金地变革超越年的工程管理

GemdaleCorporation科学筑家TheScienceofLiving变革超越年的工程管理

GemdaleCorporation引言工程管理的内容工程管理如何变革超越引言GemdaleCorporation现象：年后多名工程经理以上人员离职为什么为这样呢？怎样改变这种状况呢？我司的工程管理是一个什么样的现状？工程管理关键线路规划成果单体报建消防审查报建规划许可证施工图审查施工许可办理基础施工主体结构施工砌筑工程室内水电安装防水施工内装施工桩基施工预售证办理开盘门窗安装外装施工外架拆除竣工验收竣工备案室外配套施工环境施工施工准备阶段施工阶段GemdaleCorporation办理开工手续现场勘查报告，开工前7通一平场地规划图纸会审单位考察施工组织设计审核施工监理单位培训日常质量巡查分项工程及隐蔽工程验收签证付款甲供材料管理设计变更跟踪销售配合竣工验收分包工程43个：其中土建分包21个，安装分包22个；材料56个：甲购材料12个；甲定乙购31个；甲限品牌13个GemdaleCorporation主动的工程管理被动的工程管理各项工作有计划各阶段工作有重点具体工作明确控制要点……有条理，能控制如何做到主动的工程管理？？？GemdaleCorporation引言工程管理的内容工程管理如何变革超越工程管理的内容GemdaleCorporation计划管理技术管理材料管理组织管理成本管理控制性进度计划分包进场计划材料设备进场计划采购招标计划营销配合计划设计出图计划各阶段施工进度计划土方及桩基施工计划基础施工计划主体施工计划装饰施工计划验收进度计划风险控制目的：在参考基准周期的基础上，通过制定一系列的预控计划让工程师在头脑中把房子盖起来，做到“心中有数”；同时把各部门的工作有机衔接起来，做到步调一致。项目里程碑节点及基准工期计划管理技术管理材料管理组织管理成本管理风险控制建造周期（开工到竣工）统计公司33＋1层24＋1层18＋1层11＋1层6＋1层4层以下中海620（30+1）554533511(12+1)468428（3）万科701

405355300285招商711（32+1）

495417397

保利650（28+1）

660583

金地深圳638539473401326214金地总体710594531466397339同行研究万科强调开盘前的施工进度，强调确保工程合理工期的底线，开盘后的施工，工程质量放在第一位；招商的总体计划实施“前松后紧”现象严重，后期施工周期往往被压缩，因此他们在制定计划时，在标准层施工阶段的时间为“七上八下”，即结构施工每层7天，装饰及拆外架每层8天。中海的施工计划实施的较好，施工节奏稳定，施工过程的质量隐患少，后期验收所需时间也相对较少。他们强调以优质的施工质量、与验收部门良好的关系，以及电梯、燃气、消防等同步验收来缩短备案时间；保利的施工周期及验收时间相对较长计划管理技术管理材料管理组织管理成本管理风险控制GemdaleCorporation标准工期：：考虑正常常的技术间间歇、组织织间歇、特特殊季节（（麦收、秋秋收、梅雨雨）和自然然条件影响响而编制的的正常施工工周期。最短工期：：考虑正常常的技术间间歇和自然然条件影响响，通过加加大施工单单位成本投投入而编制制的最短施施工周期。。桩基－－成成桩后28天达到龄龄期，开始始试桩；混凝土－－－混凝土浇浇捣后强度度达到1.2/mm2后才能能上人；加气块砌筑筑－－砌筑筑高度不超超过1.5m/天，，七天后顶顶砖，15天后才能能抹灰；土方回填－－－每层夯夯实厚度不不超过30cm；防水－－表表干时间（（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干干时间（聚聚氨酯24h，JS涂膜8h）常用用赶赶工工措措施施：：提高高砼砼标标号号、、早早强强剂剂、、满满挂挂钢钢丝丝网网、、掺掺杜杜拉拉纤纤维维、、碘碘钨钨灯灯等等计划划管管理理技术术管管理理材料料管管理理组织织管管理理成本本管管理理风险险控控制制GemdaleCorporation现状状：：计计划划编编制制时时往往往往按按理理想想状状态态考考虑虑，，实实际际施施工工阶阶段段由由于于前前期期的的延延误误，，报报批批报报建建以以及及其其他他突突发发事事件件的的影影响响，，会会出出现现忽忽略略工工程程质质量量的的赶赶工工现现象象，，同同时时增增加加施施工工措措施施签签证证，，当当无无法法提提供供适适当当的的赶赶工工措措施施费费时时，，进进度度无无法法保保证证。。工程程作作为为多多部部门门、、多多供供应应商商整整合合的的中中心心，，就就象象打打仗仗时时的的指指挥挥中中心心一一样样，，如如果果没没有有计计划划，，该该项项目目将将会会是是结结果果无无法法保保证证的的乱乱仗仗。。计划划管管理理技术术管管理理材料料管管理理组织织管管理理成本本管管理理风险险控控制制GemdaleCorporation一、、图图纸纸审审核核：：重点点关关注注二二次次设设计计，，防防渗渗漏漏统统一一节节点点，，如如铝铝合合金金门门窗窗工工程程、、防防水水工工程程、、栏栏杆杆扶扶手手等等；；计划划管管理理技术术管管理理材料料管管理理组织织管管理理成本本管管理理作用用：：让让施施工工、、监监理理、、项项目目部部等等在在发发现现设设计计缺缺陷陷的的过过程程中中，，熟熟读读图图纸纸；；确保保节节点点做做法法合合理理，，同同时时减减少少变变更更，，节节省省成成本本！！风险险控控制制设计计变变更更，，尤尤其其是是引引发发现现场场签签证证的的设设计计变变更更，，是是设设计计质质量量不不合合格格的的代代价价，，或或者者是是市市场场定定位位转转变变的的代代价价！！有效效的的图图纸纸审审核核：：施施工工过过程程中中，，最最讨讨厌厌就就是是图图纸纸的的变变化化，，因因此此更更应应该该把把图图纸纸审审核核当当做做一一切切工工作作的的前前置置任任务务，，是是提提升升效效率率和和减减少少无无效效成成本本的的良良方方。。GemdaleCorporation计划划管管理理技术术管管理理材料料管管理理组织织管管理理成本本管管理理1、、样样板板引引路路：：每一一道道关关键键工工序序施施工工之之前前，，尤尤其其是是防防水水层层、、保保温温层层、、砌砌筑筑、、粉粉刷刷层层、、栏栏杆杆扶扶手手、、铝铝合合金金门门窗窗等等，，都都要要由由承承包包商商先先做做样样板板，，待待验验收收通通过过后后，，方方可可进进行行大大面面积积施施工工。。对新新材材料料、、新新设设备备、、新新工工艺艺等等，，也也要要先先做做样样板板，，报报设设计计部部、、工工程程部部、、成成本本部部等等，，通通过过试试验验和和鉴鉴定定后后，，才才可可应应用用到到工工程程上上。。作用用：：提前前发发现现设设计计缺缺陷陷，，确确定定合合理理施施工工工工艺艺；；经验验收收的的样样板板间间作作为为施施工工的的质质量量标标准准，，让让承承包包商商明明白白我我司司的的质质量量标标准准，，也也可可作作为为日日后后对对施施工工单单位位进进行行工工程程质质量量和和成成本本索索赔赔（（反反索索赔赔））的的依依据据风险险控控制制二、、质质量量控控制制－－－－通通过过制制度度明明确确要要求求，，而而不不是是靠靠传传统统意意义义上上的的监监理理工工作作GemdaleCorporation计划划管管理理技术术管管理理材料料管管理理组织织管管理理成本本管管理理风险险控控制制2、、成成品品保保护护：：将成成品品保保护护制制度度确确定定为为工工程程管管理理关关键键流流程程，，结结合合客客户户投投诉诉热热点点，，明明确确成成品品保保护护的的部部位位及及方方法法，，附附以以图图片片成品品保保护护的的要要求求纳纳入入招招标标文文件件，，并并在在合合同同中中进进行行约约束束，，保保证证成成品品保保护护的的顺顺利利实实施施该花花的的钱钱不不能能省省！！GemdaleCorporation计划划管管理理技术术管管理理材料料管管理理组织织管管理理成本本管管理理4、、流流程程培培训训及及质质量量巡巡查查：：每一一分分项项工工程程开开始始前前，，由由项项目目部部组组织织流流程程培培训训，，明明确确过过程程控控制制要要点点，，形形成成过过程程质质量量检检查查文文件件，，由由相相关关人人员员进进行行分分级级检检查查与与抽抽查查，，确确保保流流程程得得以以执执行行。。风险险控控制制3、、技技术术标标准准：：建立立金金地地集集团团的的技技术术标标准准，，不不同同于于现现行行的的国国家家规规范范，，主主要要包包括括项项目目成成熟熟做做法法、、由由经经验验教教训训转转化化来来的的技技术术成成果果（（渗渗、、漏漏、、裂裂、、成成品品保保护护）），，以以及及国国家家规规范范中中不不合合理理、、缺缺漏漏的的部部分分，，因因此此一一般般高高于于国国家家规规范范。。GemdaleCorporation计划划管管理理技术术管管理理材料料管管理理组织织管管理理成本本管管理理风险险控控制制关于于材材料料管管理理的的合合同同条条款款：：（1））除除甲甲供供材材料料、、设设备备外外,其其它它材材料料、、设设备备均均由由总总包包单单位位采采购购。。限限价价材材料料、、设设备备应应从从甲甲方方指指定定的的供供应应商商处处购购买买，，若若总总包包拒拒绝绝该该供供应应商商，，则则应应提供供同同等等品品质质或或更更高高品品质质的的材材料料、、设设备备并并经经甲甲方方确确认认，，而而指指定定价价格格不不变变。。（2））总总包包单单位位应应于于合合同同签签订订后后30天天内内编编制制甲甲供供/限限价价材材料料、、设设备备计计划划报报甲甲方方采采购购，，乙乙方方不不及及时时上上报报或或上上报报数数量量有有误误，，责责任任由由总总包包负负责责。。（3））甲甲供供材材料料、、设设备备送送到到现现场场，，由由供供应应商商负负责责卸卸货货；；甲甲方方、、总总包包和和供供应应商商三三方方共共同同验验收收后后即即交交总总包包保保管管。。总总包包应应为为甲甲供供材材料料、、设设备备的的进进场场、、卸卸货货和和仓仓储储提提供供必必要要的的条条件件。。（4））总总包包提提交交的的甲甲供供材材料料、、设设备备数数量量应应准准确确，，超超出出工工程程用用量量及及其其合合理理损损耗耗量量部部分分由由总总包包向向甲甲方方购购买买。。（5））总总包包在在接接到到甲甲方方关关于于限限价价材材料料、、设设备备通通知知后后，，应应积积极极与与指指定定的的供供应应商商洽洽商商，，如如确确认认指指定定上上限限价价或或付付款款条条件件无无法法接接受受，，应应及及时时通通知知甲甲方方。。（6））因因总总包包对对限限价价材材料料、、设设备备供供应应商商的的付付款款拖拖延延导导致致供供货货不不足足影影响响工工程程进进度度，，由由此此带带来来的的损损失失由由总总包包承承担担。。甲甲方方有有权权利利从从总总包包的的付付款款申申请请中中扣扣除除该该款款项项直直接接支支付付给给指指定定供供应应商商。。………（10））所所有有材材料料、、设设备备均均必必须须符符合合图图纸纸、、规规范范和和有有关关规规定定的的要要求求，，总总包包有有责责任任拒拒绝绝不不合合格格的的甲甲供供和和限限价价材材料料、、设设备备，，并并书书面面通通知知甲甲方方，，说说明明理理由由。。因因甲甲供供材材料料、、设设备备不不合合格格带带来来的的退退货货及及损损失失由由甲甲方方全全部部承承担担。。GemdaleCorporation计划划管管理理技术术管管理理材料料管管理理组织织管管理理成本本管管理理风险险控控制制甲购购材材料料:甲方方以以招招标标、、议议标标或或直直接接委委托托方方式式，，选选择择供供货货商商，，并并与与之之签签定定供供货货（（供供货货及及安安装装））合合同同。。甲定定乙乙购购材材料料：：甲甲方方以以招招标标、、议议标标或或直直接接委委托托的的方方式式确确定定材材料料的的品品牌牌、、价价格格和和供供货货商；；乙乙方方负负责责与与供供货货商商签签定定合合同同，，支支付付货货款款、、购购买买和和施施工工;甲方方限限定定品品牌牌材材料料：：乙乙方方在在甲甲方方指指定定的的一一定定品品牌牌、、标标准准及及价价格格范范围围内内（（三三种种及及三三种种以以上上材料料品品牌牌及及材材料料样样板板、、材材料料价价格格以以甲甲方方认认为为的的市市场场平平均均价价为为上上限）），，由由乙乙方方在在甲甲方方要要求求范范围围内内自自行行做做主主报报价价及及购购买买，，结结算算价价格格按按乙方方投投标标报报价价;GemdaleCorporation计划划管管理理技术术管管理理材料料管管理理组织织管管理理成本本管管理理材料料管管理理的的现现状状：：协调调工工作作量量大大，，没没有有专专门门的的材材料料工工程程师师，，甲甲供供材材料料没没有有贮贮藏藏场场地地，，材材料料品品质质难难以以保保证证稳稳定定，，材材料料用用量量难难以以控控制制；；材料料规规格格、、技技术术标标准准繁繁多多，，各各种种材材料料的的供供货货周周期期不不同同，，对对项项目目进进度度的的影影响响较较大大。。风险险控控制制材料料56个个：：甲购购材材料料12个个；；甲定定乙乙购购31个个；；甲限限品品牌牌13个个通过过合合理理计计划划，，减减少少材材料料对对进进度度的的影影响响，，毕毕竟竟，，供供应应商商不不是是为为我我们们一一家家开开的的！！GemdaleCorporation计划划管管理理技术术管管理理材料料管管理理组织织管管理理成本本管管理理协调调近近40个个分分包包工工程程与与总总包包的的工工作作面面移移交交、、场场地地使使用用、、运运输输工具具使使用用等等工工作作近40种种材材料料的的进进场场验验收收及及订订单单工工作作设计计变变更更图图纸纸的的跟跟进进工工作作销售售配配合合工工作作；；组织织近近20个个施施工工工工艺艺的的样样板板验验收收及及流流程程培培训训工工作作政府府部部门门检检查查………风险险控控制制可利利用用资资源源：：社社会会监监理理！！GemdaleCorporation计划划管管理理技术术管管理理材料料管管理理组织织管管理理成本本管管理理众多多的的甲甲方方指指定定分分包包，，虽虽然然降降低低了了成成本本，，但但总总分分包包之之间间的的协协调调难难度度大大，，由由于于支支付付给给总总包包的的配配合合费费一一般般都都较较低低，，因因此此总总包包的的配配合合意意识识差差！！尤尤其其是是在在垂垂直直运运输输方方面面表表现现的的尤尤为为突突出出。。分包包的的总总体体素素质质不不高高，，由由于于很很多多分分包包单单位位都都是是采采用用最最低低价价中中标标的的方方式式合合作作，，常常由由于于各各种种原原因因停停工工，，停停工工时时，，分分包包单单位位解解决决问问题题的的积积极极性性较较低低，，土土方方工工程程尤尤为为明明显显。。对监监理理单单位位的的使使用用和和管管理理尚尚不不到到位位，，项项目目部部与与监监理理单单位位的的工工作作界界面面划划分分不不清清楚楚，，监监理理的的作作用用无无法法得得到到充充分分发发挥挥。。………风险险控控制制供应应商商的的培培养养与与管管理理亟亟待待改改善善！！管理理难难点点GemdaleCorporation计划划管管理理技术术管管理理材料料管管理理组织织管管理理成本本管管理理目前前各各公公司司已已经经陆陆续续开开始始了了供供应应商商的的评评价价工工作作，，上上海海公公司司还还将将于于近近期期召召开开金金地地华华东东区区域域的的供供应应商商大大会会；；部分分公公司司还还开开始始了了战战略略总总包包的的选选择择与与培培养养工工作作，，集集团团高高层层也也意意识识到到需需要要适适当当减减少少分分包包，，尤尤其其是是与与总总包包责责任任难难以以分分判判的的分分包包工工程程，，逐逐渐渐向向大大总总包包模模式式转转变变。。风险控制制关于供应应商管理理，要做做到两点点：利用好监监理－－－自行车车要骑着着走，不不能扛着着走！与合作伙伙伴共赢赢！GemdaleCorporation计划管理理技术管理理材料管理理组织管理理成本管理理成本管理理的误区区：杀敌敌三千自自损一万万，杀敌敌一万自自损三千千！风险控制制场地合理理布局，，避免材材料二次次转运、、避免临临建的搬搬迁；土方量计计算准确确，避免免运进运运出；工序安排排合理，，减少返返工和变变更；熟悉合同同，避免免超额付付款及发发生合同同签证；；……该省的钱钱不浪费费！方向：加加强成本本研究，，研究成成本构成成，做到到成本透透明，与与合作伙伙伴共赢赢！成本管理理要点GemdaleCorporation计划管理理技术管理理材料管理理组织管理理成本管理理风险控制制防止漏项项或重叠叠为荣，，发生合合同签证证为耻；；明确施工工措施为为荣，发发生施工工措施签签证为耻耻；办好场地地移交为为荣，发发生责任任签证为为耻；坚持样板板引路为为荣，发发生施工工签证为为耻；管好甲供供材料为为荣，发发生浪费费为耻；；签证规范范为荣，，出现操操守问题题为耻；；严格审算算廉洁奉奉公为荣荣，办事事拖拉吃吃拿卡要要为耻；；坚持质量量底线为为荣，发发生质量量成本为为耻！关于现场场签证的的八荣八八耻GemdaleCorporation计划管理理技术管理理材料管理理组织管理理成本管理理风险控制制熟悉合同同、善用用合同、、结合项项目经验验完善合合同承包商选选择阶段段、结合合项目施施工计划划，针对对成本与与时间的矛盾，，提出合合理化建建议。南南京项目目土方实实例重视安全全文明施施工，避避免因安安全事故故导致的的罚款及及停工引入境外外承包商商导致的的风险。。万科新新里程项项目做好过程程记录、、养成管管理日记记习惯，，一方面面有利于于事件追溯，另另一方面面，可以以应对供供应商可可能的索索赔……风险控制制措施GemdaleCorporation引言工程管理理的内容容工程管理理如何变变革工程管理理如何变变革超越越GemdaleCorporation工程的工工作环境境最差，，每周固固定加班班至少一一天，设设计变更更多、低低价中标标的承包包商素质质低、营营销的配配合要求求多、前前期的延延误造成成工程赶赶工很多多、赶工工造成众众多的工工程质量量问题和和客户投投诉，尽尽管工程程质量问问题是公公司管理理问题的的综合影影响造成成的，而而最后承承担责任任的往往往是工程程!……这样的抱抱怨固然然属实，，但又有有什么价价值？要知道，，对于公公司来说说，没有功劳劳就没有有苦劳！！作为工程程人员，，良好的工工程质量量才是我我们的尊尊严！兄弟部门门的问题题绝不能能成为我我们不进进步的的借口！！GemdaleCorporation自身能力力提升用好流程程工具提升计划划管理能能力把好审图图关积极管理理延伸营销合理理化建议议设计合理理化建议议成本合理理化建议议改变观念念GemdaleCorporation整个项目目工程管管理可以以看做一一场战役役，用关关键流程程（管理理标准））指挥战战役，关关键流程程保证项项目总体体管理有有序，避避免系统统性疏漏漏，杜绝绝群诉性性质量隐隐患；单个工序序和分项项工程为为小的战战斗，用用质量标标准（原原作业指指导书））指挥战战斗，减减少多发发质量通通病发生生的概率率；用好流程程，避免免在日常常琐事协协调中迷迷失，不不打乱仗仗。1、用好好流程工工具由项目起起草的分分包和材材料设备备的进场场计划，，要切实实结合项项目进展展，否则则，成本本部据此此形成的的招投标标计划将将满足不不了项目目施工需需要，从从而反过过来影响响施工的的顺利进进展。目目前存在在分包商商因无法法按时进进场提出出索赔的的情况。。重视各项项计划的的制定，，尤其是是跨部门门相互影影响的计计划。2、提高高计划管管理能力力合理分工工，避免免重复劳劳动，提提高效率率！施工单位位关注：：施工应应用的材材料和细细部做法法是否明明确、是是否便于于施工；；监理单位位关注：：图纸编编号是否否连续齐齐全、图图纸目录录及说明明是否详详细、是是否有违违反强规规超限、、采用的的图集是是否过期期、项目目部有没没有该图图集等；；甲方单位位关注：：结合以以往项目目经验教教训，关关注客户户投诉热热点问题题的构造造节点做做法是否否合理，，针对阳阳台、电电梯等问问题多发发部位，，成立跨跨专业的的专题审审图小组组。固化好的的施工工工艺，实实现区域域施工工工艺标准准化。3、把好好审图关关自身能力力提升GemdaleCorporation积极的向向上管理理工程程营销成本设计我们工作作的目的的不是为为了证明明他人的的无知！！GemdaleCorporation工程管理理人员要要有经营营意识，，要认识识到市场场是变化化的，因因此工程程的配合合需求变变化不可可避免，，所有要要积极看看待这些些变化，，积极看看待，不不是一切切都被动动的接受受！设计、营营销