此，有其深厚的背景因素：1、收入2003-2006年，随着中国经济总量大幅增加，中国人均国民总收入也逐年稳步提高。继2002年突破1000美元后，2006年突破了2000美元，达到2010美元，比2002年翻了一番；居世界的位次也由132位上升到129位。从全国的角度来，北京已经超过3500美元，上海已达到4500美元，沿海发达地区也在4000-5000美元间，按照国际经验，人均超过1000美元，正是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期，但主要是观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均达到2000美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和多样化的选择；人均收入达到3000美元的时候，度假需求才会普遍产生。北京、上海等大型城市和沿海发达地区已经越过休闲的临界点，逼近度假的门槛，其中有些地方已经超越了度假门槛。2、假日结构及调整、分时度假的出现我国1995年开始实行双休制；1999年国务院重新调整了假日结构，增加了两天的假期，迅速形成三个黄金周。从1999年到现在，已经历了24个黄金周。2007年实行的节假日调整方案，取消五一黄金周，清明节、端午节、中秋节划定为法定假期，农历新年的假期提前到除夕开始，全民强制性实行带薪年休假等新制度。如此调整后，我国法定节假日和周年末休息日再加上职工带薪年休假，一年中平均休假时间超过了三分之一。另外同时2007年明确了带薪休假制度。假日总量已经形成，而且时间不少，成为休闲度假产业发展的一个重要背景。3、旅游者的成熟在这个过程中，旅游者的不断成熟已经成为旅游市场的一个重要现象。中国旅游发展25年，国内旅游是从80年代中期开始，迄今20年，随着收入水平的不断提高和闲暇时间的不断增加，旅游者在这个过程中不断成熟起来。早期的旅游者是穷旅游，追求的只是多看，其它不讲究。现在这种模式已经在逐步淘汰，旅游者经验越来越多，要求比较深入的体验，追求也越来越个性化，所以就从初期简单的观光旅游转向休闲度假，这是一个必然趋势。这两年休闲度假旅游的市场现象已经非常普遍，表明，沿海发达地区休闲度假需求已经普遍产生，这也是由于旅游者的成熟而逐步使消费需求升级。而从各个城市接待游客情况同比增长量与往年同期相比较来看，情况恰恰相反，接待人数最少的海口一跃成为增长幅度最大的城市，而在主要城市接待游客人数上成为冠军的广州市同比增长量仅为6.88％，远远落后于海口市的22.32％(如左图)。并且在接待人数上位于前三的城市在同比增长量上处于最后三位。这说明我国的经济实力在飞速增长的同时，人们已经不再像以往对那些经济发达的大都市充满向往。如今，人们外出旅游更看重旅游的舒适性、实效性。而不再仅仅是以往的盲目跟从。相比起来，北京、上海、广州等大城市依然只是靠高楼大厦来吸引人们的目光，然而喧闹的都市生活已使人逐渐厌倦，人们更多的希望获得一份难得的宁静和舒适，从而使得大都市在旅游产业上的吸引力已越来越小。4、自驾车旅游的兴起这五六年以来，汽车在家庭中普及很快，自驾车旅游大兴。今年的旅游市场上，自驾车旅游不但变成一种新兴形式，而且变成了一种很重要的方式。自驾车旅游的一个最大特点是活动范围扩大了，从而使一个市场的辐射力和延伸性的影响进一步扩大，形成了全国互动的局面。以上因素构成了休闲度假地产业发展的总体背景，它实际上预示着旅游地产发展的前景，这个前景是无限的，这个市场是无穷的。3.2国内休闲度假地产市场的发展情况国内休闲度假地产大致有旅游度假区、环城市旅游度假带、产权酒店三种形式。1、旅游度假区的建设国家旅游局从1990年就开始研究，如何从单一的观光旅游模式转向多元化、综合性的发展模式，当时选取的重点是旅游度假，具体的方式就是，一是培育一批国家旅游度假区。1992年国务院下发了8号文件，《关于建设国家旅游度假区若干问题的通知》，出台了八条政策来支持国家旅游度假区的发展。文件下发以后，国务院又批了12个国家级旅游度假区，各个地方都纷纷按照这个模式，建立省级旅游度假区，市级旅游度假区，甚至有的县也开始搞县级旅游度假区。省级旅游度假区最多时达到120多个，市县两级数量更大。到现在已经15年，成熟的不多，真正做到位的也不多。如山东青岛的石老人旅游度假区，现在和崂山风景名胜区、青岛科技开发区，几区合一，实际上已经脱离了旅游度假的概念。广州南湖、福建武夷山、杭州之江等基本上变成了城市中心的房地产区，无锡的马山形成观光区，广西北海银滩国家旅游度假区，一开始就是房地产开发的模式，结果不但项目本身失败，而且破坏了资源。做的比较成功的，有大连的金石滩国家旅游度假区，海南的三亚国家旅游度假区等。大多数项目没有成功的基本原因是，当时的市场没有发展到这一步，主要对应外国人。但这几年在市场经济大潮的拉动下，国内的休闲度假需求产生，有一些好的大的项目也在产生。国内目前涉足该领域的公司超过100家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业；也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产开发商。我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百项；以高尔夫、滑雪、野外运动为主题的休闲度假项目超过80个。从1999年海南"南海传说"、三亚"博鳌国家旅游休闲度假区"的成功开发和在全国营销推广后，先后有几十个旅游房地产项目在改造、规划和建设当中。如此同时，开发商开始向二级旅游城市拓展，苏州、宁波等地的旅游地产项目已经开始起动，房价也一路走高。

2、环城市旅游度假带的逐步培育起来环城市旅游度假带大体上是在这十年之内，通过市场需求的拉动逐步培育起来的。现在比较有规模的主要集中在特大城市，比如北京、上海、广州已经形成复合型、全方位的环城市旅游度假带。中西部的一些大城市和特大型城市，如成都、重庆，是以“农家乐”为主体的环城市旅游度假带，层次低一些，但总体规模已经形成。如成都周边六千个“农家乐”。3、产权酒店的开始起步实际上产权酒店是房地产市场和旅游市场相结合而产生的一种新的形式，十年以前全国有过四五家产权酒店，主要集中在海南和广东，但都失败了。失败的主要原因也是市场不成熟。因为那个时候房地产市场还没有兴起，大家还指望着公家分房子，没有自己买房子的概念，现在全国的产权酒店共有180多家，经营状态尚好。近五年产权酒店的发展形势良好。3.3珠海构建休闲旅游度假基地的优势1、宜人的自然气候珠海，环境怡人，最佳人居城市，被人称为养老城市。来到珠海，便会联想起苏轼的一句词：“半壕春水一城花”。因为，在这个依山傍海的美丽海滨城市里，一年四季总是盛开着鲜花的。珠海地处低纬度的南亚热带季候风区，热量丰富．日照充足，降雨量大而且集中。年平均气温22.4℃，1月份平均气温14.51，7月份平均气温28.6℃；年均降雨量1700－2300，空气平均相对湿度79%。可谓夏无酷暑，冬无严寒，四季宜居，气候怡人，风光旖旎。2、独特的区位优势坐落在珠江出海口西岸的珠海，濒临南海，东与深圳、香港隔海相望，水路相通；南与澳门陆地相连；北距广州140公里。是联系内地与港澳的一个重要进出境口岸，也是中国南海之滨的一颗璀璨明珠。3、优美的居住环境在珠海，曾流传着这样一句话：“珠海的空气新鲜得可以罐装出口。”珠海拥有清新的空气、迷人的风景、优美的环境已是不争的事实，其环境质量和景观质量在中国名列前茅，可谓是珠三角城市群中的“一方净土”。从城市感觉上说，如果深圳是喧嚣庭院内珠光宝气、浓妆艳服的豪门贵妇，那么珠海则更像碧海蓝天处不施粉黛、安闲自得的渔家少女。所以当香港商报“穿梭南粤”采访团到了珠海后，大家都不约而同地说“有一种很放松的感觉”。白云逐浪、海天相融，小山交错、绿树婆娑，珠海确实是美极了。所以权倾朝野或者富甲一方的南北豪客，都喜欢到这座静默安闲的海上花城来寻幽叹静。珠海市政府坚持将城市环境是珠海的第一品牌，始终把营造美好的城市环境放在第一位，从一开始就按照生态城市的标准来规划，并严格执行。为了保证城市环境的舒畅宽松，珠海严格执行低密度和低容积率的建设原则。为了避免中国内地城市建设摊大饼式的发展教训，珠海从一开始吸收国际经验，采取组团式规划，把大的框架搭好，并配备完善的公共设施。在个别珠三角城市大规模地挖山填海的时候，珠海却小心翼翼地保护城市中的小山。绿树掩映，小山与楼影交错，成就了珠海高质量的空气和城市景观。现在珠海每平方公里的人口密度不超过1万人，建筑容积率不超过35％。人均绿地面积达到21平方米，绿化覆盖率达到43％，人均马路面积达到10平方米。污水处理率达到60％，垃圾处理率达到100％。这些指标，不仅珠三角罕见，在国际上也属前列。

中国社会科学院的一份研究报告认为，“珠海环境竞争力居全国第一，以环境优美而国内外驰名，其自然环境质量、绿化水平、气候舒适度、风景名胜优美度等十分高。”环境优势已成为珠海城市21世纪可持续发展的重要基础和宝贵财富。近十年来，珠海先后获得了“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家环境保护模范城市“、“中国优秀旅游城市”、“国家生态示范区”、“国际改善居住环境最佳范例奖等多项殊荣，成为中国乃至世界最适宜人类居住的城市之一。由中央电视台组织主办的“2004中国魅力城市”在全国600多个城市中珠海因在城市历史、经济发展、建筑艺术、自然生态环境和民俗诸方面的特色与优势，最终与其他9个城市一起获得“2004中国魅力城市”称号。2007年更获“最有幸福感的城市”荣誉。4、完善的城市基础设施珠海在中国交通史上有辉煌的一页。改革开放以来，交通与珠海社会经济一同发展，公路形成以高等级干线公路为骨架，以城市为中心，向县区辐射，连接主要城镇、口岸、机场、港口的陆路交通网络体系。港口--珠海港已形成了高栏、九洲、洪湾、斗门、井岸、香洲、唐家、桂山8个港区，客运845万人次/年。共有一类开放口岸5个，二类口岸17个，基本形成分工明确、布局合理的港口群。航空--1992年兴建珠海机场，1995年6月18日正式通航，是我国目前规模较大、设计较先进的民用机场，其设计能力为航空器起降10万架次/年，旅客吞吐量1200万人次/年，货邮行吞吐量40万吨/年。现航线通达50多个城市，旅客吞吐量达到103万人次；运输起降9146架次。铁路--广珠铁路长177公里，为国铁一级。1997年动工兴建。广珠铁路正在建设中，广州至珠海城际速轨道线将于2008年通车，届时从珠海直达广州只需47分钟，珠海进入了珠三角1小时生活圈。新一轮基础设施建设的高潮到来，珠港澳大桥、广珠铁路、粤西沿海高速公路、广珠轻轨、江珠高速等一个个交通设施的启动和建设，尤其广珠城际快速轨道交通工程是我省的重点工程，也是铁道部和广东省联合出资修建的项目。建成后将大大缩短沿线广州、佛山、中山、珠海以及到江门之间的距离，紧密城市之间的交往联系。据初步预计，乘坐广珠城际快速铁路，从广州到珠海１小时内就可到达。因此珠海将成为以“一桥双港”为龙头、以“五纵三横、两铁一网”为骨架的区域性交通枢纽城市，改变珠海原有的交通末梢面貌。澳门的回归后，澳门游客每天从拱北口岸过关在珠海消费已经成为时尚。澳门人已经把珠海看做一个区，经常往来于两地。每到周末，来自澳港粤的游客过来休闲、娱乐、购物。每到周末爆满的旅店和餐饮店成为珠海一道亮丽的风景。2007年上半年珠海口岸客流继续保持快速增长态势