深圳房地产项目可行性报告

关于深圳市某·某房地产项目可行性研究报告某咨字[2003]K1234号深圳市某房地产评估有限公司2003年10月关于深圳市某·某房地产项目可行性研究报告深圳市某房地产开发有限公司承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——深圳市某房地产评估有限公司对贵公司委托的深圳市罗湖区××的某房地产开发项目可行性研究方面的意见，供贵公司参考。我们的方案是基于目前深圳市房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将项目实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。顺颂商祺！深圳某房地产评估有限公司2003年11月18日联系人：联系电话：报告摘要评估假设和限制条件本报告中项目用地面积、建筑面积及规划指针根据委托提供资料；项目用地规划指针与设计方案中技术指针有一定差异，我人以委托方提供的最设计方案中技术指针为准，项目最终应以深圳市规划与国土资源局审核确定的指针为准。委托方已确定了项目用地功能划分，本报告中不对项目定位进行详细分析，仅对定位进行初步判断。1.2说明事项可行性研究依据本次项目可研的主要依据如下：（1）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部；计投资[1993]530号）（3）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）（4）《深圳建设工程价格信息》（2003。1-4）（5）企业提供的信息1.3项目简介某·某项目位于深圳市罗湖区某路北侧，总用地面积X平方米，总建筑面积为Y平方米，其中计容积率建筑面积Z平方米（住宅W平方米），商业E平方米，配套R平方米，不计容积率建筑面积T平方米。由N层小高层和高层住楼组成。1.4评估结论与建议1.4.1、评估结论1、项目及市场条件某片区属相对独立的中心型片区，综合居住环境指数逐渐提高。片区具有优越的自然环境，具备开发生态楼盘的先天自然条件。目前该片区已是深圳市房地产的开发热点，近年来新的房地产项目不断推出，开发较为密集。目前该区域房地产市场发展势头良好，本项目发展具有良好的市场条件。项目用地位于××，生态环境极隹；项目具规模优势，具有可塑性；目前项目进入性较差，周边生活配套尚不健全，目前片区规划有通往项目的市政道路，项目具备开发建设条件。项目经济效益正常表1:主要经济指针表序号名称单位资料项目设计规模平方米1．1房地产开发产品总总建筑面积338954.44商品房销售住宅商业233596.66229601.883994.8出租房营业房项目经济资料开发产品投资其中：财务费用92,529.5524,098.511资金筹措其中：资本金借款预售房款35,197.33420,000.00037,332.118经营收入123,247..72经营税金及附加6,285.633利润总额24,432.557所得税3,664.899税后利润20,767.669财务评价指针商品房税前利润率率%26.41%商品房税后利润率率%22.44%全部投资内部收益益率（所得税税后）%11.04%全部投资财务净现现值万元5,069全部投资动态回收收期（所得税税后）年6.20借款偿还期年4注：上表为考虑住宅销售率为90%、商业销售率为85%的情况下的经济效益指针。根据分析测算，在保证实现项目销售计划的前提下，本项目经济效益较好。项目发展建议由于项目具有较好的市场环境及自身发展条件，项目经济效益指针在正常范围内。总之，项目具有较好的市场环一定的自身发展条件，经测算各项目经济指针好。由于项目定位及偏大的户型设计是区域创新，市场承接力有待考验，而且对开发商的执行力、管理能力要求较高。因此，建议开发商对项目采取分期开发策略，先试探市场承接能力，根据市场反应谨慎安排开发计划，准确把握市场需求和变化，并采取有效的营销手段，确保销售资金回笼，降低市场变化影响的可能风险，保证项目利润的按计划实现。二、项目概况与背景2.1项目概况1、项目位置本项目位于深圳市罗湖区××，南面为山地，其它三面均为山岭地，地块南距××公路约400米，西南邻××，距长岭隧道西入口约440米。地块呈坡形地势，北高南低。(项目位置图,略)2、项目用地及现状用地面积：本项目总用地面积109560㎡。地块形状：项目地块呈坡形地势，北高南低，依山势呈不规则的多边形，南北方向长约290米，东西方向宽约500米。用地现状：项目用地上下进行“六通一平”及土地平整工程，地上有部分临时建筑物。其地上现状如下图所示：(地块现状图,略)3、项目规划简介本项目位于罗湖区某片区，总用地面积109560平方米，总建筑面积为338954.6平方米(住宅229601.8平方米,商业399.8平方米,配套10017.8平方米,不计容积率建筑面积95340平方米).由9-29层小高层和高层商住楼组成.根据开发商提供的项目总平面图,布局依山就势,从南向北层数逐渐增高,空间层次丰富.4、项目周边配套项目周边500米范围内的居住区有早期开发的××居，周边商业及生活配套、文教卫生设施和娱乐休闲设施欠缺。2．2项目规划技术经济指针根据委托方提供的《深圳市土地使用权出让合同书》、《深圳市建议用地规划许可证》和《规划制指针表》，项目技术经济指针如下表：项目技术经济指标表项目用地规划指标技术经济指标总用地面积（㎡）10956001095560容积率≤2.42．2覆盖率≤25%23%总建筑面积（㎡）----338954.66计容积率建筑面积积（㎡）262950243614.66其中：住宅（㎡）251000229601.88商业业（㎡）40003994.8配套套（㎡）795010017.8含：幼儿园30002867.8会所所及物业管理理用房44506687.2居委委会100174文化化活动站150----老人人活动站150----社区区健康服务中中心100143垃圾圾站-----146公交交车站须独立占地不小于于1500㎡占地1518㎡不计容积率建筑面面积（㎡）----95340其中：架空层----12030地下下车库及设备备用房----83310可售售面积255000233596.66其中：住宅（㎡）251000229601.88商业（㎡）40003994.8机动车停车位15001867建筑高度或层数高层小高层、高层注：1、表中《深圳市建设用地规划许可证》规划指标与项目设计方案中技术指标有一定差异（主要是增加了不计容积率建筑面积），最终应以深圳市国土资源局审核确定的指标为准。本报告中的测算均按项目设计方案中技术经济指标。项目建设合法性地使用权取得情况2003年4月3日，深圳市某房地产开发有限公司取得《深圳市建议用地规划许可证》（深规土规许字×××××号）.2003年6月16日，深圳市某某房地产开发有限公司、深圳市×实业股份有限公司、深圳市××股份合作公司、深圳市×××股份合作公司、深圳市某实业股份公司共五家公司深圳市规划与国土局资源局签订《深圳市土地使用权出让合同书》[深地合字（2003）×××号]，地价为27，038，024元。根据《付清地价款证明》（第2003-××××号），该地价款已付清。并办理土地《房地产证》（深房地字第××××××号），权利人为深圳市某房地产开发有限公司（由五家公司合作合资成立的项目开发公司），取得宗地号H×××-00××、用地面积109560平方米的土地使用权，计入容积率总建筑面积不超过262950平方米，土地用途为商业、住宅及幼儿园配套商品房用地。2、项目建设合法性手续根据委托方提供的资料，项目已进行工程设计及报建，并已取得以下主要法律手续批文：序号名称单位、文号1企业法人营业执照照注册号：44033011111××××执照号深司字N887×××2深圳市房地产开发发企业资质证证书2003年临时开开发企业第××××号3深圳市罗湖区发展展计划局文件件罗计[2003]]××号4深圳市建设用地规规划许可证深规土规许字011-20033-00×××号3、项目合法性评估结论本项目用地批文、工程设计及报建手续按照深圳市建设项目的有关规定办理，手续合法，项目已取得《深圳市罗湖区发展计划局文件》和《深圳市建设工程规划许可证》及《中华人民共和国建筑工程施工许可证》目前在办理中。2．4项目开发商简介深圳市某房地产开发有限公司于2003年7月11日在深圳注册成立，是由深圳市某房地产开发有限公司、深圳市××实业股份有限公司、深圳市××股份合作公司、深圳市××股份合作公司、深圳市某实业股份公司共五家公司合作成立的房地产单项开发公司。开发商情况介绍表企业名称深圳市某房地产开开发有限公司司住所深圳市罗湖区××××××企业类别有限责任公司股东构成深圳市某某房地产产开发有限公公司，出资额额750万元，比例75%深圳市××实业股股份有限公司司，出资额50万元，比例5%深圳市××股份合合作公司，出出资额50万元，比例5%深圳市××股份合合作公司，出出资额80万元，比例8%深圳市某实业股份份有限公司，出出资额70万元，比例5%经营范围从事宗地号为H××××-000××地块的房地地产开发经营营注册资本人民币1000万万元营业期限自2003年7月111日至2013年7月11日成立日期2003年7月111日公司组织结构健全，设有工程技术部、合同预算部、销售部、装饰部、材料部、办公室。共有员工20人，其中工程技术人员16人。三、项目投资环境及市场分析3.1宏观经济分析3.1.1全国整体经济环境（1）2002年国民经济良好发展势头全年国内生产总值跃上10万亿元的新台阶，达到102，398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14，883亿元，增长2.9%;第二产业增加值52,982亿元,增长9.9%;第三产业增加值34,533亿元,增长7.3%.(2)全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头在2002年,我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计2003年的房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落2003年房地产投资继续增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2003年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展有中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2003年，房地产将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。停止出让别墅用地，调整房地产开发结构为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，2003年2月18日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题“发出紧急通知。严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。 央行下发文件加强房地产信贷业务管理（银发[2003]121号），其要点如下：加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；严格控制土地储备贷款的发放；规划建筑施工企业流动资金贷款用途；加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；强化个人商业用房贷款管理；充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理；切实加强房地产信贷业务员的管理。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，鼓励地产市场大力发展通知明确指出房地产市场仍然要有较大发展，同时必须是健康的发展。对于发展过程中出现的问题，要通过宏观调控来解决，例如控制高档住房建设，增加普通商品住房的供应比例，加强经济适用房的建设和管理，力图解决目前存在的供求矛盾等问题。3.1.2、深圳市社会经济发展现状(1)GDP及增长统计显示，深圳经经济继续保持持平稳增长态态势，总体运运行良好，2002年实现国内内生产总值2，239.441亿元，在全全国大中城市市中继续稳居居第4位，比上年年同期增长15%，按可比价价格计算比上上年增长15%，比预期目目标高出3个百分点。人人均GDP达46，003元，折合5，558美元。深圳圳人均GDP位于全国大大中城市首位位。部分城市人人均GDP比较城市深圳北京上海人均GDP（元、人）46，00327，74640，524深圳的“真实发展展能力”居全国第三三位，公次于于上海和北京京。房地产发展阶段由国际城市发展经经验可知，房房地产发展阶阶段与人均GDP数值有着密密切的关系，而而近几年深圳圳经济的稳定定发展，也进进一步带动了了房地产市场场的高速发展展。根据人均均GDP来判断，深深圳的房地产产发展已进入入快速增长期期。图1：国际通行的房地地产发展阶段段与人均GDP数值的关系系图单位：美元发展时期启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至至停滞不前人均GDP1,0003,0004,0008,000图2:深圳近期人均GDDP变化表年份1993199719981999200020012002人均GDP1,9533,6994,0224,3384,6475,2365,558人均住房支出据市统计局最新公公布的调查显显示，2002年深圳居民民人均可支配配收入为24,9441元，同比增增长8.3%；人均消费费性支出达18,9226元，实际增增长9.8%.随着生活水水平的提高和和信贷消费意意识的增强，部部分有条件的的居民已实现现了二次置业业，因此购房房支出呈上升升态势：人均均购房与建房房支出为2,0422.76元，比上年年上升13%，因此居住住类装潢也随随之增长，去去年居民人均均住房装潢支支出达989.116元,增幅高达104.55%.3.2物业投投资政策分析析3.2.1重大大政策、相关关产业扶持深圳市产业结构发发生调整，高高新技术产业业成为深圳市市持续发展支支柱产业，对对房地产提出出了新的需求求。城市对外外开放水平不不断提高，形形成全方位开开放的格局。政政府加大投资资力度，建成成了一批重点点政工程，如如滨海大道、中中心公署一期期改造工程等等，美化城市市形象，改善善投资环境，使使深圳成为国国际花园城市市。六大市政政工程及地铁铁工程的建设设正在进行之之中，建成后后将进一步提提高城市的整整体形象，改改变目前的居居住置业分布布及交通格局局。2002年2月221日，中国人人民银行宣布布降低金融机机构人民币存存、贷款利率率，其中各项项存款年利率率平均下调0.25%%,各项贷款年年利率平均下下调0.5%.银行住宅贷贷款利率持续续走低,住宅贷款年年限提高,金融系统加加大个人住宅宅抵押贷款力力度,商品房贷款款额度连续增增长,将促进房地地产开发企业业经营，并刺刺激房地产购购房者置业需需求。房地产相关政策趋趋势2001年深圳市市安居房正式式上市交易，国国家《商品房房销售管理办办法》出台，深深圳市六项吸吸引人才的重重大措施公布布实施，深圳圳进一步规范范土地交易市市场并于近期期公布《并于于加强土地市市场化管理进进一步搞活和和规范房地产产市场的决定定》，这一系系列的政策，将将进一步规范范深圳市的房房地产市场，有有助于房地产产市场的健康康稳定有序发发展，同时也也有利于扩大大置业群体、置置业次数，降降低住宅成本本（如免交二二三级市场土土地增值费），从从而刺激住宅宅消费，促进进房地产开发发及房地产市市场的进出口口发展。深圳市众20022年10月1日起执行广广东省建设厅厅、广东省物物价局制定的的《广东省房房屋交易价格格计算暂行规规定》，房地地产开发企业业预售的商品品房，按套（单单元）或整层层出售的，以以套（单元）或或整层内建筑筑面积，即“套内建筑面面积‘计算房价；；整幢出售的的，以该幢房房屋建筑面积积计算房价。交交楼时实测面面积与原计价价面积如果出出现差异，面面积误差比正正负3%以上的，买买家有权退房房。深圳市规划与国土土资源局计划划2003年，深圳市市将严格控制制土地开发供供应规模，全全年土地供应应量将控制在在12平方公里以以内；加强土土地资源管理理，土地供应应规划适度，结结构更趋合理理，优先保证证了招商引资资、高新技术术产业、先进进工业、物流流业及城市基基础设施的用用地需求。同同时，还将加加大土地清理理力度，收回回逾期未开发发用地。3.2.3城市市远景及发展展定位根据《深圳市总体体规划（1996--2010）》，深圳圳市城市发展展总目标是：：具有全国意意义的综合性性经济特区，以以集装箱运输输为主的区域域性交通枢纽纽与香港功能能互补的以金金融、商贸、运运输、信息、旅旅游为优势的的中心城市，以以高新技术为为先导，电子子工业等制造造业为主的先先进工业生产产基地；把深深圳建设成为为一个园林式式花园城市，成成为我国进一一步对外开放放的“窗口”。五大目标目标一、推动区域域合作，进一一步提升深圳圳在“珠三角”城市群中的的中心地位；；目标二、强化城市市集约发展和和生态环境保保护，促进以以济、社会与与环境的可持持续发展；目标三、实现城市市发展空间的的战略拓展与与整合，提升升城市整体建建设标准与质质量；目标四、培育高新新技术产业，现现代物流业和和现代服务业业等支柱产业业，实现产业业的协调发展展和全面升级级；目标五、建立城市市综合交通运运输体系，缓缓解机动化迅迅速发展带来来的交通压力力。深圳建设十大行动动行动一、划定城市市建设控制线线和生态控制制线，基本生生态控制线为为实现可持续续发展的目标标，保护城市市生态环境而而划定的面积积约1100平方公里。近近期建设控制制线城市近期期建设严格限限制在控制线线内。未来两两年半，特区区的已出让没没有建设开发发的土地要继继续消化，可可供开发的土土地都将集中中在特区外。目目前，深圳96%的储备用地地集中在特区区外。 行动二、推进九大大重点发展地地区和两类改改善片区建设设；行动三、实施工业业入园行动，为为促进工业的的集群化发展展，《规划》确确定重点建设设市高新技术术产业园区和和大工业区等等市级高新技技术产业园区区，培养6个高新技术术产业园区4个先进工业业和特色工业业园区，加快快旧工业区、旧旧工业区的功功能调整与改改造。行动四、建设者六六大物流区、启启动两大保税税区；行动五、推进两级级商贸服务中中心建设，完完善城市服务务体系；行动六、配套建设设七大居住区区；行动七、特区内重重点建设3大公园和7个区级城市市公园；重点点建好5座郊野公园园；行动八、建设东部部滨海旅游区区，保护重点点历史文物；；行动九、建立城市市综合交通运运输体系，优优先发展轨道道交通；行动十、适度超前前建设市政公公用设施。 四项措施科学制定土地供应应计划；多渠渠道筹措建设设资金、制定定实施细则、对对近期建设规划滚动调调校和加强《规规划》实施的的监督管理。随着深圳中心区开开发建设、地地铁1号线、大学学城、西部跨跨海大桥、“9+1”高新产业带带启动等工程程启动，政府府将进一步加加大投资力度度，并预计2003年中心区六六大工程将陆陆续投入使用用，2004年地铁1号线工程竣竣工使用、2005年建成西部部跨海大桥，这这些重大举措措将进一步美美化城市形象象，改善投资资环境，使深深圳成为更具具吸引力、快快速发展的城城市。2010年深圳市远远景经济发展展目标为达到到中等发达国国家水平，人人均住宅20平方米，人人均绿地11平方米，人人口规模510万。3.3深圳市房房地产市场前前瞻3.3.1深圳市市房地产市场场现状2003年上半年年,深圳市商品品房销售面积积达381万平方米，其其中住宅销售售346万平方米，均均比去年同期期增长20%以上。二手手房市场成交交面积更高达达201.772万平方米，同同比增长48.666%.深圳市规划划与国土资源源局网上公布布的2003年上半年商商品房销售统统计数据表明明,虽然经过SARS的洗礼,但深圳市房房地产市场供供应量和有效效需求依然保保持增长态势势,充分折射出出深圳住宅市市场的高度成成熟。20003年上半全市市商品房销售售统计表类型套数面积（M2）均价（元/M22）办公楼60876860.2669,862商铺3235191745.22112,439单身公寓1663846627,108住宅375543460924..625,559仓库1147.233,003其它213573.887,659合计430823817913..26,027住宅:近七成成交户型为为二、三房上半年二级市场销销售商品房381平方米，成成交金额230亿元，再创创历史新高，比比去年同期增增长21.777%以上,增幅较大.从各类型来来看,办公楼销售售面积7.68万平方米,比去年同期期增长2.2%,均价每平方方米9,862元.商铺面积19.17万平方米,同比增长了35.044%,均价每平方方米1.2万元.住宅面积346万平方米,同比增长21%,均价每平方方米5,559元.从住宅成交户型来来看,上半年成交交仍以二房、三三房为主、占占70%以上，这也也主要是由于于中等户型住住宅恰好满足足了占主体地地位的社会阶阶层的住房需需求，而一房房及公寓小户户型多为单身身人士作为投投资或过渡型型用房，比例例较少。四房房以上、复式式、别墅等大大户型的房子子则多为高收收入阶层或香香港人购买，比比例也相应较较少。这样分分布格局体现现了市场的需需求层次，也也同时与市场场的供应结构构相符合。从住宅成交的平均均单价来看，上上半年全市住住宅均价为每每平方米5，559元，比去年年的每平方米米5，533元上涨了15元，涨幅为0.27%%,表明深圳房房地产经过一一个阶段的发发展,随着关内土土地的日益减减少,整体均金星星基本呈微幅幅上涨趋势.2003年上半半年全市住宅宅销售统计表表(按照户型)户型套数面积(㎡)均价(元/㎡)单身公寓61721017.5336,807一房住宅4184170604.1165,960二房住宅11898829526.1125,159三房住宅150051512912..914,854四房住宅4033592308.1166,516四房以上674122973.0057,287复式住宅1093193316.6667,277别墅5018266.03316,067合计375543460924..625,559二手楼:中价位二二手住宅走俏俏近年来深圳二手楼楼市场保持高高速发展的态态势,其霸增长速速度惊人,屡创新高,增均在30%以上。2003年上半年二二手住宅交易易面积约201.772万平方米,同比增长48.666%.上半年全市二手住住宅总价主要要集中在40万-60万元之间,反映了今深深圳继续以中中价位的二手手住宅走俏,这类价格的的住宅多具备备投资和自住住双重概念,所以成为市市场的主要成成交对象.从总体上看,与2002年同期相比比较,总价在40万以上的住住宅成交量上上涨,并且高价位位住宅成交增增长较快,总价地80万-100万元之间的的二手物业同同比增长了约约80%.这表明市民民对一些素质质较高的二手手物业有较高高的接纳程度度.预计2003年下半年年二手楼衷情情体成交量将将以35%的幅度增长,呈平稳上升升趋势.写字楼:空置面积积上升2003年上半年年,深圳市写字字楼市场整体体表现为交投投两旺,总共成交约7.86万平方米,成交金额7.58亿元,均价9,862元/平方.但目前深圳圳写字楼供应应增幅远远大大于销售增速速,市场承接力力有限,深圳写字楼楼市场前景不不容乐观.此外,根据〈深圳市产业业导向目录（2003--2004年）〉，58种产业和项项目被列入限限制发展的名名单，其中包包括高档写字字楼。未来：市场消化压压力较大上半年新开楼盘664个，入市面面积达275万平方。其其中，南山有有19个新盘开盘盘，入市面积积达105万平方米，占占全市的38。38%，比例最高高。其次是罗罗湖、福田、龙龙岗和宝安，所所占比例都在在15%左右。盐田田区仅有3个新项目开开盘，供应面面积仅有5万多平方米米，所占比例例也较小。2、2003年深圳市市房地产市场场前景预测2、2003年深圳市市房地产市场场前景预测2003年上半年年深圳房地产产二级市场的的新增批售面面积接近400万平方米，加加上2002年上市的市市场存量约500万平方，市市场上在售楼楼盘可售面积积的数量非常常大，已经呈呈现出供大于于求的局面，未未来的市场消消化压力较大大。2002年，深圳圳土地实际供供应1，356万平方米。其其中，商业、办办公、住宅及及安居房用地地实际供应95万平方米，仅仅占7%。2003年，深圳市市还将严格控控制土地开发发供应规模，全全年土地供应应量将控制在在12平方公里以以内，关内将将基本不出让让商品房住宅宅用地，此类类用地将集中中在关外的宝宝安和龙岗区区，保证土地地供应规划模模适度、结构构合理。2003年，深圳圳市房地产市市场已呈现出出郊区化与规规模化的发展展态势，地产产市场已向纵纵深发展，市市场竞争体现现为产品、品品牌的竞争，对对市场细分与与产品附加价价值亦提出更更高的要求。3．4宏观形势对项目的的借鉴根据以上分析可知知，项目开发发面临国家宏宏观调控的影影响，从土地地供应上，停停止别墅用地地出让，适当当增加普通住住宅的土地供供应，以调整整房地产开发发结构；而深深圳房地产市市场边疆多年年的高速发展展也面临着盘盘整的需要，从2002年新建住宅交易量统计也可以看出，销售价格在6，000元平方米以下的普通住宅是市场的主流，因此本项目作为中档价位商品房，符合市场需求，受国家宏观调整影响较小，市场前景比较乐观。未来深圳市关内基本不再出让商品房住宅用地，此类用地将集中再关外，这对本项目而言，将面临良好的市场发展机遇。四、项目区域房地地产市场分析析4．1罗湖区房地地产市场1、罗湖湖区基本情况况罗湖区位于深圳特特区市南端经经济特区中部部，东至梧桐桐山与盐田区区相连，西至至红岭路与福福田区接壤，南南濒深圳河与与香港毗邻，北北到特区二线线公路与龙岗岗区布吉镇、沙沙湾村相连。辖辖区总面积78.89平方公里，下下辖笋岗、翠翠竹、桂园、黄黄贝、蛟湖、南南湖、东湖、某8个街道办事处。到2000年底全区总人口为64.09万人，其中户籍人口28.56万人，暂住人口35.53万人，人口密度为8,123人/平方公里。深圳大量商务机构、金融机构和酒店均集中在罗湖区，包括国贸商务区、蔡屋围商务区和东门商业步行街等，是深圳市最早的建成区，也是目前深圳的商业、贸易、金融、信息和交通中心。2、罗湖区功能分区区及规划功能能片区名称范围规划功能LH01片区蔡屋围、东门、人人民南市级商业中心LH02片区黄贝岭岭以生活居住为主，少少量商业和工工业LH03片区洪湖、东乐、布心心以居居住、商贸为为主LH04片区笋岗、红岗笋岗为物流中心，红红岗以城市商商业性仓储为为主LH05片区银银湖高高尚住宅区LH06片区某某以生生活居住为主主注：本项目属于LLH06片区3、罗湖区房地产市市场分析2002年罗湖区区房地产市场场分析罗湖区是深圳房地地产发展最为为成熟的区域域，受深圳城城市建设重心心西移以及宏宏观形势的影影响，近几年年商品住宅的的开发较为低低迷。2002年共推出20个新项目，推推售面积83.39万平方米，比比2001年下降了27%，户均面积积下降了近5平方米，均均价则上升了了450元/平方米。2002年罗湖区区新项目分布布于某、翠竹竹等9个小片区，分布较均衡衡。除某、布布心外，其它它片区的主流流价格在7，500—8，500元/平方米之间间，成熟的生生活环境、商商业设施和教教育配套是这这些区域的卖卖点，同时它它们又是外销销战场的主力力军，围绕着着罗湖口岸、文文锦渡口岸等等的“口岸物业”在2002年倍受追捧捧。从各片区的户均面面积来看，罗罗湖区产品分分区特征明显显，布心、翠翠竹、某与福福田、南山比比较接近，产产品类型丰富富，总体户均均面积在100平方米左右右；而东门、文文锦、人民南南等片区则几几乎全是小户户型项目，在在这些片区，总总价低、精巧巧实用的中小小户型有着广广泛的客户群群，港人、生生意人、投资资商；24小时通关、西西部通道等辐辐射郊应多少少会影响到罗罗湖的外销市市场，为小户户型的消化带带来利好。2002年罗湖区区共推出新单单位11239套，同比下下降22%在这些单位位中，中小户户型为主流，四四房的大户比比例只占6%，三房及以以下的套数比比例接近94%，其中2房的比例为为各户型这首首。四房及以以上的户型套套数少，总量量低。罗湖是深圳最早开开发的地区，经经过20多年的发展展，房地产市市场已经步入入成熟发展时时期，但由于于存在土地储储备不足、违违规违章建筑筑物多、早期期开发的物业业提早老化等等一些制约房房地产市场发发展的因素，使使得罗湖楼市市的整体水平平开始与福田田、南山产生生差距。但随着2002年年罗湖开发量量的上升，共共有20多个新建将将建项目，总总建筑面积超超过200万平方米。有有超过半数的的楼盘项目将将在2003年下半年以以后推出市场场，所以未来来2003年蓄积的力力量将在2004年爆发，预预计届时的需需求总量将会会有较大的涨涨幅，达到132.664万平方米，2005年达到145.662万平方米。4．2某片区房地地产市场1、某片区概况某片区范围围包括：梧桐桐山以南、深深圳河以北、梧梧桐隧道口以以西、西岭下下村以东的城城市用地，总总用地面积为为434.666公顷。片区区内现有人口口5.65万人,其中常住人人口2.66万人,暂住人口2.99万人.通过东西向向的罗沙公路路、某路、莲莲十路、国威威路与南北向向的鹏兴路、畔畔山路、仙湖湖路、聚宝路路构成道路主主要骨架。该片区的居住区域域散布，主要要有几个区域域：罗沙公路路以南为老的的住宅商品房房；莲十路与与鹏兴路交界界处是以鹏兴兴花园为代表表的新建的商商品房集中区区域；沿畔山山路线为近期期开发的高档档别墅型住宅宅。本项目位位于该片区东东部。2、某片区规划及发发展根据某片区规划，该该片区是“以生活为主主的综合区”。约40万平方公里里的用地面积积被规划定位位为综合性生生活区。至2005年预计人人口规模将达达到6.1万人，增长长率8%，属于低增增长区域。未来五年，某片区区的规划重点点为片区内工工业、居住结结构布局的调调整，大型配配套商服设施施的建立以及及道路的建设设。这些措施施的具体落实实仍需要时间间，但是片区区内工业的外外迁与转型正正在进行之中中。片区可供开发的土土地资源丰富富，而且自然然环境优美，未未来片区建设设将以房地产产的开发为重重心。片区内仙桐体育公公园总占地2.15平方公里，总总投资约2.9亿元，为深深圳唯一的运运动主题公园园，预计2006年建成开放放，为某地区区居民提供一一个高质量的的运动场所，体体育公园的建建成将为某房房地产带来良良好的发展机机会。结论：某片区具有优越的的自然环境，东东北面为梧桐桐山脉，北侧侧为仙湖植物物园，西北是是深圳水库，空空气清新，质质量标准为优优，某具备开开发生态楼盘盘的先天自然然条件。从地地理位置来说说，邻近罗湖湖中心区，是是市区去东部部盐田的必经经之地，大小小梅沙的规划划对某有极大大刺激作用。某早期规划为生活活工业综合区区，工业化色色彩较浓，片片区起点较低低，但近年来来由于地产开开发使得该区区域发生巨大大的变化，置置业者和开发发商开始认同同某的地理环环境，整个片片区综合居住住环境指数逐逐渐提高，某某的工业化色色彩也正在淡淡化。某片区生活配套设设施建设在不不断完善，市市政道路建设设也在正在大大力修建之中中。3、片区商品房市场场特征片区近两年新推出出楼盘分析某片区2001--2002年每年新推推出楼盘（新新开盘）分析析如下：年份项目个数房售面积（万㎡）总套数户均面积均价（元/㎡）占罗湖区推售面积积比例2002年528.273,49980.815,81333.9%2001年420.372,47482.345,50317.82%注:资料来源－－某地地产信息研究究部从上表数据可以看看出:近两年片区每年新新推楼盘推售售面积在20～30万平方米之之间,逐年增长;户均面积约为800平方米,户型以小三三房为主,均价5,500～5,800元/平方米之间,2002年比上年增增长5.6%;;2002年新推出出楼盘推售面面积占整个罗罗湖区比例2001年明显提高;2.片区供给某片区属属相对独立的的中心型片区区,地处市郊,临近梧桐山山和仙湖植物物园,目前该片区区已是深圳市市房地产的开开发热点,近年来新的的房地产项目目不断推出,开发较为密密集,主要有鹏兴兴花园(一至五期)、桐景花园园一期（傲翠翠庭）、梧桐桐山新居、雍雍翠豪园、祥祥和花园、萃萃峰阁、聚宝宝花园、聚福福花园、玉雅雅居等。正在在兴建中的楼楼盘有“鹏兴花园六六期”、“梧桐山新居居二期翠怡豪豪苑”、“名骏豪庭”、“蕙兰雅居”等。楼盘主主要集中分布布于罗沙路沿沿线南北两侧侧。片区在售售楼盘逐渐增增多，竞争日日趋激烈。目目前项目周边边的主要在售售楼盘如下表表：项目周边同类楼盘盘情况表项目名称规模户型面积（㎡）及及户型比例均价(元/㎡)销售率(开盘时间间)备注鹏兴花园(五期)占地1.7万㎡,建筑筑面积7.55万㎡,8栋小高层,共634户2房小复式:71..23-722.662房:79.89-880.79,,57.411%3房:83.08-1107.977,42.559%4,90080%(2001.9)内销为主鹏兴花园(六期)建筑面积8.555万㎡,5栋11-22小高层,共726户2房:79.41-880.36,,14.499%3房:93.05-1149.499,65.88%4房:162.45,,18.226%7房:232.24,,1.455%5,60070%(2002.9)内销为主蕙兰雅居建筑面积约3.44万㎡,2栋21层、3栋17层，共350户2房:753房:83～1075,80050%(2003.5)内销为主,以罗湖湖区域客户,二、三次置置业为主名骏豪庭(桐景花园二期)建筑面积约13万万平方米1房:432房:66.87-770.023房:84.99-885.82以两房为主5,400(2002.12))内、外销鹿茵翠地占地2.2万㎡,建筑筑面积7.9万㎡,13栋10-18层小高层,共611户2房:72.63-881.55,,36.333%3房:87.36-1110.566,47..63%4房:123.3-1131.800,15..22%6房:220.61--224.335,0..82%5,60080%(2002.1)外销为主翠怡豪苑建筑面积为288845.588㎡,8栋9-11层1房:24.03-441.37,,38.446%2房:51.65-664.08,,41.776%3房:75.6,19.788%5,80085%(2002.5)外销为主仙湖山庄一期建筑面积为2.118万㎡,由28栋别墅和1栋8层77套公寓1房:59.75,2.6%%2房:93.88-994.17,,41.556%3房:122.78--143.668,555.84%1,7000(别墅)6,800(公寓)(2003.11)内、外销仙桐御景建筑面积为6.55万㎡,658套1房:48.772房:66.11-772.773房:93.2-977.154房:147.926房:169.435,70050%(2003..4)内销为主，公务员员占购房者80-900%二、三次置置业者居多结论：某片区2003年年开发量约为为30万平方米，新新推出楼盘有有鹿茵翠地二二期、鹏兴花花园六期、名名骏豪庭、蕙蕙兰雅居等，楼楼盘素质较高高，对某片区区整个形象的的提升有一定定帮助；片区，内楼盘以山山景和湖景的的环境景观为为卖点，许多多楼盘依山而而建，如鹿茵茵翠地、翠怡怡豪苑、某凤凤雅台等，外外销情况良好好；新推出楼群肋产品品，以小高层层和高层为主主，户型以2房、3房为主，建建筑面积在60至110平方米，价价格在4，800～6，000元/平方米之间间（不含装修修）。外销楼楼盘价格较高高，在5，500～6，000元/平方米，主主力户型为2房、3房，建筑面面积为60～100平方米；内内销楼盘价格格稍低。楼盘盘面积偏大的的户型销售情情况较差。3、需求客户类群对某片区的部分楼楼盘进行市场场调查，有以以下特征：某位于盐田与罗湖湖之间，靠近近关口的物业业是港人置业业的首要条件件，因此近年年片区内外销销市场销售业业绩较好，某某成为港人心心目中属港人人习惯居住区区域（港人有有抱团居住的的习惯）。如如：桐景花园园一期的傲翠翠庭，港元人人购买比例为为70%以上。对某社区的认同的的广东人，如如：罗湖的老老生意人，对对某不生疏；；见证某发展展的在当地居居住多年的广广东人。熟悉某，多为某片片区的居民及及周边片区一一黄贝岭片区区、沙头角片片区置业者。希望在深圳特区关关口以内置业业的工薪一族族。4、片区内典型楼盘盘分析根据近两年年某片区每年年推出楼盘规规模来看，普普通楼盘最大大推售面积约约在7-10万平方米之之间，而对于于本项目建筑筑面积为33.9万平方米,规模较大,因此我门选选择大盘鹏兴兴花园进行分分析.鹏兴花园规划开发发建筑面积约约60万平方米,分为5期开发,从1998年开始到现现在5年时间;物业类型－－－小高层、高高层。开发策略第一期第二期第三期第五期第六期时间1998年2000年4月2001年5月2001年11月月2002年1月分期规模15万M217.95万MM212.83万M227.55元/MM28.55元/MM2价格走势4200元/M25000元/M25200元/M24900元/M25600元/M2结论：项目分期开发的规规模和节奏是是根据市场可可以接受的容容量和房地产产开发的一般般规律乾开发发，有效保证证项目的可持持续发展；鹏兴花园前三期开开发规模较大大，主要由于于当时某片区区新推出楼盘盘不多，竞争争不激烈，近近两年开发规规模在7-9万平方米之之间；鹏兴花园各期的销销售价格根据据开发产品、档档次、位置不不同，价格差差异较大。五、项目发展定位位项目SWOT分析优势（S）项目位于长岭山脚脚，生态环境境极佳；项目规划布局依山山就势，空间间层次丰富，保保证每户均有有良好的景观观资源；项目规模较大，易易于营造小区区气氛；项目取得土地成本本低。劣势（W）项目距罗沙路有一一定距离，南南侧的地块尚尚未开发，项项目进入性较较差；规划中的市政路尚尚未建设，公公共交通略有有不便；目前周边生活配套套尚不健全。机会（O）某片区正在向综合合性生活区转转型中，区域域环境及形象象不断提高；；仙桐体育公园的兴兴建将对某片片区的总体形形象有一定的的提升；项目具备开拓外销销市场的条件件；生态概念符合现代代人的生活观观念。威胁（T）周围在售楼盘较为为集中，市场场竞争激烈；；盘山公路的开通，使使部分客户分分流到沙头角角区域。分析结论项目具有得天独厚厚的自然环境境，户型定位位为中等偏大大的三房和四四房单位，户户型面积略大大于区域市场场目前供应的的产品，由于于项目目标尚尚处于前期设设计阶段，可可进行充分的的市场调研，分分析项目目标标客户的需求求，调整户型型面积，目前前存在一定的的不确定性。5．2项目定位分分析市场定位根据项目的市场环环境及项目用用地的素质，项项目可定位为为大型健康生生态住宅社区区。户型定位住宅部分根据开发商提供资资料，项目住住宅户型结构构为二房～五五房。项目的户型配比如如下表所示：：户型面积（㎡）户数所占比例2房2厅86～10042432.0%171～17580.6%3房2厅125～15855441.8%4房2厅142～20427720.9%5房2厅288～29080.62%复式（5房3厅）212～328544.08%合计------1325100.00%项目住宅三三房和四房的的中等偏大户户型占总户数数的60%以上,其中以三房房二厅的户型型为主。商业部分项目商业部分为沿沿地块南侧布布局的底层裙裙楼，主要为为住宅配套部部分。3、项目目标客户住宅部分罗湖、福田区白领领阶层的二次次置业；原住于沙头角的中中等收入人士士；香港中层、深港家家庭。商业部分本地主要是小区内内做生意的个个体商户；购买用于投资或经经商自用。4、销售价格住宅价格确定根据周边边市场状况，片片区的市场潜潜力，结合项项目自身的素素质及定位，估估算本项目住住宅在开发期期内可实现的的销售均价为为5700元/㎡（不带装装修，按建筑筑面积计）。商铺价格确定本项目目前周围尚尚无商业氛围围，参考周边边住宅裙楼商商业销售价格格，并考虑到到项目商业部部分主要为本本不区服务，本本项目商铺销销售价格为10,0000元/平方米。六．项目开发建设设及经营的组组织实施计划划6．1项目目开发计划建设期的安排根据同类一一般项目的开开发时间及项项目所在区域域的项目市场场可以接受的的容量、开发发规模确定本本项目的分期期开发规模和和节奏，结合合本项目的具具体情况、开开发商的计划划，项目总建建筑面积为33.9万平方米,拟分二期开开发,每年的开发发量约为7～9万平方米之之间,建设工程从2003年9月至2007年9月,共需4年时间:其中2003年9月至2004年2月为土地平平整、护坡工工程等开发前前期阶段，项项目于2004年3月正式开工工。具体时间间大致如下表表所示：施工进度表项目开发阶段第一期第二期前期工程（包括防防洪护坡工程程）2003．9-220042土方及基础工程2004．3-22004．6地下及文体结构2004．7-22005．72006．1-22006．12安装工程2005．8-22005．102007．1-22007．3室外装修2005．10--2005．122007．4-22007．6室外配套及绿化2006．1-22006．22007．7-22007．8竣工验收2006．32007．9项目建设合计2003．9-22007．9销售期安排根据同类项目的一一般销售时间间安排，确定定本项目各期期销售时间为为：预计项目一期于22005年8月开始正式式对外分开发发售，估计于于2009年底项目住住宅销售率达达90%、商业销售售率85%，销售期共3年半。整个个项目计算从从2003年下半年至2009年底，共计6年半。6．2施工计划说明根据项目的建设期期安排，以同同类建筑工程程平均合理开开发时间预计计，不包含任任何具体及特特殊情况，拟拟定项目各期期的施工进度度计划。七．项目总投资估估算、资金筹筹措计划7．1项目总投资资估算经测测算，项目的的总投资为92,5229.52万元,具体见如下下表:项目投资估算表项目名称总额(万元)单价(元/㎡)占总投资比例土地成本10,863.880445.9411.7%前期工程费4,872.299200.005.3%建安工程62,108.0062,549.44467.1%管理费2,335.32295.862.5%不可预见费2,009.41182.482.2%其他费用1,096.26645.001.2%公用设施专用基金金1,448.43359.461.6%财务费用4,098.511168.244.4%销售费用3,697.433151.774.0%合计92,529.5523,798.200100.0%注:单价为按计容积率率建筑面积分分推计算的单单价。项目总投资计算说说明参照近期的《深圳圳市建筑工程程价格信息》标标准和区域内内同类房地产产项目的一般般成本情况取取定，计算过过程见附表1：《项目开开发总成本表表》。1、土地成本项目土地成本由地地价款和土地地补偿费两部部分组成。本项目土地成本为为开发商向深深圳市国土规规划与资源局局缴交的地价价款，为2,7033.80万元,则楼面地价价为110.999克/㎡,仅为基础地地价的10%左右.土地补偿费为开发发商向四个合合作村支付的的补偿费,共8,160万元。两项合计为10,,863.88万元,则项目土地地成本为10,8663.8万元,楼面地价为446元/平方米,比基准地价价低约58%,土地成本较较低。2、前期工程费包括勘测费费、设计费、护护坡防洪工程程、临时供水水供电等，前前期工程费共共4，872.229万元,此项费用视视为整个项目目前期及各期期项目动工前前投入。3、建安工程费包括基础、主主体、水电安安装、室外配配套等，共计计62，108.006万元。此项项费用根据项项目分期开发发情况，结合合工程施工进进度计划投入入。4、不可预见费一般按前期期工程费及建建安工程费之之和的3%，共2,0099.41万元,随开发建设设进度投入。5、管理费管理费包括土地取取得、开发工工程的各项间间接费及公司司管理部门管管理的各种费费用，管理费费按前期工程程费及建安工工程费之和的的3%计取，共2,3355.32万元，随开开发建设进度度投入。6、其他费用指项目开发发过程中的工工程临理费、政政府相关费用用等，按房地地产开发的一一般标准计取取，共计1,0966.26万元。7、公用设施专用基基金根据《深圳圳市住宅区公公用设施专用用基金管理规规定》中规定定：“公用设施专专用基金由开开发建设单位位地住宅区移移闪时，按住住宅区除地价价外的建设总总投资2%的比例，一一次性向业委委会划拔”。经估算为1,4433.53万元。8、财务费用指为开发项项目融资而发发生的各项费费用，主要为为借款利息。估估计项目需借借款为20,0000万元，按贷贷款三至五年年计息，根据据人民银行公公布35年期利率5.58%计算;贷款期限4年,按月付息,利息共计4，098。51万元。9、销售费用指项目销售过程中中发生的各项项费用，主要要包括营销、广广告、代理费费等，根据深深圳市一般项项目的情况按按销售收入的的3%计算，共3,6977.43万元，此项项费用随销售售收入发生。7.2项目投投资计划根据项项目的开发建建设期安排及及各期的施工工进度计划,拟定项目的的投资计划,详见《附表2：项目投资资计划表》。7.3资金筹筹借计划项目总总投资92,5229.52万元,经测算需投投入资金包括括自筹资金、银银行借款、销销售收入。项项目资金来源源构成情况如如下表： 项目资金来源表项目资金（万元）比例自筹资金35,197.33438.0%银行融资20,000.00021.6%销售收入37,332.11840.3%总投资92,529.552100.0% 详见附表4:《项项目资金来源源与运用表》。八．项目经济效益益分析 8．1项目销售收入及销销售税金预测测销售收入物业类型可销售面积（㎡）销售单位（元/㎡）销售率销售收入（万元）住宅229,601..805,80090%119,852..14商业3,994.80010,00085%3,395.588合计233,596..6---------123,247..72 根据项目拟拟定的销售时时间、销售率率计算项目的的销售回款计计划，详见附附表3：《项目销销售回款计划划表》。 剩余10%的住宅155%商业作业为为企业留存资资产或在计算算期以后销售售。同时，测测算时未考虑虑车位出租收收益的影响。剩余住宅建筑面积积296平方米、商商业599平方米作为为企业留存资资产或在算期期以后销售。2、项目销售税金及及附加按规定，深深圳市房地产产二级市场转转让税费主要要是营业税（销销售额5.0%）,城市建设维维护税(营业税1%),印花税(销售额的0.05%%),合计为销售售额的5.1%,共计6,2885.63元元。项目各期期的销售收入入、销售税金金测算具体见见附表3：《项目销销售收入与经经营税金附加加估算表》。8．2项目利润、投资利利润率经测算项目的利润润总额、税前前利润、税后后利润（净利利润）、成本本利润等指标标详见下表：： 表15：项目利润估算表表 单位：万元序号项目计算公式金额（万元）（1）销售收入123,247..72（2）开发成本84,733.557（3）销售费用3,697.433（4）销售税金及附加6,285.633（5）财务费用4,098.511（6）利润总额(1)-(2)-((3)-(44)-(5))-(6)24,432.557（7）所得税(7)×15%3,664.899（8）净利润(7)-(8)20,767.669（9）税前成本利润率利润总额/总投资资26.41%（10）税后成本利润率净利润/总投资22.44% 项项目各计算期期的利润测算算详见附表5:《项目损益益及利润表》。 项目尚有有可售住宅建建筑面积2296平方米、商商业599平方米，可可在后期销售售或出租带来来收益。8.3项目目综合经济效效益分析1、现金流量分析 现金流量分析详见见附表6：《现金流流量表（全部部投资）》。2、财务净现值（FFNPV）净现值（FFNPV）是按设定的的基准收益率率（8%）将项目计计算期内各年年净现金流量量折现到建设设期初的现值值之和，它是是考察项目在在计算期内盈盈利能力的动动态评价指标标，净现值大大于或等于0的项目可以以接受。经测算：项目在计计算期内的财财务净现值为为5，069万元。3、财务内部收益率率（FNPV）内部收收益率（FNPV）是指项目在在整个计算期期内各年净现现金流量现值值累计等于0时的折现率率。它反映项项目所用资金金的盈利率，是是考核项目盈盈利功能的主主要动态指标标。当IRR大于基准收收益时，测认认为其盈利能能力已满足最最低要求。经测算算：项目在计计算期内的内内部收益率为为11.0%。4、动态投资回收期期经测算，项目基本本方案的动态态投资回收期期：6.20年(即项目从2003年下半年开开始计算,2009年下半年可可收回全部投投资);5、综合财务指标分析析结论该项目的各项指标标表明，其财财务净现值大大于0，内部收益益率大于基准准收益率，因因此，项目在在财务上是可可行的。九、项目盈亏平衡衡分析和敏感感性分析9．1项目盈亏平平衡分析项目盈亏平平衡点（临界界点），是指指项目销售收收入扣除销售售税费后与总总投资相等的状态。分分析如下：在本项目开开始成本及销销售价格等其其它条件不变变的情况，由由静态测算可可知，当住宅宅销售率达71.100%、商业销售售率达67.155%时，项目可可保本。 另一方面，假定本本项目开发成成本及销售率率不变，项目目住宅的保本本销售价格为为4，582元/平方米、商商业的保本销销售价格为7，900元/平方米。根据市场及及项目定位分分析，该项目目的保本销售售价格及销售售率较易实现现，由此可知知，项目的抗抗风险能力较较强。9．2项目敏感感性分析 我门对销售收入、开开发成本变化化进行了敏感感性分析测算算。测算过程程详见附表8：《敏敏感性分析表表》。 以下为两种最不利利情况的测算算结果： 因素变化测算算结果基本方案案税后利润（万元）20,768税后成本利润率22.44%净现值（万元）5,069内部收益率11.04%动态投资回收期6.2当售价收入下降55%税后利润（万元）15,954税后成本利润率17.28%净现值（万元）1,719内部收益率9.05%动态投资回收期6.14当开发成本上升55%税后利润（万元）17,628税后成本利润率18.32%净现值（万元）2,415内部收益率9.41%动态投资回收期6.37表16：敏感性分析 经测算可知：：本项目的销售收入入和开发成本本两个因素分分别变动对项项目郊益会产产生较大影响响，销售收入入的变动对项项目郊益影响响较大。项目销售收入和开开发成本在不不利影响下，项项目仍有赢利利空间，说明明项目具备一一定抗风险能能力。保证销售价格和销销售率的实现现，控制项目目开发成本，是是项目盈利的的有郊保证。十、项目贷款额和偿债债能力分析 10．1贷款金额的确定 根据企业说说明，本项目目将申请贷款款额度20，000万元，根据据建设进度用用款，