龙湖长楹天街个案课件

方案架构目标理解本体/定位/冲突机会审视城市维度/区域维度/市场维度物业发展方向建议案例借鉴/物业类型配比方案架构目标理解机会审视物业发展方向建议Q？S北京陌生区域，中等体量综合体项目，中等容积率。C期望结果——国际领先具备较强特色北京城南名片级的标杆城市综合体S=情境C=期望结果Q=如何从S到C2Q？S北京陌生区域，中等体量综合体项目，中等容积率。C期望结龙湖长楹天街案例研究——产品案例研究北京中原住宅部技术中心

2012.3.23创建2012.3.23最终更新龙湖长楹天街案例研究北京中原住宅部技术中心项目介绍第一部分项目信息第二部分产品信息第三部分价格信息第四部分客户信息第五部分销售信息第六部分推广信息第七部分项目总结第八部分目录：龙湖-长楹天街个案项目介绍第一部分项目信息第二部分产品信息第三部分项目定位思维模式龙湖长楹天街是A0、B0、C1、D3、E4、F3、G2的项目D3：城市边缘区域E4：高密度F3：中小体量项目G2：高端舒适型项目A0:综合体类物业B0:行业领袖C1:中国一线城市项目定位项目定位思维模式龙湖长楹天街是A0、B0、C1、D3、E4、打造百亿商圈上的高端住宅项目项目介绍一、项目理念以地铁上盖独立高端商业为项目最大亮点，提升项目品质，实现高溢价

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息楼盘打造路线：天街品牌+商业配套+地铁沿线+潜在价值天街品牌：龙湖“天街”品牌致力于在各大城市打造商业+地铁+住宅的城市综合体项目，已具有九年的“天街”打造经验，品牌具有一定影响力商业配套：汇集IMAX影院、儿童职业体验公园、国际室内冰场、四季购物中心四大单元的龙湖FAMILYMALL将成为城市东部最大的购物、娱乐中心地铁沿线：项目商业将成为

M6号线首站的“地铁上盖”，真正实线地铁与项目接轨潜在价值：随着地铁6号线的建成通车，长楹天街商业开放营运，项目将成为管庄常营区域内最繁华、人流最密集的地带，也将在未来提升常营区域价值打造百亿商圈上的高端住宅项目项目介绍一、项目理念以地铁上盖独项目介绍二、项目定位

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息核心价值：项目商业部分与M6号线相结合，为项目带来的潜在升值空间项目档次定位：中高端；项目客户定位：社会上的富裕阶层；项目形象定位：北京城市东部最高端的综合体项目地铁上盖27万平米独立商业，国际一线品牌零售商竞相入驻5万平米密林果岭园林，五重植被混合搭配，打造层次感园林地铁上盖27万平米配套商业项目依托项目特色项目定位项目介绍二、项目定位项目介绍项目信息产品信息价项目信息一、项目区位项目位于市区东部边缘，地处五环以外，远离市中心，周边无成熟商圈、项目东侧较为荒凉不利因素：地处东五环外，市区边缘地带项目周边公交较少，多为朝阳北路沿线公交，且候车时间长项目周边无优质商业、教育、医疗资源，区位价值偏低有利因素：项目配套27万平米独立商业，定位高端，入驻优质商户，可提高区位价值正在建设中的M6号线首站位于项目配套商业地下二层，出行方便位于朝阳区主干道朝阳北路、管庄路交汇处东侧，西邻东五环距项目三分钟车程项目区位已成为住宅区密集地带，未来发展潜力大朝阳北路朝阳路通州区管庄路常营区域本案东五环总体来看项目区位价值未来有很大提升空间，但现在区位价值偏低

项目介绍项目信息

产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息项目信息一、项目区位项目位于市区东部边缘，地处五环以外，远离二、项目四至项目信息东至规划辛庄路西至规划建材院中路南至规划常营中街北至朝阳北路北侧在建中的东坝商务区是离项目最近的商圈，城市核心商务区集中于项目西侧，距项目较远，项目靠近朝阳区多条主干道，交通便利具备较优越交通资源，通达性好，但远离城市核心，周边无优质商圈，最近的东坝商务区尚不具备影响力燕莎CBD朝阳大悦城东坝商务区首都机场5公里14公里12公里12公里8公里交通主干道所在方位距离朝阳北路北0公里朝阳路杨闸环岛南1.4公里东五环白家楼桥西4.5公里东六环东9.5公里

项目介绍项目信息

产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息通州新城二、项目四至项目信息东至规划辛庄路北侧在建中的东坝商务区是离项目信息三、基本信息汇集住宅、公寓、独立商业，并且承接M6号线首站的城市综合体项目项目基本信息地址管庄路口和朝阳北路交汇处向东800米占地面积（平方米）175000建筑面积（平方米）460000容积率2.63物业类型住宅、公寓、城市综合体项目特色超大体量商业配套、地铁沿线所属商圈管庄路产权年限住宅：70年公寓：40年是否精装/风格是/简欧入住时间预计2014年年初开发商北京龙湖置业有限公司

项目介绍项目信息

产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息项目信息三、基本信息汇集住宅、公寓、独立商业，并且承接M6号物业基本信息物业公司北京龙湖物业管理有限公司物业服务类型菜单式服务物业费5.90元/平方米·月楼里安全设施可视对讲门禁、监视器小区安防设施智能红外线、监视器是否24小时巡逻是/每15分钟巡逻一遍四、物业信息龙湖配套的物业是对项目交付后的承接，具备项目完整性，其优质的服务让项目可以在长时间内保持良好的口碑龙湖物业已成为龙湖项目高品质的组成部分，用最专业的态度为业主带来高质量的服务龙湖物业用态度感染每一位业主秉承龙湖“善待你的一生”为服务宗旨用谨慎、认真的态度完成每一天的工作以专业、用心的理念服务于每一位业主保证整洁的仪表，得体的仪容

项目介绍项目信息

产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息物业基本信息物业公司北京龙湖物业管理有限公司物业服务类型菜单五、周边配套刘诗昆音乐幼儿园忠德学校中国传媒大学北京第二外国语学院本案

东坝

商务区管庄医院民航总医院绿源学校逸腾高尔夫圣隆高尔夫叠泉高尔夫

医院

教育商务区

娱乐周边配套图项目周边配套档次急待提升，优质教育、医疗资源匮乏京客隆超市管庄医院（市属社区医院）民航总院（市属三甲医院，距项目约十公里）医院高校：传媒大学、第二外国语大学初中：建院附中小学：绿源学校、忠德学校幼儿园：

刘诗昆音乐幼儿园教育娱乐：逸腾、圣隆、夫叠泉高尔夫购物：京客隆、迪亚天天、中百世贸，购物环境一般娱乐/购物东坝商务区（在建期间，尚不具影响力）商务区迪亚天天中百世贸

项目介绍项目信息

产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息五、周边配套刘诗昆音乐幼儿园忠德学校中国传媒北京第二外国语学产品信息—规划布局一、整体规划由于双桥东路纵穿项目，使项目呈现东西两大组团物业形态由北向南依次是商业、公寓、住宅，层次鲜明商业与公寓联系紧密，使商业氛围更加浓郁、业态更为丰富，五万平米园林围绕住宅修建，为住宅创造独立、舒适的生活环境朝阳北路双桥东路规划图商业写字楼住宅项目三种物业形态均平行于朝阳北路排列，由南向北依次是商业、写字楼、住宅：商业部分：坐拥朝阳北路之上，交通环境良好，配以M6号线首站，具有较强的商业价值写字楼部分：位于商业南侧，部分楼体与商业连接，商业氛围感强，所在区位具有较好的通达性，并配有轨道交通住宅部分：位于地块南侧，独享5万平米密林果岭，并有写字楼为其屏蔽商业与公路带来的噪音，环境较为安静、舒适项目地块被市政道路纵向分割，形成东西两大地块，商业部分以天桥衔接东西地块

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息产品信息—规划布局一、整体规划由于双桥东路纵穿项目，使项目呈二、建筑规划项目建筑形成三条垂直于双桥东路的平行线，三种业态由北向南依次排开，分别是商业、写字楼、住宅项目建筑排布富有规整性，业态排列井然，区域划分清晰基本信息建筑类别板楼（住宅）、塔楼（写字楼）、小高层（商业）楼栋数总12栋（4栋住宅，6栋写字楼，2栋商业）楼层数住宅17、18层，写字楼19、20层商业6层大堂住宅、公寓均设有大堂梯户数2梯2户（住宅）大堂是否精装是两部电梯（写字楼）大堂装修风格石材精装楼梯结构钢筋混凝土大堂调高4.6外立面选材住宅、写字楼1-3层石材干挂，三层以上石漆涂料商业石材干挂与玻璃幕墙的混合应用玻璃选材断桥铝，双层中空low-e

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息4栋住宅楼着落与项目地块南侧每栋住宅楼分五到六个单元两梯两户；均为中等户型、平层使用率80—84%全石材精装入户大堂内部格局：客厅、主卧室均为南向，书房、次卧房均朝北向住宅建筑单体二、建筑规划项目建筑形成三条垂直于双桥东路的平行线，三种业态产品信息

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息建筑风格：ARTDCEO的经典建筑风格建筑外观：颜色：以淡黄色为主色调、窗体轮廓部分选用深褐色，整体色彩搭配协调，突显大器、稳重的形形象气质材质：一到三层石材干挂、三层以上高级石漆涂料，整体选材较为上乘，符合项目中高端定位特点：强调墙体棱线的应用，建筑轮廓高耸挺拨，突出建筑高贵内敛的艺术气质产品信息项目介绍项目信息产品信息价格信息客产品信息—园林设计三、园林规划5万㎡园林围绕住宅楼而建，以双桥东路为中轴强调园林的对称性，十余处水景散布园林其中，起到节点串联的作用

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息商业楼内部绿化：龙湖运用现代科技在商业楼室内进行大面积绿化用低矮的灌木来美化建筑边角给人带来的生硬感，用大型乔木填充不可利用的建筑挑空空间，使商业室内环境达到绿化新高度长楹天街独创“密林果岭”园林风格，强调园林带给游人的舒适性与自然感30%绿化率，52500㎡园林面积，相当于1/3个圆明园，项目园林将成为常营、管庄区域最大的城市绿地，是项目住宅业主的“私家中央公园”住宅业主独享5万㎡园林，体验绿色宜居生活，并且园林可以格挡外部噪音，提供静谧的环境，提高住宅整体溢价空间产品信息—园林设计三、园林规划5万㎡园林围绕住宅楼而建，以双产品信息—园林设计园林特点龙湖五重园林+游园小径+果岭坡地+情趣水景，四大元素使园林层次感强丰富的色彩、多样的植被、各种元素的混搭，使园林极赋浪漫气息，具有较强感染力长楹天街景观示范区龙湖五重园林：第一重：高7—15米，冠幅5—10米大乔木第二重：高4—5，大灌木、小乔木第三重：2—3米的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等五重绿化上百种植物，色彩丰富、层次感强游园小径：曲折蜿蜒的石砖小径，为整体园林带来静谧感和浪漫感果岭坡地：高低起伏的坡地使园林更具自然气息情趣水景：十余处水景小品散布园林，在增添园林景观效果的同时起到串联整个园林的作用

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息产品信息—园林设计园林特点龙湖五重园林+游园小径+果岭坡地+产品信息-户型设计四、户型规划

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息住宅部分户型三室两厅四室两厅面积140190供应面积5.56万㎡1.22万㎡供应套数39664供应比例82%18%住宅使用率80—84%户型类别主力、热销户型热销户型住宅部分两种户型，设计纯粹、目标客户群明确；长楹天街住宅为快销产品140㎡户型占82%且项目除配套商业外有力价格支撑，开发商对做大户型产品缺乏信心商业部分面积150㎡以下200㎡300㎡400㎡500-600㎡供应面积0.49万㎡0.09万㎡0.65万㎡0.14万㎡3.38万㎡供应套数691227453供应比例10.10%4.09%13.30%2.92%69.58%户型类别主力、热销户型

主力商业部分总出售面积不到5万㎡，户型有150、200、300、400、500—600㎡其中商业以150和500—600㎡为主力户型写字楼部分写字楼部分600㎡整层出售，现期推出西区部分毛坯期房，供计36套（开发商最初规划方案是在该地块打造80㎡左右公寓，但该地块性质为40年商业，政府相关部门出面干涉后改建写字楼）产品信息-户型设计四、户型规划项目介绍项目信息产品产品信息-户型设计住宅户型设计优点：南北通透卧室均带飘窗客厅直通阳台增加居室通透性缺点：储物空间设置较少优点：270°采光，明厨明卫无暗室南侧双套间式主卧卧室均带飘窗客厅直通阳台增加居室通透性客厅与餐厅有区隔缺点：客厅、卧室进深不足，室内储物空间设置较少客厅餐厅对敞式的设计缺乏过渡厨房门直对客厅190平米四居

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息140平米三居产品信息-户型设计住宅户型设计优点：缺点：优点：缺点：190产品信息-项目配套五、项目配套“地铁上盖”27万平米商业配套，汇集地铁、影城、儿童乐园、国际冰场和购物中心的FAMILYMALL主题商业

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息项目商业配套是项目核心亮点，其高端的定位和丰富的业态在完善业主生活的同时也提高了项目整体价值一个主题，四大单元主题：

FAMILYMALL，家庭购物中心，提倡贴心周到的商业服务四大单元：IMAX影院：6000㎡的超大体量影院将成为朝阳区最大的现代化影院

儿童职业体验公园：长楹天街将为孩子营造一座7000㎡的mini梦幻之城，这里可以实现孩子们的各种愿望，完成童年的职业梦想

国际室内冰场：1800㎡北京顶级室内冰场，1200㎡宽广真冰冰面，具有国际锦标赛的专业水准

四季购物中心：汇聚城市主流一线品牌，体验最舒适的购物感觉项目的独立商业将成为常营及管庄区域最大最高档的商业区定位：朝阳区规模最大最高档的独立商业位置：朝阳北路常营区域区域沿线，项目地块北侧规模：总建面27万㎡卖点：m6号线，朝阳区最高端的独立商业位于商业地下二层四季购物中心儿童职业中心IMAX影院国际冰场产品信息-项目配套五、项目配套“地铁上盖”27万平米商业配套价格信息

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息龙湖长楹天街价格信息表住宅商业写字楼三室两厅（140㎡）四室两厅（180㎡）150㎡以下200㎡300㎡400㎡500—600㎡大平层（600㎡）33000万/㎡33000—37000万/㎡60000万/㎡25000万/㎡项目周边楼盘信息：北京像素：均价2万/㎡；50年产权；容积率2.38；绿化率40%北京新天地：均价2.1万/㎡；70年产权；容积率3.11；绿化率30%CROSS朗廷：均价2.4万/㎡；50年产权；容积率2.5；绿化率35%远洋一方：均价1.8万/㎡；70年产权；容积率1.5；绿化率30%乐栋300：均价2.2万/㎡；40年产权；容积率0.44；绿化率30%龙湖长楹天街定价相比周边其他产品高出过万元，其高定价主要是依靠项目配套商业和园林的高品质价格信息项目介绍项目信息产品信息价格信息客客户信息

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息客户满意点：潜在的升值空间，低单价低总价的泛豪宅产品，优质的商业、交通配套客户特点：社会富裕阶层，来自北京的各个区域，客户年龄从30—60岁均有，年龄跨度较大，以45岁上下为主；客户大多是首次改善，部分50岁以上的客户是终改型客户购买目的：自住为主、投资不到两成用来付款方式：贷款居多能达到60%住宅客户客户满意点：“地铁上盖“升值空间巨大，开发商自持82%保证质量，大量优质商家入驻提升含金量客户特点：均为投资型客户，外地本地均有，年龄在40—48岁之间，通常购买多套购买目的：出租、待升值后出售付款方式：全款客户大概能达到八成商业客户客户满意点：“地铁上盖“升值空间巨大，整层出售方便投资型客户对外出租客户特点：均为投资型客户，外地本地均有，年龄在40—48岁之间购买目的：出租或加价出售付款方式：全款客户在70%左右写字楼客户客户基本认可开发商对项目的未来描述，期待项目未来会具有较大的升值潜力客户信息项目介绍项目信息产品信息价格信息客销售信息

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息户型面积签约套数供应套数剩余套数签约面积供应面积(万㎡)签约均价签约总金额签约量比例住宅140㎡14339625320196.15.56271545.48亿元64.57%190㎡5864611081.21.22278143.08亿元35.43%合计20146025931277.46.78273888.57亿元100.00%商业140㎡以下5769123895.360.49369971.44亿元25.50%140~150㎡660889.840.09415813700万元5.83%150~200㎡561909.10.11376593424万元5.95%200~300㎡182794359.940.65413001.8亿元28.54%300~400㎡3411024.470元6.71%400㎡以上753464195.663.38326771.37亿元27.47%合计961656915274.44.85372855.7亿元100.00%写字楼600㎡3036619989.22.4246174.92亿元100.00%销售情况住宅：开盘蓄势热销三个月后销量持续走低，一年签约201套住宅，月均签约16.75套，消化43%商业：报价虚高成交价较低，稳定在4万/㎡，一年签约96套，月均签约8套，消化58%写字楼：整层出售，总数36套，一年签约30套，消化83%注：以下全部数据收集截止日期为2012年3月21日销售信息项目介绍项目信息产品信息价格信息客推广信息

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息媒体宣传《新浪—常营板块新地标》摘要：2010年龙湖地产抓住常营板块改造个良好的时机，为北京市民打造一个世界级的商业综合体项目项目的建立一方面带动了常营的商业发展，另一方面高端商业综合体的建立，对于生活在常营的人们物质生活和精神生活有很大的提升，生活形态和居住的品质也发生了很大的变化用软广传达项目形象6+27+715=龙湖长楹天街！地铁6号线：长楹天街与京投集团在常营站点地下一体化空间的战略携手，将是项目商业价值推向一个新高度+

27万平米商业：北京城市东部首席地标生活综合体+

715米社区林荫大道：数百种珍稀苗木全冠移植的景观花径，让漫步其中犹如置身一座曲径通幽的森林引用神秘数字做项目噱头长楹天街高调亮相，用较易被受众接受的软广形式大量宣传，深化产品价值，得到较好的效果推广信息项目介绍项目信息产品信息价格信息客推广信息活动名称时间地点内容寰球同此共悦民间艺术节2011年2月19日龙湖•長楹天街体验中心现场民间艺术技师与传统艺人演示民族剪纸技艺、书写春联、制作中国结和绘画T恤等活动永恒情致经典品味生活之美2011年2月26日、27日花卉工艺鉴赏和米其林甜点品尝会龙湖"童梦嘉年华"儿童职场体验活动2011年5月21日儿童职业扮演体验活动三大商家正式签约北京长楹天街2011年11月19日永辉超市、卢米埃影城、李宁、全明星冰场，三家商业品牌正式签约入驻长楹天街商业元宵节活动2012年2月4日体现传统民俗，传承中华传统文化，做元宵赏花灯大型活动信息：

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息寰球同此共悦民间艺术节永恒情致经典品味生活之美龙湖"童梦嘉年华"儿童职场体验活动三大商家正式签约北京长楹天街元宵节活动龙湖"童梦嘉年华"儿童职场体验活动寰球同此共悦民间艺术节永恒情致经典品味生活之美推广信息活动名称时间地点内容寰球同此共悦民间艺术节2011年龙湖长楹天街为管庄区域最高端产品，项目落成后将成为该区域标杆项目；但由于区位价值偏低不具打造豪宅项目的条件，所以改走高端快销路线，以140㎡中小户型为项目支柱产品，市场定位准确目标客群清晰项目亮点：配套商业：打造城市东部首个高端商业，联手M6号线常营首站，聚拢大量人气；开发商自持82%商业，保证商业质量，并且数家世界一线品牌已经签约，使项目商业含金量大大提升，也使区域价值有所提升；项目商业是项目住宅的最大价格支撑点项目园林：五万平米城市绿肺，715米林荫大道，三十余种知名花卉，十余处水景小品，龙湖用尽心的设计保证了园林的高品质；项目“住宅业主私家园林”的设计理念有力的支撑了住宅部分的价格190㎡户型设计：190㎡户型设计宽敞，采光良好，双主卧客厅均朝南向，客厅餐厅对敞式设计增加居室通透感案例评价项目不足：区位价值：项目位于五环以外，城市边缘地带，朝阳与通州的交界处，项目东侧较为荒凉，目前区位价值明显不足外立面材质：项目住宅、写字楼三层以上均为高档石漆涂料，档次偏低140㎡户型设计：140㎡户型设计中规中矩，入室感觉居室狭窄，进深不足龙湖长楹天街为管庄区域最高端产品，项目落成后将成为该区域标杆抄袭无罪借鉴有理中原地产止于至善抄袭无罪借鉴有理中原地产止于至善方案架构目标理解本体/定位/冲突机会审视城市维度/区域维度/市场维度物业发展方向建议案例借鉴/物业类型配比方案架构目标理解机会审视物业发展方向建议Q？S北京陌生区域，中等体量综合体项目，中等容积率。C期望结果——国际领先具备较强特色北京城南名片级的标杆城市综合体S=情境C=期望结果Q=如何从S到C29Q？S北京陌生区域，中等体量综合体项目，中等容积率。C期望结龙湖长楹天街案例研究——产品案例研究北京中原住宅部技术中心

2012.3.23创建2012.3.23最终更新龙湖长楹天街案例研究北京中原住宅部技术中心项目介绍第一部分项目信息第二部分产品信息第三部分价格信息第四部分客户信息第五部分销售信息第六部分推广信息第七部分项目总结第八部分目录：龙湖-长楹天街个案项目介绍第一部分项目信息第二部分产品信息第三部分项目定位思维模式龙湖长楹天街是A0、B0、C1、D3、E4、F3、G2的项目D3：城市边缘区域E4：高密度F3：中小体量项目G2：高端舒适型项目A0:综合体类物业B0:行业领袖C1:中国一线城市项目定位项目定位思维模式龙湖长楹天街是A0、B0、C1、D3、E4、打造百亿商圈上的高端住宅项目项目介绍一、项目理念以地铁上盖独立高端商业为项目最大亮点，提升项目品质，实现高溢价

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息楼盘打造路线：天街品牌+商业配套+地铁沿线+潜在价值天街品牌：龙湖“天街”品牌致力于在各大城市打造商业+地铁+住宅的城市综合体项目，已具有九年的“天街”打造经验，品牌具有一定影响力商业配套：汇集IMAX影院、儿童职业体验公园、国际室内冰场、四季购物中心四大单元的龙湖FAMILYMALL将成为城市东部最大的购物、娱乐中心地铁沿线：项目商业将成为

M6号线首站的“地铁上盖”，真正实线地铁与项目接轨潜在价值：随着地铁6号线的建成通车，长楹天街商业开放营运，项目将成为管庄常营区域内最繁华、人流最密集的地带，也将在未来提升常营区域价值打造百亿商圈上的高端住宅项目项目介绍一、项目理念以地铁上盖独项目介绍二、项目定位

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息核心价值：项目商业部分与M6号线相结合，为项目带来的潜在升值空间项目档次定位：中高端；项目客户定位：社会上的富裕阶层；项目形象定位：北京城市东部最高端的综合体项目地铁上盖27万平米独立商业，国际一线品牌零售商竞相入驻5万平米密林果岭园林，五重植被混合搭配，打造层次感园林地铁上盖27万平米配套商业项目依托项目特色项目定位项目介绍二、项目定位项目介绍项目信息产品信息价项目信息一、项目区位项目位于市区东部边缘，地处五环以外，远离市中心，周边无成熟商圈、项目东侧较为荒凉不利因素：地处东五环外，市区边缘地带项目周边公交较少，多为朝阳北路沿线公交，且候车时间长项目周边无优质商业、教育、医疗资源，区位价值偏低有利因素：项目配套27万平米独立商业，定位高端，入驻优质商户，可提高区位价值正在建设中的M6号线首站位于项目配套商业地下二层，出行方便位于朝阳区主干道朝阳北路、管庄路交汇处东侧，西邻东五环距项目三分钟车程项目区位已成为住宅区密集地带，未来发展潜力大朝阳北路朝阳路通州区管庄路常营区域本案东五环总体来看项目区位价值未来有很大提升空间，但现在区位价值偏低

项目介绍项目信息

产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息项目信息一、项目区位项目位于市区东部边缘，地处五环以外，远离二、项目四至项目信息东至规划辛庄路西至规划建材院中路南至规划常营中街北至朝阳北路北侧在建中的东坝商务区是离项目最近的商圈，城市核心商务区集中于项目西侧，距项目较远，项目靠近朝阳区多条主干道，交通便利具备较优越交通资源，通达性好，但远离城市核心，周边无优质商圈，最近的东坝商务区尚不具备影响力燕莎CBD朝阳大悦城东坝商务区首都机场5公里14公里12公里12公里8公里交通主干道所在方位距离朝阳北路北0公里朝阳路杨闸环岛南1.4公里东五环白家楼桥西4.5公里东六环东9.5公里

项目介绍项目信息

产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息通州新城二、项目四至项目信息东至规划辛庄路北侧在建中的东坝商务区是离项目信息三、基本信息汇集住宅、公寓、独立商业，并且承接M6号线首站的城市综合体项目项目基本信息地址管庄路口和朝阳北路交汇处向东800米占地面积（平方米）175000建筑面积（平方米）460000容积率2.63物业类型住宅、公寓、城市综合体项目特色超大体量商业配套、地铁沿线所属商圈管庄路产权年限住宅：70年公寓：40年是否精装/风格是/简欧入住时间预计2014年年初开发商北京龙湖置业有限公司

项目介绍项目信息

产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息项目信息三、基本信息汇集住宅、公寓、独立商业，并且承接M6号物业基本信息物业公司北京龙湖物业管理有限公司物业服务类型菜单式服务物业费5.90元/平方米·月楼里安全设施可视对讲门禁、监视器小区安防设施智能红外线、监视器是否24小时巡逻是/每15分钟巡逻一遍四、物业信息龙湖配套的物业是对项目交付后的承接，具备项目完整性，其优质的服务让项目可以在长时间内保持良好的口碑龙湖物业已成为龙湖项目高品质的组成部分，用最专业的态度为业主带来高质量的服务龙湖物业用态度感染每一位业主秉承龙湖“善待你的一生”为服务宗旨用谨慎、认真的态度完成每一天的工作以专业、用心的理念服务于每一位业主保证整洁的仪表，得体的仪容

项目介绍项目信息

产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息物业基本信息物业公司北京龙湖物业管理有限公司物业服务类型菜单五、周边配套刘诗昆音乐幼儿园忠德学校中国传媒大学北京第二外国语学院本案

东坝

商务区管庄医院民航总医院绿源学校逸腾高尔夫圣隆高尔夫叠泉高尔夫

医院

教育商务区

娱乐周边配套图项目周边配套档次急待提升，优质教育、医疗资源匮乏京客隆超市管庄医院（市属社区医院）民航总院（市属三甲医院，距项目约十公里）医院高校：传媒大学、第二外国语大学初中：建院附中小学：绿源学校、忠德学校幼儿园：

刘诗昆音乐幼儿园教育娱乐：逸腾、圣隆、夫叠泉高尔夫购物：京客隆、迪亚天天、中百世贸，购物环境一般娱乐/购物东坝商务区（在建期间，尚不具影响力）商务区迪亚天天中百世贸

项目介绍项目信息

产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息五、周边配套刘诗昆音乐幼儿园忠德学校中国传媒北京第二外国语学产品信息—规划布局一、整体规划由于双桥东路纵穿项目，使项目呈现东西两大组团物业形态由北向南依次是商业、公寓、住宅，层次鲜明商业与公寓联系紧密，使商业氛围更加浓郁、业态更为丰富，五万平米园林围绕住宅修建，为住宅创造独立、舒适的生活环境朝阳北路双桥东路规划图商业写字楼住宅项目三种物业形态均平行于朝阳北路排列，由南向北依次是商业、写字楼、住宅：商业部分：坐拥朝阳北路之上，交通环境良好，配以M6号线首站，具有较强的商业价值写字楼部分：位于商业南侧，部分楼体与商业连接，商业氛围感强，所在区位具有较好的通达性，并配有轨道交通住宅部分：位于地块南侧，独享5万平米密林果岭，并有写字楼为其屏蔽商业与公路带来的噪音，环境较为安静、舒适项目地块被市政道路纵向分割，形成东西两大地块，商业部分以天桥衔接东西地块

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息产品信息—规划布局一、整体规划由于双桥东路纵穿项目，使项目呈二、建筑规划项目建筑形成三条垂直于双桥东路的平行线，三种业态由北向南依次排开，分别是商业、写字楼、住宅项目建筑排布富有规整性，业态排列井然，区域划分清晰基本信息建筑类别板楼（住宅）、塔楼（写字楼）、小高层（商业）楼栋数总12栋（4栋住宅，6栋写字楼，2栋商业）楼层数住宅17、18层，写字楼19、20层商业6层大堂住宅、公寓均设有大堂梯户数2梯2户（住宅）大堂是否精装是两部电梯（写字楼）大堂装修风格石材精装楼梯结构钢筋混凝土大堂调高4.6外立面选材住宅、写字楼1-3层石材干挂，三层以上石漆涂料商业石材干挂与玻璃幕墙的混合应用玻璃选材断桥铝，双层中空low-e

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息4栋住宅楼着落与项目地块南侧每栋住宅楼分五到六个单元两梯两户；均为中等户型、平层使用率80—84%全石材精装入户大堂内部格局：客厅、主卧室均为南向，书房、次卧房均朝北向住宅建筑单体二、建筑规划项目建筑形成三条垂直于双桥东路的平行线，三种业态产品信息

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息建筑风格：ARTDCEO的经典建筑风格建筑外观：颜色：以淡黄色为主色调、窗体轮廓部分选用深褐色，整体色彩搭配协调，突显大器、稳重的形形象气质材质：一到三层石材干挂、三层以上高级石漆涂料，整体选材较为上乘，符合项目中高端定位特点：强调墙体棱线的应用，建筑轮廓高耸挺拨，突出建筑高贵内敛的艺术气质产品信息项目介绍项目信息产品信息价格信息客产品信息—园林设计三、园林规划5万㎡园林围绕住宅楼而建，以双桥东路为中轴强调园林的对称性，十余处水景散布园林其中，起到节点串联的作用

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息商业楼内部绿化：龙湖运用现代科技在商业楼室内进行大面积绿化用低矮的灌木来美化建筑边角给人带来的生硬感，用大型乔木填充不可利用的建筑挑空空间，使商业室内环境达到绿化新高度长楹天街独创“密林果岭”园林风格，强调园林带给游人的舒适性与自然感30%绿化率，52500㎡园林面积，相当于1/3个圆明园，项目园林将成为常营、管庄区域最大的城市绿地，是项目住宅业主的“私家中央公园”住宅业主独享5万㎡园林，体验绿色宜居生活，并且园林可以格挡外部噪音，提供静谧的环境，提高住宅整体溢价空间产品信息—园林设计三、园林规划5万㎡园林围绕住宅楼而建，以双产品信息—园林设计园林特点龙湖五重园林+游园小径+果岭坡地+情趣水景，四大元素使园林层次感强丰富的色彩、多样的植被、各种元素的混搭，使园林极赋浪漫气息，具有较强感染力长楹天街景观示范区龙湖五重园林：第一重：高7—15米，冠幅5—10米大乔木第二重：高4—5，大灌木、小乔木第三重：2—3米的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等五重绿化上百种植物，色彩丰富、层次感强游园小径：曲折蜿蜒的石砖小径，为整体园林带来静谧感和浪漫感果岭坡地：高低起伏的坡地使园林更具自然气息情趣水景：十余处水景小品散布园林，在增添园林景观效果的同时起到串联整个园林的作用

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息产品信息—园林设计园林特点龙湖五重园林+游园小径+果岭坡地+产品信息-户型设计四、户型规划

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息住宅部分户型三室两厅四室两厅面积140190供应面积5.56万㎡1.22万㎡供应套数39664供应比例82%18%住宅使用率80—84%户型类别主力、热销户型热销户型住宅部分两种户型，设计纯粹、目标客户群明确；长楹天街住宅为快销产品140㎡户型占82%且项目除配套商业外有力价格支撑，开发商对做大户型产品缺乏信心商业部分面积150㎡以下200㎡300㎡400㎡500-600㎡供应面积0.49万㎡0.09万㎡0.65万㎡0.14万㎡3.38万㎡供应套数691227453供应比例10.10%4.09%13.30%2.92%69.58%户型类别主力、热销户型

主力商业部分总出售面积不到5万㎡，户型有150、200、300、400、500—600㎡其中商业以150和500—600㎡为主力户型写字楼部分写字楼部分600㎡整层出售，现期推出西区部分毛坯期房，供计36套（开发商最初规划方案是在该地块打造80㎡左右公寓，但该地块性质为40年商业，政府相关部门出面干涉后改建写字楼）产品信息-户型设计四、户型规划项目介绍项目信息产品产品信息-户型设计住宅户型设计优点：南北通透卧室均带飘窗客厅直通阳台增加居室通透性缺点：储物空间设置较少优点：270°采光，明厨明卫无暗室南侧双套间式主卧卧室均带飘窗客厅直通阳台增加居室通透性客厅与餐厅有区隔缺点：客厅、卧室进深不足，室内储物空间设置较少客厅餐厅对敞式的设计缺乏过渡厨房门直对客厅190平米四居

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息140平米三居产品信息-户型设计住宅户型设计优点：缺点：优点：缺点：190产品信息-项目配套五、项目配套“地铁上盖”27万平米商业配套，汇集地铁、影城、儿童乐园、国际冰场和购物中心的FAMILYMALL主题商业

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息项目商业配套是项目核心亮点，其高端的定位和丰富的业态在完善业主生活的同时也提高了项目整体价值一个主题，四大单元主题：

FAMILYMALL，家庭购物中心，提倡贴心周到的商业服务四大单元：IMAX影院：6000㎡的超大体量影院将成为朝阳区最大的现代化影院

儿童职业体验公园：长楹天街将为孩子营造一座7000㎡的mini梦幻之城，这里可以实现孩子们的各种愿望，完成童年的职业梦想

国际室内冰场：1800㎡北京顶级室内冰场，1200㎡宽广真冰冰面，具有国际锦标赛的专业水准

四季购物中心：汇聚城市主流一线品牌，体验最舒适的购物感觉项目的独立商业将成为常营及管庄区域最大最高档的商业区定位：朝阳区规模最大最高档的独立商业位置：朝阳北路常营区域区域沿线，项目地块北侧规模：总建面27万㎡卖点：m6号线，朝阳区最高端的独立商业位于商业地下二层四季购物中心儿童职业中心IMAX影院国际冰场产品信息-项目配套五、项目配套“地铁上盖”27万平米商业配套价格信息

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息龙湖长楹天街价格信息表住宅商业写字楼三室两厅（140㎡）四室两厅（180㎡）150㎡以下200㎡300㎡400㎡500—600㎡大平层（600㎡）33000万/㎡33000—37000万/㎡60000万/㎡25000万/㎡项目周边楼盘信息：北京像素：均价2万/㎡；50年产权；容积率2.38；绿化率40%北京新天地：均价2.1万/㎡；70年产权；容积率3.11；绿化率30%CROSS朗廷：均价2.4万/㎡；50年产权；容积率2.5；绿化率35%远洋一方：均价1.8万/㎡；70年产权；容积率1.5；绿化率30%乐栋300：均价2.2万/㎡；40年产权；容积率0.44；绿化率30%龙湖长楹天街定价相比周边其他产品高出过万元，其高定价主要是依靠项目配套商业和园林的高品质价格信息项目介绍项目信息产品信息价格信息客客户信息

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息客户满意点：潜在的升值空间，低单价低总价的泛豪宅产品，优质的商业、交通配套客户特点：社会富裕阶层，来自北京的各个区域，客户年龄从30—60岁均有，年龄跨度较大，以45岁上下为主；客户大多是首次改善，部分50岁以上的客户是终改型客户购买目的：自住为主、投资不到两成用来付款方式：贷款居多能达到60%住宅客户客户满意点：“地铁上盖“升值空间巨大，开发商自持82%保证质量，大量优质商家入驻提升含金量客户特点：均为投资型客户，外地本地均有，年龄在40—48岁之间，通常购买多套购买目的：出租、待升值后出售付款方式：全款客户大概能达到八成商业客户客户满意点：“地铁上盖“升值空间巨大，整层出售方便投资型客户对外出租客户特点：均为投资型客户，外地本地均有，年龄在40—48岁之间购买目的：出租或加价出售付款方式：全款客户在70%左右写字楼客户客户基本认可开发商对项目的未来描述，期待项目未来会具有较大的升值潜力客户信息项目介绍项目信息产品信息价格信息客销售信息

项目介绍项目信息产品信息价格信息客户信息销售信息推广信息户型面积签约套数供应套数剩余套数签约面积供应面积(万㎡)签约均价签约总金额签约量比例住宅140㎡14339625320196.15.56271545.48亿元64.57%190㎡5864611081.21.22278143.08亿元35.43%合计20146025931277.46.78273888.57亿元100.00%商业140㎡以下5769123895.360.49369971.44亿元25.50%140~150㎡660889.840.09415813700万元5.83%150~200㎡561909.10.11376593424万元5.95%200~300㎡182794359.940.65413001.8亿元28.54%300~400㎡3411024.470.1