土地增值税汇算政策课件

土地增值税汇算政策沙河口区地税局税政科2017年2月28日土地增值税汇算政策沙河口区地税局税政科国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）《财政部国家税务局总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）第三条：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目设计的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于营改增后国家税务总局公告2016年第70号一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款国家税务总局公告2016年第70号一、关于营改增后土地增值税国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号不管是房地产企业还是非房地产企业，土地增值税应税收入都是不含增值税收入。国家税务总局公告2016年第70号不管是房地产企业还是非房地国家税务总局公告2016年第70号需要了解和掌握增值税的计算：一般计税方法的纳税人和简易计税方法的纳税人国家税务总局公告2016年第18号：国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第70号需要了解和掌握增值税的计算国家税务总局公告2016年第70号一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）增值税销项税额=销售额╳11%国家税务总局公告2016年第70号一般计税方法国家税务总局公告2016年第70号简易计税方法一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。公式：销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）应纳增值税=销售额╳5%国家税务总局公告2016年第70号简易计税方法国家税务总局公告2016年第70号预缴增值税第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。国家税务总局公告2016年第70号预缴增值税国家税务总局公告2016年第70号土地增值税的预征计税依据一般计税方式纳税人预征计税依据=预收款-预收款/（1+11%）*3%。简易计税方式纳税人预征计税依据=预收款-预收款/（1+5%）*3%。问题：预缴增值税计税依据与预缴土地增值税的计税依据是一致的吗？国家税务总局公告2016年第70号土地增值税的预征计税依据国家税务总局公告2016年第70号二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。国家税务总局公告2016年第70号二、关于营改增后视同销售房国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号国税发〔2006〕187号第三条：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。国家税务总局公告2016年第70号国税发〔2006〕18国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条：

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费、房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

(二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于土地增值国家税务总局公告2016年第70号营改增之后，收入确认方法与之前一致。国家税务总局公告2016年第70号营改增之后，收入确认方法与国家税务总局公告2016年第70号三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。国家税务总局公告2016年第70号三、关于与转让房地产有关的国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号提示：1.地方教育附加不含在“营业税金及附加”扣除项目中。2.《增值税会计处理规定》（财会【2016】22号）全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。国家税务总局公告2016年第70号提示：国家税务总局公告2016年第70号四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加国家税务总局公告2016年第70号四、关于营改增前后土地增值国家税务总局公告2016年第70号五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。强调：按规定开具发票。国家税务总局公告2016年第70号五、关于营改增后建筑安装工国家税务总局公告2016年第70号六、关于旧房转让时的扣除计算问题营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。国家税务总局公告2016年第70号六、关于旧房转让时的扣除计国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号本公告自公布之日起施行。2016年11月10日国家税务总局公告2016年第70号本公告自公布之日起施行。土地增值税申报问题问题一：税源明细申报报告中，录入旧系统已入库的预征税款，是否需要按照税单，一笔一笔分别录？解决途径：在金三系统税源明细申报报告模块中，可以分不同房地产类型录入各类型总的已预征税款，在申报《土地增值税清算申报表（二）》时，“已缴土地增值税税额”中会自动带出总的预征税款。、征收大厅窗口办理土地增值税申报问题问题一：税源明细申报报告中，录入旧系统已入土地增值税申报问题问题二：旧系统中没有做项目登记，直接在主户申报土地增值税的，在金三系统中如何申报？解决途径：根据金三要求，土地增值税相关税款的申报前提是先做土地增值税项目登记，否则无法实现申报，因此，旧系统中未做过项目登记的项目，需要在金三系统中重新做土地增值税项目登记，以实现申报。征收大厅窗口办理土地增值税申报问题问题二：旧系统中没有做项目登记，直接在主户土地增值税申报问题问题三：部分旧系统中的老项目，在金三系统中查询不到。解决途径：金三系统中查询不到的老项目共有两种情况，一是，在旧系统中是“注销”状态的，未批量迁移到金三系统中；二是，属于跨区报验登记项目，批量迁移至项目地主管税务机关。因此，对于上述情况导致的金三系统中查询不到的项目，需要重新做土地增值税项目登记，否则无法实现申报。征收大厅窗口办理土地增值税申报问题问题三：部分旧系统中的老项目，在金三系统中土地增值税申报问题问题四：纳税人到窗口办理土地增值税项目登记时都需要提交什么材料？解决途径：根据《全国税收征管规范（1.2版）》的规定，“《土地增值税项目登记表》的报送条件为从事房地产开发纳税人取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后及每次转让（预售）房地产时。”因此，纳税人到窗口办理土地增值税项目登记时，需要同时提交税务登记证副本原件及复印件、《国有土地使用权证》原件及复印件、《建设工程施工许可证》原件及复印件。土地增值税申报问题问题四：纳税人到窗口办理土地增值税项目登记土地增值税申报问题问题五：纳税人在金三系统中申报尾盘销售税款时，《土地增值税清算申报表（四）》的税款所属期起始日期默认为清算申报的下个月1号，不可以手动修改，且以后该项目每个月再申报《土地增值税清算申报表（四）》时，税款所属期起始日期自动默认为再下一个月的1号。因此，对于有的纳税人以前年度应申报未申报的尾盘销售税款，现在再来申报时，税款所属期无法改回应申报的期限，系统就无法自动生成滞纳金。解决途径：进入“申报错误更正”模块，对纳税人少申报或未申报税款的所属期的申报信息进行更正，录入应申报的税款信息，申报后即提示有相应金额的欠税，并生成滞纳金。土地增值税申报问题问题五：纳税人在金三系统中申报尾盘销售税款土地增值税申报问题问题六：清算后再售的尾盘税款申报怎么申报不了？解决途径：清算完毕的项目需要做土地增值税项目状态维护，将状态维护为“清算审核完毕”，该权限隶属于区局税政科负责人，状态修改完之后纳税人可以通过《土地增值税清算申报表（四）》申报清算后再售税款。税政科科长权限办理土地增值税申报问题问题六：清算后再售的尾盘税款申报怎么申报不

感谢您的聆听期待共同学习土地增值税汇算政策课件土地增值税汇算政策沙河口区地税局税政科2017年2月28日土地增值税汇算政策沙河口区地税局税政科国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）《财政部国家税务局总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）第三条：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目设计的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于营改增后国家税务总局公告2016年第70号一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款国家税务总局公告2016年第70号一、关于营改增后土地增值税国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号不管是房地产企业还是非房地产企业，土地增值税应税收入都是不含增值税收入。国家税务总局公告2016年第70号不管是房地产企业还是非房地国家税务总局公告2016年第70号需要了解和掌握增值税的计算：一般计税方法的纳税人和简易计税方法的纳税人国家税务总局公告2016年第18号：国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第70号需要了解和掌握增值税的计算国家税务总局公告2016年第70号一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）增值税销项税额=销售额╳11%国家税务总局公告2016年第70号一般计税方法国家税务总局公告2016年第70号简易计税方法一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。公式：销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）应纳增值税=销售额╳5%国家税务总局公告2016年第70号简易计税方法国家税务总局公告2016年第70号预缴增值税第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。国家税务总局公告2016年第70号预缴增值税国家税务总局公告2016年第70号土地增值税的预征计税依据一般计税方式纳税人预征计税依据=预收款-预收款/（1+11%）*3%。简易计税方式纳税人预征计税依据=预收款-预收款/（1+5%）*3%。问题：预缴增值税计税依据与预缴土地增值税的计税依据是一致的吗？国家税务总局公告2016年第70号土地增值税的预征计税依据国家税务总局公告2016年第70号二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。国家税务总局公告2016年第70号二、关于营改增后视同销售房国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号国税发〔2006〕187号第三条：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。国家税务总局公告2016年第70号国税发〔2006〕18国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条：

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费、房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

(二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于土地增值国家税务总局公告2016年第70号营改增之后，收入确认方法与之前一致。国家税务总局公告2016年第70号营改增之后，收入确认方法与国家税务总局公告2016年第70号三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。国家税务总局公告2016年第70号三、关于与转让房地产有关的国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号提示：1.地方教育附加不含在“营业税金及附加”扣除项目中。2.《增值税会计处理规定》（财会【2016】22号）全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。国家税务总局公告2016年第70号提示：国家税务总局公告2016年第70号四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加国家税务总局公告2016年第70号四、关于营改增前后土地增值国家税务总局公告2016年第70号五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。强调：按规定开具发票。国家税务总局公告2016年第70号五、关于营改增后建筑安装工国家税务总局公告2016年第70号六、关于旧房转让时的扣除计算问题营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。国家税务总局公告2016年第70号六、关于旧房转让时的扣除计国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局公告2016年第70号本公告自公布之日起施行。2016年11月10日国家税务总局公告2016年第70号本公告自公布之日起施行。土地增值税申报问题问题一：税源明细申报报告中，录入旧系统已入库的预征税款，是否需要按照税单，一笔一笔分别录？解决途径：在金三系统税源明细申报报告模块中，可以分不同房地产类型录入各类型总的已预征税款，在申报《土地增值税清算申报表（二）》时，“已缴土地增值税税额”中会自动带出总的预征税款。、征收大厅窗口办理土地增值税申报问题问题一：税源明细申报报告中，录入旧系统已入土地增值税申报问题问题二：旧系统中没有做项目登记，