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仓储物流用地政策分析北京仁达房地产评估有限公司闫旭东

主要内容仓储物流用地仓储物流用地相关政策仓储物流用地面临的主要问题仓储物流用地发展政策分析物流企业的应对策略一、仓储物流用地仓储物流用地物流用地是各种物流功能及设施的空间载体，涉及现有不同城市用地类型，承担着运输、存储、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等多样的功能。物流用地可分为物流通道用地和物流节点用地两大类，其中物流节点用地（仓储物流用地）是物流用地的主要用地类型在城市建设用地类别中，物流用地因其承担的功能不同，由多种用地类型组合而成，包括：工业用地、仓储用地、对外交通用地、公共设施用地，允许有少量住宅用地，也允许有市政工程设施用地、水面等其他用地。物流设施、物流功能及所属城市建设用地主要类型物流设施物流功能所属城市建设用地类型配送中心配送仓储用地/商业用地包装加工工业用地/仓储用地/商业用地装卸搬运仓储用地/商业用地信息处理仓储用地/商业用地批发市场流通商业用地装卸搬运仓储用地/商业用地仓库储存仓储用地流通仓储用地装卸搬运仓储用地交通基础设施运输交通运输用地/道路广场用地货运站场装卸搬运交通运输用地/仓储用地货场、堆场储存仓储用地/交通运输用地办公、贸易、咨询公共管理与公共服务设施用地/特殊用地仓储物流用地二、仓储物流用地相关政策2004年12月31日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》——推进土地资源的市场化配置，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》——工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让2006年12月国土资源部下发的《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》——今后出让工业用地时不再采取协议方式，而必须通过招标、拍卖、挂牌的方式2007年9月，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》——对招、拍、挂出让的原则、范围、程序、法律责任均进行了系统规定2008年1月3日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》——审查调整各类相关规划和用地标准；提高建设用地利用效率；发挥市场配置土地资源作用，严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度仓储物流用地相关政策供地政策2006年11月7日财政部国土资源部中国人民银行联合下发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》——从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍；2006年12月31日，国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定——2007年1月1日起，城镇土地使用税的税额标准在1988年暂行条例规定的基础上将提高两倍；2007年12月1日，国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》——将耕地占用税税额上调至原来的4倍，对占用基本农田的，在此基础上再提高50%的税额；1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》——房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12％仓储物流用地相关政策相关土地税费政策

三、仓储物流用地面临的主要问题目前仓储物流新增用地供应不足成为制约物流产业发展的重要瓶颈。仓储物流用地面临的主要问题物流企业取得土地的难度增大仓储物流现有存量用地实际利用部分可以、部分勉强、

部分不能满足现代物流用地的需求。土地政策紧紧缩、土地地供求关系系日趋紧张张仓储物流用用地面临的的主要问题题物流用地供供应紧张本数据来自自国土资源源部网站物流用地的的需求日益益增大国内物流行行业的快速速发展带动动物流用地地的需求我国物流业业已进入快快速增长时时期，而物物流业的扩扩张必然要要求物流地地产等配套套设施同步步发展,特别是对高高标准仓储储的需求急急剧增加。。而我国真真正符合需需要的仓储储设施还相相当匮乏,远远不能满满足现代物物流需求。。仓储物流用用地面临的的主要问题题物流用地供供应紧张物流用地的的需求日益益增大外资企业在在中国快速速发展的需需求，需要要租用大量量的仓储设设施目前很多外外资企业，，如陶氏化化学,荷兰贮罐公公司Vopak，世界上最最主要的农农业机械和和物料装卸卸机械制造造商之一杰杰西博工程程机械(上海)有限公司,软件开发商商Sybase、美国EA、雅诗兰黛黛集团、达达能乳制品品等都投巨巨资重点投投资在国内内市场。这些外资企企业为了达达到在中国国快速发展展（布点、、经营）和和控制风险险的目的，，一般会选选择租用仓仓储设施，，而非自建建。仓储物流用用地面临的的主要问题题物流用地供供应紧张目前物流存存储空间不不足对于国内物物流仓储空空间，世邦邦魏理仕研研究报告显显示，中国国5.5亿平方米的的存储空间间中，只有有580万平方米可可以算得上上是“甲级”现代物流设设施。中国国的人均存存储空间仅仅为0.41平方方米米，，是是香香港港、、日日本本和和美美国国人人均均水水平平的的十十分分之之一一。。这这一一数数字字反反映映出出中中国国目目前前所所面面临临的的较较为为严严重重的的存存储储空空间间不不足足问问题题。。仓储储物物流流用用地地面面临临的的主主要要问问题题物流流用用地地供供应应紧紧张张仓储储物物流流用用地地取取得得的的方方式式国有有土土地地———协议议出出让让、、招招拍拍挂挂、、收收购购、、企企业业并并购购重重组组、、租租赁赁仓储储物物流流用用地地面面临临的的主主要要问问题题物流流企企业业取取得得土土地地的的困困难难增增大大集体体建建设设用用地地———租赁赁、、企企业业并并购购重重组组、、联联营营仓储储物物流流用用地地难难以以取取得得的的原原因因：：新增增建建设设用用地地必必须须符符合合土土地地利利用用总总体体规规划划和和年年度度供供地地计计划划安安排排仓储储物物流流用用地地面面临临的的主主要要问问题题物流流企企业业取取得得土土地地的的困困难难增增大大相对对于于住住宅宅、、商商业业用用地地的的竞竞争争，，处处于于劣劣势势由于于工工业业（（仓仓储储））用用地地所所获获取取的的价价值值远远远远低低于于住住宅宅或或商商业业用用地地，，所所以以在在规规划划新新开开发发区区时时，，相相比比工工业业（（仓仓储储））用用地地，，地地方方政政府府一一般般更更愿愿意意分分配配土土地地作作为为住住宅宅及及商商业业规规划划区区。。即即使使在在工工业业和和高高科科技技园园区区，，能能够够带带来来收收入入和和增增加加就就业业机机会会的的项项目目也也主主要要是是园园区区的的办办公公楼楼、、工工厂厂和和研研发发设设施施。。另另一一方方面面，，开开发发存存储储设设施施能能够够直直接接带带来来的的业业务务流流程程和和就就业业机机会会增增加加极极其其有有限限。。在在很很多多情情况况下下，，物物流流设设施施均均被被视视为为配配套套服服务务。。仓储储物物流流用用地地难难以以取取得得的的原原因因：仓储储物物流流用用地地面面临临的的主主要要问问题题物流流企企业业取取得得土土地地的的困困难难增增大大物流流企企业业在在与与生生产产企企业业竞竞争争土土地地时时，，往往往往处处于于劣劣势势各级级地地方方政政府府往往往往更更注注重重项项目目的的投投资资强强度度，，对对那那些些投投资资大大、、产产值值高高、、效效益益好好、、税税收收多多的的生生产产性性行行业业将将会会优优先先考考虑虑；；而而仓仓储储项项目目由由于于在在直直接接产产出出和和税税收收贡贡献献等等方方面面对对地地方方财财政政的的贡贡献献相相对对较较小小，，并并且且占占地地规规模模大大、、投投资资回回收收期期长长，，因因此此物物流流企企业业在在竞竞地地时时也也往往往往处处于于劣劣势势。。须通通过过招招标标、、拍拍卖卖、、挂挂牌牌等等方方式式取取得得；；仓储储物物流流用用地地面面临临的的主主要要问问题题土地地取取得得成成本本越越来来越越高高工业业用用地地最最低低出出让让价价标标准准的的限限制制；；仓储储物物流流用用地地的的用用途途多多样样（（仓仓储储用用地地、、商商业业用用地地、、交交通通运运输输用用地地等等）），，界界定定还还不不清清晰晰，，使使得得取取得得成成本本大大不不相相同同，，土土地地取取得得成成本本投投入入多多土地地出出让让金金标标准准提提高高；；仓储储物物流流用用地地面面临临的的主主要要问问题题土地地取取得得成成本本越越来来越越高高本数数据据来来自自国国土土资资源源部部网网站站仓储储物物流流用用地地面面临临的的主主要要问问题题土地地取取得得成成本本越越来来越越高高本数数据据来来自自国国土土资资源源部部网网站站城镇镇土土地地使使用用税税及及房房产产税税等等保保有有环环节节需需缴缴纳纳的的税税费费，，使使得得仓仓储储物物流流用用地地及及仓仓储储物物业业持持有有成成本本增增加加，，同同时时，，仓仓储储物物业业租租金金也也普普遍遍升升高高。。仓储储物物流流用用地地面面临临的的主主要要问问题题仓储储物物流流房房地地产产持持有有成成本本增增加加，，物物流流物物业业租租金金增增加加仓储储物物流流用用地地整整体体利利用用率率不不高高，，仓仓储储空空置置率率较较高高四、、仓仓储储物物流流用用地地发发展展政政策策分分析析《物流流业业调调整整和和振振兴兴计计划划》的发发布布促促进进了了物物流流业业的的发发展展2009年3月，，国国务务院院印印发发《物流流业业调调整整和和振振兴兴计计划划》之后后，，物物流流业业快快速速发发展展，，产产业业发发展展水水平平不不断断提提升升。。全全国国各各地地区区、、各各部部门门积积极极行行动动、、密密切切配配合合，，出出台台多多项项政政策策措措施施支支持持物物流流业业调调整整振振兴兴。。国国家家发发改改委委会会同同有有关关部部门门制制定定了了《落实物流业调调整和振兴规规划部门分工工方案》，建立了由33个部门参加的的物流业调整整振兴规划实实施工作小组组，统筹协调调落实物流业业调整和振兴兴规划实施中中的有关问题题。仓储物流用地地发展政策分分析国家对于物流流产业给予政政策上的支持持国家“十二五五”规划对物物流产业的影影响“十二五”规规划中提出““加快发展展服务业，把把推动服务业业大发展作为为产业结构优优化的战略重重点”，物流流业作为国民民经济的加速速器，将迎来来新的发展机机遇期；“十二五”期期间，国家将将制定《物流业发展中中长期规划（（2012-2020年）》，在此期间，，物流业将在在调整振兴基基础上进一步步夯实产业基基础，步入快快速发展新阶阶段；国务院总理温温家宝2001年6月8日主持召开国国务院常务会会议，研究部部署进一步促促进物流业健健康发展等工工作，会上提提出八项物流流业配套政策策措施，特别别提出要加大大对物流业的的土地政策支支持力度：减轻物流企业业税收负担，，完善大宗商商品仓储设施施用地的土地地使用税政策策；科学制定物流流园区发展规规划，对纳入入规划的物流流园区用地给给予重点保障障；支持将工业企企业旧厂房、、仓库和存量量土地资源用用于发展物流流业。仓储物流用地地发展政策分分析国家对于物流流产业给予政政策上的支持持福建省2010年3月24日，《福建省促进现现代物流业发发展条例（草草案）》提交福建省十十一届人大常常委会第十四四次会议审议议，这是全国国率先提交人人大审议的促促进物流业发发展专项地方性法法规。该法规草案案设置了“扶持与保障”专章，在用地地方面，给予予物流企业诸诸多优惠：（1）重点培育和和扶持的物流流企业物流项项目用地、为为生产配套的的仓储物流项项目用地，享受工业用地地政策；（2）重点物流建建设项目新增增建设用地，，在本地区土土地储备或土土地利用年度度计划指标内安排；（3）物流项目的的国有建设用用地使用权，，可以依法采采取出让、租赁、、作价出资或或入股的方式提供；；（4）物流建设项项目用地出让年限可在法定最高高年限范围内内按需设定，土地出让金金按照土地出出让合同约定定的期限和方方式缴纳；（5）物流企业通通过租赁方式取得国有有建设用地使使用权的，可可逐年缴纳租金金；（6）经批准开山山填海整治的土地和改造的废弃土地，，可按照优先和优惠的原则用于发发展物流业，，具体优惠办办法由省政府府制定。仓储物流用地地发展政策分分析各地方政府兴兴建物流园区区，并在用地地政策上给予予优惠广东省为了贯彻落实实《中共广东省委委、广东省人人民政府关于于大力发展现现代流通业的的意见》（粤发20021号）精神，加加强用地管理理，支持现代代流通业发展展，广东省政政府发文为物物流企业用地地提供优惠政政策：（1）列入省规划划并由省立项项的大型物流流基地（以下下简称基地）），属于新增增建设用地，，所需用地指标由省安排；（2）在基地内设设立的物流配配送中心和物物流企业，其其新增建设用用地按仓储（工业））用地实行有偿使用用，土地使用用权出让金和和市政基础设设施配套费按按当地标准下限限征收；（3）企业以原划拨土地为引进资资金和设备建建设物流配送送中心，可按按规定补交最低标准准的土地使用权权出让金后，将土地使使用权作为法法人资产作价出资；（4）企业经批准准以原划拨土土地自行改造造为物流配送送中心，凡未未涉及产权变更更、转让可出租租的，免予缴纳土地地出让金；（5）企业经批准准对旧仓库等等设施进行易地改造，新建物流配配送中心时，，原土地由政政府依法收回回后重新出让让，所得出让金返还企业用于抵缴缴新建物流配配送中心应缴缴的土地出让让金（超出部部分不返还））；（6）国有流通企企业改组前资不抵抵债的，可将划拨拨土地补办出出让手续，补补交土地出让让金后，作价进入企业业总资产按照有关规定定，国有流通通企业改革改改组改造（包包括实行公司司制改造，发发起组建股份份公司、改组组为全体职工工持股的有限限责任公司以以及公司合并并、分立等））引起土地使使用权转移的的，办理土地地使用权处置置手续后不作作为土地使用用权交易处理理。仓储物流用地地发展政策分分析各地方政府兴兴建物流园区区，并在用地地政策上给予予优惠上海（1）保障土地供供应。对物流流、研发、设设计等生产性性服务业项目目的用地优先先供应，确保保项目落地；；（2）重点建设物物流基地。采采取上海市政政府与交通集集团、区政府府共同出资成成立开发公司司，由开发公公司负责园区区规划、土地地开发和招商商引资的模式式，重点建设设外高桥物流流园区、深水水港物流园区区和西北综合合物流园区重重点物流基地地。北京积极推动物流流园区建设。。采取市政府府统一规划布布局、区政府府积极推动建建设的模式，，积极引进物物流企业进驻驻物流园区。。南京（1）加快物流基基地建设。坚坚持以市场为为导向、企业业为主体，政政府通过规划划、优惠政策策、财政资金金引导等手段段吸引企业进进驻龙潭、禄禄口和丁家庄庄三大物流基基地。（2）拓展物流业业发展空间。。按照全市现现代化物流业业发展规划，，优先对物流流园区、物流流中心用地进进行规划预留留。物流园区区建设需要占占用耕地的，，优先安排用用地计划，解解决耕地占补补平衡指标。。仓储物流用地地发展政策分分析各地方政府兴兴建物流园区区，并在用地地政策上给予予优惠重庆重庆市2005年7月印发了《重庆市人民政政府关于加快快现代物流业业发展的意见见》。具体的扶持持政策有：（1）实施物流项项目用地优惠惠政策。对列列入重庆市““十一五”规规划的物流基基地和重点物物流业项目优先保障用地地，其用地和各种规规费按照工业业园区用地政政策执行，免收配套费；（2）土地出让金金按照工业用地标准准执行；（3）建立了税费优惠政策和快速审批机制。仓储物流用地地发展政策分分析各地方政府兴兴建物流园区区，并在用地地政策上给予予优惠成都目前成都出台台促进物流业业发展的相关关政策文件有有：《成都市现代物物流业发展规规划纲要》（成府发【2005】】47号）《成都市人民政政府关于加快快推进现代物物流产业发展展的意见》（成府发【2005】】38号）《成都市现代物物流项目用地地实施意见》（成办发【2004】】8号）《成都市重点现现代物流项目目确认暂行实实施办法》（成物流办【2005】】11号）物流集中发展展区用地优惠惠政策有：用地按工业项目以协议方式转让；土地出让金、、土地增值收收益全额返还用于集中发展展区的基础设设施建设；报建费减半；实施土地滚动动储备制度、、确保物流项项目用地的及时供应。仓储物流用地地发展政策分分析各地方政府兴兴建物流园区区，并在用地地政策上给予予优惠五、物流企业业的应对策略略物流园区作为为物流企业业业务活动的主主要载体，是是一种集约化化使用土地的的物流基础设设施。物流园园区能够在有有限的土地上上建设功能更更加齐全、运运营更加有效效、产出更高高的物流设施施。如能够在在土地面积一一定的情况下下，使库房的的建筑密度更更高、道路通通行能力更强强、站台库数数量更多、起起重设备更加加先进、业务务调度更为科科学、信息平平台功能更为为完善。物流流企业应充分分利用物流园园区的优势，，以减少对于于土地资源的的占用。从企业经营的的角度来看，，物流企业入入驻政府规划划的物流园区区不仅可以节省部分土地地购置费，而且还可以以有效地规避经经营风险。这是因为：：（1）物流园区一一般规划与管管理较为科学学，可以为区区内企业提供供财税、融资资、通关等方方面的优惠，，企业可以降降低企业经营营成本；（2）物流企业可可以根据物流流园区布局合合理且定位清清晰的特点以以及自身的业业务特点，有有针对性地开开展独具特色色的物流业务务，提高自身身的核心竞争争力；（3）物流园区内内企业的集群群效应可以极极大提升企业业的知名度和和影响力。物流企业的应应对策略充分利用物流流园区集约化化使用土地的的优势充分利用城市市不同区域的的土地差价，，合理地选择择企业库房用用地。（1）购置新建仓仓库用地时，，尽量选择地地价相对较低低、地源充足足的城市郊区区；（2）采用土地置置换的方式重重新建设企业业仓库；一些传统仓储储企业的仓储储设施位于城城市的中心地地带，限制了了企业仓储能能力的扩充，，严重影响货货物的集散。。因此企业可可以采用土地地置换的方式式在郊外重新新选址建库，，退内进外，，以降低土地地购置的巨大大成本；（3）对企业物流流网络节点科科学布局；例如一些实力力较强的企业业可以利用中中西部地区的的土地、税收收等方面的优优惠政策，将将企业物流网网络的节点布布局逐步由长长三角、珠三三角以及环渤渤海等经济发发达地区向中中西部地区的的城市扩展，，从整体上降降低企业的经经营成本。物流企业的应应对策略合理进行企业业仓储库房选选址物流企业特别别是仓储企业业要改变过去去过分依靠消消耗土地资源源、不重视土土地利用效率率的观念，注注重土地资源源节约，挖掘掘现有用地潜潜力，尽可能能提高土地资资源的利用率率。通过合理规划划和科学管理理，提高企业业现有仓库的的运作效率;充分利用自己己的旧厂房、、旧场地等闲闲置土地资源源，尽可能地地避免购置新新土地来建设设库房，以压压缩企业整体体经营成本；；改造原有库房房，提高库房房土地及空间间的利用率。。如建造多层层楼库或高架架立体库，提提高库房的建建筑密度，启启用先进的自自动化作业设设备。物流企业的应应对策略提高既有土地地资源利用效效率物流企业的应应对策略合理选择扩大大企业规模的的方式扩大模式收购国有土地兼并租赁租赁集体土地并购联营谢谢9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。23:25:5823:25:5823:2512/25/202211:25:58PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2223:25:5923:25Dec-2225-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。23:25:5923:25:5923:25Sunday,December25,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2223:25:5923:25:59December25,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。25十二二月202211:25:59下下午23:25:5912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:25下下午12月-2223:25December25,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2523:25:5923:25:5925December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。11:25:59下午午11:25下下午23:25:5912月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。23:25:5923:25:5923:2512/25/202211:25:59PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2223:25:5923:25Dec-2225-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。23:25:5923:25:5923:25Sunday,December25,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2