2022年我国楼市发展趋势分析

年我国楼市发展趋势分析随着楼市竞争的加剧，必定会有创新的营销手段的创新、更多黑马涌现。万科推合伙人制后互联网转型成效显著；恒大在冰泉之后涉足大米、粮油、畜牧业，意图再造三个千亿产业；各种“零”，如零首付、零等待；各种“一”，如“一两千金”、“一跃千金”、“一字千金”；各种“全”，如万科的全民经纪人、合生的全额贷款；更有买大赠小、众筹拍卖等让消费者疯狂的形式。在巨大去库存压力下，众房企殚精竭虑地创新营销方式。在2022年，各种销售手段的创新，探寻营销的新思路、新方法会越来越多。

据宇博智业市场讨论中心了解，进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型。目前已经有少数几大代表性的龙头房企已经基本完成战略转型，但更多开发商还在转型的路上。布局重划、产业拓展、模式切换是开发商转型的三条主要路径。纵览各国（地区）开发商进展历程，可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度，展望将来三到五年，我们估计将是开发商的集中转型期，2022年尤为关键。

政府“稳定住宅消费”，释放住宅购买力，取消限购降息等政策，会肯定程度上刺激消费需求，稳定房价。在“新常态”下，房价有涨有跌完全是一种市场正常表现。将来房地产企业的资金压力迫使房地产企业必需进行较大幅度的资金回笼，这将导致房地产市场的价格上涨乏力。总体来看，估计2022年房价趋于平稳，房价大涨大跌都不会在2022年消失。

同时，从2022年楼市表现看，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、宁波、北京、上海等多个城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，南京、广州、宁波、西安、神木等多地也消失中小房企倒闭破产或“跑路”现象。

那么，在经济新常态下，2022年房地产市场的进展趋势如何。认为将有如下三个趋势：

一是：定向宽松货币政策有望连续，但对楼市投资风险掌握会进一步加强

讨论显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济面临滞涨的压力，货币政策将呈定向宽松的趋势。当前来看，2022年GDP增速与CPI增速累加值为9.2，刚好处于这一区间，单纯从指标意义看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，仍旧具备连续降准或降息的空间，估计随后存款预备金率也会下调。

但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，笔者认为，政策层面对楼市投资风险掌握有可能会进一步加强。

目前市场库存偏大的基本面没有转变，大多数房企的盈利状况仍旧堪忧，企业也会面临肯定的资金问题。因此，从2022年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会转变银行连续“惜贷”的行为。

二是：2022年大多数房企资金紧急，“去库存”仍旧是市场主旋律

截至到2022年12月，70个大中城市中房价下跌城市的肯定数量仍旧占据主流，并且仍旧会在2022年上半年连续连续。

从2022年12月份36个大中城市存销比（库存压力指标）变化来看，由于“救市”、房企冲刺年度销售业绩指标等因素，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍旧较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍旧占大多数。

尤其是在2022年初，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的意愿降低，导致市场去化速度降低，去化周期还会略有回升，此时，“去库存”仍旧是市场主旋律，房价在2022年年内仍旧有下行压力。更多请查阅发布的中国房地产行业进展现状与十三五规划讨论报告

三是：2022年经济有下行压力，人口增速放缓，人口红利削减

总体来讲，当前中国货币政策尽管有宽松趋势，但是还没有消失大水漫灌的特征。从房地产调控政策走一直看，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持宽松的姿势。

估计，在经受年初市场重新盘整之后，在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下，楼市会在3月份以后消失一波入市的行情。短期来看，楼市接下来的3～6个月成交量会短期反弹，价格有可能会渐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市），会消失小幅涨价的现象。

对于大多数品牌房企来讲，出于对业绩和增长率的追求，会在资金、人员、土地各