合约策划报告(示例)

--雅戈尔高新区项目合约策划报告高新区项目合约策划报告编制：审核：编制日期：2010年09PAGEPAGE12目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、项目概述 1（一）地理位置 1（二）技术指标 1（三）发展计划 3二、合约策划综述 3（一）目的 3（二）合约关系架构 3（三）合约分判总体思路 4三、招标分判（售楼相关工程分判另述） 6（一）各分判工程对承建商数量需求及划分方案 6（二）甲供物资 8（三）招标分判时间节点 10四、售楼相关工程招标分判 12（一）具体分判工程 12（二）分判工程定标时间节点 14五、建安成本控制计划 16六、招标分判要点 16七、本项目新材料新工艺（新设备、新设计）拟采用情况 17八、各分判工程控制重点 17（一）桩基础工程 18（二）土建工程 18（三）精装修工程 20九、项目合约管理要点 26十、工程结算 27十一、人员配置 27十二、合约管理日常工作用表 27（一）标书发放统计台账 27（二）工程定标情况表 27（三）合同管理台帐 27（四）工程变更指令及工程管理指令统计表 27（五）资金计划表 28（六）项目部造价师用表 28（七）合作方信息表 错误！未定义书签。十三、总结 28十四、附件 28高新区项目合约策划报告一、项目概述（一）地理位置本项目地位于苏州市区西部的新区核心区——狮山路板块，滨河路和玉山路交界处。地块整体呈“L”形，被规划道路划分为两部分。政府留出规划道路的目的是在地块南侧紫兴纸业拆迁后，通至该地块。西地块西至滨河路，北至办公物业和汽车4S店以及苏州水利局，东至规划道路，南至河道；东地块西至规划道路，北至玉山路，东至粮食仓库和办公楼，南至河道。地块交通非常便利，西侧滨河路为城市主干道，三分钟车程内可达城市内环高架。地块北侧约800米即为新区CBD——狮山路，该区域开发已非常成熟，分布有大量银行、餐饮企业、高档办公楼，两家五星级酒店和高档住宅区。地块东侧临近新建成的商业街——狮山永利广场，众多高档餐饮、娱乐设施已运营。项目五分钟车程内：狮山路向东过狮山桥后即为三香路，三香路上有市政府、市行政中心、海关等政府机构和家乐福、苏大附二院、中学等；狮山路向东则有苏州乐观、绿宝广场等娱乐商业设施。南侧紫兴纸业和东侧仓库对项目素质有不利影响。（二）技术指标1、全期技术指标及其它相关情况整个项目共10栋小高层（17F/10F）住宅楼、8栋联排别墅，1层地下室。10栋小高层分布在整个地块的北侧，南侧是联排别墅，主入口在规划道路小区中间位置，次入口在小区的西侧具体技术指标如下表：1用地性质住宅2总用地面积(M2)44,0463总建筑面积(M2)117,4124计容积率建筑面积(M2)88,092小高层住宅77,898联排别墅10,194配套用房620其他1005不计容积率建筑面积(M2)29,320架空层1,320地下室28,000人防地库6,000非人防地库22,0006容积率2.07绿地率30%8建筑密度25%9最大建筑高度(M)5510户数(户)425210户型120185户型264240户型25260户型16根据上述情况，本项目有以下特点：（1）地价高，工期要求紧，分判进度要尽可能快；而且首期开盘对整个项目发展举足轻重，故售楼相关分判工作要准备充分并及早完成。（2）首期开发规模大，开发面积占到项目总体的31％；地下室2层、地下室面积较大，占总地下室面积的43％；地下室面积占本期开发总面积的1/3；占地面积大，达到总占地的37％。（3）各项结构含量技术指标高、地下室占比大。（4）机电复杂、精装修档次高、园林绿化面积大。（5）园林面积较大，且为一整体，对地库顶板有一定要求。（6）本项目为超高档项目，拟采用多项新材料、新工艺，要和设计、营销和项目一起尽早开展产品的前期调研和选型工作，力求打造高性价比的豪华产品；（7）本项目拟打造为苏州新区豪宅项目，因此对工程质量及安全文明施工要求较高，开发规模大，对承建商的施工管理水平有更高的要求，需要引进多家有实力的合作单位；（8）从目前详勘情况来看，地质条件不容乐观，对桩基础设计、招标及现场施工将带来不利影响。本项目设计有人防地下室，地上2栋小高层及附属商业1座（拟作售楼用）。依项目工程策划报告，规划道路北端为玉山路、地块西侧道路为滨河路为小区的主、次入口，亦是本项目施工期间进出工地的主要通道。（三）发展计划本项目一期发展计划如下表：开工开盘竣工验收交楼入伙2010年11月2011年9月2012年12月2013年4月二、合约策划综述（一）目的为预控、指导下一步的工程管理，协调合约各方关系，控制成本管理工作，确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。（二）合约关系架构合约关系架构采用“总承包＋专业土建装修分包＋专业机电分包＋甲供物料及设备分包＋非总承包协调工程”的形式，如下所示：苏州房地产有限公司苏州房地产有限公司（三）合约分判总体思路1、按合约关系架构，本项目拟“总承包（土建主体施工单位）＋专业土建装修分包＋专业机电分包＋甲供物料及设备分包＋非总承包协调工程”的形式。为控制成本，本工程采用较多的专业分包单位和供货商，而总承包（土建主体施工单位）需完成主体结构施工+内外粗装饰施工，并承担现场全面管理的责任。所有专业土建装修分包、专业机电分包、甲供物料及设备分包、非总承包协调工程，直接与我司签订合同，明确相互关系和各自权利义务，但由总承包（土建主体施工单位）进行照管，纳入总承包的管理体系，既可保证项目质量，又可降低成本。现场所有非土建主体施工单位均需与总承包（土建主体施工单位）签订分包合同，该分包合同规定相关义务实际无需履行，仅作为避免合约风险与漏洞之用。2、招标模式我司为外资企业，本工程拟采用邀请招标的方式。3、招标采用工程量清单报价模式，合约形式主要采用总价包干，对于暂定量工程和物资采购合同可采用单价包干；除土方工程和基础工程外，其他工程无特殊情况均不能采用暂定工程量招标。4、付款方式：（1）土建工程：无预付款或备料款；承建商每月25日向发包人提出中期付款申请；中期付款发包人审批期限为28天；发包人在完成付款申请审批后的14天内，支付承包人当期应得工程款项；如发包人未能按规定期限付款，则随后的14天视为宽限期。在宽限期内，承包人不得行使任何追讨的权利，包括停工方式，而应维持正常施工；如发包人未能在宽限期结束前付款，承包人可向发包人发出追讨通知。如发包人在收到该通知后14天内仍不付款，承包人可以暂停执行本工程直至收到欠款。暂停的时间作工期延长处理，而不当作承包人应负责的延误。（2）专业工程：付款方式同主包工程；（3）材料、设备（不包括集团采购）：无预付款和定金；每批货物送抵工地现场经需方初步验收合格后的三十（30）天内支付，同时，供方向需方提供该批货物货款总额的销售发票；（4）小额工程：如金额较小，且施工期较短，则完工后，承建商申报结算书，发包人28天办理结算，结算完成后28天内支付工程款。是否预留5%保修金，视具体工程灵活处理。（5）个别工程付款方式因其特殊性，有可能与上述四项付款方式均不相同，应根据自身特点，合理设置。具体支付比例按区域公司之合约付款统一方式执行。5、招标过程坚持采用考察评比、多家竞争投标、多轮议价等方式，以筛选出优秀的承包商。市政垄断工程应尽量避免政府指定独家单位议标的情况，而是通过投标竞争报价的方式，以便降低成本。对于特殊市政工程或额度极小的零星工程，经领导批准，可采用直接议价委托方式。6、定标必须经合约评审委员会评审决定，并按区域和集团管理制度执行，定标的一般原则是经评审的合理最低价中标。三、招标分判（售楼相关工程分判另述）（一）各分判工程对承建商数量需求及划分方案根据项目自身特点，需选择具有较强实力的施工单位来完成该项目的承建工作。根据目前的承建商情况，尚需考察新的施工单位：桩基础工程，2家；土建工程，2家；装修工程，3-4家；园林工程，2-3家；橱柜工程，2家；石材供应，1-2家；入户门锁供应，2-3家；结合本项目的特点，部分集采供应商的产品如不能满足项目需求，则需要通过招标程序确定合作单位：电梯；中央空调；地暖；新风；厨房电器；洁具、水暖件；木地板；另外，木地板集团采购如满足项目需求，因集团采购不包括安装，则安装由我司自行招标分判。中央空调集团采购，如满足项目需求，因集团采购中央空调不包括安装，我司自行分判安装单位。另根据实际情况，为保证工程的防水质量，除保证主体工程的施工质量外，拟将本项目防水工程进行指定分包。招标分判计划详见下表：样板确认时间根据招标进度计划推算而得。序号分判工程名称投标单位中标单位预计分判金额（万元）样板确认时间备注新单位考察时间安排1前期工程512土方开挖与支护811,0003桩基础911,5002010.10.254土建9220,6002010.11.152010.11.135防水523802010.12.15指定分包7工程监理服务512608人防门512502010.12.1510铝门窗822,5002011.3.1011阳台栏杆-15002011.4.20区域采购12弱电-12602011.4.20区域采购13消防报警715002011.4.2014室内煤气管道5130015变配电713,80018泛光照明51702011.5.1519精装修102-450,0002011.8.20包括入户门安装2011.7.3020室内木门及入户门-12,6002011.8.2021防火卷帘及防火门-15302010.12.20区域采购22橱柜71-22,4002011.5.302014.4.1023木地板-12,5002011.5.30集团采购24地库交通标志41502012.6.0525地库地坪漆511002012.6.0527室外道路、市政结合目前承建商具体情况及项目发展进度需要，拟归入土建工程进行分判。28园建71-21,4002011.6.302011.5.0529绿化71-29002011.6.302011.5.05（二）甲供物资本工程甲供材料设备采购计划详见下表：序号工程项目样板确认时间供货周期卸货责任到货时间备注供货商承包商1电梯

90■2011.03.10集中采购2电梯安装

60■2011.04.10集中采购3发电机

30■2011.03.10集中采购4发电机组环保工程

20■2011.03.10集中采购5管材

10■2010.10.10集中采购6外墙砖2011.03.2020■2011.04.15集中采购7中央空调

15■2011.03.10集中采购8抛光砖2011.03.2020■2011.04.15集中采购9阀门

15■2010.10.10集中采购10电线电缆

20■2010.10.10集中采购11户内配电箱

25■2010.10.10集中采购12热水器2011.03.1030■2011.04.15集中采购13煤气炉2011.03.1030■2011.04.15集中采购14抽油烟机2011.03.1030■2011.04.15集中采购15消毒碗柜2011.03.1030■2011.04.15集中采购16室内洁具2011.03.1030■2011.04.15集中采购17室内墙地砖

30■2011.07.15集中采购22水暖件2011.03.1030■2011.04.15自行招标23水暖配件2011.03.1030■2011.04.15自行招标24室内石材2011.03.1030■2011.08.10自行招标25外墙石材2011.03.1020■2011.08.10自行招标26淋浴门2011.03.1020■2011.04.15自行招标28排气扇

20■2011.04.15自行招标29电话、电脑面板2011.03.1020■2011.04.15自行招标30通风机

30■2011.11.15自行招标31劈开砖

30■2011.11.15自行招标32屋面瓦

15■2011.11.15自行招标33园林灯具

20■2011.03.15自行招标37游乐设施

90■2011.03.15自行招标说明：1、木地板集团采购如满足项目需求，因其不包括安装，安装由我司自行招标。本条所述对应工程均归入招标分判计划。2、电梯设备的正常供货期的前提是预付款和提货款的正常支付，且不含非标设置；安装时间为双方确认现场具备安装条件起拿到电梯准运证的时间。3、根据制度:建筑材料、装饰性材料及设备，除洁具外，由承包商卸货；机电设备由供应商卸货；洁具由供应商卸货;2.2条要求，卸货责任包括用人力将物资搬离运输车辆、转运至仓储场所、堆放整齐或安放牢固。机电设备供应商卸货责任包括用人力或机械辅助手段将物资搬离运输车辆、转运至合约管理部指定的位置（包括露天场地和仓储场所）、堆放整齐或安放牢固，不负责二次转运。4、根据集团集中采购物资要求，如属于供货商卸货，则满足合同条件第12.1.1条规定：如无特别说明，供方的供货责任应包括将货物卸车，搬运到工地内的上下不超过一层建筑物高度阶梯的任何地方，或距工地最近一个出入口二百（200）米以内、上下不超过一层建筑物高度阶梯的工地以外的地方，并按需方要求及根据货物特点堆放整齐。5、电梯、中央空调均由供货商卸货，并负责安装。中央空调集团采购如满足项目需求，因其不包括安装，我司自行分判安装单位。6、承包商接收货物后，随之保管责任转移至承包商。7、供货周期天数为日历天，到货时间根据项目一期工程施工计划推算而得。（三）招标分判时间节点项目一期分判进度计划表合约分类招标图纸提供标书制作发标回标议标定标（一）前期工程1.1垃圾破碎外运及场地平整OK1.2地质详勘OK1.3活动板房供应安装OK1.4临电OK（二）主楼部分2.1基础、桩基、土建工程*土方开挖与基坑支护2010.10.202010.10.212010.10.222010.10.252010.10.302010.11.10*桩基础2010.11.32010.11.52010.11.62010.11.102010.11.152010.11.20*土建工程2010.11.202010.11.212010.11.222010.12.52010.12.82010.12.302.3工程监理服务OK2.5人防门工程2010.12.152011.1.102.6阳台栏杆2011.03.102011.04.102.7铝门窗工程2010.03.102010.04.102.8精装修工程2011.04.202011.05.202.9木门工程2011.03.20

2011.03.302.10弱电工程2011.03.202010.03.302.11消防报警2011.08.102011.08.302.12室内煤气管道2011.10.152011.11.102.13电信、有线电视工程2011.10.152011.11.102.14直饮水工程2011.11.012011.11.152.15泛光照明工程2011.09.052011.09.252.16高低压配电2011.10.102011.10.302.17橱柜工程2010.12.102010.12.302.18木地板工程2011.11.092011.11.252.19防火卷帘及防火门2011.09.162011.10.102.20地库交通标志及地坪漆2012.06.012012.06.15（三）室外部分3.1室外道路、市政工程结合目前承建商具体情况及项目发展进度需要，拟归入土建工程进行分判。3.2园林绿化及泳池工程2010.3.152011.04.30说明：以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图时间而定。如出图时间延后，则招标、定标等时间相应顺延。PAGEPAGE30四、售楼相关工程招标分判根据营销意见及项目发展计划，样板区预计于2011年7月对外正式销售。对外销售时要求配套的售楼区及小区主入口、样板区范围内的中心园区全部完成。因此作为售楼区的商业1座，对外开放时装修须完成并投入使用；园林绿化需完成并投入适用。根据营销意见，由于产品户型不同，要求在分别在三栋楼内设置样板房，样板房拟计划设置于四层。样板房开放时样板房栋号的首层正式大堂需装修完成、门楼装修完成。室内参观电梯需投入使用。在板房开放前，如确定指定品牌销售、且又非集中采购或区域采购品牌的产品要在板房施工前完成招标程序，包括厨柜、衣柜、电梯、空调、洁具水暖件、厨房电器、木地板、开关面板、门锁等。相应售楼区土建图纸、机电图纸、装修图纸、一期园林图纸、大堂装修图纸、电梯厅装修图纸、门楼装修图纸、室内装修图纸应尽早设计并进行招标，完成相关单位的分判。（一）具体分判工程详见下表：序号分判类别名称备注1工程分判桩基础工程售楼部2工程分判售楼部室内装饰及外墙石材干挂工程售楼部3工程分判售楼部铝合金门窗工程售楼部4工程分判售楼部夜景泛光照明工程售楼部5工程分判样板房、电梯大堂及电梯厅装饰工程样板房6工程分判外墙石材干挂工程售楼展示需要7工程分判样板区园建工程售楼展示需要8工程分判样板区绿化工程售楼展示需要9工程分判样板房橱柜工程样板房10工程分判样板房木门工程样板房11工程分判样板房木地板工程样板房12工程分判售楼部、门楼外墙石材售楼部13物资分判售楼部龙头供货售楼部14物资分判售楼部屋面地砖供货售楼部15物资分判售楼部、样板房家具采购售楼、样板房16物资分判售楼部、样板房装饰灯供货安装售楼、样板房17物资分判售楼部、样板房灯具供货售楼、样板房18物资分判售楼部、样板房中央空调主机及末端供货售楼、样板房19物资分判售楼、样板房20物资分判样板区雕塑售楼展示需要21物资分判样板房22物资分判样板房卫生间墙地砖供货样板房23物资分判样板房阳台墙地砖供货样板房24物资分判样板房厨房墙地砖供货样板房25物资分判样板房排气扇供货样板房26物资分判门楼外墙石材供货售楼展示需要27物资分判休闲椅及垃圾桶供货售楼展示需要28物资分判园林灯具及潜水泵供货售楼展示需要（二）分判工程定标时间节点售楼相关工程分判进度计划表合约分类样板确认时间最迟定标时间备注桩基础工程2010.11.102010.11.30

售楼部室内装饰工程2011.03.102011.03.30要求图纸提供时间为2010.09.20。单位进场时间为2010.11.20。售楼部外墙石材干挂工程2011.03.102011.03.30时间同上。售楼部铝合金门窗工程2011.03.152010.03.10要求图纸提供时间为2010.09.10。售楼部夜景泛光照明工程2011.05.202011.05.01与塔楼泛光照明工程分开，单独招标。样板房、电梯大堂及电梯厅装饰工程2011.03.102011.03.30有示范单位、有交楼标准，挑选手工好的施工单位。门楼外墙石材干挂工程2011.03.102011.03.30时间同上。展示区园建工程2011.04.202011.04.30因展示区占整个一期室外面积的60%，故整体分判。展示区绿化工程2011.04.202011.04.30同上。样板房橱柜工程2011.03.202011.03.30根据板房施工要求委托单位施工或大货定标。样板房木门工程2011.03.202011.03.30同上。样板房木地板工程2011.03.202011.03.30同上。售楼部外墙石材2011.03.102011.03.20供货周期为20天，供货时间满足项目发展要求。售楼部龙头供货2011.02.102011.04.20供货周期为20天，供货时间满足项目发展要求。售楼部屋面地砖供货2011.02.102011.02.20供货周期为20天，供货时间满足项目发展要求。售楼部、样板房装饰灯供货安装2011.03.102011.03.20供货周期为25天，供货时间满足项目发展要求。售楼部、样板房灯具供货2011.03.102011.03.20供货周期为25天，供货时间满足项目发展要求。售楼部、样板房中央空调主机及末端供货2011.03.102011.03.20供货周期为15天，供货时间满足项目发展要求。展示区雕塑2011.05.052011.05.15供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。样板房卫生间墙地砖供货2011.03.252011.04.30供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。样板房阳台墙地砖供货2011.03.252011.04.30供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。样板房厨房墙地砖供货2011.03.252011.04.30供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。样板房排气扇供货2011.03.252011.04.30供货周期为20天，供货时间满足项目发展要求。门楼外墙石材2011.03.252011.04.30供货周期为20天，供货时间满足项目发展要求。休闲椅及垃圾桶供货2011.06.202010.06.30供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。园林灯具及潜水泵供货2011.03.302011.04.30供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。五、建安成本控制计划本项目尚处于规划设计阶段，成本目标控制情况详见附件一（附件一：一期建安成本目标控制表）；具体预测情况详见附件二（附件二：一期建安成本预测明细表）。上述预测根据以往类似工程、建筑市场价格、本项目定位情况等进行编制。控制形式简列如下：（一）招标策划；加强与设计、项目的沟通协调，进行合理、详尽、可行的招标策划；（二）实时建安成本管理；（三）合约交底；（四）图纸及指令管理；（五）合同台账管理；（六）签证管理；（七）工程成本变动报告；（八）结算管理。六、招标分判要点（一）在设计阶段，提醒设计管理部对影响成本的关键指标进行限额设计；（二）在招标阶段，熟读招标图纸，编制工程量清单，对图纸中存在的问题及遗漏情况及时与设计明确与沟通，保证招标图纸的质量及招标质量，提高工作效率；（三）在招标阶段，对于设计提供的招标图纸（施工图纸）提醒项目对图纸进行审核，如有问题及时通知设计予以解决。以提高招标质量及减少定标后的现场施工的设计变更。（四）在招标前，及时与项目沟通，了解项目对该工程的施工安排及对施工现场及参建单位的要求，并将此合理吸收，编制在招标文件中；（五）熟细现场实际情况，了解各专业图纸情况，避免设计漏项。（六）某项工程招标时，要考虑与前置工程的闭合及与后续工程范围的合理、准确界定，避免施工阶段争议。（七）在招标过程中，针对回标或议标情况，及时将成本超支或可能超支的信息反馈给项目部及设计部，以便设计结合项目情况进行成本优化。（八）对于新材料新技术的使用，因新材料的生产周期不易确定、各项工作细节难以预计、样板的确认影响因素多；新技术使用时可变因素较多，因此要提前准备；对于特殊的工程在准备采用新材料新技术的同时需考虑好后备方案。七、本项目新材料新工艺（新设备、新设计）拟采用情况（一）本工程标准层竖向结构全部采用大模板体系，以保证模板工程及砼感观质量；（二）设置入户大堂，其中首层采用挑高8米酒店式大堂，配备冷暖空调；两层地下车库内住宅电梯入口设豪华大堂和尊贵门面；（三）感应式车库门禁系统；（四）电网式周界安防补充系统；（五）入户指纹密码门锁；（六）2.8米电梯轿厢高度；（七）IC卡电梯（刷卡入户）；（八）立体三大堂电梯厅等候液晶公告栏；（九）彩色可视对讲系统；（十）现代科技感开关面板；（十一）带阻尼橱柜五金件；（十二）一体式电器橱柜；（十三）厨房电视；（十四）窗户圆形安全栏杆；（十七）暗藏式消火栓及消防门；（十八）隐蔽式厕纸桶、淋浴间置物架等；（十九）空调系统。中央空调：大户型单位采用“大金”或同档次品牌变频多联机户式中央空调系统（隐装，带新风系统）；八、各分判工程控制重点（一）桩基础工程1、地质情况复杂将对造价产生一定的影响；2、雨季施工将对造价产生一定的影响；3、工程量较大，对施工单位的机械设备、劳动力及施工管理水平将是一个挑战。目前，以完成了2家新单位的考察；4、桩型的选择及桩长的确定，亦即招标图纸的提供预计将对招标进度产生影响。（二）土建工程1、土建工程在建安成本中占比例最大，应着重控制钢筋、砼等的含量及综合单价；2、对钢筋、砼、人工调价方式进行合理约定，减少双方争议；3、标段划分，后浇带位置（应根据标段的划分情况，避免重复设置）预计会对招标进度产生影响；4、交界位置的分界确定预计会对招标进度产生影响；5、建筑装修做法表的确定与提供预计会对招标进度产生影响；6、招标图纸的修改预计将对招标进度产生影响；7、项目现场要求量化工作（临时砼施工道路、临时砖砌围闭等）预计会对招标进度产生影响；8、地下室结构顶板，如因园林需加强结构，预计会对招标进度产生影响；9、电梯井道图纸的提供，预计会对招标进度产生影响；10、钢筋、砼等指标含量的优化，预计会对招标进度产生影响；11、走火楼梯扶手、钢爬梯、变形缝的做法的确定，预计会对招标进度产生影响；12、中央空调施工图纸提供，因空调系统的新风管和冷媒管一般需要传梁，相应在梁中预埋套管，预计会对招标进度产生影响。13、项目具体要求，预计会对招标进度产生影响。该项目土建工程项目部目前要求：（1）项目部建议该项目土建工程由2家土建单位承建较好，合约招标前应与项目一起协商，做好片区的划分，并编制好利于后期分判划分的工程量清单。（2）外架采用满堂架。首层入口处大堂设有门楼，因此外架应在门楼顶的楼层进行悬挑；样板房初步确定设置于4层，有样板房的栋号工字钢在11层进行二次悬挑，样板房对外展示时，拆除4层的外架；钢管脚手架不得使用严重锈蚀、弯曲、压扁或有裂纹的钢管。外架脚手板要求满铺钢筋网片脚手板，不得使用竹架板。脚手架立网统一采用绿色密目网防护，密目网应绷拉平直，封闭严密。临街或面向售楼区的外架安全网，应设置双层安全网，并在售楼开放前更新。（3）塔吊设置：共设置不少于六台塔吊，其中用于塔楼的塔吊要求必须为全新设备。要求在相应区域承台开挖前完成安装通过所有相关验收，取得验收资料并投入正常使用。（4）人货梯设置：每栋塔楼必须布置一台双笼高速电梯，每笼要求必须可装下不少于四台斗车。（5）塔吊及人货梯的拆除时间：人货梯的拆除时间原则上在外架全部拆除完成，室内电梯已投入使用，且精装修单位湿作业材料已全部运至楼层，楼层垃圾已基本运下方可拆除。塔吊配合人货梯拆除完成后方可拆除，以提高人货梯的拆除进度。（6）施工道路：基坑外首层场地的临时道路布置应尽可能不需二次改道，做法要求必须进行硬化处理，C25砼路面厚度不少于200；应尽量与工程的永久消防道路定位相结合，临时道路完成面标高应低于消防路标高约200；不能与消防道路相结合的临时道路，工程尾期需破除时，破除工作需包含在土建主包合同范围内由土建主包单位进行处理。该项目塔楼南面地库顶板需设置一条临时施工道路用于行走钢筋运输车及砼罐车等重型车辆，承建单位必须在地库顶板上进行结构加强并进行回顶。（7）沿基坑边6米范围内不得设置任何材料堆场，为保证基坑安全，要求土建主包单位在该6米线处设置钢管护栏进行围护。（8）临时围闭：地库顶板与二期、四期交界处须临时围闭，采用180灰砂砖墙，墙高在园林绿化完成面标高以上2.2米，一期内侧进行抹灰并刮白，二期、四期侧不需抹灰。地库底板与与二期、四期交界处亦须进行临时围闭，不需抹灰及刮白。（9）本工程标准层竖向结构采用大模板体系，以保证模板工程及砼感观质量。（10）本工程主体结构及精装修必须进行实测实量。要求施工单位进行实测实量的比例为100%，监理公司、项目部进行实测实量的比例为20%，发展管理部、项目部进行实测实量的比例为1%。承建商须配备相关设备及人员。（三）精装修工程本工程为精装修交楼，且为超高档，装修成本所占比重较大。1、精装修类工程注意事项：（1）该工程涉及甲供材料较多，除对比各项单价外，应严控甲供材料损耗率，对施工单位的乙供样板做好审核；（2）招标图纸提供，预计会对招标进度产生影响；标准层有图纸，但变化层（往往也叫标准层）无图纸。尤其是阳台部位，因外立面线条不一致，个别标准层与大部分标准层阳台不一致，该部位往往易遗漏；首层大堂平台，地面结构做法、装饰做法易遗漏；天花做法亦易遗漏；残疾人坡道做法，易遗漏（放入园林中存在不同单位收口的出入问题，建议放入精装修招标分判中）；个别部位（如阳台、入户花园墙面等）做法与土建范围界定模糊。（3）加强招标前对招标图纸的审核，建议设计、项目部、合约部共同审核，提高招标质量，减少施工中的设计变更；（4）现场成品保护形式的确定预计对招标进度产生影响。以往常见成品保护措施：室内装饰工程，地面的成品保护措施为：石材地面及窗台板面完成面贴一层油纸，再加一层夹板或纤维板保护；木门工程，采用门扇塑料保护膜安装，用废板材围挡保护门框；木地板工程，已完成的地面应满铺珍珠棉薄膜，封胶带纸固定；在过道、房门口及卫生间门口等人员频繁走动或尚有其它施工作业的位置，需采用3mm厚纤维板覆盖。（5）材料的精挑细选及材料选型，预计会对招标进度产生影响；（6）样板的确认（尤其是石材），预计会对招标进度产生影响；（7）新材料的采用，因需要熟细和了解其相关工艺、生产周期等，预计会对招标进度产生影响；2、精装修类工程内容及承包范围：根据目前的合约体系及分判模式，精装修工程包括：室内及公共部分装饰工程、厨柜工程、入户门工程及室内木门工程、木地板工程及甲供材料等项。（1）室内及公共部分装饰工程室内装饰主要工作内容包括：室内墙地砖铺贴、石材铺贴（包括波打线及地脚线）、室内墙面墙纸铺贴及乳胶漆、天花造型及乳胶漆、天花脚线、厨房、卫生间及其他部位的天花吊顶、卫生间洗手台及镜子、窗台板（石材或砖）、木饰面背景墙等。另还包括毛巾架、浴帘杆、隐蔽式厕纸盒、马桶刷架的安装。室内装饰应明确合约的包干原则为按装饰图纸包干（包括项目及工程量），同时应发出土建图纸供装饰单位核对差异，避免出现土建图纸与装饰图纸不符引起的索赔。由于装修后期，由于多家单位共同施工造成施工垃圾难以分清归属，为保证施工顺利进行，业主可能会指定承包人或其它承包人来完成室内垃圾的清运，费用将由业主确定各家分摊比例，议标时需提出并要求装饰单位不得提出异议。厨柜工程包括：吊柜、地柜、台面板制作、安装。含抽油烟管安装（抽油烟管由抽油烟机供应商提供，安装时若长度不够则应由厨柜厂家免费提供）、台面开孔等；抽油烟机、煤气煮食炉及消毒碗柜的安装（抽油烟机、煮食炉与消毒碗柜甲供）；洗涤盆及整项去水设施的供应与安装、水龙头的开孔（包括自来水与直饮水龙头）；橱柜与墙、地面连接处之打胶；吊柜下方的照明系统及其配件的供应与安装等。本项目橱柜档次为“欧派”或“欧琳”或同档次品牌整体式组合吊柜及人造石台面橱柜。入木门工程及室内木门室内木门工作内容为：室内门的供应与安装、木门小五金（甲供）的安装、所有门洞、墙体与安装门框之间空隙的填充等。入户门拟采用铝板入户门，区域采购。安装由精装修单位安装，包括所有门洞、墙体与安装门框之间空隙的填充由土建完成等。对于门槛石的先后施工问题，如要求室内门槛石完成后，木门单位进场安装，则门框与门槛石形成的缝隙由木门单位打胶处理（否者应由装饰单位完成），无论安装木门门框与铺贴门槛石的施工顺序如何，总价不予调整。木地板工程如木地板我司自行采购，则包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线的供应与安装、木地板与周边墙面、洞口、脚线、门槛石及地砖等的收边收口（包括打胶及铺装塑料或金属收口条）。因木地板存在一定的天然纹路，为保证顺利交楼，应要求木地板厂家在安装前应进行挑选，剔除有明显质量缺陷的不合格品，将颜色花纹一致的铺在同一房间，且保证同一单元的木地板色泽相同。木地板工程的施工质量除必须符合工程规范要求外，还必须保证满足小业主的收楼要求。各类鞋柜、衣柜单独分判。包括供应及安装。室内灯具甲供。包括供应高级吊灯（客厅、餐厅）、吸顶灯、筒灯、光管、射灯等；要注意光源的品牌范围。安装由机电单位完成。洁具甲供。包括洗手盆、座厕、浴缸等；安装由机电单位完成，包括与周围墙地面的收口打胶等。水暖件甲供。包括各类龙头及其配件；安装由机电单位完成，包括与周围洗手台面的收口打胶等。水暖配件甲供。安装由机电单位完成，包括去水配件及给水软管等。毛巾架、浴帘杆、厕纸盒、马桶刷架等甲供，由装饰单位安装。附送电器甲供。包括煤气炉（厨柜公司安装）、热水器（煤气公司或热水器供应商）、抽油烟机（厨柜公司安装）、消毒碗柜（厨柜公司安装）、微波炉（厨柜公司安装）、空调（供应商安装、或单独分判的安装单位安装）等。入户门、户内木门小五金甲供。包括门锁、门铰、门碰、猫眼。供应后由入户门、户内木门安装单位安装。淋浴门甲供。包括铝合金框架及钢化玻璃、小五金连接件的供应与安装及与墙地面的打胶处理等。排气扇甲供。向专业排气扇厂家提供开孔尺寸、噪音及风量控制要求即可。采购后由机电单位安装。各类开关面板甲供。由机电单位安装。包括各类型强电开关、插座面板、防溅面盖、门铃开关等。墙地砖甲供。包括墙地砖的供应、切割及倒角。由室内装饰单位安装。石材包括石材的供应、切割、磨边及倒角由装饰施工单位供应、铺贴。石材适用范围一般为客厅及走道地面、卫生间墙地面及厨房波打线。可与公共部分墙地面石材共同招标分判。墙纸甲供。由室内装饰单位铺贴。3、材料甲供及材料选型为保证装修工程质量、装饰设计效果，并尽可能的降低工程造价。在精装修交楼的材料范围内，拟将所有成品类的装饰材料及设备都进行了甲供。但对于部分半成品材料（如涂料），考虑结算及现场领用管理都较难，不进行甲供，但此类影响到外观质量及装饰效果的非甲供材料采用甲指乙供的形式，由甲方指定一定范围同等档次的品牌供乙方投标选择。精装修交楼甲供材范围装饰性材料、设备主要包括：抛光砖、墙地砖（厨卫墙地砖、阳台地砖）、墙地面石材、洁具、淋浴门、水暖件、水暖配件、入户铝板门、木门五金、木地板、炉具、热水器、热水循环系统、抽油烟机、保洁柜、排气扇、灯具、开关面板、插座、空调、衣柜、鞋柜等。与设计选型的配合①结合项目定位，根据营销提出的要求多掌握附近楼盘的产品资料，收集市场信息，向设计部门选择材料、设备提供关于市场流行方向的参考、产品功能、经济上的意见。②设计挑选样板时，应提醒设计参考项目成本计划，同时兼顾招标的可操作性，选择适合本项目的产品。配合设计部做好产品的设计选型是下一步招标成败的关键一环。③在挑选样板时，同等条件下尽可能选用有良好合作关系厂商的产品，这样在提供样板或样板房供货方面能减少很多不必要麻烦。④设计选型完成并与项目部沟通后，对饰面效果影响较大的如墙地砖、石材、门锁可安排各厂家提交实物样板，摆放整齐，由公司相关部门确定样板；洁具、水暖件、燃气具、开关面板、衣柜等则主要汇报产品档次，具体型号、价格在招标时控制；其他款式较为普通，价格变动不大的产品如灯具、排气扇、水暖配件、木门小五金一般由设计确定即可。⑤对款式及档次存在较多选择的材料品种，特别是对室内装饰成本影响较大的材料应该分别选择高、中、低至少三种款式备选。然后进行全面的室内装饰成本预测（样板房装饰招标阶段），分析所有的备选材料及工程的价格后汇总为室内装饰成本，再与控制值进行对比核对，最终保证招标出来的价格控制在预测值之内以达到成本控制的目的。招标过程注意事项①招标时间要求：装饰材料按招标时间顺序可以分为两类,一类是交楼标准样板房完工后必须显现品牌的物资，如洁具、水暖件、燃气具、开关面板、排气扇、衣柜等，由于这些物资提供均为交楼标准，为避免小业主的投诉、索赔，一般要求最终采购的品牌与样板房的一致。因此为取得招标的主动权，尽量安排在样板房推出市场之前完成招标工作。但要注意的是定标的时间与实际供货时间相差较远（一般半年以上），容易导致合同签署后的价格调整，议标时应注意避免；另一类是交楼标准样板房完工后看不见或难以看到品牌的物资，如墙地砖、石材、灯具、水暖配件、木门小五金等。这一类物