物业工程细部质量检查方案

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物业工程细部质量检查方案

一、

制定出细部质量检查标准，经地产公司、物业公司质量检查组、监理、施工单位四方确认。

二、

对全体参检人员举行技能培训，由装饰、给排水、电气、铝合金门窗等有关专业工程师在现场作检查示范和讲解，让每个参检人员全面熟谙本次质量检查的标准要求。

三、

合作甲方挑拣并确定一套住房作为本次质量检查的标准样板房，确定质量标准实样，供各家施工单位参照施工。

四、

按“质量检查标准”，对每套房间及外墙，屋面，室外小品，道路等举行百分之百的质量检查。以单元为单位，查一个单元，整理一个单元，把检查出来达不到质量标准的问题，以书面通知单形式交甲方，促使监理公司落实施工单位执行整改，直至完全符合质量检查标准为止。

五、检查范围：

5.1

1＃～

23

＃楼各单体：

5.1.1内墙粉刷：

墙面、房间净空尺寸、顶棚、踢脚线、地坪等的施工质量检查。

5.1.2外墙粉刷和面砖：

墙面、墙面砖、窗台、空调板、阳台、等的施工质量及外墙冲淋试验的检查。

5.1.3厨房、卫生间：

墙面、地坪、管道等的施工质量检查及卫生间盛水检查。

5.1.4屋面：

光棚、栏杆、飘板、地坪、天沟、APP卷材等的施工质量检查及屋面盛水检查。

5.1.5门窗：

铝合金门窗、进户门安装，五金配件、硅胶密封、观感等施工质量及冲淋试验

的检查。

5.1.6楼梯走道、踏步：

楼梯栏杆、踏步焊接，油漆，观感等的施工质量检查。

5.1.7给排水、电器：

给水管、排水管、雨落管、煤气管、避雷带、配电箱、开关、插座、电器回路测

试等的施工质量检查。

5.1.8中央空调

制热制冷效果、室外机、冷媒管、保温包扎、冷凝水管、风管、风口面板等施

工安装质量检查。

5.2室外总体工程：

5.2.1雨、污水排水工程：

排水干管、支管闭水、冲水试验的检查，窨井砌筑粉刷、窨井盖等施工质量的

检查。

5.2.2道路工程：

道路路面平整度、坡度、分割缝、油膏、侧石、整体观感等施工质量检查。

5.2.3河道工程：

河岸块石驳坎、草皮驳坎、种植池、滚石景观、栏水景石、整体观感等施工质

量检查。

5.2.4小区景观、小品：

使用功能、观感等施工质量检查。

5.2.5绿化工程：

绿化用土；草坪标高坡度；树木种类、规格；种植位置；草木围护等施工质量

检查。

六、

人员配备：

现场负责人：1人

质量检查人员：4人

七、

各标段检查日期安置表：（见下页）

工程“不渗不漏、细部创优”质量检查进度筹划表

序号

检

查

项

目

开头时间

完成时间

1

层高、开间尺寸、顶棚、

7月1日

7月20日

室内墙面、地坪、踢脚、中央空调、阳台、铝合金门窗、进户门、电表箱框扇、

7月10日

8月20日

室外墙面、墙面砖、窗台、

7月20日

7月30日

门庭、小园栏杆、楼梯及踏步、栏杆和扶手、屋面

8月1日

8月15日

5

铝合金窗及外墙喷淋试验

8月25日

8月31日

6

屋面、卫生间盛水试验

8月25日

9月10日

7

室内雨污水管道通球试验

8月25日

9月5日

8

给水管、消防管、煤气管、直饮水管试压

8月20日

9月10日

9

雨落管、配电箱、开关面板、插座、照明；电器回路、避雷测试

8月10日

8月25日

10

道路、景观小品、（含河道工程）变电站、地埋式Ⅲ型站、煤气调压站、水泵房

根据实际进度另定

11

室外下水道通水通球试验

根据实际进度另定

12

绿化检查

根据实际进度另定

八、检查工作流程表（见下一页）

细部质量检查工作流程

物业公司质量检查组

检查

填写

检查记录表单（检3～检30）

检查组负责人审核

整理察觉的质量问题，

填写通知单表（检1）

分类记录到表（检2）

签发

万科城市花园新区南块工程部签收

下发

下发

监理公司监视促

施工单位整改

整改结果报验

物业其次次复验

物业第一次复验

不合格

不合格，开罚款建议书

合格

合格

附件二

工程不渗不漏、细部创优”质量检查标准

土

建

部

分

一、

内墙面

外观平整清洁，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮。2m靠尺检查，平整度允许偏差小于3mm；立面垂直，允许偏差小于3mm，阴阳角方正顺直，允许偏差小于3mm，预留洞、槽、管道等的位置、尺寸正确、出墙口感激、顺直；检查每个面不少于3个点。墙外观细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。

二、

顶棚（层高），开间尺寸

验收标准根本同内墙面。

各房型房间净高，开间长、宽尺寸见附表1。顶棚在平整度的根基上应水平，检查点每个房间4~6个点，地坪至顶棚各检查点上下差小于15mm

，顶棚水平度允许偏差小于10mm。净高允许偏差小于-5mm、+15mm。开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。

三、

地坪

地坪外观平整，水泥颜色一致，清洁明净，无污染，无开裂空鼓，外观无麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合坚韧，上下接槎平整，分色领会，检查每面不少于3个点。

四、

进户门、电表箱门

门扇开启生动，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；外观平整、光亮、色泽一致，无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满平匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；框与扇，扇与扇接缝宽度为1.5~2.5mm，上下差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置切实，另参照相关验收模范。

五、

阳台

除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；阳台栏杆外观无明显划痕、无凹损和明显色差，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。

六、

卫生间、厨房间

墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。

卫生间地面24小时盛水试验，以水笼罩满地面为准，达成不渗不漏。

各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。

给水进户阀门开启生动，水表运转正常。

七、

铝合金门窗

门窗安装坚韧，安装位置符合设计要求。门窗开启生动，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇外观外观清白，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃外观清白，无明显划伤、气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直，不翘曲；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放平匀，边缘整齐，圆弧光滑。另参照相关验收模范。

八、

楼梯栏杆、踏步

8.1楼梯栏杆、踏步焊疤处理平整，安装坚韧，油漆外观涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。

九、

外墙

9.1墙面平整无空鼓开裂，大墙角、阴角屹立通直，细砂批嵌平匀无接口，表

面无明显射影和波纹，阴阳角明显不含混；涂料平匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。

9.2窗台、门窗侧墙：窗台横平竖直，楞角线条明显，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台泛水排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。

9.3阳台粉刷曲线和顺，阴阳角明显明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌平匀，纹路顺直；涂料平匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘曲，上口压顶流水向里。

9.4外墙面砖铺贴平整、横平竖直，面砖间隙平匀、勾缝密实，无空鼓、开裂、缺角，阴阳角方正。

十、

屋面

10.1屋面栏杆油漆平匀，无流坠起皱，无锈斑，焊缝饱满，无漏焊，脱

焊现象。

10.2屋面地坪找坡切实，天沟部位防水卷材铺贴密实，无孔洞，裂口，裂缝。

天沟排水通畅，无明显积水。整个屋面48小时盛水无渗漏。

给排水、电器片面

一、

给水管

1.1明敷管每层应设支架，管卡坚韧，与管子接触精细。管壁及接口无污物，镀锌管接口及损伤的应作防腐处理。

1.2给水阀门的位置切实，开关严密、生动。

1.3水表安装位置正确、平整。

1.4试压检验无渗漏。

二、

排水管

2.1洁具排水口留位切实。厨房、卫生间地漏高出地坪0.5~1cm，阳台地漏位置

为最低点，低于地外观0.5

cm。

2.2检查口位置正确，清扫便当。

2.3灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。

三、

雨落管

3.1按模范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。

3.2管道支架的间距应统一，立管φ75以上的支架间距不大于2m。

3.3立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。

3.4雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。

3.5全体管道不堵不漏，排水通畅。

四、

煤气管

4.1立管的垂直度，每5m及以下允许误差不大于2mm。

4.2煤气管明敷，离墙面3.5~4cm。

4.3煤气管每层加管卡，安装位置切实坚韧。

4.4管道安装完毕后应将接口和管壁清理明净，作防腐处理及标识。

4.5试压检验无泄漏。

五、

配电箱、柜

5.1配件齐全，接地正确，线材色标正确，排列领会，接触严密。（相线为红线、

黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）

5.2配电箱、柜垂直度：箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm；箱体高50cm以上，

允许偏差3mm。

六、

开关、插座（含有线电视、宽带、电话）

6.1线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线

为绿黄双色线，接线精细。

6.2开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差

5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。

七、

阳台灯具安装上下对齐

八、

电器回路测试

8.1绝缘测试：导线间和导线对地间的绝缘电阻值务必大于0.5兆欧。

8.2通电测试：漏电开关短路养护、过载养护动作稳当。

九、

中央空调

9.1制热制冷效果良好，各项功能正常，符合《通风与空调工程施工及验收模范》有关标准。

9.2室外机安装坚韧，外观无损伤、脱漆等缺陷。

9.3冷媒管安装位置及质量符合设计要求，管线顺直，冷媒管支架或卡座间距不大于1.5M，且位置正确、安装坚韧。

9.4冷媒管及风管保温包扎严密，无管道外露现象。

9.5冷凝水管安装无倒坡、渗漏现象。

9.6风管截面及走向符合设计要求，安装坚韧。管路密封（更加是风口与风管间）无泄漏。

9.7风口面板安装平整、四周紧贴，外观无损伤。内机检查口布局合理、便于检修。

安防系统

1.各分项系统有安防部门检验合格证明

1-1各分项系统运行正常：

1-1可视对讲系统：

1-1-1能实现三方通话功能，通话时声音明显，无杂音干扰

1-1-2室内机和中心机开锁功能正常

1-1-3图象明显，无杂波

1-2闭路电视监控系统

1-2-1图象明显，无杂波，（能看清人员样貌、车牌号）

1-2-2能肆意查看任意图象

1-2-3各种录像功能正常

1-2-4图象再现功能正常，不能失帧

1-2-5同报警联动正常

1-2-6各监控点设置布局合理，和环境协调

1-3电子巡更系统

1-3-1巡更器坚韧稳当，适应各种恶劣环境

1-3-2巡更点安设坚韧、对比隐秘

1-3-3巡更管理软件编写和更改工作正常

1-3-4信息存取和打印工作正常

1-4一卡通管理系统

1-4-1、IC卡开启门锁和道闸功能正常

1-4-2、IC卡的开门权限及根据时间、卡号、姓名、门锁号等条件通过电脑软件查询并打印如各门锁开启处境、IC卡发行或使用处境、用户资料等操作正常

1-4-3、车辆管理程序符合管理需要，车辆进出处境电脑自动记录图象明显，时间和计费切实

1-5周界防越系统

1-5-1红外线触动报警位置切实，回响时间《20秒

1-5-2报警时联动拍摄录像，沙盘显示正常，本系统电脑自动保存

1-6安防设备机房：

1-6-1操纵柜布局合理，便于保安操作和修理保养

1-6-2主备用电源工作正常

1-6-3防护措施完好

室外总体片面

一、

室外排水工程

1.1窨井布置符合设计要求，管口四周封闭精细，粉刷符合要求。

1.2各窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启并作好防腐处理。

1.3管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。

41.4方型窨井应与道路平行，不得斜置。

二、

行车道路

2.1混凝土路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。

2.2混凝土路面的纵缝、横缝务必沿全长作通，纵缝和横缝务必贯串；允许偏

差：纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。

2.3路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。

2.4路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。

三、

小区景观

3.1各分项按相应验收标准举行验收，绿化用水要作试压，室外照明系统须作

线路绝缘测试和通电试验。

3.2小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次明显，集水井分

布合理，无积水现象。

附件三

细

部

检

查

表

单

目

录

1.

(检1)

质量问题整改通知单

2.

（检2）质量问题记录表

3.

（检3）房间长宽尺寸、顶棚净高、水平度工程质量检查表

4.

（检3—1）房间尺寸、顶棚净高、水平度质量问题复查表

5.

（检4）内墙抹灰、地坪工程质量检查表

6.

（检5）外墙抹灰、墙砖、涂料工程质量检查表

7.

（检6）屋面盛水试验检查表

8.

（检7）卫生间盛水试验检查表

9.

（检8）露台部位质量检查表

10.

（检9）铁楼梯、阳台及室内栏杆质量检查表

11.

（检10）进户门及门锁安装质量检验表

12.

（检11）铝合金门窗安装检查表

13.

（检12）庭院栏杆质量检查表

14.

（检13）电气绝缘电阻检查表

15.

（检14）中央空调系统质量检查表

16.

（检15）室外配套质量检查表

17.

（检16）排水支管安装及通水质量检查表

18.

（检17）排水立管通水通球质量检查表

19.

（检18）给水管压力测试质量检查表

20.

（检19）煤气密闭试验质量检查表

21.

（检20）屋面片面质量检查表

22.

(检21)

花岗岩地面质量检查表

23.

（检22）玻化砖地面质量检查表

24.

（检23）吊顶罩面板质量检查表

25.

（检24）混色油漆质量检查表

26.

（检25）饰面砖质量检查表

27.

（检26）苗木验收单

28.

（检27）绿化栽植土壤检查评定表

29.

（检28）绿化树木栽植工程质量检查表

(检1)

质量问题整改通知单

工程名称：

编号：

上海万科城市花园新区南块

工程部：

经检查，

施工单位在（土建、安装）施工方面存在质量

问题，见下或附页，质量问题记录表编号（

），共

页。

请通知施工单位整改。

物业公司质量检查组

城市花园新区南块工程组：

签发人：

签收人：

日期：

日期：

（检2）质量问题记录表

工程名称：

（门牌）室

号：

检查人：

日期：

表号：

序号

层次房间位置

检

查

情

况

单位：毫米

（检3）房间长宽尺寸、顶棚净高、水平度工程质量检查表

工程名称：

（门牌）室号：

检查人：

日期：

表号：

序号

检查

工程

房间

房

间

净

空

尺

寸

（MM）

备注

长（南北向）

误差>10MM不合格

宽（东西向）

误差>10MM不合格

净高

高与低点误差≥15MM不合格

1

客厅

（底层）

←

→

←

→

↑

↑

↓

↓

餐厅

（底层）

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→

↑

↑

↓

↓

厨房

（底层）

←

→

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→

↑

↑

↓

↓

保姆房

（底层）

←

→

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→

↑

↑

↓

↓

5

会客室

（底层）

←

→

←

→

↑

↑

↓

↓

6

卫生间

（底层）

←

→

←

→

↑

↑

↓

↓

7

车库

（底层）

←

→

←

→

↑

↑

↓

↓

8

南卧

（二层）

←

→

←

→

↑

↑

↓

↓

9

南卫生间

（二层）

←

→

←

→

↑

↑

↓

↓

备注：1。每户一表，2。净空尺寸：层高，大房间测6点、小房间测4~5点，角点距墙边各为20CM左右，

方阴影及箭头处为检测点，方向指示：→

右为南。检测数据写在黑影处，实际检测点应与表单标注方阴影点相对应。

长、宽各测2点。

（检3）房间长宽尺寸、顶棚净高、水平度，工程质量检查表（续）

工程名称：

（门牌）室号：

检查人：

日期：

表号：

序号

检查

工程

房间

房

间

净

空

尺

寸

（MM）

备注

长（南北向）

误差>10MM不合格

宽（东西向）

误差>10MM不合格

净高

高与低点误差≥15MM不合格

10

家庭室

（二层）

←

→

←

→

↑

↑

↓

↓

11

书房

（二层）

←

→

←

→

↑

↑

↓

↓

12

北卧

（二层）

←

→

←

→

↑

↑

↓

↓

13

北卫生间

（二层）

←

→

←

→

↑

↑

↓

↓

14

衣帽间

（三层）

←

→

←

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↓

↓

15

家庭室

（三层）

←

→

←

→

↑

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↓

↓

16

主卧

（三层）

←

→

←

→

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↑

↓

↓

17

卫生间

（三层）

←

→

←

→

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↑

↓

↓

18

书房

（三层）

←

→

←

→

↑

↑

↓

↓

备注：1。每户一表，2。净空尺寸：层高，大房间测6点、小房间测4~5点，角点距墙边各为20CM左右，

方阴影及箭头处为检测点，方向指示：→

右为南。检测数据写在黑影处，实际检测点应与表单标注方阴影点相对应。

长、宽各测2点。

（检3—1）房间尺寸、顶棚净高、水平度质量问题复查表

工程名称：

检查人：

日期：

表号：

序号

例如

不合格

例如

室号、房间

房

间

净

空

尺

寸

（MM）

备注

长（南北向）

误差>10MM不合格

宽（东西向）

误差>10MM不合格

顶棚水平度（净高）

水平线至顶棚高与低点误差≥10MM不合格

1

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→

←

→

↑

↑

↓

↓

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↓

↓

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↓

↓

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↓

↓

5

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←

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↓

↓

6

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↑

↑

↓

↓

7

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←

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↓

↓

8

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←

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↑

↑

↓

↓

9

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←

→

↑

↑

↓

↓

备注：本表为检3表中质量问题整改后的复查用表，其次例中务必填妥门牌号、第几层、什么房间。净空尺寸上下点差大于15MM的，务必要求施工单位在房间四角打出水平点，各水平点至顶棚高差超过10MM

的为不合格。水平度（净高），大房间测6点，小房间测4~5点，厨房、卫生间测2点，角点距墙边各为20CM左右，

方阴影及箭头处为检测点，方向指示：→

右为南。检测数据写在黑影处，实际检测点应与表单标注方阴影点相对应。

长、宽各测2点。

（检4）内墙抹灰、地坪工程质量检查表

工程名称：

（门牌）室号：

检查人：

日期：

表号：

序号

检查

工程

房间

内墙面

顶棚

踢脚线

地坪

平整度

垂直度

阴阳角

垂直度

阴阳角

方正

开裂

水平度

开裂

空鼓

观感

质量

开裂

空鼓

上口线

平直

观感

质量

平整度

开裂

空鼓

1

客厅

（底层）

餐厅

（底层）

厨房

（底层）

保姆房

（底层）

5

会客室

（底层）

6

卫生间

（底层）

7

车库

（底层）

8

南卧

（二层）

9

南卫生间