物业管理经营概论

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文/王荷

一向以来，物业管理行业始终掩盖在大面积亏损的阴影里，且不管其真实处境如何，但最起码说领略一个问题:物业管理确实是微利行业，稍有闪失就会亏损。

亏损或微利带来了一系列问题:首先是企业的行为。由于企业的本质是追赶利益最大化，当不能通过正常途径获得资本增值的最大化时，它或者裁减对物业管理的投入，或者转移资本到其他行业:这两种行为都会对物业管理的健康进展造成伤害。而当上述两种行为暂时无法实施时，再加之对利益追求的本能，它只能变相甚至直接损害业主的权益。

对业主而言，花最少的钱享受最多最好的服务，这种心理人所共有无可厚非:也就是说，物业管理企业只有随时得志业主不断增长和变化着的需求才能达成两者的平衡。但形成这种境界的前提是企业务必有足够的资金支持，而这恰恰是物业管理的"软肋'!

解脱物业管理的窘境最终还得借助资本的强大气力。靠商品零售起家的沃尔玛能位列世界资产之首，而直接服务于亿万消费者的物业管理真的就不能够发大财吗?笔者以为，这个答案是断定的，但关键要看经营者的思维和魄力。譬如说物业管理参谋接洽服务，假设只关注该项业务本身，会感觉这条暴利通道越来越狭窄:但变换一下角度看问题，将参谋接洽视为物业管理教导培训的一种形式，那么视野和空间急速广阔。这只是极简朴的内部业务的一个例子。所以说，物业管理完全具备成就资产巅峰的潜力，就看谁来攫取和怎么挖掘了。

物业管理是一个资源的海洋，是一座储满钻石和黄金的富矿，是阿里巴巴的山洞，是尚未开垦的资产处女地，是21世纪初最有价值的投资领域之一:它完全可以实现物业管理才智之士的资产理想。

物业管理作为中国市场经济活动中的一项产物，必然带有经营的色调。据2022年底国家统计局"全国物业管理企业抽样调查各地区汇总数据'资料说明，物业管理行业的进展滞后于国民经济整体进展水平，将近99%的企业处于不赢利或亏损状态。物业管理在经营上所取得的成就远远落后于其他行业。因此，务必提高对物业管理经营的熟悉，并在实践中科学对待。良好的物业管理经营，将使"保本微利'的物业管理获取巨大的资产。

物业管理经营的概念

在市场经济中，"经营'是指企业为实现最大限度资本增值目标，对可以支配的资源和生产要素举行筹划和管理的行为，是自然人、法人或其他组织为取得或扩大财产效益而围绕市场开展的各项活动。经营的初级阶段是产品经营，产品进入市场流通时，即开头商品经营，产品经营和商品经营都涵盖在资本经营之中;资本经营是目前经营的最高级形态。资本经营面对的不再是单一的产品或者单一的商品，也不再局限于一个行业一个地区，而是把企业放到包含全体行业在内的整个市场中去，以使资本最快最大增值。

物业管理经营，就是把物业管理活动中所能涉及到的全体社会资源和生产要素，包括人、财、物、有形资产、无形资产等，都作为可以经营的价值，通过对这些价值的综合运营，达成资本的最大限度增值。目前，物业管理已从产品(服务产品)经营阶段步入商品(把物业管理作为商品出售)经营阶段，产品具备了商品的属性。21世纪以来，片面企业举行了资本经营的探索，但还处在初级阶段。

熟悉误区

1、物业管理企业的熟悉误区。物业管理从业人员的普遍熟悉是物业管理是"微利保本'的行业，既然"微利保本'，也就没有多少经营可谈。企业囿于服务费收入，对经营采取了漠视态度，流失了经营的主动性!弱化了经营意识，也因此没有建立相应的规矩，企业在处理经营问题时采取的是肆意性极强的阅历做法，埋下了短期行为的祸根。

2、业主的熟悉误区。业主们一般习惯性地推定，物业管理公司既然是企业就确定要赚钱，

就会采用各种手段"剥夺'自己的利益，必将占有本属于业主的资源，或无谓地增加业主的负担，或扰乱业主的正常工作与生活，背离物业管理的服务宗旨和目的。这种熟悉造成了一个冲突的现实两个物业管理的主体因经营问题而导致对立，加剧了行业冲突。

3、房地产业的熟悉误区。物业管理是房地产的关联行业，且在很大程度上受制于房地产业，使物业管理对自身的价值熟悉要附从于房地产的熟悉。而房地产业对价值的熟悉很大程度上取决于房地产工程的销售业绩，因此，有可能疏忽物业管理本身巨大的价值表达。

4、社会环境的熟悉误区。例如资金方面，人们普遍认为，物业管理是一个"无本'行业，其维持正常运行的资金是由业主的交费来源源