城市规划案例问答PPT

城市规划案例11、如何改变土地使用性质？

假如有一块地，大概是10亩左右，地处一个城市的新城区。早年这块地是按工业用地而买的（使用权），但是随着新城区的不断开发，现在已经是繁华地段，而这块的对面已经都是新的住宅小区，大概是4500到5500每平方，中间这条路大概是5米宽。周边现在还有部分生产企业。

现在有打算想开发这块地，但是这块地的性质是工业用地。如果想向政府申请由工业用地改为住宅用地或者商业用地，中间需要什么样的程序和补交多少类型的税收的费用，以及一些法律上的程序。

2答：

如果取得的地块是出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金。

如果该地块是划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。32、发展商改变小区规划怎么办？

我们在南京一新建小区买了01栋的房子，而01栋是在10栋楼中最贵的，就是因为推窗可见大草坪和网球场，而现在一切都没有了。原定要盖的两栋11层点式小高层现在被开发商改成了条式小高层（将建），底层的商业楼也由两层增至3层，东面的小高层更是增至15层的高层！像一堵墙似的挡在我们的面前，阳光与风根本见不到了。原本承诺的楼间距1：1.2，50％绿化面积（写在楼书上）根本无法兑现。我们找了规划局，他们认为他们审批的没有问题，这是我们与房产商间的事。我们再找房产商，他们竟然说把楼间距1：1.2写在合同上是工作人员的失误，将给予一定赔偿，但小高层仍将按新规划建造！桩已打好。我们准备集体诉讼。请问我们这种情况打官司胜算几何？

4答：

根据所述情形，发展商擅自改变小区平面布局，如果规范已经通过，只能与发展商交涉。不知您的购房合同是如何约定违约责任的，有无改变平面布局的违约约定，但我认为应当还是可以一试的，即依据合同主张退房，因为发展商已严重违约，改变了小区布局，小区环境因此遭到破坏，购房已毫无意义。

5续2：

问:退房我们也想过，但很多人都已装修或正在装修，已经投入大量财力与精力，如果要退房损失怎么算？开发商会赔吗？

答：如果退房主张能得到法院的支持，因购房而遭受的直接经济损失（包括装修损失）也会得到赔偿。如果您能提供装修发票，则可以据实结算，如果不能提供发票，则可以通过评估确定。正因为如此，装修赔偿往往十赔九不足。63、这处房子能拆吗?

某公司以转让方式取得一宗土地，该宗地原为集体土地，今年已办理完征用手续，转为国有土地。然，早在90年代，村里就将此地块一角的土地出租给一家企业，由企业在此建房，进行经营，并签订出租协议，期限20年。此处所建房屋该企业未办理相关手续，属违章建筑。

该公司取得土地后，欲进行土地整理工作，即三通一平，故直接面临拆迁问题。该企业目前未经营，也不愿搬走，要求公司给予赔偿。

该公司应该赔吗？这份租赁合同在土地国有化后,效力如何确定?它是违章建造,转让方能直接拆除吗?7答：

集体土地上的拆迁补偿通常应当在土地征用时进行，由征用方补偿。该公司取得的是国有土地使用权，只应当支付出让金即可。（如果出让合同约定由该公司拆迁补偿也可。）

拆迁由房地产主管部门负责审批，该公司只有取得拆迁许可证后方可实施拆迁。违章建筑一般不予补偿，但是通常也要视具体情况而定，给予适当补偿。

至于租赁与征用的关系，根据现行法律，征用和拆迁优先，原土地使用权人以及承租人应当配合。84、河北石家庄万信城市花园205户业主胜诉市规划局

2005年7月15日，省会万信城市花园的205户业主收到了新华区法院关于该小区业主“状告石家庄市规划局变更原小区规划”案的判决书，法院撤销了石家庄市规划局2004年5月10日对万信城市花园别墅改高层的《建设工程许可证》。这是省会首例因行政部门同意更改原有规划而被业主告上法庭的案例。9据了解，万信城市花园始建于1998年底，按照最初规划，该园区共分为A、B、C、D四个区。当C区众多业主入住后，发现开发商改变了A区的原设计规划。2004年3月18日，万信花园部分业主集体致信石家庄市规划局，要求制止这一行为。2004年5月10日，石家庄市规划局批准了开发商将A区规划改成二十层板式高层住宅的规划变更要求。

规划局认为此次变更事前已经按照程序在小区进行了公示，是在业主同意的情况下才批准的。但该花园205户业主明确表示从来没有见过公示，也不同意改变原有规划建设高层。随后万信花园业主向石家庄市规划局递交了由200余户业主签字的调查表，并据此要求石家庄市规划局依法撤销此次规划变更。10万信花园部分业主认为，石家庄市规划局在小区居民入住四五年后，批准开发商大规模地改变原规划，其程序上存在违法行为。为维护广大业主的合法权利，2005年3月18日，该花园205户业主集体将石家庄市规划局告上法庭。经过审理，新华区法院作出了“撤销石家庄市规划局对万信花园别墅改高层的《建设工程许可证》”的判决。117、自家房屋改造也要办手续

三位村民未经土地规划部门批准，拆除自家危房改建，并对外销售，受到有关部门处罚。法律专家点评，在自家宅基地上建房、改造，都要办规划手续，更不能擅自销售。

伍、韩、周某3人原有房屋共占地422.6平方米，其中，只有周某一户能出具土地使用权证，面积93.5平方米。

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2004年6月15日，伍某、周某以房屋年久失修为由，委托房产部门安全鉴定，其中伍某委托鉴定的是一栋建筑面积87平方米的一层砖木结构房屋，周某的是一栋建筑面积160.28平方米的二层砖混结构房屋。

没几天，房产部门作出书面《房屋质量鉴定》，“该房屋宜整幢拆除”。

9月，三家在没有经过任何部门审批的情况下，擅自开工，新建了一栋占地面积540平方米、建筑面积3780平方米的七层楼房，并对外发售。

13（江岸区法制办副主任颜璠点评：本案例中3位村民多处违法：违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》的有关规定，未经村委会签字盖章同意，报乡（镇）人民政府审核，取得县级（以上）人民政府批准的城乡个人建房用地许可和规划许可。）

14经查实，这三户村民将自己的旧房及土地一并出售，让该村村民蔡某等4人开发，条件是前期付30万、房屋建成后给7套住房。

蔡某邀约该村规划员李某、村民王某及个体老板王某共同开发。随后，他们以均价1350元/平方米出售房屋，共售出29套，收款214.2万元。房屋第7层由包工头李某自己建设，以849.5元/平方米的价格对外销售。

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（法律专家认为，他们违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，未将集体所有的土地依法征用转为国有土地，并向国家缴纳土地出让金，获得《国有土地使用权证》，就擅自转让集体所有土地进行房地产开发，并对外销售。）

2004年11月6日，房屋建至第4层，该村组织人员前往现场制止。违建村民“你来我停，你走我建”，继续施工。今年1月3日，该违法建筑封顶。该村向区城管执法大队举报。

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区城管执法大队驻乡中队当天即赶往现场制止，依法下达《责令限期改正通知书》，违法建筑仍继续施工。

05年1月6日，驻乡中队对其下达《违法通知书》，8日下达《违法建设拆除通知书》。

目前，在有关方面的共同努力下，此违法建设已拆除至三层。

（法律专家认为、三位村民建房未办理用地和规划审批手续，为违法建设，城管部门对违法建设进行拆除是正确的，他们违法转让集体土地给蔡某等4人进行房地产开发，还将受到房地产开发主管部门的处罚。）178、邻里关系非同小可

2005年1月10日，乌鲁木齐市克拉玛依路汇宇小区2号楼的27户居民联名将他们共同的邻居——汽车经销商告到了沙区人民法院。27户居民认为，该经销商擅自在他们已经取得了土地使用权的土地上修建停车地坪，汽车排放的废气使人窒息，严重影响了大家的身体健康，要求对方停止侵害，恢复原状，并赔偿每户7000余元。18据了解，这27户居民是在2002年初取得现有住房的房产证和共有土地使用证的。2002年7月，在27户居民楼后的场地上，一座汽车销售大楼拔地而起，并占去232平方米修建了一个停车地坪，且高出原地基1米左右。住户们当即提出反对，多次制止对方施工但无效。

该汽车经销公司开业后，将所建地坪用来修理汽车，并当做停车场和试驾场地，造成严重的噪声、污水、尾气污染，干扰了住户们尤其是一楼住户的正常生活。27户居民诉至法院，后又追加小区物业公司为第二被告。

19该汽车经销商则认为，小区居民所说的停车地坪是小区规划中必须存在的公共道路。这条路是小区负责提供给所有小区住户使用的，也是由小区负责建设的，原告如果认为小区规划有问题，起诉的对象只应当是小区的管理者。截至目前，本案仍在审理中。209.确权登记行为违法临时建筑也应拆除某市某路22-24号两幢楼房内的居民，多次举报其前后楼之间的三间房屋系违章建筑应拆除。在一次全市清理违章建筑行动中，某市清理违章建筑管理办公室(以下称市清违办)为搞清该房性质发函给某市房管局，该局复函：该房现系某房管所使用，系1985年原房产处根据市建设局第3号文件所建。1989房产总登记时，根据有关规定确为直管公房，并颁发了第2000号房屋所有权证，不应列为违章建筑。居住在该楼的63户居民认为，该房屋出租给他人对外加工，影响消防、救护通道和居民正常的生活。因此，63户居民不服该复函，向市政府提出行政复议申请，请求撤销该复函，确认该三间房屋为违章建筑。

21复议机构认为，某市房管局给市清违办出具的房屋认定复函，是行政机关内部的行政行为，不能对该复函提起复议申请。在复议过程中，63户居民撤回复议申请，复议终止。后该楼63户居民又向市政府重新递交复议申请，请求撤销该三间房屋的房产登记。经审查，该房屋原为临时建筑，属无照房屋，依法应拆除。某市房产局根据有关文件规定，对该房屋进行房产登记发证事实不清，证据不足，复议机关决定，责令某市房产局对该房屋重新确权登记。

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评析：本案是一起63户居民不服某市房管局对房产登记行为提起的集团复议案件，对该案的处理有以下不同的认识和见解。

第一，能否就该复函提起复议申请。63户居民认为，某市房管局在复函中已认证该处房屋不是违章建筑，并盖有机关印章是行政行为，申请复议应当受理。有人认为，该复函是行政机关对该房屋的行政确认行为，可以提起复议申请。还有人认为，对该复函能不能提出复议申请，关键是看该复函是不是外部行政行为。该复函是某市房管局与市清违办之间的内部行文，不是外部行政行为，因此，申请不应受理。如果该复函可以复议，即便撤销该复函，但对该建筑具有法律效力的房产登记仍然存在，不能从根本上解决问题。63户居民撤回申请后，又对该房屋的房产登记行为提起复议申请，复议机构应予受理。23第二，该房屋登记发证十余年，是否已过申请复议时效。某市房管局及某房管所认为，根据行政复议法的有关规定，申请早过法定复议时效。

63户居民认为，从某市房管局出具的复函中得知该房屋已确权登记。根据《行政复议法》第九条规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十内提出行政复议申请，其复议申请未过时效。24第三，临时建筑是否可以确权登记。本案争议的三间房屋，只有一间办理过建筑施工临时执照，另两间为无照房屋。根据法律、法规的有关规定，凡未经城建部门批准或未按批准要求新建、搭建的建筑物及逾期不拆的临时建筑物，均属违章建筑。该房屋位于63户居民的两栋楼之间，直接影响消防、邻里居住条件。根据城乡建设环境保护部(88)城房字第95号《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则》规定，凡直接影响交通、消防…和邻里居住条件的违章建筑应从严处理；某市《城镇房产登记管理办法》第三条规定，未经城建管理部门批准发照的违章建筑以及因证件不全，不能确认产权的，不予登记。某市房管局对三间临时建筑确权登记不符合上述规定，该房产登记没有法律依据。2510.是谁占了我的道——史上最雷人违反《城市规划法》案例惊现十堰老虎沟老虎沟路位于寿康1+1十堰市二中大门。从二中大门右拐行人和车辆可经东山苑